Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

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Vincent92
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#51 Message par Vincent92 » 21 oct. 2019, 12:47

slash33 a écrit :
21 oct. 2019, 12:41
Tiens, c'est cadeau, Vincent:
http://webstat.banque-france.fr/fr/brow ... de=5385567

La série que tu cherches est probablement celle-ci:
http://webstat.banque-france.fr/fr/quic ... 54U6.EUR.N
C'est exprimé en milliards d'€ :/. Ce qu'il faudrait pour vraiment pouvoir comparer est plutôt une série exprimée en nombre de crédits (sans correction particulière). Ou des éléments qui permettent de l'obtenir.
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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slash33
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#52 Message par slash33 » 21 oct. 2019, 12:49

Cherche un peu.


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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#54 Message par slash33 » 21 oct. 2019, 13:10

Tiens, à propos, vous voulez voir une "anomalie"? Faîtes la différence entre ces deux séries:

Crédits nouveaux à l'habitat des particuliers, flux CVS
http://webstat.banque-france.fr/fr/quic ... 54U6.EUR.N

Crédits nouveaux à l'habitat (hors renégociations) aux particuliers résidents, flux, CVS
http://webstat.banque-france.fr/fr/quic ... 54U6.EUR.N

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saturne
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#55 Message par saturne » 21 oct. 2019, 13:33

FrenchRigolade a écrit :
21 oct. 2019, 10:06
Qui pourrait acheter cet immobilier à haut prix, des boîtes fantoches destinées à faire faillite ? D'où leur vient l'argent initial pour acheter ?
D'abord, rappeler que c'est une procédure assez typique : on se défait des hactifs pourris, par des stés de défaisance qui les réorganisent, puis les revendent. L'argent, .... mais ce sont les banques elles-mêmes ! : les stés de defaisance sont participées par elles et par l'État et gérées par "les fonds vautours" (Goldman Sachs Blackstone) qui jouent le rôle du méchant, mais qui se rémunerent au résultat.

Qui pourrait acheter cet immobilier à haut prix, des boîtes fantoches destinées à faire faillite ?

-- Ça s'est fait entre 2008-2012: constitution des Stés de défaisance. L'argent BCE était conditionné à ça.
cf. Mémorandum of understanding en ES, FR, IT, IR, PT... je crois que tous les pays y sont passé
En FR, on avait Sté Gnale, mais on n'en parle pas tant dans les journaux (différence dans les Mémorandums)

-- 2012-2018 : rachat à prix de gros par BlackStone et autres REITs en Espagne, Allemagne, Italie un peut partout.
exploitation locative (hausse des loyers)
revalorisation des lots,
puis revente avant 1/1/19


C'est Blackstone qui l'explique exactement dans le cas espagnol (interview au CEO avant hier)
https://translate.google.com/translate? ... ticia.html



-- 2019: changement des règles comptables. Les derniers qui n'ont pas revendu sont.... les particuliers et les petits bras qui ont eté les idiots utiles de la partie !

A haut prix:
D'où leur vient l'argent initial pour acheter ?

Attention "prix" correspond valorisations des biens AVANT 1/1/19.
Donc, au prix "fort" emprunté mais non rembourse : ou le prix futur de "marché". Idyllique, Ce sera consolidé à la revente,
L'argent vient bien entendu de la BCE: "facilité de liquidités" pour les banques qui acceptent les règles comptables prudentielles.
Banque au soleil= banque qui accepte les règles compta de la BCE (toutes les banques de détail, en faillite en 2008)
Banque dans l'ombre= banques hors controle des BCentrales: US, Chine, Pétroliers...

-- 2012-2016; Alors, on est d'accord : la banque contrôle des hactifs, et veut les vendre : elle finance l'acheteur.
Les banques BCE ont dispose des QE a volonté, et de la benédiction de Bruxelles = taux bas.
Exemple Santander achète Popular pour 1 euro, des milliards de credits "improductifs" que Blakstone a racheté.
Il n'y a avait pas besoin d'argent: il "emprunte" au prix marketing, futurs, celui estimé "du marché" en 2018.
C'est le mécanisme de la culbute / de levier : je ne vous apprends rien, :twisted:

Sur le plan médias, ce genre d'opérations est diffusée: "Si BStone, Goldman Sachs"... achètent les immeubles
c'est que "ça repart ! C'est le moment d'acheteeer !" . C'est évident pour qui veut y croire.

Mais ceux qui avancent l'argent cette fois sont ceux qui ont du cash ou des revenus en béton:
ils ont renfloué les banques simplement.
L'État motus et bouche cousue, car ça relève du marché
Sauf en US UK où les cornucopiens phynanciers (Farage, Trump) essaient d'arrêter la partie.

-- 2018 : Blackstone et autres REITs revendent massivement avant 1/1/19, ils se sont mis en liquidité
Les banques sont assainies et il n'y aura plus de bail-out


-- 2019 et suivant: c'est fini, on peut faire le bilan (cf article Blackstone).
krach contrôlé on met sur le marché les invendus, les prix baissent
Normalement, l'État récupère des biens pour logements sociaux (le "discours" public a changé cet octobre)

Les médias préparent maintenant le discours "Il faut permettre l'accession au logement à 100 euros par mois"
En Espagne, on lit tout les jours des analyses concluant à la nécessaire "intervention" de l'État.

-- 2025, fini, on passe à autre chose. (c'est la date butoir qu'on lit dans les papers europeensO


En un sens les acheteurs enthousiastes (en cash, ou même emprunt) qui ont achete des biens immo à "prix emprunt valorisé 2018" dans cette periode ont facilité le renflouement des banques de leur pays. Il devraient être fiers d'avoir été les dindons volontaires de la farce qu'eux-même ont joué à leurs propres enfants.
Ils autont enfin fait quelque chose d'utile pour leurs concitoyens, pour leurs enfants, pour leur pays. Des héros. :mrgreen:

Enfin, c'est pas fini, maintenant il faut s'asurer que ça ne remcommencera plus. Jamais.
Le logement est un bien de première nécessité. Tirez vos conclusions.
Modifié en dernier par saturne le 21 oct. 2019, 13:54, modifié 1 fois.
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franckyfranck
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#56 Message par franckyfranck » 21 oct. 2019, 13:53

Bonjour, avez-vous parlé des transactions sans prêt bancaire ? dont les achats cash
Car en Immo, un achat cash n’a que peu d’intérêt. L’effet de levier est ce qui prime.

Sur les rachats de crédits, attention toutefois, ils pourraient être dopé par un phénomène. J’ai eu un taux « crevard », il y a un peu plus d’un an. Sur 25 ans. J’ai fait l’opération sur 25 ans pour ne pas avoir de crédit relais et vendre moi même mon ancienne RP. Suite à cela, j’ai affecté l’argent touché au « rachat » d’un des deux crédits que la banque m’avait consenti. Et je suis maintenant en dessous de ma capacité d’endettement. La dessus, je ne dois pas être le seul.

L’autre fait marquant est que, vu la baisse des taux, coté épargnant, j’ai maintenant potentiellement intérêt à craquer certains placements monétaires / sans risques et à rembourser par anticipation une partie de mon crédit et passer la durée de remboursement à 15 ans au lieu de 25 ans.

Je passe mon taux d’intérêt de 1.20 à 0.55% ma mensualité monte un peu mais pas tant que cela, et le cout de mon crédit s’effondre. Franchement j’en ai presque pitié pour la banque. D’autant qu’à ce stade, rien ne garantit que je garde ce crédit sur une longue période.

A un point certes, je réemprunterai probablement à un moment, mais les conditions d’arbitrage paraissent très défavorables aux banques.

Ce qui est intéressant ici c’est que c’est la baisse du rendement de l’épargne qui va déclencher les rénégociations de crédit et que ceci va être doublement pénalisant pour les banques. Il y a un an, je me disais que j’allais utiliser le fric pour générer du rendement (et j’anticipais une remontée des taux), cette année je me dis que je vais deleverager pour avoir de la marge de manœuvre lorsque les taux vont réaugmenter.

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#57 Message par slash33 » 21 oct. 2019, 14:20

franckyfranck a écrit :
21 oct. 2019, 13:53
Sur les rachats de crédits, attention toutefois, ils pourraient être dopé par un phénomène. J’ai eu un taux « crevard », il y a un peu plus d’un an.
Voilà, vous avez mis le doigt dessus. C'est l'anomalie visible en comparant les deux flux précédents. Ce pic a eu lieu en 2017 et la différence crête-à-crête est de presque 30 milliards (3 fois la production normale).
franckyfranck a écrit :
21 oct. 2019, 13:53
Franchement j’en ai presque pitié pour la banque.
En fait, il n'y a presque aucune évolution depuis le début de la bulle, aussi surprenant que cela puisse paraitre. Parmi les séries disponibles, il y en a une concernant la marge financière des établissements sur les crédits immobiliers. Sous 0 c'est une perte. La courbe est légèrement sous 0 depuis le début des années 2000 et garde un profil quasi constant sur cette période.

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saturne
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#58 Message par saturne » 21 oct. 2019, 14:59

Sur l'interview a Blackstone, traduction sur DeepL
https://www.abc.es/economia/abci-espana ... ticia.html
-Puis ils ont commencé à grandir....

-Nous avons investi dans l'amélioration de ces actifs pour les rendre plus attrayants. C'est la base de la façon dont nous construisons l'entreprise. En 1986, nous avons commencé à lever notre premier fonds et maintenant, au lieu d'un, nous avons 50 fonds dans 50 domaines différents. Nous avons commencé aux États-Unis, puis nous nous sommes étendus en Europe et en Asie. Nous avons commencé avec les produits les plus performants et maintenant nous nous rendons compte qu'ils aiment aussi les produits avec moins de performance et de levier.

Ces dernières années, vous avez investi 23 milliards d'euros dans notre pays, qu'est-ce qui vous a poussé à investir en Espagne ?

-L'Espagne a joué un rôle important dans le développement de Blackstone. Notre équipe a découvert que tant d'appartements étaient en construction en Espagne qu'ils auraient suffi à loger la majeure partie de l'Allemagne et qu'il en resterait encore. Il était facile de voir que l'industrie de la construction finirait par s'effondrer. En même temps, notre équipe en Inde nous a informés que les prix des terrains avaient été multipliés par 10 en 18 mois. La même chose se passait aux États-Unis. Nous avons donc décidé de vendre tous les actifs liés à l'immobilier résidentiel que nous détenions dans le monde entier. C'était clair ce qui allait se passer.

-Il semble que tout le monde n'était pas au courant....

-C'est notre métier de recueillir l'information et de l'évaluer de manière objective. Quand l'Espagne, comme prévu, a traversé une période économique très difficile et que personne dans le pays n'a acheté de biens immobiliers, nous avons pensé que nous pouvions acheter des propriétés à un prix suffisamment bas pour investir dans ces biens, les améliorer et obtenir d'excellents résultats, comme ce fut le cas aux Etats-Unis. Et, en effet, la même chose s'est produite. L'Espagne est un pays fort, même s'il a traversé une période difficile en raison de la crise. Nous croyions en l'Espagne et en sa résilience.

Traduit avec www.DeepL.com/Translator
Bref, c'est un métier. Il y a pas longtemps la Mairie de Berlin a récupéré 6000 logements sociaux, je crois que c'est à Blackstone aussi. Mais l'article montre assez bien la logique. Pour le côté financier, il faut se rappeler comment se faisait la valorisation des biens (à valeur d'emprunt ou même à valeur future de revente) et que les banques sont du "côté vendeur".

Par contre, je pense qu'en FR il y a suffisemment de sociétés françaises pour faire ce même boulot, à cause de l'importance du secteur d'immobilier social. Et il y a les taux négatifs: le rachat des invendus peut se faire avec des emprunts publics (à taux négatifs!). Mon avis est qu'on verra un restructuration du logement social ou à prix contrôlé (comme à Singapour, où ils ont des baux à 99 ans, mais le foncier reste propriété publique). Ce sera remboursé par l'impôt sur les biens privés, au prix du marché privé, Avant on subventionnait, maintenant on ne subventionne plus. Et demain on demande de payer des taxes sur l'immobilier.
En 2025, on devrait revenir à des prix normaux

Bon, ce ne sont que des grilles d'explication.
Mais il faut essayer de lire entre les lignes, (comme le journaliste de BFM, qui se dit que ce qu'on veut lui faire croire ne rime à rien)

Ce qui m'intéresse, c'est de savoir comment ils vont réguler le prix du logement maintenant.
L'immo est devenu un fléau social (sociétal, politique et de précarisation des pop. les plus jeunes) depuis les années 2000.
Sans parler des maisons de retraite et des EHPAD qui va augmenter pendant 10 ans. C'est intenable.
Billets philophynanciers crédit-consuméristes : http://ppcc-fr.blogspot.fr/?view=mosaic

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saturne
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#59 Message par saturne » 25 oct. 2019, 12:40

Derby a écrit : https://ftalphaville.ft.com/2019/10/24/ ... k-finance/
The global boom in non-bank finance

Image

The blue line -- banks lending to other banks across borders -- is not the biggest driver of this rate of growth. Instead, as the title of the chart implies, it is being fuelled by lending to non-bank financial institutions, which the BIS defines as “entities such as insurance companies, pension funds, hedge funds and money market funds”.

Non-bank financial activity -- often referred to under the slightly pejorative term “shadow banking” -- is one of the most important consequences of the crisis. So far, it has provided an early glimpse of a world where regulated banks wield less control over money, and what is done with it.

(...)Where did the growth go? Most of it went to a few financial centres: the Cayman Islands ($37 billion), the United Kingdom ($34 billion) and Luxembourg ($24 billion).

At least two of these, if not three, are opaque locations. The BIS doesn’t go into granular detail on the particular recipients of that $7tn, and how those funds are deployed (i.e., it doesn’t necessarily support the loose notion that non-banks are taking funds from banks and using them to do what banks might otherwise have done).

At a very high level, it at least implies that economic activity -- and especially globally mobile activity -- is being driven to a greater extent by players outside of, albeit funded by, banks. Any further speculation is welcome in the comments.
https://www.newyorkfed.org/medialibrary ... /sr458.pdf
Dans la liste Assurances.... fonds de pension et hedge funds, comprenez "investis sur" ou "défaisance des actifs fonciers" et vous y êtes
Billets philophynanciers crédit-consuméristes : http://ppcc-fr.blogspot.fr/?view=mosaic

ProfGrincheux
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#60 Message par ProfGrincheux » 25 oct. 2019, 14:18

Ceci est une source beaucoup plus crédible. Pourquoi ne pas ouvrir une file sur le sujet du shadow banking?

moinsdewatt
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#61 Message par moinsdewatt » 05 nov. 2019, 02:16

Crédit immobilier : les taux d'intérêt atteignent un nouveau plancher
En septembre, les taux d'intérêt moyens pour un prêt immobilier sont tombés à 1,27 %, contre 1,31 % en août. L'activité de crédit reste très dynamique, alors que les banques se livrent une concurrence féroce pour attirer les clients. Il n'a jamais été aussi facile de financer l'achat d'une maison ou d'un appartement

Image
....
https://www.lesechos.fr/amp/1145195

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