[Ça baisse] Notaires : une chute des prix de 10 à 15 %..

[alpha2]

Je surveillerai pour ma part le marché pour de l'investissement locatif, ou pour une RS.
Tout cela dans les 2 ou 3 ans à venir.

Au JT de 13h de TF1, petit reportage en Mayenne où les agents immobiliers ont plein de demandes d'achat des Parisiens.
Certains pour une RS, d'autres pour RP avec télétravail partiel.

Laval = 1h15 depuis Montparnasse.

[ParisIDF92]

Certains pour une RS, d'autres pour RP avec télétravail partiel.

Laval = 1h15 depuis Montparnasse.

D'après les analyses de Ben92, on devrait attendre les 8000 euro/m2 à Laval autour de 2022.

[Korn]

Je surveillerai pour ma part le marché pour de l'investissement locatif, ou pour une RS.
Tout cela dans les 2 ou 3 ans à venir.

Au JT de 13h de TF1, petit reportage en Mayenne où les agents immobiliers ont plein de demandes d'achat des Parisiens.
Certains pour une RS, d'autres pour RP avec télétravail partiel.

Laval = 1h15 depuis Montparnasse.

Vu

Ce serait génial que ce phénomène sur les RP puisse être significatif.

[ignatius]

Je surveillerai pour ma part le marché pour de l'investissement locatif, ou pour une RS.
Tout cela dans les 2 ou 3 ans à venir.

Au JT de 13h de TF1, petit reportage en Mayenne où les agents immobiliers ont plein de demandes d'achat des Parisiens.
Certains pour une RS, d'autres pour RP avec télétravail partiel.

Laval = 1h15 depuis Montparnasse.

Malheureux.
Le marché de la RS va s'effondrer dès demain.
Y a que moi qui ait le droit de dire que le nombre de ventes de RS va augmenter., parce que je suis un cas désespéré pour l'analyse de qualitay

[Korn]

C'est le marché global de la RS qu'il faudra regarder. Mais tu as sûrement raison pour les bicoques pas chères en cambrousse. Il n'y avait pas de demande ou presque, il y en aura un peu plus.

[ignatius]

C'est le marché global de la RS qu'il faudra regarder. Mais tu as sûrement raison pour les bicoques pas chères en cambrousse. Il n'y avait pas de demande ou presque, il y en aura un peu plus.

Je quote pour la postérité

[Korn]

C'est le marché global de la RS qu'il faudra regarder. Mais tu as sûrement raison pour les bicoques pas chères en cambrousse. Il n'y avait pas de demande ou presque, il y en aura un peu plus.

Je quote pour la postérité

Tu fais bien. Explosion du marche des RS en Paca et en corse imminent

[IMMOLOLO]

Oui c'est le bon terme " EXPLOSION " des R.S surtout en Corse

Une ruine en PACA, y en a pas beaucoup et attention le niveau de prix

[Vincent92]

or les loyers existent, ils sont d'une valeur à peu près égale au coût de possession (puisqu'on est proche de 0% net de rendement)

Ben voyons
A moins de prendre des cas extrêmes (quelques quartiers du centre de Paris très recherchés par exemple), ce n'est pas le cas.

[Blangar1]

Il n'y a aucune chose surprenante dans la vidéo de Touati. Ses conclusions me paraissent être tout a possibles, proba>25%, comme si je disais que la température à l'ombre à 14h00 le 14/07/2020 au Parc des Buttes-Chaumont sera supérieure à 32℃.

Simplement, il n'y a pas de démonstration de l'hypothèse que les rapports prix-immobilier/pnb doivent (*) être constants, il y a au moins le facteur taux d'interet qui joue et ça il en parle.

Ensuite, les prix relatifs des différents types de biens varient au cours du temps. Il est évident que dans une économie ou il y a pénurie alimentaire, les prix alimentaires relatifs sont au plus haut (sauf contrôle des prix). Il est également évident que plus les revenus des ménages (pas forcément de tous les ménages d'ailleurs) sont élevés relativement au coût des biens de consommation de première necessité, plus il y a de capacité d'épargne, plus les prix relatifs des actifs augmentent - et leur rendement baisse.

Ensuite la référence temporelle choisie est beaucoup trop courte. 30 ans = 3 cycles immobiliers. La fixation de l'origine de la comparaison prix immobilier/pib à 1984 est arbitraire. Si on décide de mettre l'indice 100 en 2010 ou en 2002 le premier diagramme de Touati raconterait une histoire differente. Il vaudrait mieux la fixer à 1789 ou 1815. La corrélation avec la structure sociale apparaîtrait mieux.

Il y a eu une première bulle immobilière dans les années 1980-1990. J'habitais à Paris pendant cette période, j'avais des copains de milieu plus bourgeois que le mien et plus modestes aussi. Nous étions au courant de l'explosion des prix de l'immobilier parisien. Il y avait un peu d'inquiétude car on savait qu'on ne pourrait pas entrer avant un petit moment puisqu'on est tous rentrés dans la vie professionnelle entre 1990 et 1994. C'est ce qui a poussé ma femme à insister qu'on quitte Paris et l'IDF. Voila quelques éléments structurels de cette bulle dont je me souviens:

- transformation appartements>bureaux dans le bel haussmannien des quartiers centraux.
- réhabilitation des appartements locatifs loi de 1948 qui étaient peu confortables (litote (**)) et qui se libéraient suite aux décès des locataires.
- suractivité des marchands de bien.
- montée en gamme de la qualité de construction du neuf.

Dans cette première bulle il y avait quand même beaucoup d'effet qualité, de montée en gamme des actifs. Elle s'est dégonflée parce que les marchands de biens ont pris des risques excessifs (c'est l'origine des problèmes du Crédit Lyonnais) et ensuite les institutionnels sont sortis du marché du locatif résidentiel.

Le point que je veux souligner est qu'en dehors des variables strictement économiques que Touati met en exergue il y a des variables de nature juridique, réglementaire - donc en réalité politiques- qui jouent. On ne peut pas comparer un marché immobilier ou une partie significative du parc immobilier locatif privé est sous la loi de 1948 et un marché où celle ci ne s'applique plus. Si on mettait en place la loi de 1948 aujourd'hui (hypothèse purement académique qui ne se produira pas dans le monde réel) tout d'un coup l'immobilier perdrait peut être 60% de sa valeur et le parc locatif 90%.

Je n'avais pas perçu avec une si grande acuité l'importance de la loi de 1948 à l'époque.

(*) d'ailleurs en quel sens du verbe devoir faut il comprendre l' occurrence "doivent"? Est ce le respect d'une loi économique ou politique, d'une préférence économique ou politique, d'une norme sociale?

(**) Je connaissais des amis de mes grands-parents ou des membres de la famille de cette generation, qui etaient locataires loi de 1948, les dernieres sont mortes nonagénaires vers 2000, les immeubles ont été réhabilités pour y loger des bobos. Ils étaient beaucoup moins bien logés que les habitants de logements sociaux et proprietaires-occupants, c' était flagrant, les wc sur le palier n'avaient pas été repeints depuis 1938 au moins . Il y avait aussi encore quelques taudis dans le 13ème ou je vivais dans les années 1980, bien pires que là où les mamies que j'ai evoquées vivaient. En fait elles n'y vivaient pas à plein temps. Elles avaient des maisonettes à la campagne, issues sans doute de quelque modeste héritage, pour l'été et utilisaient leur appartement parisien pour rester proches de leurs enfants qui étaient en Ile-de-France. Ceux la ont été détruits. Comme seront détruits les immeubles squattés et les taudis ou sévissent aujourd'hui les marchands de sommeil.

J'ai aussi vu le marché parisien dans les années 1990 et au-delà.
C'est vrai pour les lois de 1948, et aussi pour les marchands de biens. Il est enfin vrai que l'effet qualité joue, en différence par rapport à la croissance du PIB.
Pour ce qui est des taux d'intérêts, ils jouent dans l'augmentation du prix, surtout car ils permettent un endettement plus long. En taux réels, un emprunt aujourd'hui n'est pas meilleur qu'un emprunt à 10% dans les années 1975.
La référence choisie est un peu courte, mais a le mérite de ne pas couvrir des structures sociales par trop différentes. On peut discuter s'il faut revenir à 1965 par exemple.

Ce ne sera peut-être pas le moment des soldes dans l'année qui vient. On disait aussi cela en 1990. Les soldes sont quand même arrivées.

Les moteurs de l'immobilier sont multiples, et on oublie aussi que tant d'intermédiaires se goinfrent qu'ils sont "pousse au crime". J'en ai rencontré de jeunes AI l'an dernier, qui m'expliquaient que 12 k€ le m2 dans le 16ème sud, c'est donné...

Si je ne dois retenir qu'un seul indicateur, c'est le rendement net sur de la location nue longue durée. Cet indicateur est voisin de zéro, par défaut, sur Paris, dès lors que l'on anticipe plus de plüvalüe.
Aussi, la location se justifie pleinement. Le non-investissement et l'attentisme aussi.

Quand même, les 30 et quelques % d'achats pour location dans Paris en 2019, ça fait bien réfléchir.

Comme disait je ne sais plus lequel : "lorsque le chauffeur de taxi m'explique où investir, il est largement temps d'en sortir"

[Pazuzu]

Quand même, les 30 et quelques % d'achats pour location dans Paris en 2019, ça fait bien réfléchir.

Comme disait je ne sais plus lequel : "lorsque le chauffeur de taxi m'explique où investir, il est largement temps d'en sortir"

Quelles surfaces ?

[Vincent92]

C'est le marché global de la RS qu'il faudra regarder. Mais tu as sûrement raison pour les bicoques pas chères en cambrousse. Il n'y avait pas de demande ou presque, il y en aura un peu plus.

Je quote pour la postérité

Cela prouve surtout qu'on a à faire a une discussion de café du commerce.
Lorsque quelqu'un parle de "l’immobilier" en général, cela montre que la personne n’a déjà pas compris grand-chose à "l’immobilier".
Il n'y a pas un marché immobilier mais des marchés immobilier.
Métropoles régionales vs petites villes de province vs communes rurales = disparités ÉNORMES
Centre-ville vs Banlieue = disparités ÉNORMES (sachant que dans les petites villes, contrairement aux métropoles, le centre-ville est MOINS coté)
Régions frontalières vs Régions centrales = disparités ÉNORMES

Et quand je parle de disparités, je ne parle pas seulement de différences de prix évidentes, mais surtout de tendances. Par exemple, il y a des villes en province où les prix de l’immobilier, particulièrement en centre-ville, sont inférieurs à ceux de 2007.

Donc avant de faire des prédictions "boule de cristal" sur "l’immobilier", encore faudrait-il savoir de quoi on parle…
Je ne dis pas que tous les intervenants n'en font pas. Mais s'intéresser à l'ensemble des marchés immobiliers ou ne rien préciser, comment dire... cela ne sert pas à grand chose.

[Blangar1]

Quand même, les 30 et quelques % d'achats pour location dans Paris en 2019, ça fait bien réfléchir.

Comme disait je ne sais plus lequel : "lorsque le chauffeur de taxi m'explique où investir, il est largement temps d'en sortir"

Quelles surfaces ?

Ce n'était pas dit dans la chanson...
Mais à la limite, peu importe : une petite surface se loue mieux et cher... mais s'achète cher aussi. Cf les inénarrables chambres de bonne avec confort sur le palier.
Même quand j'étais étudiant, à la fin des années 70, on trouvait que le confort sur le palier, c'était plus que limite

[ProfGrincheux]

Il faudrait sourcer ces infos.
Et ces investissement locatifs ont été faits à crédit.

Voici :https://www.capital.fr/immobilier/les-f ... tinale-eco

A crédit, bien sûr, avec effet de levier max.
On a discuté récemment avec un conseiller en gestion de patrimoine. Il nous disait : s'endetter, c'est s'enrichir. Ça fait belle lurette que tous les MBA expliquaient en long et en détail ce qu'est l'effet de levier.

Maintenant que M et Mme Michu ont bien compris, on va voir les effets in vivo.

S'endetter c'est s'enrichir est simpliste. S'endetter c'est prendre un risque, ce qui généralement est payant, en tous cas quand on peut l'assumer.

Personnellement j'ai remboursé 240k d'emprunt en 2019, soit 50% de mon endettement, sur des fonds issus de la vente de ma précédente RP, car je trouvais le risque sur les actifs trop important. C'est petit joueur. Je n'exclus cependant pas de me réendetter plus tard.

C'était quand même hallucinant de voir des vidéos YouTube -ou de lire des opinions sur d'autres forums- expliquant qu'il fallait s'endetter à mort pour acheter de l'immobilier locatif.

Toute la question est si les gens qui ont acheté du locatif en 2019 pourront ou non faire le gros dos quelque temps, 3 ans minimum, peut être 10. Si leurs remboursements représentent 50% de leurs revenus post-crise supposés médians hors loyers la réponse est sans doute non. Si c'est 20% la réponse est oui. Ce sera moche mais ça vaut toujours mieux qu'avoir un cancer.

[Vincent92]

Toute la question est si les gens qui ont acheté du locatif en 2019 pourront ou non faire le gros dos quelque temps, 3 ans minimum, peut être 10. Si leurs remboursements représentent 50% de leurs revenus post-crise supposés médians hors loyers la réponse est sans doute non. Si c'est 20% la réponse est oui. Ce sera moche mais ça vaut toujours mieux qu'avoir un cancer.

C'est évidement très risqué de s'endetter pour prendre 5 appartements sans avoir des réserves (de trésorerie ou/et de revenus) importantes comme un certain nombre le conseillent sur Youtube. L'effet de levier amplifie les mouvements dans les deux sens.
Ceci dit, rien ne dit que les loyers vont baisser de manière significative ou même baisser tout court, en particulier dans les marchés en tension et la plupart du temps ces apprentis bailleurs prennent des assurances loyers impayés.
A force de lire BI.org et nos nouveaux voyants, il est tentant de devenir à son tour un prédicateur Nostradamus. Attention donc de ne pas voir le verre qu'à moitié vide.

[IMMOLOLO]

Tu devrais arreter de poster

[Fluctuat]

Nosferatu n'est pas Nostradamus...

[Vincent92]

Nosferatu n'est pas Nostradamus...

En effet, c'est corrigé, merci.

[Korn]

C'est très vrai, les loyers saisonniers ou Airbnb ne baissent pas., il n'y en a plus
Peut-etre qu'en juillet-aout, avec la reprise en V grâce aux avions remplis de touristes, ils pourront se refaire et même augmenter les tarifs pour compenser les pertes. . On ne sait pas

[Vincent92]

C'est très vrai, les loyers saisonniers ou Airbnb ne baissent pas., il n'y en a plus
Peut-etre qu'en juillet-aout, avec la reprise en V grâce aux avions remplis de touristes, ils pourront se refaire et même augmenter les tarifs pour compenser les pertes. . On ne sait pas

Je parlais des loyers à l'année évidemment. Ce qui représente la très grande majorité des bailleurs. Cela me paraissait évident mais il faut à priori préciser...

[Korn]

Cette majorité etait de moins en moins grande ces dernières années mais elle va regagner des troupes.

https://www.lemonde.fr/societe/article/ ... _3224.html

Édit: j'espere les vrais professionnels de l'herbergement réussiront à éradiquer les apprentis hôteliers dans les centres villes. Je ne doute pas qu'ils trouveront un échos plus favorable à leurs revendications en temps de crise sanitaire et pénurie de touristes.

[Vincent92]

Cette majorité etait de moins en moins grande ces dernières années mais elle va regagner des troupes.

https://www.lemonde.fr/societe/article/ ... _3224.html

Tu parles donc presque exclusivement du marché de Paris et il serait bien de le préciser. A combien estimes tu le nombre de logements proposés toute l'année en courte durée avant le confinement à Paris? (pour rappel, il y a ~1 374 000 logements à Paris et ~2/3 des parisiens sont locataires)
Anticipes tu une baisse des loyers à l'année à Paris? Si oui, dans quelle proportion?

[Korn]

Cette majorité etait de moins en moins grande ces dernières années mais elle va regagner des troupes.

https://www.lemonde.fr/societe/article/ ... _3224.html

Tu parles donc presque exclusivement du marché de Paris et il serait bien de le préciser. A combien estimes tu le nombre de logements proposés en courte durée avant le confinement à Paris?
Anticipes tu une baisse des loyers à l'année à Paris? Si oui, dans quelle proportion?

Ah non, il y en a partout des "Airbnb", c'est devenu un sport national

https://www.google.com/amp/s/m.lanouvel ... a-touraine


Pas de prévisions sur les loyers, ça dépendra de ce que l'Etat réserve aux apprentis pour sauver les vrais professionnels

[Vincent92]

Cette majorité etait de moins en moins grande ces dernières années mais elle va regagner des troupes.

https://www.lemonde.fr/societe/article/ ... _3224.html

Tu parles donc presque exclusivement du marché de Paris et il serait bien de le préciser. A combien estimes tu le nombre de logements proposés en courte durée avant le confinement à Paris?
Anticipes tu une baisse des loyers à l'année à Paris? Si oui, dans quelle proportion?

Ah non, il y en a partout des "Airbnb", c'est devenu un sport national
Pas de prévisions sur les loyers, ça dépendra de ce que l'Etat réserve aux apprentis pour sauver les vrais professionnels

Dès qu'on essaie de demander des éléments de parler du sujet plus précisément...
Tu as raison, restons en au superficiel et au café du commerce...

[Korn]

Cette majorité etait de moins en moins grande ces dernières années mais elle va regagner des troupes.

https://www.lemonde.fr/societe/article/ ... _3224.html

Tu parles donc presque exclusivement du marché de Paris et il serait bien de le préciser. A combien estimes tu le nombre de logements proposés en courte durée avant le confinement à Paris?
Anticipes tu une baisse des loyers à l'année à Paris? Si oui, dans quelle proportion?

Ah non, il y en a partout des "Airbnb", c'est devenu un sport national
Pas de prévisions sur les loyers, ça dépendra de ce que l'Etat réserve aux apprentis pour sauver les vrais professionnels

Dès qu'on essaie de demander des éléments de parler d'un sujet plus précisément...
Tu as raison, restons en au café du commerce...

Airbnb à lui seul à annonce 70 000 appartements rien qu'a Paris, ça te suffit?

[IMMOLOLO]

Oui mais Attention donc de ne pas voir le verre qu'à moitié vide On ne sait pas avec quoi tu remplis le tiens mais ça ne doit pas être une substance légale

[Vincent92]

Tu parles donc presque exclusivement du marché de Paris et il serait bien de le préciser. A combien estimes tu le nombre de logements proposés en courte durée avant le confinement à Paris?
Anticipes tu une baisse des loyers à l'année à Paris? Si oui, dans quelle proportion?

Ah non, il y en a partout des "Airbnb", c'est devenu un sport national
Pas de prévisions sur les loyers, ça dépendra de ce que l'Etat réserve aux apprentis pour sauver les vrais professionnels

Dès qu'on essaie de demander des éléments de parler d'un sujet plus précisément...
Tu as raison, restons en au café du commerce...

Airbnb à lui seul à annonce 70 000 appartements rien qu'a Paris, ça te suffit?

Il est indiqué dans ton article "Dans un communiqué publié vendredi 20 décembre, la plateforme a indiqué que 65 000 appartements avaient été proposés à la location en 2019, dont 52 000 logements entiers".
Si le logement n'est pas proposé en entier, on peut déjà supposé qu'il s'agit dans plus de 95% des cas d'un propriétaire occupant.
Par ailleurs, il est précisé : "Le nombre médian de nuitées pour les logements entiers à Paris (hors nuitées hôtelières) est de 32 nuitées par an"
Cela signifie qu'une bonne partie est là aussi propriétaire occupant et loue de temps en temps son logement.
Il est d'ailleurs préciser plus loin dans ton article "cette année, moins d’un logement entier sur 10 sur Airbnb à Paris a été loué plus de 120 jours sur la plateforme"
Comme c'est des chiffres AirBnB, on peut biensur supposé que cela est sous estimé et qu'il y a d'autres moyens que AirBnB de faire de la location courte durée.
Bref, même en partant sur 50 000 (ce qui est surement beaucoup trop) logements courte durée, cela représente ~4% du parc parisien. Grand max 6-8% des bailleurs...
Et ca, c'est pour Paris (la ville où il doit y en avoir la proportion la plus forte).

[Korn]

Tiens, une ville comme Vannes aussi subit les apprentis loueur depuis peu,. J'ai bien dit Vannes :

https://www.google.com/amp/s/www.letele ... 477548.php

[Vincent92]

Tiens, une ville comme Vannes aussi subit les apprentis loueur depuis peu,. J'ai bien dit Vannes :

https://www.google.com/amp/s/www.letele ... 477548.php

Je ne suis pas abonné. J'ai néanmoins été voir l'article connexe :
https://www.letelegramme.fr/morbihan/va ... 402576.php

La société Airbnb affirme recenser 1 350 annonces actives de logements entiers, à Vannes. Sur la plateforme Airbnb, en cette semaine 41, plus de 300 logements indépendants affichent leur disponibilité.

300 logements dans une ville de 53 000 habitants. Tu as raison, la proportion est incroyable!

[Korn]

Tiens, une ville comme Vannes aussi subit les apprentis loueur depuis peu,. J'ai bien dit Vannes :

https://www.google.com/amp/s/www.letele ... 477548.php

Je ne suis pas abonné

Moi non-plus mais j'arrive à entendre ce que dit le Maire de la ville sur la video.
Mais je n'avais pas besoin de l'entendre, il suffit que je compte mes connaissances qui se sont mises à la locations saisonnières depuis 3 ou 4 ans dans le Morbihan. Oui, il s'agit bien d'une explosion.

[Vincent92]

Tiens, une ville comme Vannes aussi subit les apprentis loueur depuis peu,. J'ai bien dit Vannes :

https://www.google.com/amp/s/www.letele ... 477548.php

Je ne suis pas abonné

Moi non-plus mais j'arrive à entendre ce que dit le Maire de la ville sur la video.
Mais je n'avais pas besoin de l'entendre, il suffit que je compte mes connaissances qui se sont mis à la locations saisonniaires depuis 3 ou 4 ans dans le Morbihan. Oui, il s'agit bien d'une explosion.

J'ai été voir l'article connexe disponible en entier et éditer mon message précédent. Tu as raison, 300 logements (ou 600 même si tu veux) proposés à l'année, c'est ÉNORME. Le maire à raison, le manque de petits logements de vient pas du fait qu'il y a beaucoup d'étudiants .

[Korn]

Tiens, une ville comme Vannes aussi subit les apprentis loueur depuis peu,. J'ai bien dit Vannes :

https://www.google.com/amp/s/www.letele ... 477548.php

Je ne suis pas abonné. J'ai néanmoins été voir l'article connexe :
https://www.letelegramme.fr/morbihan/va ... 402576.php

La société Airbnb affirme recenser 1 350 annonces actives de logements entiers, à Vannes. Sur la plateforme Airbnb, en cette semaine 41, plus de 300 logements indépendants affichent leur disponibilité.

300 logements dans une ville de 53 000 habitants. Tu as raison, la proportion est incroyable!

Bien sûr que c'est énorme pour ceux qui cherchent à se loger. On parles de Vannes, pas de Biarritz.
Et encore une fois, si tu penses que tout le monde passe par Airbnb

[Vincent92]

Tiens, une ville comme Vannes aussi subit les apprentis loueur depuis peu,. J'ai bien dit Vannes :

https://www.google.com/amp/s/www.letele ... 477548.php

Je ne suis pas abonné. J'ai néanmoins été voir l'article connexe :
https://www.letelegramme.fr/morbihan/va ... 402576.php

La société Airbnb affirme recenser 1 350 annonces actives de logements entiers, à Vannes. Sur la plateforme Airbnb, en cette semaine 41, plus de 300 logements indépendants affichent leur disponibilité.

300 logements dans une ville de 53 000 habitants. Tu as raison, la proportion est incroyable!

Bien sûr que c'est énorme pour ceux qui cherchent à se loger. On parles de Vannes, pas de Biarritz.
Et encore une fois, si tu penses que tout le monde passe par Airbnb

On peut même prendre 600 si tu veux. Sur 33 417 logements cela fait moins de 2% du parc en prenant 600.
Avec 44,3% de propriétaires occupants, cela fait moins de 5% du parc locatif.
Je ne dis pas que le phénomène est nul ou négligeable et que l'impact d'un changement serait presque nul. Cela jouera même probablement sur certains micro marchés. Enfin, penser que c'est très significatif et que l'impact d'un effondrement temporaire de cette activité va être ou serait massif. Bref... comme souvent quand on gratte cela ressemble davantage à une prédication Nostradamus.

[Korn]

Sinon, vu que tu sais de quoi tu parles sur le phénomène de locations touristiques en Bretagne sud sans y avoir mis les pieds, ton avis sur l'article en Touraine ?

[Korn]

Tiens, une ville comme Vannes aussi subit les apprentis loueur depuis peu,. J'ai bien dit Vannes :

https://www.google.com/amp/s/www.letele ... 477548.php

Je ne suis pas abonné. J'ai néanmoins été voir l'article connexe :
https://www.letelegramme.fr/morbihan/va ... 402576.php

La société Airbnb affirme recenser 1 350 annonces actives de logements entiers, à Vannes. Sur la plateforme Airbnb, en cette semaine 41, plus de 300 logements indépendants affichent leur disponibilité.

300 logements dans une ville de 53 000 habitants. Tu as raison, la proportion est incroyable!

Bien sûr que c'est énorme pour ceux qui cherchent à se loger. On parles de Vannes, pas de Biarritz.
Et encore une fois, si tu penses que tout le monde passe par Airbnb

On peut même prendre 600 si tu veux. Sur 33 417 logements cela fait moins de 2% du parc en prenant 600.
Avec 44,3% de propriétaires occupants, cela fait moins de 5% du parc locatif.
Je ne dis pas que le phénomène est nul ou négligeable et que l'impact d'un changement serait presque nul. Cela jouera même probablement sur certains micro marchés. Enfin, penser que c'est très significatif et que l'impact d'un effondrement temporaire de cette activité va être ou serait massif. Bref... comme souvent quand on gratte cela ressemble davantage à une prédication Nostradamus.

Pourquoi 600? Quelle est ta base?

[Vincent92]

Je ne suis pas abonné. J'ai néanmoins été voir l'article connexe :
https://www.letelegramme.fr/morbihan/va ... 402576.php
300 logements dans une ville de 53 000 habitants. Tu as raison, la proportion est incroyable!

Bien sûr que c'est énorme pour ceux qui cherchent à se loger. On parles de Vannes, pas de Biarritz.
Et encore une fois, si tu penses que tout le monde passe par Airbnb

On peut même prendre 600 si tu veux. Sur 33 417 logements cela fait moins de 2% du parc en prenant 600.
Avec 44,3% de propriétaires occupants, cela fait moins de 5% du parc locatif.
Je ne dis pas que le phénomène est nul ou négligeable et que l'impact d'un changement serait presque nul. Cela jouera même probablement sur certains micro marchés. Enfin, penser que c'est très significatif et que l'impact d'un effondrement temporaire de cette activité va être ou serait massif. Bref... comme souvent quand on gratte cela ressemble davantage à une prédication Nostradamus.

Pourquoi 600? Quelle est ta base?

J’ai pris le chiffre de l’article et multiplié par 2 pour être large. Alors qu’il s’agit d’un article à charge. Maintenant, si tu as une autre source qui montre qu’en fait c’est 5000 logements...

[Korn]

Tu es très fort, tu demandes de la matière, on t'en donne mais ce n'est pas suffisant. Les autres sont des Cassandre qui balancent des idees non vérifiées et non partagees.

Je t'invite donc à une recherche Google"phénomène airbnb' ou "explosion Airbnb" si tu as du mal à croire au phénomène en dehors de Paris.
Et, pour une bonne compréhension du probleme, dis-toi que le bon coin suffit pour louer sa bicoque dans certaines zones.

[lecriminel]

or les loyers existent, ils sont d'une valeur à peu près égale au coût de possession (puisqu'on est proche de 0% net de rendement)

Ben voyons
A moins de prendre des cas extrêmes (quelques quartiers du centre de Paris très recherchés par exemple), ce n'est pas le cas.

par définition, un rendement est à 0% si le coût de possession est égal au loyer.
Avec un loyer de 4% HC et hors tout, on ne doit pas en être très loin.
les charges qui représenteraient 1/4 du loyer CC enlèveraient 1%
on doit être proche de 1% de TF
de 1% d'entretien
et de 1% de taux
arrondi=0%

[Ben92]

Si je ne dois retenir qu'un seul indicateur, c'est le rendement net sur de la location nue longue durée. Cet indicateur est voisin de zéro, par défaut, sur Paris, dès lors que l'on anticipe plus de plüvalüe.
Aussi, la location se justifie pleinement. Le non-investissement et l'attentisme aussi.
Quand même, les 30 et quelques % d'achats pour location dans Paris en 2019, ça fait bien réfléchir.
Comme disait je ne sais plus lequel : "lorsque le chauffeur de taxi m'explique où investir, il est largement temps d'en sortir"

Je l'ai déjà expliqué plusieurs fois, l'intérêt d'un investissement locatif à Paris repose en grande partie sur la plus-value à la revente qui compense un rendement faible.
En outre, il y a d'autres avantages : locataires solvables, pas de cassos, pas de vacances locatives, taxe foncière faible qui font qu'il y a moins de déperdition entre les rendements brut et net.
Enfin, il s'agit d'un investissement sans risque : c'est donc normal que le rendement soit plus faible qu'un immeuble de rapport à Vesoul.
C'est un investissement patrimonial plutôt que de rendement, pour reprendre le langage des CGP.

[ProfGrincheux]

Toute la question est si les gens qui ont acheté du locatif en 2019 pourront ou non faire le gros dos quelque temps, 3 ans minimum, peut être 10. Si leurs remboursements représentent 50% de leurs revenus post-crise supposés médians hors loyers la réponse est sans doute non. Si c'est 20% la réponse est oui. Ce sera moche mais ça vaut toujours mieux qu'avoir un cancer.

C'est évidement très risqué de s'endetter pour prendre 5 appartements sans avoir des réserves (de trésorerie ou/et de revenus) importantes comme un certain nombre le conseillent sur Youtube. L'effet de levier amplifie les mouvements dans les deux sens.
Ceci dit, rien ne dit que les loyers vont baisser de manière significative ou même baisser tout court, en particulier dans les marchés en tension et la plupart du temps ces apprentis bailleurs prennent des assurances loyers impayés.
A force de lire BI.org et nos nouveaux voyants, il est tentant de devenir à son tour un prédicateur Nostradamus. Attention donc de ne pas voir le verre qu'à moitié vide.

Je ne suis pas en total désaccord avec vous. J'ai d'ailleurs commencé sur cette file en disant qu'il y aurait peut-être des points d'entrée intéressants à moyen terme pour l'investissement locatif. Si ça baisse de 25% et que les loyers ne baissent pas le rendement nominal est multiplié par 4/3. Ca change beaucoup de choses.

Là, il y a une augmentation du risque d'impayés et la certitude que l'Etat ne cherchera pas à accélérer les délais des procédures pour impayés.

Pour le AirBnb, je ne sais pas quelle est l'ampleur du phénomène. Il est certain que à partir d'un certain seuil c'est de l'exercice illégal de la profession d'hôtelier et à mon humble avis ni les règlements de police ni ceux de copropriété ne l'autorisent. Si, dans un immeuble parisien de 20 appartements, il y a 5 Airbnb, ça devient très pénible pour les autres résidents. Si donc des gens se sont amusés à acheter des logements pour faire du AirBnb 365 j/an, je leur souhaite sincèrement de belles procédures judiciaires.

[Vincent92]

or les loyers existent, ils sont d'une valeur à peu près égale au coût de possession (puisqu'on est proche de 0% net de rendement)

Ben voyons
A moins de prendre des cas extrêmes (quelques quartiers du centre de Paris très recherchés par exemple), ce n'est pas le cas.

par définition, un rendement est à 0% si le coût de possession est égal au loyer.
Avec un loyer de 4% HC et hors tout, on ne doit pas en être très loin.
les charges qui représenteraient 1/4 du loyer CC enlèveraient 1%
on doit être proche de 1% de TF
de 1% d'entretien
et de 1% de taux
arrondi=0%

Je t'ai dit que c'était le contraire. Le rendement financier est supérieur rendement économique à partir du moment où le taux d'emprunt est inférieur au rendement économique. Emprunter ne baisse pas le rendement, au contraire. Mise à part en cas d'effet "massue". Tu fais systématiquement cette erreur.
Soustraire les charges alors que tu pars d'un hors charge a également (presque) aucun sens. En tout cas, ca ne peut pas faire 1%.

[supermascotte]

Toute la question est si les gens qui ont acheté du locatif en 2019 pourront ou non faire le gros dos quelque temps, 3 ans minimum, peut être 10. Si leurs remboursements représentent 50% de leurs revenus post-crise supposés médians hors loyers la réponse est sans doute non. Si c'est 20% la réponse est oui. Ce sera moche mais ça vaut toujours mieux qu'avoir un cancer.

C'est évidement très risqué de s'endetter pour prendre 5 appartements sans avoir des réserves (de trésorerie ou/et de revenus) importantes comme un certain nombre le conseillent sur Youtube. L'effet de levier amplifie les mouvements dans les deux sens.
Ceci dit, rien ne dit que les loyers vont baisser de manière significative ou même baisser tout court, en particulier dans les marchés en tension et la plupart du temps ces apprentis bailleurs prennent des assurances loyers impayés.
A force de lire BI.org et nos nouveaux voyants, il est tentant de devenir à son tour un prédicateur Nostradamus. Attention donc de ne pas voir le verre qu'à moitié vide.

Tu es au courant que par défaut, un investissement immobilier constitue un investissement avec effet de levier s'il se fait avec un crédit?

Simple illustration. Tu as 30 k € de fonds propres, tu achètes un bien de 300 k€ en empruntant 270 k€. Laissons de côté le paiement des mensualités, les frais de notaires, etc...

Admettons que tu as de la chance et au bout de 5 ans, tu revends ce bien à 360 k€, soit une plus-value de 20%. Tu rembourses le prêt et tu te retrouves avec 90k€. Donc avec une simple augmentation de l'immobilier de 20% et une mise de départ de 30k€, tu viens de faire un gain de 60k€, soit 200% de ta mise de départ.

A l'inverse pour le même cas, l'immobilier baisse de 20%, tu revends ton bien à 240 k€. Du coups, tu perds 200% de ta mise de départ et en plus tu dois encore 30k€ à la banque.

C'est ce qu'on appelle un effet de levier. Et c'est la raison pour laquelle depuis la crise de 1929, le crédit aux particuliers est très restreint (en 1929, les particuliers empruntaient de l'argent auprès des banques pour investir en bourse... Des génies...) A l'époque on jugeait l'immobilier sûr et de toute façon, ça aurait exclu trop de gens de l'accès à l'a propriété.

Mais là, grâce à nos chers gourous de l'immobilier, des personnes se sont lancés dans des montages immobiliers beaucoup plus risqués. Là ils se sont mis à multiplier les investissements locatifs et à multiplier les effets de levier. On se retrouve ainsi avec des personnes qui ont emprunté auprès des banques de l'argent avec peu de fonds propres et à mettre les biens en locations avec des loyers qui remboursaient les mensualités et une rentabilité parfois très basse. Et ensuite ils ont multiplié ces investissement locatifs en se servant des revenus de leurs précédents emprunts pour obtenir de nouveaux prêts. Ce sont des effets de levier sur des effets de levier.

Si tout va bien, tu deviens riche. Mais si ça se passe mal, alors ça se passe très mal...

Et je pense pas que le coronavirus et ses conséquences avaient été pris en compte dans ces investissements. Une simple baisse des revenus locatifs, voire une impossibilité pendant plusieurs mois de louer ces biens et c'est tout le dispositif qui explose et les gens font faillite.

Bref c'est limite criminel d'avoir laissé ce type de pratiques se répandre, d'ailleurs le HCSF avait imposé aux banques de restreindre les conditions du crédit immobilier justement pour cette raison. Malheureusement trop tard. Je pense qu'un paquet de banque vont se retrouver avec des biens immobiliers à revendre dans les prochains mois.

Bref les gens vivent avec le mythe de l'immobilier valeur refuge peu risquée mais les crises immobilières passées et en particulier la crise des subprime ont prouvé que le marché immobilier peut être explosif. Je vous conseille le visionnage du film "the Big Short" c'est juste ouf.

[Vincent92]

Toute la question est si les gens qui ont acheté du locatif en 2019 pourront ou non faire le gros dos quelque temps, 3 ans minimum, peut être 10. Si leurs remboursements représentent 50% de leurs revenus post-crise supposés médians hors loyers la réponse est sans doute non. Si c'est 20% la réponse est oui. Ce sera moche mais ça vaut toujours mieux qu'avoir un cancer.

C'est évidement très risqué de s'endetter pour prendre 5 appartements sans avoir des réserves (de trésorerie ou/et de revenus) importantes comme un certain nombre le conseillent sur Youtube. L'effet de levier amplifie les mouvements dans les deux sens.
Ceci dit, rien ne dit que les loyers vont baisser de manière significative ou même baisser tout court, en particulier dans les marchés en tension et la plupart du temps ces apprentis bailleurs prennent des assurances loyers impayés.
A force de lire BI.org et nos nouveaux voyants, il est tentant de devenir à son tour un prédicateur Nostradamus. Attention donc de ne pas voir le verre qu'à moitié vide.

Tu es au courant que par défaut, un investissement immobilier constitue un investissement avec effet de levier s'il se fait avec un crédit?

Simple illustration. Tu as 30 k € de fonds propres, tu achètes un bien de 300 k€ en empruntant 270 k€. Laissons de côté le paiement des mensualités, les frais de notaires, etc...

Admettons que tu as de la chance et au bout de 5 ans, tu revends ce bien à 360 k€, soit une plus-value de 20%. Tu rembourses le prêt et tu te retrouves avec 90k€. Donc avec une simple augmentation de l'immobilier de 20% et une mise de départ de 30k€, tu viens de faire un gain de 60k€, soit 200% de ta mise de départ.

A l'inverse pour le même cas, l'immobilier baisse de 20%, tu revends ton bien à 240 k€. Du coups, tu perds 200% de ta mise de départ et en plus tu dois encore 30k€ à la banque.

C'est ce qu'on appelle un effet de levier. Et c'est la raison pour laquelle depuis la crise de 1929, le crédit aux particuliers est très restreint (en 1929, les particuliers empruntaient de l'argent auprès des banques pour investir en bourse... Des génies...)

Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, le fait de vouloir fermer sa position voir des charges imprévues.
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs (peu de chance que tout soit égale par ailleurs à ce moment là mais c'est pour expliciter), ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente. Le reste du temps, c'est virtuel. Or, on se lance rarement dans l'investissement locatif pour 2 ou 5 ans.

[supermascotte]

Toute la question est si les gens qui ont acheté du locatif en 2019 pourront ou non faire le gros dos quelque temps, 3 ans minimum, peut être 10. Si leurs remboursements représentent 50% de leurs revenus post-crise supposés médians hors loyers la réponse est sans doute non. Si c'est 20% la réponse est oui. Ce sera moche mais ça vaut toujours mieux qu'avoir un cancer.

C'est évidement très risqué de s'endetter pour prendre 5 appartements sans avoir des réserves (de trésorerie ou/et de revenus) importantes comme un certain nombre le conseillent sur Youtube. L'effet de levier amplifie les mouvements dans les deux sens.
Ceci dit, rien ne dit que les loyers vont baisser de manière significative ou même baisser tout court, en particulier dans les marchés en tension et la plupart du temps ces apprentis bailleurs prennent des assurances loyers impayés.
A force de lire BI.org et nos nouveaux voyants, il est tentant de devenir à son tour un prédicateur Nostradamus. Attention donc de ne pas voir le verre qu'à moitié vide.

Tu es au courant que par défaut, un investissement immobilier constitue un investissement avec effet de levier s'il se fait avec un crédit?

Simple illustration. Tu as 30 k € de fonds propres, tu achètes un bien de 300 k€ en empruntant 270 k€. Laissons de côté le paiement des mensualités, les frais de notaires, etc...

Admettons que tu as de la chance et au bout de 5 ans, tu revends ce bien à 360 k€, soit une plus-value de 20%. Tu rembourses le prêt et tu te retrouves avec 90k€. Donc avec une simple augmentation de l'immobilier de 20% et une mise de départ de 30k€, tu viens de faire un gain de 60k€, soit 200% de ta mise de départ.

A l'inverse pour le même cas, l'immobilier baisse de 20%, tu revends ton bien à 240 k€. Du coups, tu perds 200% de ta mise de départ et en plus tu dois encore 30k€ à la banque.

C'est ce qu'on appelle un effet de levier. Et c'est la raison pour laquelle depuis la crise de 1929, le crédit aux particuliers est très restreint (en 1929, les particuliers empruntaient de l'argent auprès des banques pour investir en bourse... Des génies...)

Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, voir des charges imprévues.
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs, ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente.

On sait très bien qu'avec une baisse de PIB d'au moins 8%, probablement davantage, les loyers feront partie des victimes. Chômage, difficulté financière, quand on ne peut plus payer le loyer... Et là on parle d'une location classique.

Mais qu'en est-il pour les locations style AIRB&B? Qu'en est-il des logements étudiants pour des étudiants qui n'ont plus cours de l'année?

[Vincent92]

C'est évidement très risqué de s'endetter pour prendre 5 appartements sans avoir des réserves (de trésorerie ou/et de revenus) importantes comme un certain nombre le conseillent sur Youtube. L'effet de levier amplifie les mouvements dans les deux sens.
Ceci dit, rien ne dit que les loyers vont baisser de manière significative ou même baisser tout court, en particulier dans les marchés en tension et la plupart du temps ces apprentis bailleurs prennent des assurances loyers impayés.
A force de lire BI.org et nos nouveaux voyants, il est tentant de devenir à son tour un prédicateur Nostradamus. Attention donc de ne pas voir le verre qu'à moitié vide.

Tu es au courant que par défaut, un investissement immobilier constitue un investissement avec effet de levier s'il se fait avec un crédit?

Simple illustration. Tu as 30 k € de fonds propres, tu achètes un bien de 300 k€ en empruntant 270 k€. Laissons de côté le paiement des mensualités, les frais de notaires, etc...

Admettons que tu as de la chance et au bout de 5 ans, tu revends ce bien à 360 k€, soit une plus-value de 20%. Tu rembourses le prêt et tu te retrouves avec 90k€. Donc avec une simple augmentation de l'immobilier de 20% et une mise de départ de 30k€, tu viens de faire un gain de 60k€, soit 200% de ta mise de départ.

A l'inverse pour le même cas, l'immobilier baisse de 20%, tu revends ton bien à 240 k€. Du coups, tu perds 200% de ta mise de départ et en plus tu dois encore 30k€ à la banque.

C'est ce qu'on appelle un effet de levier. Et c'est la raison pour laquelle depuis la crise de 1929, le crédit aux particuliers est très restreint (en 1929, les particuliers empruntaient de l'argent auprès des banques pour investir en bourse... Des génies...)

Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, voir des charges imprévues.
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs, ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente.

On sait très bien qu'avec une baisse de PIB d'au moins 8%, probablement davantage, les loyers feront partie des victimes. Chômage, difficulté financière, quand on ne peut plus payer le loyer... Et là on parle d'une location classique.

Mais qu'en est-il pour les locations style AIRB&B? Qu'en est-il des logements étudiants pour des étudiants qui n'ont plus cours de l'année?

Il faudrait définir le "on", de quel marché on parle et surtout l'ampleur de votre baisse. Comme dit plus haut, ne pas oublier également que la plupart des bailleurs ont une assurance loyers impayés.
Pour AirBnB, les bailleurs (qui sont une très petite minorité) qui ont choisi ce business modèle comme référence sont effectivement dans la panade.

[Gpzzzz]

C'est le marché global de la RS qu'il faudra regarder. Mais tu as sûrement raison pour les bicoques pas chères en cambrousse. Il n'y avait pas de demande ou presque, il y en aura un peu plus.

Je quote pour la postérité

Tu fais bien. Explosion du marche des RS en Paca et en corse imminent

Le marché des villas dans le golf de st Tropez
Ça compte pour 1 vente mais ça rapporte 10 fois qu'une maison en Normandie
Je sais pas quand vont revenir les acheteurs ? 2021 ?

[Gpzzzz]

Tu es au courant que par défaut, un investissement immobilier constitue un investissement avec effet de levier s'il se fait avec un crédit?

Simple illustration. Tu as 30 k € de fonds propres, tu achètes un bien de 300 k€ en empruntant 270 k€. Laissons de côté le paiement des mensualités, les frais de notaires, etc...

Admettons que tu as de la chance et au bout de 5 ans, tu revends ce bien à 360 k€, soit une plus-value de 20%. Tu rembourses le prêt et tu te retrouves avec 90k€. Donc avec une simple augmentation de l'immobilier de 20% et une mise de départ de 30k€, tu viens de faire un gain de 60k€, soit 200% de ta mise de départ.

A l'inverse pour le même cas, l'immobilier baisse de 20%, tu revends ton bien à 240 k€. Du coups, tu perds 200% de ta mise de départ et en plus tu dois encore 30k€ à la banque.

C'est ce qu'on appelle un effet de levier. Et c'est la raison pour laquelle depuis la crise de 1929, le crédit aux particuliers est très restreint (en 1929, les particuliers empruntaient de l'argent auprès des banques pour investir en bourse... Des génies...)

Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, voir des charges imprévues.
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs, ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente.

On sait très bien qu'avec une baisse de PIB d'au moins 8%, probablement davantage, les loyers feront partie des victimes. Chômage, difficulté financière, quand on ne peut plus payer le loyer... Et là on parle d'une location classique.

Mais qu'en est-il pour les locations style AIRB&B? Qu'en est-il des logements étudiants pour des étudiants qui n'ont plus cours de l'année?

Il faudrait définir le "on", de quel marché on parle et surtout l'ampleur de votre baisse. Comme dit plus haut, ne pas oublier également que la plupart des bailleurs ont une assurance loyers impayés.
Pour AirBnB, les bailleurs (qui sont une très petite minorité) qui ont choisi ce business modèle comme référence sont effectivement dans la panade.

On entends souvent que certains quartiers sont remplis de Airbnb ( Les centraux).. la on est parti pour une saison blanche.. chiffre d affaire = 0 pendant 6mois entre avril et septembre.....et il y a de grande chance que ça continue derrière !
Hâte de voir ce que ça donne !

[Blangar1]

Voila quelques chiffres pour Paris et les achats en vue de locations.
En 2019, il s'est vendu 35.200 appartements dans Paris (source :https://www.dalloz-actualite.fr/flash/m ... qXxYC9PijQ)
Avec 31% d'achats pour mise en location, on arrive à presque 11.000 appartements achetés pour être loués.
Et on peut parier que ce sera pour de la location meublée type Air B&B.
Pour info, consultez un "professionnel" comme M. Bricombert (cherchez Yann-Olivier Bricombert sur le net). Il propose des rendements de folaille... avec de la location meublée courte durée. C'est la winne 2019-2020.
Je disais donc, avec 1 transaction sur 3 qui est le fait d'un winner à l'effet levier de goret, on comprend mieux l'envolée du prix au m2 parisien.
Oui, bien sûr, "c'est le marché".
Néanmoins, on voit bien qu'on s'éloigne des fondamentaux de l'immobilier qui consiste à se loger et pas à concurrencer les hôtels.

Je ne parle que de ce que je connais. La winne parisienne.

Alors, avec un tourisme qui ne va pas bien fort, des voyages durablement plus compliqués, des gestes et des postures durablement distants, je ne vois pas comment tout cela peut tenir.
Bien sûr, je peux me tromper.

Mais qu'on ne vienne pas dire que tout cela est sain, notamment pour les jeunes.

[Blangar1]

Toute la question est si les gens qui ont acheté du locatif en 2019 pourront ou non faire le gros dos quelque temps, 3 ans minimum, peut être 10. Si leurs remboursements représentent 50% de leurs revenus post-crise supposés médians hors loyers la réponse est sans doute non. Si c'est 20% la réponse est oui. Ce sera moche mais ça vaut toujours mieux qu'avoir un cancer.

C'est évidement très risqué de s'endetter pour prendre 5 appartements sans avoir des réserves (de trésorerie ou/et de revenus) importantes comme un certain nombre le conseillent sur Youtube. L'effet de levier amplifie les mouvements dans les deux sens.
Ceci dit, rien ne dit que les loyers vont baisser de manière significative ou même baisser tout court, en particulier dans les marchés en tension et la plupart du temps ces apprentis bailleurs prennent des assurances loyers impayés.
A force de lire BI.org et nos nouveaux voyants, il est tentant de devenir à son tour un prédicateur Nostradamus. Attention donc de ne pas voir le verre qu'à moitié vide.

Tu es au courant que par défaut, un investissement immobilier constitue un investissement avec effet de levier s'il se fait avec un crédit?

Simple illustration. Tu as 30 k € de fonds propres, tu achètes un bien de 300 k€ en empruntant 270 k€. Laissons de côté le paiement des mensualités, les frais de notaires, etc...

Admettons que tu as de la chance et au bout de 5 ans, tu revends ce bien à 360 k€, soit une plus-value de 20%. Tu rembourses le prêt et tu te retrouves avec 90k€. Donc avec une simple augmentation de l'immobilier de 20% et une mise de départ de 30k€, tu viens de faire un gain de 60k€, soit 200% de ta mise de départ.

A l'inverse pour le même cas, l'immobilier baisse de 20%, tu revends ton bien à 240 k€. Du coups, tu perds 200% de ta mise de départ et en plus tu dois encore 30k€ à la banque.

C'est ce qu'on appelle un effet de levier. Et c'est la raison pour laquelle depuis la crise de 1929, le crédit aux particuliers est très restreint (en 1929, les particuliers empruntaient de l'argent auprès des banques pour investir en bourse... Des génies...)

Quand on est bailleur, ce qui met en péril l'investissement n'est pas le prix de vente virtuel mais la baisse ou l’absence de loyer, le fait de vouloir fermer sa position voir des charges imprévues.
L'immobilier peut bien baisser virtuellement de 90%, si tout est égal par ailleurs (peu de chance que tout soit égale par ailleurs à ce moment là mais c'est pour expliciter), ces bailleurs ne seront pas dans la panade.
Le prix est un paramètre important seulement à l'achat et à la vente. Le reste du temps, c'est virtuel. Or, on se lance rarement dans l'investissement locatif pour 2 ou 5 ans.

Sauf ton respect, tu dérailles mon cher.
En effet, le prix d'achat (et ses zakouskis) intervient un peu quand même dans ton échéancier, en tant qu'investisseur. Certes, au second degré, mais lourdement quand même.
Ce n'est seulement que lorsque ton prêt est amorti dans son intégralité que la valeur vénale importe peu...

[Blangar1]

Si je ne dois retenir qu'un seul indicateur, c'est le rendement net sur de la location nue longue durée. Cet indicateur est voisin de zéro, par défaut, sur Paris, dès lors que l'on anticipe plus de plüvalüe.
Aussi, la location se justifie pleinement. Le non-investissement et l'attentisme aussi.
Quand même, les 30 et quelques % d'achats pour location dans Paris en 2019, ça fait bien réfléchir.
Comme disait je ne sais plus lequel : "lorsque le chauffeur de taxi m'explique où investir, il est largement temps d'en sortir"

Je l'ai déjà expliqué plusieurs fois, l'intérêt d'un investissement locatif à Paris repose en grande partie sur la plus-value à la revente qui compense un rendement faible.
En outre, il y a d'autres avantages : locataires solvables, pas de cassos, pas de vacances locatives, taxe foncière faible qui font qu'il y a moins de déperdition entre les rendements brut et net.
Enfin, il s'agit d'un investissement sans risque : c'est donc normal que le rendement soit plus faible qu'un immeuble de rapport à Vesoul.
C'est un investissement patrimonial plutôt que de rendement, pour reprendre le langage des CGP.

Merci Ben92. J 'ai bien compris.
Mais ce que tu décris, ce n'est pas un investissement.
C'est une spéculation. Comme sur le quintal de blé ou l'once d'or.
Il n'y a pas de jugement moral dans mon propos : je veux juste remettre les choses à leur place. Investissement vs spéculation.
En fait, le winner 2019, il fait ce que faisait, avec plus de panache, le marchand de biens dans les années 1990.
Du reste, on trouve maintenant sur le net des gens qui promeuvent ce "nouveau métier" de marchand de biens.
Quant à l'assertion "investissement sans risque", tu vois bien que, lorsque tu mets le bon terme à la place "d'investissement", comment dire... cela relève de l'oxymore !