[Ça baisse] Notaires : une chute des prix de 10 à 15 %..

[Korn]

La CONFIANCE, ça aussi, c'est un paramètre important si ce n'est crucial pour le marché immobilier. Se lancer dans un projet immobilier, c'est quand même prendre une décision, probablement l'une des décisions la plus importante de la vie de la plupart des Français. c'est une décision pour laquelle on reste engagé pendant 15 à 25 ans et qui peut être lourde de conséquence.

Pour se lancer dans une décision d'achat, il faut faire preuve d'une bonne grosse dose d'optimisme et de confiance dans l'avenir. Pour se lancer dans un projet immobilier, il faut avoir la foi dans l'avenir, il faut avoir confiance dans la pérennité de son emploi et la stabilité de ses revenus. La crise à venir, elle va sérieusement entamer cette confiance. Entre les personnes qui vont perdre leur emplois, faire faillite, ou voir leurs revenus diminuer et les personnes qui seront impactées plus indirectement par le climat de morosité, je pense que la confiance sera durablement écornée pour les prochaines années.

Oui mais à cette allure là tu fais jamais rien de ta vie.

Tu n’achètes pas Parceque tu sais pas si tu garderas ton boulot
Tu te maries pas Parceque tu peux divorcer
Tu fais pas de gosses parce qu’ils peuvent être malades ou mourir

Bref le profil pour finir vieux et solo avec ton chat en location et aigri

J’avais pas spécialement de confiance en l’avenir quand j’ai acheté (j’ai d’ailleurs quitté mon job dans la foulée lors de mes 2 achats) ça permets aussi de verrouiller ton lieu de vie, d’avoir un but et une motivation pour avancer.
Être dans l’attente on fini toujours par te passer devant et tu es largué

L'humain est ainsi fait, on ne le changera pas. Il a besoin de confiance pour investir.
Pour l'immobilier, il faut prendre en compte qu'on a explosé le nombre de transactions l'année dernière grâce aux investisseurs. Il n'est pas là question de choix de se marier ou faire des gosses, il est question de mettre du pognon dans un investissement, rien d'autre.

[ignatius]

La CONFIANCE, ça aussi, c'est un paramètre important si ce n'est crucial pour le marché immobilier. Se lancer dans un projet immobilier, c'est quand même prendre une décision, probablement l'une des décisions la plus importante de la vie de la plupart des Français. c'est une décision pour laquelle on reste engagé pendant 15 à 25 ans et qui peut être lourde de conséquence.

Pour se lancer dans une décision d'achat, il faut faire preuve d'une bonne grosse dose d'optimisme et de confiance dans l'avenir. Pour se lancer dans un projet immobilier, il faut avoir la foi dans l'avenir, il faut avoir confiance dans la pérennité de son emploi et la stabilité de ses revenus. La crise à venir, elle va sérieusement entamer cette confiance. Entre les personnes qui vont perdre leur emplois, faire faillite, ou voir leurs revenus diminuer et les personnes qui seront impactées plus indirectement par le climat de morosité, je pense que la confiance sera durablement écornée pour les prochaines années.

Je souhaiterais rebondir sur cette affirmation.
Tout le monde ne se scotche pas dans un même bien immobilier pendant 15 ou 20 ans.
J'ai habité Niort pendant 12 ans, j'ai occupé 3 logements dont 2 en tant que propriétaire.
L'immobilier n'est pas toujours l'achat d'une vie, c'est une vision de boomer, où on se mariait et on s'installait dans la foulée.

Tout d'abord parce que les emplois ne sont plus aussi stables qu'avant (même dans la fonction publique avec les restructurations et les mutations forcées), ensuite parce que les mentalités ont changé.
Alors ce que j'indique ne concerne qu'une partie minoritaire de la population, mais est elle encore minoritaire dans le cadre des transactions immobilières ?
J'ai fait construire ou acheté 4 fois en l'espace de 14 ans.
Si 5 % de la population fait comme moi, quelle proportion des transactions immobilières cela représente t il ?

Je vois que l'on a un taux de rotation hors succession de 3.2 %. https://alteor-patrimoine.com/immobilie ... -rotation/

C'est nier le fameux parcours résidentiel. Cela prend en compte le stock ou les boomers et les personnes âgées s'installaient à un endroit et ne bougeaient plus.
Quid pour les personnes de 40 ans ? Combien ont elles été propriétaires plus d'une fois ?
Si on change seulement tous les 30 ans, personne à part Ben92 n'achète de studio pour y loger.

Bref, quand j'achète un bien, je regarde déjà la potentielle revente à 5 ou 10 ans, pour voir si je ne surpaie pas ce bien, et si je ne risque pas d'y laisser des plumes au cas où je doive où je souhaite partir.
C'est ce que j'ai fait avec ma maison actuelle. Ce n'était pas au départ ce que je souhaitais (je voulais 70 m2 de moins ), mais devant l'opportunité, je n'ai pas réfléchi deux fois.
Et je sais pertinemment que quand mes enfants seront partis de la maison, si je n'ai pas muté avant, je revendrai pour acheter plus petit (5e transaction, si d'autres n'ont pas eu lieu d'ici là).
Surement dans le même quartier si je reste sur place.

Donc il faut arrêter de se mettre la pression en disant que l'immo est l'achat d'une vie.
Pas pour tout le monde, c'est un schéma de pensée ancien issu des générations précédentes.

[Korn]

On est aussi dans une crise sanitaire importante dont personne ne connaît encore l'issue (pas de vaccin, pas de traitements efficaces démontrés), je le rappelle parce que visiblement, dans l'analyse, ça échappe à beaucoup de monde de façon incompréhensible.
Au-delà de l'effet délétère sur la confiance des acheteurs (surtout des investisseurs, les autres vondront toujours se loger), il faudra malheureusement compter avec une surmortalité importante, au moins cette année. Un élément de plus qui ne plaide pas en faveur des prix de l'immobilier. Dans certains départements, cet impact ne sera pas négligeable.

Du coup comme d'habitude, on va avoir tout un tas de micro marchés.

L'évolution du marché à Mulhouse n'aura rien à voir avec celui de la Nouvelle Aquitaine (aucun mort dans les hôpitaux hier pour l'ensemble de la région d'après Sud-Ouest https://www.sudouest.fr/2020/05/01/coro ... -11000.php ).
On va peut être encore avoir un gradient Est-Ouest dans l'évolution des prix du marché.

Donc si on dit -10 % au national, le gars sur le Bassin d'Arcachon qui aura vu sa maison s'envoler de +5% rigolera doucement en sirotant son 3e mojito de la journée, tout en surveillant son taux de triglycérides.

Plus que jamais je pense.
Je ne tirerai pas de conclusion hâtive sur l'évolution de l'épidémie. J'habite dans un coin préservé mais ici tout le monde n'est pas serein pour la suite. Afflux imminent de parisiens à prévoir pour fuir le virus de la ville . Et cet été, nouvelle vague de réfugiés climatiques facilement anticipables. On fera le bilan pour la façade ouest quand l'épidémie sera maîtrisée. Pour l'instant, mon point de vue est qu'on a de la chance que l'épidémie se soit propagée d'abord dans d'autres départements et que le confinement soit appliqué. Avec la saison touristique, cela ne durera peut-être pas. Après, les coins où il y a 50 maisons au kms² n'ont rien à craindre normalement.

[floflo]

Pour information, la durée moyenne de détention d’un bien est de presque 10 ans contre 7 ans il y a quelques années..

[Korn]

Pour information, la durée moyenne de détention d’un bien est de presque 10 ans contre 7 ans il y a quelques années..

Logique avec des prêts de plus en plus longs.

[lecriminel]

-et évidemment l'épargne qui a …..doublé entre 2008 et 2018.

Et la question est bien est ce que cette épargne va continuer à gonfler ou augmenter encore l'inflation (pour le coup dans la pierre et les actions puisque une hausse des produits manufacturés entrainerait des problèmes graves)

Tu peux sourcer STP ?
le taux d'épargne a stagné depuis 1993.

le taux peut-être, mais pas le total.
Tu fais bien de me demander la source, après vérification c'est l'épargne retraite qui a doublé entre 2008 et 2018 http://cercledelepargne.com/pres-de-240 ... -en-france

pour le livret A, c'est +60% entre 2009 et 2019 https://www.lesechos.fr/finance-marches ... ds-1164837

l'assurance vie, c'est environ 10 milliards en plus tous les mois (sans les interêts) https://www.boursedescredits.com/actual ... -27631.php

[lecriminel]

Je pense qu’il y a des bulles qui se sont créées au fil du temps sur des marchés immobiliers comme les grandes métropoles.Paris à ainsi été multiplié par 5 en 22 ans.
Sur les marchés financiers, cela dépend des entreprises. Autant l’action Renault n’était pas en bulle (valorisé à 15Md€ avant la crise covid), autant celle de Tesla l’était (valorisée à 100 Md€)
Idem pour Uber et certaines start up récentes.

il faut voir l'ensemble (donc le marché immo français et le CAC) pour parler d'arrivée d'argent,
séparer ce qui monte et ce qui descend c'est un débat intéressant mais qui ne répond pas vraiment à la question de où va l'argent créé. Il donne juste des pistes sur qui le reçoit.

[lecriminel]

Franchement, avec la puissance de la crise éco à venir, si la bulle immo pète pas, c'est qu'il n'y en a pas ou qu'elle ne pètera jamais.

Elle pétera en euro constants, mais peut être pas en euros courants.

en 2005 se créé BI.org, où des smicards bulle-immo à 6 ou 8k/mois n'arrivent pas à se trouver un logement;
au bout de quelques mois, le plus riche intervenant parvient à franchir le pas en achetant à 150km de son travail.
15 ans plus tard, sur 95% du territoire, le couple théoriquement (mot important certes) le plus pauvre du pays à 2 smic peut s'acheter au minimum un bien standard supérieur à sa catégorie et souvent une jolie baraque. Si la bulle n'a pas éclaté, je crois effectivement qu'elle n'éclatera jamais. Par contre il y a un problème de nouvelle pauvreté (chomage) et de ventilation des richesses.

[lecriminel]

Regardez la fortune des 1000 personnes les plus riches en 2000 et en 2020, vous verrez que cet argent va dans les poches de certains.
Il ne faut pas oublier que cet argent peut aussi atterrir à l'étranger.

+1000
la raison pour laquelle on nous rabache que des bulles spéculatives se forment, contre toute évidence,
c'est pour cacher cette horreur.
La capitalisme (il ne rapporte plus rien) n'existe plus, vive l'inégalité des revenus (des 0.1%) par la rente de situation, normalement à base de corruption (ils n'ont pas beaucoup de concurrence)

[lecriminel]

Le monde est inondé d'argent.

le monde c'est quelques milliers de personnes dont ni toi ni moi faisons partie. Tu as open bar, toi ? Pour ma part, ma banque m'a même refusé un crédit lombard. L'inondation, c'est chez les (quelques) autres.

[lecriminel]

C'est nier le fameux parcours résidentiel.
….

Donc il faut arrêter de se mettre la pression en disant que l'immo est l'achat d'une vie.

mais je le nie de tout mon cœur.
En effet, un parcours résidentiel n'est valable que si son salaire augmente plus vite que la hausse de l'immobilier (qui elle même doit être supérieure à l'inflation), autrement dit jamais pour 99% des gens.

si le salaire augmente moins vite que l'immo, tu ne pourras pas acheter plus grand
si le marché immo n'augmente pas plus que l'inflation, tu n'as pas intérêt à acheter trop tôt

C'est la baisse des taux qui a permis à certains d'avoir un parcours ces dernières années.


et attends, on n'a même par parlé des frais d'emménagement (FDN+FAI+ déménagement) qu'on va gentiment arrondir inférieurement à 10%. 10% c'est à peu près 1 an de salaire, ou 5 et plus probablement 10 ans d'économies. Il faut bien réfléchir avant d'acheter, se tromper c'est souvent perdre toutes ses économies.
Bien sûr pour les gens plus aisés, la perte est moins grave, le risque se justifie.

[Fluctuat]

Pour information, la durée moyenne de détention d’un bien est de presque 10 ans contre 7 ans il y a quelques années..

Cela pourrait être lié à l'augmentation des prix et donc des frais de notaires plus longs à éponger ?

[ignatius]

C'est nier le fameux parcours résidentiel.
….

Donc il faut arrêter de se mettre la pression en disant que l'immo est l'achat d'une vie.

mais je le nie de tout mon cœur.
En effet, un parcours résidentiel n'est valable que si son salaire augmente plus vite que la hausse de l'immobilier (qui elle même doit être supérieure à l'inflation), autrement dit jamais pour 99% des gens.

si le salaire augmente moins vite que l'immo, tu ne pourras pas acheter plus grand
si le marché immo n'augmente pas plus que l'inflation, tu n'as pas intérêt à acheter trop tôt

C'est la baisse des taux qui a permis à certains d'avoir un parcours ces dernières années.


et attends, on n'a même par parlé des frais d'emménagement (FDN+FAI+ déménagement) qu'on va gentiment arrondir inférieurement à 10%. 10% c'est à peu près 1 an de salaire, ou 5 et plus probablement 10 ans d'économies. Il faut bien réfléchir avant d'acheter, se tromper c'est souvent perdre toutes ses économies.
Bien sûr pour les gens plus aisés, la perte est moins grave, le risque se justifie.

Vous oubliez toujours un critère, mais d'importance : la construction d'une maison individuelle.

Pas de frais trop élevés (8 % sur le prix du terrain, il suffit de pas avoir un terrain à plus de 100 k€), un coût au m2 tout compris souvent très inférieur au prix du m2 dans l'ancien.
Tu construis, tu amortis ton bien pendant 5 à 7 ans, au bout de 5-7 ans ton jardin devient sympathique, les équipements sont encore neufs (volets roulants, cuisine aménagée, salle de bain), hop tu revends avec une PV, même dans un marché flat. Alors dans un marché en hausse, c'est jackpot assuré. J'ai fait ça pour ma première maison, ma deuxième maison j'ai vendu dans un marché baissier (2014 en province), j'ai quand même fait 20 à 25 % de PV.
Il faut avoir trouvé un autre terrain entre temps, et avoir lancé la construction.
Cela demande d'avoir un peu de surface financière, le temps d'absorber 2 crédits, mais avec un bon différé tu peux t'en sortir.
Et cela demande d'habiter des zones denses mais pas trop (agglo de 200 à 300 000 habitants au maximum)

Et voilà du beau parcours résidentiel qui permet le rab de frites

[floflo]

Pour information, la durée moyenne de détention d’un bien est de presque 10 ans contre 7 ans il y a quelques années..

Cela pourrait être lié à l'augmentation des prix et donc des frais de notaires plus longs à éponger ?

Limiter la casse pour que la vente couvre le prêt à solder.. enfin c’est ce que je constate dans mon secteur..

[ignatius]

Pour information, la durée moyenne de détention d’un bien est de presque 10 ans contre 7 ans il y a quelques années..

L'augmentation de la durée du crédit, et la baisse des taux a permis dans certains cas de sauter une étape du parcours résidentiel, le petit appart tout pourri pour débuter dans lequel tu restais 5 ans pour te faire un apport et pas jeter l'argent par les fenêtres.
D'ailleurs ces apparts là sont désormais préemptés par les Airbnbieur et les LMNP-boys au réel , et leur prix s'est envolé.

Donc c'est normal que la détention s'allonge, si l'on saute une étape, en ne faisant plus que 2 achats au lieu de 3 par exemple.

[slash33]

Pour information, la durée moyenne de détention d’un bien est de presque 10 ans contre 7 ans il y a quelques années..

Cela pourrait être lié à l'augmentation des prix et donc des frais de notaires plus longs à éponger ?

Ce chiffre inclue les locations. Or les locataires sont moins mobiles qu'avant.

l'assurance vie, c'est environ 10 milliards en plus tous les mois (sans les interêts) https://www.boursedescredits.com/actual ... -27631.php

Tes informations sont datées. Ce mois-ci l'AV est en décollecte.

[kamoulox]

Pour information, la durée moyenne de détention d’un bien est de presque 10 ans contre 7 ans il y a quelques années..

L'augmentation de la durée du crédit, et la baisse des taux a permis dans certains cas de sauter une étape du parcours résidentiel, le petit appart tout pourri pour débuter dans lequel tu restais 5 ans pour te faire un apport et pas jeter l'argent par les fenêtres.
D'ailleurs ces apparts là sont désormais préemptés par les Airbnbieur et les LMNP-boys au réel , et leur prix s'est envolé.

Donc c'est normal que la détention s'allonge, si l'on saute une étape, en ne faisant plus que 2 achats au lieu de 3 par exemple.

J’ai quand même l’impression que le fameux parcours c’est un truc typiquement d’urbain qui espèrent l’augmentation des prix éternellement

[lecriminel]

J'ai fait ça pour ma première maison, ma deuxième maison j'ai vendu dans un marché baissier (2014 en province), j'ai quand même fait 20 à 25 % de PV.

je qualifierais plus ton expérience de profiter intelligemment des failles du marché (coût de construction nettement inférieur au prix de l'ancien) que de parcours résidentiel classique. Je pense que ça necessite des reins solides (location pendant les travaux + achat du terrain + emprunt pour la construction + réserve en cas de coup dur) et ça n'est pas possible là où le maché est saturé (pas de terrain ou seulement disponible pour les gros promoteurs)

[ignatius]

Pour information, la durée moyenne de détention d’un bien est de presque 10 ans contre 7 ans il y a quelques années..

L'augmentation de la durée du crédit, et la baisse des taux a permis dans certains cas de sauter une étape du parcours résidentiel, le petit appart tout pourri pour débuter dans lequel tu restais 5 ans pour te faire un apport et pas jeter l'argent par les fenêtres.
D'ailleurs ces apparts là sont désormais préemptés par les Airbnbieur et les LMNP-boys au réel , et leur prix s'est envolé.

Donc c'est normal que la détention s'allonge, si l'on saute une étape, en ne faisant plus que 2 achats au lieu de 3 par exemple.

J’ai quand même l’impression que le fameux parcours c’est un truc typiquement d’urbain qui espèrent l’augmentation des prix éternellement

Détrompe toi.
J'ai un collègue qui était bricoleur, qui changeait de maison tous les 5 ans, toujours dans la même commune.
Il avait souvent 2 maisons, sa maison principale, et une qu'il était en train de retaper.
Et une fois retapée, soit il la louait un an ou deux, soit il emménageait dedans en revendant l'ancienne.
Ben avec un salaire de contrôleur (environ 2000-2200 €), il avait une maison qui valait environ 400 k€ qui était totalement payée.
Sa femme devait gagner dans les 1500 € par mois.

[lecriminel]

L'augmentation de la durée du crédit, et la baisse des taux a permis dans certains cas de sauter une étape du parcours résidentiel, le petit appart tout pourri pour débuter dans lequel tu restais 5 ans pour te faire un apport et pas jeter l'argent par les fenêtres.
D'ailleurs ces apparts là sont désormais préemptés par les Airbnbieur et les LMNP-boys au réel , et leur prix s'est envolé.

Donc c'est normal que la détention s'allonge, si l'on saute une étape, en ne faisant plus que 2 achats au lieu de 3 par exemple.

autrement dit on n'achète plus le 20m2 Airbnbisé devenu trop cher et on est obligé de passer directement au 60 m2 ?

[kamoulox]

Pour information, la durée moyenne de détention d’un bien est de presque 10 ans contre 7 ans il y a quelques années..

L'augmentation de la durée du crédit, et la baisse des taux a permis dans certains cas de sauter une étape du parcours résidentiel, le petit appart tout pourri pour débuter dans lequel tu restais 5 ans pour te faire un apport et pas jeter l'argent par les fenêtres.
D'ailleurs ces apparts là sont désormais préemptés par les Airbnbieur et les LMNP-boys au réel , et leur prix s'est envolé.

Donc c'est normal que la détention s'allonge, si l'on saute une étape, en ne faisant plus que 2 achats au lieu de 3 par exemple.

J’ai quand même l’impression que le fameux parcours c’est un truc typiquement d’urbain qui espèrent l’augmentation des prix éternellement

Détrompe toi.
J'ai un collègue qui était bricoleur, qui changeait de maison tous les 5 ans, toujours dans la même commune.
Il avait souvent 2 maisons, sa maison principale, et une qu'il était en train de retaper.
Et une fois retapée, soit il la louait un an ou deux, soit il emménageait dedans en revendant l'ancienne.
Ben avec un salaire de contrôleur (environ 2000-2200 €), il avait une maison qui valait environ 400 k€ qui était totalement payée.
Sa femme devait gagner dans les 1500 € par mois.

C’est un peu mon objectif aussi bon ça sera plutôt 10 ans au lieu de 5 ans par contre je profites entre 2

[lecriminel]

Détrompe toi.
J'ai un collègue qui était bricoleur, qui changeait de maison tous les 5 ans, toujours dans la même commune.
Il avait souvent 2 maisons, sa maison principale, et une qu'il était en train de retaper.
Et une fois retapée, soit il la louait un an ou deux, soit il emménageait dedans en revendant l'ancienne.
Ben avec un salaire de contrôleur (environ 2000-2200 €), il avait une maison qui valait environ 400 k€ qui était totalement payée.
Sa femme devait gagner dans les 1500 € par mois.

ça ressemble plus à profiter intelligemment d'une faille du marché (les travaux faits soi-même exemptés de charges et impôts et non comptés à l'heure du bilan) qu'à un parcours résidentiel classique.

[ignatius]

J'ai fait ça pour ma première maison, ma deuxième maison j'ai vendu dans un marché baissier (2014 en province), j'ai quand même fait 20 à 25 % de PV.

je qualifierais plus ton expérience de profiter intelligemment des failles du marché (coût de construction nettement inférieur au prix de l'ancien) que de parcours résidentiel classique. Je pense que ça necessite des reins solides (location pendant les travaux + achat du terrain + emprunt pour la construction + réserve en cas de coup dur) et ça n'est pas possible là où le maché est saturé (pas de terrain ou seulement disponible pour les gros promoteurs)

Il y a des stratégies différentes selon les marchés.
Petite ville de province ça peut être ça, en zone dense, tu achètes des biens bien placés mais en état moyen ou pas terrible que tu retapes et revends au bout de quelques années (en profitant à chaque fois de l'exonération fiscale de la PV sur résidence principale).
Le principe de base, acheter pas cher, et vendre cher

A la campagne, tu peux acheter une maison aménageable pour partie en gite ou en Airbnb (même si ce modèle est décrié, quand tu as un bien en RP qui le permet avec une dépendance par exemple, ça rembourse une bonne partie de ton prêt).
Etc etc ....

Il faut quand même à chaque fois bien choisir ses emplacements.

[ignatius]

L'augmentation de la durée du crédit, et la baisse des taux a permis dans certains cas de sauter une étape du parcours résidentiel, le petit appart tout pourri pour débuter dans lequel tu restais 5 ans pour te faire un apport et pas jeter l'argent par les fenêtres.
D'ailleurs ces apparts là sont désormais préemptés par les Airbnbieur et les LMNP-boys au réel , et leur prix s'est envolé.

Donc c'est normal que la détention s'allonge, si l'on saute une étape, en ne faisant plus que 2 achats au lieu de 3 par exemple.

autrement dit on n'achète plus le 20m2 Airbnbisé devenu trop cher et on est obligé de passer directement au 60 m2 ?

On achète directement du 45 m2 en serrant la ceinture, et on le garde 8-10 ans au lieu de revendre le studio au bout de 4 ou 5 ans.

[lecriminel]

je veux bien Ignat,
mais c'est quand même sacrément difficile d'expliquer qu'avant on achetait 20m2 parce qu'on ne pouvait pas prendre plus grand (parcours résidentiel) qu'aujourd'hui on achète 45m2 ("en serrant la ceinture" cad à 33% d'endettement)
et en même temps dire que les prix ont augmenté.

[wasabi]

Regardez la fortune des 1000 personnes les plus riches en 2000 et en 2020, vous verrez que cet argent va dans les poches de certains.
Il ne faut pas oublier que cet argent peut aussi atterrir à l'étranger.

+1000
la raison pour laquelle on nous rabache que des bulles spéculatives se forment, contre toute évidence,
c'est pour cacher cette horreur.
La capitalisme (il ne rapporte plus rien) n'existe plus, vive l'inégalité des revenus (des 0.1%) par la rente de situation, normalement à base de corruption (ils n'ont pas beaucoup de concurrence)

Faut pas oublier que l'essentiel de la création de patrimoine des plus riches ne provient pas de la création monétaire, mais de la création de valeur de titres. Parce que oui si vous créez ex nihilo 1000 milliards d'euros vous avez créé quelque chose que quelqu'un a, mais c'est là ça reste et si c'est de l'injection de la banque centrale sans contrepartie d'un emprunt, cette somme ne sera jamais détruite. Mais quand vous avez un groupe d'entreprise dont la capitalisation boursière vaut 10 000 milliards et qu'elles perdent (comme depuis 2 mois) une trentaine de pourcents, ça fait 3333 milliards d'envolés, ils ne sont gagnés par personne, ils ont juste disparu. Après je suis pas en train de plaindre quelqu'un là, je dis juste que la loi de l'offre et de la demande créé sa propre valeur ex nihilo. Pour reprendre l'exemple de Pir2 il s'échange son nounours avec vous (un aller retour) pour 1 000 000 000 milliards d'euros et la France devient le pays avec la fortune par habitant la plus grande au monde devant Singapour, Monaco ou le Qatar.

[lecriminel]

si j'en crois la courbe du CAC qui oscille autour de 4.500 depuis 20 ans,
la hausse de M3 ne vient pas de la capitalisation des grandes entreprises.
Certaines montent, d'autres baissent, à certains moments l'ensemble monte, à d'autres il baisse,
mais comment donc sont répartis ces 8% de hausse monétaire ? est la question
l'épargne et l'inflation seulement ?

[ParisIDF92]

Pour l’instant, certaines compagnies aériennes disposaient encore d’avions datant du début des années 90 pour desservir des lignes européennes et du Nord de l’Amérique. Les chaînes d’Airbus et de Boing ne parvenaient pas à suivre le mouvement, d’où un vieillissement du parc.
Mais avec cette crise, 3200 avions dans le monde sont destinés à la casse.
Nous allons assister à un mouvement de concentration dans l’aérien avec moins d’offre , ça a déjà commencé avec quelques faillites.

Par exemple, Air France, British Airways ou Lufthansa ont stocké leurs A380. Où y a-t-il un manque d'avions ? Si le normale après COVID est 90 % de la capacité d'il y a un an (ultra-optimiste), il y aura des centaines d'avions stationnés.

L'aviation est un exemple intéressant. Car c'est l'offre excédentaire qui a créé la demande. L'exemple archétypal est celui des billets bon marché de Ryanair et des gens qui voyagent simplement parce qu'ils sont pas chers. C'est donc l'offre qui crée la demande et non l'inverse.

Les compagnies aériennes en Europe jouent avec des taux de croissance annuels allant jusqu'à 10 % pour satisfaire les actionnaires. Dans un marché mature comme l'Europe, cela signifie que le nombre de passagers doit être doublé tous les quelques années. Cherchez l'erreur.

Je me souviens d'avoir lu il y a quelques mois que cet été (avant la COVID), il y aurait un nombre record de 10 compagnies aériennes entre New York et Paris. DIX !!!

1. American Airlines 2. Delta Airlines 3. United Airlines 4. Air France 5. Level (propriété d'IAG, la maison mère de British Airways et d'Iberia) 6. Corsair 7. La Compagnie 8. French Bee 9. XL Airways (qui a fait faillite il y a quelques mois). 10. Norwegian

Donc même si les compagnies aériennes secondaires (Corsair, La Compagnie, French Bee, Norwegian) font faillite ou quittent la ligne, il y a aura encore quatre entreprises qui serviront le marché (Air France/Delta, American, United et Level (British)). Ce qui est le cas il y a cinq ans, et non en 1980. Je ne vois aucun manque d'offre ou de concurrence. Ce qui existait avant était une surabondance d'offre et à cause de ca tout Paris était tapissé des annonces de Corsair, Level ou Norwegian avec des vols vers New York à 120 ou 150 balles.

[ParisIDF92]

Le monde est inondé d'argent.

le monde c'est quelques milliers de personnes dont ni toi ni moi faisons partie. Tu as open bar, toi ? Pour ma part, ma banque m'a même refusé un crédit lombard. L'inondation, c'est chez les (quelques) autres.

Je parle des investisseurs institutionnels, bien sûr. Pas des "investisseurs" trolls comme nos amis du 92.

[wasabi]

si j'en crois la courbe du CAC qui oscille autour de 4.500 depuis 20 ans,
la hausse de M3 ne vient pas de la capitalisation des grandes entreprises.
Certaines montent, d'autres baissent, à certains moments l'ensemble monte, à d'autres il baisse,

Je ne parle pas que des plus grandes, je parle de tout ce qui s'échange sur un marché.
Style, il y a une grosse poignée d'années -je ne sais pas si ça a changé en ordre de grandeur- les 2/3 du patrimoine français étaient constitués de valorisations immobilière. On voit bien que cette valeur n'est que du vent, car si du jour au lendemain tout bien immobilier est valorisé à la moitié de la valeur de la veille -un krach à volume nul une nuit par exemple, d'un point de vu théorique- la France a perdu 1/3 de son patrimoine valorisé en euros, pourtant elle a exactement le même patrimoine concrètement (c'est à dire la masse monétaire + les biens matériels)

Quasiment toute la valorisation patrimoniale repose sur du vent, cette valorisation n'a ne de sens que dans un échange, mais ça n'a pas vraiment de sens d'agréger tout ça et de se dire qu'on est riche, ou pas. Ce sont les flux qui sont importants. Style vous avez des actions pour 1M€ mais elles vous génèrent des revenus, et on peut penser que si elles valent ce prix, c'est parce qu'on a des flux -présents ou futurs anticipés- cohérents avec cette valeur, même si il peut y avoir des bulles et autres effets. Mais votre maison, qu'elle vaille 1M€ ou 100k€, elle vous fournit exactement le même flux mensuel : y vivre pendant un mois exactement de la même manière qu'elle vaille l'un ou l'autre, même si cet avantage exprimé en euros n'aura pas forcément la même valeur dans les deux cas (mais on voit bien à Paris que loyer et valorisation ne sont pas vraiment bien corrélés)

Bill Gates quand il était encore le plus riche au monde disait bien que c'était bidon car si il se mettait à vendre ses actions Microsoft (l'essentiel de sa fortune) sur le marché, le cours s'effondrerait et donc sa fortune ne vaut pas ça. Et si il les vendait hors marché OTC à quelqu'un, vu qu'il est le plus riche, ça serait à qui ?

[floflo]

L'augmentation de la durée du crédit, et la baisse des taux a permis dans certains cas de sauter une étape du parcours résidentiel, le petit appart tout pourri pour débuter dans lequel tu restais 5 ans pour te faire un apport et pas jeter l'argent par les fenêtres.
D'ailleurs ces apparts là sont désormais préemptés par les Airbnbieur et les LMNP-boys au réel , et leur prix s'est envolé.

Donc c'est normal que la détention s'allonge, si l'on saute une étape, en ne faisant plus que 2 achats au lieu de 3 par exemple.

autrement dit on n'achète plus le 20m2 Airbnbisé devenu trop cher et on est obligé de passer directement au 60 m2 ?

On achète directement du 45 m2 en serrant la ceinture, et on le garde 8-10 ans au lieu de revendre le studio au bout de 4 ou 5 ans.

Si tu parles d’achats récents, quel recul pour les 10 ans de détention ?

J’ai trouvé ça, ça date de 2017 :

https://www.challenges.fr/immobilier/po ... dre_555751

[optimus maximus]

Regardez la fortune des 1000 personnes les plus riches en 2000 et en 2020, vous verrez que cet argent va dans les poches de certains.
Il ne faut pas oublier que cet argent peut aussi atterrir à l'étranger.

+1000
la raison pour laquelle on nous rabache que des bulles spéculatives se forment, contre toute évidence,
c'est pour cacher cette horreur.
La capitalisme (il ne rapporte plus rien) n'existe plus, vive l'inégalité des revenus (des 0.1%) par la rente de situation, normalement à base de corruption (ils n'ont pas beaucoup de concurrence)

Faut pas oublier que l'essentiel de la création de patrimoine des plus riches ne provient pas de la création monétaire, mais de la création de valeur de titres. Parce que oui si vous créez ex nihilo 1000 milliards d'euros vous avez créé quelque chose que quelqu'un a, mais c'est là ça reste et si c'est de l'injection de la banque centrale sans contrepartie d'un emprunt, cette somme ne sera jamais détruite. Mais quand vous avez un groupe d'entreprise dont la capitalisation boursière vaut 10 000 milliards et qu'elles perdent (comme depuis 2 mois) une trentaine de pourcents, ça fait 3333 milliards d'envolés, ils ne sont gagnés par personne, ils ont juste disparu. Après je suis pas en train de plaindre quelqu'un là, je dis juste que la loi de l'offre et de la demande créé sa propre valeur ex nihilo. Pour reprendre l'exemple de Pir2 il s'échange son nounours avec vous (un aller retour) pour 1 000 000 000 milliards d'euros et la France devient le pays avec la fortune par habitant la plus grande au monde devant Singapour, Monaco ou le Qatar.

Oui, la création monétaire se détruit aussi au moment des krachs. Mais c'est à ce moment précis que la BC arrive pour compenser en partie les pertes des investisseur, leur filer de la liquidité et charger son bilan en actifs surévalués et dorénavant de catégorie spéculative.
Les banques centrales soutiennent donc les marchés. Quand elles rachètent des obligations souveraines sur le marché secondaire, les taux d'intérêt baissent et la valeur de ces obligations augmentent. Cela profite aux patrimoines qui ont investi dans ces instruments financiers. Ça leur permet aussi de revendre des obligations qui ne trouveraient pas preneur, d'avoir des liquidités et d'investir sur le marché actions, ce qui fait monter les indices. Certaines banques centrales comme la BoJ ont même commencé à acheter directement sur les marchés actions.

Mais la situation sur les obligations n'est pas durable, et les obligations avec des rendements négatifs pèsent de plus en plus dans les portefeuilles des investisseurs, ce qui devrait les faire fuir (peur d'un krach obligataire et méfiance sur la soutenabilité des dettes souveraines) et obliger les banques centrales à d'abord racheter toutes les obligations souveraines qu'elles peuvent sur le marché secondaire puis acheter directement sur le marché primaire.

[lecriminel]

Si tu parles d’achats récents, quel recul pour les 10 ans de détention ?

J’ai trouvé ça, ça date de 2017 :

https://www.challenges.fr/immobilier/po ... dre_555751

article pas complet si on n'est pas abonné.
Si je me rappelle les achats de 2006, c'était le sommet de la bulle, et les gens achetaient (un taudis) en claquant tout leur héritage (leur salaire étant bien insuffisant), ce qui change la donne: Non seulement ils ne peuvent passer à l'étape suivante qu'avec une baisse des prix/baisse des taux (j'élimine la hausse de salaire), mais ils se trouvent dans un marché trop grand pour eux.
Exemple: achat à 300: héritage de 200 + emprunt de 100
les prix baissent de 16.66%
leur bien vaut désormais 250
et celui qu'ils voulaient vraiment est passé de 450 à 375.
l'écart a diminué de (450-300) à (375-250) sauf que ces gens, on l'a vu lors du premier achat, ne peuvent emprunter que 100. Même s'ils avaient fini de rembourser leur premier bien, le deuxième ne leur est pas accessible. Leur capacité financière issue de leur travail est dérisoire, et l'héritage a été claqué pour toujours.

[Blangar1]

Par exemple, Air France, British Airways ou Lufthansa ont stocké leurs A380. Où y a-t-il un manque d'avions ? Si le normale après COVID est 90 % de la capacité d'il y a un an (ultra-optimiste), il y aura des centaines d'avions stationnés.

L'aviation est un exemple intéressant. Car c'est l'offre excédentaire qui a créé la demande. L'exemple archétypal est celui des billets bon marché de Ryanair et des gens qui voyagent simplement parce qu'ils sont pas chers. C'est donc l'offre qui crée la demande et non l'inverse.

Les A380 ne sont pas seulement stockés. Ils seront démantelés, car non rentables déjà avant la crise actuelle. Un B777 est bien plus rentable qu'un A380

Dans le cas des billets bon marché, l'offre n'a pas créé la demande. Cette dernière existait, mais n'était pas solvable. L'offre a rendu la demande solvable. Nuance.

Quand on dit qu'il manque 1 myion de logements en France, on devrait comprendre : "il y a une demande non solvable pour 1 myion de logements.

Après, pour rendre solvable, il y a au moins 2 moyens :
- baisser les prix. C'est ce que font Ryanair et consorts
- arroser la demande de pognon. C'est ce que fait l'Etat français pour l'immobilier

Voilà voilà...

[floflo]

Si tu parles d’achats récents, quel recul pour les 10 ans de détention ?

J’ai trouvé ça, ça date de 2017 :

https://www.challenges.fr/immobilier/po ... dre_555751

article pas complet si on n'est pas abonné.
Si je me rappelle les achats de 2006, c'était le sommet de la bulle, et les gens achetaient (un taudis) en claquant tout leur héritage (leur salaire étant bien insuffisant), ce qui change la donne: Non seulement ils ne peuvent passer à l'étape suivante qu'avec une baisse des prix/baisse des taux (j'élimine la hausse de salaire), mais ils se trouvent dans un marché trop grand pour eux.
Exemple: achat à 300: héritage de 200 + emprunt de 100
les prix baissent de 16.66%
leur bien vaut désormais 250
et celui qu'ils voulaient vraiment est passé de 450 à 375.
l'écart a diminué de (450-300) à (375-250) sauf que ces gens, on l'a vu lors du premier achat, ne peuvent emprunter que 100. Même s'ils avaient fini de rembourser leur premier bien, le deuxième ne leur est pas accessible. Leur capacité financière issue de leur travail est dérisoire, et l'héritage a été claqué pour toujours.

Tout à fait..

Dans les dossiers de vente que je traite, très peu de parcours résidentiels.

Les vendeurs vendent leur résidence principale en majorité pour cause de séparation, ou pour problèmes financiers.
Les vendeurs de biens autres que résidences principales vendent en majorité en raison de problèmes financiers personnels ou pour aider leurs descendants.
Les acquéreurs sont principalement des primos, qui profitent des taux bas et qui entrent à leur tour dans un marché qui, sans être sur une pente savonneuse car les prix ont déjà bien baissé, est relativement stable au niveau du prix.
Le parcours résidentiel de ces derniers ne sera pas plus facile, en raison des frais d’acquisition à amortir.
Moins problématique parce que les prix étant bas, ils ne sont pas coincés dans un bien qui ne leur conviendra pas longtemps.
Le bémol c’est que ce bas prix est faussé, les biens étant majoritairement des biens avec travaux que les acquéreurs ne savent pas estimer..
Donc soit ils passent leur vie à faire des travaux qui n’en finissent plus et qui va siphonner leur reste à vivre, soit ils ne les font pas et vivent dans un bien qui a une surface suffisante mais qui va rester un taudis..

[Pazuzu]

Sauf qu’il ne faut pas juste prendre ça en compte mais tout dans la globalité. Finalement l’état d’endettement des ménages importe peu l’immobilier ayant fortement monté!

C'est un problème quand le record de transactions est explosés 3 année de suite. Quand pourront-ils revendre? Regarde ben92

Mettre cher pour un bien ou tu vas élever tes enfants et vivre une grande partie de ta vie me choque pas.

Moi non-plus mais le parcours résidentiel des primos ne se résument pas à ca. Certains achètent en espérant revendre et racheter mieux quelques années plus tard. La hausse des prix (pv = apport) conjuguées à la baisse continue des taux ont permis cela. Je doute qu'il en soit de même pour ceux qui viennent d'en prendre pour 25 ans avec des taux planchers. Et ce problème ne concerne pas que Paris.

Même avec la baisse des taux, il était très dur de pouvoir acheter plus grand dans ce marché haussier.

Le parcours immobilier que je constate autour de moi, c'est surtout un retour à la location pour pouvoir s'agrandir. Et du coup l'achat précédent se transforme en investissement immobilier à faible rendement.

Mais on n'est pas dans les coins à pauvres comme chez Kamoulox ou Ignatius ou je conçois aisément qu'acheter et s'agrandir n'est pas trop difficile.

[ignatius]

Je parie que tu n'es pas en zone dense urbaine.

[ignatius]

Mais on n'est pas dans les coins à pauvres comme chez Kamoulox ou Ignatius ou je conçois aisément qu'acheter et s'agrandir n'est pas trop difficile.

Il faut toujours acheter en dessous des prix du marché et revendre au dessus

[kamoulox]

Mais on n'est pas dans les coins à pauvres comme chez Kamoulox ou Ignatius ou je conçois aisément qu'acheter et s'agrandir n'est pas trop difficile.

Il faut toujours acheter en dessous des prix du marché et revendre au dessus

Ba ai fait bosser quand même
Pour ma part je mets 450 balles dans mon crédit immo et crédit travaux et j’habite pas en cambrousse paumée
Par contre j’ai acheté une maison que je rénove. On peut pas tout avoir

[Pazuzu]

j’habite pas en cambrousse paumée

[Pazuzu]

Il faut toujours acheter en dessous des prix du marché et revendre au dessus

Faut faire marchand de bien !

[Pazuzu]

Dans vos coins, y'a quasiment aucun risque à acheter sa RP avec les taux bas. Ben92 a lui pris des vrais risques et fait de vrais choix.

[kamoulox]

Dans vos coins, y'a quasiment aucun risque à acheter sa RP avec les taux bas. Ben92 a lui pris des vrais risques et fait de vrais choix.

Chacun ses problèmes!

Chacun est bien chez soi c’est bien là le principal

[jobserve75]

C'est nier le fameux parcours résidentiel.
….

Donc il faut arrêter de se mettre la pression en disant que l'immo est l'achat d'une vie.

mais je le nie de tout mon cœur.
En effet, un parcours résidentiel n'est valable que si son salaire augmente plus vite que la hausse de l'immobilier (qui elle même doit être supérieure à l'inflation), autrement dit jamais pour 99% des gens.

si le salaire augmente moins vite que l'immo, tu ne pourras pas acheter plus grand
si le marché immo n'augmente pas plus que l'inflation, tu n'as pas intérêt à acheter trop tôt

C'est la baisse des taux qui a permis à certains d'avoir un parcours ces dernières années.


et attends, on n'a même par parlé des frais d'emménagement (FDN+FAI+ déménagement) qu'on va gentiment arrondir inférieurement à 10%. 10% c'est à peu près 1 an de salaire, ou 5 et plus probablement 10 ans d'économies. Il faut bien réfléchir avant d'acheter, se tromper c'est souvent perdre toutes ses économies.
Bien sûr pour les gens plus aisés, la perte est moins grave, le risque se justifie.

C’est un raisonnement qui se tient.

Mais un autre raisonnement peut être tenu. Tu investis dans un bien pour y habiter et pour éviter de payer un loyer. Admettons que tu économises ainsi 2,5% du logement chaque année sur Paris en tenant compte des charges du propriétaire et de la taxe foncière. Au final, 2,5% net d’impôt est plutôt un bon placement dans le contexte actuel. Certes, il faut un peu de temps pour rentabiliser les droits de mutation et éventuels frais d’agence. Mais sur 10 ans, à prix constants (même en euros courants), on s’y retrouve par rapport à d’autres placements.

Je parle ici de mon cas car j’ai récemment acheté sur Paris.

[supermascotte]

La crise permet d'ouvrir de nouvelles opportunités. Regardez tous les logements vides d'AirBnB, certains ont trouvé le moyen d'en tirer parti

https://www.courrierinternational.com/a ... wn-parties

Une équipe de journalistes belges en tournage à Paris a eu la surprise, à deux reprises, de tomber sur des logements Airbnb déjà occupés par des fêtards, qui avaient laissé de nombreuses traces de leur passage.

“Arriver dans un logement Airbnb que vous avez réservé et tomber nez à nez avec un hôte parfaitement inconnu qui s’enfuit immédiatement : voilà ce qui est arrivé, deux fois de suite à une équipe de la VRT, à Paris”, relate sur son site le groupe audiovisuel public flamand.

Après un passage à Paris, ces journalistes étaient partis en reportage ailleurs en France. À leur retour dans le logement Airbnb qu’ils avaient occupé précédemment, ils ont trouvé “une intruse qui connaissait manifestement le code d’accès et prétendait disposer d’une preuve de location.” Elle s’est rapidement éclipsée et “a grimpé dans une voiture qui l’attendait, avec trois autres jeunes à l’intérieur.”

L’équipe de la VRT a ensuite changé de logement et rejoint une location Airbnb ailleurs à Paris. “Quand nos collèges ont voulu entrer ce matin [1er mai], ils ont trouvé, là aussi, un visiteur indésiré. Il s’agissait d’un jeune homme qui disposait visiblement lui aussi des codes d’accès.”

À l’intérieur de l’appartement, les journalistes ont constaté “des traces évidentes de fête”, comme ils le montrent dans leur reportage vidéo : tas d’ordures, poubelles pleines, mégots de joints et cigarettes, verre brisé, lits défaits, odeur de fumée.

Un “fléau”
“Deux visites indésirées en deux jours : cela ne peut pas être un hasard”, écrit la VRT.

Après avoir contacté le site qui sous-loue des chambres Airbnb, il s’avère que Paris est confronté à un fléau de squatteurs. Des jeunes parviennent à s’emparer, d’une manière ou d’une autre, des digicodes d’appartements et chambres, où ils organisent des ‘lockdown parties’.”

Confinement oblige, le tourisme a disparu à Paris, rappelle le site, ce qui fait que de nombreux hôtels et logements Airbnb sont vides – une aubaine pour certains.

[jobserve75]

Par exemple, Air France, British Airways ou Lufthansa ont stocké leurs A380. Où y a-t-il un manque d'avions ? Si le normale après COVID est 90 % de la capacité d'il y a un an (ultra-optimiste), il y aura des centaines d'avions stationnés.

L'aviation est un exemple intéressant. Car c'est l'offre excédentaire qui a créé la demande. L'exemple archétypal est celui des billets bon marché de Ryanair et des gens qui voyagent simplement parce qu'ils sont pas chers. C'est donc l'offre qui crée la demande et non l'inverse.

Les A380 ne sont pas seulement stockés. Ils seront démantelés, car non rentables déjà avant la crise actuelle. Un B777 est bien plus rentable qu'un A380

Dans le cas des billets bon marché, l'offre n'a pas créé la demande. Cette dernière existait, mais n'était pas solvable. L'offre a rendu la demande solvable. Nuance.

Quand on dit qu'il manque 1 myion de logements en France, on devrait comprendre : "il y a une demande non solvable pour 1 myion de logements.

Après, pour rendre solvable, il y a au moins 2 moyens :
- baisser les prix. C'est ce que font Ryanair et consorts
- arroser la demande de pognon. C'est ce que fait l'Etat français pour l'immobilier

Voilà voilà...

Je crois que nous évoquons la même chose.
Une offre pléthorique qui a permis une baisse significative du prix des billets permettant à la classe moyenne de partir en vacances sous les tropiques chaque année et de ramener chaque année son petit litre de rhum ou sa boîte de cigares.

Là où nos points de vue divergent est sur cette offre dans le temps.ParisIDF92 dit qu’elle repartira, je pense qu’elle aura du mal en raison d’un mouvement de concentration, ce qui risque d’aboutir à une hausse du prix des billets. Surtout, les objectifs en matière de baisse de co2 pourrait aussi faire du mal au transport aérien

[Pazuzu]

Petite ville de province ça peut être ça, en zone dense, tu achètes des biens bien placés mais en état moyen ou pas terrible que tu retapes et revends au bout de quelques années (en profitant à chaque fois de l'exonération fiscale de la PV sur résidence principale).
Le principe de base, acheter pas cher, et vendre cher

déjà, il faut être dans un coin à pauvres pour que ça fonctionne.
Et en faisant des opérations sur ta RP, surtout tu passes ta vie à t'occuper d'achat, vente, travaux.

[Pazuzu]

Là où nos points de vue divergent est sur cette offre dans le temps.ParisIDF92 dit qu’elle repartira, je pense qu’elle aura du mal en raison d’un mouvement de concentration, ce qui risque d’aboutir à une hausse du prix des billets. Surtout, les objectifs en matière de baisse de co2 pourrait aussi faire du mal au transport aérien

On a plein d'avions.
On a du pétrole pas cher.
On a des pilotes qu'on peut payer pas cher.

Je pense que ça va repartir de plus belle quand la situation sanitaire, puis la confiance, seront là.

[Bidibulle]

C'est nier le fameux parcours résidentiel.
….

Donc il faut arrêter de se mettre la pression en disant que l'immo est l'achat d'une vie.

mais je le nie de tout mon cœur.
En effet, un parcours résidentiel n'est valable que si son salaire augmente plus vite que la hausse de l'immobilier (qui elle même doit être supérieure à l'inflation), autrement dit jamais pour 99% des gens.

si le salaire augmente moins vite que l'immo, tu ne pourras pas acheter plus grand
si le marché immo n'augmente pas plus que l'inflation, tu n'as pas intérêt à acheter trop tôt

C'est la baisse des taux qui a permis à certains d'avoir un parcours ces dernières années.


et attends, on n'a même par parlé des frais d'emménagement (FDN+FAI+ déménagement) qu'on va gentiment arrondir inférieurement à 10%. 10% c'est à peu près 1 an de salaire, ou 5 et plus probablement 10 ans d'économies. Il faut bien réfléchir avant d'acheter, se tromper c'est souvent perdre toutes ses économies.
Bien sûr pour les gens plus aisés, la perte est moins grave, le risque se justifie.

Vous oubliez toujours un critère, mais d'importance : la construction d'une maison individuelle.

Pas de frais trop élevés (8 % sur le prix du terrain, il suffit de pas avoir un terrain à plus de 100 k€), un coût au m2 tout compris souvent très inférieur au prix du m2 dans l'ancien.
Tu construis, tu amortis ton bien pendant 5 à 7 ans, au bout de 5-7 ans ton jardin devient sympathique, les équipements sont encore neufs (volets roulants, cuisine aménagée, salle de bain), hop tu revends avec une PV, même dans un marché flat. Alors dans un marché en hausse, c'est jackpot assuré. J'ai fait ça pour ma première maison, ma deuxième maison j'ai vendu dans un marché baissier (2014 en province), j'ai quand même fait 20 à 25 % de PV.
Il faut avoir trouvé un autre terrain entre temps, et avoir lancé la construction.
Cela demande d'avoir un peu de surface financière, le temps d'absorber 2 crédits, mais avec un bon différé tu peux t'en sortir.
Et cela demande d'habiter des zones denses mais pas trop (agglo de 200 à 300 000 habitants au maximum)

Et voilà du beau parcours résidentiel qui permet le rab de frites

Entre tes premiers revenus de couple et tes revenus actuels, tu as un facteur de combien ? Je pense pas que le gars qui a fait à peine +10% sur ses revenus en 20 ans puisse revendre et racheter 4 fois.

[optimus maximus]

Petite ville de province ça peut être ça, en zone dense, tu achètes des biens bien placés mais en état moyen ou pas terrible que tu retapes et revends au bout de quelques années (en profitant à chaque fois de l'exonération fiscale de la PV sur résidence principale).
Le principe de base, acheter pas cher, et vendre cher

déjà, il faut être dans un coin à pauvres pour que ça fonctionne.
Et en faisant des opérations sur ta RP, surtout tu passes ta vie à t'occuper d'achat, vente, travaux.

Il y a des coins à pauvres en région parisienne sauf que le prix du m2 est celui observé dans les coins à riches de province si ce n'est plus.
En 2000, ignatius ou un de ses collègues de la même génération aurait pu commencer son parcours résidentiel à Paris en achetant un 35 m2 pour 450 000 francs tous frais compris. Et en proche banlieue pour 300 000 francs. Tout cela pas très loin de Bercy/Gare de Lyon. Trois à cinq ans plus tard, il aurait pu quitter la région parisienne et mettre en location cet appartement et continuer son brillant parcours résidentiel et d'investissement immobilier en province. Et en 2019, il aurait pu revendre ce petit deux pièces de 35 m2 400 000 euros.