[Ça baisse] Notaires : une chute des prix de 10 à 15%..

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Vincent92
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4001 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:15

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:12
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:01
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:00
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 14:53


L’objectif est d’avoir un épargne forcé sur un support qui perde moins de la valeur que l’argent dans une AV et avoir un complément de retraite dans 20 ans.
Sinon, cela ne m’empêche pas de vivre et de partir en vacances. Mais j’aimerais á terme avoir un lieu où passer une partie de l’année . Je ne me vois pas 100% du temps à Paris.
Si j'ai bien suivi, le 2P a coûté 365K€ donc environ 400K€ avec les frais.
Financé sur 20 ans par emprunt, cela donne une mensualité de 2000€.
Déduction faite du loyer, cela donne un effort de 800€/mois, soit 192000€ sur 20 ans.
En tenant compte de la fiscalité (douce en LMNP et avec la déduction des intérêts) et de diverses charges, vous aurez mis de "votre poche" environ 250K€ sur 20 ans (à la louche).

En supposant un scénario noir d'une baisse de 20% de l'immobilier sur 20 ans à Paris, l'appartement vaudra 292K€, ce qui donne un taux de rendement interne de +0,77%/an.
C'est effectivement mieux que la prévision d'une AV.

Voilà un exemple qui explique la formation d'une bulle.
N'importe quoi. C'est incroyable de se dire que tu as acheté plusieurs fois. Peut être que pour des résidences principales. Mais même dans ce cas, tu devrais comprendre que ce que tu dis est aberrant.
C'est moi qui n'ai pas compris ta réflexion. Tu peux expliquer STP?
Même si elle n'avait pas d'imposition, elle ne toucherait jamais 1200€. 1200€ c'est le loyer charges comprises théorique. Duquel il faut retirer plein de chose : TF, assurances, charges courantes de copropriété, vacances locatives, travaux dans l'appartement, travaux de copro exceptionnels, les incidents possibles (le locataire décide d'arrêter de payer par exemple), etc...
Si, au final, on est à 900€ en considérant tout cela et avant imposition, on sera déjà pas mal.
Tu peux éventuellement tabler sur le fait que les loyers montent plus vite que les charges mais c'est risqué puisqu'ils sont encadrés par la loi (et pas seulement par l'encadrement des loyers).
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 15:20, modifié 1 fois.

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Ave
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4002 Message par Ave » 30 juil. 2020, 15:20

550€ de TF et 90€ De charges de copro, 300€ d’assurance habitation par an.
Pas de travaux à l’horizon pour l’instant, cela viendra avec le temps.
Pas d’imposition car LMNP au réel.
Vacance locative à Paris , il faut vraiment se demerder comme un pied.
Fluctuat Nec Mergitur

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4003 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:22

Ave a écrit :
30 juil. 2020, 15:20
550€ de TF et 90€ De charges de copro, 300€ d’assurance habitation par an.
Pas de travaux à l’horizon pour l’instant, cela viendra avec le temps.
Vacance locative à Paris , il faut vraiment se demerder comme un pied.
Pas de ravalement ou incidents dans la copropriété ces 20 prochaines années? Pas de remise en l'état de ton appartement? Pas de changement de meuble de temps en temps vu que c'est un meublé? Aucun locateur ne va poser problème durant ces 20 prochaines années? Pas de travaux énergétique imposés par l'état d'ici 20 ans parce que c'est une "passoire thermique"? etc...
Il y a plein d'autres charges qui peuvent arriver.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 15:24, modifié 1 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4004 Message par Ave » 30 juil. 2020, 15:24

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:22
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 15:20
550€ de TF et 90€ De charges de copro, 300€ d’assurance habitation par an.
Pas de travaux à l’horizon pour l’instant, cela viendra avec le temps.
Vacance locative à Paris , il faut vraiment se demerder comme un pied.
Pas de ravalement ou incidents dans la copropriété ces 20 prochaines années? Pas de remise en l'état de ton appartement? Pas de changement de meuble de temps en temps vu que c'est un meublé? Aucun locateur ne va poser problème durant ces 20 prochaines années?
Il y a plein d'autres charges qui peuvent arriver.
Bien sur , j’ai dit “pas des travaux à l’horizon, cela viendra avec le temps. “ mais le ravalement est récent.
Pour les problèmes avec les locataires il y a la garantie Visale. Les meubles c’est vraiment 3 fois rien. Le plus cher c’était la literie qui est top mais ça dure bien 20 ans.
Fluctuat Nec Mergitur

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4005 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:31

Ave a écrit :
30 juil. 2020, 15:24
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:22
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 15:20
550€ de TF et 90€ De charges de copro, 300€ d’assurance habitation par an.
Pas de travaux à l’horizon pour l’instant, cela viendra avec le temps.
Vacance locative à Paris , il faut vraiment se demerder comme un pied.
Pas de ravalement ou incidents dans la copropriété ces 20 prochaines années? Pas de remise en l'état de ton appartement? Pas de changement de meuble de temps en temps vu que c'est un meublé? Aucun locateur ne va poser problème durant ces 20 prochaines années?
Il y a plein d'autres charges qui peuvent arriver.
Bien sur , j’ai dit “pas des travaux à l’horizon, cela viendra avec le temps. “ mais le ravalement est récent.
Pour les problèmes avec les locataires il y a la garantie Visale. Les meubles c’est vraiment 3 fois rien. Le plus cher c’était la literie qui est top mais ça dure bien 20 ans.
Ce que je voulais dire c'est que jobserve75 est un bisounours s'il compte que ton effort sera de coût du crédit -1200€. A mon avis, tu vas participer à hauteur de 50% minimum dans tes mensualités + le cash que tu as déjà sorti et que tu sortiras surement encore de temps en temps si on compte tout et que tout se passe bien (ce qui n'est pas garantie, surtout que tu n'as pas pris de GLI).
Je ne pense pas t'apprendre quelque chose en disant cela. Je suis convaincu que tu l'as anticipé. Mais c'était à préciser pour jobserve75 apparemment.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4006 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 15:33

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:15
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:12
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:01
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:00


Si j'ai bien suivi, le 2P a coûté 365K€ donc environ 400K€ avec les frais.
Financé sur 20 ans par emprunt, cela donne une mensualité de 2000€.
Déduction faite du loyer, cela donne un effort de 800€/mois, soit 192000€ sur 20 ans.
En tenant compte de la fiscalité (douce en LMNP et avec la déduction des intérêts) et de diverses charges, vous aurez mis de "votre poche" environ 250K€ sur 20 ans (à la louche).

En supposant un scénario noir d'une baisse de 20% de l'immobilier sur 20 ans à Paris, l'appartement vaudra 292K€, ce qui donne un taux de rendement interne de +0,77%/an.
C'est effectivement mieux que la prévision d'une AV.

Voilà un exemple qui explique la formation d'une bulle.
N'importe quoi. C'est incroyable de se dire que tu as acheté plusieurs fois. Peut être que pour des résidences principales. Mais même dans ce cas, tu devrais comprendre que ce que tu dis est aberrant.
C'est moi qui n'ai pas compris ta réflexion. Tu peux expliquer STP?
Même si elle n'avait pas d'imposition, elle ne toucherait jamais 1200€. 1200€ c'est le loyer charges comprises théorique. Duquel il faut retirer plein de chose : TF, assurances, charges courantes de copropriété, vacances locatives, travaux dans l'appartement, travaux de copro exceptionnels, les incidents possibles (le locataire décide d'arrêter de payer par exemple), etc...
Si, au final, on est à 900€ en considérant tout cela et avant imposition, on sera déjà pas mal.
Tu peux éventuellement tabler sur le fait que les loyers montent plus vite que les charges mais c'est risqué puisqu'ils sont encadrés par la loi (et pas seulement par l'encadrement des loyers).
Dans la simulation que j'ai faite, j'ai laissé 3000€ en moyenne par an pour tenir compte de ces aléas justement. c'est peut-être 4000€.
tu remarqueras que dans la simulation que j'ai faite, j'ai aussi pris en compte une baisse de 20% sur 20 ans, ce qui est pas mal. Et malgré cela, on s'en tire en positif.

Après on peut tirer sur d'autres bouts et dire que ça baissera de 30% ou de 40% sur 20 ans.

Le principe est de retenir que le contexte monétaire pousse à cette bulle.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4007 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 15:35

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:31
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 15:24
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:22
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 15:20
550€ de TF et 90€ De charges de copro, 300€ d’assurance habitation par an.
Pas de travaux à l’horizon pour l’instant, cela viendra avec le temps.
Vacance locative à Paris , il faut vraiment se demerder comme un pied.
Pas de ravalement ou incidents dans la copropriété ces 20 prochaines années? Pas de remise en l'état de ton appartement? Pas de changement de meuble de temps en temps vu que c'est un meublé? Aucun locateur ne va poser problème durant ces 20 prochaines années?
Il y a plein d'autres charges qui peuvent arriver.
Bien sur , j’ai dit “pas des travaux à l’horizon, cela viendra avec le temps. “ mais le ravalement est récent.
Pour les problèmes avec les locataires il y a la garantie Visale. Les meubles c’est vraiment 3 fois rien. Le plus cher c’était la literie qui est top mais ça dure bien 20 ans.
Ce que je voulais dire c'est que jobserve75 est un bisounours s'il compte que ton effort sera de coût du crédit -1200€. A mon avis, tu vas participer à hauteur de 50% minimum dans tes mensualités + le cash que tu as déjà sorti et que tu sortiras surement encore de temps en temps si on compte tout et que tout se passe bien (ce qui n'est pas garantie, surtout que tu n'as pas pris de GLI).
Je ne pense pas t'apprendre quelque chose en disant cela. Je suis convaincu que tu l'as anticipé. Mais c'était à préciser pour jobserve75 apparemment.
Ben donne tes propres chiffres parce que je suis moins intelligent que toi. J'admets : je suis nul

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4008 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:37

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:33
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:15
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:12
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:01
N'importe quoi. C'est incroyable de se dire que tu as acheté plusieurs fois. Peut être que pour des résidences principales. Mais même dans ce cas, tu devrais comprendre que ce que tu dis est aberrant.
C'est moi qui n'ai pas compris ta réflexion. Tu peux expliquer STP?
Même si elle n'avait pas d'imposition, elle ne toucherait jamais 1200€. 1200€ c'est le loyer charges comprises théorique. Duquel il faut retirer plein de chose : TF, assurances, charges courantes de copropriété, vacances locatives, travaux dans l'appartement, travaux de copro exceptionnels, les incidents possibles (le locataire décide d'arrêter de payer par exemple), etc...
Si, au final, on est à 900€ en considérant tout cela et avant imposition, on sera déjà pas mal.
Tu peux éventuellement tabler sur le fait que les loyers montent plus vite que les charges mais c'est risqué puisqu'ils sont encadrés par la loi (et pas seulement par l'encadrement des loyers).
Dans la simulation que j'ai faite, j'ai laissé 3000€ en moyenne par an pour tenir compte de ces aléas justement. c'est peut-être 4000€.
tu remarqueras que dans la simulation que j'ai faite, j'ai aussi pris en compte une baisse de 20% sur 20 ans, ce qui est pas mal. Et malgré cela, on s'en tire en positif.

Après on peut tirer sur d'autres bouts et dire que ça baissera de 30% ou de 40% sur 20 ans.

Le principe est de retenir que le contexte monétaire pousse à cette bulle.
Et moi je te dis que ta simulation n'est pas bonne car :
1- Cela ne correspond pas à ses coûts réels qui sont largement sous estimés
2- Rien ne dit que sur les 20 prochaines années les autres placements (comme l'AV dont tu parles) ne deviennent pas meilleur même si à court terme le rendement des AV devrait être plus faible
3- Les prix à Paris aujourd'hui sont supérieurs au prix d'achat d'Ave
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 15:39, modifié 1 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4009 Message par Indécis » 30 juil. 2020, 15:38

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:31
ce qui n'est pas garantie, surtout que tu n'as pas pris de GLI).
Tu n'as pas bien lu Ave car elle te dit qu'elle a Visale...
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4010 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:39

Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 15:38
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:31
ce qui n'est pas garantie, surtout que tu n'as pas pris de GLI).
Tu n'as pas bien lu Ave car elle te dit qu'elle a Visale...
Pour son locataire actuel. On parle d'un placement sur 20 ans...

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4011 Message par Indécis » 30 juil. 2020, 15:41

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:39
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 15:38
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:31
ce qui n'est pas garantie, surtout que tu n'as pas pris de GLI).
Tu n'as pas bien lu Ave car elle te dit qu'elle a Visale...
Pour son locataire actuel. On parle d'un placement sur 20 ans...
Bah, elle reprendra Visale pour le prochain locataire.
Elle peut aussi prendre une caution (ce qui est gratuit).
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4012 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:44

Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 15:41
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:39
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 15:38
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:31
ce qui n'est pas garantie, surtout que tu n'as pas pris de GLI).
Tu n'as pas bien lu Ave car elle te dit qu'elle a Visale...
Pour son locataire actuel. On parle d'un placement sur 20 ans...
Bah, elle reprendra Visale pour le prochain locataire.
Elle peut aussi prendre une caution (ce qui est gratuit).
La proportion de loyer impayé est de 3% à Paris. Et, plus le logement est petit plus le risque est élevé. Donc, sur 20 ans, il y a une probabilité forte pour qu'elle y soit confrontée. A moins de considérer que les autres bailleurs sont des tocards/n'ont pas de chance et qu'elle est meilleure/a de la chance.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4013 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 15:50

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:37
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:33
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:15
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:12


C'est moi qui n'ai pas compris ta réflexion. Tu peux expliquer STP?
Même si elle n'avait pas d'imposition, elle ne toucherait jamais 1200€. 1200€ c'est le loyer charges comprises théorique. Duquel il faut retirer plein de chose : TF, assurances, charges courantes de copropriété, vacances locatives, travaux dans l'appartement, travaux de copro exceptionnels, les incidents possibles (le locataire décide d'arrêter de payer par exemple), etc...
Si, au final, on est à 900€ en considérant tout cela et avant imposition, on sera déjà pas mal.
Tu peux éventuellement tabler sur le fait que les loyers montent plus vite que les charges mais c'est risqué puisqu'ils sont encadrés par la loi (et pas seulement par l'encadrement des loyers).
Dans la simulation que j'ai faite, j'ai laissé 3000€ en moyenne par an pour tenir compte de ces aléas justement. c'est peut-être 4000€.
tu remarqueras que dans la simulation que j'ai faite, j'ai aussi pris en compte une baisse de 20% sur 20 ans, ce qui est pas mal. Et malgré cela, on s'en tire en positif.

Après on peut tirer sur d'autres bouts et dire que ça baissera de 30% ou de 40% sur 20 ans.

Le principe est de retenir que le contexte monétaire pousse à cette bulle.
Et moi je te dis que ta simulation n'est pas bonne car :
1- Cela ne correspond pas à ses coûts réels qui sont largement sous estimés
2- Rien ne dit que sur les 20 prochaines années les autres placements (comme l'AV dont tu parles) ne deviennent pas meilleur même si à court terme le rendement des AV devrait être plus faible
3- Les prix à Paris aujourd'hui sont supérieurs au prix d'achat d'Ave
Pour ton 1)
Et moi je te demande de donner tes propres évaluations de charges sachant que j'ai pris 2900€/an.
On peut même y intégrer une assurance loyers impayés dans ce montant qui coûterait dans les 250€/an.

OK pour le 2 mais avant que ça remonte, il faudra du temps. Et si les taux remontent en flèche, ce sera pire avec une faillite de certains assureurs.

Point 3) A combien serait son appart actuellement? On refait la simulation avec cette nouvelle donnée.

Vincent92
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4014 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:52

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:50
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:37
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:33
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:15
Même si elle n'avait pas d'imposition, elle ne toucherait jamais 1200€. 1200€ c'est le loyer charges comprises théorique. Duquel il faut retirer plein de chose : TF, assurances, charges courantes de copropriété, vacances locatives, travaux dans l'appartement, travaux de copro exceptionnels, les incidents possibles (le locataire décide d'arrêter de payer par exemple), etc...
Si, au final, on est à 900€ en considérant tout cela et avant imposition, on sera déjà pas mal.
Tu peux éventuellement tabler sur le fait que les loyers montent plus vite que les charges mais c'est risqué puisqu'ils sont encadrés par la loi (et pas seulement par l'encadrement des loyers).
Dans la simulation que j'ai faite, j'ai laissé 3000€ en moyenne par an pour tenir compte de ces aléas justement. c'est peut-être 4000€.
tu remarqueras que dans la simulation que j'ai faite, j'ai aussi pris en compte une baisse de 20% sur 20 ans, ce qui est pas mal. Et malgré cela, on s'en tire en positif.

Après on peut tirer sur d'autres bouts et dire que ça baissera de 30% ou de 40% sur 20 ans.

Le principe est de retenir que le contexte monétaire pousse à cette bulle.
Et moi je te dis que ta simulation n'est pas bonne car :
1- Cela ne correspond pas à ses coûts réels qui sont largement sous estimés
2- Rien ne dit que sur les 20 prochaines années les autres placements (comme l'AV dont tu parles) ne deviennent pas meilleur même si à court terme le rendement des AV devrait être plus faible
3- Les prix à Paris aujourd'hui sont supérieurs au prix d'achat d'Ave
Pour ton 1)
Et moi je te demande de donner tes propres évaluations de charges sachant que j'ai pris 2900€/an.
On peut même y intégrer une assurance loyers impayés dans ce montant qui coûterait dans les 250€/an.

OK pour le 2 mais avant que ça remonte, il faudra du temps. Et si les taux remontent en flèche, ce sera pire avec une faillite de certains assureurs.

Point 3) A combien serait son appart actuellement? On refait la simulation avec cette nouvelle donnée.
Je ne vais pas faire une évaluation au pifomètre de la situation d'Ave alors qu'il y a plein d'inconnus (comme la situation fiscale), cela n'a pas de sens.
J'estime en gros que si on est à 1,5% net de rendement actuellement à Paris, ce n'est pas si mal
Et concernant mon point 2, l'avantage quand on ne paie pas de frais d'entrée est qu'on peut tout à fait arbitrer vers un autre support/une autre opportunité.
Admettons que l'immobilier perte 10%, rien n'empêche d'y aller à ce moment. La bourse est à 4500 et on pense que c'est un bon point d'entrée? Pourquoi ne pas y investir un peu? Le livret A est à 2%? Pourquoi ne pas y mettre mes liquidés? Il peut s'en passer des choses en 20 ans.

N.B. : Je ne suis pas en train de dire que placer son argent dans l'immobilier parisien est une mauvaise affaire. Je n'en sais rien. Par contre, je dis que le placement sera pertinent dans le temps si les prix montent ou si les loyers montent fortement vis à vis des autres charges. Pas grâce aux loyers actuels.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 16:00, modifié 1 fois.

Indécis
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4015 Message par Indécis » 30 juil. 2020, 16:00

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:44
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 15:41
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:39
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 15:38

Tu n'as pas bien lu Ave car elle te dit qu'elle a Visale...
Pour son locataire actuel. On parle d'un placement sur 20 ans...
Bah, elle reprendra Visale pour le prochain locataire.
Elle peut aussi prendre une caution (ce qui est gratuit).
La proportion de loyer impayé est de 3% à Paris. Et, plus le logement est petit plus le risque est élevé. Donc, sur 20 ans, il y a une probabilité forte pour qu'elle y soit confrontée. A moins de considérer que les autres bailleurs sont des tocards/n'ont pas de chance et qu'elle est meilleure/a de la chance.
Oui, d'où le fait d'avoir Visale ou une caution (y a même des entreprises spécialisées pour ça).

Sinon, d'où sors-tu ce chiffre de 3% ?
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4016 Message par Indécis » 30 juil. 2020, 16:01

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:50
On peut même y intégrer une assurance loyers impayés dans ce montant qui coûterait dans les 250€/an.
Tu peux mettre 0 € dans une GLI avec Visale ou une caution.
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4017 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 16:02

Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 16:00
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:44
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 15:41
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:39
Pour son locataire actuel. On parle d'un placement sur 20 ans...
Bah, elle reprendra Visale pour le prochain locataire.
Elle peut aussi prendre une caution (ce qui est gratuit).
La proportion de loyer impayé est de 3% à Paris. Et, plus le logement est petit plus le risque est élevé. Donc, sur 20 ans, il y a une probabilité forte pour qu'elle y soit confrontée. A moins de considérer que les autres bailleurs sont des tocards/n'ont pas de chance et qu'elle est meilleure/a de la chance.
Oui, d'où le fait d'avoir Visale ou une caution (y a même des entreprises spécialisées pour ça).

Sinon, d'où sors-tu ce chiffre de 3% ?
La caution ne fonctionne pas à tous les coups. Sinon, il n'y aurait pas tant d'impayé que ca. Puisque presque tous les bailleurs demandent une caution à Paris. Pour le 3% (sur les studios), par exemple :
L’étude pointe d’autres facteurs qui jouent sur le taux d’impayés, parmi lesquels la localisation et la taille du logement. Sans surprise, le risque est plus présent dans les zones défavorisées ou zones urbaines sensibles (ZUS) que dans Paris. « Pour un studio, [le taux d’impayés] culmine à 5,60% en ZUS pour un locataire présent depuis 7 ans dans le logement contre seulement un peu plus de 3% à Paris », en sachant que le rapport est sensiblement le même pour les plus grands appartements.
https://www.toutsurmesfinances.com/immo ... 9lev%C3%A9.
Je l'ai lu ailleurs, j'ai pris le premier lien google qui en parle.
En fait, j'ai quand même l'impression que certains s'imaginent que tout est simple et que les autres (ceux qui ont des problèmes) sont idiots.
Ilyakafokon.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 16:12, modifié 4 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4018 Message par lecriminel » 30 juil. 2020, 16:03

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 14:40

Je ne dis pas que l'immobilier parisien n'est pas sans risque. Je dis simplement qu'il y a un risque de perte mais que certains pourraient assumer au regard d'un rendement positif.
La comparaison avec d'autres placements m'intéresse car je pense que ces injections de liquidité sont la principale source des bulles.
justement, le rendement est nul, 3% brut, en immobilier c'est maxi 1% net (donc équivalent à 1.5% compte courant), avec les emmerdes et les risques
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4019 Message par kitchenette » 30 juil. 2020, 16:05

ProfGrincheux a écrit :
30 juil. 2020, 14:58
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 12:09
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 11:15
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 10:58
Pour revenir aux biens qui s'autofinancent en théorie, ce n'est évidemment pas le cas d'Ave qui doit probablement rajouter la moitié des sommes à verser pour combler ou qui a dû mettre énormément d'apport qu'elle aurait pu mettre ailleurs pour être rémunérée, c'est plutôt des trucs comme ca :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 29532.htm/
Evidemment, l'autofinancement est théorique et va dépendre des travaux à faire, de la fiscalité, de si le locataire paie ou non, des dégradation, des vacances locatives, etc...
Mais prix d'achat = 114 loyers CC ou prix d'achat = 155 loyers HC ou coût global = 167 loyers HC, cela ressemble quand même davantage à de l'autofinancement possible que :
prix d'achat = 305 loyers CC (365k€/1200)
Cela n'existe pas des biens qui s'autofinancent plus ou moins avec de tel niveau de prix vs loyers et les réglementations en place (encadrement des loyers, restriction AirBnB, etc...) à Paris. A moins éventuellement d'être hors la loi et d'être un marchand de sommeil.
J’ai mis de ma poche 15 k€ + frais de notaire, soit 40 k€, le reste crédit à 1%. Je n’ai jamais dit que le locataire payait intégralement l’appart, il paye une bonne partie, c’est déjà pas mal par rapport à une AV à 0%.
On verra les rendements de 2020, mais, rien qu'en 2019, j'arrivais encore à placer mon épargne de précaution à près de 2% net sans me creuser la tête. PEL à 2,5 brut (un peu plus de 2% net), fonds euros ++ (2% net) & fonds classique (1,3%).

Ceux qui ont une épargne de précaution qui leur rapportent entre 0 et 1% n'ont rien anticipé où chercher à optimiser.
Certes, certes. Et je fais comme vous.

- Les PEL à 2.5% ont une durée de vie limitée et des plafonds. C'est une épargne illiquide.
Ceci dit ce sont les meilleurs supports sécurisés pour le particulier et de très loin, simplement ils ne sont plus disponibles. M'en faire ouvrir un en Janvier 2015 est la meilleure chose qu'un conseiller bancaire m'ait jamais fait faire.
Cela n'est rien par rapport aux PEL anciens. J'en ai eu 2 mais les ai utilisés. Je ne sais pas si ce sera le cas avec les PEL à 1% avec PFU=30% qu'on ouvre aujourd'hui mais le PEL a été pour moi un placement sécurisé au moins aussi bon que le fonds euros (que j'utilise depuis plus de 20 ans).

- Les "fonds euros" dopés comme Spirica ALT2 se ferment ou sont soumis à des contraintes d'investissement.

- Les rendements des fonds euros sont structurellement bas et en décroissance pour des années sauf modifications spectaculaires de l'environnement économique et politique.

Ca vaut presque toujours le coup d'ouvrir des contrats AV (ou des PEL) pour prendre date, fiscalement, réglementairement et contractuellement. Même avec de petites sommes. Pour le PER qui est une variante de l'AV. je ne suis toutefois pas convaincu, peut être à tort.

Cela dit, le livret A ou le LDDS ne sont pas totalement inutiles. Je préfère toujours vider mon livret A à prendre un crédit à la consommation ou à être en découvert.
Je rebondis sur le PEL, il y a quelques années j'ai fait l'erreur d'en ouvrir un et de le "blinder" des le départ.
Pendant 1 an ou 2 j'ai touché le max d'intérêt (2,25% de mémoire), jusqu'à ce que la banque m'oblige à fermer le compte car je ne respectais plus l'obligation de verser une somme minimale tous les trimestres -vu que j'avais atteint le plafond. J'ai été forcé de clôre le PEL, et évidemment de m'asseoir sur un bon rendement.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4020 Message par lecriminel » 30 juil. 2020, 16:05

Korn a écrit :
30 juil. 2020, 14:44

Entre un compte bancaire bien garni ou un logement en location, je prends le compte bancaire sans hésitation.
A moins de raisonner dans au siècle dernier, il est assez facile d'anticiper celui qui morflera le plus. On parle d'hélicopter money et il y en a encore pour imaginer que les méchants communistes vont puiser dans leur épargne :lol: :lol: :lol:
helicopter money, ce n'est pas pour toi, c'est pour les autres, et ça renforce l'inflation (facilement 3%/an)
Ton compte perd 2%/an de pouvoir d'achat.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4021 Message par lecriminel » 30 juil. 2020, 16:20

En supposant un scénario noir d'une baisse de 20% de l'immobilier sur 20 ans à Paris, l'appartement vaudra 292K€, ce qui donne un taux de rendement interne de +0,77%/an.
C'est effectivement mieux que la prévision d'une AV.
tu plaisantes ? avec 3% d'inflation et l'effet levier/rateau/massue, c'est la débandade complète. Et comme d'habitude, en plus de tout le reste, on oublie de compter le travail et le stress généré. Au taux horaire que doit toucher Ave, ça fait quelques milliers d'euros supplémentaires sur 20 ans.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4022 Message par ProfGrincheux » 30 juil. 2020, 16:34

Korn a écrit :
30 juil. 2020, 14:44
Entre un compte bancaire bien garni ou un logement en location, je prends le compte bancaire sans hésitation.
Idem. Mais il ne resterait pas bien garni longtemps. Je rembourserais mon emprunt immobilier avec, puis, s'il en reste, je ferais plein d'autres choses.
A moins de raisonner dans au siècle dernier, il est assez facile d'anticiper celui qui morflera le plus. On parle d'hélicopter money et il y en a encore pour imaginer que les méchants communistes vont puiser dans leur épargne :lol: :lol: :lol:
Pouvez vous exclure la transmission des taux de base négatifs aux dépôts à vue au delà de 100 000€?
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4023 Message par Gpzzzz » 30 juil. 2020, 16:37

Ave a écrit :
30 juil. 2020, 14:53
Gpzzzz a écrit :
30 juil. 2020, 14:16
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:54
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 13:48


Sans oublier les potentiels emmerdements avec l'immo. S'il y en a qui veulent encore y aller à 3% brut, grand bien leur fasse.
Il ne faut pas oublier non plus que le loyer n'est qu'une partie du rendement. Si on pense que son appartement voudra beaucoup plus cher quand on va revendre, cela peut être un bon placement. Si les prix baissent ou augmente moins que l'inflation, cela sera par contre un mauvais placement.
Les achats de clapiers a Paris ne sont pas des placements financiers.. ce sont des achats patrimoniaux.. Ave en est le meilleur exemple..
L objectif n est pas le rendement c est juste de l accumulation .. c est de la rat race.. elle l'explique très bien d ailleurs, elle a fait d abord le choix du 2p sur Paris plutôt que de la résidence secondaire.. accumulation passe avant plaisir.. c est un peu la norme actuellement..
L’objectif est d’avoir un épargne forcé sur un support qui perde moins de la valeur que l’argent dans une AV et avoir un complément de retraite dans 20 ans.
Sinon, cela ne m’empêche pas de vivre et de partir en vacances. Mais j’aimerais á terme avoir un lieu où passer une partie de l’année . Je ne me vois pas 100% du temps à Paris.
Voilà tu pouvais pas mieux résumer...
Accumulation..

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4024 Message par Indécis » 30 juil. 2020, 16:41

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 16:02
En fait, j'ai quand même l'impression que certains s'imaginent que tout est simple et que les autres (ceux qui ont des problèmes) sont idiots.
Ilyakafokon.
Disons qu'il y en a (beaucoup) qui se croit plus malins que les autres et qui se permettent de traiter les autres de kons.
Alors que :
1 - Ils n'ont jamais fait d'investissements locatifs, contrairement aux autres kons
2 - Ils ne connaissent même pas l'existence de cautions morales.
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4025 Message par clarine » 30 juil. 2020, 16:50

Je lis vos échanges avec intérêt (hélas, pas monétaire :wink:) et du coup j'ai une question :
Si vous receviez (héritage, donation, peu importe) un 2p à Paris comme celui d'Ave, que feriez-vous ?
- le garder pour le louer
- le vendre pour placer l'argent sur un autre support (actions, obligations, livret :mrgreen:, or, bitcoins,. ..)
- le vendre et racheter de l'immo locatif ailleurs qu'à Paris (ou mixte immo/autre supports)
- le vendre et acheter une RS, faire des voyages, mener la belle vie (de consommation)
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4026 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 16:51

Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 16:41
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 16:02
En fait, j'ai quand même l'impression que certains s'imaginent que tout est simple et que les autres (ceux qui ont des problèmes) sont idiots.
Ilyakafokon.
Disons qu'il y en a (beaucoup) qui se croit plus malins que les autres et qui se permettent de traiter les autres de kons.
Alors que :
1 - Ils n'ont jamais fait d'investissements locatifs, contrairement aux autres kons
2 - Ils ne connaissent même pas l'existence de cautions morales.
Si c'est pour moi, je ne traite personne de c0n. Je dis :
1- Qu'il y a pas mal d'impayés à Paris
2- Que presque tous les bailleurs demandent des cautions.
Ce qui veut dire que ce n'est pas suffisant. Certains garants sont par exemple très malin pour organiser leur insolvabilité.
Et que, par ailleurs, ceux qui pensent que les problèmes sont forcément pour les autres pensent donc être plus intelligent ou plus chanceux. Jusqu'au jour où ils sont confrontés aussi au problème. Ce qui peut très bien ne jamais arriver.

A titre personnel, je n'ai jamais fait d'investissement locatif directement mais j'en ai déjà géré (pour ma sœur).
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 17:01, modifié 2 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4027 Message par lecriminel » 30 juil. 2020, 16:57

clarine a écrit :
30 juil. 2020, 16:50
Je lis vos échanges avec intérêt (hélas, pas monétaire :wink:) et du coup j'ai une question :
Si vous receviez (héritage, donation, peu importe) un 2p à Paris comme celui d'Ave, que feriez-vous ?
- le garder pour le louer
- le vendre pour placer l'argent sur un autre support (actions, obligations, livret :mrgreen:, or, bitcoins,. ..)
- le vendre et racheter de l'immo locatif ailleurs qu'à Paris (ou mixte immo/autre supports)
- le vendre et acheter une RS, faire des voyages, mener la belle vie (de consommation)
-...
1. le vendre: rendement minable + pricé à 3 fois ce que ça vaut et 30 fois ce que je l'estime -> sans hésiter
2. ensuite; tous les placements sont médiocres donc "consommation" (même si ce n'est pas le mot exact du projet que je mènerais)
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4028 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 17:04

clarine a écrit :
30 juil. 2020, 16:50
Je lis vos échanges avec intérêt (hélas, pas monétaire :wink:) et du coup j'ai une question :
Si vous receviez (héritage, donation, peu importe) un 2p à Paris comme celui d'Ave, que feriez-vous ?
- le garder pour le louer
- le vendre pour placer l'argent sur un autre support (actions, obligations, livret :mrgreen:, or, bitcoins,. ..)
- le vendre et racheter de l'immo locatif ailleurs qu'à Paris (ou mixte immo/autre supports)
- le vendre et acheter une RS, faire des voyages, mener la belle vie (de consommation)
-...
Tout dépend de la situation de l'héritier.
S'il vit à Paris et qu'il a peu de moyen, il peut très bien l'habiter.
S'il vit à Paris ou proche de Paris et qu'il a déjà un logement qui lui correspond mieux mais qu'il y a un prêt à rembourser, une solution peut être de le vendre pour rembourser sa dette et/ou réaliser un de ses projets ou il peut décider de le garder s'il a beaucoup de moyens et pas de projet. Il sera toujours temps d'arbitrer plus tard (l'avantage est qu'il n'y a pas les frais d'entrée à payer)
S'il vit loin et qu'il n'en a pas besoin, le vendre. Éventuellement pour réinvestir dans du local de rendement si on n'a pas besoin de cet argent.

Si la question est : Est il plus intéressant d'investir dans de l'immobilier parisien que des actions, obligations ou crypto-monnaie, personne n'en sait rien.
Mais la problématique est quand même différente entre avoir de l’immobilier et arbitrer et en acheter. Le garder est évidemment plus tentant quand on l'a déjà.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 17:11, modifié 3 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4029 Message par Indécis » 30 juil. 2020, 17:07

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 16:51
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 16:41
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 16:02
En fait, j'ai quand même l'impression que certains s'imaginent que tout est simple et que les autres (ceux qui ont des problèmes) sont idiots.
Ilyakafokon.
Disons qu'il y en a (beaucoup) qui se croit plus malins que les autres et qui se permettent de traiter les autres de kons.
Alors que :
1 - Ils n'ont jamais fait d'investissements locatifs, contrairement aux autres kons
2 - Ils ne connaissent même pas l'existence de cautions morales.
Si c'est pour moi, je ne traite personne de c0n. Je dis :
1- Qu'il y a pas mal d'impayés à Paris
2- Que presque tous les bailleurs demandent des cautions.
Ce qui veut dire que ce n'est pas suffisant. Certains garants sont par exemple très malin pour organiser leur insolvabilité.
Et que, par ailleurs, ceux qui pensent que les problèmes sont forcément pour les autres pensent donc être plus intelligent ou plus chanceux. Jusqu'au jour où ils sont confrontés aussi au problème. Ce qui peut très bien ne jamais arriver.

A titre personnel, je n'ai jamais fait d'investissement locatif directement mais j'en ai déjà géré (pour ma sœur).
C'est pour cela que je te parle de caution de personne morale.
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4030 Message par clarine » 30 juil. 2020, 17:12

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 17:04
clarine a écrit :
30 juil. 2020, 16:50
Je lis vos échanges avec intérêt (hélas, pas monétaire :wink:) et du coup j'ai une question :
Si vous receviez (héritage, donation, peu importe) un 2p à Paris comme celui d'Ave, que feriez-vous ?
- le garder pour le louer
- le vendre pour placer l'argent sur un autre support (actions, obligations, livret :mrgreen:, or, bitcoins,. ..)
- le vendre et racheter de l'immo locatif ailleurs qu'à Paris (ou mixte immo/autre supports)
- le vendre et acheter une RS, faire des voyages, mener la belle vie (de consommation)
-...
Tout dépend de la situation de l'héritier
Je parle de toi, de ta position, au regard de ta situation actuelle.
Je n'ai pas listé toutes les possibilités, d'où les... Ça peut aussi être :
- vendre pour pouvoir acheter sa résidence principale, plus grande ou mieux placée
- vendre pour investir dans une entreprise ou se mettre à son compte (créer sa boîte)
- etc. , etc.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4031 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 17:15

clarine a écrit :
30 juil. 2020, 17:12
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 17:04
clarine a écrit :
30 juil. 2020, 16:50
Je lis vos échanges avec intérêt (hélas, pas monétaire :wink:) et du coup j'ai une question :
Si vous receviez (héritage, donation, peu importe) un 2p à Paris comme celui d'Ave, que feriez-vous ?
- le garder pour le louer
- le vendre pour placer l'argent sur un autre support (actions, obligations, livret :mrgreen:, or, bitcoins,. ..)
- le vendre et racheter de l'immo locatif ailleurs qu'à Paris (ou mixte immo/autre supports)
- le vendre et acheter une RS, faire des voyages, mener la belle vie (de consommation)
-...
Tout dépend de la situation de l'héritier
Je parle de toi, de ta position, au regard de ta situation actuelle.
Je n'ai pas listé toutes les possibilités, d'où les... Ça peut aussi être :
- vendre pour pouvoir acheter sa résidence principale, plus grande ou mieux placée
- vendre pour investir dans une entreprise ou se mettre à son compte (créer sa boîte)
- etc. , etc.
Je n'ai pas spécialement besoin de cet argent donc il resterait investi.
Soit je le conserverais soit, plus probablement, je le vendrais pour acheter du locatif de rendement en IDF. La rente m'emportant beaucoup plus que la valorisation de ma situation. Une partie serait peut être aussi mise sur PEA, en attente d'un point d'entrée que je juge intéressant.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 17:17, modifié 1 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4032 Message par clarine » 30 juil. 2020, 17:17

Oui, bien sûr, la pbtique est différente selon qu'on a déjà le bien ou qu'on l'acquiert. L'idée, par rapport à vos échanges qui soulignent notamment le peu d'intérêt d'investir dans l'immo parisien, est de savoir quelle serait votre stratégie d'investissement ou de consommation ou de dev personnel...

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4033 Message par clarine » 30 juil. 2020, 17:20

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 17:15
clarine a écrit :
30 juil. 2020, 17:12
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 17:04
clarine a écrit :
30 juil. 2020, 16:50
Je lis vos échanges avec intérêt (hélas, pas monétaire :wink:) et du coup j'ai une question :
Si vous receviez (héritage, donation, peu importe) un 2p à Paris comme celui d'Ave, que feriez-vous ?
- le garder pour le louer
- le vendre pour placer l'argent sur un autre support (actions, obligations, livret :mrgreen:, or, bitcoins,. ..)
- le vendre et racheter de l'immo locatif ailleurs qu'à Paris (ou mixte immo/autre supports)
- le vendre et acheter une RS, faire des voyages, mener la belle vie (de consommation)
-...
Tout dépend de la situation de l'héritier
Je parle de toi, de ta position, au regard de ta situation actuelle.
Je n'ai pas listé toutes les possibilités, d'où les... Ça peut aussi être :
- vendre pour pouvoir acheter sa résidence principale, plus grande ou mieux placée
- vendre pour investir dans une entreprise ou se mettre à son compte (créer sa boîte)
- etc. , etc.
Je n'ai pas spécialement besoin de cet argent donc il resterait investi.
Soit je le conserverais soit, plus probablement, je le vendrais pour acheter du locatif de rendement en IDF. La rente m'emportant beaucoup plus que la valorisation de ma situation. Une partie serait peut être aussi mise sur PEA, en attente d'un point d'entrée que je juge intéressant.
Donc tu privilégierais, pour de l'immo, l'idf à la province. Parce que tu vis en idf et que tu connais mieux le marché + gestion plus facile en étant sur place ?

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4034 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 17:22

clarine a écrit :
30 juil. 2020, 17:20
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 17:15
clarine a écrit :
30 juil. 2020, 17:12
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 17:04
Tout dépend de la situation de l'héritier
Je parle de toi, de ta position, au regard de ta situation actuelle.
Je n'ai pas listé toutes les possibilités, d'où les... Ça peut aussi être :
- vendre pour pouvoir acheter sa résidence principale, plus grande ou mieux placée
- vendre pour investir dans une entreprise ou se mettre à son compte (créer sa boîte)
- etc. , etc.
Je n'ai pas spécialement besoin de cet argent donc il resterait investi.
Soit je le conserverais soit, plus probablement, je le vendrais pour acheter du locatif de rendement en IDF. La rente m'emportant beaucoup plus que la valorisation de ma situation. Une partie serait peut être aussi mise sur PEA, en attente d'un point d'entrée que je juge intéressant.
Donc tu privilégierais, pour de l'immo, l'idf à la province. Parce que tu vis en idf et que tu connais mieux le marché + gestion plus facile en étant sur place ?
Oui, parce que je connais mieux le marché et que l'immobilier est déjà assez compliqué comme ca à gérer pour y mettre en plus de la distance. Par ailleurs, ce n'est pas forcément plus intéressant en province. J'ai mis l'exemple d'un bien à plus de 10% brut en IDF aujourd'hui sur cette file. Je n'irais pas forcément là car je connais peu ce marché mais il y en a d'autres en IDF que je connais mieux.
Et, je pense qu'il faut éviter de se mettre trop de boulets au pied alors que cela devrait surtout apporter un bénéfice. Le temps passé à gérer n'est pas "gratuit".

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4035 Message par ProfGrincheux » 30 juil. 2020, 17:30

Personnellement j'investirais probablement 300 k€ dans l'immobilier locatif si je gagnais 1M€ au loto (peut-être en faisant un crédit in fine avec nantissement). Mais je garderais entre 50 et 100 k€ sur des livrets et dépôts à vue.

Sauf que ça n'arrivera pas, puisque je ne joue pas.

En cas d'héritage, je commencerais par être malheureux. Ensuite, ça dépendrait d'autres paramètres: de mon endettement, de ma capacité à régler les frais de succession.... mais clairement je réfléchirais à garder un bien immobilier parisien si je pouvais régler les droits de succession, avais 0 endettement, une RP et un peu de patrimoine financier
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4036 Message par clarine » 30 juil. 2020, 17:49

ProfGrincheux a écrit :
30 juil. 2020, 17:30
Personnellement j'investirais probablement 300 k€ dans l'immobilier locatif si je gagnais 1M€ au loto (peut-être en faisant un crédit in fine avec nantissement). Mais je garderais entre 50 et 100 k€ sur des livrets et dépôts à vue.

Sauf que ça n'arrivera pas, puisque je ne joue pas.

En cas d'héritage, je commencerais par être malheureux. Ensuite, ça dépendrait d'autres paramètres: de mon endettement, de ma capacité à régler les frais de succession.... mais clairement je réfléchirais à garder un bien immobilier parisien si je pouvais régler les droits de succession, avais 0 endettement, une RP et un peu de patrimoine financier
Comme je l'indiquais à Vincent92, l'idée était d'avoir votre positionnement au regard de votre situation actuelle, compte tenu de votre stratégie financière ou de votre philosophie de vie. Je n'ai pas tout précisé mais il était implicite qu'en cas d'héritage ou donation aussi d'ailleurs, tous les frais annexes étaient déjà réglés. Bref, l'apart vous tombe tout chaud dans le bec (y'a même déjà un locataire dedans. Ou pas).
C'est volontairement que j'ai mis un appart dans l'héritage et pas l'équivalent en somme d'argent car je pense que votre stratégie ne serait pas la même dans ce dernier cas.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4037 Message par ParisIDF92 » 30 juil. 2020, 18:02

Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 14:35
S'il y a un krach bancaire, je ne sais pas s'il vaut mieux avoir un compte bancaire ou un logement...
Il n'y aura pas de krach bancaire, car aujourd'hui c'est l'impression d'argent à l'infini.

La seule raison d'acheter une maison comme investissement à Paris en ces temps et de la justifier est qu'il y aurait une hyperinflation.

Cependant, à court terme, je ne vois pas d'où va venir cette hyperinflation. Nous nous dirigeons plutôt vers une déflation pour une demande moindre (par exemple le studio du 18ème d'hier de 1100-1200 euros à 850). Sur les salaires, c'est la même chose ; plus de délocalisations et plus de chômage.

Exemple, le Japon depuis les années 90 (QE + déflation).

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4038 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 18:24

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:52
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:50
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:37
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:33


Dans la simulation que j'ai faite, j'ai laissé 3000€ en moyenne par an pour tenir compte de ces aléas justement. c'est peut-être 4000€.
tu remarqueras que dans la simulation que j'ai faite, j'ai aussi pris en compte une baisse de 20% sur 20 ans, ce qui est pas mal. Et malgré cela, on s'en tire en positif.

Après on peut tirer sur d'autres bouts et dire que ça baissera de 30% ou de 40% sur 20 ans.

Le principe est de retenir que le contexte monétaire pousse à cette bulle.
Et moi je te dis que ta simulation n'est pas bonne car :
1- Cela ne correspond pas à ses coûts réels qui sont largement sous estimés
2- Rien ne dit que sur les 20 prochaines années les autres placements (comme l'AV dont tu parles) ne deviennent pas meilleur même si à court terme le rendement des AV devrait être plus faible
3- Les prix à Paris aujourd'hui sont supérieurs au prix d'achat d'Ave
Pour ton 1)
Et moi je te demande de donner tes propres évaluations de charges sachant que j'ai pris 2900€/an.
On peut même y intégrer une assurance loyers impayés dans ce montant qui coûterait dans les 250€/an.

OK pour le 2 mais avant que ça remonte, il faudra du temps. Et si les taux remontent en flèche, ce sera pire avec une faillite de certains assureurs.

Point 3) A combien serait son appart actuellement? On refait la simulation avec cette nouvelle donnée.
Je ne vais pas faire une évaluation au pifomètre de la situation d'Ave alors qu'il y a plein d'inconnus (comme la situation fiscale), cela n'a pas de sens.
J'estime en gros que si on est à 1,5% net de rendement actuellement à Paris, ce n'est pas si mal
Et concernant mon point 2, l'avantage quand on ne paie pas de frais d'entrée est qu'on peut tout à fait arbitrer vers un autre support/une autre opportunité.
Admettons que l'immobilier perte 10%, rien n'empêche d'y aller à ce moment. La bourse est à 4500 et on pense que c'est un bon point d'entrée? Pourquoi ne pas y investir un peu? Le livret A est à 2%? Pourquoi ne pas y mettre mes liquidés? Il peut s'en passer des choses en 20 ans.

N.B. : Je ne suis pas en train de dire que placer son argent dans l'immobilier parisien est une mauvaise affaire. Je n'en sais rien. Par contre, je dis que le placement sera pertinent dans le temps si les prix montent ou si les loyers montent fortement vis à vis des autres charges. Pas grâce aux loyers actuels.
Tu ne veux pas t’avancer mais tu estimes quand-même le rendement à 1,5% : chapeau donc.
J’ai pris une simulation avec des charges représentant 20% du loyer. Voilà ma base.
Et avec une baisse de l’immobilier de 20% sur 20 ans, on sort gagnant.

Donc, non même si l’immobilier baisse et si les loyers stagnent, on peut suand-même sortir gagnant. C’est le contexte monétaire qui le dicte.
Dans les années 1990-91, les liquidités rapportaient plus que l’immobilier en rendement. Le contexte était totalement différent en terme de risques.

D’accord avec toi que le rendement de l’immobilier est la conséquence d’une absence de disponibilité.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4039 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 18:26

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 16:51
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 16:41
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 16:02
En fait, j'ai quand même l'impression que certains s'imaginent que tout est simple et que les autres (ceux qui ont des problèmes) sont idiots.
Ilyakafokon.
Disons qu'il y en a (beaucoup) qui se croit plus malins que les autres et qui se permettent de traiter les autres de kons.
Alors que :
1 - Ils n'ont jamais fait d'investissements locatifs, contrairement aux autres kons
2 - Ils ne connaissent même pas l'existence de cautions morales.
Si c'est pour moi, je ne traite personne de c0n.
Et bien, relis nos échanges;

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4040 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 18:28

lecriminel a écrit :
30 juil. 2020, 16:20
En supposant un scénario noir d'une baisse de 20% de l'immobilier sur 20 ans à Paris, l'appartement vaudra 292K€, ce qui donne un taux de rendement interne de +0,77%/an.
C'est effectivement mieux que la prévision d'une AV.
tu plaisantes ? avec 3% d'inflation et l'effet levier/rateau/massue, c'est la débandade complète. Et comme d'habitude, en plus de tout le reste, on oublie de compter le travail et le stress généré. Au taux horaire que doit toucher Ave, ça fait quelques milliers d'euros supplémentaires sur 20 ans.
Je comprends pas les 3%.
Mon raisonnement était sans compter l’inflation. Il se situait en liquidité nette

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4041 Message par Ave » 30 juil. 2020, 19:56

ParisIDF92 a écrit :
30 juil. 2020, 18:02
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 14:35
S'il y a un krach bancaire, je ne sais pas s'il vaut mieux avoir un compte bancaire ou un logement...
Il n'y aura pas de krach bancaire, car aujourd'hui c'est l'impression d'argent à l'infini.

La seule raison d'acheter une maison comme investissement à Paris en ces temps et de la justifier est qu'il y aurait une hyperinflation.

Cependant, à court terme, je ne vois pas d'où va venir cette hyperinflation. Nous nous dirigeons plutôt vers une déflation pour une demande moindre (par exemple le studio du 18ème d'hier de 1100-1200 euros à 850). Sur les salaires, c'est la même chose ; plus de délocalisations et plus de chômage.

Exemple, le Japon depuis les années 90 (QE + déflation).
Petite différence avec le Japon, leur population baisse. Ce n’est pas le cas en France, encore moins en IDF.
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4042 Message par kamoulox » 30 juil. 2020, 20:09

En France aussi ça baisse, si on ne compte pas l’immigration des ingénieurs et médecins bien sûr :mrgreen:

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4043 Message par ParisIDF92 » 30 juil. 2020, 20:16

Ave a écrit :
30 juil. 2020, 19:56
Petite différence avec le Japon, leur population baisse. Ce n’est pas le cas en France, encore moins en IDF.
Je doute que les "nouveaux français" (sic) vont payer 10.000 euro/m2 ou 1.200 euro de location (tout seuls) à Paris. 8)

Cependant, si on se limite à Paris (75), dans les derniers années la ville a perdu des milliers d'habitants au même rythme de la flambée des prix.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4044 Message par Ave » 30 juil. 2020, 20:24

ParisIDF92 a écrit :
30 juil. 2020, 20:16
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 19:56
Petite différence avec le Japon, leur population baisse. Ce n’est pas le cas en France, encore moins en IDF.
Je doute que les "nouveaux français" (sic) vont payer 10.000 euro/m2 ou 1.200 euro de location (tout seuls) à Paris. 8)

Cependant, si on se limite à Paris (75), dans les derniers années la ville a perdu des milliers d'habitants au même rythme de la flambée des prix.
Normal , elle a gagne en touristes surtout donc pression énorme sur l’immobilier .
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4045 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 20:28

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 18:24
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:52
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:50
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:37
Et moi je te dis que ta simulation n'est pas bonne car :
1- Cela ne correspond pas à ses coûts réels qui sont largement sous estimés
2- Rien ne dit que sur les 20 prochaines années les autres placements (comme l'AV dont tu parles) ne deviennent pas meilleur même si à court terme le rendement des AV devrait être plus faible
3- Les prix à Paris aujourd'hui sont supérieurs au prix d'achat d'Ave
Pour ton 1)
Et moi je te demande de donner tes propres évaluations de charges sachant que j'ai pris 2900€/an.
On peut même y intégrer une assurance loyers impayés dans ce montant qui coûterait dans les 250€/an.

OK pour le 2 mais avant que ça remonte, il faudra du temps. Et si les taux remontent en flèche, ce sera pire avec une faillite de certains assureurs.

Point 3) A combien serait son appart actuellement? On refait la simulation avec cette nouvelle donnée.
Je ne vais pas faire une évaluation au pifomètre de la situation d'Ave alors qu'il y a plein d'inconnus (comme la situation fiscale), cela n'a pas de sens.
J'estime en gros que si on est à 1,5% net de rendement actuellement à Paris, ce n'est pas si mal
Et concernant mon point 2, l'avantage quand on ne paie pas de frais d'entrée est qu'on peut tout à fait arbitrer vers un autre support/une autre opportunité.
Admettons que l'immobilier perte 10%, rien n'empêche d'y aller à ce moment. La bourse est à 4500 et on pense que c'est un bon point d'entrée? Pourquoi ne pas y investir un peu? Le livret A est à 2%? Pourquoi ne pas y mettre mes liquidés? Il peut s'en passer des choses en 20 ans.

N.B. : Je ne suis pas en train de dire que placer son argent dans l'immobilier parisien est une mauvaise affaire. Je n'en sais rien. Par contre, je dis que le placement sera pertinent dans le temps si les prix montent ou si les loyers montent fortement vis à vis des autres charges. Pas grâce aux loyers actuels.
Tu ne veux pas t’avancer mais tu estimes quand-même le rendement à 1,5% : chapeau donc.
Je ne peux pas m’avancer sur une situation particulière. Mais en macro :
(28,5 (location) -3,5 (charges))x 12/ 10800 (achat) x 1,08 (frottements) = 2,14% brut.
En enlevant la TF + les travaux + vacances + impôts + assurances, etc... on tombe assez facilement à 1,5% net. Je suis même sûrement généreux.
Après, sur certains segments en optimisant (LMNP) et dans certaines situations particulières (petite surface dans un quartier pourri, à un étage pourri, dans un immeuble à charges limitées,...) c’est peut être plus.
Mais le rendement reste de toute manière très faible à ces niveaux de prix.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 21:07, modifié 2 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4046 Message par ParisIDF92 » 30 juil. 2020, 20:49

Je ne pense pas que le tourisme soit la seule raison de la dépopulation de Paris. Je pense qu'il y a plutôt 3 raisons:

1) Tourisme / AirBNB

2) Tertiarisation. Malgré les prix très élevés des logements à Paris, le logement restait moins rentable que les hôtels, bureaux, commerces, etc.

3) Gentrification. Record de cadres. Donc plus de personnes avec de meilleurs salaires qui expulsent des gens plus modestes (par exemple un cadre seul avec un bon salaire qui vit à la place d'un couple (donc 2 personnes) ou de une petit famille "ouvrière" (donc 3-4 personnes))).

Je ne pense pas que l'amour d'Anna Hidalgo pour faire des HLM partout réduit la population de Paris (mais bien sûr a un impact sur les prix de l'immo privé).

Maintenant les trois points 1), 2) et 3) sont très défiés par le COVID. Paris sera toujours attrayant, mais peut-être les gens qui vivent (au moins dans le privé) auront moins de moyens en moyenne. Dont ces studios qui baissent de 1100 à 850 euros en 6 mois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4047 Message par Cagou780 » 30 juil. 2020, 21:01

ParisIDF92 a écrit :
30 juil. 2020, 20:16
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 19:56
Petite différence avec le Japon, leur population baisse. Ce n’est pas le cas en France, encore moins en IDF.
Je doute que les "nouveaux français" (sic) vont payer 10.000 euro/m2 ou 1.200 euro de location (tout seuls) à Paris. 8)

Cependant, si on se limite à Paris (75), dans les derniers années la ville a perdu des milliers d'habitants au même rythme de la flambée des prix.
ça démontre l'ampleur de l"effet des airbnb sur Paris : perte de population et hausse des prix. Où voit on ça ?
30 000 airbnb, dont une partie surpayée (ce qui a alimenté la hausse des prix), c'est presque un an de transaction immobilière.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4048 Message par ignatius » 30 juil. 2020, 21:12

clarine a écrit :
30 juil. 2020, 16:50
Je lis vos échanges avec intérêt (hélas, pas monétaire :wink:) et du coup j'ai une question :
Si vous receviez (héritage, donation, peu importe) un 2p à Paris comme celui d'Ave, que feriez-vous ?
- le garder pour le louer
- le vendre pour placer l'argent sur un autre support (actions, obligations, livret :mrgreen:, or, bitcoins,. ..)
- le vendre et racheter de l'immo locatif ailleurs qu'à Paris (ou mixte immo/autre supports)
- le vendre et acheter une RS, faire des voyages, mener la belle vie (de consommation)
-...
Le vendre, placer le tout sur des AV qui pourront servir de garantie à 2 emprunts pour faire du locatif en province (pour 2 biens).

Et avec les intérêts de l'assurance vie, me payer week end, restaus...
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

"Le ressentiment est la preuve de sa propre faiblesse" Friedrich Nietzsche - Par delà le bien et le mal

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4049 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 21:53

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 20:28
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 18:24
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:52
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:50


Pour ton 1)
Et moi je te demande de donner tes propres évaluations de charges sachant que j'ai pris 2900€/an.
On peut même y intégrer une assurance loyers impayés dans ce montant qui coûterait dans les 250€/an.

OK pour le 2 mais avant que ça remonte, il faudra du temps. Et si les taux remontent en flèche, ce sera pire avec une faillite de certains assureurs.

Point 3) A combien serait son appart actuellement? On refait la simulation avec cette nouvelle donnée.
Je ne vais pas faire une évaluation au pifomètre de la situation d'Ave alors qu'il y a plein d'inconnus (comme la situation fiscale), cela n'a pas de sens.
J'estime en gros que si on est à 1,5% net de rendement actuellement à Paris, ce n'est pas si mal
Et concernant mon point 2, l'avantage quand on ne paie pas de frais d'entrée est qu'on peut tout à fait arbitrer vers un autre support/une autre opportunité.
Admettons que l'immobilier perte 10%, rien n'empêche d'y aller à ce moment. La bourse est à 4500 et on pense que c'est un bon point d'entrée? Pourquoi ne pas y investir un peu? Le livret A est à 2%? Pourquoi ne pas y mettre mes liquidés? Il peut s'en passer des choses en 20 ans.

N.B. : Je ne suis pas en train de dire que placer son argent dans l'immobilier parisien est une mauvaise affaire. Je n'en sais rien. Par contre, je dis que le placement sera pertinent dans le temps si les prix montent ou si les loyers montent fortement vis à vis des autres charges. Pas grâce aux loyers actuels.
Tu ne veux pas t’avancer mais tu estimes quand-même le rendement à 1,5% : chapeau donc.
Je ne peux pas m’avancer sur une situation particulière. Mais en macro :
(28,5 (location) -3,5 (charges))x 12/ 10800 (achat) x 1,08 (frottements) = 2,14% brut.
En enlevant la TF + les travaux + vacances + impôts + assurances, etc... on tombe assez facilement à 1,5% net. Je suis même sûrement généreux.
Après, sur certains segments en optimisant (LMNP) et dans certaines situations particulières (petite surface dans un quartier pourri, à un étage pourri, dans un immeuble à charges limitées,...) c’est peut être plus.
Mais le rendement reste de toute manière très faible à ces niveaux de prix.
Ok pour le rendement brut de 2,14 en macro même s'il n'y a certainement pas 3,5€ de charge/m2 pour le propriétaire ou alors c'est avec travaux..
TF : un demi-loyer mensuel/an
Travaux : un demi-loyer mensuel/an
Vacances : dans la Creuse, je veux bien. A Paris, en anticipant, je ne crois pas sachant que le locataire a au moins un mois pour prévenir
Impôts : tout dépend plus de 50% du loyer ou rien du tout si statut LMNP et déduction d'intérêts par exemple
assurance : 1/10ème de loyer mensuel/an
What else?

Mais, j'ai pris la situation d'AVE avec 1200€ de loyer, 365K€ d'achat + DDM de 8% et des charges bien majorées.
Et au final, je le redis, je simule une baisse des prix de 20% par rapport à son achat sur 20 ans.
Et pour autant, elle sort encore gagnante de 0,77% en moyenne/an. C'est ce que donne les contrats d'AV actuellement en net.

Je reconnais que cette situation d'AVE est plus favorable que la moyenne parisienne du fait d'un meublé et du statut de LMNP. Il n'empêche que ça génère une bulle.
Et c'est aussi une raison pour taxer plus lourdement l'immobilier en supprimant le statut de LMNP ou la possibilité de déduire les intérêts d'un prêt par exemple.

jobserve75
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4050 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 21:55

Cagou780 a écrit :
30 juil. 2020, 21:01
ParisIDF92 a écrit :
30 juil. 2020, 20:16
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 19:56
Petite différence avec le Japon, leur population baisse. Ce n’est pas le cas en France, encore moins en IDF.
Je doute que les "nouveaux français" (sic) vont payer 10.000 euro/m2 ou 1.200 euro de location (tout seuls) à Paris. 8)

Cependant, si on se limite à Paris (75), dans les derniers années la ville a perdu des milliers d'habitants au même rythme de la flambée des prix.
ça démontre l'ampleur de l"effet des airbnb sur Paris : perte de population et hausse des prix. Où voit on ça ?
30 000 airbnb, dont une partie surpayée (ce qui a alimenté la hausse des prix), c'est presque un an de transaction immobilière.
Logements en location courte durée sur Paris : 3,5% du parc avant COVID. Environ 2 fois plus que dans d'autres grandes métropoles.

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