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Romario
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#901 Message par Romario » 24 avr. 2020, 17:16

ParisIDF92 a écrit :
24 avr. 2020, 11:13
Romario a écrit :
24 avr. 2020, 10:38
ProfGrincheux a écrit :
24 avr. 2020, 09:52
[...] Admettons que dans ce scénario l'immobilier fasse -40% en 4 ans. Alors, là, je le dis tout net, ce serait une chance once-in-a-lifetime pour un investissement immobilier. Même s'il fait -60% en 6 ans. Il faudrait se jeter dessus si on le peut. C'est pour ça que je ne crois pas à un vrai effondrement comme ce qui était prophétisé ici en 2005. Parce que je pense que mon raisonnement serait largement partagé et que l'afflux d'investisseurs ferait redécoller les prix. Même si la situation sociale est dégradée, il y a des poches profondes... [...]
Je suis globalement d'accord sur le principe, mais lorsque tu parles de -40%, il s'agit là d'un effondrement très important.
À Madrid ou à Barcelone, les prix ont chuté plus lors de la crise précédente. À Tokyo aussi dans les années 90.

- 40% veut dire 6.000 EUR/m2 à Paris qui était le prix de 2007 ou 2009. 2007 ou 2009 est "Avant-hier". Donc parfaitement possible.

http://www.leparisien.fr/immobilier/10- ... 145984.php
Oui je suis d'accord. Je répondais simplement à ProfGrincheux qui disait qu'il ne croyait pas à un effondrement mais qu'il envisageait -40%
Un peuple prêt à sacrifier un peu de liberté pour un peu de sécurité ne mérite ni l'une ni l'autre, et finit par perdre les deux. (T. Jefferson)

canti
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#902 Message par canti » 24 avr. 2020, 17:43

Ben92 a écrit :
23 avr. 2020, 20:55
Pour revenir sur l'impact de la crise actuelle sur l'immobilier, il me semble évident qu'il faut distinguer les marchés, car le marché immo est tout sauf uniforme.
Le marché qui nous intéresse ici est celui à 8k€+/m2, cad Paris et quelques communes/quartiers du 92/94/78, en gros 4M hab. Loin d'être d'un micro-marché.
J'ai pris ce seuil de 8k€/m2 parce que c'est en gros le prix minimum pour une localisation honnête de CSP+ (je ne parle de CSP+++ qui eux lorgnent du 12k+)
Franchement, est-ce que beaucoup de CSP+ sont impactés financièrement par la crise ? Répondez honnêtement. Quelques professions libérales effectivement, mais ça va s'arranger très vite pour eux.
Voilà pourquoi l'immobilier à 8k€+ ne baissera pas. Ce n'est pas compliqué.
+1
Les francais ont épargné plus de 60 milliards d'€ grace au confinement (moins de dépense) et c'est à coup sûr des cadres et certainement pas des GJ :mrgreen:

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#903 Message par Korn » 24 avr. 2020, 18:02

Paris, c'est aussi devenu depuis 15 ans un immense parc d'attraction pour touristes avec tout le business qui va avec en immobilier. Difficile d'imaginer que ce sont ce sont les cadres bobos qui font le marché et pas les investisseurs. D'ailleurs, des nouvelles des projets Airbnb de Kevin?

Certaines régions risquent de morler plus que d'autres, ce seront celles qui ont une attractivité touristique très forte.

https://fr.finance.yahoo.com/actualites ... 40674.html

Coronavirus : la Paca, région la plus touchée par la crise économique ?

"Alors que la richesse nationale devrait se contracter d'environ 8% en 2020, les chiffres sont encore plus alarmants entre Nice et Marseille. L'impact sur le PIB pourrait être “de plus de 10%” en raison de la prépondérance de la filière touristique même s'il n'existe pas encore de chiffres précis à ce sujet, a mis en garde Yvon Grosso.

L’annulation de plusieurs événements majeurs, dont le Festival d’Avignon, la fermeture des restaurants et surtout la chute du tourisme mondial devraient affecter, plus que n’importe quelle autre région française, la Paca. Les récentes données de Pôle emploi valident cette thèse puisque le nombre d’offres d’emploi entre mars 2019 et mars 2020 a chuté de 43%. Le chiffre atteint même 52% dans les Alpes-Maritimes, département le plus affecté."

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#904 Message par canti » 24 avr. 2020, 18:36

Korn a écrit :
24 avr. 2020, 18:02
Paris, c'est aussi devenu depuis 15 ans un immense parc d'attraction pour touristes avec tout le business qui va avec en immobilier. Difficile d'imaginer que ce sont ce sont les cadres bobos qui font le marché et pas les investisseurs. D'ailleurs, des nouvelles des projets Airbnb de Kevin?
Comme toutes les grandes villes européennes, Barcelone, Rome, Amsterdam etc....mais pour les appartements de petite taille

Les appartement de 80m2 à + de 200m2, je ne pense pas que ce soit dédié à des projets de airbnb

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#905 Message par kamoulox » 24 avr. 2020, 18:47

canti a écrit :
24 avr. 2020, 18:36
Korn a écrit :
24 avr. 2020, 18:02
Paris, c'est aussi devenu depuis 15 ans un immense parc d'attraction pour touristes avec tout le business qui va avec en immobilier. Difficile d'imaginer que ce sont ce sont les cadres bobos qui font le marché et pas les investisseurs. D'ailleurs, des nouvelles des projets Airbnb de Kevin?
Comme toutes les grandes villes européennes, Barcelone, Rome, Amsterdam etc....mais pour les appartements de petite taille

Les appartement de 80m2 à + de 200m2, je ne pense pas que ce soit dédié à des projets de airbnb
À Lisbonne y’a presQue pas de petits apparts. Ils ont achètés des grands pour les diviser.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#906 Message par canti » 24 avr. 2020, 18:50

kamoulox a écrit :
24 avr. 2020, 18:47
canti a écrit :
24 avr. 2020, 18:36
Korn a écrit :
24 avr. 2020, 18:02
Paris, c'est aussi devenu depuis 15 ans un immense parc d'attraction pour touristes avec tout le business qui va avec en immobilier. Difficile d'imaginer que ce sont ce sont les cadres bobos qui font le marché et pas les investisseurs. D'ailleurs, des nouvelles des projets Airbnb de Kevin?
Comme toutes les grandes villes européennes, Barcelone, Rome, Amsterdam etc....mais pour les appartements de petite taille

Les appartement de 80m2 à + de 200m2, je ne pense pas que ce soit dédié à des projets de airbnb
À Lisbonne y’a presQue pas de petits apparts. Ils ont achètés des grands pour les diviser.
car l'immobilier à Lisbonne était beaucoup moins cher, il y a quelques années, et donc beaucoup plus facile à acheter des grandes surfaces
Quand je parlais des petites surfaces je fais référence à Paris :wink:

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#907 Message par Ave » 24 avr. 2020, 19:04

canti a écrit :
24 avr. 2020, 18:36
Korn a écrit :
24 avr. 2020, 18:02
Paris, c'est aussi devenu depuis 15 ans un immense parc d'attraction pour touristes avec tout le business qui va avec en immobilier. Difficile d'imaginer que ce sont ce sont les cadres bobos qui font le marché et pas les investisseurs. D'ailleurs, des nouvelles des projets Airbnb de Kevin?
Comme toutes les grandes villes européennes, Barcelone, Rome, Amsterdam etc....mais pour les appartements de petite taille

Les appartement de 80m2 à + de 200m2, je ne pense pas que ce soit dédié à des projets de airbnb
Détrompe toi, dans mon immeuble il y a un appart touristique similaire au mien (4P de 100m2). Il appartient à une SCI qui le loue à la semaine via un site de location (pas Air BNB). On croise souvent dans l'ascenseur des familles ou des groupes de copines souvent américaines ou japonaises. Il y a aussi un marché pour les apparts familiaux en location touristique.
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#908 Message par wasabi » 24 avr. 2020, 19:31

Ave a écrit :
24 avr. 2020, 16:35
en France on parle toujours en m2 loi Carrez
non, juste pour les appartements.
"Le marché peut rester irrationnel plus longtemps que vous ne pouvez rester solvable" - J.M. Keynes, 1936

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#909 Message par Ave » 24 avr. 2020, 19:47

wasabi a écrit :
24 avr. 2020, 19:31
Ave a écrit :
24 avr. 2020, 16:35
en France on parle toujours en m2 loi Carrez
non, juste pour les appartements.
Effectivement mais là on parlait des apparts justement.
Mais même dans le cas des maisons, les m2 français et espagnols ne sont pas les mêmes. On trouve un écart important à surface réelle équivalente.
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#910 Message par Gpzzzz » 24 avr. 2020, 19:49

Ave a écrit :
24 avr. 2020, 16:35
Attention, quand on compare les prix au m2 entre la France et l'Espagne il faut tenir compte du fait que le m2 en Espagne est environ 30% plus "petit" qu'en France. Je m'explique, en France on parle toujours en m2 loi Carrez alors qu'en Espagne il n'y a pas de loi Carrez et on compte tout en tas de choses dans les surfaces. Souvant les m2 en Espagne sont les m2 construits qui intègrent entre autres le cote part des parties communes.
C'est pourquoi, par exemple, à Madrid un appart familiale de 100m2 est vraiment riquiqui alors qu'à Paris c'est considéré comme une bonne surface. Car le 100m2 de Madrid équivaut à peine à 70m2.
Quand j'étais étudiante à Madrid j'habitais dans un appart de mes parents et qui était censé faire 45m2 selon l'acte notarié. En équivalent loi Carrez c'était dans les 32 m2 max.
Et comment tu expliques la différence entre les M2 de l'acte et le réel ?dans ton studio de 40m2 je vois pas ce qui peut jouer.. :roll:

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#911 Message par lecriminel » 24 avr. 2020, 20:02

canti a écrit :
24 avr. 2020, 17:43

+1
Les francais ont épargné plus de 60 milliards d'€ grace au confinement (moins de dépense) et c'est à coup sûr des cadres et certainement pas des GJ :mrgreen:

Ca peut permettre au marché de rester de stable ou baisser légèrement
toi aussi, tu vois un bond des RS ? :D
parce qu'à mon avis, les gens qui ont tellement de POGNON que leur épargne gonfle à vue d'oeil avec le confinement, je doute qu'ils soient locavie.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#912 Message par Korn » 24 avr. 2020, 20:08

canti a écrit :
24 avr. 2020, 18:36
Korn a écrit :
24 avr. 2020, 18:02
Paris, c'est aussi devenu depuis 15 ans un immense parc d'attraction pour touristes avec tout le business qui va avec en immobilier. Difficile d'imaginer que ce sont ce sont les cadres bobos qui font le marché et pas les investisseurs. D'ailleurs, des nouvelles des projets Airbnb de Kevin?
Comme toutes les grandes villes européennes, Barcelone, Rome, Amsterdam etc....mais pour les appartements de petite taille

Les appartement de 80m2 à + de 200m2, je ne pense pas que ce soit dédié à des projets de airbnb
Dans tous les cas, j'ai l'impresssion que le marché immobilier dans toutes ces villes a surtout été tiré par les investisseurs et une part de moins en moins grande sur du locatif classique.

Il ne doit plus rester beaucoup de propriétaires occupants à paris. 33% en 2014, combien aujourd'hui?

https://www.adil75.org/observatoire-du- ... t-a-paris/

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#913 Message par Cagou780 » 24 avr. 2020, 20:11

Ben92 a écrit :
23 avr. 2020, 20:55
Pour revenir sur l'impact de la crise actuelle sur l'immobilier, il me semble évident qu'il faut distinguer les marchés, car le marché immo est tout sauf uniforme.
Le marché qui nous intéresse ici est celui à 8k€+/m2, cad Paris et quelques communes/quartiers du 92/94/78, en gros 4M hab. Loin d'être d'un micro-marché.
J'ai pris ce seuil de 8k€/m2 parce que c'est en gros le prix minimum pour une localisation honnête de CSP+ (je ne parle de CSP+++ qui eux lorgnent du 12k+)
Franchement, est-ce que beaucoup de CSP+ sont impactés financièrement par la crise ? Répondez honnêtement. Quelques professions libérales effectivement, mais ça va s'arranger très vite pour eux.
Voilà pourquoi l'immobilier à 8k€+ ne baissera pas. Ce n'est pas compliqué.
Mais oui aucun commerçant, chef d'entreprise, profession libérale, artisan ne va être impacté. Eux ils vivent à côté de la société. :roll:

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#914 Message par amalricu » 24 avr. 2020, 20:13

Cagou780 a écrit :
24 avr. 2020, 20:11
Ben92 a écrit :
23 avr. 2020, 20:55
Pour revenir sur l'impact de la crise actuelle sur l'immobilier, il me semble évident qu'il faut distinguer les marchés, car le marché immo est tout sauf uniforme.
Le marché qui nous intéresse ici est celui à 8k€+/m2, cad Paris et quelques communes/quartiers du 92/94/78, en gros 4M hab. Loin d'être d'un micro-marché.
J'ai pris ce seuil de 8k€/m2 parce que c'est en gros le prix minimum pour une localisation honnête de CSP+ (je ne parle de CSP+++ qui eux lorgnent du 12k+)
Franchement, est-ce que beaucoup de CSP+ sont impactés financièrement par la crise ? Répondez honnêtement. Quelques professions libérales effectivement, mais ça va s'arranger très vite pour eux.
Voilà pourquoi l'immobilier à 8k€+ ne baissera pas. Ce n'est pas compliqué.
Mais oui aucun commerçant, chef d'entreprise, profession libérale, artisan ne va être impacté. Eux ils vivent à côté de la société. :roll:
On va être beaucoup à descendre à la cave et par ricochet les rescapés seront en mode dégradé...
Je fais le pari que la Russie laissera tant de "plumes" en Ukraine que Poutine finira par être "écarté" du pouvoir par les générations plus jeunes de ses services sécuritaires pour négocier ce qui reste sur la table. Echéance 2023.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#915 Message par Cagou780 » 24 avr. 2020, 20:32

amalricu a écrit :
24 avr. 2020, 20:13
Cagou780 a écrit :
24 avr. 2020, 20:11
Ben92 a écrit :
23 avr. 2020, 20:55
Pour revenir sur l'impact de la crise actuelle sur l'immobilier, il me semble évident qu'il faut distinguer les marchés, car le marché immo est tout sauf uniforme.
Le marché qui nous intéresse ici est celui à 8k€+/m2, cad Paris et quelques communes/quartiers du 92/94/78, en gros 4M hab. Loin d'être d'un micro-marché.
J'ai pris ce seuil de 8k€/m2 parce que c'est en gros le prix minimum pour une localisation honnête de CSP+ (je ne parle de CSP+++ qui eux lorgnent du 12k+)
Franchement, est-ce que beaucoup de CSP+ sont impactés financièrement par la crise ? Répondez honnêtement. Quelques professions libérales effectivement, mais ça va s'arranger très vite pour eux.
Voilà pourquoi l'immobilier à 8k€+ ne baissera pas. Ce n'est pas compliqué.
Mais oui aucun commerçant, chef d'entreprise, profession libérale, artisan ne va être impacté. Eux ils vivent à côté de la société. :roll:
On va être beaucoup à descendre à la cave et par ricochet les rescapés seront en mode dégradé...
Rare vont être les familles a s'en sortir sans casse.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#916 Message par wasabi » 24 avr. 2020, 20:33

Gpzzzz a écrit :
24 avr. 2020, 19:49


Et comment tu expliques la différence entre les M2 de l'acte et le réel ?dans ton studio de 40m2 je vois pas ce qui peut jouer.. :roll:
les murs, lavabo, cuisine, baignoire...
"Le marché peut rester irrationnel plus longtemps que vous ne pouvez rester solvable" - J.M. Keynes, 1936

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#917 Message par ProfGrincheux » 24 avr. 2020, 20:39

Romario a écrit :
24 avr. 2020, 17:16
ParisIDF92 a écrit :
24 avr. 2020, 11:13
Romario a écrit :
24 avr. 2020, 10:38
ProfGrincheux a écrit :
24 avr. 2020, 09:52
[...] Admettons que dans ce scénario l'immobilier fasse -40% en 4 ans. Alors, là, je le dis tout net, ce serait une chance once-in-a-lifetime pour un investissement immobilier. Même s'il fait -60% en 6 ans. Il faudrait se jeter dessus si on le peut. C'est pour ça que je ne crois pas à un vrai effondrement comme ce qui était prophétisé ici en 2005. Parce que je pense que mon raisonnement serait largement partagé et que l'afflux d'investisseurs ferait redécoller les prix. Même si la situation sociale est dégradée, il y a des poches profondes... [...]
Je suis globalement d'accord sur le principe, mais lorsque tu parles de -40%, il s'agit là d'un effondrement très important.
À Madrid ou à Barcelone, les prix ont chuté plus lors de la crise précédente. À Tokyo aussi dans les années 90.

- 40% veut dire 6.000 EUR/m2 à Paris qui était le prix de 2007 ou 2009. 2007 ou 2009 est "Avant-hier". Donc parfaitement possible.

http://www.leparisien.fr/immobilier/10- ... 145984.php
Oui je suis d'accord. Je répondais simplement à ProfGrincheux qui disait qu'il ne croyait pas à un effondrement mais qu'il envisageait -40%
Oui. C'est bien mon raisonnement. A un certain niveau de baisse, disons -40%, il y aurait probablement des forces ascendantes importantes car le rendement serait à nouveau là. Donc l'équilibre devrait se faire plus haut.
Ignorés: Manfred, titano.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#918 Message par Gpzzzz » 24 avr. 2020, 20:46

wasabi a écrit :
24 avr. 2020, 20:33
Gpzzzz a écrit :
24 avr. 2020, 19:49


Et comment tu expliques la différence entre les M2 de l'acte et le réel ?dans ton studio de 40m2 je vois pas ce qui peut jouer.. :roll:
les murs, lavabo, cuisine, baignoire...
Lavabo, meuble de cuisine, baignoire. Tout ça doit être pris en compte dans le métrage Carrez..

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#919 Message par canti » 24 avr. 2020, 21:15

lecriminel a écrit :
24 avr. 2020, 20:02
canti a écrit :
24 avr. 2020, 17:43

+1
Les francais ont épargné plus de 60 milliards d'€ grace au confinement (moins de dépense) et c'est à coup sûr des cadres et certainement pas des GJ :mrgreen:

Ca peut permettre au marché de rester de stable ou baisser légèrement
toi aussi, tu vois un bond des RS ? :D
parce qu'à mon avis, les gens qui ont tellement de POGNON que leur épargne gonfle à vue d'oeil avec le confinement, je doute qu'ils soient locavie.
Non je vois plutôt des cadres qui vont investir dans une nouvelle RP ou faire un investissement locatif.

Vu les I/P de cette année et l'année dernière, la fragilité à venir du système financier à moyen terme : 2 ans.
Il semble plus prudent de ne pas conserver beaucoup d'épargne

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#920 Message par Ave » 24 avr. 2020, 21:19

Gpzzzz a écrit :
24 avr. 2020, 19:49
Ave a écrit :
24 avr. 2020, 16:35
Attention, quand on compare les prix au m2 entre la France et l'Espagne il faut tenir compte du fait que le m2 en Espagne est environ 30% plus "petit" qu'en France. Je m'explique, en France on parle toujours en m2 loi Carrez alors qu'en Espagne il n'y a pas de loi Carrez et on compte tout en tas de choses dans les surfaces. Souvant les m2 en Espagne sont les m2 construits qui intègrent entre autres le cote part des parties communes.
C'est pourquoi, par exemple, à Madrid un appart familiale de 100m2 est vraiment riquiqui alors qu'à Paris c'est considéré comme une bonne surface. Car le 100m2 de Madrid équivaut à peine à 70m2.
Quand j'étais étudiante à Madrid j'habitais dans un appart de mes parents et qui était censé faire 45m2 selon l'acte notarié. En équivalent loi Carrez c'était dans les 32 m2 max.
Et comment tu expliques la différence entre les M2 de l'acte et le réel ?dans ton studio de 40m2 je vois pas ce qui peut jouer.. :roll:
Parce que les 45 m2 étaient ce qu'on appelle des m2 construits donc non seulement ils comptent tous les murs mais aussi le cote part des parties communes.
En gros il faisait 32 m2 réels à tout cassé. Bon, pour un étudiant c'était top, je ne me plains pas 8) j'y ai passé les meilleurs années de ma vie !
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#921 Message par Ave » 24 avr. 2020, 21:21

Korn a écrit :
24 avr. 2020, 20:08
canti a écrit :
24 avr. 2020, 18:36
Korn a écrit :
24 avr. 2020, 18:02
Paris, c'est aussi devenu depuis 15 ans un immense parc d'attraction pour touristes avec tout le business qui va avec en immobilier. Difficile d'imaginer que ce sont ce sont les cadres bobos qui font le marché et pas les investisseurs. D'ailleurs, des nouvelles des projets Airbnb de Kevin?
Comme toutes les grandes villes européennes, Barcelone, Rome, Amsterdam etc....mais pour les appartements de petite taille

Les appartement de 80m2 à + de 200m2, je ne pense pas que ce soit dédié à des projets de airbnb
Dans tous les cas, j'ai l'impresssion que le marché immobilier dans toutes ces villes a surtout été tiré par les investisseurs et une part de moins en moins grande sur du locatif classique.

Il ne doit plus rester beaucoup de propriétaires occupants à paris. 33% en 2014, combien aujourd'hui?

https://www.adil75.org/observatoire-du- ... t-a-paris/
Voir les 2... je suis propriétaire occupant ET investisseur locatif à Paris. Je ne dois pas être la seule.
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supermascotte
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#922 Message par supermascotte » 25 avr. 2020, 08:46

ProfGrincheux a écrit :
24 avr. 2020, 20:39
Romario a écrit :
24 avr. 2020, 17:16
ParisIDF92 a écrit :
24 avr. 2020, 11:13
Romario a écrit :
24 avr. 2020, 10:38
Je suis globalement d'accord sur le principe, mais lorsque tu parles de -40%, il s'agit là d'un effondrement très important.
À Madrid ou à Barcelone, les prix ont chuté plus lors de la crise précédente. À Tokyo aussi dans les années 90.

- 40% veut dire 6.000 EUR/m2 à Paris qui était le prix de 2007 ou 2009. 2007 ou 2009 est "Avant-hier". Donc parfaitement possible.

http://www.leparisien.fr/immobilier/10- ... 145984.php
Oui je suis d'accord. Je répondais simplement à ProfGrincheux qui disait qu'il ne croyait pas à un effondrement mais qu'il envisageait -40%
Oui. C'est bien mon raisonnement. A un certain niveau de baisse, disons -40%, il y aurait probablement des forces ascendantes importantes car le rendement serait à nouveau là. Donc l'équilibre devrait se faire plus haut.
Franchement, on en sait rien de combien peut baisser le marché immobilier. On sait déjà pas combien de temps la crise du coronavirus va durer, on ne sait déjà pas quel sera son impact économique. Donc deviner de combien peut baisser l'immobilier, j'ai pas de boule de cristal.

Là tu te dis que c'est pas possible que ça baisse de 40% parce que de toute façon avant même d'avoir atteint un tel niveau de prix, ce sera une affaire en or à ne pas louper sur laquelle les acheteurs se rueront dessus.

Sauf que là tu raisonnes avec des paramètres et des repères qui datent de 2019. Aujourd'hui on est en 2020, on s'apprête à avoir un PIB qui diminue de 8 à 15%, on s'apprête à avoir un retour du chômage de masse, on s'apprête à avoir une cascade de faillite d'entreprises. On ne sait pas si on aura une reprise de l'activité en 2021. Dans la banque où je travaille, on anticipe malheureusement qu'il faudra au moins attendre 3-4 ans avant de revenir au PIB de 2019, soit en 2023-2024.

Et puis là, la crise ne fait que commencer, on verra dans les mois ou années à venir les conséquences financières de la crise, et on risque d'avoir de très mauvaises surprises. Donc on ne sait pas si les banques seront en mesure d'accorder des prêts, et dans quelle conditions.

En plus, comme évoqué précédemment, c'est fou la part du parc immobilier à Paris consacré au locatif de courte ou de longue durée. Ces dernières années, l'immobilier a largement été porté par des investisseurs (particuliers) qui voyaient l'investissement locatif ou via AirB&B comme l'eldorado et qui ont acheté au delà du raisonnable des biens immobiliers avec un rendement merdique et sans avoir anticipé la possibilité de se retrouver avec un bien inoccupé pendant des mois ou des loyers impayés. Là il va y avoir de la casse.

En plus de ça, on sera pas franchement dans un contexte favorable. Beaucoup de gens renoncent à leur projet immobilier pendant une crise. C'est logique, tu ne te lances pas dans un projet qui t'engage sur 20-25 ans alors que tu as une visibilité faible sur ton avenir et que tu ne sais pas si par hasard tu ne seras pas le prochain sur la liste à rejoindre les listes de pôle emploi. Enfin, si l'immobilier baisse, ça risque de faire exploser les certitudes de certains qui s'imaginaient :
1) l'immobilier ça monte toujours
2) les arbres montent jusqu'au ciel

Enfin, il y a l'effet kiss cool, si jamais l'état commence à éprouver des difficultés d'endettement et cherche à augmenter les impôts, je pense qu'il ne mettra pas longtemps avant d'aller voir les proprio et leur demander gentiment une contribution à l'effort national.

Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher pour les acheteurs étant donné les circonstances, ce qui voudra dire que les prix pourront baisser davantage. Et puis pendant une dépression, et pendant une baisse, il y a aussi la peur d'être le couillon qui essaye d'attraper le couteau qui tombe. Aka, acheter à -20% en croyant faire une bonne affaire alors que les prix vont continuer de baisser et de baisser...

Bref, en toute humilité, je ne suis sûr que d'une chose, c'est que l'on ne sait pas grand chose sur les années à venir. Je ne suis sûr que de 2 choses, c'est qu'il va y avoir beaucoup de souffrance et que rien ne sera plus pareil après 2020.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#923 Message par ParisIDF92 » 25 avr. 2020, 09:04

ProfGrincheux a écrit :
24 avr. 2020, 20:39
Oui. C'est bien mon raisonnement. A un certain niveau de baisse, disons -40%, il y aurait probablement des forces ascendantes importantes car le rendement serait à nouveau là. Donc l'équilibre devrait se faire plus haut.
canti a écrit :
24 avr. 2020, 21:15
Vu les I/P de cette année et l'année dernière, la fragilité à venir du système financier à moyen terme : 2 ans.
Il semble plus prudent de ne pas conserver beaucoup d'épargne
S'il y a une forte baisse des prix en RP, il y aura a un cataclysme économique. Quel argent vont-ils utiliser pour payer ces investissements ?

- Le collateral (logement(s) en propriété) serait également affaiblie.

- Les banques vont exiger des conditions beaucoup plus strictes pour des prêts hypothécaires (notamment pour des "investissements"): possibilité de chômage (ou la perte de revenus) pour l'investisseur, impayés du locataire, etc.; c'est une crise after all; elle va dans les deux sens.

- Les prix des loyers vont descendre (offre/demande et revenus disponibles).

- Il va y avoir un retour du "bon sense" en ce qui concerne les quartier et le status. Par exemple, un jeune couple de CSP+ (des amis de Ben92 :mrgreen: ) achète ou loue maintenant à Paris 15 ou à Asnières (alors que leurs parents auraient acheté à Paris 16 ou à Neuilly). Si ce couple ne souffre pas la crise (ils sont des CSP+ lambda 8) ), ils vont maintenant retourner acheter/louer dans les quartiers qui "leurs appartiennent" (parce qu'ils ont baissé leurs prix). Long story short, en cas de crise, un appartement à Paris 20 (par exemple) va attirer des locataires beaucoup plus "mauvais" qu'aujourd'hui. Pour s'assurer, il faudrait acheter en quartiers vraiment "prime". Dans cette situation de dégradation socio-économique, la localisation sera plus importante que jamais. Pourtant, une bonne affaire à côté des Buttes Chaumont peut-être ne serait pas si intéressant pour mettre en location.

- D'autre part, une chose que je ne vois pas beaucoup (même s'il y a) en France (mais qui par exemple en Espagne est apparue après la crise de 2008, et qu'est très courant au Royaume-Uni) est le BTR (Build-to-rent). Si les grands développeurs trouvent du mal à vendre leurs VEFA, ils peuvent les louer directement "sans intermédiaire" (petit investisseur). C'est vrai qu'à Paris, c'est un marché presque inexistant (presque pas de VEFA), mais même dans la petite couronne bonne (Ouest), il y a pas mal de nouvelles promotions en construction. Donc plus de concurrence. En cas de crise ces grands développeurs avec des poches profondes peuvent être beaucoup plus agressifs en termes de prix et de conditions pour attirer les bons profils de locataire.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#924 Message par slash33 » 25 avr. 2020, 09:35

Cataclysme, lol. Non, pas vraiment.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#925 Message par Ben92 » 25 avr. 2020, 09:52

Quelques éléments pour tempérer tout ça.
- A Paris on est sur une tendance naturelle de +6 à 8% par an depuis plusieurs années. Même si la crise covid est un facteur baissier, elle sera amoindrie par la tendance naturelle. (Par exemple si la crise covid a "une puissance baissière" de 6 à 8% sur 2020 on serait donc sur une stabilité des prix).
- Les investissements locatifs AirBnB restent marginaux sur l'ensemble des ventes à Paris. Ces sont souvent de petits logements dans les arrondissements centraux, qui ne sont pas en concurrence avec les logements plus grands situés dans les arrondissements à deux chiffres.
- Il y aura énormément moins de vendeurs, qui préfèreront attendre des jours meilleurs pour vendre. Chacun sait que les prix sont dictés par l'offre et la demande.
- Enfin, l'expérience de 2008. A cette période, pendant à peu près un an, les taux d'emprunt étaient remontés à 5% environ sur 20 ans. Malgré tout, l'immobilier parisien n'a baissé de que de 6% (avant de reprendre +35% sur les 30 mois suivants). Cette fois les taux ne remonteront pas, ou si peu.

Je ne dis pas qu'une baisse est impossible, un retour aux environs de 9500€/m2 fin 2020 est possible, mais ça remontera d'autant plus fort par la suite.
En revanche un retour à 6000 ou même 8000€/m2 est complètement illusoire.
Dernière chose : j'ai été un de ceux sur ce forum à prévoir la montée des prix de 2016-2019. :wink:

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#926 Message par Gonzalo » 25 avr. 2020, 10:19

Je comprends ceux qui pensent à leur investissement.

De mon côté si cette crise pouvait m'aider à m'acheter un taudis avec mon salaire de misère, ça serait pas si mal que ça. :x

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#927 Message par Marcellus2021 » 25 avr. 2020, 10:34

Ben92 a écrit :
25 avr. 2020, 09:52
Je ne dis pas qu'une baisse est impossible, un retour aux environs de 9500€/m2 fin 2020 est possible, mais ça remontera d'autant plus fort par la suite.
En revanche un retour à 6000 ou même 8000€/m2 est complètement illusoire.
Dernière chose : j'ai été un de ceux sur ce forum à prévoir la montée des prix de 2016-2019. :wink:
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#928 Message par IMMOLOLO » 25 avr. 2020, 10:46

Gonzalo a écrit :
25 avr. 2020, 10:19
Je comprends ceux qui pensent à leur investissement.

De mon côté si cette crise pouvait m'aider à m'acheter un taudis avec mon salaire de misère, ça serait pas si mal que ça. :x

Peut-être une bonne idée

Tu veux acheter ou ? Budget envisagé ? Surface ?

Intéressant de savoir qui a la possibilité d'acheter en ce moment (suppose d'avoir du cash), en fonction de la baisse des prix de l'Immo

Une baisse de 5 %. déclencherait combien de vente (S) ?
Idem pour 10 et 15% ?
« Réfléchir, c'est difficile. C'est pourquoi la plupart des gens jugent. »

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#929 Message par supermascotte » 25 avr. 2020, 10:48

ParisIDF92 a écrit :
25 avr. 2020, 09:04
ProfGrincheux a écrit :
24 avr. 2020, 20:39
Oui. C'est bien mon raisonnement. A un certain niveau de baisse, disons -40%, il y aurait probablement des forces ascendantes importantes car le rendement serait à nouveau là. Donc l'équilibre devrait se faire plus haut.
canti a écrit :
24 avr. 2020, 21:15
Vu les I/P de cette année et l'année dernière, la fragilité à venir du système financier à moyen terme : 2 ans.
Il semble plus prudent de ne pas conserver beaucoup d'épargne
S'il y a une forte baisse des prix en RP, il y aura a un cataclysme économique. Quel argent vont-ils utiliser pour payer ces investissements ?

- Le collateral (logement(s) en propriété) serait également affaiblie.

- Les banques vont exiger des conditions beaucoup plus strictes pour des prêts hypothécaires (notamment pour des "investissements"): possibilité de chômage (ou la perte de revenus) pour l'investisseur, impayés du locataire, etc.; c'est une crise after all; elle va dans les deux sens.

- Les prix des loyers vont descendre (offre/demande et revenus disponibles).

- Il va y avoir un retour du "bon sense" en ce qui concerne les quartier et le status. Par exemple, un jeune couple de CSP+ (des amis de Ben92 :mrgreen: ) achète ou loue maintenant à Paris 15 ou à Asnières (alors que leurs parents auraient acheté à Paris 16 ou à Neuilly). Si ce couple ne souffre pas la crise (ils sont des CSP+ lambda 8) ), ils vont maintenant retourner acheter/louer dans les quartiers qui "leurs appartiennent" (parce qu'ils ont baissé leurs prix). Long story short, en cas de crise, un appartement à Paris 20 (par exemple) va attirer des locataires beaucoup plus "mauvais" qu'aujourd'hui. Pour s'assurer, il faudrait acheter en quartiers vraiment "prime". Dans cette situation de dégradation socio-économique, la localisation sera plus importante que jamais. Pourtant, une bonne affaire à côté des Buttes Chaumont peut-être ne serait pas si intéressant pour mettre en location.

- D'autre part, une chose que je ne vois pas beaucoup (même s'il y a) en France (mais qui par exemple en Espagne est apparue après la crise de 2008, et qu'est très courant au Royaume-Uni) est le BTR (Build-to-rent). Si les grands développeurs trouvent du mal à vendre leurs VEFA, ils peuvent les louer directement "sans intermédiaire" (petit investisseur). C'est vrai qu'à Paris, c'est un marché presque inexistant (presque pas de VEFA), mais même dans la petite couronne bonne (Ouest), il y a pas mal de nouvelles promotions en construction. Donc plus de concurrence. En cas de crise ces grands développeurs avec des poches profondes peuvent être beaucoup plus agressifs en termes de prix et de conditions pour attirer les bons profils de locataire.
Oui, ça s'appelle une crise immobilière.

Les propriétaires ne peuvent plus rembourser leurs crédits (faillite, chômage) et doivent revendre en urgence ou la banque récupère l'hypothèque. Un paquet d'acteurs immobilier sont obligés de vendre et de l'autre côté, il n'y a plus grand monde pour vouloir/pouvoir acheter.

Et là où on commence à voir l'effet Kiss cool. Les banques accordaient des crédits à tour de bras, pensant que les prêts immobilier étaient safe, en grande partie parce que c'était des prêts hypothéqué sur la valeur du bien, sauf que la valeur du bien hypothéqué a perdu en valeur. Donc les banques commencent à transpirer à grosses gouttes et elles commencent à accuser de grosses pertes côté Banques, donc elles doivent restreindre leur crédit pour pas faire faillite ou quand elles sont pas dans une trop mauvaise situation, elles doivent revoir à la hausse les taux des crédits immobiliers pour prendre en compte le risque, ce qui réduit le pouvoir d'achat des acheteurs, ce qui exclut encore plus de monde du marché immobilier et ce qui alimente encore plus la baisse de l'immobilier.

Une crise immobilière c'est quand un cercle vicieux se met en place et amène les prix à baisser pendant plusieurs années.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#930 Message par IMMOLOLO » 25 avr. 2020, 10:57

Cercle vicieux... Surtout pour la hausse ;-)
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#931 Message par Fluctuat » 25 avr. 2020, 11:14

Si les banques sont futées, elles feront tout- avec de l'argent gratuit- pour éviter que les accédants à la propriété ne se retrouvent en défaut et que les banques aient sur les bras des biens sinon invendables du moins dépréciés. Il leur suffit de proposer des " facilités" : diminution des mensualites et allongement du crédit, suspens provisoire du paiement des mensualités, etc. En se débrouillant bien elles pourraient même être " gagnantes" en enchaînant un peu plus longtemps leurs clients qui finiront par leur rembourser leur " geste" commercial.
Mais cela, c'est si elles ont tiré les leçons de 2008 et de la crise immobilière aux USA...

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#932 Message par lecriminel » 25 avr. 2020, 11:49

canti a écrit :
24 avr. 2020, 21:15

Non je vois plutôt des cadres qui vont investir dans une nouvelle RP ou faire un investissement locatif.

Vu les I/P de cette année et l'année dernière, la fragilité à venir du système financier à moyen terme : 2 ans.
Il semble plus prudent de ne pas conserver beaucoup d'épargne
ça fait un moment que l'épargne perd de sa valeur
par contre un achat immo en cas de hausse des prix (l'épargne forcée réinvestie)
-locatif: à quel taux ? entre -1 et 2% à vue d'œil
-nouvelle RP: 10% de frais de démenagement + FN + FAI, admettons que tu veuilles prendre 20% plus grand que ce que tu as, il faut aligner 30% du prix actuel de ton bien (soit environ 300k pour la catégorie en question), ce n'est pas négligeable. En fait il est improbable que l'épargne du confinement couvre ne serait ce que les frais de déménagement.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#933 Message par Gonzalo » 25 avr. 2020, 12:29

IMMOLOLO a écrit :
25 avr. 2020, 10:46
Gonzalo a écrit :
25 avr. 2020, 10:19
Je comprends ceux qui pensent à leur investissement.

De mon côté si cette crise pouvait m'aider à m'acheter un taudis avec mon salaire de misère, ça serait pas si mal que ça. :x

Peut-être une bonne idée

Tu veux acheter ou ? Budget envisagé ? Surface ?

Intéressant de savoir qui a la possibilité d'acheter en ce moment (suppose d'avoir du cash), en fonction de la baisse des prix de l'Immo

Une baisse de 5 %. déclencherait combien de vente (S) ?
Idem pour 10 et 15% ?
Petite surface. Pas clair encore pour l'endroit. Ça dépend de si je suis muté ou pas...

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#934 Message par Romario » 25 avr. 2020, 13:06

Ben92 a écrit :
25 avr. 2020, 09:52
- Enfin, l'expérience de 2008. A cette période, pendant à peu près un an, les taux d'emprunt étaient remontés à 5% environ sur 20 ans. Malgré tout, l'immobilier parisien n'a baissé de que de 6% (avant de reprendre +35% sur les 30 mois suivants). Cette fois les taux ne remonteront pas, ou si peu.
Les taux ne monteront sans doute pas à 5%, mais ils prendront peut-être un point ou plus, avec donc un effet similaire à 2008.

(En 2008 les taux étaient montés à 5%, certes, mais ils étaient quasiment à 4% un an auparavant, soit une hausse d'un point, ou un peu plus)
Un peuple prêt à sacrifier un peu de liberté pour un peu de sécurité ne mérite ni l'une ni l'autre, et finit par perdre les deux. (T. Jefferson)

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#935 Message par sawaï » 25 avr. 2020, 13:20

A partir d'une certaine vitesse de baisse, celle-ci "paye" les loyers. Mon logement, c'est à partir de 4%/an sans tenir compte des charges et impôts proprio, ni d'une éventuelle baisse des loyers, ni de l'effet qualité (ni de la hausse des taux en effet inverse).

Pour des petites surfaces le seuil peut atteindre 3%/an. De quoi devenir attentiste...
On verra.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#936 Message par Vincent92 » 25 avr. 2020, 13:32

sawaï a écrit :
25 avr. 2020, 13:20
A partir d'une certaine vitesse de baisse, celle-ci "paye" les loyers. Mon logement, c'est à partir de 4%/an sans tenir compte des charges et impôts proprio, ni d'une éventuelle baisse des loyers, ni de l'effet qualité (ni de la hausse des taux en effet inverse).

Pour des petites surfaces le seuil peut atteindre 3%/an. De quoi devenir attentiste...
Pour ma part, si tu perds 4%/an, cela devient un sacré pari d'attendre pour que les prix baissent. Une position "short" qui coûte cher si cela ne baisse pas ou pas assez vite.
Au bout de 5 ans, on est déjà à 20%.
Modifié en dernier par Vincent92 le 25 avr. 2020, 13:33, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#937 Message par sawaï » 25 avr. 2020, 13:33

Je suis locataire.

Notre appartement a été mis en vente l'année dernière en même temps que celui des voisins qui est une petite surface. Je connais le prix de transaction du notre, et celui de présentation d'à coté (vu le peuple qui s'est déplacé pour le visiter, le prix de transaction doit pas être loin du prix affiché - petite surface inside). Je parle donc en connaissance de cause.

Il n'y a pas que les vendeurs qui font le marché.
Modifié en dernier par sawaï le 25 avr. 2020, 13:35, modifié 1 fois.
On verra.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#938 Message par Vincent92 » 25 avr. 2020, 13:34

sawaï a écrit :
25 avr. 2020, 13:33
Je suis locataire.
Oui, j'avais compris avec le message et à l'avatar. Depuis combien de temps fais tu ce pari?
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#939 Message par supermascotte » 25 avr. 2020, 13:35

Fluctuat a écrit :
25 avr. 2020, 11:14
Si les banques sont futées, elles feront tout- avec de l'argent gratuit- pour éviter que les accédants à la propriété ne se retrouvent en défaut et que les banques aient sur les bras des biens sinon invendables du moins dépréciés. Il leur suffit de proposer des " facilités" : diminution des mensualites et allongement du crédit, suspens provisoire du paiement des mensualités, etc. En se débrouillant bien elles pourraient même être " gagnantes" en enchaînant un peu plus longtemps leurs clients qui finiront par leur rembourser leur " geste" commercial.
Mais cela, c'est si elles ont tiré les leçons de 2008 et de la crise immobilière aux USA...
Rien qu'en lisant le terme "argent gratuit", je pense que vous ne savez pas du tout comment fonctionnent les banques. Et c'est pour ça que votre analyse est faussée.

Il est encore trop tôt pour se faire une idée de l'étendue des dégâts, mais actuellement, les banques commencent à mesurer l'étendue des pertes. Il y a les clients (particuliers comme entreprises) qui font faillite, ou qui peinent à rembourser leurs emprunts, il y a toutes les opérations de marché, les activités d'investissement et de financements qui commencent à accumuler des pertes. Malheureusement, les banques Européennes sont très peu capitalisées et doivent respecter des ratios de solvabilité. Donc, les banques ne seront probablement pas en mesure d'accorder de nouveaux crédits.

C'est la raison pour laquelle, la BCE est actuellement au chevet des banques et se démène pour leur accorder de la liquidité. Elle est même récemment aller jusqu'à racheter des obligations souveraines tombées dans la catégorie Junk Bonds. Ce qui est sans précédent. En gros, elle commence à accueillir dans son bilan des actifs pourris. Ce qui va permettre aux banques de gagner un peu de temps avant que les choses se compliquent fortement...

D'ailleurs, il ne vous aura pas échappé que les actions bancaires ont été massacrées sur les marchés financiers et que Standard & Poor's a dégradé les banques Françaises.... Je dis ça, je dis rien.... Alors les discours du style "y'a qu'à" ou bien "Si les banques sont futées", quand on a pas le début d'une idée du fonctionnement du système bancaire, on s'en garde.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#940 Message par sawaï » 25 avr. 2020, 13:37

Vincent92 a écrit :
25 avr. 2020, 13:34
sawaï a écrit :
25 avr. 2020, 13:33
Je suis locataire.
Oui, j'avais compris avec le message et à l'avatar. Depuis combien de temps fais tu ce pari?
Je ne fais pas de pari, je n'ai pas eu d'intérêt d'intérêt à acheter pour le moment car je n'avais pas les moyens d'abord et j'ai souvent déménagé. Ca pourrait changer dans les mois qui viennent.

Je me permet juste de souligner qu'en cas de baisse, vu les prix stratosphériques dans certains coins, les locataires pourront se permettre d'être attentiste sansfrais même en cas de baisse annuelle modérée, du type "correction". Il y a une erreur de raisonnement quelque part?
Modifié en dernier par sawaï le 25 avr. 2020, 13:39, modifié 1 fois.
On verra.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#941 Message par Vincent92 » 25 avr. 2020, 13:39

sawaï a écrit :
25 avr. 2020, 13:37
Vincent92 a écrit :
25 avr. 2020, 13:34
sawaï a écrit :
25 avr. 2020, 13:33
Je suis locataire.
Oui, j'avais compris avec le message et à l'avatar. Depuis combien de temps fais tu ce pari?
Je ne fais pas de pari, je n'ai pas eu d'intérêt d'intérêt à acheter pour le moment car je n'avais pas les moyens d'abord et j'ai souvent déménagé. Ca pourrait changer dans les mois qui viennent.
Ok, c'est donc logique à ce moment là. Ce n'est pas juste de l'attentisme parce qu'on anticipe une baisse de prix. Il y a d'autres raisons.
En tout cas, un attentisme à 4%/an, c'est très cher payé.
Si on n'a pas raison rapidement (disons dans les 5 ans), la position est perdante presque à coup sûr.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#942 Message par sawaï » 25 avr. 2020, 13:45

Vincent92 a écrit :
25 avr. 2020, 13:39
sawaï a écrit :
25 avr. 2020, 13:37
Vincent92 a écrit :
25 avr. 2020, 13:34
sawaï a écrit :
25 avr. 2020, 13:33
Je suis locataire.
Oui, j'avais compris avec le message et à l'avatar. Depuis combien de temps fais tu ce pari?
Je ne fais pas de pari, je n'ai pas eu d'intérêt d'intérêt à acheter pour le moment car je n'avais pas les moyens d'abord et j'ai souvent déménagé. Ca pourrait changer dans les mois qui viennent.
Ok, c'est donc logique à ce moment là. Ce n'est pas juste de l'attentisme parce qu'on anticipe une baisse de prix. Il y a d'autres raisons.
En tout cas, un attentisme à 4%/an, c'est très cher payé.
Si on n'a pas raison rapidement (disons dans les 5 ans), la position est perdante presque à coup sûr.
Tu prends le cas d'un gus qui a les moyens d'acheter, ne déménage pas ni ne voit sa situation familiale évoluer pendant tout ce temps, ce qui n'était pas mon cas. Parle de choses que tu connais stp. Si je te dis que je n'ai pas été attentiste, c'est qu'il y a de bonnes raisons.

Sinon, le but de mon intervention est d'exposer un mécanisme. Je constate que tu ne le remets pas en cause dans le cadre d'une baisse des prix, ce qui est mon propos initial.
Modifié en dernier par sawaï le 25 avr. 2020, 13:53, modifié 1 fois.
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#943 Message par Fluctuat » 25 avr. 2020, 13:49

supermascotte a écrit :
25 avr. 2020, 13:35

Rien qu'en lisant le terme "argent gratuit", je pense que vous ne savez pas du tout comment fonctionnent les banques. Et c'est pour ça que votre analyse est faussée.

Il est encore trop tôt pour se faire une idée de l'étendue des dégâts, mais actuellement, les banques commencent à mesurer l'étendue des pertes. Il y a les clients (particuliers comme entreprises) qui font faillite, ou qui peinent à rembourser leurs emprunts, il y a toutes les opérations de marché, les activités d'investissement et de financements qui commencent à accumuler des pertes. Malheureusement, les banques Européennes sont très peu capitalisées et doivent respecter des ratios de solvabilité. Donc, les banques ne seront probablement pas en mesure d'accorder de nouveaux crédits.

C'est la raison pour laquelle, la BCE est actuellement au chevet des banques et se démène pour leur accorder de la liquidité. Elle est même récemment aller jusqu'à racheter des obligations souveraines tombées dans la catégorie Junk Bonds. Ce qui est sans précédent. En gros, elle commence à accueillir dans son bilan des actifs pourris. Ce qui va permettre aux banques de gagner un peu de temps avant que les choses se compliquent fortement...

D'ailleurs, il ne vous aura pas échappé que les actions bancaires ont été massacrées sur les marchés financiers et que Standard & Poor's a dégradé les banques Françaises.... Je dis ça, je dis rien.... Alors les discours du style "y'a qu'à" ou bien "Si les banques sont futées", quand on a pas le début d'une idée du fonctionnement du système bancaire, on s'en garde.
Je ne dis pas " y a ka" je dis qu'elles ont intérêt aussi longtemps que possible à accorder des facilités de paiement. Parce qu'une fois les biens sur les bras tout le monde sait ce qui arrivera. Quand je parle de l'argent " gratuit" c'est évidemment une exagération mais c'est en rapport avec les taux d'intérêt très bas.
Au total, 474 banques sont venues solliciter des liquidités pour quatre ans à un taux allant de 0 % (pour les établissements qui ne remplissent pas leurs engagements en termes de prêts) jusqu'à -0,4 %, c'est-à-dire le taux de dépôt de la BCE. Dans le deuxième cas, pour les banques qui reprêtent des montants suffisants, le taux est donc négatif, ce qui signifie qu'elles gagnent de l'argent en empruntant à la BCE. La philosophie de ce dispositif étant d'inciter les établissements de crédit à redistribuer les liquidités à l'économie pour soutenir l'inflation et la croissance.
Tout le monde se tient par la barbichette : les banques, les emprunteurs. Est-ce que cela va tenir ? Je n'en sais rien. Tout ce que je veux dire c'est qu'en 2008, au moment des subprimes aux EU, les créanciers ont récupéré à foison des biens- parce que c'était aussi pour cela qu'ils prêtaient à des gens pour certains dont ils étaient sûrs qu'ils ne pourraient pas rembourser- et que leur intransigeance a fait couler le marché de l'immobilier- et indirectement mis à mal le secteur bancaire

C'est comme les bailleurs institutionnels, actuellement certains préfèrent se manger deux mois sans loyers commerciaux, histoire, à la reprise d'avoir une chance que le licataire n'ayant pas fait faillite continue à verser un liyer, dans un contexte ou un nouveau locataire solvable risquerait de se faire rare.
Pour les banques cela pourrait être la même chose : prolonger le prêt existant au client captif dans un contexte où il risquera d'il y avoir peu de nouveaux prêts( hause du chômage, faillite etc)

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#944 Message par Vincent92 » 25 avr. 2020, 14:18

sawaï a écrit :
25 avr. 2020, 13:45
Vincent92 a écrit :
25 avr. 2020, 13:39
sawaï a écrit :
25 avr. 2020, 13:37
Vincent92 a écrit :
25 avr. 2020, 13:34
Oui, j'avais compris avec le message et à l'avatar. Depuis combien de temps fais tu ce pari?
Je ne fais pas de pari, je n'ai pas eu d'intérêt d'intérêt à acheter pour le moment car je n'avais pas les moyens d'abord et j'ai souvent déménagé. Ca pourrait changer dans les mois qui viennent.
Ok, c'est donc logique à ce moment là. Ce n'est pas juste de l'attentisme parce qu'on anticipe une baisse de prix. Il y a d'autres raisons.
En tout cas, un attentisme à 4%/an, c'est très cher payé.
Si on n'a pas raison rapidement (disons dans les 5 ans), la position est perdante presque à coup sûr.
Tu prends le cas d'un gus qui a les moyens d'acheter, ne déménage pas ni ne voit sa situation familiale évoluer pendant tout ce temps, ce qui n'était pas mon cas. Parle de choses que tu connais stp. Si je te dis que je n'ai pas été attentiste, c'est qu'il y a de bonnes raisons.
Soit tu ne comprends pas soit je m'exprime mal car c'est exactement ce que je viens de dire.
Vincent92 a écrit :Ok, c'est donc logique à ce moment là. Ce n'est pas juste de l'attentisme parce qu'on anticipe une baisse de prix. Il y a d'autres raisons.
sawaï a écrit :
25 avr. 2020, 13:45
Sinon, le but de mon intervention est d'exposer un mécanisme. Je constate que tu ne le remets pas en cause dans le cadre d'une baisse des prix, ce qui est mon propos initial.
Je répondais bien sur cela initialement.
4%/an juste pour attendre qu'un prix baisse, c'est très cher payé. Il faut avoir raison très vite. Sinon, c'est un pari perdant presque à coup sûr.
Je ne remets mais en cause le fait qu'on est gagnant si on a raison très vite (ie l'immobilier baisse de 5%/an ou plus immédiatement ou l'immobilier baisse de 10% l'année 2 puis il y a une baisse importante qui continue les années suivantes,...). Mais c'est très risqué.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#945 Message par sawaï » 25 avr. 2020, 14:36

Vincent92 a écrit :
25 avr. 2020, 14:18
4%/an juste pour attendre qu'un prix baisse, c'est très cher payé. Il faut avoir raison très vite. Sinon, c'est un pari perdant presque à coup sûr.
Il n'y a pas de "pari" dans ce raisonnement. Si ça baisse de 4%/an (voire 3%), l'attentisme est gagnant. Point.

Après, chacun fait comme il l'entend et parie effectivement à la hausse ou à la baisse en ce moment... J'imagine que les acquéreurs de notre appart ont parié sur une hausse ou au moins une stabilité des prix...
On verra.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#946 Message par Vincent92 » 25 avr. 2020, 14:37

sawaï a écrit :
25 avr. 2020, 14:36
Vincent92 a écrit :
25 avr. 2020, 14:18
4%/an juste pour attendre qu'un prix baisse, c'est très cher payé. Il faut avoir raison très vite. Sinon, c'est un pari perdant presque à coup sûr.
Il n'y a pas de "pari" dans ce raisonnement. Si ça baisse de plus de 4%/an (voire 3%), l'attentisme est gagnant. Point.
D'accord, merci pour cette "analyse". Je me suis permis un ajout en bleu.
Après, chacun fait comme il l'entend et parie effectivement à la hausse ou à la baisse en ce moment... J'imagine que les acquéreurs de notre appart ont parié sur une hausse ou au moins une stabilité des prix...
Il faudrait savoir :shock: :lol:
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#947 Message par supermascotte » 25 avr. 2020, 14:44

Fluctuat a écrit :
25 avr. 2020, 13:49
supermascotte a écrit :
25 avr. 2020, 13:35

Rien qu'en lisant le terme "argent gratuit", je pense que vous ne savez pas du tout comment fonctionnent les banques. Et c'est pour ça que votre analyse est faussée.

Il est encore trop tôt pour se faire une idée de l'étendue des dégâts, mais actuellement, les banques commencent à mesurer l'étendue des pertes. Il y a les clients (particuliers comme entreprises) qui font faillite, ou qui peinent à rembourser leurs emprunts, il y a toutes les opérations de marché, les activités d'investissement et de financements qui commencent à accumuler des pertes. Malheureusement, les banques Européennes sont très peu capitalisées et doivent respecter des ratios de solvabilité. Donc, les banques ne seront probablement pas en mesure d'accorder de nouveaux crédits.

C'est la raison pour laquelle, la BCE est actuellement au chevet des banques et se démène pour leur accorder de la liquidité. Elle est même récemment aller jusqu'à racheter des obligations souveraines tombées dans la catégorie Junk Bonds. Ce qui est sans précédent. En gros, elle commence à accueillir dans son bilan des actifs pourris. Ce qui va permettre aux banques de gagner un peu de temps avant que les choses se compliquent fortement...

D'ailleurs, il ne vous aura pas échappé que les actions bancaires ont été massacrées sur les marchés financiers et que Standard & Poor's a dégradé les banques Françaises.... Je dis ça, je dis rien.... Alors les discours du style "y'a qu'à" ou bien "Si les banques sont futées", quand on a pas le début d'une idée du fonctionnement du système bancaire, on s'en garde.
Je ne dis pas " y a ka" je dis qu'elles ont intérêt aussi longtemps que possible à accorder des facilités de paiement. Parce qu'une fois les biens sur les bras tout le monde sait ce qui arrivera. Quand je parle de l'argent " gratuit" c'est évidemment une exagération mais c'est en rapport avec les taux d'intérêt très bas.
Au total, 474 banques sont venues solliciter des liquidités pour quatre ans à un taux allant de 0 % (pour les établissements qui ne remplissent pas leurs engagements en termes de prêts) jusqu'à -0,4 %, c'est-à-dire le taux de dépôt de la BCE. Dans le deuxième cas, pour les banques qui reprêtent des montants suffisants, le taux est donc négatif, ce qui signifie qu'elles gagnent de l'argent en empruntant à la BCE. La philosophie de ce dispositif étant d'inciter les établissements de crédit à redistribuer les liquidités à l'économie pour soutenir l'inflation et la croissance.
Tout le monde se tient par la barbichette : les banques, les emprunteurs. Est-ce que cela va tenir ? Je n'en sais rien. Tout ce que je veux dire c'est qu'en 2008, au moment des subprimes aux EU, les créanciers ont récupéré à foison des biens- parce que c'était aussi pour cela qu'ils prêtaient à des gens pour certains dont ils étaient sûrs qu'ils ne pourraient pas rembourser- et que leur intransigeance a fait couler le marché de l'immobilier- et indirectement mis à mal le secteur bancaire

C'est comme les bailleurs institutionnels, actuellement certains préfèrent se manger deux mois sans loyers commerciaux, histoire, à la reprise d'avoir une chance que le licataire n'ayant pas fait faillite continue à verser un liyer, dans un contexte ou un nouveau locataire solvable risquerait de se faire rare.
Pour les banques cela pourrait être la même chose : prolonger le prêt existant au client captif dans un contexte où il risquera d'il y avoir peu de nouveaux prêts( hause du chômage, faillite etc)
Je comprends ce que vous voulez dire. A savoir que si les banques commencent à cesser de financer l'économie (aussi bien les particuliers que les entreprises, etc...) elles déclenchent ou du moins elles aggravent la situation économique, ce qui finit par se retourner contre elles. les banques sont le poumon de l'économie. Si elles toussent c'est toute l'économie qui tombent avec.

Le problème c'est que ce n'est pas aussi simple. Le problème étant simplement que si elles continuent à accorder des prêts, elles peuvent se mettre dans une situation où elles ne remplissent plus leur ratio de solvabilité et donc elles se retrouvent dégradée voire elles font faillite. Et là, on se retrouve avec une crise financière systémique et des banques systémiques avec des bilans de plusieurs milliers d'Euros qui font faillite en cascade.

Autre point sur lequel vous vous méprenez : les taux directeurs de la BCE. Je peux vous garantir qu'avoir des taux d'intérêt faible voire négatifs est une calamité pour les banques commerciales. Les mécanismes de création monétaire via les banques commerciales obligent ses dernières à emprunter de l'argent à la BCE en gardant dans leurs bilans un ratio d'actifs jugés "SAFE" entre autres les OAT, les bunds allemand, etc.... Donc si une banque veut prêter de l'argent, elle est obligée de disposer d'un ratio de garanties sous forme d'obligations souveraines. Ces obligations étant alignées sur le taux directeur de la BCE fait que ces obligations ne rapportent aucun intérêt voire pire coutent de l'argent. Oui Oui, les banques sont forcées d'acheter de l'OAT ou du Bund Allemand et chaque jour qui passe leur coute de l'argent à cause des intérêts négatifs.

Donc depuis plusieurs années, la rentabilité des banques Européennes s'est effondrée et elles ont dû réduire leur capital pour pas trop morfler. Les taux d'intérêt, contrairement à ce qu'on pourrait imaginer de prime abord affaiblissent énormément les banques.

C'est pour ça que la BCE surveille les banques et le système financier comme le lait sur le feu et c'est pour ça que tout sera fait pour sauver le système bancaire et permettre aux banques de continuer leur missions. Mais ne nous méprenons pas, les banques sont actuellement dans une situation compliquée...

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#948 Message par sawaï » 25 avr. 2020, 14:46

Vincent92 a écrit :
25 avr. 2020, 14:37
Après, chacun fait comme il l'entend et parie effectivement à la hausse ou à la baisse en ce moment... J'imagine que les acquéreurs de notre appart ont parié sur une hausse ou au moins une stabilité des prix...
Il faudrait savoir :shock: :lol:
Différence raisonnement/analyse de cas. Demande à ton chat, il va t'expliquer.
On verra.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#949 Message par Vincent92 » 25 avr. 2020, 14:52

sawaï a écrit :
25 avr. 2020, 14:46
Vincent92 a écrit :
25 avr. 2020, 14:37
Après, chacun fait comme il l'entend et parie effectivement à la hausse ou à la baisse en ce moment... J'imagine que les acquéreurs de notre appart ont parié sur une hausse ou au moins une stabilité des prix...
Il faudrait savoir :shock: :lol:
Différence raisonnement/analyse de cas. Demande à ton chat, il va t'expliquer.
Oui, évidemment. Tu me reprends sur "Il faut avoir raison très vite. Sinon, c'est un pari perdant presque à coup sûr" pour me dire qu'il n'y a pas de pari. Puis, tu dis que "chacun fait comme il l'entend et parie".
Comme dirait Coluche, "Plus on pédale moins fort, moins on avance plus vite". Mon chat est lui aussi trop occupé à "noyer le poisson" malheureusement. Merci pour cette barre de rire :lol:
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#950 Message par jobserve75 » 25 avr. 2020, 15:13

supermascotte a écrit :
25 avr. 2020, 14:44
Fluctuat a écrit :
25 avr. 2020, 13:49
supermascotte a écrit :
25 avr. 2020, 13:35

Rien qu'en lisant le terme "argent gratuit", je pense que vous ne savez pas du tout comment fonctionnent les banques. Et c'est pour ça que votre analyse est faussée.

Il est encore trop tôt pour se faire une idée de l'étendue des dégâts, mais actuellement, les banques commencent à mesurer l'étendue des pertes. Il y a les clients (particuliers comme entreprises) qui font faillite, ou qui peinent à rembourser leurs emprunts, il y a toutes les opérations de marché, les activités d'investissement et de financements qui commencent à accumuler des pertes. Malheureusement, les banques Européennes sont très peu capitalisées et doivent respecter des ratios de solvabilité. Donc, les banques ne seront probablement pas en mesure d'accorder de nouveaux crédits.

C'est la raison pour laquelle, la BCE est actuellement au chevet des banques et se démène pour leur accorder de la liquidité. Elle est même récemment aller jusqu'à racheter des obligations souveraines tombées dans la catégorie Junk Bonds. Ce qui est sans précédent. En gros, elle commence à accueillir dans son bilan des actifs pourris. Ce qui va permettre aux banques de gagner un peu de temps avant que les choses se compliquent fortement...

D'ailleurs, il ne vous aura pas échappé que les actions bancaires ont été massacrées sur les marchés financiers et que Standard & Poor's a dégradé les banques Françaises.... Je dis ça, je dis rien.... Alors les discours du style "y'a qu'à" ou bien "Si les banques sont futées", quand on a pas le début d'une idée du fonctionnement du système bancaire, on s'en garde.
Je ne dis pas " y a ka" je dis qu'elles ont intérêt aussi longtemps que possible à accorder des facilités de paiement. Parce qu'une fois les biens sur les bras tout le monde sait ce qui arrivera. Quand je parle de l'argent " gratuit" c'est évidemment une exagération mais c'est en rapport avec les taux d'intérêt très bas.
Au total, 474 banques sont venues solliciter des liquidités pour quatre ans à un taux allant de 0 % (pour les établissements qui ne remplissent pas leurs engagements en termes de prêts) jusqu'à -0,4 %, c'est-à-dire le taux de dépôt de la BCE. Dans le deuxième cas, pour les banques qui reprêtent des montants suffisants, le taux est donc négatif, ce qui signifie qu'elles gagnent de l'argent en empruntant à la BCE. La philosophie de ce dispositif étant d'inciter les établissements de crédit à redistribuer les liquidités à l'économie pour soutenir l'inflation et la croissance.
Tout le monde se tient par la barbichette : les banques, les emprunteurs. Est-ce que cela va tenir ? Je n'en sais rien. Tout ce que je veux dire c'est qu'en 2008, au moment des subprimes aux EU, les créanciers ont récupéré à foison des biens- parce que c'était aussi pour cela qu'ils prêtaient à des gens pour certains dont ils étaient sûrs qu'ils ne pourraient pas rembourser- et que leur intransigeance a fait couler le marché de l'immobilier- et indirectement mis à mal le secteur bancaire

C'est comme les bailleurs institutionnels, actuellement certains préfèrent se manger deux mois sans loyers commerciaux, histoire, à la reprise d'avoir une chance que le licataire n'ayant pas fait faillite continue à verser un liyer, dans un contexte ou un nouveau locataire solvable risquerait de se faire rare.
Pour les banques cela pourrait être la même chose : prolonger le prêt existant au client captif dans un contexte où il risquera d'il y avoir peu de nouveaux prêts( hause du chômage, faillite etc)
Je comprends ce que vous voulez dire. A savoir que si les banques commencent à cesser de financer l'économie (aussi bien les particuliers que les entreprises, etc...) elles déclenchent ou du moins elles aggravent la situation économique, ce qui finit par se retourner contre elles. les banques sont le poumon de l'économie. Si elles toussent c'est toute l'économie qui tombent avec.

Le problème c'est que ce n'est pas aussi simple. Le problème étant simplement que si elles continuent à accorder des prêts, elles peuvent se mettre dans une situation où elles ne remplissent plus leur ratio de solvabilité et donc elles se retrouvent dégradée voire elles font faillite. Et là, on se retrouve avec une crise financière systémique et des banques systémiques avec des bilans de plusieurs milliers d'Euros qui font faillite en cascade.

Autre point sur lequel vous vous méprenez : les taux directeurs de la BCE. Je peux vous garantir qu'avoir des taux d'intérêt faible voire négatifs est une calamité pour les banques commerciales. Les mécanismes de création monétaire via les banques commerciales obligent ses dernières à emprunter de l'argent à la BCE en gardant dans leurs bilans un ratio d'actifs jugés "SAFE" entre autres les OAT, les bunds allemand, etc.... Donc si une banque veut prêter de l'argent, elle est obligée de disposer d'un ratio de garanties sous forme d'obligations souveraines. Ces obligations étant alignées sur le taux directeur de la BCE fait que ces obligations ne rapportent aucun intérêt voire pire coutent de l'argent. Oui Oui, les banques sont forcées d'acheter de l'OAT ou du Bund Allemand et chaque jour qui passe leur coute de l'argent à cause des intérêts négatifs.

Donc depuis plusieurs années, la rentabilité des banques Européennes s'est effondrée et elles ont dû réduire leur capital pour pas trop morfler. Les taux d'intérêt, contrairement à ce qu'on pourrait imaginer de prime abord affaiblissent énormément les banques.

C'est pour ça que la BCE surveille les banques et le système financier comme le lait sur le feu et c'est pour ça que tout sera fait pour sauver le système bancaire et permettre aux banques de continuer leur missions. Mais ne nous méprenons pas, les banques sont actuellement dans une situation compliquée...
Je suis entièrement d’accord avec ce qu’écrit supermascote.
Les risques liés à des faillites bancaires augmentent de jour en jour. Le plus gros risque concerne l’Italie. La déflagration de cette crise n’en sera que plus violente.

En revanche quelle stratégie avoir par rapport à ce risque? L’immobilier ne constituerait-il pas une valeur refuge? Car si un effet domino sur des faillites se produit, de nombreux épargnants risqueraient de se trouver léser, y compris pour des placements réputés sûrs.

Me concernant, j’ai anticipé le changement de ma voiture en commandant une neuve (une électrique). Je dépense mon argent avant qu’il ne vale plus rien.
Dans un ou deux ans, je pense sérieusement acheter un bien immobilier, plus comme valeur refuge.

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