Bulle Immobilière

La colocation : Le fantasme de l’investisseur locatif qui veut devenir rentier ou marché immobilier d’avenir ?

Je partage cet article car m'intéressant depuis peu au sujet avec pour objectif de trouver un investissement qui dégage un cash-flow largement positif. Ca se trouve assez facilement en IDF, nommément près des universités ou dans un pavillon re-configuré.

Il se passe quelque chose sur le marché de la location ! Pourquoi tout d’un coup autant d’offre de biens locatifs en colocation ?
Le boom de la colocation est relativement récent. Il remonte à 2017/2018 et surtout 2019. Les colocations arrivent donc progressivement sur le marché après les travaux nécessaires à l’adaptation de l’appartement ou la maison à ce marché spécifique.

Les locataires seraient ils devenus si pauvres qu’ils n’auraient pas d’autres choix que de vivre en colocation ? Car, il faut bien l’admettre, la colocation, ce n’est pas un choix, c’est un marché de paupérisation. Celui qui a le choix ne cherche pas à vivre en colocation! On ne vit pas en colocation par plaisir ; On vit en colocation parce qu’on a pas les moyens de se loger dans un appartement seul.

En revanche je ne partage pas le pessimisme de l'auteur. Il ne faut pas voir la colocation sous l'angle de la paupérisation, mais comme l'évolution naturelle du marché locatif dans les mégapoles, puis les métropoles, et pourquoi pas les villes moins grandes. Londres, puis Paris, puis Lyon, etc.

Bien sûr que si c’est une paupérisation.

A 18 ans et étudiant ça ne me choque pas c’est un système D pour payer moins cher (encore qu’il faut bien choisir le ou les bons collocs) mais à 30 ans et plus c’est un signe de déclassement total.

En fait, il y a 2 types de colocation :
- la colocation HDG dans un très bel appart ou maison avec piscine avec espaces communs, mais où chacun a une grande chambre + sa SDB
- la colocation BDG avec petites chambres, SDB commune, parfois même pas de séjour commun

La deuxième est évidemment un déclassement.

Par contre, je ne comprends pas ceux qui achètent des appartements dans des grandes villes pour les louer en colocation. Pour moi, la rentabilité est nettement meilleure dans les villes étudiantes moyennes, où les prix des appartements sont très bas et le rendement élevé.

alpha2 a écrit : ↑

12 févr. 2020, 19:40

Par contre, je ne comprends pas ceux qui achètent des appartements dans des grandes villes pour les louer en colocation. Pour moi, la rentabilité est nettement meilleure dans les villes étudiantes moyennes, où les prix des appartements sont très bas et le rendement élevé.

Tu as raison et ce que font les investisseurs avisés, et c'est encore mieux si c'est une région où les loyers sont chers.
Par exemple, vu sur le forum devenir-rentier, un investisseur raconte son "aventure" d'un investissement à Champs-sur-Marne. Passionnant !
FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation)
C'est du boulot, un nid à emm.rdes, mais ça rapporte gros. L'idée en général est de supprimer le salon pour faire le maximum de chambres, et le maximum de POGNON.

Ben92 a écrit : ↑

13 févr. 2020, 10:47

C'est du boulot, un nid à emm.rdes, mais ça rapporte gros. L'idée en général est de supprimer le salon pour faire le maximum de chambres, et le maximum de POGNON.

J'ai mis mon appart en RP en loc suite à mon départ pour l'Espagne.
Il a été loué pendant 2 ans à des locataires classiques (1 couple avec un enfant), et est loué en ce moment en colocation à deux étudiants.
Dans mon cas ça a été l'inverse pour le côté nid à emm.rdes, les anciens locataires étaient plus boulets que les jeunes qui ne m'ont pas causé de problèmes jusqu'ici.
Faut pas avoir trop de préjugés, on sait jamais sur qui on tombe, c'est un peu la loterie.
Je n'ai pas été jusqu’à virer le salon pour prendre un 3ème coloc et optimiser à fond, c'est le hasard qui a fait que ce soit maintenant une colocation.

fristi a écrit : ↑

13 févr. 2020, 11:48

Dans mon cas ça a été l'inverse pour le côté nid à emm.rdes, les anciens locataires étaient plus boulets que les jeunes qui ne m'ont pas causé de problèmes jusqu'ici.

Pour le niz à emm.rdes je faisais surtout référence aux travaux de l’investisseur dont j'ai cité le lien.
Et une colocation de 6 c'est pas la même qu'une coloc de 2 !

Ben92 a écrit : ↑

13 févr. 2020, 11:51

Pour le niz à emm.rdes je faisais surtout référence aux travaux de l’investisseur dont j'ai cité le lien.
Et une colocation de 6 c'est pas la même qu'une coloc de 2 !

Oui j'ai regardé, effectivement il va galérer de gérer tout ça tout en bossant et avec 2 gamins mais c'est une bonne opération!

la colocation est la réaction naturelle du marché à une situation anormale (prix et loyer au m2 bien plus élevé sur les petits biens que sur les grands),
l'écart devrait se réduire, et tant pis pour ceux qui ont acheté une cage à lapin.

lecriminel a écrit : ↑

13 févr. 2020, 12:08

la colocation est la réaction naturelle du marché à une situation anormale (prix et loyer au m2 bien plus élevé sur les petits biens que sur les grands),
l'écart devrait se réduire, et tant pis pour ceux qui ont acheté une cage à lapin.

Sur Paris, Boulogne etc le prix au m2 est équivalent pour un 20m2 ou un 100m2. Voire même plus cher pour les apparts familiaux car plus rares et recherchés.

Ben92 a écrit : ↑

13 févr. 2020, 10:47

alpha2 a écrit : ↑

12 févr. 2020, 19:40

Par contre, je ne comprends pas ceux qui achètent des appartements dans des grandes villes pour les louer en colocation. Pour moi, la rentabilité est nettement meilleure dans les villes étudiantes moyennes, où les prix des appartements sont très bas et le rendement élevé.

Tu as raison et ce que font les investisseurs avisés, et c'est encore mieux si c'est une région où les loyers sont chers.
Par exemple, vu sur le forum devenir-rentier, un investisseur raconte son "aventure" d'un investissement à Champs-sur-Marne. Passionnant !
FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation)
C'est du boulot, un nid à emm.rdes, mais ça rapporte gros. L'idée en général est de supprimer le salon pour faire le maximum de chambres, et le maximum de POGNON.

Ce qui aurait été intéressant, c'est qu'il nous fasse le bilan après un an, voir si le pognon est si présent que ça ...

Ben92 a écrit : ↑

13 févr. 2020, 13:40

lecriminel a écrit : ↑

13 févr. 2020, 12:08

la colocation est la réaction naturelle du marché à une situation anormale (prix et loyer au m2 bien plus élevé sur les petits biens que sur les grands),
l'écart devrait se réduire, et tant pis pour ceux qui ont acheté une cage à lapin.

Sur Paris, Boulogne etc le prix au m2 est équivalent pour un 20m2 ou un 100m2. Voire même plus cher pour les apparts familiaux car plus rares et recherchés.

Un 2 ou 3 pièces coûte en général un peu moins au m2 qu'un studio.
C'est effectivement moins vrai pour les appartements familiaux à Paris et en petite couronne.

https://notairesdugrandparis.fr/fr/pres ... e-logement

Comme les loyers sont moins chers pour les grandes surfaces, la colocation est compréhensible s'il y a un bail commun au prix du marché.

Un bail individuel avec le prix identique à un studio, pour cohabiter avec des inconnus, c'est juste incompréhensible du point de vu du preneur, dans la majorité des cas. Certes certains peuvent apprécier quelques temps, mais c'est vraiment pas la tendance générale.

Ben, tu devrais plutôt acheter un 3-4 pièces sur Neuilly ou Boulogne. Tout cet argent jeté par les fenêtres par les locataires, faut en profiter !

Ben92 a écrit : Par exemple, vu sur le forum devenir-rentier, un investisseur raconte son "aventure" d'un investissement à Champs-sur-Marne. Passionnant !
FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation)
C'est du boulot, un nid à emm.rdes, mais ça rapporte gros. L'idée en général est de supprimer le salon pour faire le maximum de chambres, et le maximum de POGNON.

Pour ceux qui connaissent le coin :

110m² + 4m² balcon à 215k€ FN inclus, cad moins de 200k€ hors FN, à 3 minutes à pied du RER A. Que l'on peut louer + de 2500/3000€/mois en coloc.

Le prix ne me semble pas cher par rapport à la zone, et au rendement espéré, c'est surtout sur ce point que tient le "fabuleux" montage.

Pour les parisiens, ce prix est-il vraisemblable ?

Car si oui, je ne vois pas pourquoi les parisiens râlent, on est même pas au prix qu'un bien correct, dans un quartier correct sur Nancy, en Lorraine...

wizi a écrit : ↑

13 févr. 2020, 14:42

Pour les parisiens, ce prix est-il vraisemblable ?

Les "parisiens" connaissent au mieux le nom de ce bled, pour une infime minorité, et n'y ont pour sûr jamais mis les pieds.

wizi a écrit : ↑

13 févr. 2020, 14:42

Ben92 a écrit : Par exemple, vu sur le forum devenir-rentier, un investisseur raconte son "aventure" d'un investissement à Champs-sur-Marne. Passionnant !
FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation)
C'est du boulot, un nid à emm.rdes, mais ça rapporte gros. L'idée en général est de supprimer le salon pour faire le maximum de chambres, et le maximum de POGNON.

Pour ceux qui connaissent le coin :

110m² + 4m² balcon à 215k€ FN inclus, cad moins de 200k€ hors FN, à 3 minutes à pied du RER A. Que l'on peut louer + de 2500/3000€/mois en coloc.

Le prix ne me semble pas cher par rapport à la zone, et au rendement espéré, c'est surtout sur ce point que tient le "fabuleux" montage.

Pour les parisiens, ce prix est-il vraisemblable ?

Car si oui, je ne vois pas pourquoi les parisiens râlent, on est même pas au prix qu'un bien correct, dans un quartier correct sur Nancy, en Lorraine...

Je connais très bien y compris les immeubles dans lesquels il a probablement acheté : c'est un coin triste, mais qui a des avantages, très bien relié par les transports (rer +2 autoroutes), populaire "mixte -" (pas mal d'asiatique) donc ça ne craint pas vraiment, les immeubles sont plutôt laids mais c'est de la bonne construction, d'hauteur encore raisonnable, avec surtout des jolies vues (Paris / forêts). Oui c'est à prix très raisonnable (ma belle soeur a acheté un 4 pièces là bas dans les 200k avec une grande terrasse panoramique, elle travaille dans une grosse foncière, je peux vous assurer qu'en matière immo elle ne fera jamais de moins values). Ça prendra même de la valeur puisque chantier du grand Paris.
Après, à titre personnel, je préfère "être pauvre chez les riches, que riche chez les pauvres".