[Ça baisse] Notaires : une chute des prix de 10 à 15 %..

[Vincent92]

J'essaie quand même une dernière fois en détaillant ce qu'est le taux directeur : Le taux directeur de la Banque centrale européenne et des autres banques centrales est le taux de refinancement minimum. Cet instrument est utilisé lors des opérations hebdomadaires de refinancement par la BCE pour alimenter les banques en liquidités.

Les banques qui veulent se refinancer à court terme peuvent le faire en payant un intérêt sur la somme qu'elles empruntent auprès des banques centrales de leurs pays respectifs. Cet intérêt est calculé d'après le taux en cours à la BCE. Si ce taux d'intérêt est élevé, les banques vont limiter leurs crédits sachant que le refinancement leur sera coûteux, elles auront le comportement inverse si ce taux d'intérêt est faible.

Les banques répercutent ensuite, en principe, ce loyer (en plus de leur marge et de l’ensemble des coûts) sur les intérêts des crédits qu'elles accordent à leurs propres clients. Si tu ne vois pas qu'il serait difficilement concevable d'avoir des taux d'emprunts bancaires à 1% si le taux directeur était à 1% ou +, ce n'est pas grave, j'aurais essayé.

[ProfGrincheux]

C'est moi (et d'autres amis communs également) qui trouve sa copine insupportable, pas lui !

Comme quoi le monde est bien fait.

[supermascotte]

J'essaie quand même une dernière fois en détaillant ce qu'est le taux directeur : Le taux directeur de la Banque centrale européenne et des autres banques centrales est le taux de refinancement minimum. Cet instrument est utilisé lors des opérations hebdomadaires de refinancement par la BCE pour alimenter les banques en liquidités.

Les banques qui veulent se refinancer à court terme peuvent le faire en payant un intérêt sur la somme qu'elles empruntent auprès des banques centrales de leurs pays respectifs. Cet intérêt est calculé d'après le taux en cours à la BCE. Si ce taux d'intérêt est élevé, les banques vont limiter leurs crédits sachant que le refinancement leur sera coûteux, elles auront le comportement inverse si ce taux d'intérêt est faible.

Les banques répercutent ensuite, en principe, ce loyer (en plus de leur marge et de l’ensemble des coûts) sur les intérêts des crédits qu'elles accordent à leurs propres clients. Si tu ne vois pas qu'il serait difficilement concevable d'avoir des taux d'emprunts bancaires à 1% si le taux directeur était à 1% ou +, ce n'est pas grave, j'aurais essayé.

Oui et non. Cette explication est loin de suffire pour comprendre le fonctionnement du système bancaire et le fonctionnement de la création monétaire.

Depuis le temps que j'avais dit que j'expliquerais vite fait le fonctionnement de la création monétaire, je me lance.

Tout d'abord il y a une différence entre la monnaie de la banque centrale et la monnaie des banques commerciales.

Une banque commerciale (exemple : BNP, SOGE, Crédit Agricole) crée de la monnaie à chaque fois qu'elle accorde un crédit. Les crédits font les dépôts Si BNP accorde 100 000 € à une entreprise. Elle crédite 100 000 € sur les comptes de l'entreprise et ensuite elle inscrit dans ses livres la créance qu'elle dispose à l'égard de l'entreprise et les remboursement que cette entreprise doit lui faire. Ca c'est de la création monétaire par la banque commerciale. La monnaie crée par les banques commerciales est de loin la plus importante.

Dit comme ça, on pourrait se dire que la Banque commerciale peut créer de la monnaie à l'infini.

Heureusement non, les autorités monétaires imposent aux banques un certain nombre de réglementations qui permet de limiter la création monétaire. Le premier outil, c'est les ratios prudentiels ou de solvabilité. les banques commerciales doivent détenir un montant minimal (les réserves obligatoires) sur leur compte à la banque centrale, proportionnel au montant des dépôts de leurs clients sur leurs comptes. Et le montant de leurs fonds propres (capital, réserves, etc.) doit être proportionnel aux risques des crédits accordés. La création monétaire par le crédit s’accompagne donc d’un renforcement des besoins de capital pour les banques ;La banque commerciale qui accorde un crédit est obligée de disposer d'un ratio de passifs pour l'ensemble des crédits accordés. Ces passifs sont constitués des fonds propres, des dépôts de leurs client et des obligations dont elle dispose.

Très schématiquement, si une banque dispose d'un milliard de fonds propres et de 4 milliards de dépôts, elle dispose d'un passif de 5 milliards sur la base duquel, elle peut accorder des crédits. Si le ratio de solvabilité est fixé à 10%, alors ça voudra dire qu'elle pourra accorder 50 milliards de crédit.

Attention, si la banque a accordé 50 milliards de crédit mais qu'elle fait des pertes et que ses fonds propres tombent à 800 millions, alors elle tombe sous le seuil de solvabilité, elle fait banqueroute. Donc une banque doit respecter scrupuleusement ses ratios de solvabilité.

En revanche, en cas de besoin, elle peut emprunter de l'argent sur le marché interbancaire voire directement auprès de la Banque centrale. Et c'est là qu'on parle de création de monnaie Banque Centrale. Les banques commerciales peuvent emprunter de l'argent auprès de la BC au taux directeur. Mais attention, cet argent n'est pas illimité et surtout il est emprunté en contrepartie d'obligations (obligations souveraines/institutionnelles voire obligations corporate AAA). Donc la BNP pourra se refinancer auprès de la BCE en mettant ses OAT en "gage".

Dans le cas de cette crise, les banques ont essuyé un certain nombre de pertes. Qui plus est, elles anticipent également une dégradation de la valeur d'un certains nombres de leurs actifs et anticipent également que certaines de leur créances ne soient plus remboursées. Ce qui les obligent à constituer des provisions sur pertes et à revoir leurs fonds propres à la baisse.

En plus, un certain nombre d'entreprises les sollicitent pour des prêts. Ce qui met leur bilan à rude épreuve. Conséquence, les banques sont en moins bonne capacité pour accorder des crédits.

Heureusement les banques centrales interviennent et les refinancent avec la monnaie Banque Centrale. Sauf, que ce refinancement n'est pas sans condition et atteint ses limites. Et on se retrouve dans la situation suivante. Les banques centrales créent plein d'argent, mais cet argent ne parvient que très peu dans l'économie réelle parce que les banques sont obligées de restreindre les crédits pour ne pas se retrouver dans une situation critique. C'est la raison pour laquelle, il peut être difficile pour un entrepreneur d'obtenir un crédit (sauf s'il a un bon profil). D'où les problèmes financiers qui risquent de se poser dans les mois/années à venir. Et c'est la raison pour laquelle il est de plus en plus difficile pour les particuliers d'obtenir un crédit immobilier (sauf avec un très bon profil)

Dans ce contexte, le seul moyen de débloquer la situation, c'est l'intervention des états qui injectent de l'argent dans l'économie à coup de plans de soutiens et de plans de relance que les banques centrales peuvent directement financer avec la monnaie banque centrale.

[Gpzzzz]

Beau résumé supermascotte.. clair, précis..

[optimus maximus]

J'essaie quand même une dernière fois en détaillant ce qu'est le taux directeur : Le taux directeur de la Banque centrale européenne et des autres banques centrales est le taux de refinancement minimum. Cet instrument est utilisé lors des opérations hebdomadaires de refinancement par la BCE pour alimenter les banques en liquidités.

Les banques qui veulent se refinancer à court terme peuvent le faire en payant un intérêt sur la somme qu'elles empruntent auprès des banques centrales de leurs pays respectifs. Cet intérêt est calculé d'après le taux en cours à la BCE. Si ce taux d'intérêt est élevé, les banques vont limiter leurs crédits sachant que le refinancement leur sera coûteux, elles auront le comportement inverse si ce taux d'intérêt est faible.

Les banques répercutent ensuite, en principe, ce loyer (en plus de leur marge et de l’ensemble des coûts) sur les intérêts des crédits qu'elles accordent à leurs propres clients. Si tu ne vois pas qu'il serait difficilement concevable d'avoir des taux d'emprunts bancaires à 1% si le taux directeur était à 1% ou +, ce n'est pas grave, j'aurais essayé.

Oui et non. Cette explication est loin de suffire pour comprendre le fonctionnement du système bancaire et le fonctionnement de la création monétaire.

Depuis le temps que j'avais dit que j'expliquerais vite fait le fonctionnement de la création monétaire, je me lance.

Tout d'abord il y a une différence entre la monnaie de la banque centrale et la monnaie des banques commerciales.

Une banque commerciale (exemple : BNP, SOGE, Crédit Agricole) crée de la monnaie à chaque fois qu'elle accorde un crédit. Les crédits font les dépôts Si BNP accorde 100 000 € à une entreprise. Elle crédite 100 000 € sur les comptes de l'entreprise et ensuite elle inscrit dans ses livres la créance qu'elle dispose à l'égard de l'entreprise et les remboursement que cette entreprise doit lui faire. Ca c'est de la création monétaire par la banque commerciale. La monnaie crée par les banques commerciales est de loin la plus importante.

Dit comme ça, on pourrait se dire que la Banque commerciale peut créer de la monnaie à l'infini.

Heureusement non, les autorités monétaires imposent aux banques un certain nombre de réglementations qui permet de limiter la création monétaire. Le premier outil, c'est les ratios prudentiels ou de solvabilité. les banques commerciales doivent détenir un montant minimal (les réserves obligatoires) sur leur compte à la banque centrale, proportionnel au montant des dépôts de leurs clients sur leurs comptes. Et le montant de leurs fonds propres (capital, réserves, etc.) doit être proportionnel aux risques des crédits accordés. La création monétaire par le crédit s’accompagne donc d’un renforcement des besoins de capital pour les banques ;La banque commerciale qui accorde un crédit est obligée de disposer d'un ratio de passifs pour l'ensemble des crédits accordés. Ces passifs sont constitués des fonds propres, des dépôts de leurs client et des obligations dont elle dispose.

Très schématiquement, si une banque dispose d'un milliard de fonds propres et de 4 milliards de dépôts, elle dispose d'un passif de 5 milliards sur la base duquel, elle peut accorder des crédits. Si le ratio de solvabilité est fixé à 10%, alors ça voudra dire qu'elle pourra accorder 50 milliards de crédit.

Attention, si la banque a accordé 50 milliards de crédit mais qu'elle fait des pertes et que ses fonds propres tombent à 800 millions, alors elle tombe sous le seuil de solvabilité, elle fait banqueroute. Donc une banque doit respecter scrupuleusement ses ratios de solvabilité.

En revanche, en cas de besoin, elle peut emprunter de l'argent sur le marché interbancaire voire directement auprès de la Banque centrale. Et c'est là qu'on parle de création de monnaie Banque Centrale. Les banques commerciales peuvent emprunter de l'argent auprès de la BC au taux directeur. Mais attention, cet argent n'est pas illimité et surtout il est emprunté en contrepartie d'obligations (obligations souveraines/institutionnelles voire obligations corporate AAA). Donc la BNP pourra se refinancer auprès de la BCE en mettant ses OAT en "gage".

Dans le cas de cette crise, les banques ont essuyé un certain nombre de pertes. Qui plus est, elles anticipent également une dégradation de la valeur d'un certains nombres de leurs actifs et anticipent également que certaines de leur créances ne soient plus remboursées. Ce qui les obligent à constituer des provisions sur pertes et à revoir leurs fonds propres à la baisse.

En plus, un certain nombre d'entreprises les sollicitent pour des prêts. Ce qui met leur bilan à rude épreuve. Conséquence, les banques sont en moins bonne capacité pour accorder des crédits.

Heureusement les banques centrales interviennent et les refinancent avec la monnaie Banque Centrale. Sauf, que ce refinancement n'est pas sans condition et atteint ses limites. Et on se retrouve dans la situation suivante. Les banques centrales créent plein d'argent, mais cet argent ne parvient que très peu dans l'économie réelle parce que les banques sont obligées de restreindre les crédits pour ne pas se retrouver dans une situation critique. C'est la raison pour laquelle, il peut être difficile pour un entrepreneur d'obtenir un crédit (sauf s'il a un bon profil). D'où les problèmes financiers qui risquent de se poser dans les mois/années à venir. Et c'est la raison pour laquelle il est de plus en plus difficile pour les particuliers d'obtenir un crédit immobilier (sauf avec un très bon profil)

Dans ce contexte, le seul moyen de débloquer la situation, c'est l'intervention des états qui injectent de l'argent dans l'économie à coup de plans de soutiens et de plans de relance que les banques centrales peuvent directement financer avec la monnaie banque centrale.

Les banques centrales peuvent se mettre à racheter des actifs aux banques commerciales. D'abord des actifs sûrs et liquides puis des actifs de moins en moins sûrs mais toujours liquides et à la fin de l'immobilier
C'est l'équivalent d'une structure de défaisance mais en dernier recours c'est ce qui arrive.

[goinfrimmo]

Pour fixer leurs taux pour un achat immobilier, les banques suivent souvent le mouvement général des taux à long terme des marchés financiers. En effet, cela va déterminer à combien elles vont pouvoir emprunter cet argent avant de vous le prêter.

Même s’ils ne sont pas directement liés, les taux immobiliers suivent donc les mêmes tendances d’évolution que le taux de l’OAT 10 ans de la France. Cela tombe bien car ce dernier est en baisse progressive depuis plusieurs semaines. Il n’est plus remonté en territoire positif depuis le 11 juin 2020. Par exemple, ce 4 août 2020, il est à -0.21 %.

https://www.immobilier-danger.com/Taux- ... -1096.html

Le graphique de la corrélation entre OAT et taux immo se trouve ici: https://www.pretto.fr/taux-immobilier/e ... mobiliers/ (je ne peux pas le coller ici).

[supermascotte]

J'essaie quand même une dernière fois en détaillant ce qu'est le taux directeur : Le taux directeur de la Banque centrale européenne et des autres banques centrales est le taux de refinancement minimum. Cet instrument est utilisé lors des opérations hebdomadaires de refinancement par la BCE pour alimenter les banques en liquidités.

Les banques qui veulent se refinancer à court terme peuvent le faire en payant un intérêt sur la somme qu'elles empruntent auprès des banques centrales de leurs pays respectifs. Cet intérêt est calculé d'après le taux en cours à la BCE. Si ce taux d'intérêt est élevé, les banques vont limiter leurs crédits sachant que le refinancement leur sera coûteux, elles auront le comportement inverse si ce taux d'intérêt est faible.

Les banques répercutent ensuite, en principe, ce loyer (en plus de leur marge et de l’ensemble des coûts) sur les intérêts des crédits qu'elles accordent à leurs propres clients. Si tu ne vois pas qu'il serait difficilement concevable d'avoir des taux d'emprunts bancaires à 1% si le taux directeur était à 1% ou +, ce n'est pas grave, j'aurais essayé.

Oui et non. Cette explication est loin de suffire pour comprendre le fonctionnement du système bancaire et le fonctionnement de la création monétaire.

Depuis le temps que j'avais dit que j'expliquerais vite fait le fonctionnement de la création monétaire, je me lance.

Tout d'abord il y a une différence entre la monnaie de la banque centrale et la monnaie des banques commerciales.

Une banque commerciale (exemple : BNP, SOGE, Crédit Agricole) crée de la monnaie à chaque fois qu'elle accorde un crédit. Les crédits font les dépôts Si BNP accorde 100 000 € à une entreprise. Elle crédite 100 000 € sur les comptes de l'entreprise et ensuite elle inscrit dans ses livres la créance qu'elle dispose à l'égard de l'entreprise et les remboursement que cette entreprise doit lui faire. Ca c'est de la création monétaire par la banque commerciale. La monnaie crée par les banques commerciales est de loin la plus importante.

Dit comme ça, on pourrait se dire que la Banque commerciale peut créer de la monnaie à l'infini.

Heureusement non, les autorités monétaires imposent aux banques un certain nombre de réglementations qui permet de limiter la création monétaire. Le premier outil, c'est les ratios prudentiels ou de solvabilité. les banques commerciales doivent détenir un montant minimal (les réserves obligatoires) sur leur compte à la banque centrale, proportionnel au montant des dépôts de leurs clients sur leurs comptes. Et le montant de leurs fonds propres (capital, réserves, etc.) doit être proportionnel aux risques des crédits accordés. La création monétaire par le crédit s’accompagne donc d’un renforcement des besoins de capital pour les banques ;La banque commerciale qui accorde un crédit est obligée de disposer d'un ratio de passifs pour l'ensemble des crédits accordés. Ces passifs sont constitués des fonds propres, des dépôts de leurs client et des obligations dont elle dispose.

Très schématiquement, si une banque dispose d'un milliard de fonds propres et de 4 milliards de dépôts, elle dispose d'un passif de 5 milliards sur la base duquel, elle peut accorder des crédits. Si le ratio de solvabilité est fixé à 10%, alors ça voudra dire qu'elle pourra accorder 50 milliards de crédit.

Attention, si la banque a accordé 50 milliards de crédit mais qu'elle fait des pertes et que ses fonds propres tombent à 800 millions, alors elle tombe sous le seuil de solvabilité, elle fait banqueroute. Donc une banque doit respecter scrupuleusement ses ratios de solvabilité.

En revanche, en cas de besoin, elle peut emprunter de l'argent sur le marché interbancaire voire directement auprès de la Banque centrale. Et c'est là qu'on parle de création de monnaie Banque Centrale. Les banques commerciales peuvent emprunter de l'argent auprès de la BC au taux directeur. Mais attention, cet argent n'est pas illimité et surtout il est emprunté en contrepartie d'obligations (obligations souveraines/institutionnelles voire obligations corporate AAA). Donc la BNP pourra se refinancer auprès de la BCE en mettant ses OAT en "gage".

Dans le cas de cette crise, les banques ont essuyé un certain nombre de pertes. Qui plus est, elles anticipent également une dégradation de la valeur d'un certains nombres de leurs actifs et anticipent également que certaines de leur créances ne soient plus remboursées. Ce qui les obligent à constituer des provisions sur pertes et à revoir leurs fonds propres à la baisse.

En plus, un certain nombre d'entreprises les sollicitent pour des prêts. Ce qui met leur bilan à rude épreuve. Conséquence, les banques sont en moins bonne capacité pour accorder des crédits.

Heureusement les banques centrales interviennent et les refinancent avec la monnaie Banque Centrale. Sauf, que ce refinancement n'est pas sans condition et atteint ses limites. Et on se retrouve dans la situation suivante. Les banques centrales créent plein d'argent, mais cet argent ne parvient que très peu dans l'économie réelle parce que les banques sont obligées de restreindre les crédits pour ne pas se retrouver dans une situation critique. C'est la raison pour laquelle, il peut être difficile pour un entrepreneur d'obtenir un crédit (sauf s'il a un bon profil). D'où les problèmes financiers qui risquent de se poser dans les mois/années à venir. Et c'est la raison pour laquelle il est de plus en plus difficile pour les particuliers d'obtenir un crédit immobilier (sauf avec un très bon profil)

Dans ce contexte, le seul moyen de débloquer la situation, c'est l'intervention des états qui injectent de l'argent dans l'économie à coup de plans de soutiens et de plans de relance que les banques centrales peuvent directement financer avec la monnaie banque centrale.

Les banques centrales peuvent se mettre à racheter des actifs aux banques commerciales. D'abord des actifs sûrs et liquides puis des actifs de moins en moins sûrs mais toujours liquides et à la fin de l'immobilier
C'est l'équivalent d'une structure de défaisance mais en dernier recours c'est ce qui arrive.

C'est ce qui se passe actuellement. Les BC ne peuvent pas acheter sur le marché primaire elles ne peuvent acheter que des obligations sur le marché secondaire. Donc les banques commerciales achètent des obligations souveraines et autres sur le marché primaire et les revendent parfois quasi immédiatement aux BC. C'est un tour de passe-passe qui permet aux BC de financer directement les états sans pour autant dire qu'il s'agit d'une planche à billet (alors qu'en réalité c'est le cas).

Mais pour les banques commerciales, ça ne changent pas grand chose si ce n'est éventuellement de se débarrasser d'obligations qui ont perdu en qualité de notation. Elles peuvent revendre de l'obligation italienne comme si c'était du AAA. Tout ça permet d'éviter d'avoir un spread trop important entre le taux de refinancement de l'Italie et de l'Allemagne par exemple. Donc l'Italie peut continuer de s'endetter à un taux très intéressant.

[Cagou780]

"Immobilier : Paris enregistre une baisse inédite des prix"
https://www.leparisien.fr/immobilier/im ... 367312.php

Le spécialiste de la data immobilière Price Hubble note une baisse de 0,4% des prix affichés sur les annonces de ventes dans la capitale sur les sept premiers mois de l’année.

Ah bah oui quand on ne prend pas les chiffres sur un an c'est tout de suite moins glamour...
Et les professionnels et les banques qui vont acheter sur un marché en baisse alors que la crise n'a pas commencé et que le covid est toujours là : mais oui bien sûr.

[cashisking]

Baisse de 0,4% des prix affichés, l'appart à 1000000 est maintenant affiché 996000.
C'est le kraaach.

[Cagou780]

0.4 c'est sur le prix de présentation. Et sur les 7 derniers mois. Dommage de ne pas avoir juste ceux de juillet. Parce que Janvier Février il n'y avait pas trop de conséquences du covid sur les prix...

Le patron d'une agence Orpi, dans le XVIIe arrondissement, voit lui déjà les prix baisser depuis plusieurs semaines. « Aujourd'hui, quand on met un bien à un prix qu'on aurait mis avant le confinement, il n'y a plus aucun appel, confie-t-il. Il faut obligatoirement baisser les prix pour en avoir. » Des biens qui, avant la crise, se vendaient en une semaine peinent désormais à trouver preneur. Ce qui laisse dire au professionnel que ce recul de -0,4 % augure une baisse plus lourde, « de 8-9 % avant une augmentation progressive ».

Laurent Vimont, le patron de Century 21, réfute, lui, toute idée de baisse des prix dans la capitale. « Cela fait trois mois qu'on bat tous les records », argue-t-il, contacté par téléphone. Début juillet, son réseau pronostiquait « un marché porteur et une hausse des prix contenue ». «
On a une surabondance de gens qui veulent acheter des logements à Paris, un bien a vingt acheteurs quand ce n'est plus, explique Laurent Vimont. Et c'est toujours la règle de l'offre et la demande qui décide du prix. » L'étude de Price Hubble? « Le prix affiché ne veut rien dire, relève-t-il. La seule étude qui vaille, c'est celle basée sur le prix de vente. »

Vimont "le prix affiché ne veut rien dire" C'est vrai qu'à Paris où les prix ne baissent jamais on négocie... à la hausse.

3 mois de records battus et une... hausse contenue des prix... ????
"Les professionnels de l'immobilier mentent-ils en disant que le marché résiste ?"
https://www.capital.fr/immobilier/les-p ... te-1377588

quand les représentants de la transaction, grands réseaux de franchise ou coopératifs sentent l’activité augmenter comme les prix d’ailleurs, les spécialistes du crédit enregistrent de fortes baisses . C’est embêtant à plus d’un titre : d’abord dans l’absolu, au moment de savoir comment se porte le patient, il est fâcheux que certains observateurs l’estiment en pleine forme quand d’autres le considèrent malade.

[Qqun_de_Passage]

Et quant à la morosité actuelle du marché de l'emploi, ils se disent qu'ils ont le sacro-saint CDI, et qu'au pire s'ils tombent au chômage, bah au moins ils auront coché la case achat immo (ce qu'ils ne pourront pas faire s'ils tombent au chômage). De toute façon à partir du moment où ils sont au chomdu ou pas, ils devront quand même sortir 1000 ou 1200 balles par mois pour se loger que ce soit par location ou par achat. Donc quitte a sortir plus de 1000 balles autant que ce soit pour de l'achat. Et paradoxalement l achat immo leur donne cette sensation de protection dans ce monde plus que jamais incertain.
Et si vraiment ils sont dans la mouise ils revendront au pire.
Voilà en somme le raisonnement de beaucoup de personnes qui achètent actuellement sur le marché, en IDF notamment. Je ne dis pas que je souscris mais je comprends....

Oui tu as bien cerné la "psychologie de de l'achat immobilier", et le côté sécurisant qu'il apporte.
Paradoxalement, ce sont souvent ceux avec des situations pro pas terribles ou incertaines qui sont le plus pressés d'acheter. Mais ça se comprend avec la psychologie.
Une de mes connaissances veut "absolument acheter avant d'être au chômage". Mais il bosse dans une grosse boite, si jamais il était dans la charrette ça serait avec 1xx k€ d'indemnités...

En poste ou au chômage il faut biens se loger, et si on envisage d’acheter (cad capitaliser chaque mois) au lieu de payer un loyer, acheter avant de tomber éventuellement au chômage ça se comprend.

Juste deux bémols :
1) soit on Injecte 30% à 50% d’equity dans l’opération, soit le décaissement mensuel (TF et entretien inclus) sera plus lourd que le loyer —> faudra pouvoir assumer avec un reste à vivre dégradé, ou bien bouffer son indemnité de départ.
2) d’un seul coup, on devient moins mobile pour le prochain job. A relativiser si on est dans une zone prospère (et donc tendue) et/ou si on a un conjoint qui lui conserve son poste sur place.

Quant aux prix élevés... attention à l’effet d’optique. On avait cela en 2008, en 2010, en 2014, en 2016...et on voit le résultat. Toujours est-il que celui qui attend paie un loyer (env. 3% du prix en zone tendue, mais ça peut aller jusqu’à 8% dans les endroits moins attractifs ) tandis que celui qui achète économise ces 3% mais paie 1 à 1,5% à sa banque.
Soit un différentiel de 2% environ à l’avantage de l’acheteur, pour le moment épargné par la fiscalité (pas sûr que ça tienne toujours, cf. les propositions délirantes de Terra Nova sur les loyers fictifs).

[Ben92]

Laurent Vimont, le patron de Century 21, réfute, lui, toute idée de baisse des prix dans la capitale. « Cela fait trois mois qu'on bat tous les records », argue-t-il, contacté par téléphone. Début juillet, son réseau pronostiquait « un marché porteur et une hausse des prix contenue ». «
On a une surabondance de gens qui veulent acheter des logements à Paris, un bien a vingt acheteurs quand ce n'est plus, explique Laurent Vimont. Et c'est toujours la règle de l'offre et la demande qui décide du prix. » L'étude de Price Hubble? « Le prix affiché ne veut rien dire, relève-t-il. La seule étude qui vaille, c'est celle basée sur le prix de vente. »

Je crois que vous ne vous rendez pas compte.
Une connaissance a voulu essayer de vendre son appartement 2P à Paris lui-même sans passer une agence. Il avait fixé un prix qu'il jugeait "élevé" pour éviter d'être inondé d'appels. Dès le premier soir, messagerie du téléphone saturée ! Ca l'a tellement dégouté qu'il a retiré l'annonce et a renoncé à vendre. Il s'est dit, à juste titre, que ce serait trop l'horreur pour racheter un autre appartement avec une telle concurrence.
En tout cas, cette situation peut pousser les acteurs à mettre des prix très élevés pour ne pas être assailli d'appels.

[sanglier78]

Soit un différentiel de 2% environ à l’avantage de l’acheteur, pour le moment épargné par la fiscalité (pas sûr que ça tienne toujours, cf. les propositions délirantes de Terra Nova sur les loyers fictifs).

Croyez vous que saint "Micron" et "Castagnette" seraient capable de ressortir cette débilité ...

[Vincent92]

Soit un différentiel de 2% environ à l’avantage de l’acheteur, pour le moment épargné par la fiscalité (pas sûr que ça tienne toujours, cf. les propositions délirantes de Terra Nova sur les loyers fictifs).

Croyez vous que saint "Micron" et "Castagnette" seraient capable de ressortir cette débilité ...

Surtout que c'est un truc de bisounours de présenter les choses ainsi. On paie 9% de frais de transaction au départ (et encore plus si on compte prendre une agence immobilière pour revendre) et beaucoup de propriétaires revendent rapidement dans ces zones. Quelqu'un qui "économise" 2%/an (c'est moins si on compte tout en zone très tendue à mon avis. C'est à dire intérêt d'emprunt/mobilisation du capital + TF + charges + travaux etc...) et qui paie 9% au départ, s'il reste 7 ans dans son logement, la pertinence de son opération dépendra essentiellement du prix de vente.

[Cagou780]

Laurent Vimont, le patron de Century 21, réfute, lui, toute idée de baisse des prix dans la capitale. « Cela fait trois mois qu'on bat tous les records », argue-t-il, contacté par téléphone. Début juillet, son réseau pronostiquait « un marché porteur et une hausse des prix contenue ». «
On a une surabondance de gens qui veulent acheter des logements à Paris, un bien a vingt acheteurs quand ce n'est plus, explique Laurent Vimont. Et c'est toujours la règle de l'offre et la demande qui décide du prix. » L'étude de Price Hubble? « Le prix affiché ne veut rien dire, relève-t-il. La seule étude qui vaille, c'est celle basée sur le prix de vente. »

Je crois que vous ne vous rendez pas compte.
Une connaissance a voulu essayer de vendre son appartement 2P à Paris lui-même sans passer une agence. Il avait fixé un prix qu'il jugeait "élevé" pour éviter d'être inondé d'appels. Dès le premier soir, messagerie du téléphone saturée ! Ca l'a tellement dégouté qu'il a retiré l'annonce et a renoncé à vendre. Il s'est dit, à juste titre, que ce serait trop l'horreur pour racheter un autre appartement avec une telle concurrence.
En tout cas, cette situation peut pousser les acteurs à mettre des prix très élevés pour ne pas être assailli d'appels.

Et c'est pour ça que les prix de présentation baisse...
Mais quelle belle histoire on dirait du vimont : 3 mois de records battus et une hausse "contenue".

[sanglier78]

Soit un différentiel de 2% environ à l’avantage de l’acheteur, pour le moment épargné par la fiscalité (pas sûr que ça tienne toujours, cf. les propositions délirantes de Terra Nova sur les loyers fictifs).

Croyez vous que saint "Micron" et "Castagnette" seraient capable de ressortir cette débilité ...

Surtout que c'est un truc de bisounours de présenter les choses ainsi. On paie 9% de frais de transaction au départ (et encore plus si on compte prendre une agence immobilière pour revendre) et beaucoup de propriétaires revendent rapidement dans ces zones. Quelqu'un qui "économise" 2%/an (c'est moins si on compte tout en zone très tendue à mon avis. C'est à dire intérêt d'emprunt/mobilisation du capital + TF + charges + travaux etc...) et qui paie 9% au départ, s'il reste 7 ans dans son logement, la pertinence de son opération dépendra essentiellement du prix de vente.

On est bien d'accord que pour savoir le loyer fictif d'un logement, bon courage, car excepté le cas où le logement est payé cash, qu'il n'y a aucun travaux à faire sur les 20 prochaine années, on arrive sur le même genre de débilité que la référence de la taxe d'habitation qui ne correspondait à rien (et qui relevait d'une même logique d'un loyer fictif)

[Romario]

Laurent Vimont, le patron de Century 21, réfute, lui, toute idée de baisse des prix dans la capitale. « Cela fait trois mois qu'on bat tous les records », argue-t-il, contacté par téléphone. Début juillet, son réseau pronostiquait « un marché porteur et une hausse des prix contenue ». «
On a une surabondance de gens qui veulent acheter des logements à Paris, un bien a vingt acheteurs quand ce n'est plus, explique Laurent Vimont. Et c'est toujours la règle de l'offre et la demande qui décide du prix. » L'étude de Price Hubble? « Le prix affiché ne veut rien dire, relève-t-il. La seule étude qui vaille, c'est celle basée sur le prix de vente. »

Je crois que vous ne vous rendez pas compte.
Une connaissance a voulu essayer de vendre son appartement 2P à Paris lui-même sans passer une agence. Il avait fixé un prix qu'il jugeait "élevé" pour éviter d'être inondé d'appels. Dès le premier soir, messagerie du téléphone saturée ! Ca l'a tellement dégouté qu'il a retiré l'annonce et a renoncé à vendre. Il s'est dit, à juste titre, que ce serait trop l'horreur pour racheter un autre appartement avec une telle concurrence.
En tout cas, cette situation peut pousser les acteurs à mettre des prix très élevés pour ne pas être assailli d'appels.

Dans le lot il y avait surement des AI qui essayaient de récupérer le mandat?

[Ben92]

Et c'est pour ça que les prix de présentation baisse...
Mais quelle belle histoire on dirait du vimont : 3 mois de records battus et une hausse "contenue".

Non, mais c'est pour ça que comme le dit Vimont les prix de présentation ne veulent pas dire grand chose. J'ai rajouté ce petit souvenir (c'était en 2019 mais peu importe) pour montrer qu'on peut être tenté de mettre des prix hyper élevés tout bêtement pour filtrer un nombre d'appels qui serait ingérable. Avec un prix de présentation élevé il ne reste que les acheteurs les plus sérieux, qui s'intéressent réellement au bien et non ceux juste alléchés par le prix de présentation. (Ils savent que ça se vendra au prix du marché de toute façon)
.

[crispus]

En tout cas, cette situation peut pousser les acteurs à mettre des prix très élevés pour ne pas être assailli d'appels.

Dans le lot il y avait surement des AI qui essayaient de récupérer le mandat?

Sans compter les diagnostiqueurs.

[Ben92]

Dans le lot il y avait surement des AI qui essayaient de récupérer le mandat?

C'est ce que je lui avais demandé : oui mais aussi beaucoup de particuliers candidats acheteurs.

[Vincent92]

Dans le lot il y avait surement des AI qui essayaient de récupérer le mandat?

C'est ce que je lui avais demandé : oui mais aussi beaucoup de particuliers candidats acheteurs.

Ton cercle d'amis est impressionnant (tu en as un pour chaque cas particulier) et tout en trouvant le temps d'aller draguer des femmes sur tinder régulièrement

[jobserve75]

Laurent Vimont, le patron de Century 21, réfute, lui, toute idée de baisse des prix dans la capitale. « Cela fait trois mois qu'on bat tous les records », argue-t-il, contacté par téléphone. Début juillet, son réseau pronostiquait « un marché porteur et une hausse des prix contenue ». «
On a une surabondance de gens qui veulent acheter des logements à Paris, un bien a vingt acheteurs quand ce n'est plus, explique Laurent Vimont. Et c'est toujours la règle de l'offre et la demande qui décide du prix. » L'étude de Price Hubble? « Le prix affiché ne veut rien dire, relève-t-il. La seule étude qui vaille, c'est celle basée sur le prix de vente. »

Je crois que vous ne vous rendez pas compte.
Une connaissance a voulu essayer de vendre son appartement 2P à Paris lui-même sans passer une agence. Il avait fixé un prix qu'il jugeait "élevé" pour éviter d'être inondé d'appels. Dès le premier soir, messagerie du téléphone saturée ! Ca l'a tellement dégouté qu'il a retiré l'annonce et a renoncé à vendre. Il s'est dit, à juste titre, que ce serait trop l'horreur pour racheter un autre appartement avec une telle concurrence.
En tout cas, cette situation peut pousser les acteurs à mettre des prix très élevés pour ne pas être assailli d'appels.

Tout dépend ce que l’on vend et ce qu’on rachète.
Pour une petite surface dans un marché dynamique, on peut acheter avant de vendre mais à éviter pour l’inverse.

Il y a presque 2 ans, j’ai vendu une très grande surface pour racheter moins grand. Je pensais faire correspondre les 2 opérations mais manque de chance, j’ai racheté auprès d’une personne très âgée qui allait en Ephad mais qui avait été mise sous tutelle. J’ai dû attendre plus d’un an pour obtenir l’autorisation du juge des tutelles qui a autorisé la vente. Nous étions dans un marché haussier, j’ai donc maintenu mon offre jusqu’au bout mais ça a été un peu galère avec une étape par de la location et 2 déménagements.

Tomber sur ce genre de tuile qu’on ne sait pas, c’est vraiment galère...i

[cashisking]

Soit un différentiel de 2% environ à l’avantage de l’acheteur, pour le moment épargné par la fiscalité (pas sûr que ça tienne toujours, cf. les propositions délirantes de Terra Nova sur les loyers fictifs).

Croyez vous que saint "Micron" et "Castagnette" seraient capable de ressortir cette débilité ...

Ils sont capables de tout.

[Ben92]

Ton cercle d'amis est impressionnant (tu en as un pour chaque cas particulier) et tout en trouvant le temps d'aller draguer des femmes sur tinder régulièrement

Pas tant que ça, lui d'ailleurs c'est juste une connaissance (ami d'ami). Mais c'est l'âge qui veut ça, à ~35 ans on fait souvent des achats-reventes. A chaque soirée avec les potes, ça parle immobilier ! Même une fois on s'est dit ce soir on parle pas immobilier parce que c'est chiant en soirée mais on n'a pas réussi.

[Vincent92]

Et c'est pour ça que les prix de présentation baisse...
Mais quelle belle histoire on dirait du vimont : 3 mois de records battus et une hausse "contenue".

Non, mais c'est pour ça que comme le dit Vimont les prix de présentation ne veulent pas dire grand chose. J'ai rajouté ce petit souvenir (c'était en 2019 mais peu importe) pour montrer qu'on peut être tenté de mettre des prix hyper élevés tout bêtement pour filtrer un nombre d'appels qui serait ingérable. Avec un prix de présentation élevé il ne reste que les acheteurs les plus sérieux, qui s'intéressent réellement au bien et non ceux juste alléchés par le prix de présentation. (Ils savent que ça se vendra au prix du marché de toute façon)
.

Tu devrais faire ca pour vendre ton appartement. Mettre 15% au dessus du marché et compter le nombre de proposition d'achat
En tout cas, cela ne fonctionne pas à Becon les bruyères. Tous ceux qui ont mis un prix déconnecté en même temps que moi essaient toujours de vendre. Parfois même avec un prix légèrement corrigé mais toujours déconnecté.
En même temps, ce n'est pas Paris. La ville lumière, l'élite, la ville qui devrait être interdit à ceux qui gagnent moins de 10k€, tout ca tout ca.

[jobserve75]

Soit un différentiel de 2% environ à l’avantage de l’acheteur, pour le moment épargné par la fiscalité (pas sûr que ça tienne toujours, cf. les propositions délirantes de Terra Nova sur les loyers fictifs).

Croyez vous que saint "Micron" et "Castagnette" seraient capable de ressortir cette débilité ...

Surtout que c'est un truc de bisounours de présenter les choses ainsi. On paie 9% de frais de transaction au départ (et encore plus si on compte prendre une agence immobilière pour revendre) et beaucoup de propriétaires revendent rapidement dans ces zones. Quelqu'un qui "économise" 2%/an (c'est moins si on compte tout en zone très tendue à mon avis. C'est à dire intérêt d'emprunt/mobilisation du capital + TF + charges + travaux etc...) et qui paie 9% au départ, s'il reste 7 ans dans son logement, la pertinence de son opération dépendra essentiellement du prix de vente.

C’est plus 7,1% de DDM
Je suis d’accord sur le fait que cela ne sert à rien d’acheter pour une courte période.
L’intérêt serait d’avoir un logement qui correspond à ses choix.
Mais en payant cash, les DDM et les divers frais sont amortis sur 3-4 ans environ, indépendamment de l’évolution du marché.

[Vincent92]

Soit un différentiel de 2% environ à l’avantage de l’acheteur, pour le moment épargné par la fiscalité (pas sûr que ça tienne toujours, cf. les propositions délirantes de Terra Nova sur les loyers fictifs).

Croyez vous que saint "Micron" et "Castagnette" seraient capable de ressortir cette débilité ...

Surtout que c'est un truc de bisounours de présenter les choses ainsi. On paie 9% de frais de transaction au départ (et encore plus si on compte prendre une agence immobilière pour revendre) et beaucoup de propriétaires revendent rapidement dans ces zones. Quelqu'un qui "économise" 2%/an (c'est moins si on compte tout en zone très tendue à mon avis. C'est à dire intérêt d'emprunt/mobilisation du capital + TF + charges + travaux etc...) et qui paie 9% au départ, s'il reste 7 ans dans son logement, la pertinence de son opération dépendra essentiellement du prix de vente.

C’est plus 7,1% de DDM
Je suis d’accord sur le fait que cela ne sert à rien d’acheter pour une courte période.
L’intérêt serait d’avoir un logement qui correspond à ses choix.
Mais en payant cash, les DDM et les divers frais sont amortis sur 3-4 ans environ, indépendamment de l’évolution du marché.

Il n'y a pas que les frais de notaire à prendre en compte et c'est très rare d'acheter 100% cash (cela rajoute déjà la caution bancaire à minima). Par ailleurs, pour tous ceux qui passent par une agence lors de leur vente, c'est également de nouveaux frais.

[jobserve75]

Croyez vous que saint "Micron" et "Castagnette" seraient capable de ressortir cette débilité ...

Surtout que c'est un truc de bisounours de présenter les choses ainsi. On paie 9% de frais de transaction au départ (et encore plus si on compte prendre une agence immobilière pour revendre) et beaucoup de propriétaires revendent rapidement dans ces zones. Quelqu'un qui "économise" 2%/an (c'est moins si on compte tout en zone très tendue à mon avis. C'est à dire intérêt d'emprunt/mobilisation du capital + TF + charges + travaux etc...) et qui paie 9% au départ, s'il reste 7 ans dans son logement, la pertinence de son opération dépendra essentiellement du prix de vente.

C’est plus 7,1% de DDM
Je suis d’accord sur le fait que cela ne sert à rien d’acheter pour une courte période.
L’intérêt serait d’avoir un logement qui correspond à ses choix.
Mais en payant cash, les DDM et les divers frais sont amortis sur 3-4 ans environ, indépendamment de l’évolution du marché.

Il n'y a pas que les frais de notaire à prendre en compte et c'est très rare d'acheter 100% cash (cela rajoute déjà la caution bancaire à minima). Par ailleurs, pour tous ceux qui passent par une agence lors de leur vente, c'est également de nouveaux frais.

Entièrement d’accord.

C’est aussi la raison pour laquelle il ne faut pas hésiter à chercher sur PaP, leboncoin, ou des agences low-cost pour éviter ces frais.
Si on a le choix, il faut s’en passer.
De même, pour vendre, cela vaut aussi la peine d’organiser soit-même les visites pour économiser ces frais. Sauf si l’appartement s’adresse à une clientèle sélective.
4 à 6% de frais d’agence est énorme. Les économiser permet de se les répartir entre le vendeur et l’acheteur.

[ParisIDF92]

3 mois de records battus et une... hausse contenue des prix... ????
"Les professionnels de l'immobilier mentent-ils en disant que le marché résiste ?"
https://www.capital.fr/immobilier/les-p ... te-1377588

quand les représentants de la transaction, grands réseaux de franchise ou coopératifs sentent l’activité augmenter comme les prix d’ailleurs, les spécialistes du crédit enregistrent de fortes baisses . C’est embêtant à plus d’un titre : d’abord dans l’absolu, au moment de savoir comment se porte le patient, il est fâcheux que certains observateurs l’estiment en pleine forme quand d’autres le considèrent malade.

Je ne vois pas la surprise.

Le nombre de agences immobilières à Paris/IdF est effrayante. Parfois l'une après l'autre.

Century21 franchise à n'importe qui qui fait de l'argent sur un marché en plein essor. Dans un marché en déclin (moins de ventes = moins de commissions), il y aura des fermetures massives d'agences immobilières.

[Vincent92]

3 mois de records battus et une... hausse contenue des prix... ????
"Les professionnels de l'immobilier mentent-ils en disant que le marché résiste ?"
https://www.capital.fr/immobilier/les-p ... te-1377588

quand les représentants de la transaction, grands réseaux de franchise ou coopératifs sentent l’activité augmenter comme les prix d’ailleurs, les spécialistes du crédit enregistrent de fortes baisses . C’est embêtant à plus d’un titre : d’abord dans l’absolu, au moment de savoir comment se porte le patient, il est fâcheux que certains observateurs l’estiment en pleine forme quand d’autres le considèrent malade.

Je ne vois pas la surprise.

Le nombre de agences immobilières à Paris/IdF est effrayante. Parfois l'une après l'autre.

Century21 franchise à n'importe qui qui fait de l'argent sur un marché en plein essor. Dans un marché en déclin (moins de ventes = moins de commissions), il y aura des fermetures massives d'agences immobilières.

A mon avis, ca a été quand même très "booming" entre mi Mai et fin Juillet dans certains marchés en IDF.
Il faut dire que la saison s'y prêtait (saison haute + blocage du marché depuis plusieurs mois + covid qui a poussé certains à chercher, etc...). J'ai l'impression que cela retombe un peu depuis une dizaine de jours. C'est juste mon ressenti lié à l'observation de certains marchés. Je n'ai pas de technologie (big data ou autre) et les données (ventes réalisées à xk€). Donc, c'est peut être vrai ou peut être faux.
Si cela peut te rassurer (puisque je pense que tu es un baissier convaincu), un marché baissier débute souvent dans l'euphorie.
Pour ma part, je ne sais pas quelle direction va prendre le marché.

[sanglier78]

Soit un différentiel de 2% environ à l’avantage de l’acheteur, pour le moment épargné par la fiscalité (pas sûr que ça tienne toujours, cf. les propositions délirantes de Terra Nova sur les loyers fictifs).

Croyez vous que saint "Micron" et "Castagnette" seraient capable de ressortir cette débilité ...

Ils sont capables de tout.

Je le crains aussi, certains articles de la presse des rostbeef nous avaient pourtant prévenu que la prestation en tant que banquier de notre président n'était pas des plus fameuses

[ParisIDF92]

Et quant à la morosité actuelle du marché de l'emploi, ils se disent qu'ils ont le sacro-saint CDI, et qu'au pire s'ils tombent au chômage, bah au moins ils auront coché la case achat immo (ce qu'ils ne pourront pas faire s'ils tombent au chômage). De toute façon à partir du moment où ils sont au chomdu ou pas, ils devront quand même sortir 1000 ou 1200 balles par mois pour se loger que ce soit par location ou par achat. Donc quitte a sortir plus de 1000 balles autant que ce soit pour de l'achat. Et paradoxalement l achat immo leur donne cette sensation de protection dans ce monde plus que jamais incertain.

Aujourd'hui dans Les Echos:

https://www.lesechos.fr/idees-debats/ce ... di-1232157

Il est temps d'abolir le CDI

Symbole d'un monde du travail obsolète, le contrat à durée indéterminée reste le sésame incontournable pour avoir l'illusion de bâtir sa vie, en particulier pour se loger ou accéder à la propriété. Les banques sont depuis toujours le sponsor numéro 1 hypocrite de ce statut qui ne protège pourtant plus grand monde depuis longtemps dans le secteur professionnel.

Traduction : il faut se préparer à un marché du travail "dynamique et flexible" où les CDI vont être plus rares.

[sanglier78]

Et quant à la morosité actuelle du marché de l'emploi, ils se disent qu'ils ont le sacro-saint CDI, et qu'au pire s'ils tombent au chômage, bah au moins ils auront coché la case achat immo (ce qu'ils ne pourront pas faire s'ils tombent au chômage). De toute façon à partir du moment où ils sont au chomdu ou pas, ils devront quand même sortir 1000 ou 1200 balles par mois pour se loger que ce soit par location ou par achat. Donc quitte a sortir plus de 1000 balles autant que ce soit pour de l'achat. Et paradoxalement l achat immo leur donne cette sensation de protection dans ce monde plus que jamais incertain.

Aujourd'hui dans Les Echos:

https://www.lesechos.fr/idees-debats/ce ... di-1232157

Il est temps d'abolir le CDI

Symbole d'un monde du travail obsolète, le contrat à durée indéterminée reste le sésame incontournable pour avoir l'illusion de bâtir sa vie, en particulier pour se loger ou accéder à la propriété. Les banques sont depuis toujours le sponsor numéro 1 hypocrite de ce statut qui ne protège pourtant plus grand monde depuis longtemps dans le secteur professionnel.

Traduction : il faut se préparer à un marché du travail "dynamique et flexible" où les CDI vont être plus rares.

Dans ce cas oeil pour oeil , dent pour dent, la rupture DOIT ETRE la même des deux côté, on te jette dans l'heure, tu poses ta lettre de démission le Lundi à 17h, et tu ne reviens pas dans la boite (Si tu es administrateur réseau, et bien le réseau se débrouillera tout seul)

[Ben92]

Il est temps d'abolir le CDI
Symbole d'un monde du travail obsolète, le contrat à durée indéterminée reste le sésame incontournable pour avoir l'illusion de bâtir sa vie, en particulier pour se loger ou accéder à la propriété. Les banques sont depuis toujours le sponsor numéro 1 hypocrite de ce statut qui ne protège pourtant plus grand monde depuis longtemps dans le secteur professionnel.

Assez d'accord avec ça. Les banques s'adapteraient en faisant souscrire une assurance chômage obligatoire, ce donc n'est pas un souci.
La crise peut être une opportunité inédite pour faire évoluer le CDI. Je suis sûr que les jeunes l'accepteraient très bien en échange d'un accès plus facile à l'emploi. On l’appellerait toujours CDI pour ne pas trop exciter les gauchistes (la durée de l'emploi restant indéterminée, mais le contrat pourrait être résilié à tout moment par les deux parties).
Pour pas qu'il y ait de trop de grogne sociale on garderait les CDI ancienne version pour les plus de 35 ans, mais en assouplissant tout de même les critères de licenciement.

[Qqun_de_Passage]

Soit un différentiel de 2% environ à l’avantage de l’acheteur, pour le moment épargné par la fiscalité (pas sûr que ça tienne toujours, cf. les propositions délirantes de Terra Nova sur les loyers fictifs).

Croyez vous que saint "Micron" et "Castagnette" seraient capable de ressortir cette débilité ...

Surtout que c'est un truc de bisounours de présenter les choses ainsi. On paie 9% de frais de transaction au départ (et encore plus si on compte prendre une agence immobilière pour revendre) et beaucoup de propriétaires revendent rapidement dans ces zones. Quelqu'un qui "économise" 2%/an (c'est moins si on compte tout en zone très tendue à mon avis. C'est à dire intérêt d'emprunt/mobilisation du capital + TF + charges + travaux etc...) et qui paie 9% au départ, s'il reste 7 ans dans son logement, la pertinence de son opération dépendra essentiellement du prix de vente.

En effet Vincent92, y a 7,5% de frais de notaire dans l’ancien, et dans le neuf on va dire c pareil (2% de fdn mais décote à la revente).
Par contre frais d’agence ou pas, le prix final est le même (cf. leboncoin).
Donc ces 8% de frais, on les traite de 2 façons possibles :
1) Si on à l’intention de garder le bien là durée du crédit (RP stable ou bien RP puis locatif), on les ajoute au prix, ce qui ne change pas grand chose au calcul.
2) Si on a l’intention de revendre au bout de qq années faudra en effet les amortir sur la durée de détention. C fréquent je suis d’accord, d’autant plus qu’avec les récentes restrictions BDF et l’uniformisation désavantageuse du calcul du taux d’effort, ca va devenir le cas général (difficile de garder le locatif en cas de changement de RP). C bien pour cela, hors perspective de PV, qu’il ne faut acheter que si on compte rester qq années (3 à 5 ans selon la tension sur les prix).

Quand je parle de rendement, je compte 3% brut et 2% net, ça n’a rien de bisounoursesque.
50 m a Paris IM bien placé à 12 k tous frais inclus : 600k€
Loyer attendu pour cette surface : 1500€ hc, je n’y vois rien d’irréaliste —> 3% brut (= net si on est RP)
En net, avec un minimum d’optimisation (travaux déductibles inclus dans le prix total, régime location meublée), la base fiscale est facilement réduite à néant. Du coup un net à 2% me semble très réaliste après prise en compte des travaux, TF, GLI et syndic non refacturable.

Alors ça peut faire bizarre de s’extasier devant une rentabilité si mince, mais les temps ont changé, le financement est à taux proche de 1%, tandis que le livret A rapporte 0,5% et les AV 1% en moyenne, sans garantie de maintien du taux (certains assureurs sont en train de fermer à la souscription leurs fonds euros et proposent en échange des fonds garantis à 98% chaque année - cf. Spirica, ou d’autres encore ne proposent la garantie que hors frais de gestion qui atteignent 0,6% à 1% par an).
Du coup, on s’achemine vers un « new normal » où le taux sans risque des placements converge vers -1%.

Peut-être qu’à un moment le public (RP ou investisseur locatif) trouvera l’intérêt financier à l’achat si mince qu’il préférera garder son cash et sa capacité mensuelle sur son compte courant à 0% (on plafonne vite sur livret A et + LDD). Mais je crois qu’on n’y est pas encore.

En 2010-2014 quand le marché s’était bloqué et avait commencé à flancher, les banques prêtaient à environ 3 ou 4% sur 20 ans.
Le 50m se traitait tout inclus à 9000 le m et se louait vers 1300, soit une renta brute de 3,5%. Et à moins d’avoir une boule de cristal annonçant le QE massif, il n’y avait pas de perspective de PV significative.
Très clairement, et sur le forum bcp de gens étaient d’accord, acheter était un non-sens financier. Et pourtant il y avait encore des transactions y compris des primos.

Quand la rentabilité brute avoisinera celle des crédits, on sera à mon avis à nouveau en situation de blocage.
Cela se fera soit après une hausse des prix, soit après une baisse des loyers.

En reprenant l’exemple du 50 à 600 000, son prix pourrait encore doubler (pour atteindre 1% de rendement brut + situation de 2014) ou, plus rationnellement présenterait un rendement net de 1%, égal au taux de financement, avec un prix de 900 000 euros.
Son prix à 600 000 peut aussi se maintenir tant que le loyer dépasse 1000 euros/mois.

Voilà voilà... ces chiffres paraissent dingues je le concède mais dans un marché de pénurie d’offre, le seul paramètre valable, c’est la capacité d’achat des X% dont la demande peut-être satisfaite.

[Ben92]

Dans ce cas oeil pour oeil , dent pour dent, la rupture DOIT ETRE la même des deux côté, on te jette dans l'heure, tu poses ta lettre de démission le Lundi à 17h, et tu ne reviens pas dans la boite (Si tu es administrateur réseau, et bien le réseau se débrouillera tout seul)

La durée de préavis doit être le même pour les deux parties OK. Sauf en cas de faute grave bien sûr où on peut te virer immédiatement. C'est déjà le cas aujourd’hui.
Mais pas d'accord avec ton exemple car ça laisse la porte ouverte au chantage. (Pire encore que les administrateurs réseau, les professionnels de la santé). Dans les professions sensibles, il faudrait adapter la durée du préavis.

[kamoulox]

j’ai eu mon premier cdi après plusieurs années de jobs et de galères. Ça change ta vie quand tu n’as pas un bagage universitaire pour rebondir facilement dans des jobs bien payés.

Effectivement dès que mon ex avait validé sa période d’essai on avait acheté pour verrouiller le budget logement peu importe derrière le chômage. Au moins c’est fait, après on adapte au cas ou. Ça n’a pas manqué quand j’ai eu les clés je venais de devenir chômeur...

Ce que les gens aisés comprennent pas c’est que c’est pas un mauvais calcul en soit, mais c’est une grosse part de risque.

je peux freiner des 2 pieds si je le sens pas ou foncer tête baissée si je le sens. J’ai pas de juste milieu en vérité. Parfois faut foncer parfois surtout pas. Il y a des gens qui ne répondent jamais à cette question et restent statiques.


Donc oui le cdi rassure, franchement il faut la tête solide pour vivre sans cesse sans voir à plus de quelques semaines ou mois pour les « chanceux »
Tu ne peux pas bâtir un projet de vie.

[Qqun_de_Passage]

Et quant à la morosité actuelle du marché de l'emploi, ils se disent qu'ils ont le sacro-saint CDI, et qu'au pire s'ils tombent au chômage, bah au moins ils auront coché la case achat immo (ce qu'ils ne pourront pas faire s'ils tombent au chômage). De toute façon à partir du moment où ils sont au chomdu ou pas, ils devront quand même sortir 1000 ou 1200 balles par mois pour se loger que ce soit par location ou par achat. Donc quitte a sortir plus de 1000 balles autant que ce soit pour de l'achat. Et paradoxalement l achat immo leur donne cette sensation de protection dans ce monde plus que jamais incertain.

Aujourd'hui dans Les Echos:

https://www.lesechos.fr/idees-debats/ce ... di-1232157

Il est temps d'abolir le CDI

Symbole d'un monde du travail obsolète, le contrat à durée indéterminée reste le sésame incontournable pour avoir l'illusion de bâtir sa vie, en particulier pour se loger ou accéder à la propriété. Les banques sont depuis toujours le sponsor numéro 1 hypocrite de ce statut qui ne protège pourtant plus grand monde depuis longtemps dans le secteur professionnel.

Traduction : il faut se préparer à un marché du travail "dynamique et flexible" où les CDI vont être plus rares.

Dans ce cas oeil pour oeil , dent pour dent, la rupture DOIT ETRE la même des deux côté, on te jette dans l'heure, tu poses ta lettre de démission le Lundi à 17h, et tu ne reviens pas dans la boite (Si tu es administrateur réseau, et bien le réseau se débrouillera tout seul)

« Contrat résiliable a tout moment«  : C’est déjà le cas, le motif on l’indique juste pour la forme (sauf bien sûr s’il y en a un vraiment un de réel et sérieux, et sinon on met n’importe quoi en évitant un motif illégal).
Ce qui protège encore un peu ce sont :
1) le préavis (1 mois pour ETAM et 3 mois pour cadre)
2) le barème Macron, qui n’est pas trop cher en cas de faible ancienneté (3 mois pour 2 ans, 4 mois pour 3 ans etc...)

De plus le 2) est vraiment pas cher pour l’entreprise car hors charges patronales de 45% environ et il aussi avantageux pour le salarié car non fiscalisé.

Reste donc à limiter le préavis, pas à zéro quand même mais à la durée minimale pour passer les entretiens et retrouver un poste (1 mois pour tout le monde).
Et bien sûr on fera d’abord passer ça par des accords de branches plutôt que de le mettre dans la loi.

Je dis pas que je suis pour ou contre, je ne fais qu’observer comme vous la tendance.

[Korn]

Il est temps d'abolir le CDI
Symbole d'un monde du travail obsolète, le contrat à durée indéterminée reste le sésame incontournable pour avoir l'illusion de bâtir sa vie, en particulier pour se loger ou accéder à la propriété. Les banques sont depuis toujours le sponsor numéro 1 hypocrite de ce statut qui ne protège pourtant plus grand monde depuis longtemps dans le secteur professionnel.

Assez d'accord avec ça. Les banques s'adapteraient en faisant souscrire une assurance chômage obligatoire, ce donc n'est pas un souci.
La crise peut être une opportunité inédite pour faire évoluer le CDI. Je suis sûr que les jeunes l'accepteraient très bien en échange d'un accès plus facile à l'emploi. On l’appellerait toujours CDI pour ne pas trop exciter les gauchistes (la durée de l'emploi restant indéterminée, mais le contrat pourrait être résilié à tout moment par les deux parties).
Pour pas qu'il y ait de trop de grogne sociale on garderait les CDI ancienne version pour les plus de 35 ans, mais en assouplissant tout de même les critères de licenciement.

Bon courage, le CPE a flingué De Villepin et, de mon point de vue, ce n'était pas du tout une aberration qui étaient proposée aux jeunes. Pas sûr que la France ait beaucoup changé depuis.

Et leur vendre la fin de CDI en plus des clapiers hors de prix, des retraites flinguées, de la crise sanitaire et écologique, je vais finir par être d'accord sur un point avec Patrick Arthus : "Pourquoi les jeunes vont finir par se révolter". On n'en est pas loin je pense.

[Ben92]

Bon courage, le CPE a flingué De Villepin et, de mon point de vue, ce n'était pas du tout une aberration qui étaient proposée aux jeunes. Pas sûr que la France ait beaucoup changé depuis.

L'erreur majeure de 2006 a été de renommer le CDI en CPE. C'est pour ça que garder le nom de CDI est primordial.
Au début on dirait que les nouvelles conditions de licenciement s’appliqueraient aux contrats existants, grogne de la CGT, puis on lâcherait du lest en les faisant s'appliquer qu'aux nouveaux contrats, voire qu'aux moins de 35 ans. Martinez qui et co qui défendent surtout les 40ans+ accepteraient de sacrifier les jeunes pour garder des privilèges pour les vieux. Stratégie "Diviser pour régner".

Et leur vendre la fin de CDI en plus des clapiers hors de prix, des retraites flinguées, de la crise sanitaire et écologique, je vais finir par être d'accord sur un point avec Patrick Arthus : "Pourquoi les jeunes vont finir par se révolter". On n'en est pas loin je pense.

Ma génération a été plus précaire que celle d'avant, a connu immobilier cher, je vois pas pourquoi on aurait pas droit nous aussi à nos plus-values et à une protection (un peu) meilleure.

[Qqun_de_Passage]

Il est temps d'abolir le CDI
Symbole d'un monde du travail obsolète, le contrat à durée indéterminée reste le sésame incontournable pour avoir l'illusion de bâtir sa vie, en particulier pour se loger ou accéder à la propriété. Les banques sont depuis toujours le sponsor numéro 1 hypocrite de ce statut qui ne protège pourtant plus grand monde depuis longtemps dans le secteur professionnel.

Assez d'accord avec ça. Les banques s'adapteraient en faisant souscrire une assurance chômage obligatoire, ce donc n'est pas un souci.
La crise peut être une opportunité inédite pour faire évoluer le CDI. Je suis sûr que les jeunes l'accepteraient très bien en échange d'un accès plus facile à l'emploi. On l’appellerait toujours CDI pour ne pas trop exciter les gauchistes (la durée de l'emploi restant indéterminée, mais le contrat pourrait être résilié à tout moment par les deux parties).
Pour pas qu'il y ait de trop de grogne sociale on garderait les CDI ancienne version pour les plus de 35 ans, mais en assouplissant tout de même les critères de licenciement.

Bon courage, le CPE a flingué De Villepin et, de mon point de vue, ce n'était pas du tout une aberration qui étaient proposée aux jeunes. Pas sûr que la France ait beaucoup changé depuis.

Et leur vendre la fin de CDI en plus des clapiers hors de prix, des retraites flinguées, de la crise sanitaire et écologique, je vais finir par être d'accord sur un point avec Patrick Arthus : "Pourquoi les jeunes vont finir par se révolter". On n'en est pas loin je pense.

La révolte des jeunes ?
On a bien vu le non-résultat de celle des jaunes

Les seuls jeunes dont on craint la révolte, ce ne sont pas à mon avis ceux qui rêvent de travailler, accéder à la priorité, payer leurs impôts et vivre en citoyens modèles.

[Korn]

Ma génération a été plus précaire que celle d'avant, a connu immobilier cher, je vois pas pourquoi on aurait pas droit nous aussi à nos plus-values et à une protection (un peu) meilleure.

Tu finiras par t'y résoudre

[Vincent92]

Quand je parle de rendement, je compte 3% brut et 2% net, ça n’a rien de bisounoursesque.
50 m a Paris IM bien placé à 12 k tous frais inclus : 600k€
Loyer attendu pour cette surface : 1500€ hc, je n’y vois rien d’irréaliste —> 3% brut (= net si on est RP)

Même pour une résidence principale, il y a des frais de propriété.
Tu pars d'un loyer HC auquel il faut notamment retrancher des travaux d'entretien de l'appartement (c'est relativement modeste quand on achète à 12k€/m2), les charges "exceptionnelles" de copropriété et la taxe foncière.
Et la fiscalité si on fait du locatif.
Bref, le "rendement" est très modeste et l'arbitrage du placement dépendra avant tout du prix de vente vis à vis du prix d'achat, surtout si on ne le conserve que quelques années.
Cela peut fonctionner si par exemple l’immobilier prend 25% en quelques années et que ton achat à 12k€/m2 se revend 15k€/m2. Si l'immobilier stagne ou baisse, cela sera nettement moins pertinent.
Si tu revends au bout de 5-7 ans via agence (ce qui rajoute encore des frais) au même prix, ton arbitrage aura été foireux.

Quand tu dis 1500 HC pour 50m2, cela fait 1650-1700 CC. A quel quartier penses tu?

[Korn]

Bon courage, le CPE a flingué De Villepin et, de mon point de vue, ce n'était pas du tout une aberration qui étaient proposée aux jeunes. Pas sûr que la France ait beaucoup changé depuis.

L'erreur majeure de 2006 a été de renommer le CDI en CPE. C'est pour ça que garder le nom de CDI est primordial.

Faut peut-être pas prendre les gens pour des jambons. La loi El Khomri a été dégommée en un rien de temps. Les subterfuges, ça ne fonctionne pas.

[Ben92]

« Contrat résiliable a tout moment«  : C’est déjà le cas, le motif on l’indique juste pour la forme (sauf bien sûr s’il y en a un vraiment un de réel et sérieux, et sinon on met n’importe quoi en évitant un motif illégal).

Si c'était si facile, pourquoi dès qu'il y a un licenciement pour autre motif qu'économique l'employeur se mange un procès aux prudhommes ?

[crispus]

La loi travail et le plafonnement ridicule des indemnités a rendu les prud'hommes inutiles.

[Korn]

Assez d'accord avec ça. Les banques s'adapteraient en faisant souscrire une assurance chômage obligatoire, ce donc n'est pas un souci.
La crise peut être une opportunité inédite pour faire évoluer le CDI. Je suis sûr que les jeunes l'accepteraient très bien en échange d'un accès plus facile à l'emploi. On l’appellerait toujours CDI pour ne pas trop exciter les gauchistes (la durée de l'emploi restant indéterminée, mais le contrat pourrait être résilié à tout moment par les deux parties).
Pour pas qu'il y ait de trop de grogne sociale on garderait les CDI ancienne version pour les plus de 35 ans, mais en assouplissant tout de même les critères de licenciement.

Bon courage, le CPE a flingué De Villepin et, de mon point de vue, ce n'était pas du tout une aberration qui étaient proposée aux jeunes. Pas sûr que la France ait beaucoup changé depuis.

Et leur vendre la fin de CDI en plus des clapiers hors de prix, des retraites flinguées, de la crise sanitaire et écologique, je vais finir par être d'accord sur un point avec Patrick Arthus : "Pourquoi les jeunes vont finir par se révolter". On n'en est pas loin je pense.

La révolte des jeunes ?
On a bien vu le non-résultat de celle des jaunes

Les seuls jeunes dont on craint la révolte, ce ne sont pas à mon avis ceux qui rêvent de travailler, accéder à la priorité, payer leurs impôts et vivre en citoyens modèles.

Il y en a de moins en moins qui rêvent de ça. Etonnant quand un salaire de base ne suffit plus à se loger correctement (voir se loger tout court sans aide familiale) et qu'on te propose de bosser jusqu'à plus de 65 ans.
Tout ceci nous ramène à l'expression "ok boomer" (absolument géniale) et qui marque bien une profonde rupture entre les générations.

[Ben92]

La révolte des jeunes ?
On a bien vu le non-résultat de celle des jaunes

Et il y a avait très peu de jeunes parmi les jaunes.
Ce qui est cool avec nos jeunes, c'est qu'ils sont tellement fainéants que se révolter serait trop fatigant pour eux.

[dicktraci]

Et quant à la morosité actuelle du marché de l'emploi, ils se disent qu'ils ont le sacro-saint CDI, et qu'au pire s'ils tombent au chômage, bah au moins ils auront coché la case achat immo (ce qu'ils ne pourront pas faire s'ils tombent au chômage). De toute façon à partir du moment où ils sont au chomdu ou pas, ils devront quand même sortir 1000 ou 1200 balles par mois pour se loger que ce soit par location ou par achat. Donc quitte a sortir plus de 1000 balles autant que ce soit pour de l'achat. Et paradoxalement l achat immo leur donne cette sensation de protection dans ce monde plus que jamais incertain.

Aujourd'hui dans Les Echos:

https://www.lesechos.fr/idees-debats/ce ... di-1232157

Il est temps d'abolir le CDI

Symbole d'un monde du travail obsolète, le contrat à durée indéterminée reste le sésame incontournable pour avoir l'illusion de bâtir sa vie, en particulier pour se loger ou accéder à la propriété. Les banques sont depuis toujours le sponsor numéro 1 hypocrite de ce statut qui ne protège pourtant plus grand monde depuis longtemps dans le secteur professionnel.

Traduction : il faut se préparer à un marché du travail "dynamique et flexible" où les CDI vont être plus rares.

En effet tout cela est juste toujours est il que l'acheteur lambda francilien fonctionne avec un logiciel et un paradigme des années 90.
Et au contraire, quand bien même il serait conscient que nous avançons de plus en plus vers une uberisation de l'emploi, cela l'incitera encore plus à profiter de son CDI (tant qu'il en a) pour acheter avant qu'il ne doive passer free lance ou auto entrepreneur, auquel cas (peut être) bye bye credit et bye bye maison.
Je sais cela peut s'apparenter à une fuite en avant et quelque chose de pas très cohérent (ou pas), mais tel est l'agissemznt de l'acheteur et une des raisons pour laquelle on continue à avoir un marché (relativement) soutenue, en dépit (peut être) du bon sens.

Et d'ici à ce que le CDI soit massivement phagocyté, je pense on en verra passer quelques années...

[sanglier78]

Dans ce cas oeil pour oeil , dent pour dent, la rupture DOIT ETRE la même des deux côté, on te jette dans l'heure, tu poses ta lettre de démission le Lundi à 17h, et tu ne reviens pas dans la boite (Si tu es administrateur réseau, et bien le réseau se débrouillera tout seul)

La durée de préavis doit être le même pour les deux parties OK. Sauf en cas de faute grave bien sûr où on peut te virer immédiatement. C'est déjà le cas aujourd’hui.
Mais pas d'accord avec ton exemple car ça laisse la porte ouverte au chantage. (Pire encore que les administrateurs réseau, les professionnels de la santé). Dans les professions sensibles, il faudrait adapter la durée du préavis.

Donc tu n'es pas mur pour la fin du CDI,
QUELQUES SOIT le métier, si tu es un kleenex, tu es un kleenex, et pas oui mais non