Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3951 Message par lecriminel » 30 juil. 2020, 16:03

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 14:40

Je ne dis pas que l'immobilier parisien n'est pas sans risque. Je dis simplement qu'il y a un risque de perte mais que certains pourraient assumer au regard d'un rendement positif.
La comparaison avec d'autres placements m'intéresse car je pense que ces injections de liquidité sont la principale source des bulles.
justement, le rendement est nul, 3% brut, en immobilier c'est maxi 1% net (donc équivalent à 1.5% compte courant), avec les emmerdes et les risques
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

kitchenette
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3952 Message par kitchenette » 30 juil. 2020, 16:05

ProfGrincheux a écrit :
30 juil. 2020, 14:58
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 12:09
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 11:15
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 10:58
Pour revenir aux biens qui s'autofinancent en théorie, ce n'est évidemment pas le cas d'Ave qui doit probablement rajouter la moitié des sommes à verser pour combler ou qui a dû mettre énormément d'apport qu'elle aurait pu mettre ailleurs pour être rémunérée, c'est plutôt des trucs comme ca :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 29532.htm/
Evidemment, l'autofinancement est théorique et va dépendre des travaux à faire, de la fiscalité, de si le locataire paie ou non, des dégradation, des vacances locatives, etc...
Mais prix d'achat = 114 loyers CC ou prix d'achat = 155 loyers HC ou coût global = 167 loyers HC, cela ressemble quand même davantage à de l'autofinancement possible que :
prix d'achat = 305 loyers CC (365k€/1200)
Cela n'existe pas des biens qui s'autofinancent plus ou moins avec de tel niveau de prix vs loyers et les réglementations en place (encadrement des loyers, restriction AirBnB, etc...) à Paris. A moins éventuellement d'être hors la loi et d'être un marchand de sommeil.
J’ai mis de ma poche 15 k€ + frais de notaire, soit 40 k€, le reste crédit à 1%. Je n’ai jamais dit que le locataire payait intégralement l’appart, il paye une bonne partie, c’est déjà pas mal par rapport à une AV à 0%.
On verra les rendements de 2020, mais, rien qu'en 2019, j'arrivais encore à placer mon épargne de précaution à près de 2% net sans me creuser la tête. PEL à 2,5 brut (un peu plus de 2% net), fonds euros ++ (2% net) & fonds classique (1,3%).

Ceux qui ont une épargne de précaution qui leur rapportent entre 0 et 1% n'ont rien anticipé où chercher à optimiser.
Certes, certes. Et je fais comme vous.

- Les PEL à 2.5% ont une durée de vie limitée et des plafonds. C'est une épargne illiquide.
Ceci dit ce sont les meilleurs supports sécurisés pour le particulier et de très loin, simplement ils ne sont plus disponibles. M'en faire ouvrir un en Janvier 2015 est la meilleure chose qu'un conseiller bancaire m'ait jamais fait faire.
Cela n'est rien par rapport aux PEL anciens. J'en ai eu 2 mais les ai utilisés. Je ne sais pas si ce sera le cas avec les PEL à 1% avec PFU=30% qu'on ouvre aujourd'hui mais le PEL a été pour moi un placement sécurisé au moins aussi bon que le fonds euros (que j'utilise depuis plus de 20 ans).

- Les "fonds euros" dopés comme Spirica ALT2 se ferment ou sont soumis à des contraintes d'investissement.

- Les rendements des fonds euros sont structurellement bas et en décroissance pour des années sauf modifications spectaculaires de l'environnement économique et politique.

Ca vaut presque toujours le coup d'ouvrir des contrats AV (ou des PEL) pour prendre date, fiscalement, réglementairement et contractuellement. Même avec de petites sommes. Pour le PER qui est une variante de l'AV. je ne suis toutefois pas convaincu, peut être à tort.

Cela dit, le livret A ou le LDDS ne sont pas totalement inutiles. Je préfère toujours vider mon livret A à prendre un crédit à la consommation ou à être en découvert.
Je rebondis sur le PEL, il y a quelques années j'ai fait l'erreur d'en ouvrir un et de le "blinder" des le départ.
Pendant 1 an ou 2 j'ai touché le max d'intérêt (2,25% de mémoire), jusqu'à ce que la banque m'oblige à fermer le compte car je ne respectais plus l'obligation de verser une somme minimale tous les trimestres -vu que j'avais atteint le plafond. J'ai été forcé de clôre le PEL, et évidemment de m'asseoir sur un bon rendement.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3953 Message par lecriminel » 30 juil. 2020, 16:05

Korn a écrit :
30 juil. 2020, 14:44

Entre un compte bancaire bien garni ou un logement en location, je prends le compte bancaire sans hésitation.
A moins de raisonner dans au siècle dernier, il est assez facile d'anticiper celui qui morflera le plus. On parle d'hélicopter money et il y en a encore pour imaginer que les méchants communistes vont puiser dans leur épargne :lol: :lol: :lol:
helicopter money, ce n'est pas pour toi, c'est pour les autres, et ça renforce l'inflation (facilement 3%/an)
Ton compte perd 2%/an de pouvoir d'achat.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3954 Message par lecriminel » 30 juil. 2020, 16:20

En supposant un scénario noir d'une baisse de 20% de l'immobilier sur 20 ans à Paris, l'appartement vaudra 292K€, ce qui donne un taux de rendement interne de +0,77%/an.
C'est effectivement mieux que la prévision d'une AV.
tu plaisantes ? avec 3% d'inflation et l'effet levier/rateau/massue, c'est la débandade complète. Et comme d'habitude, en plus de tout le reste, on oublie de compter le travail et le stress généré. Au taux horaire que doit toucher Ave, ça fait quelques milliers d'euros supplémentaires sur 20 ans.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3955 Message par ProfGrincheux » 30 juil. 2020, 16:34

Korn a écrit :
30 juil. 2020, 14:44
Entre un compte bancaire bien garni ou un logement en location, je prends le compte bancaire sans hésitation.
Idem. Mais il ne resterait pas bien garni longtemps. Je rembourserais mon emprunt immobilier avec, puis, s'il en reste, je ferais plein d'autres choses.
A moins de raisonner dans au siècle dernier, il est assez facile d'anticiper celui qui morflera le plus. On parle d'hélicopter money et il y en a encore pour imaginer que les méchants communistes vont puiser dans leur épargne :lol: :lol: :lol:
Pouvez vous exclure la transmission des taux de base négatifs aux dépôts à vue au delà de 100 000€?

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3956 Message par Gpzzzz » 30 juil. 2020, 16:37

Ave a écrit :
30 juil. 2020, 14:53
Gpzzzz a écrit :
30 juil. 2020, 14:16
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 13:54
Korn a écrit :
30 juil. 2020, 13:48


Sans oublier les potentiels emmerdements avec l'immo. S'il y en a qui veulent encore y aller à 3% brut, grand bien leur fasse.
Il ne faut pas oublier non plus que le loyer n'est qu'une partie du rendement. Si on pense que son appartement voudra beaucoup plus cher quand on va revendre, cela peut être un bon placement. Si les prix baissent ou augmente moins que l'inflation, cela sera par contre un mauvais placement.
Les achats de clapiers a Paris ne sont pas des placements financiers.. ce sont des achats patrimoniaux.. Ave en est le meilleur exemple..
L objectif n est pas le rendement c est juste de l accumulation .. c est de la rat race.. elle l'explique très bien d ailleurs, elle a fait d abord le choix du 2p sur Paris plutôt que de la résidence secondaire.. accumulation passe avant plaisir.. c est un peu la norme actuellement..
L’objectif est d’avoir un épargne forcé sur un support qui perde moins de la valeur que l’argent dans une AV et avoir un complément de retraite dans 20 ans.
Sinon, cela ne m’empêche pas de vivre et de partir en vacances. Mais j’aimerais á terme avoir un lieu où passer une partie de l’année . Je ne me vois pas 100% du temps à Paris.
Voilà tu pouvais pas mieux résumer...
Accumulation..

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3957 Message par Indécis » 30 juil. 2020, 16:41

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 16:02
En fait, j'ai quand même l'impression que certains s'imaginent que tout est simple et que les autres (ceux qui ont des problèmes) sont idiots.
Ilyakafokon.
Disons qu'il y en a (beaucoup) qui se croit plus malins que les autres et qui se permettent de traiter les autres de kons.
Alors que :
1 - Ils n'ont jamais fait d'investissements locatifs, contrairement aux autres kons
2 - Ils ne connaissent même pas l'existence de cautions morales.
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3958 Message par clarine » 30 juil. 2020, 16:50

Je lis vos échanges avec intérêt (hélas, pas monétaire :wink:) et du coup j'ai une question :
Si vous receviez (héritage, donation, peu importe) un 2p à Paris comme celui d'Ave, que feriez-vous ?
- le garder pour le louer
- le vendre pour placer l'argent sur un autre support (actions, obligations, livret :mrgreen:, or, bitcoins,. ..)
- le vendre et racheter de l'immo locatif ailleurs qu'à Paris (ou mixte immo/autre supports)
- le vendre et acheter une RS, faire des voyages, mener la belle vie (de consommation)
-...

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3959 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 16:51

Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 16:41
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 16:02
En fait, j'ai quand même l'impression que certains s'imaginent que tout est simple et que les autres (ceux qui ont des problèmes) sont idiots.
Ilyakafokon.
Disons qu'il y en a (beaucoup) qui se croit plus malins que les autres et qui se permettent de traiter les autres de kons.
Alors que :
1 - Ils n'ont jamais fait d'investissements locatifs, contrairement aux autres kons
2 - Ils ne connaissent même pas l'existence de cautions morales.
Si c'est pour moi, je ne traite personne de c0n. Je dis :
1- Qu'il y a pas mal d'impayés à Paris
2- Que presque tous les bailleurs demandent des cautions.
Ce qui veut dire que ce n'est pas suffisant. Certains garants sont par exemple très malin pour organiser leur insolvabilité.
Et que, par ailleurs, ceux qui pensent que les problèmes sont forcément pour les autres pensent donc être plus intelligent ou plus chanceux. Jusqu'au jour où ils sont confrontés aussi au problème. Ce qui peut très bien ne jamais arriver.

A titre personnel, je n'ai jamais fait d'investissement locatif directement mais j'en ai déjà géré (pour ma sœur).
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 17:01, modifié 2 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3960 Message par lecriminel » 30 juil. 2020, 16:57

clarine a écrit :
30 juil. 2020, 16:50
Je lis vos échanges avec intérêt (hélas, pas monétaire :wink:) et du coup j'ai une question :
Si vous receviez (héritage, donation, peu importe) un 2p à Paris comme celui d'Ave, que feriez-vous ?
- le garder pour le louer
- le vendre pour placer l'argent sur un autre support (actions, obligations, livret :mrgreen:, or, bitcoins,. ..)
- le vendre et racheter de l'immo locatif ailleurs qu'à Paris (ou mixte immo/autre supports)
- le vendre et acheter une RS, faire des voyages, mener la belle vie (de consommation)
-...
1. le vendre: rendement minable + pricé à 3 fois ce que ça vaut et 30 fois ce que je l'estime -> sans hésiter
2. ensuite; tous les placements sont médiocres donc "consommation" (même si ce n'est pas le mot exact du projet que je mènerais)
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3961 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 17:04

clarine a écrit :
30 juil. 2020, 16:50
Je lis vos échanges avec intérêt (hélas, pas monétaire :wink:) et du coup j'ai une question :
Si vous receviez (héritage, donation, peu importe) un 2p à Paris comme celui d'Ave, que feriez-vous ?
- le garder pour le louer
- le vendre pour placer l'argent sur un autre support (actions, obligations, livret :mrgreen:, or, bitcoins,. ..)
- le vendre et racheter de l'immo locatif ailleurs qu'à Paris (ou mixte immo/autre supports)
- le vendre et acheter une RS, faire des voyages, mener la belle vie (de consommation)
-...
Tout dépend de la situation de l'héritier.
S'il vit à Paris et qu'il a peu de moyen, il peut très bien l'habiter.
S'il vit à Paris ou proche de Paris et qu'il a déjà un logement qui lui correspond mieux mais qu'il y a un prêt à rembourser, une solution peut être de le vendre pour rembourser sa dette et/ou réaliser un de ses projets ou il peut décider de le garder s'il a beaucoup de moyens et pas de projet. Il sera toujours temps d'arbitrer plus tard (l'avantage est qu'il n'y a pas les frais d'entrée à payer)
S'il vit loin et qu'il n'en a pas besoin, le vendre. Éventuellement pour réinvestir dans du local de rendement si on n'a pas besoin de cet argent.

Si la question est : Est il plus intéressant d'investir dans de l'immobilier parisien que des actions, obligations ou crypto-monnaie, personne n'en sait rien.
Mais la problématique est quand même différente entre avoir de l’immobilier et arbitrer et en acheter. Le garder est évidemment plus tentant quand on l'a déjà.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 17:11, modifié 3 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3962 Message par Indécis » 30 juil. 2020, 17:07

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 16:51
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 16:41
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 16:02
En fait, j'ai quand même l'impression que certains s'imaginent que tout est simple et que les autres (ceux qui ont des problèmes) sont idiots.
Ilyakafokon.
Disons qu'il y en a (beaucoup) qui se croit plus malins que les autres et qui se permettent de traiter les autres de kons.
Alors que :
1 - Ils n'ont jamais fait d'investissements locatifs, contrairement aux autres kons
2 - Ils ne connaissent même pas l'existence de cautions morales.
Si c'est pour moi, je ne traite personne de c0n. Je dis :
1- Qu'il y a pas mal d'impayés à Paris
2- Que presque tous les bailleurs demandent des cautions.
Ce qui veut dire que ce n'est pas suffisant. Certains garants sont par exemple très malin pour organiser leur insolvabilité.
Et que, par ailleurs, ceux qui pensent que les problèmes sont forcément pour les autres pensent donc être plus intelligent ou plus chanceux. Jusqu'au jour où ils sont confrontés aussi au problème. Ce qui peut très bien ne jamais arriver.

A titre personnel, je n'ai jamais fait d'investissement locatif directement mais j'en ai déjà géré (pour ma sœur).
C'est pour cela que je te parle de caution de personne morale.
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3963 Message par clarine » 30 juil. 2020, 17:12

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 17:04
clarine a écrit :
30 juil. 2020, 16:50
Je lis vos échanges avec intérêt (hélas, pas monétaire :wink:) et du coup j'ai une question :
Si vous receviez (héritage, donation, peu importe) un 2p à Paris comme celui d'Ave, que feriez-vous ?
- le garder pour le louer
- le vendre pour placer l'argent sur un autre support (actions, obligations, livret :mrgreen:, or, bitcoins,. ..)
- le vendre et racheter de l'immo locatif ailleurs qu'à Paris (ou mixte immo/autre supports)
- le vendre et acheter une RS, faire des voyages, mener la belle vie (de consommation)
-...
Tout dépend de la situation de l'héritier
Je parle de toi, de ta position, au regard de ta situation actuelle.
Je n'ai pas listé toutes les possibilités, d'où les... Ça peut aussi être :
- vendre pour pouvoir acheter sa résidence principale, plus grande ou mieux placée
- vendre pour investir dans une entreprise ou se mettre à son compte (créer sa boîte)
- etc. , etc.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3964 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 17:15

clarine a écrit :
30 juil. 2020, 17:12
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 17:04
clarine a écrit :
30 juil. 2020, 16:50
Je lis vos échanges avec intérêt (hélas, pas monétaire :wink:) et du coup j'ai une question :
Si vous receviez (héritage, donation, peu importe) un 2p à Paris comme celui d'Ave, que feriez-vous ?
- le garder pour le louer
- le vendre pour placer l'argent sur un autre support (actions, obligations, livret :mrgreen:, or, bitcoins,. ..)
- le vendre et racheter de l'immo locatif ailleurs qu'à Paris (ou mixte immo/autre supports)
- le vendre et acheter une RS, faire des voyages, mener la belle vie (de consommation)
-...
Tout dépend de la situation de l'héritier
Je parle de toi, de ta position, au regard de ta situation actuelle.
Je n'ai pas listé toutes les possibilités, d'où les... Ça peut aussi être :
- vendre pour pouvoir acheter sa résidence principale, plus grande ou mieux placée
- vendre pour investir dans une entreprise ou se mettre à son compte (créer sa boîte)
- etc. , etc.
Je n'ai pas spécialement besoin de cet argent donc il resterait investi.
Soit je le conserverais soit, plus probablement, je le vendrais pour acheter du locatif de rendement en IDF. La rente m'emportant beaucoup plus que la valorisation de ma situation. Une partie serait peut être aussi mise sur PEA, en attente d'un point d'entrée que je juge intéressant.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 17:17, modifié 1 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3965 Message par clarine » 30 juil. 2020, 17:17

Oui, bien sûr, la pbtique est différente selon qu'on a déjà le bien ou qu'on l'acquiert. L'idée, par rapport à vos échanges qui soulignent notamment le peu d'intérêt d'investir dans l'immo parisien, est de savoir quelle serait votre stratégie d'investissement ou de consommation ou de dev personnel...

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3966 Message par clarine » 30 juil. 2020, 17:20

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 17:15
clarine a écrit :
30 juil. 2020, 17:12
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 17:04
clarine a écrit :
30 juil. 2020, 16:50
Je lis vos échanges avec intérêt (hélas, pas monétaire :wink:) et du coup j'ai une question :
Si vous receviez (héritage, donation, peu importe) un 2p à Paris comme celui d'Ave, que feriez-vous ?
- le garder pour le louer
- le vendre pour placer l'argent sur un autre support (actions, obligations, livret :mrgreen:, or, bitcoins,. ..)
- le vendre et racheter de l'immo locatif ailleurs qu'à Paris (ou mixte immo/autre supports)
- le vendre et acheter une RS, faire des voyages, mener la belle vie (de consommation)
-...
Tout dépend de la situation de l'héritier
Je parle de toi, de ta position, au regard de ta situation actuelle.
Je n'ai pas listé toutes les possibilités, d'où les... Ça peut aussi être :
- vendre pour pouvoir acheter sa résidence principale, plus grande ou mieux placée
- vendre pour investir dans une entreprise ou se mettre à son compte (créer sa boîte)
- etc. , etc.
Je n'ai pas spécialement besoin de cet argent donc il resterait investi.
Soit je le conserverais soit, plus probablement, je le vendrais pour acheter du locatif de rendement en IDF. La rente m'emportant beaucoup plus que la valorisation de ma situation. Une partie serait peut être aussi mise sur PEA, en attente d'un point d'entrée que je juge intéressant.
Donc tu privilégierais, pour de l'immo, l'idf à la province. Parce que tu vis en idf et que tu connais mieux le marché + gestion plus facile en étant sur place ?

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3967 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 17:22

clarine a écrit :
30 juil. 2020, 17:20
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 17:15
clarine a écrit :
30 juil. 2020, 17:12
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 17:04
Tout dépend de la situation de l'héritier
Je parle de toi, de ta position, au regard de ta situation actuelle.
Je n'ai pas listé toutes les possibilités, d'où les... Ça peut aussi être :
- vendre pour pouvoir acheter sa résidence principale, plus grande ou mieux placée
- vendre pour investir dans une entreprise ou se mettre à son compte (créer sa boîte)
- etc. , etc.
Je n'ai pas spécialement besoin de cet argent donc il resterait investi.
Soit je le conserverais soit, plus probablement, je le vendrais pour acheter du locatif de rendement en IDF. La rente m'emportant beaucoup plus que la valorisation de ma situation. Une partie serait peut être aussi mise sur PEA, en attente d'un point d'entrée que je juge intéressant.
Donc tu privilégierais, pour de l'immo, l'idf à la province. Parce que tu vis en idf et que tu connais mieux le marché + gestion plus facile en étant sur place ?
Oui, parce que je connais mieux le marché et que l'immobilier est déjà assez compliqué comme ca à gérer pour y mettre en plus de la distance. Par ailleurs, ce n'est pas forcément plus intéressant en province. J'ai mis l'exemple d'un bien à plus de 10% brut en IDF aujourd'hui sur cette file. Je n'irais pas forcément là car je connais peu ce marché mais il y en a d'autres en IDF que je connais mieux.
Et, je pense qu'il faut éviter de se mettre trop de boulets au pied alors que cela devrait surtout apporter un bénéfice. Le temps passé à gérer n'est pas "gratuit".

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3968 Message par ProfGrincheux » 30 juil. 2020, 17:30

Personnellement j'investirais probablement 300 k€ dans l'immobilier locatif si je gagnais 1M€ au loto (peut-être en faisant un crédit in fine avec nantissement). Mais je garderais entre 50 et 100 k€ sur des livrets et dépôts à vue.

Sauf que ça n'arrivera pas, puisque je ne joue pas.

En cas d'héritage, je commencerais par être malheureux. Ensuite, ça dépendrait d'autres paramètres: de mon endettement, de ma capacité à régler les frais de succession.... mais clairement je réfléchirais à garder un bien immobilier parisien si je pouvais régler les droits de succession, avais 0 endettement, une RP et un peu de patrimoine financier

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clarine
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3969 Message par clarine » 30 juil. 2020, 17:49

ProfGrincheux a écrit :
30 juil. 2020, 17:30
Personnellement j'investirais probablement 300 k€ dans l'immobilier locatif si je gagnais 1M€ au loto (peut-être en faisant un crédit in fine avec nantissement). Mais je garderais entre 50 et 100 k€ sur des livrets et dépôts à vue.

Sauf que ça n'arrivera pas, puisque je ne joue pas.

En cas d'héritage, je commencerais par être malheureux. Ensuite, ça dépendrait d'autres paramètres: de mon endettement, de ma capacité à régler les frais de succession.... mais clairement je réfléchirais à garder un bien immobilier parisien si je pouvais régler les droits de succession, avais 0 endettement, une RP et un peu de patrimoine financier
Comme je l'indiquais à Vincent92, l'idée était d'avoir votre positionnement au regard de votre situation actuelle, compte tenu de votre stratégie financière ou de votre philosophie de vie. Je n'ai pas tout précisé mais il était implicite qu'en cas d'héritage ou donation aussi d'ailleurs, tous les frais annexes étaient déjà réglés. Bref, l'apart vous tombe tout chaud dans le bec (y'a même déjà un locataire dedans. Ou pas).
C'est volontairement que j'ai mis un appart dans l'héritage et pas l'équivalent en somme d'argent car je pense que votre stratégie ne serait pas la même dans ce dernier cas.

ParisIDF92
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3970 Message par ParisIDF92 » 30 juil. 2020, 18:02

Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 14:35
S'il y a un krach bancaire, je ne sais pas s'il vaut mieux avoir un compte bancaire ou un logement...
Il n'y aura pas de krach bancaire, car aujourd'hui c'est l'impression d'argent à l'infini.

La seule raison d'acheter une maison comme investissement à Paris en ces temps et de la justifier est qu'il y aurait une hyperinflation.

Cependant, à court terme, je ne vois pas d'où va venir cette hyperinflation. Nous nous dirigeons plutôt vers une déflation pour une demande moindre (par exemple le studio du 18ème d'hier de 1100-1200 euros à 850). Sur les salaires, c'est la même chose ; plus de délocalisations et plus de chômage.

Exemple, le Japon depuis les années 90 (QE + déflation).

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3971 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 18:24

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:52
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:50
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:37
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:33


Dans la simulation que j'ai faite, j'ai laissé 3000€ en moyenne par an pour tenir compte de ces aléas justement. c'est peut-être 4000€.
tu remarqueras que dans la simulation que j'ai faite, j'ai aussi pris en compte une baisse de 20% sur 20 ans, ce qui est pas mal. Et malgré cela, on s'en tire en positif.

Après on peut tirer sur d'autres bouts et dire que ça baissera de 30% ou de 40% sur 20 ans.

Le principe est de retenir que le contexte monétaire pousse à cette bulle.
Et moi je te dis que ta simulation n'est pas bonne car :
1- Cela ne correspond pas à ses coûts réels qui sont largement sous estimés
2- Rien ne dit que sur les 20 prochaines années les autres placements (comme l'AV dont tu parles) ne deviennent pas meilleur même si à court terme le rendement des AV devrait être plus faible
3- Les prix à Paris aujourd'hui sont supérieurs au prix d'achat d'Ave
Pour ton 1)
Et moi je te demande de donner tes propres évaluations de charges sachant que j'ai pris 2900€/an.
On peut même y intégrer une assurance loyers impayés dans ce montant qui coûterait dans les 250€/an.

OK pour le 2 mais avant que ça remonte, il faudra du temps. Et si les taux remontent en flèche, ce sera pire avec une faillite de certains assureurs.

Point 3) A combien serait son appart actuellement? On refait la simulation avec cette nouvelle donnée.
Je ne vais pas faire une évaluation au pifomètre de la situation d'Ave alors qu'il y a plein d'inconnus (comme la situation fiscale), cela n'a pas de sens.
J'estime en gros que si on est à 1,5% net de rendement actuellement à Paris, ce n'est pas si mal
Et concernant mon point 2, l'avantage quand on ne paie pas de frais d'entrée est qu'on peut tout à fait arbitrer vers un autre support/une autre opportunité.
Admettons que l'immobilier perte 10%, rien n'empêche d'y aller à ce moment. La bourse est à 4500 et on pense que c'est un bon point d'entrée? Pourquoi ne pas y investir un peu? Le livret A est à 2%? Pourquoi ne pas y mettre mes liquidés? Il peut s'en passer des choses en 20 ans.

N.B. : Je ne suis pas en train de dire que placer son argent dans l'immobilier parisien est une mauvaise affaire. Je n'en sais rien. Par contre, je dis que le placement sera pertinent dans le temps si les prix montent ou si les loyers montent fortement vis à vis des autres charges. Pas grâce aux loyers actuels.
Tu ne veux pas t’avancer mais tu estimes quand-même le rendement à 1,5% : chapeau donc.
J’ai pris une simulation avec des charges représentant 20% du loyer. Voilà ma base.
Et avec une baisse de l’immobilier de 20% sur 20 ans, on sort gagnant.

Donc, non même si l’immobilier baisse et si les loyers stagnent, on peut suand-même sortir gagnant. C’est le contexte monétaire qui le dicte.
Dans les années 1990-91, les liquidités rapportaient plus que l’immobilier en rendement. Le contexte était totalement différent en terme de risques.

D’accord avec toi que le rendement de l’immobilier est la conséquence d’une absence de disponibilité.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3972 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 18:26

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 16:51
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 16:41
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 16:02
En fait, j'ai quand même l'impression que certains s'imaginent que tout est simple et que les autres (ceux qui ont des problèmes) sont idiots.
Ilyakafokon.
Disons qu'il y en a (beaucoup) qui se croit plus malins que les autres et qui se permettent de traiter les autres de kons.
Alors que :
1 - Ils n'ont jamais fait d'investissements locatifs, contrairement aux autres kons
2 - Ils ne connaissent même pas l'existence de cautions morales.
Si c'est pour moi, je ne traite personne de c0n.
Et bien, relis nos échanges;

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3973 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 18:28

lecriminel a écrit :
30 juil. 2020, 16:20
En supposant un scénario noir d'une baisse de 20% de l'immobilier sur 20 ans à Paris, l'appartement vaudra 292K€, ce qui donne un taux de rendement interne de +0,77%/an.
C'est effectivement mieux que la prévision d'une AV.
tu plaisantes ? avec 3% d'inflation et l'effet levier/rateau/massue, c'est la débandade complète. Et comme d'habitude, en plus de tout le reste, on oublie de compter le travail et le stress généré. Au taux horaire que doit toucher Ave, ça fait quelques milliers d'euros supplémentaires sur 20 ans.
Je comprends pas les 3%.
Mon raisonnement était sans compter l’inflation. Il se situait en liquidité nette

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3974 Message par Ave » 30 juil. 2020, 19:56

ParisIDF92 a écrit :
30 juil. 2020, 18:02
Indécis a écrit :
30 juil. 2020, 14:35
S'il y a un krach bancaire, je ne sais pas s'il vaut mieux avoir un compte bancaire ou un logement...
Il n'y aura pas de krach bancaire, car aujourd'hui c'est l'impression d'argent à l'infini.

La seule raison d'acheter une maison comme investissement à Paris en ces temps et de la justifier est qu'il y aurait une hyperinflation.

Cependant, à court terme, je ne vois pas d'où va venir cette hyperinflation. Nous nous dirigeons plutôt vers une déflation pour une demande moindre (par exemple le studio du 18ème d'hier de 1100-1200 euros à 850). Sur les salaires, c'est la même chose ; plus de délocalisations et plus de chômage.

Exemple, le Japon depuis les années 90 (QE + déflation).
Petite différence avec le Japon, leur population baisse. Ce n’est pas le cas en France, encore moins en IDF.
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3975 Message par kamoulox » 30 juil. 2020, 20:09

En France aussi ça baisse, si on ne compte pas l’immigration des ingénieurs et médecins bien sûr :mrgreen:

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3976 Message par ParisIDF92 » 30 juil. 2020, 20:16

Ave a écrit :
30 juil. 2020, 19:56
Petite différence avec le Japon, leur population baisse. Ce n’est pas le cas en France, encore moins en IDF.
Je doute que les "nouveaux français" (sic) vont payer 10.000 euro/m2 ou 1.200 euro de location (tout seuls) à Paris. 8)

Cependant, si on se limite à Paris (75), dans les derniers années la ville a perdu des milliers d'habitants au même rythme de la flambée des prix.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3977 Message par Ave » 30 juil. 2020, 20:24

ParisIDF92 a écrit :
30 juil. 2020, 20:16
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 19:56
Petite différence avec le Japon, leur population baisse. Ce n’est pas le cas en France, encore moins en IDF.
Je doute que les "nouveaux français" (sic) vont payer 10.000 euro/m2 ou 1.200 euro de location (tout seuls) à Paris. 8)

Cependant, si on se limite à Paris (75), dans les derniers années la ville a perdu des milliers d'habitants au même rythme de la flambée des prix.
Normal , elle a gagne en touristes surtout donc pression énorme sur l’immobilier .
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3978 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 20:28

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 18:24
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:52
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:50
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:37
Et moi je te dis que ta simulation n'est pas bonne car :
1- Cela ne correspond pas à ses coûts réels qui sont largement sous estimés
2- Rien ne dit que sur les 20 prochaines années les autres placements (comme l'AV dont tu parles) ne deviennent pas meilleur même si à court terme le rendement des AV devrait être plus faible
3- Les prix à Paris aujourd'hui sont supérieurs au prix d'achat d'Ave
Pour ton 1)
Et moi je te demande de donner tes propres évaluations de charges sachant que j'ai pris 2900€/an.
On peut même y intégrer une assurance loyers impayés dans ce montant qui coûterait dans les 250€/an.

OK pour le 2 mais avant que ça remonte, il faudra du temps. Et si les taux remontent en flèche, ce sera pire avec une faillite de certains assureurs.

Point 3) A combien serait son appart actuellement? On refait la simulation avec cette nouvelle donnée.
Je ne vais pas faire une évaluation au pifomètre de la situation d'Ave alors qu'il y a plein d'inconnus (comme la situation fiscale), cela n'a pas de sens.
J'estime en gros que si on est à 1,5% net de rendement actuellement à Paris, ce n'est pas si mal
Et concernant mon point 2, l'avantage quand on ne paie pas de frais d'entrée est qu'on peut tout à fait arbitrer vers un autre support/une autre opportunité.
Admettons que l'immobilier perte 10%, rien n'empêche d'y aller à ce moment. La bourse est à 4500 et on pense que c'est un bon point d'entrée? Pourquoi ne pas y investir un peu? Le livret A est à 2%? Pourquoi ne pas y mettre mes liquidés? Il peut s'en passer des choses en 20 ans.

N.B. : Je ne suis pas en train de dire que placer son argent dans l'immobilier parisien est une mauvaise affaire. Je n'en sais rien. Par contre, je dis que le placement sera pertinent dans le temps si les prix montent ou si les loyers montent fortement vis à vis des autres charges. Pas grâce aux loyers actuels.
Tu ne veux pas t’avancer mais tu estimes quand-même le rendement à 1,5% : chapeau donc.
Je ne peux pas m’avancer sur une situation particulière. Mais en macro :
(28,5 (location) -3,5 (charges))x 12/ 10800 (achat) x 1,08 (frottements) = 2,14% brut.
En enlevant la TF + les travaux + vacances + impôts + assurances, etc... on tombe assez facilement à 1,5% net. Je suis même sûrement généreux.
Après, sur certains segments en optimisant (LMNP) et dans certaines situations particulières (petite surface dans un quartier pourri, à un étage pourri, dans un immeuble à charges limitées,...) c’est peut être plus.
Mais le rendement reste de toute manière très faible à ces niveaux de prix.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 juil. 2020, 21:07, modifié 2 fois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3979 Message par ParisIDF92 » 30 juil. 2020, 20:49

Je ne pense pas que le tourisme soit la seule raison de la dépopulation de Paris. Je pense qu'il y a plutôt 3 raisons:

1) Tourisme / AirBNB

2) Tertiarisation. Malgré les prix très élevés des logements à Paris, le logement restait moins rentable que les hôtels, bureaux, commerces, etc.

3) Gentrification. Record de cadres. Donc plus de personnes avec de meilleurs salaires qui expulsent des gens plus modestes (par exemple un cadre seul avec un bon salaire qui vit à la place d'un couple (donc 2 personnes) ou de une petit famille "ouvrière" (donc 3-4 personnes))).

Je ne pense pas que l'amour d'Anna Hidalgo pour faire des HLM partout réduit la population de Paris (mais bien sûr a un impact sur les prix de l'immo privé).

Maintenant les trois points 1), 2) et 3) sont très défiés par le COVID. Paris sera toujours attrayant, mais peut-être les gens qui vivent (au moins dans le privé) auront moins de moyens en moyenne. Dont ces studios qui baissent de 1100 à 850 euros en 6 mois.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3980 Message par Cagou780 » 30 juil. 2020, 21:01

ParisIDF92 a écrit :
30 juil. 2020, 20:16
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 19:56
Petite différence avec le Japon, leur population baisse. Ce n’est pas le cas en France, encore moins en IDF.
Je doute que les "nouveaux français" (sic) vont payer 10.000 euro/m2 ou 1.200 euro de location (tout seuls) à Paris. 8)

Cependant, si on se limite à Paris (75), dans les derniers années la ville a perdu des milliers d'habitants au même rythme de la flambée des prix.
ça démontre l'ampleur de l"effet des airbnb sur Paris : perte de population et hausse des prix. Où voit on ça ?
30 000 airbnb, dont une partie surpayée (ce qui a alimenté la hausse des prix), c'est presque un an de transaction immobilière.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3981 Message par ignatius » 30 juil. 2020, 21:12

clarine a écrit :
30 juil. 2020, 16:50
Je lis vos échanges avec intérêt (hélas, pas monétaire :wink:) et du coup j'ai une question :
Si vous receviez (héritage, donation, peu importe) un 2p à Paris comme celui d'Ave, que feriez-vous ?
- le garder pour le louer
- le vendre pour placer l'argent sur un autre support (actions, obligations, livret :mrgreen:, or, bitcoins,. ..)
- le vendre et racheter de l'immo locatif ailleurs qu'à Paris (ou mixte immo/autre supports)
- le vendre et acheter une RS, faire des voyages, mener la belle vie (de consommation)
-...
Le vendre, placer le tout sur des AV qui pourront servir de garantie à 2 emprunts pour faire du locatif en province (pour 2 biens).

Et avec les intérêts de l'assurance vie, me payer week end, restaus...
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3982 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 21:53

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 20:28
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 18:24
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:52
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 15:50


Pour ton 1)
Et moi je te demande de donner tes propres évaluations de charges sachant que j'ai pris 2900€/an.
On peut même y intégrer une assurance loyers impayés dans ce montant qui coûterait dans les 250€/an.

OK pour le 2 mais avant que ça remonte, il faudra du temps. Et si les taux remontent en flèche, ce sera pire avec une faillite de certains assureurs.

Point 3) A combien serait son appart actuellement? On refait la simulation avec cette nouvelle donnée.
Je ne vais pas faire une évaluation au pifomètre de la situation d'Ave alors qu'il y a plein d'inconnus (comme la situation fiscale), cela n'a pas de sens.
J'estime en gros que si on est à 1,5% net de rendement actuellement à Paris, ce n'est pas si mal
Et concernant mon point 2, l'avantage quand on ne paie pas de frais d'entrée est qu'on peut tout à fait arbitrer vers un autre support/une autre opportunité.
Admettons que l'immobilier perte 10%, rien n'empêche d'y aller à ce moment. La bourse est à 4500 et on pense que c'est un bon point d'entrée? Pourquoi ne pas y investir un peu? Le livret A est à 2%? Pourquoi ne pas y mettre mes liquidés? Il peut s'en passer des choses en 20 ans.

N.B. : Je ne suis pas en train de dire que placer son argent dans l'immobilier parisien est une mauvaise affaire. Je n'en sais rien. Par contre, je dis que le placement sera pertinent dans le temps si les prix montent ou si les loyers montent fortement vis à vis des autres charges. Pas grâce aux loyers actuels.
Tu ne veux pas t’avancer mais tu estimes quand-même le rendement à 1,5% : chapeau donc.
Je ne peux pas m’avancer sur une situation particulière. Mais en macro :
(28,5 (location) -3,5 (charges))x 12/ 10800 (achat) x 1,08 (frottements) = 2,14% brut.
En enlevant la TF + les travaux + vacances + impôts + assurances, etc... on tombe assez facilement à 1,5% net. Je suis même sûrement généreux.
Après, sur certains segments en optimisant (LMNP) et dans certaines situations particulières (petite surface dans un quartier pourri, à un étage pourri, dans un immeuble à charges limitées,...) c’est peut être plus.
Mais le rendement reste de toute manière très faible à ces niveaux de prix.
Ok pour le rendement brut de 2,14 en macro même s'il n'y a certainement pas 3,5€ de charge/m2 pour le propriétaire ou alors c'est avec travaux..
TF : un demi-loyer mensuel/an
Travaux : un demi-loyer mensuel/an
Vacances : dans la Creuse, je veux bien. A Paris, en anticipant, je ne crois pas sachant que le locataire a au moins un mois pour prévenir
Impôts : tout dépend plus de 50% du loyer ou rien du tout si statut LMNP et déduction d'intérêts par exemple
assurance : 1/10ème de loyer mensuel/an
What else?

Mais, j'ai pris la situation d'AVE avec 1200€ de loyer, 365K€ d'achat + DDM de 8% et des charges bien majorées.
Et au final, je le redis, je simule une baisse des prix de 20% par rapport à son achat sur 20 ans.
Et pour autant, elle sort encore gagnante de 0,77% en moyenne/an. C'est ce que donne les contrats d'AV actuellement en net.

Je reconnais que cette situation d'AVE est plus favorable que la moyenne parisienne du fait d'un meublé et du statut de LMNP. Il n'empêche que ça génère une bulle.
Et c'est aussi une raison pour taxer plus lourdement l'immobilier en supprimant le statut de LMNP ou la possibilité de déduire les intérêts d'un prêt par exemple.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3983 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 21:55

Cagou780 a écrit :
30 juil. 2020, 21:01
ParisIDF92 a écrit :
30 juil. 2020, 20:16
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 19:56
Petite différence avec le Japon, leur population baisse. Ce n’est pas le cas en France, encore moins en IDF.
Je doute que les "nouveaux français" (sic) vont payer 10.000 euro/m2 ou 1.200 euro de location (tout seuls) à Paris. 8)

Cependant, si on se limite à Paris (75), dans les derniers années la ville a perdu des milliers d'habitants au même rythme de la flambée des prix.
ça démontre l'ampleur de l"effet des airbnb sur Paris : perte de population et hausse des prix. Où voit on ça ?
30 000 airbnb, dont une partie surpayée (ce qui a alimenté la hausse des prix), c'est presque un an de transaction immobilière.
Logements en location courte durée sur Paris : 3,5% du parc avant COVID. Environ 2 fois plus que dans d'autres grandes métropoles.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3984 Message par lecriminel » 30 juil. 2020, 22:20

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 18:28
Je comprends pas les 3%.
Mon raisonnement était sans compter l’inflation. Il se situait en liquidité nette
c'est trompeur.
Dans un pays avec 10% d'inflation, tu commences avec 100 dollars, et 5 ans après tu as réussi à le transformer en 130 dollars, youpi !! sauf que tu peux t'acheter beaucoup moins de chose, tu t'es appauvri.
L'inflation aujourd'hui est d'au moins 3%/an (l'évolution des prix sans artifice pour la baisser), si tu gagnes 0.77%/an, tu perds 2.23% de pouvoir d'achat chaque année (c'est ce qui compte). Et si tu as emprunté pour obtenir ce résultat, c'est bien pire à cause de l'effet levier.
Le capitalisme c'est dépassé, ça ne rapporte plus rien, comme le travail. Si tu n'as pas des contacts haut placés pour faciliter tes affaires, tu ne t'enrichiras pas en France. Quand on parle d'appauvrissement généralisé, ça ne s'arrête pas aux 30 ou 40% plus modestes, c'est bien plus du double. Mais l'inflation officielle, la baisse des taux (donc la hausse en nominal de l'actif), réussissent à tromper beaucoup de gens.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

Vincent92
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3985 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 22:29

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 21:53
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 20:28
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 18:24
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 15:52
Je ne vais pas faire une évaluation au pifomètre de la situation d'Ave alors qu'il y a plein d'inconnus (comme la situation fiscale), cela n'a pas de sens.
J'estime en gros que si on est à 1,5% net de rendement actuellement à Paris, ce n'est pas si mal
Et concernant mon point 2, l'avantage quand on ne paie pas de frais d'entrée est qu'on peut tout à fait arbitrer vers un autre support/une autre opportunité.
Admettons que l'immobilier perte 10%, rien n'empêche d'y aller à ce moment. La bourse est à 4500 et on pense que c'est un bon point d'entrée? Pourquoi ne pas y investir un peu? Le livret A est à 2%? Pourquoi ne pas y mettre mes liquidés? Il peut s'en passer des choses en 20 ans.

N.B. : Je ne suis pas en train de dire que placer son argent dans l'immobilier parisien est une mauvaise affaire. Je n'en sais rien. Par contre, je dis que le placement sera pertinent dans le temps si les prix montent ou si les loyers montent fortement vis à vis des autres charges. Pas grâce aux loyers actuels.
Tu ne veux pas t’avancer mais tu estimes quand-même le rendement à 1,5% : chapeau donc.
Je ne peux pas m’avancer sur une situation particulière. Mais en macro :
(28,5 (location) -3,5 (charges))x 12/ 10800 (achat) x 1,08 (frottements) = 2,14% brut.
En enlevant la TF + les travaux + vacances + impôts + assurances, etc... on tombe assez facilement à 1,5% net. Je suis même sûrement généreux.
Après, sur certains segments en optimisant (LMNP) et dans certaines situations particulières (petite surface dans un quartier pourri, à un étage pourri, dans un immeuble à charges limitées,...) c’est peut être plus.
Mais le rendement reste de toute manière très faible à ces niveaux de prix.
Ok pour le rendement brut de 2,14 en macro même s'il n'y a certainement pas 3,5€ de charge/m2 pour le propriétaire ou alors c'est avec travaux..
Io faut tout compter dans une moyenne. Aussi bien le rez de chaussée sans ascenseur ni chauffage collectif ni espace vert ni gardien qui a un syndic bénévole et qui ne veut jamais faire de travaux que dans la tour au 15ieme étage avec chauffage collectif, gardien, chaud chaude, ascenseur, espace vert, chauffage,...
C’est 40€/m2/an les charges moyennes à Paris en gros. Tout comme le prix de 10800€ en moyenne. Parfois c’est plus (immeuble récent dans le centre de Paris) et parfois moins (tour excentrée)
https://www.meilleurecopro.com/charges-de-copropriete

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3986 Message par ProfGrincheux » 30 juil. 2020, 22:32

clarine a écrit :
30 juil. 2020, 17:49
ProfGrincheux a écrit :
30 juil. 2020, 17:30
Personnellement j'investirais probablement 300 k€ dans l'immobilier locatif si je gagnais 1M€ au loto (peut-être en faisant un crédit in fine avec nantissement). Mais je garderais entre 50 et 100 k€ sur des livrets et dépôts à vue.

Sauf que ça n'arrivera pas, puisque je ne joue pas.

En cas d'héritage, je commencerais par être malheureux. Ensuite, ça dépendrait d'autres paramètres: de mon endettement, de ma capacité à régler les frais de succession.... mais clairement je réfléchirais à garder un bien immobilier parisien si je pouvais régler les droits de succession, avais 0 endettement, une RP et un peu de patrimoine financier
Comme je l'indiquais à Vincent92, l'idée était d'avoir votre positionnement au regard de votre situation actuelle, compte tenu de votre stratégie financière ou de votre philosophie de vie. Je n'ai pas tout précisé mais il était implicite qu'en cas d'héritage ou donation aussi d'ailleurs, tous les frais annexes étaient déjà réglés. Bref, l'apart vous tombe tout chaud dans le bec (y'a même déjà un locataire dedans. Ou pas).
C'est volontairement que j'ai mis un appart dans l'héritage et pas l'équivalent en somme d'argent car je pense que votre stratégie ne serait pas la même dans ce dernier cas.
La première intuition en ne prenant en compte que mon intérêt individuel et ma situation présente serait de vendre et de rembourser mon emprunt immobilier. Ma situation financière qui est saine deviendrait très saine. J'augmenterais le poste loisirs/vacances et le poste épargne financière (PEL, PEA, peut être un peu d'AV).

Cependant, ma fille a 16 ans et aura peut-être besoin d'un appartement parisien d'ici 10 ans et ce serait l'occasion de réfléchir à un plan de transmission patrimoniale précoce.

Donc, je demanderais conseil à mon notaire.

Bref, le revenu locatif ne serait pas l'élément principal de la réflexion. A court et moyen terme, il faudrait bien qu'il couvre les taxes et charges et dégage un petit revenu net, donc je mettrais le bien en location (peut être en LMNP) quelques années, le temps de mettre en place une manip de transmission.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3987 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 22:54

Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 22:29
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 21:53
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 20:28
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 18:24


Tu ne veux pas t’avancer mais tu estimes quand-même le rendement à 1,5% : chapeau donc.
Je ne peux pas m’avancer sur une situation particulière. Mais en macro :
(28,5 (location) -3,5 (charges))x 12/ 10800 (achat) x 1,08 (frottements) = 2,14% brut.
En enlevant la TF + les travaux + vacances + impôts + assurances, etc... on tombe assez facilement à 1,5% net. Je suis même sûrement généreux.
Après, sur certains segments en optimisant (LMNP) et dans certaines situations particulières (petite surface dans un quartier pourri, à un étage pourri, dans un immeuble à charges limitées,...) c’est peut être plus.
Mais le rendement reste de toute manière très faible à ces niveaux de prix.
Ok pour le rendement brut de 2,14 en macro même s'il n'y a certainement pas 3,5€ de charge/m2 pour le propriétaire ou alors c'est avec travaux..
Io faut tout compter dans une moyenne. Aussi bien le rez de chaussée sans ascenseur ni chauffage collectif ni espace vert ni gardien qui a un syndic bénévole et qui ne veut jamais faire de travaux que dans la tour au 15ieme étage avec chauffage collectif, gardien, chaud chaude, ascenseur, espace vert, chauffage,...
C’est 40€/m2/an les charges moyennes à Paris en gros. Tout comme le prix de 10800€ en moyenne. Parfois c’est plus (immeuble récent dans le centre de Paris) et parfois moins (tour excentrée)
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40€/m2/an de charges globales dont des charges locatives récupérables auprès du locataire. Les charges restant payable au propriétaire sont moindres.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3988 Message par jobserve75 » 30 juil. 2020, 22:58

ProfGrincheux a écrit :
30 juil. 2020, 22:32
clarine a écrit :
30 juil. 2020, 17:49
ProfGrincheux a écrit :
30 juil. 2020, 17:30
Personnellement j'investirais probablement 300 k€ dans l'immobilier locatif si je gagnais 1M€ au loto (peut-être en faisant un crédit in fine avec nantissement). Mais je garderais entre 50 et 100 k€ sur des livrets et dépôts à vue.

Sauf que ça n'arrivera pas, puisque je ne joue pas.

En cas d'héritage, je commencerais par être malheureux. Ensuite, ça dépendrait d'autres paramètres: de mon endettement, de ma capacité à régler les frais de succession.... mais clairement je réfléchirais à garder un bien immobilier parisien si je pouvais régler les droits de succession, avais 0 endettement, une RP et un peu de patrimoine financier
Comme je l'indiquais à Vincent92, l'idée était d'avoir votre positionnement au regard de votre situation actuelle, compte tenu de votre stratégie financière ou de votre philosophie de vie. Je n'ai pas tout précisé mais il était implicite qu'en cas d'héritage ou donation aussi d'ailleurs, tous les frais annexes étaient déjà réglés. Bref, l'apart vous tombe tout chaud dans le bec (y'a même déjà un locataire dedans. Ou pas).
C'est volontairement que j'ai mis un appart dans l'héritage et pas l'équivalent en somme d'argent car je pense que votre stratégie ne serait pas la même dans ce dernier cas.
La première intuition en ne prenant en compte que mon intérêt individuel et ma situation présente serait de vendre et de rembourser mon emprunt immobilier. Ma situation financière qui est saine deviendrait très saine. J'augmenterais le poste loisirs/vacances et le poste épargne financière (PEL, PEA, peut être un peu d'AV).

Cependant, ma fille a 16 ans et aura peut-être besoin d'un appartement parisien d'ici 10 ans et ce serait l'occasion de réfléchir à un plan de transmission patrimoniale précoce.

Donc, je demanderais conseil à mon notaire.

Bref, le revenu locatif ne serait pas l'élément principal de la réflexion. A court et moyen terme, il faudrait bien qu'il couvre les taxes et charges et dégage un petit revenu net, donc je mettrais le bien en location (peut être en LMNP) quelques années, le temps de mettre en place une manip de transmission.
Dans ce cas, il faudrait créer une SCI en gardant la main totale dessus en tant que gérant.
Renoncer à son héritage au profit de sa fille. On saute une génération et du coup les droits de transmission.
Faire une donation du bien à la SCI (pas besoin du consentement du juge des enfants pour cela).

Bilan : on garde la main sur le bien qu'on transmet quand on veut à son enfant, on saute une génération de taxation d'héritage et on conserve son abattement de 100K€/an.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3989 Message par Vincent92 » 30 juil. 2020, 23:21

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 22:54
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 22:29
jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 21:53
Vincent92 a écrit :
30 juil. 2020, 20:28
Je ne peux pas m’avancer sur une situation particulière. Mais en macro :
(28,5 (location) -3,5 (charges))x 12/ 10800 (achat) x 1,08 (frottements) = 2,14% brut.
En enlevant la TF + les travaux + vacances + impôts + assurances, etc... on tombe assez facilement à 1,5% net. Je suis même sûrement généreux.
Après, sur certains segments en optimisant (LMNP) et dans certaines situations particulières (petite surface dans un quartier pourri, à un étage pourri, dans un immeuble à charges limitées,...) c’est peut être plus.
Mais le rendement reste de toute manière très faible à ces niveaux de prix.
Ok pour le rendement brut de 2,14 en macro même s'il n'y a certainement pas 3,5€ de charge/m2 pour le propriétaire ou alors c'est avec travaux..
Il faut tout compter dans une moyenne. Aussi bien le rez de chaussée sans ascenseur ni chauffage collectif ni espace vert ni gardien qui a un syndic bénévole et qui ne veut jamais faire de travaux que dans la tour au 15ieme étage avec chauffage collectif, gardien, chaud chaude, ascenseur, espace vert, chauffage,...
C’est 40€/m2/an les charges moyennes à Paris en gros. Tout comme le prix de 10800€ en moyenne. Parfois c’est plus (immeuble récent dans le centre de Paris) et parfois moins (tour excentrée)
https://www.meilleurecopro.com/charges-de-copropriete
40€/m2/an de charges globales dont des charges locatives récupérables auprès du locataire. Les charges restant payable au propriétaire sont moindres.
J’ai pris le loyer CC moyen. Il n’y a rien à attendre de plus du locataire. C’est un loyer tout compris. Donc, c’est normal de retirer toutes les charges pour connaître le loyer HC. Qu’elles soient récupérables ou non.
Pour Avé, son loyer HC c’est 1200 - l’ensemble des charges (récupérables et non récupérables).
Qu’elles soient récupérables ou non c’est des écritures comptables qui ne change rien à mon calcul.
On pourrait éventuellement considérer qu’on ne fait que des avances de charges et qu’il y a une régule à la fin de l’année. Mais c’est marginale et ça fonctionne dans les deux sens (parfois le locataire récupère de l’argent et parfois il en donne). Et dans tous les cas le propriétaire n’en tire aucun bénéfice.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3990 Message par ProfGrincheux » 30 juil. 2020, 23:55

lecriminel a écrit :
30 juil. 2020, 22:20
c'est trompeur.
Dans un pays avec 10% d'inflation, tu commences avec 100 dollars, et 5 ans après tu as réussi à le transformer en 130 dollars, youpi !! sauf que tu peux t'acheter beaucoup moins de chose, tu t'es appauvri.
L'inflation aujourd'hui est d'au moins 3%/an (l'évolution des prix sans artifice pour la baisser),
L'inflation est ce qui est mesuré par la dérivée temporelle de l'indice des prix à la consommation. Ni plus ni moins. Tu peux définir d'autres indices autrement qui traduiront mieux l' évolution du cout de la vie.

Pour en arriver à ce que tu dis, il faut intégrer l' évolution des prix des actifs ou faire varier la pondération du panier de consommation. Pourquoi pas si ça te chante.

Par exemple tu peux remplacer l'IPC par le prix du m2 d'immobilier parisien. Ou par celui du lingot d'or. Aucun problème. Ca te donnera un indice.
si tu gagnes 0.77%/an, tu perds 2.23% de pouvoir d'achat chaque année (c'est ce qui compte). Et si tu as emprunté pour obtenir ce résultat, c'est bien pire à cause de l'effet levier.


Non, c'est ton débiteur qui s'appauvrit.
Le capitalisme c'est dépassé, ça ne rapporte plus rien, comme le travail. Si tu n'as pas des contacts haut placés pour faciliter tes affaires, tu ne t'enrichiras pas en France. Quand on parle d'appauvrissement généralisé, ça ne s'arrête pas aux 30 ou 40% plus modestes, c'est bien plus du double.

Ce n'est pas impossible.

Les salaires des travailleurs qualifiés (hors cadres dirigeants) sont relativement bas en France.

En revanche, le Smic est relativement haut. Optimus maximus prétendait que le plein emploi en France nécessitait un smic à 700€ (je ne sais comment il en est arrivé la).

La possibilité d'un épuisement du capitalisme existe. Après tout Marx pourrait finir par avoir raison. Mais tout sera tenté pour le faire durer.
Mais l'inflation officielle, la baisse des taux (donc la hausse en nominal de l'actif), réussissent à tromper beaucoup de gens.
Ce qui compte c'est les prix relatifs des différents biens, services, actifs (en considerant le travail salarié comme un service, les services publics comme des services, les droits à retraite comme des actifs, ce qui pose des problèmes délicats.....).

Ramener l'évolution des prix à une unique grandeur scalaire est a priori une simplification abusive de la situation.

La question de quelles sont les variables macroéconomiques significatives (c'est à dire permettant de spécifier des modèles prédictifs résistant à l'observation empirique) est si je comprends bien l'état des connaissances une question ouverte.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3991 Message par Cagou780 » 31 juil. 2020, 00:07

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 21:55
Cagou780 a écrit :
30 juil. 2020, 21:01
ParisIDF92 a écrit :
30 juil. 2020, 20:16
Ave a écrit :
30 juil. 2020, 19:56
Petite différence avec le Japon, leur population baisse. Ce n’est pas le cas en France, encore moins en IDF.
Je doute que les "nouveaux français" (sic) vont payer 10.000 euro/m2 ou 1.200 euro de location (tout seuls) à Paris. 8)

Cependant, si on se limite à Paris (75), dans les derniers années la ville a perdu des milliers d'habitants au même rythme de la flambée des prix.
ça démontre l'ampleur de l"effet des airbnb sur Paris : perte de population et hausse des prix. Où voit on ça ?
30 000 airbnb, dont une partie surpayée (ce qui a alimenté la hausse des prix), c'est presque un an de transaction immobilière.
Logements en location courte durée sur Paris : 3,5% du parc avant COVID. Environ 2 fois plus que dans d'autres grandes métropoles.
Pas mal pour un modèle qui a 10 ans. Ce qui serait intéressant c'est de connaître l'évolution au cours des années. En 10 ans ils représentent un an de transaction.
On sait donc qu'un volume égale à un an de transaction est directement concerné par les effets du covid sur le seul tourisme : cet été c'est mort, Noël c'est mort. Un loueur peut espérer au mieux que ça s'arrange l'été prochain. On va retrouver des biens en location classique et ça va faire baisser les prix de la location (et manifestement c'est déjà le cas). Des loyers plus attractifs rendront moins attractif l'achat. Sans compter les proprio qui vont vouloir vendre.
Donc, je demanderais conseil à mon notaire.

Le problème avec les notaires (entre autres problèmes) c'est qu'ils ont un intérêt personnel à ce que le nombre de transactions soit élevé : concernant l'immobilier leur revenus dépendent du nombre de transactions. On sait qu'ils s'attendent à 20 % de transactions en 2020, donc pour eux 20 % de revenus en moins dans l'immo. Comme les AI. Parties et juges. C'est pas bon pour l"objectivité tout ça.
J'avais trouvé un article où un notaire disait qu'il avait dû emprunter 300 000 euros (de mémoire) à la banque pour que son étude ne coule pas à cause du covid. Et ça doit pas être le seul. Les traites qui tombent... pas bon pour l'objectivité non plus.

Toujours dans un soucis d'objectivité, Ils arrivent à faire un graphique du "Nombre de ventes de logements anciens sur 12 mois de janvier 2019 à avril 2020"
https://paris.notaires.fr/sites/default ... t_2020.pdf
Inventer le graphique annuel sur 16 mois pour ne pas faire peur au chaland, quelle créativité ! Mais un peu pitoyable tout de même.
La note des notaires du grand Paris sur la stagnation des prix à Paris mentionnée dans différents articles, et soit disant publiée le 29/07, reste quant à elle introuvable.
L'année de 16 mois, la publication invisible... pas facile la vie (objective) de notaire.

ProfGrincheux
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3992 Message par ProfGrincheux » 31 juil. 2020, 00:15

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 22:58

Dans ce cas, il faudrait créer une SCI en gardant la main totale dessus en tant que gérant.
Renoncer à son héritage au profit de sa fille. On saute une génération et du coup les droits de transmission.
Faire une donation du bien à la SCI (pas besoin du consentement du juge des enfants pour cela).

Bilan : on garde la main sur le bien qu'on transmet quand on veut à son enfant, on saute une génération de taxation d'héritage et on conserve son abattement de 100K€/an.
C'est bien pour me faire expliquer toutes ces subtilités que je demanderais conseil à mon notaire. Mais je ne suis que les conseils que je comprends après mure reflexion comme étant dans mon intérêt.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3993 Message par ParisIDF92 » 31 juil. 2020, 06:05

Cagou780 a écrit :
31 juil. 2020, 00:07
Le problème avec les notaires (entre autres problèmes) c'est qu'ils ont un intérêt personnel à ce que le nombre de transactions soit élevé : concernant l'immobilier leur revenus dépendent du nombre de transactions. On sait qu'ils s'attendent à 20 % de transactions en 2020, donc pour eux 20 % de revenus en moins dans l'immo. Comme les AI. Parties et juges. C'est pas bon pour l"objectivité tout ça.
J'avais trouvé un article où un notaire disait qu'il avait dû emprunter 300 000 euros (de mémoire) à la banque pour que son étude ne coule pas à cause du covid. Et ça doit pas être le seul. Les traites qui tombent... pas bon pour l'objectivité non plus.
Je viens pour rappeler :mrgreen: que pendant la précédente crise en Espagne, un certain nombre de notaires ont fait faillite. Précisément à cause de l'effondrement du marché immobilier. Et la figure du notaire en Espagne est (avec quelques différences) assez semblable à celle de la France.

Il y a des gens qui confondent un marché réglementé par l'État (notaire) avec un fonctionnaire. Un notaire n'est pas un fonctionnaire et s'il n'a pas de CA (transactions immobilières notamment), il n'a pas de revenus = faillite.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3994 Message par goinfrimmo » 31 juil. 2020, 08:12

Les successions (les gens ne s'arrêtant pas de mourir à cause d'une crise économique) ne rapportaient-ils pas suffisamment pour que ces notaires espagnols survivent, y compris après avoir licencié tout le personnel surnuméraire ?

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3995 Message par ProfGrincheux » 31 juil. 2020, 11:37

Le notariat est une délégation de service public (car le notaire vérifie la régularité des transmissions de propriété en jouant le rôle de tiers de confiance pour les paiements ).

Il est assez intéressant de réfléchir à pourquoi il a été choisi de ne pas confier la tache des notaires à des fonctionnaires.

Bien entendu les structures existantes tendent à perdurer et le notariat est apparu avant que l'Etat ne soit en mesure d'avoir des fonctionnaires. C'est une des seules formes de vénalité des offices qui ait survécu à la Révolution. La tache de conservation des titres de propriété (que les notaires du Moyen Age assumaient) leur a été retirée.

Il y aurait une grosse difficulté technique à réformer le notariat puisqu'il faudrait indemniser les notaires de la valeur vénale de leur office.

Si les notaires étaient des fonctionnaires (ou des algorithmes!), il faudrait ou bien avoir recours à des avocats spécialisés, comme les sollicitors des pays de Common Law ou bien simplifier drastiquement le droit des mutations de propriété....et leur fiscalité!

Je ne suis pas sur que le conflit d'intérêt que vous pointez dans le notariat ne soit pas plus aigü quand on sépare le rôle de conseil légal et fiscal et le rôle d'interface avec le registre public des propriétés.

Quant à leurs notes de conjoncture, vous en pensez ce que vous voulez, mais elles décrivent ce qui se passe et celle qui vient d'être citée dit clairement qu'on ne comprendra pas l'orientation du marché avant la fin de l'année. Et c'est une évidence. D'ailleurs la crise de 2008 a mis 3 ans à développer toutes ses conséquences en Europe. Il n'y a aucune chance qu'on soit sorti des incertitudes avant 2023. Le temps que la question "Qui paye?" soit posée sérieusement.

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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3996 Message par lecriminel » 31 juil. 2020, 11:42

jobserve75 a écrit :
30 juil. 2020, 21:53
Je reconnais que cette situation d'AVE est plus favorable que la moyenne parisienne du fait d'un meublé et du statut de LMNP. Il n'empêche que ça génère une bulle.
Et c'est aussi une raison pour taxer plus lourdement l'immobilier en supprimant le statut de LMNP ou la possibilité de déduire les intérêts d'un prêt par exemple.
pour moi qui suis peut-être un peu obtus, la taxation ne doit pas dépendre du rendement, ni du secteur.
Imaginons un secteur facile d'accès à tous, donc demande haute, et demande peu au courant: ils vont surpayer donc avoir un rendement plus faible. Est ce normal qu'un secteur qui pompe tout le fric du système soit exempté de taxes parce que la plupart des intervenants ne savent pas calculer ?
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3997 Message par lecriminel » 31 juil. 2020, 11:56

ProfGrincheux a écrit :
30 juil. 2020, 23:55

Ce qui compte c'est les prix relatifs des différents biens, services, actifs (en considerant le travail salarié comme un service, les services publics comme des services, les droits à retraite comme des actifs, ce qui pose des problèmes délicats.....).

Ramener l'évolution des prix à une unique grandeur scalaire est a priori une simplification abusive de la situation.
tout à fait l'inflation n'existe pas, c'est un chiffre (qui ne correspond pas à tout le monde) qui calcule grossièrement l'évolution des prix des produits en les agrégeant. Ce n'est pas très précis mais quand tu as un organisme d'état qui a visiblement reçu des ordres pour la minimiser (il y a une file dessus, c'est assez effarant), genre tu as un ordinateur, si tu avais voulu le même il y a 20 ans, tu aurais du etre millionnaire, donc hausse de pouvoir d'achat énorme (déflation). Par contre si tu roulais à 10km/h au-dessus de la vitesse autorisée il y a 20 ans, tu n'aurais jamais eu aucune amende, et aujourd'hui tu serais ruiné en quelques semaines, eh bien ça on ne le compte pas (perte de pouvoir d'achat).

On la calcule plus précisément sous la forme masse monétaire x vitesse de circulation. La masse monetaire croît d'environ 8%/an, pour te donner une idée de l'inflation réelle.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

FrenchRigolade
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3998 Message par FrenchRigolade » 31 juil. 2020, 13:23

lecriminel a écrit :
31 juil. 2020, 11:56
ProfGrincheux a écrit :
30 juil. 2020, 23:55

Ce qui compte c'est les prix relatifs des différents biens, services, actifs (en considerant le travail salarié comme un service, les services publics comme des services, les droits à retraite comme des actifs, ce qui pose des problèmes délicats.....).

Ramener l'évolution des prix à une unique grandeur scalaire est a priori une simplification abusive de la situation.

On la calcule plus précisément sous la forme masse monétaire x vitesse de circulation. La masse monetaire croît d'environ 8%/an, pour te donner une idée de l'inflation réelle.
Bonjour, ce que vous dites m'intéresse, pouvez-vous en dire plus sur 'masse monétaire x vitesse de circulation' ? Pour moi l'inflation est à 0.5% près la croissance de la masse monétaire avec un retard de 1 ou 2 ans.
Peut se prévaloir de la cosignature de l'union française pour la santé bucco-dentaire.

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lecriminel
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#3999 Message par lecriminel » 31 juil. 2020, 13:39

FrenchRigolade a écrit :
31 juil. 2020, 13:23

Bonjour, ce que vous dites m'intéresse, pouvez-vous en dire plus sur 'masse monétaire x vitesse de circulation' ? Pour moi l'inflation est à 0.5% près la croissance de la masse monétaire avec un retard de 1 ou 2 ans.
La légitimité de cette l'affirmation, selon laquelle l'expansion monétaire mène à l'inflation, repose sur l'équation quantitative de la monnaie, qui peut s'écrire : MV = pT, où M désigne la quantité de monnaie en circulation, ce que les économistes appellent la masse monétaire, V la vitesse de circulation de la monnaie, p le niveau général des prix et T l'ensemble des transactions effectuées.
https://www.universalis.fr/encyclopedie ... %20monnaie
y a til un retard d'un ou 2 ans ? pourquoi y en aurait il un ? le temps que les prêts se fassent ?
pour vous l'inflation est de combien ? parce que la croissance monétaire est très largement plus élevée que l'inflation officielle
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Suricate
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Re: Immobilier : face au coronavirus, les notaires anticipent une chute «des prix de 10 à 15%»

#4000 Message par Suricate » 31 juil. 2020, 13:45

lecriminel a écrit :
31 juil. 2020, 11:56
On la calcule plus précisément sous la forme masse monétaire x vitesse de circulation. La masse monetaire croît d'environ 8%/an, pour te donner une idée de l'inflation réelle.
Si la masse monétaire augmente de 8% par an et que la vitesse de circulation de la monnaie diminue dans les mêmes proportions, à volume de transactions égal il n'y a pas d'inflation.

Or c'est un peu ce qui se passe actuellement : les banques centrales déversent des montagnes de "monnaie" (vocable générique) dont une grande partie est captée par une infime partie de la population. En conséquence l'argent ne circule plus (vélocité en baisse), on a beau en déverser toujours plus : ça n'a pas d'effet sur les prix.

Les solutions qui consistent à déverser toujours plus de monnaie sont vouées à l'échec.

Image

Il serait plus judicieux de s'attaquer à la vélocité mais ça suppose de faire les poches au 0.01%... c'est qui n'est pas trop dans l'air du temps des banques centrales.

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