L’effet de ciseau

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Pazuzu
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L’effet de ciseau

#1 Message par Pazuzu » 19 févr. 2020, 19:07

Source : Leblogpatrimoine

L’effet de ciseau, le cercle infernal qui conduit l’investisseur immobilier locatif à la ruine.
8 – En manque de trésorerie, le parc immobilier est mal entretenu et se dégrade avec le temps et le turn over des locataires ;

9- Pas le choix ; Il faut vendre pour assainir la situation. Malheureusement la situation du marché n’est pas aussi bonne qu’au moment de l’achat. Personne ne veut acheter ! Pas d’acheteur ! Il faut brader si on veut éviter la faillite personnelle et la saisie du parc immobilier par les banques ou l’administration fiscale.
https://www.leblogpatrimoine.com/immobi ... ruine.html

Pazuzu
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Re: L’effet de ciseau

#2 Message par Pazuzu » 19 févr. 2020, 19:09

deux remarques :
1. Dans un but de flux de tréso, je trouve bizarre de chercher à payer moins d'impots en faisant des travaux. Les travaux, c'est quand même toujours de l'argent qui sort.

2. dommage de ne pas avoir parlé des risques spécifiques des defiscs.

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Re: L’effet de ciseau

#3 Message par neron » 19 févr. 2020, 19:43

1) Pour te répondre. acheter, maintenir la valeur de ces actifs par des travaux est important pour une banque ou une assurance, une SCPI car cela augmente son bilan (la valeurs de ses actifs) donc sa valeur boursière, son image et donc sa capacité d'endettement. T'as pas d'argent (+++) donc tu ne peux comprendre (bien que cela soit paradoxale avec tes autres posts)

Faire des travaux leur permet en outre de réduire leurs impôts (40%), récupérer la TVA& défiscalisation, augmenter les loyers (dont ils n'ont que faire), aider des societes filles ou amis (marge arrière), montrer à leur rôle l'état d'investisseurs tout en augmentant si nécessaire, la valeur réelle voir comptable de leur actifs. Ils investissent non pour louer mais placer voir revendre un jour.
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Re: L’effet de ciseau

#4 Message par ignatius » 19 févr. 2020, 20:24

Les travaux se financent par emprunt.
Du coup, cela est possible d'augmenter le flux annuel de trésorerie.
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Re: L’effet de ciseau

#5 Message par PACA » 19 févr. 2020, 22:39

La gestion de locatif c'est un métier et contrairement aux idées reçues il faut bosser avec de sacrés pointes.
Ce n'est pas proportionnel, le rapport pour 5 logements n'est pas égal à 5 fois celui d'un et je ne sais pas à partir de quand on a une économie d'échelle ?
Le marché s'y prêtait il y à 30 ans, mais j'ai senti venir le coup, il fallait faire un choix entre mon job et l'immobilier => j'ai arrêté net, aucun regret.
... et je ne sais pas trop compter, l'immobilier il faut savoir compter, pas de poésie.

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Re: L’effet de ciseau

#6 Message par ProfGrincheux » 21 févr. 2020, 00:34

Cet article explique de façon concrète les dangers d'un immobilier financé totalement à crédit pour des investisseurs dont c'est le seul patrimoine. Le saint Graal étant l'investissement locatif à flux de liquidités positif qui nécessite de se positionner sur des biens très décotés, donc sur le bas de gamme de l'immobilier locatif. Je ne dis pas que ça ne peut pas marcher mais il faut que l'investisseur fasse des apports conséquents en travail. C'est en substance ce que je comprends de ce que dit PACA : propriétaire-bailleur c'est un second job. Sinon il faut faire des apports en capital et là, adieu le flux de liquidités positif ou nul.

Il me parait clair que le concept de risque financier n'est pas appréhendé adéquatement -c'est à dire quantitativement- par les investisseurs lambda (je ne m'exclus pas du lot).

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Re: L’effet de ciseau

#7 Message par ignatius » 21 févr. 2020, 08:40

Plus intéressant que l'article encore, les commentaires.
Merci pour ce lien.
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Re: L’effet de ciseau

#8 Message par olmostoline » 21 févr. 2020, 09:06

ignatius a écrit :
21 févr. 2020, 08:40
Plus intéressant que l'article encore, les commentaires.
Merci pour ce lien.
Le mec emprunte sur 10 ans et a un CF positif ? J'ai du mal à y croire quand meme...
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Re: L’effet de ciseau

#9 Message par PACA » 21 févr. 2020, 09:16

ProfGrincheux a écrit :
21 févr. 2020, 00:34
Je ne dis pas que ça ne peut pas marcher mais il faut que l'investisseur fasse des apports conséquents en travail.
A 40 ans on déborde d'énergie, on absorbe facilement la charge de travail pour deux logements locatifs + RP + RS .... à 50 ans si on rajoute des logements on commence à être débordé => on commence à faire des impasses risquées .... à partir de 60 ça commence à être très chaud ! .... la retraite amène un peu d'air si on est toujours en bonne santé. Je ne me suis pas ennuyé à la retraite !

Exemples d'imprévus financiers que j'ai vécu :
- un retard de livraison de 2 ans en VEFA => remboursement d'emprunt sans loyer pendant 2 ans => pas de défiscalisation Robien pendant 2 ans (la défiscalisation commence avec les premiers loyers)
- 3 procès, dont deux ont duré 10 ans jusqu'en appel. Je l'ai ai tous gagnés mais il faut tenir financièrement.

.... les imprévus c'est de l'effet marteau ! .... il faut pas avoir envie de divorcer.
Même si on sait compter au niveau des prévisions, les imprévus c'est toujours du négatif, à part les PV je n'en ai jamais connu de positifs. Les PV étant hypothétiques, virtuelles, elles ne sont effectives que si l'on vend.

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Re: L’effet de ciseau

#10 Message par neron » 21 févr. 2020, 17:40

Ce phénomène de ciseau n'arrive pas sir tu est l'impôts sur les Sociétés. Faut être fou pour faire de l'investissement locatif en nom propre (IR). C'est comme courir une course avec un handicap.
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Re: L’effet de ciseau

#11 Message par kamoulox » 21 févr. 2020, 17:52

Effet ciseau pour de la pierre papier.

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Re: L’effet de ciseau

#12 Message par PACA » 21 févr. 2020, 18:14

neron a écrit :
21 févr. 2020, 17:40
Ce phénomène de ciseau n'arrive pas sir tu est l'impôts sur les Sociétés. Faut être fou pour faire de l'investissement locatif en nom propre (IR). C'est comme courir une course avec un handicap.
Fou ou ne pas savoir compter ou ne pas avoir le temps de compter !
.... je ne me suis jamais posé la question, Il est trop tard ?
Pour une société, il faut un comptable .... ect ?
Il y a des frais pour basculer en société ? ... il faut encore bosser ?

Pour les donations ça se passe comment le démembrement ?

Taux normal de l'impôt sur les sociétés
https://www.impots.gouv.fr/portail/inte ... s-societes
Le barème de l'impôt sur les revenus 2020
https://www.impots.gouv.fr/portail/inte ... s-societes

Intéressant !

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Re: L’effet de ciseau

#13 Message par neron » 21 févr. 2020, 18:36

Si tu veux te faire un patrimoine concequant et que tu est jeune, tu montes des sociétés. Tu veux compenser un placement sur en PEA ou un en AV, tu bricoles de la location en nom propre.: Relit moi: Investir=entreprise car tu ne payes 30% que sur le bénéfice après recup de TVA alors qu'a l'IR c'est 30 voir plus mais sur les revenus en sus de l'IFI!

T'est tu déjà demander pourquoi depuis 60 ans les investisseurs créent des entreprises a l'IS et non a l'IR. Serait-il tous de sombres imbeciles ? Non bien entendu.

PS: Ca se passe comment ? En cas de décès, a l'IR c'est la cata, a l'IS c'est la valeur des parts et dégrèvement outil de travail.... En cas de clôture d'entreprise, toi ou tes arrières petits enfants passent au bassinet: les impôts reportės de générations en générations (TVA, Plus values + bénéfice) sont récupérés mais entre temps tu/ils peuvent le faire + en finesse (attention a l'abus de bien) et en vivre comme salarié.
PS1: Bien entendu pas d'apport à ta structure hormis le capital mini. C'est + intéressant si elle te doit des sous.et rien ne t'empêche de lui revendre des logements 20 % (voir ta RP) plus cher que sur le marché qu'elle leur reloue après travaux pas trop chère question de mettre des sous dans les épinards
Modifié en dernier par neron le 21 févr. 2020, 19:13, modifié 1 fois.
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Re: L’effet de ciseau

#14 Message par PACA » 21 févr. 2020, 19:11

ok merci
Le problème vient du fait que je n'avais pas d'objectif précis de constituer un patrimoine, j'ai bricolé en marginal à coté de mon job, .... j'ai fait de la desfisc au pif en fonction des opportunités. Je n'avais pas la tête à ça, je me suis "amusé" à faire de l'immobilier. Ce qui m’intéressait c'etait de construire, il m'aurait fallu un associé gestionnaire.
Il est certain que si j'avais eu une stratégie cohérente mon patrimoine serait beaucoup plus important ... bon ça ne intéressait pas trop, je n'ai pas trop de regrets, a posteriori on peut toujours mieux faire.
A l'époque l'immobilier n'était pas cher, les taux d'emprunt étaient quand même élevés ... actuellement les prix sont dissuasifs.

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Re: L’effet de ciseau

#15 Message par PACA » 22 févr. 2020, 10:36

Si ils existent de façon spécifique, quels sont les formulaires de déclaration immobilier en société ?
J'ai toujours utilisé la 2044 S avec report sur l'IR. ... et la 2042 C PRO pour les meublés.

Quel serait l'équivalent de la 2044 S pour la déclaration de l'IS ?

ps : j'ai quasiment fait la donation de tout à mes enfant en nue propriété ....

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Re: L’effet de ciseau

#16 Message par PACA » 22 févr. 2020, 16:47

PACA a écrit :
22 févr. 2020, 10:36
Quel serait l'équivalent de la 2044 S pour la déclaration de l'IS ?
Vu :
Entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS)
Dépôt d’une déclaration de résultat n° 2065-SD

de la liasse BIC-IS RSI composée des annexes nos 2033-A-SD à 2033-G-SD si l’entreprise relève du régime réel simplifié (RSI) ;
de la liasse BIC-IS RN composée des annexes nos 2050-SD à 2059-G-SD si elle relève du régime réel normal (RN)

La déclaration n° 2065-SD et la liasse BIC-IS RSI ou BIC-IS RN doivent être souscrites soit :

Entreprises soumises à l’impôt sur le revenu (IR)
Vous devez par ailleurs reporter sur votre déclaration d'impôt sur le revenu (déclarations n° 2042 et n° 2042-C-PRO) votre numéro SIRET le montant du bénéfice imposable à l'impôt sur le revenu.
https://www.impots.gouv.fr/portail/prof ... -resultats
Formulaire n°2065-SD
https://www.impots.gouv.fr/portail/form ... s-societes

Pour défiscaliser Pinel .. ect il faut une SCI ?

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Re: L’effet de ciseau

#17 Message par FunamBulle » 22 févr. 2020, 17:04

kamoulox a écrit :
21 févr. 2020, 17:52
Effet ciseau pour de la pierre papier.

Cocasse
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 0#p2193380
désolé

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Re: L’effet de ciseau

#18 Message par neron » 22 févr. 2020, 19:36

PACA a écrit :
22 févr. 2020, 10:36
Quel serait l'équivalent de la 2044 S pour la déclaration de l'IS ? .. Dépôt d’une déclaration n° 2065-SD et des annexes du régime normal
Ca ne s'improvise pas la gestion d'entreprise: Y-a des formation rapide sans BAC type CCAE de l'IAE en 6 mois réel ou des master en 3 mois ou des DUT. Y-a des notions importantes de droits, de compta., de fiscalité, de business et de finances à comprendre. L'intérêt c'est que les prof. sont d'anciens pro. (notoire, expert comptable, ...) au point que la DGI envoie quelques-un de ces fonctionnaire voir ce qu'il s'y dit.

PS:Ces formations peuvent se faire à distante et le soir mais alors doubler le temps. Ils disent 1 ans mais dans les faits 6 mois (vacance+these)
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Re: L’effet de ciseau

#19 Message par PACA » 23 févr. 2020, 11:03

neron a écrit :
22 févr. 2020, 19:36
Ca ne s'improvise pas la gestion d'entreprise: ...
Merci. Très intéressant cela confirme que cela ne s'improvise pas et qu'il faut bosser, avoir au moins le temps de voir un comptable.
Et pour définir une stratégie il faut connaitre les règles fiscales. Sans compter un minimum de formation juridique spécifique à l'immobilier.

De mémoire, peut être un point qui peut inciter à défiscaliser de façon simple via l'IR :
Quand on reporte automatiquement le résultat de la 2044 S immobilier vers l'IR, celui-ci peut être négatif au début, au moins pendant les années d'amortissement, donc minorer l'impôt IR sur les salaires.
Je ne sais pas si un bilan négatif de SCI peut avoir un effet direct de minoration sur les revenus salariés ? Les résultats d'une SCI sont cloisonnés par rapport à l'IR ? L'effet vases communicants joue moins ?

Bref, je ne suis pas en mesure d'estimer globalement ce que m'a couté le fait d'être en IR par rapport à l'IS ?
J'ai toujours plus ou moins bâclé ces aspects par manque d’intérêt et surtout de temps.... actuellement j'ai tout mon temps à 73 ans, quand on sait finalement comment faire on ne peux plus faire !
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Re: L’effet de ciseau

#20 Message par neron » 23 févr. 2020, 11:59

En principe tu as tout les avantages des entreprises. C'est pour cela qu'il te faut aussi connaitre le droit en entreprise (transmission, apport, aug. de capital, vente, abus de biens,emploi..). Donc tu ne payes des impôts que sur le résultat [rentrée (loyer, PV/vente)-dépenses (salaire, frais, jeton, travaux, amort./crédit)-TVA sur option] mais dit-toi que les experts de Bercy ont fait (ou essayent) qu'à la sortie ils se récupèrent sur le patrimoine (PV, TVA,DDM,IR) sauf qu'ils ont pour culture de promouvoir l'entreprise et l'investissement (Un compta. est incompétent à ce jeu)

Les déficits sont déductibles de l'IR mais l’objectif d'une SCI &co est de se constituer à LT un patrimoine sans charge d’impôts. C'est à dire tu réinvestis (en travaux, achat) le résultat net sachant que l'art de la compta. permet de l'étaler sur 3/4 ans (provisions, réactu. d'actif). Tout l'art est d'éviter qu'à la sortie (clôture ds 100 ans) les impôts te taxent trop et de bénéficier entre temps de tout les avtg. liés aux sociétés. Ta vision est donc hyper-réductrice: C'est comparer un maraîcher pro avec quelqu'un qui fait un potager pour lui ou la SA G7 avec un chauffeur de taxi. De plus ton point mort bas est bien plus bas que celui d'un particulier. Je ne peux te faire un cours de gestion d’entreprise (voir de holding, fiscalité, finance intra/extra européenne) en 5 lignes mais la déclaration fiscale ne demande pas plus d'effort que pour l'IR hormis de savoir où l'on va (donc le droit fiscal et social des sociétés).

Pour revenir au sujet, tu n'as donc pas d'effet de ciseau sauf si tu as sous-estimé le rendement locatif (loyer+PVttc)-(int.+frais). Mais oui faut bosser

PS: l'IR te permet de jouir (vente/donation )de tes biens directement. En SA a l'IS, ils sont a la SA (sauf montage ou IR) donc tu ne peux en jouir sans la défavoriser (abus de bien social)
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Re: L’effet de ciseau

#21 Message par ProfGrincheux » 23 févr. 2020, 16:36

Bonjour neron

Je trouve votre message particulièrement intéressant. Étant fonctionnaire et prof de surcroit, il m'a fallu beaucoup de temps et un raisonnement abstrait totalement déconnecté de mon expérience pour commencer à comprendre ce que vous expliquez concrètement, à savoir
1) la différence entre le traitement par l'état des personnes physiques et les différents types de personnes morales.
2) le fait qu'un investisseur (en particulier un investisseur immobilier )effectue un travail.

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Re: L’effet de ciseau

#22 Message par neron » 23 févr. 2020, 22:07

ProfGrincheux a écrit :
23 févr. 2020, 16:36
Étant fonctionnaire et prof de surcroit, il m'a fallu beaucoup de temps et un raisonnement abstrait totalement déconnecté de mon expérience pour commencer à comprendre ce que vous expliquez concrètement à savoir la différence entre le traitement par l'état des personnes physiques et les différents types de personnes morales;le fait qu'un investisseur (en particulier un investisseur immobilier)effectue un travail"
Bonjour ProfGrincheux,

Je compatie :mrgreen: :) :wink: . Je suis heureux d'avoir fait avancer quelqu'un. Merci. Amha, le concept de "personnes morale" et "personne physique" est essentiel pour comprendre l'évolution de notre société (la , la ,la, la): avec le temps les 1er virtuelles ont donc acquis plus de droits (civil, pénal, commercial, fiscal,...) que les 2nd réelles que l'on peut tenir responsable sur leur vie. Ces personnes morales incluent autant l'état, ses entités, les organismes que les SA, SARL (a 50/50) ou loi 1901 qui se revêtent d'oripeaux humains comme la morale, de valeurs et de nécessité au titre du genre humain alors que se sont des entités virtuelles anonymes irresponsables derrière lesquelles si l'on entreprend mieux vaut s'y cacher qu'agir dans la lumière en nom propre, auto-entrepreneur, SARL. L'appellation de ses notions de droits modernes (Boussac, la Lloyd, ... étaient en nom propre) laissent songeur: Dans la société moderne nous sommes devenus au sens propre leur chair et eux notre morale.

Votre 2em pt je ne le comprend pas tous à fait: A investisseurs, je préfères entrepreneurs car comme chez tous travailleurs y-a des fumistes, salauds, flemmards, sangsue, crabes,fils à papa ...et des gens de bien, travailleurs, chumains, justes, honnête, généreux, ... Oui un entrepreneur c'est un metteur en scène qui passe + de temps chez le banquier ou les impôts ou sur des sujet de finance, droit, compta, commercial, RH ... que sur la technique. Un investisseur, c'est le producteur son rôle est la stratégie (financière, commerciale & concurence)

PS: Rien ne vous interdit de créer une société financière de la même façon. C'est bien mieux qu'un PEA car 0 impôt PV quelques soit le produit sauf a la sortie. A faire plutôt au Luxembourg & co. au dessus de 400 k€
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Re: L’effet de ciseau

#23 Message par ProfGrincheux » 26 févr. 2020, 17:54

Je vais essayer d'expliquer mieux ce que je veux dire en donnant des exemples.

Je trouve que l'investisseur immobilier locatif doit faire pas mal de choses que je considère comme du travail pour ne pas se faire bouffer les loyers encaissés:
1) direction de travaux et rapports avec les artisans. Voire faire les travaux soi même.
2) gestion locative. Notamment les rapports avec les locataires.
3) sélection des locataires
4) gestion de copropriété (ou suivi de l'activité du syndic). Si on achète un immeuble, le mieux est d' être soi même syndic voire de faire le ménage et vider les poubelles!
5) achat/vente.
6) gestion financière car il faut emprunter et placer les provisions pour travaux.
7) un minimum de comptabilité et de suivi juridique et fiscal

Ca ressemble quand même beaucoup à ce que fait un entrepreneur.

Des discussions avec mon père qui est propriétaire bailleur m'ont convaincu que si on ne prend pas son activité de propriétaire bailleur comme un second job et qu'on n'y met pas la rigueur qu'on met dans son travail, le jeu n'en vaut pas la chandelle. Ca correspond assez bien à ce qu'on peut lire sur certains forums comme celui-ci et dans cette soporifique presse spécialisée patrimoine-placement qui dit toujours la même chose.

J'ai mûrement réfléchi et j'ai décidé de ne pas y aller. Je n'ai pas les aptitudes, notamment commerciales, et ai tendance à être trop gentil dans les relations humaines directes.

L'investissement en valeurs mobilières m'a semblé plus facile (ou plus compatible avec mes aptitudes) mais il y a un travail de suivi à faire, en particulier pour éviter que ce soient les intermédiaires qui raflent le rendement tandis qu'on porte le risque. J'y ai passé pas mal de temps récemment, plus que nécessaire à court terme, mais il me fallait apprendre quelques bases. Évidemment on ne fait pas le travail opérationnel (de metteur en scène) mais pas non plus le travail stratégique (celui du producteur). On porte un risque en échange d'un espoir de rendement. C'est un travail, de nature financière, mais un travail quand même.

J'ai de sérieux doutes sur le fait qu'on puisse s'enrichir en dormant comme le disaient certains politiciens de gauche. On peut s'enrichir en faisant des activités n'ayant pas d'autre motif que l'argent, voire étant d'un intérêt social discutable, mais si on ne fait vraiment rien je ne vois pas comment faire mieux que ne pas s'appauvrir. Les types qui croient qu'avec 500k on peut devenir rentier à 40 ans se préparent selon moi des lendemains difficiles.

La gestion du patrimoine financier familial me demande heureusement beaucoup moins de travail que ce que je dois faire pour la fac (sinon je volerais le contribuable!) et infiniment moins que ce que j'ai du faire pour acquérir les compétences nécessaires .

Mais c'est du travail, c'est-à-dire une allocation de temps et d'energie par un individu en vue d'obtenir une compensation matérielle.

******

La création d'une société civile à l'IS pour y loger une partie de ce patrimoine financier est une option à laquelle j'ai réfléchi un peu mais le patrimoine en question me semble trop petit pour que ça vaille le coup (parce que ça impose des contraintes à soi et dans un futur qu'on espère lointain à ses heritiers). J'avais l'impression qu'il fallait justement pouvoir mobiliser de l'ordre de 400k pour que ça commence à valoir le coup. Peut être faudrait il que je réfléchisse plus.... Il me faudrait emprunter or, j'étais justement très content d'être passé franchement sous les 20% de taux d'endettement avec 0% en cible pour mon départ à la retraite. Parce qu'une chose est certaine, quand on commence à ne pas avoir de bol, l'effet de levier se transforme en effet de retour de levier en pleine poire, en effet de massue sur le crâne ou en effet de ciseau quand il prend son temps.

En tous cas, je vais lire vos liens pour approfondir ma compréhension de vos remarques.

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Re: L’effet de ciseau

#24 Message par ProfGrincheux » 26 févr. 2020, 18:38

Il y a un petit souci avec votre conception de l'Etat comme personne morale. Car la notion est de nature juridique et présuppose l'existence d'un système judiciaire pour avoir la moindre effectivité, donc d'un État régalien. Les établissements publics ont la personnalité morale mais je doute qu'une institution publique régalienne comme la justice ou l'armée en soit dotée. Une armée dotée de la personnalité morale ne serait ni plus ni moins qu'une entreprise de mercenariat.

Ou alors il faut distinguer personnalité morale juridictionnelle et personnalité morale juridique.

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