Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

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FrenchRigolade
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3901 Message par FrenchRigolade » 30 juil. 2020, 12:56

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 12:35
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 12:15
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 12:14
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 12:09


On verra les rendements de 2020, mais, rien qu'en 2019, j'arrivais encore à placer mon épargne de précaution à près de 2% net sans me creuser la tête. PEL à 2,5 brut (un peu plus de 2% net), fonds euros ++ (2% net) & fonds classique (1,3%).

Ceux qui ont une épargne de précaution qui leur rapportent entre 0 et 1% n'ont rien anticipé où chercher à optimiser.
J’ai 2 PEL que je garde mais les montants sont limités (et leur durée) le reste notamment les fonds euros ne me rapportaient rien donc j’ai laissé le minimum dedans pour ne pas les clôturer Il me reste les PEE que ne peux pas vider.
Si par fond € tu veux dire garanti en capital, il y a quand même pas mal d'AV qui n'ont pas que des obligations mais qui garantissent le capital et qui font encore ~1,5% avec 0 frais d'entrée (mais dont le rendement peut encore baisser).
1,5% net, soit presque 2% brut : donnez-moi ne serait-ce que 5 contrats.
Je ne veux pas des contrats ou le rendement est conditionné à un investissement à 40 ou même 30% en UC mais du 100% en fonds en euros.

Et de toute façon, même si ces contrats existent, ils disparaitront dans 3 ans car l'AV placée à 100% sur des fonds en euros ne rapportera plus rien. L'OAT 10 ans est 0 et les assureurs prennent des frais. Les rendements sont donc condamnés. C'est comme renouveler l'eau d'une baignoire chaude qui fuit avec de l'eau froide. A force, l'eau devient complètement froide.
J'aime bien l'image de la piscine ou de la baignoire. Pour être plus rigoureux, on peut parler d'évaporation pour les taux négatifs mais je n'ai pas de phénomène pour les taux positifs.
Peut se prévaloir de la cosignature de l'union française pour la santé bucco-dentaire.

FrenchRigolade
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3902 Message par FrenchRigolade » 30 juil. 2020, 12:57

condensation ? ? :roll:
Peut se prévaloir de la cosignature de l'union française pour la santé bucco-dentaire.

Korn
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3903 Message par Korn » 30 juil. 2020, 13:21

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 12:33
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 12:09
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 11:15
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 10:58
Pour revenir aux biens qui s'autofinancent en théorie, ce n'est évidemment pas le cas d'Ave qui doit probablement rajouter la moitié des sommes à verser pour combler ou qui a dû mettre énormément d'apport qu'elle aurait pu mettre ailleurs pour être rémunérée, c'est plutôt des trucs comme ca :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 29532.htm/
Evidemment, l'autofinancement est théorique et va dépendre des travaux à faire, de la fiscalité, de si le locataire paie ou non, des dégradation, des vacances locatives, etc...
Mais prix d'achat = 114 loyers CC ou prix d'achat = 155 loyers HC ou coût global = 167 loyers HC, cela ressemble quand même davantage à de l'autofinancement possible que :
prix d'achat = 305 loyers CC (365k€/1200)
Cela n'existe pas des biens qui s'autofinancent plus ou moins avec de tel niveau de prix vs loyers et les réglementations en place (encadrement des loyers, restriction AirBnB, etc...) à Paris. A moins éventuellement d'être hors la loi et d'être un marchand de sommeil.
J’ai mis de ma poche 15 k€ + frais de notaire, soit 40 k€, le reste crédit à 1%. Je n’ai jamais dit que le locataire payait intégralement l’appart, il paye une bonne partie, c’est déjà pas mal par rapport à une AV à 0%.
On verra les rendements de 2020, mais, rien qu'en 2019, j'arrivais encore à placer mon épargne de précaution à près de 2% net sans me creuser la tête. PEL à 2,5 brut (un peu plus de 2% net), fonds euros ++ (2% net) & fonds classique (1,3%).

Ceux qui ont une épargne de précaution qui leur rapportent entre 0 et 1% n'ont rien anticipé où chercher à optimiser.
2% net sur un fonds en euros c'est-à-dire du 2,5% brut. C'est quoi votre contrat magique?
2% net
Sur Linxea et MPL on les trouve.

https://www.francetransactions.com/assu ... nites.html

Suravenir opportunité également.

Par contre, pour pourvoir en profiter, il est évident qu'il fallait songer à se placer avant, comme le PEL que j'ai ouvert en été 2014.

Tout ça pour dire que jusqu'à 2019, mon épargne de précaution était toujours rémunérée à 2% net.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3904 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 13:27

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 12:54
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 12:35
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 12:15
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 12:14

J’ai 2 PEL que je garde mais les montants sont limités (et leur durée) le reste notamment les fonds euros ne me rapportaient rien donc j’ai laissé le minimum dedans pour ne pas les clôturer Il me reste les PEE que ne peux pas vider.
Si par fond € tu veux dire garanti en capital, il y a quand même pas mal d'AV qui n'ont pas que des obligations mais qui garantissent le capital et qui font encore ~1,5% avec 0 frais d'entrée (mais dont le rendement peut encore baisser).
1,5% net, soit presque 2% brut : donnez-moi ne serait-ce que 5 contrats.
Je ne veux pas des contrats ou le rendement est conditionné à un investissement à 40 ou même 30% en UC mais du 100% en fonds en euros.
Je ne les connais pas tous mais il y a Linxea (Avenir, Spirit), Suravenir, boursorama (Euro Exclusif),...
Je ne sais pas comment tu passes de 2% à 1,5%, il n'y a pas tant de fiscalité que ca sur une AV.
Et, à mon avis, ce qui est important est la garanti en capital par l'assureur. Pas que cela soit forcément des obligations.
Nous sommes d'accord que tout porte à croire aujourd'hui que les rendements vont baisser dans les années qui viennent.
j'ai un contrat Linxea justement. Il donne du 2%, à condition de verser 30% en UC; Du coup, avec la baisse des marchés, je suis en négatif sur 3 ans et en légère hausse sur 5 ans.
J'ai ING : 1,3% brut soit 1% net en 2019. Boursorama, c'est kif kif.

Suravenir est pareil que Linxea.

A part quelques vieux contrats du début des années 90 qui sont encore à 3%, les AV ne couvrent plus l'inflation.

Sur la fiscalité des AV, je ne vais pas tout détailler mais il y a le PFL à 30% ou les seuls prélèvements sociaux pour les contrats de + de 8 ans et de - de 150000€.
Après, il existe d'autres spécificités avec des abattements (4600€ pour une personne seule) et des versements après ou avant septembre 2017 avec un plafond de 150000€.
Mais en gros perdre 0,5 point sur un rendement de 2,5% est la norme, voire plus pour certaines situations.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3905 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 13:30

Korn a écrit :
30 juil. 2020, 13:21
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 12:33
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 12:09
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 11:15


J’ai mis de ma poche 15 k€ + frais de notaire, soit 40 k€, le reste crédit à 1%. Je n’ai jamais dit que le locataire payait intégralement l’appart, il paye une bonne partie, c’est déjà pas mal par rapport à une AV à 0%.
On verra les rendements de 2020, mais, rien qu'en 2019, j'arrivais encore à placer mon épargne de précaution à près de 2% net sans me creuser la tête. PEL à 2,5 brut (un peu plus de 2% net), fonds euros ++ (2% net) & fonds classique (1,3%).

Ceux qui ont une épargne de précaution qui leur rapportent entre 0 et 1% n'ont rien anticipé où chercher à optimiser.
2% net sur un fonds en euros c'est-à-dire du 2,5% brut. C'est quoi votre contrat magique?
2% net
Sur Linxea et MPL on les trouve.

https://www.francetransactions.com/assu ... nites.html

Suravenir opportunité également.

Par contre, pour pourvoir en profiter, il est évident qu'il fallait songer à se placer avant, comme le PEL que j'ai ouvert en été 2014.

Tout ça pour dire que jusqu'à 2019, mon épargne de précaution était toujours rémunérée à 2% net.
OK mais à présent la condition pour avoir du 2% en 2019 (et sans doute du 1,5% en 2020), c'est ca : "Depuis le 2 décembre 2019, accessible par nouveau versement uniquement, à hauteur de 50% maximum, les 50% restants pouvant être investis librement."

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3906 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 13:33

Bref cette comparaison avec le rendement des AV pour indiquer que les rendements faibles de l'immobilier à 3% brut ne seront pas si déconnants et peuvent être à l'origine d'une poursuite de la bulle.
Il suffit de voir l'arbitrage typique d'AVE par rapport à son épargne.

Personnellement, je préfère claquer mon argent à présent…!

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3907 Message par Gpzzzz » 30 juil. 2020, 13:40

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 13:33
Bref cette comparaison avec le rendement des AV pour indiquer que les rendements faibles de l'immobilier à 3% brut ne seront pas si déconnants et peuvent être à l'origine d'une poursuite de la bulle.
Il suffit de voir l'arbitrage typique d'AVE par rapport à son épargne.

Personnellement, je préfère claquer mon argent à présent
…!
C'est un peu le but recherché par cette politique monétaire hein !
Que les banques prêtent et que les gens claquent leur pognon 8)

Korn
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3908 Message par Korn » 30 juil. 2020, 13:42

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 13:30
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 13:21
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 12:33
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 12:09


On verra les rendements de 2020, mais, rien qu'en 2019, j'arrivais encore à placer mon épargne de précaution à près de 2% net sans me creuser la tête. PEL à 2,5 brut (un peu plus de 2% net), fonds euros ++ (2% net) & fonds classique (1,3%).

Ceux qui ont une épargne de précaution qui leur rapportent entre 0 et 1% n'ont rien anticipé où chercher à optimiser.
2% net sur un fonds en euros c'est-à-dire du 2,5% brut. C'est quoi votre contrat magique?
2% net
Sur Linxea et MPL on les trouve.

https://www.francetransactions.com/assu ... nites.html

Suravenir opportunité également.

Par contre, pour pourvoir en profiter, il est évident qu'il fallait songer à se placer avant, comme le PEL que j'ai ouvert en été 2014.

Tout ça pour dire que jusqu'à 2019, mon épargne de précaution était toujours rémunérée à 2% net.
OK mais à présent la condition pour avoir du 2% en 2019 (et sans doute du 1,5% en 2020), c'est ca : "Depuis le 2 décembre 2019, accessible par nouveau versement uniquement, à hauteur de 50% maximum, les 50% restants pouvant être investis librement."
C'est bien la raison pour laquelle je dis qu'il fallait songer à se placer avant. En gros, il fallait prendre ses dispositions il y 5 ou 6 ans D'où mon propos" Ceux qui ont une épargne de précaution qui leur rapportent entre 0 et 1% n'ont rien anticipé où chercher à optimiser. "

Aujourd'hui, mon épargne de précaution part directement sur PEL et non-plus sur une AV. Jusqu'à l'an denier, j'y avais mis le minimum syndical.
Modifié en dernier par Korn le 30 juil. 2020, 13:43, modifié 1 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3909 Message par Suricate » 30 juil. 2020, 13:43

Gpzzzz a écrit :
30 juil. 2020, 13:40
C'est un peu le but recherché par cette politique monétaire hein !
Que les banques prêtent et que les gens claquent leur pognon 8)
Encore faudrait il que ça ruisselle. Parce que je sais pas toi mais moi j'ai pas l'impression que le Français moyen bénéficie beaucoup de la montagne de POGNON déversée depuis 2008.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3910 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 13:44

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 13:33
Bref cette comparaison avec le rendement des AV pour indiquer que les rendements faibles de l'immobilier à 3% brut ne seront pas si déconnants et peuvent être à l'origine d'une poursuite de la bulle.
Il suffit de voir l'arbitrage typique d'AVE par rapport à son épargne.

Personnellement, je préfère claquer mon argent à présent…!
Tu compares du brut immobilier (avec 8-9% de frais d'entrée et taxé au prélèvement sociaux + IR avec éventuellement certains abattements) dont tu assumes la perte possible en capital avec des placements garantis (avec 0% de frais d'entrée et taxés uniquement aux prélèvements sociaux avec éventuellement certains abattements).
Si tu es prêt à prendre des risques en perte de capital, il y a des rendements historiques bien meilleurs.
Vu qu'il y a des arbitrages qui sont fait et que certains achètent pour des rendements brut à 3% et probablement au mieux (sans vacance locatif, sans problème de paiement, sans un TMI trop élevé, sans travaux exceptionnels, etc...) de 1,5% net la plupart du temps c'est bien que certains trouvent cela intéressant.
A mon avis, c'est surtout qu'ils estiment que l'immobilier parisien voudra plus cher.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 13:52, modifié 2 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3911 Message par Korn » 30 juil. 2020, 13:48

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:44
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 13:33
Bref cette comparaison avec le rendement des AV pour indiquer que les rendements faibles de l'immobilier à 3% brut ne seront pas si déconnants et peuvent être à l'origine d'une poursuite de la bulle.
Il suffit de voir l'arbitrage typique d'AVE par rapport à son épargne.

Personnellement, je préfère claquer mon argent à présent…!
Tu compares du brut immobilier (avec 8-9% de frais d'entrée et taxé au prélèvement sociaux + IR) dont tu assumes la perte possible en capitale dans le temps avec des placements garantis (avec 0% de frais d'entrée et taxés uniquement aux prélèvements sociaux).
Sans oublier les potentiels emmerdements avec l'immo. S'il y en a qui veulent encore y aller à 3% brut, grand bien leur fasse.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3912 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 13:54

Korn a écrit :
30 juil. 2020, 13:48
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:44
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 13:33
Bref cette comparaison avec le rendement des AV pour indiquer que les rendements faibles de l'immobilier à 3% brut ne seront pas si déconnants et peuvent être à l'origine d'une poursuite de la bulle.
Il suffit de voir l'arbitrage typique d'AVE par rapport à son épargne.

Personnellement, je préfère claquer mon argent à présent…!
Tu compares du brut immobilier (avec 8-9% de frais d'entrée et taxé au prélèvement sociaux + IR) dont tu assumes la perte possible en capitale dans le temps avec des placements garantis (avec 0% de frais d'entrée et taxés uniquement aux prélèvements sociaux).
Sans oublier les potentiels emmerdements avec l'immo. S'il y en a qui veulent encore y aller à 3% brut, grand bien leur fasse.
Il ne faut pas oublier non plus que le loyer n'est qu'une partie du rendement. Si on pense que son appartement voudra beaucoup plus cher quand on va revendre, cela peut être un bon placement. Si les prix baissent ou augmente moins que l'inflation, cela sera par contre un mauvais placement.

Korn
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3913 Message par Korn » 30 juil. 2020, 14:01

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:54
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 13:48
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:44
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 13:33
Bref cette comparaison avec le rendement des AV pour indiquer que les rendements faibles de l'immobilier à 3% brut ne seront pas si déconnants et peuvent être à l'origine d'une poursuite de la bulle.
Il suffit de voir l'arbitrage typique d'AVE par rapport à son épargne.

Personnellement, je préfère claquer mon argent à présent…!
Tu compares du brut immobilier (avec 8-9% de frais d'entrée et taxé au prélèvement sociaux + IR) dont tu assumes la perte possible en capitale dans le temps avec des placements garantis (avec 0% de frais d'entrée et taxés uniquement aux prélèvements sociaux).
Sans oublier les potentiels emmerdements avec l'immo. S'il y en a qui veulent encore y aller à 3% brut, grand bien leur fasse.
Il ne faut pas oublier non plus que le loyer n'est qu'une partie du rendement. Si on pense que son appartement voudra beaucoup plus cher quand on va revendre, cela peut être un bon placement.
C'est clair.
De mon point de vue, c'est plutôt ça qui pousse les gens vers l'immobilier. Placement considéré comme non risqué car plus-value au bout. Maintenant, pour que la fête continue, la baisse des taux étant impossible (ou marginale), il va falloir que les liquidités tombe dans la poche de mme Michu.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3914 Message par Gpzzzz » 30 juil. 2020, 14:07

Suricate a écrit :
30 juil. 2020, 13:43
Gpzzzz a écrit :
30 juil. 2020, 13:40
C'est un peu le but recherché par cette politique monétaire hein !
Que les banques prêtent et que les gens claquent leur pognon 8)
Encore faudrait il que ça ruisselle. Parce que je sais pas toi mais moi j'ai pas l'impression que le Français moyen bénéficie beaucoup de la montagne de POGNON déversée depuis 2008.
Personne n a dit que ça devait ruisseler !!
Faut juste que le gens claquent leur POGNON pour maintenir la croissance des dividendes hein ! :lol:

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3915 Message par Indécis » 30 juil. 2020, 14:09

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:54
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 13:48
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:44
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 13:33
Bref cette comparaison avec le rendement des AV pour indiquer que les rendements faibles de l'immobilier à 3% brut ne seront pas si déconnants et peuvent être à l'origine d'une poursuite de la bulle.
Il suffit de voir l'arbitrage typique d'AVE par rapport à son épargne.

Personnellement, je préfère claquer mon argent à présent…!
Tu compares du brut immobilier (avec 8-9% de frais d'entrée et taxé au prélèvement sociaux + IR) dont tu assumes la perte possible en capitale dans le temps avec des placements garantis (avec 0% de frais d'entrée et taxés uniquement aux prélèvements sociaux).
Sans oublier les potentiels emmerdements avec l'immo. S'il y en a qui veulent encore y aller à 3% brut, grand bien leur fasse.
Il ne faut pas oublier non plus que le loyer n'est qu'une partie du rendement. Si on pense que son appartement voudra beaucoup plus cher quand on va revendre, cela peut être un bon placement. Si les prix baissent ou augmente moins que l'inflation, cela sera par contre un mauvais placement.
Faut pas non plus oublier l’effet de levier...
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3916 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 14:11

Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 14:09
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:54
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 13:48
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:44
Tu compares du brut immobilier (avec 8-9% de frais d'entrée et taxé au prélèvement sociaux + IR) dont tu assumes la perte possible en capitale dans le temps avec des placements garantis (avec 0% de frais d'entrée et taxés uniquement aux prélèvements sociaux).
Sans oublier les potentiels emmerdements avec l'immo. S'il y en a qui veulent encore y aller à 3% brut, grand bien leur fasse.
Il ne faut pas oublier non plus que le loyer n'est qu'une partie du rendement. Si on pense que son appartement voudra beaucoup plus cher quand on va revendre, cela peut être un bon placement. Si les prix baissent ou augmente moins que l'inflation, cela sera par contre un mauvais placement.
Faut pas non plus oublier l’effet de levier...
L'effet de levier fonctionne uniquement quand le rendement économique est supérieur au TAEG. Avec des rendements à 1,5% net à Paris quand tout va bien (pas de vacance locative, pas de remise en état, pas de travaux exceptionnels, pas d'impayé, pas de dégradation, etc...) et un taux d'emprunt à 1% TAEG (assurances et frais divers comme par exemple la caution bancaire compris?), il n'est pas énorme.
Encore une fois, il suffit de prendre le cas de Ave (dont l'appartement doit surement valoir encore plus cher aujourd'hui) :
1000 (1200-TF-Charges) x 12 / 365*1,08 = 3% en archi brut.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 14:17, modifié 1 fois.

Gpzzzz
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3917 Message par Gpzzzz » 30 juil. 2020, 14:16

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:54
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 13:48
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:44
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 13:33
Bref cette comparaison avec le rendement des AV pour indiquer que les rendements faibles de l'immobilier à 3% brut ne seront pas si déconnants et peuvent être à l'origine d'une poursuite de la bulle.
Il suffit de voir l'arbitrage typique d'AVE par rapport à son épargne.

Personnellement, je préfère claquer mon argent à présent…!
Tu compares du brut immobilier (avec 8-9% de frais d'entrée et taxé au prélèvement sociaux + IR) dont tu assumes la perte possible en capitale dans le temps avec des placements garantis (avec 0% de frais d'entrée et taxés uniquement aux prélèvements sociaux).
Sans oublier les potentiels emmerdements avec l'immo. S'il y en a qui veulent encore y aller à 3% brut, grand bien leur fasse.
Il ne faut pas oublier non plus que le loyer n'est qu'une partie du rendement. Si on pense que son appartement voudra beaucoup plus cher quand on va revendre, cela peut être un bon placement. Si les prix baissent ou augmente moins que l'inflation, cela sera par contre un mauvais placement.
Les achats de clapiers a Paris ne sont pas des placements financiers.. ce sont des achats patrimoniaux.. Ave en est le meilleur exemple..
L objectif n est pas le rendement c est juste de l accumulation .. c est de la rat race.. elle l'explique très bien d ailleurs, elle a fait d abord le choix du 2p sur Paris plutôt que de la résidence secondaire.. accumulation passe avant plaisir.. c est un peu la norme actuellement..

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3918 Message par Gpzzzz » 30 juil. 2020, 14:20

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 14:11
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 14:09
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:54
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 13:48


Sans oublier les potentiels emmerdements avec l'immo. S'il y en a qui veulent encore y aller à 3% brut, grand bien leur fasse.
Il ne faut pas oublier non plus que le loyer n'est qu'une partie du rendement. Si on pense que son appartement voudra beaucoup plus cher quand on va revendre, cela peut être un bon placement. Si les prix baissent ou augmente moins que l'inflation, cela sera par contre un mauvais placement.
Faut pas non plus oublier l’effet de levier...
L'effet de levier fonctionne uniquement quand le rendement économique est supérieur au TAEG. Avec des rendements à 1,5% net à Paris quand tout va bien (pas de vacance locative, pas de remise en état, pas de travaux exceptionnels, pas d'impayé, pas de dégradation, etc...) et un taux d'emprunt à 1% TAEG (assurances et frais divers comme par exemple la caution bancaire compris?), il n'est pas énorme.
Encore une fois, il suffit de prendre le cas de Ave (dont l'appartement doit surement valoir encore plus cher aujourd'hui) :
1000 (1200-TF-Charges) x 12 / 365*1,08 = 3% en archi brut.
Nan l effet de levier c est surtout l emprunt tu nous la assez vendu comme ca depuis des années !
Mais je pense pas que ce soit le plus représentatif des achats de petite surface sur Paris ou ailleurs d ailleurs..
Le but c est de profiter des taux bas et de placer une partie de son cash plutôt que de le consommer...

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3919 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 14:21

Gpzzzz a écrit :
30 juil. 2020, 14:20
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 14:11
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 14:09
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:54
Il ne faut pas oublier non plus que le loyer n'est qu'une partie du rendement. Si on pense que son appartement voudra beaucoup plus cher quand on va revendre, cela peut être un bon placement. Si les prix baissent ou augmente moins que l'inflation, cela sera par contre un mauvais placement.
Faut pas non plus oublier l’effet de levier...
L'effet de levier fonctionne uniquement quand le rendement économique est supérieur au TAEG. Avec des rendements à 1,5% net à Paris quand tout va bien (pas de vacance locative, pas de remise en état, pas de travaux exceptionnels, pas d'impayé, pas de dégradation, etc...) et un taux d'emprunt à 1% TAEG (assurances et frais divers comme par exemple la caution bancaire compris?), il n'est pas énorme.
Encore une fois, il suffit de prendre le cas de Ave (dont l'appartement doit surement valoir encore plus cher aujourd'hui) :
1000 (1200-TF-Charges) x 12 / 365*1,08 = 3% en archi brut.
Nan l effet de levier c est surtout l emprunt tu nous la assez vendu comme ca depuis des années !
Mais je pense pas que ce soit le plus représentatif des achats de petite surface sur Paris ou ailleurs d ailleurs..
Le but c est de profiter des taux bas et de placer une partie de son cash plutôt que de le consommer...
Je continue a croire que l'effet de levier est un formidable outil d'enrichissement. Mais pas quand le taux d'emprunt est proche du rendement économique théorique max. Dans ce cas, c'est surtout la valeur du bien dans le temps ou alors la hausse des loyers vis à vis des autres charges qui fera la qualité ou non du placement.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3920 Message par ParisIDF92 » 30 juil. 2020, 14:23

Korn a écrit :
30 juil. 2020, 14:01
De mon point de vue, c'est plutôt ça qui pousse les gens vers l'immobilier. Placement considéré comme non risqué car plus-value au bout. Maintenant, pour que la fête continue, la baisse des taux étant impossible (ou marginale), il va falloir que les liquidités tombe dans la poche de mme Michu.
Le problème est que les gens ont oublié (du moins en France) que le prix du logement peut s'effondrer. Donc c'est tout fait. :mrgreen:

C'est hilarant de lire qu'elle investit dans le logement parce qu'elle a peur d'un krach bancaire (!).

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3921 Message par Indécis » 30 juil. 2020, 14:35

ParisIDF92 a écrit :
30 juil. 2020, 14:23
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 14:01
De mon point de vue, c'est plutôt ça qui pousse les gens vers l'immobilier. Placement considéré comme non risqué car plus-value au bout. Maintenant, pour que la fête continue, la baisse des taux étant impossible (ou marginale), il va falloir que les liquidités tombe dans la poche de mme Michu.
Le problème est que les gens ont oublié (du moins en France) que le prix du logement peut s'effondrer. Donc c'est tout fait. :mrgreen:

C'est hilarant de lire qu'elle investit dans le logement parce qu'elle a peur d'un krach bancaire (!).
S'il y a un krach bancaire, je ne sais pas s'il vaut mieux avoir un compte bancaire ou un logement...
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3922 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 14:40

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:44
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 13:33
Bref cette comparaison avec le rendement des AV pour indiquer que les rendements faibles de l'immobilier à 3% brut ne seront pas si déconnants et peuvent être à l'origine d'une poursuite de la bulle.
Il suffit de voir l'arbitrage typique d'AVE par rapport à son épargne.

Personnellement, je préfère claquer mon argent à présent…!
Tu compares du brut immobilier (avec 8-9% de frais d'entrée et taxé au prélèvement sociaux + IR avec éventuellement certains abattements) dont tu assumes la perte possible en capital avec des placements garantis (avec 0% de frais d'entrée et taxés uniquement aux prélèvements sociaux avec éventuellement certains abattements).
Si tu es prêt à prendre des risques en perte de capital, il y a des rendements historiques bien meilleurs.
Vu qu'il y a des arbitrages qui sont fait et que certains achètent pour des rendements brut à 3% et probablement au mieux (sans vacance locatif, sans problème de paiement, sans un TMI trop élevé, sans travaux exceptionnels, etc...) de 1,5% net la plupart du temps c'est bien que certains trouvent cela intéressant.
A mon avis, c'est surtout qu'ils estiment que l'immobilier parisien voudra plus cher.
OK pour affirmer que les acheteurs de pierre parisienne anticipe une hausse ou du moins, une stabilité du marché. C'est peut-être un biais
En revanche, quels sont les autres alternatives en matière de placement actuellement :
- La bourse? Avec un CAC encore à 5000 points, je ne m'y risquerai pas
- certaines valeurs refuge comme l'or : c'est encore plus spéculatif
- La pierre papier (comme les scpi) : c'est certainement pire que l'immobilier résidentiel parisien.
Etc.
Je ne dis pas que l'immobilier parisien n'est pas sans risque. Je dis simplement qu'il y a un risque de perte mais que certains pourraient assumer au regard d'un rendement positif.
La comparaison avec d'autres placements m'intéresse car je pense que ces injections de liquidité sont la principale source des bulles.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3923 Message par Korn » 30 juil. 2020, 14:44

Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 14:35
ParisIDF92 a écrit :
30 juil. 2020, 14:23
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 14:01
De mon point de vue, c'est plutôt ça qui pousse les gens vers l'immobilier. Placement considéré comme non risqué car plus-value au bout. Maintenant, pour que la fête continue, la baisse des taux étant impossible (ou marginale), il va falloir que les liquidités tombe dans la poche de mme Michu.
Le problème est que les gens ont oublié (du moins en France) que le prix du logement peut s'effondrer. Donc c'est tout fait. :mrgreen:

C'est hilarant de lire qu'elle investit dans le logement parce qu'elle a peur d'un krach bancaire (!).
S'il y a un krach bancaire, je ne sais pas s'il vaut mieux avoir un compte bancaire ou un logement...
Entre un compte bancaire bien garni ou un logement en location, je prends le compte bancaire sans hésitation.
A moins de raisonner dans au siècle dernier, il est assez facile d'anticiper celui qui morflera le plus. On parle d'hélicopter money et il y en a encore pour imaginer que les méchants communistes vont puiser dans leur épargne :lol: :lol: :lol:

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3924 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 14:48

Korn a écrit :
30 juil. 2020, 13:42
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 13:30
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 13:21
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 12:33


2% net sur un fonds en euros c'est-à-dire du 2,5% brut. C'est quoi votre contrat magique?
2% net
Sur Linxea et MPL on les trouve.

https://www.francetransactions.com/assu ... nites.html

Suravenir opportunité également.

Par contre, pour pourvoir en profiter, il est évident qu'il fallait songer à se placer avant, comme le PEL que j'ai ouvert en été 2014.

Tout ça pour dire que jusqu'à 2019, mon épargne de précaution était toujours rémunérée à 2% net.
OK mais à présent la condition pour avoir du 2% en 2019 (et sans doute du 1,5% en 2020), c'est ca : "Depuis le 2 décembre 2019, accessible par nouveau versement uniquement, à hauteur de 50% maximum, les 50% restants pouvant être investis librement."
C'est bien la raison pour laquelle je dis qu'il fallait songer à se placer avant. En gros, il fallait prendre ses dispositions il y 5 ou 6 ans D'où mon propos" Ceux qui ont une épargne de précaution qui leur rapportent entre 0 et 1% n'ont rien anticipé où chercher à optimiser. "

Aujourd'hui, mon épargne de précaution part directement sur PEL et non-plus sur une AV. Jusqu'à l'an denier, j'y avais mis le minimum syndical.
Je suis d'accord.
mais à présent les AV ne rapportent plus rien
Et le taux des nouveaux PEL n'ont plus.
De plus, le plafond des PEL est limité et il est impossible de placer après 10 ans.

Une personne qui veut placer des liquidités aura donc 2 choix :
- Sécuriser ses fonds et avoir un rendement nul avec une érosion liée à l'inflation
- Prendre des risques (le marché immobilier par exemple) et avoir un rendement positif

C'est ce que dénoncent de nombreux économistes. Les rachats des banques centrales poussent à prendre des risques et à la formation de bulles.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3925 Message par Ave » 30 juil. 2020, 14:53

Gpzzzz a écrit :
30 juil. 2020, 14:16
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:54
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 13:48
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:44
Tu compares du brut immobilier (avec 8-9% de frais d'entrée et taxé au prélèvement sociaux + IR) dont tu assumes la perte possible en capitale dans le temps avec des placements garantis (avec 0% de frais d'entrée et taxés uniquement aux prélèvements sociaux).
Sans oublier les potentiels emmerdements avec l'immo. S'il y en a qui veulent encore y aller à 3% brut, grand bien leur fasse.
Il ne faut pas oublier non plus que le loyer n'est qu'une partie du rendement. Si on pense que son appartement voudra beaucoup plus cher quand on va revendre, cela peut être un bon placement. Si les prix baissent ou augmente moins que l'inflation, cela sera par contre un mauvais placement.
Les achats de clapiers a Paris ne sont pas des placements financiers.. ce sont des achats patrimoniaux.. Ave en est le meilleur exemple..
L objectif n est pas le rendement c est juste de l accumulation .. c est de la rat race.. elle l'explique très bien d ailleurs, elle a fait d abord le choix du 2p sur Paris plutôt que de la résidence secondaire.. accumulation passe avant plaisir.. c est un peu la norme actuellement..
L’objectif est d’avoir un épargne forcé sur un support qui perde moins de la valeur que l’argent dans une AV et avoir un complément de retraite dans 20 ans.
Sinon, cela ne m’empêche pas de vivre et de partir en vacances. Mais j’aimerais á terme avoir un lieu où passer une partie de l’année . Je ne me vois pas 100% du temps à Paris.
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3926 Message par ProfGrincheux » 30 juil. 2020, 14:58

Korn a écrit :
30 juil. 2020, 12:09
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 11:15
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 10:58
Pour revenir aux biens qui s'autofinancent en théorie, ce n'est évidemment pas le cas d'Ave qui doit probablement rajouter la moitié des sommes à verser pour combler ou qui a dû mettre énormément d'apport qu'elle aurait pu mettre ailleurs pour être rémunérée, c'est plutôt des trucs comme ca :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 29532.htm/
Evidemment, l'autofinancement est théorique et va dépendre des travaux à faire, de la fiscalité, de si le locataire paie ou non, des dégradation, des vacances locatives, etc...
Mais prix d'achat = 114 loyers CC ou prix d'achat = 155 loyers HC ou coût global = 167 loyers HC, cela ressemble quand même davantage à de l'autofinancement possible que :
prix d'achat = 305 loyers CC (365k€/1200)
Cela n'existe pas des biens qui s'autofinancent plus ou moins avec de tel niveau de prix vs loyers et les réglementations en place (encadrement des loyers, restriction AirBnB, etc...) à Paris. A moins éventuellement d'être hors la loi et d'être un marchand de sommeil.
J’ai mis de ma poche 15 k€ + frais de notaire, soit 40 k€, le reste crédit à 1%. Je n’ai jamais dit que le locataire payait intégralement l’appart, il paye une bonne partie, c’est déjà pas mal par rapport à une AV à 0%.
On verra les rendements de 2020, mais, rien qu'en 2019, j'arrivais encore à placer mon épargne de précaution à près de 2% net sans me creuser la tête. PEL à 2,5 brut (un peu plus de 2% net), fonds euros ++ (2% net) & fonds classique (1,3%).

Ceux qui ont une épargne de précaution qui leur rapportent entre 0 et 1% n'ont rien anticipé où chercher à optimiser.
Certes, certes. Et je fais comme vous.

- Les PEL à 2.5% ont une durée de vie limitée et des plafonds. C'est une épargne illiquide.
Ceci dit ce sont les meilleurs supports sécurisés pour le particulier et de très loin, simplement ils ne sont plus disponibles. M'en faire ouvrir un en Janvier 2015 est la meilleure chose qu'un conseiller bancaire m'ait jamais fait faire.
Cela n'est rien par rapport aux PEL anciens. J'en ai eu 2 mais les ai utilisés. Je ne sais pas si ce sera le cas avec les PEL à 1% avec PFU=30% qu'on ouvre aujourd'hui mais le PEL a été pour moi un placement sécurisé au moins aussi bon que le fonds euros (que j'utilise depuis plus de 20 ans).

- Les "fonds euros" dopés comme Spirica ALT2 se ferment ou sont soumis à des contraintes d'investissement.

- Les rendements des fonds euros sont structurellement bas et en décroissance pour des années sauf modifications spectaculaires de l'environnement économique et politique.

Ca vaut presque toujours le coup d'ouvrir des contrats AV (ou des PEL) pour prendre date, fiscalement, réglementairement et contractuellement. Même avec de petites sommes. Pour le PER qui est une variante de l'AV. je ne suis toutefois pas convaincu, peut être à tort.

Cela dit, le livret A ou le LDDS ne sont pas totalement inutiles. Je préfère toujours vider mon livret A à prendre un crédit à la consommation ou à être en découvert.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3927 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 14:58

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 14:40
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:44
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 13:33
Bref cette comparaison avec le rendement des AV pour indiquer que les rendements faibles de l'immobilier à 3% brut ne seront pas si déconnants et peuvent être à l'origine d'une poursuite de la bulle.
Il suffit de voir l'arbitrage typique d'AVE par rapport à son épargne.

Personnellement, je préfère claquer mon argent à présent…!
Tu compares du brut immobilier (avec 8-9% de frais d'entrée et taxé au prélèvement sociaux + IR avec éventuellement certains abattements) dont tu assumes la perte possible en capital avec des placements garantis (avec 0% de frais d'entrée et taxés uniquement aux prélèvements sociaux avec éventuellement certains abattements).
Si tu es prêt à prendre des risques en perte de capital, il y a des rendements historiques bien meilleurs.
Vu qu'il y a des arbitrages qui sont fait et que certains achètent pour des rendements brut à 3% et probablement au mieux (sans vacance locatif, sans problème de paiement, sans un TMI trop élevé, sans travaux exceptionnels, etc...) de 1,5% net la plupart du temps c'est bien que certains trouvent cela intéressant.
A mon avis, c'est surtout qu'ils estiment que l'immobilier parisien voudra plus cher.
OK pour affirmer que les acheteurs de pierre parisienne anticipe une hausse ou du moins, une stabilité du marché. C'est peut-être un biais
En revanche, quels sont les autres alternatives en matière de placement actuellement :
- La bourse? Avec un CAC encore à 5000 points, je ne m'y risquerai pas
- certaines valeurs refuge comme l'or : c'est encore plus spéculatif
- La pierre papier (comme les scpi) : c'est certainement pire que l'immobilier résidentiel parisien.
Etc.
Je ne dis pas que l'immobilier parisien n'est pas sans risque. Je dis simplement qu'il y a un risque de perte mais que certains pourraient assumer au regard d'un rendement positif.
La comparaison avec d'autres placements m'intéresse car je pense que ces injections de liquidité sont la principale source des bulles.
Je ne suis pas conseiller financier et je ne sais pas quels seront les meilleurs placements futurs. Je ne garderais bien de dire ce qui est pertinent ou non.
Par contre, je note que Ave n'a pas acheter pour y mettre des liquidités excédentaires puisqu'elle à presque tout emprunté (elle a mis 40k€ sur ~400k€). Et je ne pense pas que c'est la seule.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 15:06, modifié 3 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3928 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 15:00

Ave a écrit :
30 juil. 2020, 14:53
Gpzzzz a écrit :
30 juil. 2020, 14:16
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:54
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 13:48


Sans oublier les potentiels emmerdements avec l'immo. S'il y en a qui veulent encore y aller à 3% brut, grand bien leur fasse.
Il ne faut pas oublier non plus que le loyer n'est qu'une partie du rendement. Si on pense que son appartement voudra beaucoup plus cher quand on va revendre, cela peut être un bon placement. Si les prix baissent ou augmente moins que l'inflation, cela sera par contre un mauvais placement.
Les achats de clapiers a Paris ne sont pas des placements financiers.. ce sont des achats patrimoniaux.. Ave en est le meilleur exemple..
L objectif n est pas le rendement c est juste de l accumulation .. c est de la rat race.. elle l'explique très bien d ailleurs, elle a fait d abord le choix du 2p sur Paris plutôt que de la résidence secondaire.. accumulation passe avant plaisir.. c est un peu la norme actuellement..
L’objectif est d’avoir un épargne forcé sur un support qui perde moins de la valeur que l’argent dans une AV et avoir un complément de retraite dans 20 ans.
Sinon, cela ne m’empêche pas de vivre et de partir en vacances. Mais j’aimerais á terme avoir un lieu où passer une partie de l’année . Je ne me vois pas 100% du temps à Paris.
Si j'ai bien suivi, le 2P a coûté 365K€ donc environ 400K€ avec les frais.
Financé sur 20 ans par emprunt, cela donne une mensualité de 2000€.
Déduction faite du loyer, cela donne un effort de 800€/mois, soit 192000€ sur 20 ans.
En tenant compte de la fiscalité (douce en LMNP et avec la déduction des intérêts) et de diverses charges, vous aurez mis de "votre poche" environ 250K€ sur 20 ans (à la louche).

En supposant un scénario noir d'une baisse de 20% de l'immobilier sur 20 ans à Paris, l'appartement vaudra 292K€, ce qui donne un taux de rendement interne de +0,77%/an.
C'est effectivement mieux que la prévision d'une AV.

Voilà un exemple qui explique la formation d'une bulle.

Vincent92
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3929 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:01

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:00
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 14:53
Gpzzzz a écrit :
30 juil. 2020, 14:16
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:54
Il ne faut pas oublier non plus que le loyer n'est qu'une partie du rendement. Si on pense que son appartement voudra beaucoup plus cher quand on va revendre, cela peut être un bon placement. Si les prix baissent ou augmente moins que l'inflation, cela sera par contre un mauvais placement.
Les achats de clapiers a Paris ne sont pas des placements financiers.. ce sont des achats patrimoniaux.. Ave en est le meilleur exemple..
L objectif n est pas le rendement c est juste de l accumulation .. c est de la rat race.. elle l'explique très bien d ailleurs, elle a fait d abord le choix du 2p sur Paris plutôt que de la résidence secondaire.. accumulation passe avant plaisir.. c est un peu la norme actuellement..
L’objectif est d’avoir un épargne forcé sur un support qui perde moins de la valeur que l’argent dans une AV et avoir un complément de retraite dans 20 ans.
Sinon, cela ne m’empêche pas de vivre et de partir en vacances. Mais j’aimerais á terme avoir un lieu où passer une partie de l’année . Je ne me vois pas 100% du temps à Paris.
Si j'ai bien suivi, le 2P a coûté 365K€ donc environ 400K€ avec les frais.
Financé sur 20 ans par emprunt, cela donne une mensualité de 2000€.
Déduction faite du loyer, cela donne un effort de 800€/mois, soit 192000€ sur 20 ans.
En tenant compte de la fiscalité (douce en LMNP et avec la déduction des intérêts) et de diverses charges, vous aurez mis de "votre poche" environ 250K€ sur 20 ans (à la louche).

En supposant un scénario noir d'une baisse de 20% de l'immobilier sur 20 ans à Paris, l'appartement vaudra 292K€, ce qui donne un taux de rendement interne de +0,77%/an.
C'est effectivement mieux que la prévision d'une AV.

Voilà un exemple qui explique la formation d'une bulle.
N'importe quoi. C'est incroyable de se dire que tu as acheté plusieurs fois. Peut être que pour des résidences principales. Mais même dans ce cas, tu devrais comprendre que ce que tu dis est aberrant.

Korn
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3930 Message par Korn » 30 juil. 2020, 15:08

Du coup, la banque prête 400 000€ ou 192 000€? :lol: :lol: :lol:

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3931 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 15:12

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:01
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:00
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 14:53
Gpzzzz a écrit :
30 juil. 2020, 14:16


Les achats de clapiers a Paris ne sont pas des placements financiers.. ce sont des achats patrimoniaux.. Ave en est le meilleur exemple..
L objectif n est pas le rendement c est juste de l accumulation .. c est de la rat race.. elle l'explique très bien d ailleurs, elle a fait d abord le choix du 2p sur Paris plutôt que de la résidence secondaire.. accumulation passe avant plaisir.. c est un peu la norme actuellement..
L’objectif est d’avoir un épargne forcé sur un support qui perde moins de la valeur que l’argent dans une AV et avoir un complément de retraite dans 20 ans.
Sinon, cela ne m’empêche pas de vivre et de partir en vacances. Mais j’aimerais á terme avoir un lieu où passer une partie de l’année . Je ne me vois pas 100% du temps à Paris.
Si j'ai bien suivi, le 2P a coûté 365K€ donc environ 400K€ avec les frais.
Financé sur 20 ans par emprunt, cela donne une mensualité de 2000€.
Déduction faite du loyer, cela donne un effort de 800€/mois, soit 192000€ sur 20 ans.
En tenant compte de la fiscalité (douce en LMNP et avec la déduction des intérêts) et de diverses charges, vous aurez mis de "votre poche" environ 250K€ sur 20 ans (à la louche).

En supposant un scénario noir d'une baisse de 20% de l'immobilier sur 20 ans à Paris, l'appartement vaudra 292K€, ce qui donne un taux de rendement interne de +0,77%/an.
C'est effectivement mieux que la prévision d'une AV.

Voilà un exemple qui explique la formation d'une bulle.
N'importe quoi. C'est incroyable de se dire que tu as acheté plusieurs fois. Peut être que pour des résidences principales. Mais même dans ce cas, tu devrais comprendre que ce que tu dis est aberrant.
C'est moi qui n'ai pas compris ta réflexion. Tu peux expliquer STP?

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3932 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 15:13

Korn a écrit :
30 juil. 2020, 15:08
Du coup, la banque prête 400 000€ ou 192 000€? :lol: :lol: :lol:
400K€. Sur 20 ans avec les taux actuels, cela donne une mensualité de 2000€ environ.
le loyer étant de 1200€. L'effort est donc de 800€.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3933 Message par Ave » 30 juil. 2020, 15:15

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:13
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 15:08
Du coup, la banque prête 400 000€ ou 192 000€? :lol: :lol: :lol:
400K€. Sur 20 ans avec les taux actuels, cela donne une mensualité de 2000€ environ.
le loyer étant de 1200€. L'effort est donc de 800€.
J’ai emprunté 350k€, j’ai mis 15 k€ d’apport + 25 k€ de frais de ma poche
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#3934 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:15

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:12
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:01
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:00
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 14:53


L’objectif est d’avoir un épargne forcé sur un support qui perde moins de la valeur que l’argent dans une AV et avoir un complément de retraite dans 20 ans.
Sinon, cela ne m’empêche pas de vivre et de partir en vacances. Mais j’aimerais á terme avoir un lieu où passer une partie de l’année . Je ne me vois pas 100% du temps à Paris.
Si j'ai bien suivi, le 2P a coûté 365K€ donc environ 400K€ avec les frais.
Financé sur 20 ans par emprunt, cela donne une mensualité de 2000€.
Déduction faite du loyer, cela donne un effort de 800€/mois, soit 192000€ sur 20 ans.
En tenant compte de la fiscalité (douce en LMNP et avec la déduction des intérêts) et de diverses charges, vous aurez mis de "votre poche" environ 250K€ sur 20 ans (à la louche).

En supposant un scénario noir d'une baisse de 20% de l'immobilier sur 20 ans à Paris, l'appartement vaudra 292K€, ce qui donne un taux de rendement interne de +0,77%/an.
C'est effectivement mieux que la prévision d'une AV.

Voilà un exemple qui explique la formation d'une bulle.
N'importe quoi. C'est incroyable de se dire que tu as acheté plusieurs fois. Peut être que pour des résidences principales. Mais même dans ce cas, tu devrais comprendre que ce que tu dis est aberrant.
C'est moi qui n'ai pas compris ta réflexion. Tu peux expliquer STP?
Même si elle n'avait pas d'imposition, elle ne toucherait jamais 1200€. 1200€ c'est le loyer charges comprises théorique. Duquel il faut retirer plein de chose : TF, assurances, charges courantes de copropriété, vacances locatives, travaux dans l'appartement, travaux de copro exceptionnels, les incidents possibles (le locataire décide d'arrêter de payer par exemple), etc...
Si, au final, on est à 900€ en considérant tout cela et avant imposition, on sera déjà pas mal.
Tu peux éventuellement tabler sur le fait que les loyers montent plus vite que les charges mais c'est risqué puisqu'ils sont encadrés par la loi (et pas seulement par l'encadrement des loyers).
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 15:20, modifié 1 fois.

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#3935 Message par Ave » 30 juil. 2020, 15:20

550€ de TF et 90€ De charges de copro, 300€ d’assurance habitation par an.
Pas de travaux à l’horizon pour l’instant, cela viendra avec le temps.
Pas d’imposition car LMNP au réel.
Vacance locative à Paris , il faut vraiment se demerder comme un pied.
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#3936 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:22

Ave a écrit :
30 juil. 2020, 15:20
550€ de TF et 90€ De charges de copro, 300€ d’assurance habitation par an.
Pas de travaux à l’horizon pour l’instant, cela viendra avec le temps.
Vacance locative à Paris , il faut vraiment se demerder comme un pied.
Pas de ravalement ou incidents dans la copropriété ces 20 prochaines années? Pas de remise en l'état de ton appartement? Pas de changement de meuble de temps en temps vu que c'est un meublé? Aucun locateur ne va poser problème durant ces 20 prochaines années? Pas de travaux énergétique imposés par l'état d'ici 20 ans parce que c'est une "passoire thermique"? etc...
Il y a plein d'autres charges qui peuvent arriver.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 15:24, modifié 1 fois.

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#3937 Message par Ave » 30 juil. 2020, 15:24

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:22
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 15:20
550€ de TF et 90€ De charges de copro, 300€ d’assurance habitation par an.
Pas de travaux à l’horizon pour l’instant, cela viendra avec le temps.
Vacance locative à Paris , il faut vraiment se demerder comme un pied.
Pas de ravalement ou incidents dans la copropriété ces 20 prochaines années? Pas de remise en l'état de ton appartement? Pas de changement de meuble de temps en temps vu que c'est un meublé? Aucun locateur ne va poser problème durant ces 20 prochaines années?
Il y a plein d'autres charges qui peuvent arriver.
Bien sur , j’ai dit “pas des travaux à l’horizon, cela viendra avec le temps. “ mais le ravalement est récent.
Pour les problèmes avec les locataires il y a la garantie Visale. Les meubles c’est vraiment 3 fois rien. Le plus cher c’était la literie qui est top mais ça dure bien 20 ans.
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#3938 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:31

Ave a écrit :
30 juil. 2020, 15:24
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:22
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 15:20
550€ de TF et 90€ De charges de copro, 300€ d’assurance habitation par an.
Pas de travaux à l’horizon pour l’instant, cela viendra avec le temps.
Vacance locative à Paris , il faut vraiment se demerder comme un pied.
Pas de ravalement ou incidents dans la copropriété ces 20 prochaines années? Pas de remise en l'état de ton appartement? Pas de changement de meuble de temps en temps vu que c'est un meublé? Aucun locateur ne va poser problème durant ces 20 prochaines années?
Il y a plein d'autres charges qui peuvent arriver.
Bien sur , j’ai dit “pas des travaux à l’horizon, cela viendra avec le temps. “ mais le ravalement est récent.
Pour les problèmes avec les locataires il y a la garantie Visale. Les meubles c’est vraiment 3 fois rien. Le plus cher c’était la literie qui est top mais ça dure bien 20 ans.
Ce que je voulais dire c'est que jobserve75 est un bisounours s'il compte que ton effort sera de coût du crédit -1200€. A mon avis, tu vas participer à hauteur de 50% minimum dans tes mensualités + le cash que tu as déjà sorti et que tu sortiras surement encore de temps en temps si on compte tout et que tout se passe bien (ce qui n'est pas garantie, surtout que tu n'as pas pris de GLI).
Je ne pense pas t'apprendre quelque chose en disant cela. Je suis convaincu que tu l'as anticipé. Mais c'était à préciser pour jobserve75 apparemment.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3939 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 15:33

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:15
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:12
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:01
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:00


Si j'ai bien suivi, le 2P a coûté 365K€ donc environ 400K€ avec les frais.
Financé sur 20 ans par emprunt, cela donne une mensualité de 2000€.
Déduction faite du loyer, cela donne un effort de 800€/mois, soit 192000€ sur 20 ans.
En tenant compte de la fiscalité (douce en LMNP et avec la déduction des intérêts) et de diverses charges, vous aurez mis de "votre poche" environ 250K€ sur 20 ans (à la louche).

En supposant un scénario noir d'une baisse de 20% de l'immobilier sur 20 ans à Paris, l'appartement vaudra 292K€, ce qui donne un taux de rendement interne de +0,77%/an.
C'est effectivement mieux que la prévision d'une AV.

Voilà un exemple qui explique la formation d'une bulle.
N'importe quoi. C'est incroyable de se dire que tu as acheté plusieurs fois. Peut être que pour des résidences principales. Mais même dans ce cas, tu devrais comprendre que ce que tu dis est aberrant.
C'est moi qui n'ai pas compris ta réflexion. Tu peux expliquer STP?
Même si elle n'avait pas d'imposition, elle ne toucherait jamais 1200€. 1200€ c'est le loyer charges comprises théorique. Duquel il faut retirer plein de chose : TF, assurances, charges courantes de copropriété, vacances locatives, travaux dans l'appartement, travaux de copro exceptionnels, les incidents possibles (le locataire décide d'arrêter de payer par exemple), etc...
Si, au final, on est à 900€ en considérant tout cela et avant imposition, on sera déjà pas mal.
Tu peux éventuellement tabler sur le fait que les loyers montent plus vite que les charges mais c'est risqué puisqu'ils sont encadrés par la loi (et pas seulement par l'encadrement des loyers).
Dans la simulation que j'ai faite, j'ai laissé 3000€ en moyenne par an pour tenir compte de ces aléas justement. c'est peut-être 4000€.
tu remarqueras que dans la simulation que j'ai faite, j'ai aussi pris en compte une baisse de 20% sur 20 ans, ce qui est pas mal. Et malgré cela, on s'en tire en positif.

Après on peut tirer sur d'autres bouts et dire que ça baissera de 30% ou de 40% sur 20 ans.

Le principe est de retenir que le contexte monétaire pousse à cette bulle.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3940 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 15:35

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:31
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 15:24
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:22
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 15:20
550€ de TF et 90€ De charges de copro, 300€ d’assurance habitation par an.
Pas de travaux à l’horizon pour l’instant, cela viendra avec le temps.
Vacance locative à Paris , il faut vraiment se demerder comme un pied.
Pas de ravalement ou incidents dans la copropriété ces 20 prochaines années? Pas de remise en l'état de ton appartement? Pas de changement de meuble de temps en temps vu que c'est un meublé? Aucun locateur ne va poser problème durant ces 20 prochaines années?
Il y a plein d'autres charges qui peuvent arriver.
Bien sur , j’ai dit “pas des travaux à l’horizon, cela viendra avec le temps. “ mais le ravalement est récent.
Pour les problèmes avec les locataires il y a la garantie Visale. Les meubles c’est vraiment 3 fois rien. Le plus cher c’était la literie qui est top mais ça dure bien 20 ans.
Ce que je voulais dire c'est que jobserve75 est un bisounours s'il compte que ton effort sera de coût du crédit -1200€. A mon avis, tu vas participer à hauteur de 50% minimum dans tes mensualités + le cash que tu as déjà sorti et que tu sortiras surement encore de temps en temps si on compte tout et que tout se passe bien (ce qui n'est pas garantie, surtout que tu n'as pas pris de GLI).
Je ne pense pas t'apprendre quelque chose en disant cela. Je suis convaincu que tu l'as anticipé. Mais c'était à préciser pour jobserve75 apparemment.
Ben donne tes propres chiffres parce que je suis moins intelligent que toi. J'admets : je suis nul

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3941 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:37

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:33
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:15
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:12
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:01
N'importe quoi. C'est incroyable de se dire que tu as acheté plusieurs fois. Peut être que pour des résidences principales. Mais même dans ce cas, tu devrais comprendre que ce que tu dis est aberrant.
C'est moi qui n'ai pas compris ta réflexion. Tu peux expliquer STP?
Même si elle n'avait pas d'imposition, elle ne toucherait jamais 1200€. 1200€ c'est le loyer charges comprises théorique. Duquel il faut retirer plein de chose : TF, assurances, charges courantes de copropriété, vacances locatives, travaux dans l'appartement, travaux de copro exceptionnels, les incidents possibles (le locataire décide d'arrêter de payer par exemple), etc...
Si, au final, on est à 900€ en considérant tout cela et avant imposition, on sera déjà pas mal.
Tu peux éventuellement tabler sur le fait que les loyers montent plus vite que les charges mais c'est risqué puisqu'ils sont encadrés par la loi (et pas seulement par l'encadrement des loyers).
Dans la simulation que j'ai faite, j'ai laissé 3000€ en moyenne par an pour tenir compte de ces aléas justement. c'est peut-être 4000€.
tu remarqueras que dans la simulation que j'ai faite, j'ai aussi pris en compte une baisse de 20% sur 20 ans, ce qui est pas mal. Et malgré cela, on s'en tire en positif.

Après on peut tirer sur d'autres bouts et dire que ça baissera de 30% ou de 40% sur 20 ans.

Le principe est de retenir que le contexte monétaire pousse à cette bulle.
Et moi je te dis que ta simulation n'est pas bonne car :
1- Cela ne correspond pas à ses coûts réels qui sont largement sous estimés
2- Rien ne dit que sur les 20 prochaines années les autres placements (comme l'AV dont tu parles) ne deviennent pas meilleur même si à court terme le rendement des AV devrait être plus faible
3- Les prix à Paris aujourd'hui sont supérieurs au prix d'achat d'Ave
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 15:39, modifié 1 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3942 Message par Indécis » 30 juil. 2020, 15:38

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:31
ce qui n'est pas garantie, surtout que tu n'as pas pris de GLI).
Tu n'as pas bien lu Ave car elle te dit qu'elle a Visale...
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3943 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:39

Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 15:38
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:31
ce qui n'est pas garantie, surtout que tu n'as pas pris de GLI).
Tu n'as pas bien lu Ave car elle te dit qu'elle a Visale...
Pour son locataire actuel. On parle d'un placement sur 20 ans...

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3944 Message par Indécis » 30 juil. 2020, 15:41

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:39
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 15:38
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:31
ce qui n'est pas garantie, surtout que tu n'as pas pris de GLI).
Tu n'as pas bien lu Ave car elle te dit qu'elle a Visale...
Pour son locataire actuel. On parle d'un placement sur 20 ans...
Bah, elle reprendra Visale pour le prochain locataire.
Elle peut aussi prendre une caution (ce qui est gratuit).
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3945 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:44

Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 15:41
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:39
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 15:38
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:31
ce qui n'est pas garantie, surtout que tu n'as pas pris de GLI).
Tu n'as pas bien lu Ave car elle te dit qu'elle a Visale...
Pour son locataire actuel. On parle d'un placement sur 20 ans...
Bah, elle reprendra Visale pour le prochain locataire.
Elle peut aussi prendre une caution (ce qui est gratuit).
La proportion de loyer impayé est de 3% à Paris. Et, plus le logement est petit plus le risque est élevé. Donc, sur 20 ans, il y a une probabilité forte pour qu'elle y soit confrontée. A moins de considérer que les autres bailleurs sont des tocards/n'ont pas de chance et qu'elle est meilleure/a de la chance.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3946 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 15:50

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:37
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:33
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:15
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:12


C'est moi qui n'ai pas compris ta réflexion. Tu peux expliquer STP?
Même si elle n'avait pas d'imposition, elle ne toucherait jamais 1200€. 1200€ c'est le loyer charges comprises théorique. Duquel il faut retirer plein de chose : TF, assurances, charges courantes de copropriété, vacances locatives, travaux dans l'appartement, travaux de copro exceptionnels, les incidents possibles (le locataire décide d'arrêter de payer par exemple), etc...
Si, au final, on est à 900€ en considérant tout cela et avant imposition, on sera déjà pas mal.
Tu peux éventuellement tabler sur le fait que les loyers montent plus vite que les charges mais c'est risqué puisqu'ils sont encadrés par la loi (et pas seulement par l'encadrement des loyers).
Dans la simulation que j'ai faite, j'ai laissé 3000€ en moyenne par an pour tenir compte de ces aléas justement. c'est peut-être 4000€.
tu remarqueras que dans la simulation que j'ai faite, j'ai aussi pris en compte une baisse de 20% sur 20 ans, ce qui est pas mal. Et malgré cela, on s'en tire en positif.

Après on peut tirer sur d'autres bouts et dire que ça baissera de 30% ou de 40% sur 20 ans.

Le principe est de retenir que le contexte monétaire pousse à cette bulle.
Et moi je te dis que ta simulation n'est pas bonne car :
1- Cela ne correspond pas à ses coûts réels qui sont largement sous estimés
2- Rien ne dit que sur les 20 prochaines années les autres placements (comme l'AV dont tu parles) ne deviennent pas meilleur même si à court terme le rendement des AV devrait être plus faible
3- Les prix à Paris aujourd'hui sont supérieurs au prix d'achat d'Ave
Pour ton 1)
Et moi je te demande de donner tes propres évaluations de charges sachant que j'ai pris 2900€/an.
On peut même y intégrer une assurance loyers impayés dans ce montant qui coûterait dans les 250€/an.

OK pour le 2 mais avant que ça remonte, il faudra du temps. Et si les taux remontent en flèche, ce sera pire avec une faillite de certains assureurs.

Point 3) A combien serait son appart actuellement? On refait la simulation avec cette nouvelle donnée.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3947 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 15:52

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:50
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:37
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:33
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:15
Même si elle n'avait pas d'imposition, elle ne toucherait jamais 1200€. 1200€ c'est le loyer charges comprises théorique. Duquel il faut retirer plein de chose : TF, assurances, charges courantes de copropriété, vacances locatives, travaux dans l'appartement, travaux de copro exceptionnels, les incidents possibles (le locataire décide d'arrêter de payer par exemple), etc...
Si, au final, on est à 900€ en considérant tout cela et avant imposition, on sera déjà pas mal.
Tu peux éventuellement tabler sur le fait que les loyers montent plus vite que les charges mais c'est risqué puisqu'ils sont encadrés par la loi (et pas seulement par l'encadrement des loyers).
Dans la simulation que j'ai faite, j'ai laissé 3000€ en moyenne par an pour tenir compte de ces aléas justement. c'est peut-être 4000€.
tu remarqueras que dans la simulation que j'ai faite, j'ai aussi pris en compte une baisse de 20% sur 20 ans, ce qui est pas mal. Et malgré cela, on s'en tire en positif.

Après on peut tirer sur d'autres bouts et dire que ça baissera de 30% ou de 40% sur 20 ans.

Le principe est de retenir que le contexte monétaire pousse à cette bulle.
Et moi je te dis que ta simulation n'est pas bonne car :
1- Cela ne correspond pas à ses coûts réels qui sont largement sous estimés
2- Rien ne dit que sur les 20 prochaines années les autres placements (comme l'AV dont tu parles) ne deviennent pas meilleur même si à court terme le rendement des AV devrait être plus faible
3- Les prix à Paris aujourd'hui sont supérieurs au prix d'achat d'Ave
Pour ton 1)
Et moi je te demande de donner tes propres évaluations de charges sachant que j'ai pris 2900€/an.
On peut même y intégrer une assurance loyers impayés dans ce montant qui coûterait dans les 250€/an.

OK pour le 2 mais avant que ça remonte, il faudra du temps. Et si les taux remontent en flèche, ce sera pire avec une faillite de certains assureurs.

Point 3) A combien serait son appart actuellement? On refait la simulation avec cette nouvelle donnée.
Je ne vais pas faire une évaluation au pifomètre de la situation d'Ave alors qu'il y a plein d'inconnus (comme la situation fiscale), cela n'a pas de sens.
J'estime en gros que si on est à 1,5% net de rendement actuellement à Paris, ce n'est pas si mal
Et concernant mon point 2, l'avantage quand on ne paie pas de frais d'entrée est qu'on peut tout à fait arbitrer vers un autre support/une autre opportunité.
Admettons que l'immobilier perte 10%, rien n'empêche d'y aller à ce moment. La bourse est à 4500 et on pense que c'est un bon point d'entrée? Pourquoi ne pas y investir un peu? Le livret A est à 2%? Pourquoi ne pas y mettre mes liquidés? Il peut s'en passer des choses en 20 ans.

N.B. : Je ne suis pas en train de dire que placer son argent dans l'immobilier parisien est une mauvaise affaire. Je n'en sais rien. Par contre, je dis que le placement sera pertinent dans le temps si les prix montent ou si les loyers montent fortement vis à vis des autres charges. Pas grâce aux loyers actuels.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 16:00, modifié 1 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3948 Message par Indécis » 30 juil. 2020, 16:00

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:44
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 15:41
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:39
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 15:38

Tu n'as pas bien lu Ave car elle te dit qu'elle a Visale...
Pour son locataire actuel. On parle d'un placement sur 20 ans...
Bah, elle reprendra Visale pour le prochain locataire.
Elle peut aussi prendre une caution (ce qui est gratuit).
La proportion de loyer impayé est de 3% à Paris. Et, plus le logement est petit plus le risque est élevé. Donc, sur 20 ans, il y a une probabilité forte pour qu'elle y soit confrontée. A moins de considérer que les autres bailleurs sont des tocards/n'ont pas de chance et qu'elle est meilleure/a de la chance.
Oui, d'où le fait d'avoir Visale ou une caution (y a même des entreprises spécialisées pour ça).

Sinon, d'où sors-tu ce chiffre de 3% ?
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3949 Message par Indécis » 30 juil. 2020, 16:01

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:50
On peut même y intégrer une assurance loyers impayés dans ce montant qui coûterait dans les 250€/an.
Tu peux mettre 0 € dans une GLI avec Visale ou une caution.
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3950 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 16:02

Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 16:00
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:44
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 15:41
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:39
Pour son locataire actuel. On parle d'un placement sur 20 ans...
Bah, elle reprendra Visale pour le prochain locataire.
Elle peut aussi prendre une caution (ce qui est gratuit).
La proportion de loyer impayé est de 3% à Paris. Et, plus le logement est petit plus le risque est élevé. Donc, sur 20 ans, il y a une probabilité forte pour qu'elle y soit confrontée. A moins de considérer que les autres bailleurs sont des tocards/n'ont pas de chance et qu'elle est meilleure/a de la chance.
Oui, d'où le fait d'avoir Visale ou une caution (y a même des entreprises spécialisées pour ça).

Sinon, d'où sors-tu ce chiffre de 3% ?
La caution ne fonctionne pas à tous les coups. Sinon, il n'y aurait pas tant d'impayé que ca. Puisque presque tous les bailleurs demandent une caution à Paris. Pour le 3% (sur les studios), par exemple :
L’étude pointe d’autres facteurs qui jouent sur le taux d’impayés, parmi lesquels la localisation et la taille du logement. Sans surprise, le risque est plus présent dans les zones défavorisées ou zones urbaines sensibles (ZUS) que dans Paris. « Pour un studio, [le taux d’impayés] culmine à 5,60% en ZUS pour un locataire présent depuis 7 ans dans le logement contre seulement un peu plus de 3% à Paris », en sachant que le rapport est sensiblement le même pour les plus grands appartements.
https://www.toutsurmesfinances.com/immo ... 9lev%C3%A9.
Je l'ai lu ailleurs, j'ai pris le premier lien google qui en parle.
En fait, j'ai quand même l'impression que certains s'imaginent que tout est simple et que les autres (ceux qui ont des problèmes) sont idiots.
Ilyakafokon.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 16:12, modifié 4 fois.

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