[Ça baisse] Notaires : une chute des prix de 10 à 15 %..

[lecriminel]

A partir d'une certaine vitesse de baisse, celle-ci "paye" les loyers. Mon logement, c'est à partir de 4%/an sans tenir compte des charges et impôts proprio

4% HC, sans la TF, l'entretien, les intérêts ? donc 0% tout compris, donc tu vis dans une zone en bulle (là où les prix ont le plus de raison de baisser).

[ignatius]

Si ça baisse de 20%, je vais sérieusement regarder pour acheter des t3 pour du locatif.
Pour trouver des locataires solvables, il suffit que je passe une annonce au boulot.

[Vincent92]

A partir d'une certaine vitesse de baisse, celle-ci "paye" les loyers. Mon logement, c'est à partir de 4%/an sans tenir compte des charges et impôts proprio

4% HC, sans la TF, l'entretien, les intérêts ? donc 0% tout compris, donc tu vis dans une zone en bulle (là où les prix ont le plus de raison de baisser).

Il y a :
- le rendement économique/le ROE (je gagne 1000€ grâce à un investissement qui coûte 300 000€)
- Le rendement financier/le ROI (je gagne 1000€ - les intérêts d'emprunts grâce à 50 000€ que j'ai mis dans mon placement de 300 000€) obtenu en utilisant le levier du crédit.

Si le rendement économique est de 4%, le rendement financier - dans notre contexte de taux bas - est largement supérieur à 4%. Tu fais une erreur grossière de raisonnement.

[Fluctuat]

Je n' évoquais même pas l'idée de nouveau prêts, seulement la façon d'agir avec les débiteurs actuels. Certains ici évoquaient des défauts de paiement et des vente en masse. Il me semble seulement que les banques feront ce qu'elles peuvent pour éviter cela, non par bonté d'âme mais parce que ce n'est pas non plus leur intérêt.
Sinon, les banques étaient dans des situations difficiles déjà avant, la crise actuelle ne va rien arranger c'est sûr...

[jobserve75]

A partir d'une certaine vitesse de baisse, celle-ci "paye" les loyers. Mon logement, c'est à partir de 4%/an sans tenir compte des charges et impôts proprio

4% HC, sans la TF, l'entretien, les intérêts ? donc 0% tout compris, donc tu vis dans une zone en bulle (là où les prix ont le plus de raison de baisser).

Il y a :
- le rendement économique/le ROE (je gagne 1000€ grâce à un investissement qui coûte 300 000€)
- Le rendement financier/le ROI (je gagne 1000€ - les intérêts d'emprunts grâce à 50 000€ que j'ai mis dans mon placement de 300 000€) obtenu en utilisant le levier du crédit.

Si le rendement économique est de 4%, le rendement financier - dans notre contexte de taux bas - est largement supérieur à 4%. Tu fais une erreur grossière de raisonnement.

L’effet de levier mérite d’être complété .
En reprenant ton exemple où tu achètes pour 300K€ avec un apport de 50000K€ : si l’immobilier baisse de 10% (-30K€), ton apport (en cas de revente) aura baissé de 60% (50K€-30K€);

[lecriminel]

Si le rendement économique est de 4%, le rendement financier - dans notre contexte de taux bas - est largement supérieur à 4%. Tu fais une erreur grossière de raisonnement.

si le RE est à 4%, oui….mais pas s'il est à 0%.
et non mon raisonnement est bon, c'est avec le RE qu'on sait quelle est la baisse/hausse qui compense un rendement positif/négatif.

[sawaï]

A partir d'une certaine vitesse de baisse, celle-ci "paye" les loyers. Mon logement, c'est à partir de 4%/an sans tenir compte des charges et impôts proprio

4% HC, sans la TF, l'entretien, les intérêts ? donc 0% tout compris, donc tu vis dans une zone en bulle (là où les prix ont le plus de raison de baisser).

0% peut être pas mais pas loin. Oui, j'ai l'innerarable privilège d'habiter en RP.
C'est un calcul facile, contrairement a des notions un tout petit peu plus élaborée (impact des taux...). Les gens vont y réfléchir a 2 fois avant de se lancer. Le point de départ c'est la fin de la croyance en une hausse perpétuelle des prix ; le présent choc éco et une baisse de 5% sur 2 années successives peuvent impulser le mouvement. Le retour en arrière sera difficile une fois la mécanique lancée.

[supermascotte]

Rien qu'en lisant le terme "argent gratuit", je pense que vous ne savez pas du tout comment fonctionnent les banques. Et c'est pour ça que votre analyse est faussée.

Il est encore trop tôt pour se faire une idée de l'étendue des dégâts, mais actuellement, les banques commencent à mesurer l'étendue des pertes. Il y a les clients (particuliers comme entreprises) qui font faillite, ou qui peinent à rembourser leurs emprunts, il y a toutes les opérations de marché, les activités d'investissement et de financements qui commencent à accumuler des pertes. Malheureusement, les banques Européennes sont très peu capitalisées et doivent respecter des ratios de solvabilité. Donc, les banques ne seront probablement pas en mesure d'accorder de nouveaux crédits.

C'est la raison pour laquelle, la BCE est actuellement au chevet des banques et se démène pour leur accorder de la liquidité. Elle est même récemment aller jusqu'à racheter des obligations souveraines tombées dans la catégorie Junk Bonds. Ce qui est sans précédent. En gros, elle commence à accueillir dans son bilan des actifs pourris. Ce qui va permettre aux banques de gagner un peu de temps avant que les choses se compliquent fortement...

D'ailleurs, il ne vous aura pas échappé que les actions bancaires ont été massacrées sur les marchés financiers et que Standard & Poor's a dégradé les banques Françaises.... Je dis ça, je dis rien.... Alors les discours du style "y'a qu'à" ou bien "Si les banques sont futées", quand on a pas le début d'une idée du fonctionnement du système bancaire, on s'en garde.

Je ne dis pas " y a ka" je dis qu'elles ont intérêt aussi longtemps que possible à accorder des facilités de paiement. Parce qu'une fois les biens sur les bras tout le monde sait ce qui arrivera. Quand je parle de l'argent " gratuit" c'est évidemment une exagération mais c'est en rapport avec les taux d'intérêt très bas.

Au total, 474 banques sont venues solliciter des liquidités pour quatre ans à un taux allant de 0 % (pour les établissements qui ne remplissent pas leurs engagements en termes de prêts) jusqu'à -0,4 %, c'est-à-dire le taux de dépôt de la BCE. Dans le deuxième cas, pour les banques qui reprêtent des montants suffisants, le taux est donc négatif, ce qui signifie qu'elles gagnent de l'argent en empruntant à la BCE. La philosophie de ce dispositif étant d'inciter les établissements de crédit à redistribuer les liquidités à l'économie pour soutenir l'inflation et la croissance.

Tout le monde se tient par la barbichette : les banques, les emprunteurs. Est-ce que cela va tenir ? Je n'en sais rien. Tout ce que je veux dire c'est qu'en 2008, au moment des subprimes aux EU, les créanciers ont récupéré à foison des biens- parce que c'était aussi pour cela qu'ils prêtaient à des gens pour certains dont ils étaient sûrs qu'ils ne pourraient pas rembourser- et que leur intransigeance a fait couler le marché de l'immobilier- et indirectement mis à mal le secteur bancaire

C'est comme les bailleurs institutionnels, actuellement certains préfèrent se manger deux mois sans loyers commerciaux, histoire, à la reprise d'avoir une chance que le licataire n'ayant pas fait faillite continue à verser un liyer, dans un contexte ou un nouveau locataire solvable risquerait de se faire rare.
Pour les banques cela pourrait être la même chose : prolonger le prêt existant au client captif dans un contexte où il risquera d'il y avoir peu de nouveaux prêts( hause du chômage, faillite etc)

Je comprends ce que vous voulez dire. A savoir que si les banques commencent à cesser de financer l'économie (aussi bien les particuliers que les entreprises, etc...) elles déclenchent ou du moins elles aggravent la situation économique, ce qui finit par se retourner contre elles. les banques sont le poumon de l'économie. Si elles toussent c'est toute l'économie qui tombent avec.

Le problème c'est que ce n'est pas aussi simple. Le problème étant simplement que si elles continuent à accorder des prêts, elles peuvent se mettre dans une situation où elles ne remplissent plus leur ratio de solvabilité et donc elles se retrouvent dégradée voire elles font faillite. Et là, on se retrouve avec une crise financière systémique et des banques systémiques avec des bilans de plusieurs milliers d'Euros qui font faillite en cascade.

Autre point sur lequel vous vous méprenez : les taux directeurs de la BCE. Je peux vous garantir qu'avoir des taux d'intérêt faible voire négatifs est une calamité pour les banques commerciales. Les mécanismes de création monétaire via les banques commerciales obligent ses dernières à emprunter de l'argent à la BCE en gardant dans leurs bilans un ratio d'actifs jugés "SAFE" entre autres les OAT, les bunds allemand, etc.... Donc si une banque veut prêter de l'argent, elle est obligée de disposer d'un ratio de garanties sous forme d'obligations souveraines. Ces obligations étant alignées sur le taux directeur de la BCE fait que ces obligations ne rapportent aucun intérêt voire pire coutent de l'argent. Oui Oui, les banques sont forcées d'acheter de l'OAT ou du Bund Allemand et chaque jour qui passe leur coute de l'argent à cause des intérêts négatifs.

Donc depuis plusieurs années, la rentabilité des banques Européennes s'est effondrée et elles ont dû réduire leur capital pour pas trop morfler. Les taux d'intérêt, contrairement à ce qu'on pourrait imaginer de prime abord affaiblissent énormément les banques.

C'est pour ça que la BCE surveille les banques et le système financier comme le lait sur le feu et c'est pour ça que tout sera fait pour sauver le système bancaire et permettre aux banques de continuer leur missions. Mais ne nous méprenons pas, les banques sont actuellement dans une situation compliquée...

Je suis entièrement d’accord avec ce qu’écrit supermascote.
Les risques liés à des faillites bancaires augmentent de jour en jour. Le plus gros risque concerne l’Italie. La déflagration de cette crise n’en sera que plus violente.

En revanche quelle stratégie avoir par rapport à ce risque? L’immobilier ne constituerait-il pas une valeur refuge? Car si un effet domino sur des faillites se produit, de nombreux épargnants risqueraient de se trouver léser, y compris pour des placements réputés sûrs.

Me concernant, j’ai anticipé le changement de ma voiture en commandant une neuve (une électrique). Je dépense mon argent avant qu’il ne vale plus rien.
Dans un ou deux ans, je pense sérieusement acheter un bien immobilier, plus comme valeur refuge.

Pour le moment, j'écarte totalement l'hypothèse de faillite bancaire. Si des banques devaient faire faillite, TOUT, je dis bien TOUT serait fait pour sauver les banques. Parce que si les banques devaient faire faillite, ce serait des faillites en chaîne, qui entraînerait la faillite des états, la faillite des épargnants, la faillite des entreprises, l'effondrement des monnaies à l'échelle mondiale. Bref ce serait le scénario apocalyptique.

Maintenant, c'est mon hypothèse et je ne pense pas me tromper. De ce point de vue-là, la crise de 2008 aura servi d'avertissement salvateur.

Par contre, oui je vous confirme. Si les banques commencent à faire faillite, là il faudrait privilégier les actifs tangibles comme l'or, les biens de consommation, l'immobilier, etc.... Mais par contre si vous croyez à ce scénario-là, je vous conseille de vous orienter plutôt vers les survivalistes et aller cultiver un potager quelque part en corrèze.

[Ben92]

Les banques ne feront jamais faillite. Tout le monde a trop a y perdre. En cas de problème la BCE fabriquera de l'argent, ou on piochera dans les AV des épargnants, ou un mix des deux. (Un mix des deux serait intéressant car le haircut a un effet déflationniste qui compenserait l'effet inflationniste de la création monétaire).

[Korn]

On attend une grosse inflation en 2020, un petit haircut des AV, c'est une idée de génie pour compenser nos économies en surchauffe.

Sacré troll

[topido]

Je sais pas ce qui va se passer, mais je vois des baisses sensibles sur ce que je recherche pendant le confinement.

Exemple parmi d'autres: https://www.seloger.com/annonces/achat- ... 576441.htm?
De 900K à 800K.

[IMMOLOLO]

Sympa la maison ! Sur ce type de bien (niveau de prix 900K€) la baisse va s'enclencher plus rapidement

[jobserve75]

On attend une grosse inflation en 2020, un petit haircut des AV, c'est une idée de génie pour compenser nos économies en surchauffe.

Sacré troll

Ce type de scénario n’est pas une certitude mais une possibilité.
Si le confinement se termine en mai et si l’économie reprend progressivement, on se retrouve « uniquement » avec 20 points de pib de dette en plus et une crise des dettes souveraines à gérer. L’économie mettra 3 à 5 ans pour se redresser. Ce scénario catastrophe ne surviendra probablement pas.

Si nous avons besoin de 5 cycles de confinements/confinements le temps d’absorber les réa dans les hôpitaux et d’avoir 70% de la population française immunisée, les risques d’avoir des faillites d’entrepriseS, une disparition du tourisme, une baisse drastique du commerce mondial, un chômage qui explose, des banques en faillite... seront très élevés.
L’Etat pourrait nationaliser mais quelle valeur aura l’épargne en général.

Personnellement, j’opte pour un à deux confinements, puis une absence de moyens et une pression des lobbyistes (restaurateurs, tourisme,...) qui empêcheront un 3ème confinement.

Il en résulterait une grave crise économique et financière
Le risque de faillite de certaines banques n’est pas à exclure car les « tests stress » de Bâle III n’avaient pas envisagé un scénario de crise économique aussi grave avec un seul confinement (-10% au moins du pib). Pour une crise de cette ampleur, c’est 34000 milliards qu’il faudrait pour sauver le système économique européen.
Aucune banque centrale ou même un État ne pourrait y faire face.

Il suffit de voir des banques irlandaises qui ont fait faillite en 2010 alors qu’elles avaient réussi les tests stress de Bâle.
Même Bâle 3 n’a pas prévu le film qui se déroule actuellement... Alors, on peut imaginer quelques problèmes.

A chacun de penser ce qu’il veut...

[ProfGrincheux]

Je comprends ceux qui pensent à leur investissement.

De mon côté si cette crise pouvait m'aider à m'acheter un taudis avec mon salaire de misère, ça serait pas si mal que ça.

L'idéal serait d'acheter un logement aussi vaste et confortable que nécessaire pour convenir à tes besoins prévisibles à 10 ans. Il faudra probablement utiliser ton épargne et ne pas hésiter à emprunter autant que possible.

Un peu d'attentisme pourrait être payant. 2-3 ans. Un moment où la situation économique française pourrait partir encore plus en sucette que maintenant est 2022, au moment ou après la présidentielle (je fais l'hypothèse que Macron arrive à terminer son mandat sans devoir démissionner devant une vague de contestation sociale).

[Cagou780]

Je sais pas ce qui va se passer, mais je vois des baisses sensibles sur ce que je recherche pendant le confinement.

Exemple parmi d'autres: https://www.seloger.com/annonces/achat- ... 576441.htm?
De 900K à 800K.

Comme le marché est actuellement bloqué, il y aura plus de biens en vente à la fin du confinement. Ceux qui veulent vendre s'adaptent pour attirer le chaland.

[Korn]

On attend une grosse inflation en 2020, un petit haircut des AV, c'est une idée de génie pour compenser nos économies en surchauffe.

Sacré troll

Ce type de scénario n’est pas une certitude mais une possibilité.

Moi, c'est la compensation de l'inflation évoquée par Ben qui me fait marrer. Sachant que les banques centrales redoutent la déflation.

Après le haircut, si ça tourne complètement au vinaigre, je n'y crois pas mais rien n'est impossible. Ce sera en dernier recours dans un contexte économique obligatoirement catastrophique. Le haircut, c'est l'inverse de l'helicopter money. On va arroser pour sauver ce qui peut l'être et faire un haircut derrière?

[optimus maximus]

Il y aura forcément une chute des transactions. Une chute d'un tiers voire de moitié des transactions ne me semble pas déconnant...

[Cagou780]

Il y aura forcément une chute des transactions. Une chute d'un tiers voire de moitié des transactions ne me semble pas déconnant...

On peut légitimement penser que le marché immo ne sera pas boomy les prochains mois. Les ventes puis achats d'opportunité dans un parcours résidentiel classique ainsi que les achats d'investissement devraient être rares. Restera que les ventes forcées (divorces, décès, "faillites" perso, changement de boulot).

[supermascotte]

Tiens un article plutôt pas mal qui évoque la situation actuelle des banques et la dégradation de leur situation financière :

https://www.capital.fr/entreprises-marc ... er-1368312

Donc ouais, autant je ne vois pas les banques faire faillite, autant il va y avoir du resserrement très net du crédit.

[Cagou780]

"Même dans notre scénario de base d'une reprise économique à partir du troisième trimestre 2020, nous nous attendons à ce que les recettes des banques françaises, la qualité de leurs actifs et, dans certains cas, leur capitalisation se dégradent de manière significative durant la fin 2020 et en 2021", écrit l'agence dans une note.

Chez Air France on n'envisage pas de retour à la normal avant 2022.

J'ai un peu de mal à comprendre l'optimisme de certains.

[slash33]

Les banques ne feront jamais faillite.

Lehman Brothers?? Northern Rock? Et ce ne sont que les plus illustres. Des faillites de banques, il y en a eu des dizaines.

[jobserve75]

Tiens un article plutôt pas mal qui évoque la situation actuelle des banques et la dégradation de leur situation financière :

https://www.capital.fr/entreprises-marc ... er-1368312

Donc ouais, autant je ne vois pas les banques faire faillite, autant il va y avoir du resserrement très net du crédit.

Tout dépend de quelle banque et de quel scénario de décroissance nous envisageons.
Avec le scénario le plus optimiste, certaines banques italiennes sont déjà dans la panade.
Si la décroissance se prolonge, le risque de voir de grandes institutions capoter augmentera.

[supermascotte]

Les banques ne feront jamais faillite.

Lehman Brothers?? Northern Rock? Et ce ne sont que les plus illustres. Des faillites de banques, il y en a eu des dizaines.

Justement, ils ont laissé Lehman Brothers faire faillite pour des raisons d'aléas moral. C'est-à-dire laisser une banque faire faillite pour l'exemple pour que les autres banques tirent la conclusion que si elles font de la 'Mot2Cambronne', elles seront punies.

Ils se sont rendus compte que ce n'était pas franchement l'idée la plus brillante puisque c'est ce qui a transformé la crise des subprime en crise bancaire.

Là, en ce moment, la doctrine chez les banques centrales est de sauver le système coûte que coûte et elle fait preuve de trésor d'ingéniosité pour racheter tout ce qu'elle peut (d'où le rebond des marchés financiers qui est purement artificiel).

[goinfrimmo]

Je sens que ça va vous plaire. Rien que le premier graphique va faire bondir les haussiers historiques du forum .

[Blangar1]

Je sens que ça va vous plaire. Rien que le premier graphique va faire bondir les haussiers historiques du forum .

C'est drôle : cela faisait très longtemps que je ne m'étais pas penché sur les documents de J. Friggit.
Je l'ai fait il y a 3 jours, et j'ai le même point de vue que M. Touati (sans surprise)

Mais peut-être que Ben92 peut nous dire quel est le biais dans la logique de M.T. ?

[Ben92]

Sacré Tatoui
Il ose nous déterrer la courbe de friggit ! Le 1er avril est passé pourtant.

[Blangar1]

Il y a quelques jours, je lisais dans un post de l'inénarrable Ben92 que le Air B&B compte peu dans les prix de l'immobilier parisien. On entend aussi que la petite crise en cours va passer rapidos et que tout redeviendra comme avant.
Sauf que l'immobilier dit "d'investissement", s'il est pris avec des rendements très faibles et un gros levier (alias la winne totale du prêt à 110%).... avec des locataires évaporés ou rendus moins solvables... comment dire.... Ça va être la loose grave

Je vous rafraîchis la mémoire avec ce texte ci-dessous :

“En près de 25 ans de carrière, je n’avais jamais vu ça”. Ça, ce sont les volumes de ventes exceptionnels enregistrés par Laurent Vimont, le président du réseau d’agence immobilières Century 21. Pour la cinquième année d’affilée, l’activité de son réseau a progressé. Et pour cause : plus d’un million de transactions ont été réalisées en France en 2019. Un record battu, en grande partie grâce aux taux de crédits immobiliers historiquement bas proposés par les banques l’année dernière.

Et pourtant, les Français ont acheté moins de résidences principales. Leurs ventes ont baissé 5,4% de comparé à 2018. Idem pour les résidences secondaires. Moins 4,7% de volumes de ventes sur un an, estime le réseau d’agence. Mais alors, comment le marché a-t-il pu battre des records de volume en 2019 ? “Les ventes ont surtout été poussées par les investissements locatifs”, répond Laurent Vimont.

En 2019, ces logements (destinées à être reloués pour obtenir une rente) ont représenté 27,2% des signatures. Soit une progression de plus de 25% sur un an ! Rapportés à la décennie, les chiffres sont encore plus impressionnants. En 2010, ces ventes ne représentaient qu’environ 15% des volumes. “A l’époque, le marché tournait autour de 600.000 transactions par an, et non un million”, contextualise Laurent Vimont. Par une simple règle de trois, Century 21 a ainsi pu déduire que les ventes pour investissements locatifs ont progressé de 200% en dix ans !

En Ile-de-France, le phénomène est particulièrement spectaculaire. Les ventes ont progressé de 69% en deux ans, note le réseau d’agences. “C’est une vraie dynamique. Entre 2009 et 2017, ces ventes tournaient entre 10 et 13% des volumes de l’Ile-de-France. En 2018, ils ont atteint 17% des transactions. Et en 2019, on en est à 22,2%”, partage Century 21. A Paris, ces investissements atteignaient même 31% des volumes de ventes en 2019.

Les investissements locatifs sont moins coûteux que les résidences principales. 134.202 euros en moyenne, contre 217.617 euros tout type de transactions confondus. “Les Français s’inquiètent pour leur niveau de retraite, et les autres placements manquent de rendement. On pense que les acheteurs ont cherché à se constituer un patrimoine à crédit, une rente, sur un actif considéré comme sûr”, analyse Laurent Vimont. Un raisonnement qui, selon le directeur de réseau, a particulièrement touché la génération des 40-50 ans. Cette population a ainsi acquis 20,4% du total des biens vendus en 2019."

Voilà voilà !
c'est ma petite contribution matutinale au débat immobilier

[Blangar1]

Sacré Tatoui
Il ose nous déterrer la courbe de friggit ! Le 1er avril est passé pourtant.

Tu pourrais nous faire l'immense grâce d'aller un cran plus loin dans l'analyse ?

[Cagou780]

Il faudrait sourcer ces infos.
Et ces investissement locatifs ont été faits à crédit.

[supermascotte]

Sacré Tatoui
Il ose nous déterrer la courbe de friggit ! Le 1er avril est passé pourtant.

Tu pourrais nous faire l'immense grâce d'aller un cran plus loin dans l'analyse ?

Je suis pas sûr que vous avez vraiment envie de débattre avec Ben92. Il est comme un exemple parfait de biais de confirmation. Il a une conviction personnelle (probablement ancrée dans sa situation personnelle) et il est absolument sourd à tout argument qui irait contre sa croyance.

Vous risquez d'épuiser votre énergie à chercher à argumenter avec lui.

[Blangar1]

Il faudrait sourcer ces infos.
Et ces investissement locatifs ont été faits à crédit.

Voici :https://www.capital.fr/immobilier/les-f ... tinale-eco

A crédit, bien sûr, avec effet de levier max.
On a discuté récemment avec un conseiller en gestion de patrimoine. Il nous disait : s'endetter, c'est s'enrichir. Ça fait belle lurette que tous les MBA expliquaient en long et en détail ce qu'est l'effet de levier.

Maintenant que M et Mme Michu ont bien compris, on va voir les effets in vivo.

[ParisIDF92]

Si ça baisse de 20%, je vais sérieusement regarder pour acheter des t3 pour du locatif.
Pour trouver des locataires solvables, il suffit que je passe une annonce au boulot.

Tu devrais y aller avec Ben92 à Hong Kong à acheter en VEFA.

https://www.scmp.com/business/article/3 ... omic-slump

Hong Kong home buyers shun developers’ sales overtures as economic slump deters families from capital commitments

CK Asset Holdings sold 11 of the 170 Seaside Sonata flats on offer in Sham Shui Po at 7pm, as buyers shrugged aside the 29 per cent average discount

The sales flop underscores how rising unemployment amid Hong Kong’s first recession in a decade is deterring households from making large financial commitments, adding weight to a property slump that is struggling to find a bottom. Last weekend, one of mainland China’s biggest developers sold a mere 7 per cent of its Emerald Bay flats in Tuen Mun, its maiden Hong Kong project.

“As the unemployment rate is picking up, purchasing sentiment in the mass residential market has been further eroded,” said Martin Wong, associate director of research and consultancy of Greater China at Knight Frank.

[Blangar1]

Sacré Tatoui
Il ose nous déterrer la courbe de friggit ! Le 1er avril est passé pourtant.

Tu pourrais nous faire l'immense grâce d'aller un cran plus loin dans l'analyse ?

Je suis pas sûr que vous avez vraiment envie de débattre avec Ben92. Il est comme un exemple parfait de biais de confirmation. Il a une conviction personnelle (probablement ancrée dans sa situation personnelle) et il est absolument sourd à tout argument qui irait contre sa croyance.

Vous risquez d'épuiser votre énergie à chercher à argumenter avec lui.

Je crains que, en plus, Ben92 soit un petit cumulard. Voici quelques biais cognitifs. Yaka choisir

· biais de confirmation : tendance à rechercher ou à interpréter les informations d'une façon qui confirme les choix que l'on a faits ;
· biais d'ancrage : tendance à ne donner de l'importance qu'à une partie de l'information ;
· biais de croyance : tendance à privilégier ses propres croyances au détriment d'approches plus rationnelles ;
· biais d'évaluation des probabilités : sous-estimations des événements rares et surestimation des événements fréquents ;
· biais d'aversion : tendance à éviter les situations désagréables ;
· biais de récence : tendance à privilégier les informations récentes au détriment des informations plus anciennes ;
· biais de primauté : tendance à donner un poids plus important aux premiers événements ;
· biais de surconfiance : tendance à surestimer ses propres capacités ;
· biais de conformité : tendance à rechercher le statu quo dans un groupe et à se conformer aux décisions du groupe ;
· biais de faux consensus : tendance à surestimer le degré avec lequel les autres membres du groupe sont d'accord.

[supermascotte]

Il faudrait sourcer ces infos.
Et ces investissement locatifs ont été faits à crédit.

Pour ce qui est des sources, vous avez ça :

https://www.defiscalisation.immo/inform ... e-en-2019/

et ça :

https://www.lavieimmo.com/placement-imm ... 47450.html

Malheureusement, ces dernières années, on a vu une explosion des investisseurs locatifs sous l'effet conjugué de la multiplication des gourous de l'immobilier, la baisse des taux et la démocratisation d'AIRB&B. Et à titre personnel, je peux vous confirmer que c'est une réalité que je constate au quotidien puisque dans mon appartement du 15ème (à 250 m du champ de mars), nous avons 5 appartements en location dont 2 en AirB&B.

Dnas les années 1990, on avait vu une forte spéculation sur l'immobilier, ce qui avait conduit à la bulle qui a éclaté entre 1992 et 1996. Dans les années 2010, la spéculation a été portée par les investisseurs locatifs. Je ne sais pas si je dois être triste, mais en tout cas, il risque d'y avoir beaucoup de gens qui vont y perdre leur chemise.

[Blangar1]

Il faudrait sourcer ces infos.
Et ces investissement locatifs ont été faits à crédit.

Pour ce qui est des sources, vous avez ça :

https://www.defiscalisation.immo/inform ... e-en-2019/

et ça :

https://www.lavieimmo.com/placement-imm ... 47450.html

Malheureusement, ces dernières années, on a vu une explosion des investisseurs locatifs sous l'effet conjugué de la multiplication des gourous de l'immobilier, la baisse des taux et la démocratisation d'AIRB&B. Et à titre personnel, je peux vous confirmer que c'est une réalité que je constate au quotidien puisque dans mon appartement du 15ème (à 250 m du champ de mars), nous avons 5 appartements en location dont 2 en AirB&B.

Dnas les années 1990, on avait vu une forte spéculation sur l'immobilier, ce qui avait conduit à la bulle qui a éclaté entre 1992 et 1996. Dans les années 2010, la spéculation a été portée par les investisseurs locatifs. Je ne sais pas si je dois être triste, mais en tout cas, il risque d'y avoir beaucoup de gens qui vont y perdre leur chemise.

Dans tout éclatement de bulle, il y a des gens qui sont rincés.
Mais au total, le "reset" est profitable. Il évince certains, mais il évite l'éviction des jeunes en particulier.

[Guy Moll]

A partir d'une certaine vitesse de baisse, celle-ci "paye" les loyers. Mon logement, c'est à partir de 4%/an sans tenir compte des charges et impôts proprio

4% HC, sans la TF, l'entretien, les intérêts ? donc 0% tout compris, donc tu vis dans une zone en bulle (là où les prix ont le plus de raison de baisser).

Pour ma part, je résonne autrement : c'est ma capacité d'épargne qui paye mes loyers. Selon les dernières estimations datant d'avant confinement (donc taux d'avant covid), je gagne 7 ans et 20k de crédit en 2 ans de ma capacité d'épargne actuelle : de 25 ans et 46k de coût de crédit, je passe à 18 ans et 26k de crédit, le tout pour 11k de loyer sur 2 ans. L'effet est important car sur des durées longues, et s'amenuisera à mesure que les durées baisseront, mais pour l'instant ça me plaît bien, je ne suis pas trop pressé et je gagne de l'argent à payer mes loyers. A condition d'épargner sérieusement.
Bien sûr, je ne suis pas Mme Irma donc tous les paramètres restent volontairement fixes : prix de l'achat, taux.

[Cagou780]

Il faudrait sourcer ces infos.
Et ces investissement locatifs ont été faits à crédit.

Pour ce qui est des sources, vous avez ça :

https://www.defiscalisation.immo/inform ... e-en-2019/

et ça :

https://www.lavieimmo.com/placement-imm ... 47450.html

Malheureusement, ces dernières années, on a vu une explosion des investisseurs locatifs sous l'effet conjugué de la multiplication des gourous de l'immobilier, la baisse des taux et la démocratisation d'AIRB&B. Et à titre personnel, je peux vous confirmer que c'est une réalité que je constate au quotidien puisque dans mon appartement du 15ème (à 250 m du champ de mars), nous avons 5 appartements en location dont 2 en AirB&B.

Dnas les années 1990, on avait vu une forte spéculation sur l'immobilier, ce qui avait conduit à la bulle qui a éclaté entre 1992 et 1996. Dans les années 2010, la spéculation a été portée par les investisseurs locatifs. Je ne sais pas si je dois être triste, mais en tout cas, il risque d'y avoir beaucoup de gens qui vont y perdre leur chemise.

Dans tout éclatement de bulle, il y a des gens qui sont rincés.
Mais au total, le "reset" est profitable. Il évince certains, mais il évite l'éviction des jeunes en particulier.

ça m'étonnerait pas qu'on découvre à cette occasion des financements m*rdiques avec banquiers et notaires peu regardant et fuite des suspects vers Israël par exemple.

[Ben92]

Sacré Tatoui
Il ose nous déterrer la courbe de friggit ! Le 1er avril est passé pourtant.

Tu pourrais nous faire l'immense grâce d'aller un cran plus loin dans l'analyse ?

L'évolution du marché a démontré depuis 20 ans la fausseté du modèle basé sur la courbe Friggit et son fameux tunnel.
Les principaux arguments objectifs :
- les taux d'emprunt ne sont pas pris en compte. Ils étaient pourtant d'un tout autre de grandeur sur il y a 10 ans, et encore pire il y a 20, 30 ans.
- corollaire aux taux d'emprunt : la durée d'emprunt. Au 20e siècle la durée classique d'un crédit immobilier était de 10/15 ans. Aujourd'hui on est sur 20/25 ans.
- les différentes courbes (Paris, Lyon, IDF notamment) sont construites en prenant les revenus de la France entière et non de ces zones. Or on sait que la C'est un biais majeur pour les courbes autres que la noire (France entière).
- le changement des zones d'implantation des ménages à revenus élevés. Au 20e siècle les cadres habitaient souvent en maison dans le 78 et le 92, ou sinon dans l'ouest de Paris. Il ne venait pas à l'idée au cadres d'habiter dans la moitié est et nord de Paris. Paris était une ville polaire à l'époque dans la majorité des arrondissements. Ce point est valable pour expliquer l'extrême hauteur de la courbe rouge (Paris).
Les deux premiers point sont valables pour l'ensemble des courbes, les deux derniers pour les courbes Paris (et sans doute Lyon qui s'est gentrifiée aussi).
Enfin, le tunnel de Friggit par du postulat que le prix de l'immobilier devrait être constant au long des décennies. Or rien ne prouve la véracité de ce fait. Par exemple, on sait que la part des dépenses de première nécessité a baissé dans le budget des ménages. Ce qui laisse plus de ressources pour le reste, dont l'immobilier.

[Indécis]

Je suis pas sûr que vous avez vraiment envie de débattre avec Ben92. Il est comme un exemple parfait de biais de confirmation. Il a une conviction personnelle (probablement ancrée dans sa situation personnelle) et il est absolument sourd à tout argument qui irait contre sa croyance.

Un peu comme vous finalement...

[Indécis]

Je crains que, en plus, Ben92 soit un petit cumulard. Voici quelques biais cognitifs. Yaka choisir

· biais de confirmation : tendance à rechercher ou à interpréter les informations d'une façon qui confirme les choix que l'on a faits ;
· biais d'ancrage : tendance à ne donner de l'importance qu'à une partie de l'information ;
· biais de croyance : tendance à privilégier ses propres croyances au détriment d'approches plus rationnelles ;
· biais d'évaluation des probabilités : sous-estimations des événements rares et surestimation des événements fréquents ;
· biais d'aversion : tendance à éviter les situations désagréables ;
· biais de récence : tendance à privilégier les informations récentes au détriment des informations plus anciennes ;
· biais de primauté : tendance à donner un poids plus important aux premiers événements ;
· biais de surconfiance : tendance à surestimer ses propres capacités ;
· biais de conformité : tendance à rechercher le statu quo dans un groupe et à se conformer aux décisions du groupe ;
· biais de faux consensus : tendance à surestimer le degré avec lequel les autres membres du groupe sont d'accord.

La paille, la poutre...

[ignatius]

Je suis pas sûr que vous avez vraiment envie de débattre avec Ben92. Il est comme un exemple parfait de biais de confirmation. Il a une conviction personnelle (probablement ancrée dans sa situation personnelle) et il est absolument sourd à tout argument qui irait contre sa croyance.

Un peu comme vous finalement...

On verra ce que cela donne.
Je surveillerai pour ma part le marché pour de l'investissement locatif, ou pour une RS.
Tout cela dans les 2 ou 3 ans à venir.

[roi.de.trefle]

Personnellement j'ai bien envie de déménager j'ai une estimation de ma maison (juste avant le covid) et j'en ai vu une autre qui me coûterait +250k€ pour augmenter sensiblement ma qualité de vie, j'hésite à faire une offre (mais je me dis que c'est facile d'acheter, surement moins de vendre dans le contexte).

[Blangar1]

Je crains que, en plus, Ben92 soit un petit cumulard. Voici quelques biais cognitifs. Yaka choisir

· biais de confirmation : tendance à rechercher ou à interpréter les informations d'une façon qui confirme les choix que l'on a faits ;
· biais d'ancrage : tendance à ne donner de l'importance qu'à une partie de l'information ;
· biais de croyance : tendance à privilégier ses propres croyances au détriment d'approches plus rationnelles ;
· biais d'évaluation des probabilités : sous-estimations des événements rares et surestimation des événements fréquents ;
· biais d'aversion : tendance à éviter les situations désagréables ;
· biais de récence : tendance à privilégier les informations récentes au détriment des informations plus anciennes ;
· biais de primauté : tendance à donner un poids plus important aux premiers événements ;
· biais de surconfiance : tendance à surestimer ses propres capacités ;
· biais de conformité : tendance à rechercher le statu quo dans un groupe et à se conformer aux décisions du groupe ;
· biais de faux consensus : tendance à surestimer le degré avec lequel les autres membres du groupe sont d'accord.

La paille, la poutre...

Facile... Non, je sais pour ce qui me concerne que je suis aussi sujet à ces biais. C'est important de le savoir, et de se voir ainsi raisonner "de travers".
Et vous ?

[ignatius]

Je suis pour ma part d'une mauvaise foi confondante.
Mais comme je ne me prête aucune qualité d'analyse, cela importe peu

[Korn]

"Même dans notre scénario de base d'une reprise économique à partir du troisième trimestre 2020, nous nous attendons à ce que les recettes des banques françaises, la qualité de leurs actifs et, dans certains cas, leur capitalisation se dégradent de manière significative durant la fin 2020 et en 2021", écrit l'agence dans une note.

Chez Air France on n'envisage pas de retour à la normal avant 2022.

J'ai un peu de mal à comprendre l'optimisme de certains.

Se référer à leurs situations professionnelles : ingenieurs informatiques en RP et en télétravail ou fonctionnaires. Il est vrai qu'il est plus difficile d'imaginer la mouise dans laquelle se retrouve une grande partie des actifs en France.

Il y a un énorme biais sur ce forum.

[Cagou780]

Personnellement j'ai bien envie de déménager j'ai une estimation de ma maison (juste avant le covid) et j'en ai vu une autre qui me coûterait +250k€ pour augmenter sensiblement ma qualité de vie, j'hésite à faire une offre (mais je me dis que c'est facile d'acheter, surement moins de vendre dans le contexte).

La baisse du nombre de transaction va être importante sur l'année (et probablement avec des prix en baisse). Les Ai n'ont pas fini de tirer la langue. Les collectivités vont avoir un sacré manque à gagner.
le business de trompe l'oeil pour cacher les commerces fermés va bien se porter par contre.

[optimus maximus]

Pour le marché parisien, il est à mon avis possible que les prix retombent à leur niveau de 2015 (8000 euros le m2) d'ici trois ans avec des taux d'intérêt un peu plus élevés (2% sur 20 ans ?).
Mais il y a beaucoup de paramètres qui nous sont inconnus. La dette publique dépassera les 120% du PIB, les besoins de financement de la dette vont s'élever pour la France à 400 milliards d'euros cette année (roulement de la dette + déficit à financer). Est-ce que les marchés financiers vont pouvoir absorber cette demande mondiale en liquidités jamais atteinte auparavant sans hausse des taux ?
Quelle est la solidité du système bancaire et quelles vont être leurs marges de manœuvre pour maintenir le robinet à crédit (1 million de transactions)?
À la différence de 2008 où il fallait à tout prix sauver le patrimoine des baby-boomers, cette impératif ne sera plus tout à fait de premier ordre.
Sarkozy avait pris des mesures coûteuses à l'époque pour soutenir le marché immobilier, en particulier la de fiscalisation des intérêts sur les prêts immobiliers, est-ce que c'est imaginable en 2020 ?
Est-ce que les locataires seront solvables ? On assistera peut-être avant une baisse de l'immobilier à une baisse des loyers.
Et puis quels vont être les niveaux de revenus après crise ? Et puis on peut imaginer qu'il y aura des gagnants et des perdants et que ces réallocations affecteront le marché immobilier...

[jobserve75]

Les banques ne feront jamais faillite.

Lehman Brothers?? Northern Rock? Et ce ne sont que les plus illustres. Des faillites de banques, il y en a eu des dizaines.

Justement, ils ont laissé Lehman Brothers faire faillite pour des raisons d'aléas moral. C'est-à-dire laisser une banque faire faillite pour l'exemple pour que les autres banques tirent la conclusion que si elles font de la 'Mot2Cambronne', elles seront punies.

Ils se sont rendus compte que ce n'était pas franchement l'idée la plus brillante puisque c'est ce qui a transformé la crise des subprime en crise bancaire.

Là, en ce moment, la doctrine chez les banques centrales est de sauver le système coûte que coûte et elle fait preuve de trésor d'ingéniosité pour racheter tout ce qu'elle peut (d'où le rebond des marchés financiers qui est purement artificiel).

De par mes maigres connaissances en économie, il ne me semble pas que les banques centrales re capitalisent les fonds propres des banques. Les États peuvent le faire effectivement mais à quel prix et avec des limites. Les banques centrales peuvent injecter des liquidités sous forme de prêts directs ou par rachat de dettes (ce que qui est le cas de la BCE).

Encore une fois, tout est une question de probabilité par rapport à la baisse d’activité.
Certaines banques italiennes ont désormais de fortes chances de faire faillite et le risque de grandes institutions françaises a aussi augmenté.

Quant à LB, le système était pourri de l’intérieur. Les usa auraient pu sauver cette banque mais cela n’aurait pas empêcher le système d’éclater.

[lecriminel]

A partir d'une certaine vitesse de baisse, celle-ci "paye" les loyers. Mon logement, c'est à partir de 4%/an sans tenir compte des charges et impôts proprio

4% HC, sans la TF, l'entretien, les intérêts ? donc 0% tout compris, donc tu vis dans une zone en bulle (là où les prix ont le plus de raison de baisser).

Pour ma part, je résonne autrement : c'est ma capacité d'épargne qui paye mes loyers. Selon les dernières estimations datant d'avant confinement (donc taux d'avant covid), je gagne 7 ans et 20k de crédit en 2 ans de ma capacité d'épargne actuelle : de 25 ans et 46k de coût de crédit, je passe à 18 ans et 26k de crédit, le tout pour 11k de loyer sur 2 ans. L'effet est important car sur des durées longues, et s'amenuisera à mesure que les durées baisseront, mais pour l'instant ça me plaît bien, je ne suis pas trop pressé et je gagne de l'argent à payer mes loyers. A condition d'épargner sérieusement.
Bien sûr, je ne suis pas Mme Irma donc tous les paramètres restent volontairement fixes : prix de l'achat, taux.

ta vision me semble plus exacte (sawai cherche à annuler ses loyers pour avoir le même emprunt, or les loyers existent, ils sont d'une valeur à peu près égale au coût de possession (puisqu'on est proche de 0% net de rendement), vos conclusions diffèrent d'une part parce qu'il a voulu prendre le rendement brut (très loin du net) et d'autre part parce que tu consacres plus d'argent (loyer + épargne pour toi, loyer pour lui). Vous avez chacun votre vision, cependant le rendement réel donnera une estimation plus objective.

[ProfGrincheux]

Il n'y a aucune chose surprenante dans la vidéo de Touati. Ses conclusions me paraissent être tout a possibles, proba>25%, comme si je disais que la température à l'ombre à 14h00 le 14/07/2020 au Parc des Buttes-Chaumont sera supérieure à 32℃.

Simplement, il n'y a pas de démonstration de l'hypothèse que les rapports prix-immobilier/pnb doivent (*) être constants, il y a au moins le facteur taux d'interet qui joue et ça il en parle.

Ensuite, les prix relatifs des différents types de biens varient au cours du temps. Il est évident que dans une économie ou il y a pénurie alimentaire, les prix alimentaires relatifs sont au plus haut (sauf contrôle des prix). Il est également évident que plus les revenus des ménages (pas forcément de tous les ménages d'ailleurs) sont élevés relativement au coût des biens de consommation de première necessité, plus il y a de capacité d'épargne, plus les prix relatifs des actifs augmentent - et leur rendement baisse.

Ensuite la référence temporelle choisie est beaucoup trop courte. 30 ans = 3 cycles immobiliers. La fixation de l'origine de la comparaison prix immobilier/pib à 1984 est arbitraire. Si on décide de mettre l'indice 100 en 2010 ou en 2002 le premier diagramme de Touati raconterait une histoire differente. Il vaudrait mieux la fixer à 1789 ou 1815. La corrélation avec la structure sociale apparaîtrait mieux.

Il y a eu une première bulle immobilière dans les années 1980-1990. J'habitais à Paris pendant cette période, j'avais des copains de milieu plus bourgeois que le mien et plus modestes aussi. Nous étions au courant de l'explosion des prix de l'immobilier parisien. Il y avait un peu d'inquiétude car on savait qu'on ne pourrait pas entrer avant un petit moment puisqu'on est tous rentrés dans la vie professionnelle entre 1990 et 1994. C'est ce qui a poussé ma femme à insister qu'on quitte Paris et l'IDF. Voila quelques éléments structurels de cette bulle dont je me souviens:

- transformation appartements>bureaux dans le bel haussmannien des quartiers centraux.
- réhabilitation des appartements locatifs loi de 1948 qui étaient peu confortables (litote (**)) et qui se libéraient suite aux décès des locataires.
- suractivité des marchands de bien.
- montée en gamme de la qualité de construction du neuf.

Dans cette première bulle il y avait quand même beaucoup d'effet qualité, de montée en gamme des actifs. Elle s'est dégonflée parce que les marchands de biens ont pris des risques excessifs (c'est l'origine des problèmes du Crédit Lyonnais) et ensuite les institutionnels sont sortis du marché du locatif résidentiel.

Le point que je veux souligner est qu'en dehors des variables strictement économiques que Touati met en exergue il y a des variables de nature juridique, réglementaire - donc en réalité politiques- qui jouent. On ne peut pas comparer un marché immobilier ou une partie significative du parc immobilier locatif privé est sous la loi de 1948 et un marché où celle ci ne s'applique plus. Si on mettait en place la loi de 1948 aujourd'hui (hypothèse purement académique qui ne se produira pas dans le monde réel) tout d'un coup l'immobilier perdrait peut être 60% de sa valeur et le parc locatif 90%.

Je n'avais pas perçu avec une si grande acuité l'importance de la loi de 1948 à l'époque.

(*) d'ailleurs en quel sens du verbe devoir faut il comprendre l' occurrence "doivent"? Est ce le respect d'une loi économique ou politique, d'une préférence économique ou politique, d'une norme sociale?

(**) Je connaissais des amis de mes grands-parents ou des membres de la famille de cette generation, qui etaient locataires loi de 1948, les dernieres sont mortes nonagénaires vers 2000, les immeubles ont été réhabilités pour y loger des bobos. Ils étaient beaucoup moins bien logés que les habitants de logements sociaux et proprietaires-occupants, c' était flagrant, les wc sur le palier n'avaient pas été repeints depuis 1938 au moins . Il y avait aussi encore quelques taudis dans le 13ème ou je vivais dans les années 1980, bien pires que là où les mamies que j'ai evoquées vivaient. En fait elles n'y vivaient pas à plein temps. Elles avaient des maisonettes à la campagne, issues sans doute de quelque modeste héritage, pour l'été et utilisaient leur appartement parisien pour rester proches de leurs enfants qui étaient en Ile-de-France. Ceux la ont été détruits. Comme seront détruits les immeubles squattés et les taudis ou sévissent aujourd'hui les marchands de sommeil.