[Ça baisse] Notaires : une chute des prix de 10 à 15 %..

[Vincent92]

@Vincent
Un appart de 50m2 avec un séjour de 14m2... Royalement 1m2 de plus que mon séjour actuel, super.
Avec en prime l'insonorisation "1930" pour entendre les voisins pisser. Et le vis a vis de malade...
Je trouve ton annonce encorye plus surévaluée que le 40m2 récent que j'ai vu en vitrine, avec balcon terrasse, parking, et un séjour deux fois plus grand. Il n'est plus sur Internet (déjà vendu).

L’important n’est pas ce que tu en penses que mais ce qu’en pense l’acheteur moyen si on s’intéresse au prix du marché. Entre un appartement de ce style de 35m2 et le tiens, l’immense majorité choisira ce style d’appartement.
Par ailleurs, c’est tout de même très différent d’avoir un séjour de 14m2 (même si on peut trouver ~20m2 dans 50m2, ce qui est mieux) + une grande chambre qu’un séjour + chambre + salle à manger, le tout de 13m2. C’est beaucoup beaucoup moins étriqué.

28m2 de séjour (+ salle à manger?) dans 40m2, c’est trop. Cela laisse 12m2 pour chambre/cuisine/sdb/WC/dégagement/etc...
En considérant une chambre de 9m2, cela laisse 3m2 entre cuisine/sdb/WC/espace perdu (entrée, couloir, dégagement,...). Bref...

[Ben92]

C'était même plus de 28m2 mais tout était ensemble (cuisine séjour coin chambre, T1 bis j'ai précisé) dans une grande pièce en forme de L pour l'espace nuit. L'impression d'espace n'a en tout cas rien a voir avec un séjour seul de 14m2.

[lecriminel]

C'était même plus de 28m2 mais tout était ensemble (cuisine séjour coin chambre, T1 bis j'ai précisé) dans une grande pièce en forme de L pour l'espace nuit. L'impression d'espace n'a en tout cas rien a voir avec un séjour seul de 14m2.

en fait, je pense que la raison pour laquelle tu n'arrives pas à vendre, c'est qu'il y a une grosse partie de la population qui ne peut pas acheter car elle se sent prise de vertiges devant tant d'immensité. Tu n'as jamais eu un prospect qui a perdu l'équilibre ou même perdu connaissance ?

[Ben92]

en fait, je pense que la raison pour laquelle tu n'arrives pas à vendre, c'est qu'il y a une grosse partie de la population qui ne peut pas acheter car elle se sent prise de vertiges devant tant d'immensité. Tu n'as jamais eu un prospect qui a perdu l'équilibre ou même perdu connaissance ?

L'appartement décrit ci-dessus n'est pas à moi, si tu avais suivi. Le mien est malheureusement beaucoup plus petit.

[lecriminel]

ah oui, 28m2, j'aurais du faire tilt !
N'empêche que l'argument du vertige est à prendre en compte dès les grands studios.

[_lavocre31_]

La crise économique a été retardée en endettant le pays, mais l'état ne pourra pas éternellement mettre la main au porte feuille.
Le chômage va exploser!

[supermascotte]

La crise économique a été retardée en endettant le pays, mais l'état ne pourra pas éternellement mettre la main au porte feuille.
Le chômage va exploser!

Oui. Certains secteurs sont durement touchés aéronautique, tourisme, restauration, automobile, restauration, tandis que le reste de l'économie n'est pas dans un état flamboyant et sera touché plus tard par ricochet.

Qui plus est la seconde vague de coronavirus va nous toucher de plein fouet en automne et des mesures de reconfinement partiel seront nécessaires à ce moment là pour endiguer la vague.

La hausse du chômage commencera à être drastique à partir de là et le gouvernement ne pourra pas maintenir le chômage partiel éternellement.

[ddv]

Qui plus est la seconde vague de coronavirus va nous toucher de plein fouet en automne

Sources ?

[topido]

Pareil par chez moi. Je prospecte en mode cool depuis la reprise, plus pour tâter le marché à vrai dire. Il y a 2 jours je rentre dans une agence après avoir vu un T1 bis 40m² avec balcon à prix délirant (500 k€), histoire de voir si il y a une chance que le prix baisse. Et là le mec me sort "ah désolé celui-ci est déjà vendu, mais par contre on vient de rentrer bla bla bla (une daube infâme à prix indécent)." Ils en sont au point où ils laissent volontairement en vitrine sans bandeau "vendu" des biens déjà vendus tellement ils ont rien d'intéressant en stock. Désespérant.

Je comprends rien. Tu as vendu le tien ou pas pour finir?

[Ben92]

Je comprends rien. Tu as vendu le tien ou pas pour finir?

Non je préfère trouver le nouveau avant, et crédit relais. C'est super galère de trouver un bon appartement à acheter .

[Vincent92]

Je comprends rien. Tu as vendu le tien ou pas pour finir?

Non je préfère trouver le nouveau avant, et crédit relais. C'est super galère de trouver un bon appartement à acheter .

Dans ton cas, cela va diminuer ton budget (*) qui est déjà très faible. Faible par rapport à ce que tu regardes, j'entends. Ce n'est pas tout le monde qui peut se permettre d'acheter un appartement de célibataire (T1) à 500k€ hors frais de notaire à 33-35 ans (et il y encore moins de monde qui le veut).
Puisque tu penses que le marché ne peut que monter, on peut mettre de côté l'autre inconvénient de la fluctuation éventuelle du prix. Puisque, si le marché monte, c'est un avantage.
Je ne suis également pas convaincu (mais je ne sais pas) qu'on obtienne le meilleur taux possible avec un prêt relais vs un apport réel.
Par contre, en partant de ton hypothèse qui est que tu es sûr que le marché augmentera, il faut que tu fasses ton achat/revente (si tu en as les moyens évidemment) le plus vite possible. Le temps jouant alors contre toi (tu perds en pouvoir d'achat immobilier et en PV).

(*) Sur un exemple de simulateur prit au hasard (il me semble qu'ils font valeur estimée x 0.7 - restant dû) : https://www.orpi.com/pret-relais/

Valeur estimée de ton bien net vendeur : 300k€
Prêt(s) à rembourser : 120k€
Apport sans prêt relais : 180k€
Apport avec prêt relais suivant ce simulateur : 90k€, soit la moitié dans cette configuration (au mieux, selon leur mode calcul, c'est 70% si plus de prêt à rembourser)
On peut ensuite rajouter de l'apport supplémentaire et un prêt.
Peut être que certaines banques ne font pas le même calcul. Je ne sais pas, je n'ai jamais pratiqué. Mais, dans tous les cas, je pense que tu perds en budget max finançable.

[ProfGrincheux]

Ben, vous allez prendre un gros risque avec le credit relais. J'hésiterais vraiment à faire ça en ce moment. Ca sent quand même très mauvais. On n'a aucune idée où le marché sera dans 3 mois. Il peut notamment se bloquer. En plus il est tout à fait vrai que le credit relais ne permettra pas de maximiser le financement.

L'hypothèse que votre appartement, mis au prix du marché, part dans la semaine me parait vraisemblable. Dans ces conditions le plan suivant peut marcher:

1) estimation de votre appart, préparation soigneuse de sa mise en vente.
2) recherche du nouvel appart, negociation.
3) une fois votre offre acceptée vous mettez illico votre appart à la vente
4) votre appart est vendu en une semaine au prix.
5) vous vous demerdez à faire traîner la signature du compromis de l'appartement que vous achetez pour rendre simultannés les deux compromis. Entre l'offre acceptée et la signature du compromis il y a facilement un mois de délai en fonction des disponibilités des differentes parties (donc de vous) et des notaires....
6) vous vous demerdez à faire l'acte de votre ancien avant celui de votre nouveau. Il faudra tanner votre notaire mais vous évitez le credit relais. Les deux actes peuvent se succéder le temps d'aller d'une étude à l'autre.
7) Vous mettez une clause dans votre compromis d'achat qui dit que votre précédent logement doit avoir été vendu 90 jours après la signature du compromis. C'est le genre de truc qui fait traîner les signatures de compromis. Si vous avez un compromis sur votre ancien logement, c'est OK.

Si vous ne vendez pas votre appart en une semaine, c'est que le marché est en train de se bloquer et il ne faut pas avoir de credit relais dans ces moments. N'oubliez pas que vous pouvez faire sauter un compromis ou vous êtes acheteur au bout de 11 jours. Et que vous pouvez aussi changer d'avis juste avant d'aller le signer chez le notaire. Faut pas le faire trop souvent, c'est tout.

Il y a une autre hypothese plausible, que vous trouviez une (ou un, je ne connais pas vos goûts) partenaire sous 2-3 ans et que vous vous retrouviez avec des enfants. Auquel cas 50 m2 ce n'est pas assez, il faudra déménager sans avoir amorti les frais de notaire. Il va falloir supposer un marché haussier sur 3 ans pour que ça passe sans casse.

[PACA]

Ben, vous allez prendre un gros risque avec le credit relais. J'hésiterais vraiment à faire ça en ce moment. Ca sent quand même très mauvais. On n'a aucune idée où le marché sera dans 3 mois. Il peut notamment se bloquer. En plus il est tout à fait vrai que le credit relais ne permettra pas de maximiser le financement.

Oui, tout est dit !!!
Surtout, surtout vendre avant d'acheter ..... ça permet d'avoir le maximum de visibilité pour forcer sur la surface de d'acquisition, il faut pas rater l'occase d'avoir une surface plus grande que prévue(avant la crise).
On ne peut pas décider d'une stratégie rigide en fonction de paramètres obsolètes d'avant crise.

Désespérant.

Non !!!
Profiter de la nouvelle donne avec la crise, c'est inespéré de pouvoir analyser décider immédiatement après la crise, de ne pas, ou moins subir.

...Auquel cas 50 m2 ce n'est pas assez,....

Ne pas se fier aux prix affichés ...

[jobserve75]

Ben, vous allez prendre un gros risque avec le credit relais. J'hésiterais vraiment à faire ça en ce moment. Ca sent quand même très mauvais. On n'a aucune idée où le marché sera dans 3 mois. Il peut notamment se bloquer. En plus il est tout à fait vrai que le credit relais ne permettra pas de maximiser le financement.

L'hypothèse que votre appartement, mis au prix du marché, part dans la semaine me parait vraisemblable. Dans ces conditions le plan suivant peut marcher:

1) estimation de votre appart, préparation soigneuse de sa mise en vente.
2) recherche du nouvel appart, negociation.
3) une fois votre offre acceptée vous mettez illico votre appart à la vente
4) votre appart est vendu en une semaine au prix.
5) vous vous demerdez à faire traîner la signature du compromis de l'appartement que vous achetez pour rendre simultannés les deux compromis. Entre l'offre acceptée et la signature du compromis il y a facilement un mois de délai en fonction des disponibilités des differentes parties (donc de vous) et des notaires....
6) vous vous demerdez à faire l'acte de votre ancien avant celui de votre nouveau. Il faudra tanner votre notaire mais vous évitez le credit relais. Les deux actes peuvent se succéder le temps d'aller d'une étude à l'autre.
7) Vous mettez une clause dans votre compromis d'achat qui dit que votre précédent logement doit avoir été vendu 90 jours après la signature du compromis. C'est le genre de truc qui fait traîner les signatures de compromis. Si vous avez un compromis sur votre ancien logement, c'est OK.

Si vous ne vendez pas votre appart en une semaine, c'est que le marché est en train de se bloquer et il ne faut pas avoir de credit relais dans ces moments. N'oubliez pas que vous pouvez faire sauter un compromis ou vous êtes acheteur au bout de 11 jours. Et que vous pouvez aussi changer d'avis juste avant d'aller le signer chez le notaire. Faut pas le faire trop souvent, c'est tout.

Il y a une autre hypothese plausible, que vous trouviez une (ou un, je ne connais pas vos goûts) partenaire sous 2-3 ans et que vous vous retrouviez avec des enfants. Auquel cas 50 m2 ce n'est pas assez, il faudra déménager sans avoir amorti les frais de notaire. Il va falloir supposer un marché haussier sur 3 ans pour que ça passe sans casse.

Bonjour,

3 corrections :
Il me semble que si pour la vente d’un appartement, on dispose déjà d’un compromis de vente, le crédit relais peut aller bien au-delà des 70% de l’estimation du bien mais même à 100% de la vente. Ça génère que quelques centaines d’€ de frais de dossier et financier mais on est plus serein pour les délais de vente et de déménagement.

Il me semble que c’est 10 jours pour rejeter un compromis et non 11

On peut toujours se désister juste avant d’aller chez le notaire mais si le délai de 10 jours est dépassé, on perd 10% du prix de l’appartement.

Dans un compromis de vente, dans un marché « bloqué », on peut toujours insérer une condition sur la vente de son propre appartement dans les 40 jours par exemple à un certain prix. J’avais utilisé cette option en 1997. De ce fait, si on ne vend pas on n’achète pas mais on ne perd pas les 10%.

[dicktraci]

Ben, vous allez prendre un gros risque avec le credit relais. J'hésiterais vraiment à faire ça en ce moment. Ca sent quand même très mauvais. On n'a aucune idée où le marché sera dans 3 mois. Il peut notamment se bloquer. En plus il est tout à fait vrai que le credit relais ne permettra pas de maximiser le financement.

L'hypothèse que votre appartement, mis au prix du marché, part dans la semaine me parait vraisemblable. Dans ces conditions le plan suivant peut marcher:

1) estimation de votre appart, préparation soigneuse de sa mise en vente.
2) recherche du nouvel appart, negociation.
3) une fois votre offre acceptée vous mettez illico votre appart à la vente
4) votre appart est vendu en une semaine au prix.
5) vous vous demerdez à faire traîner la signature du compromis de l'appartement que vous achetez pour rendre simultannés les deux compromis. Entre l'offre acceptée et la signature du compromis il y a facilement un mois de délai en fonction des disponibilités des differentes parties (donc de vous) et des notaires....
6) vous vous demerdez à faire l'acte de votre ancien avant celui de votre nouveau. Il faudra tanner votre notaire mais vous évitez le credit relais. Les deux actes peuvent se succéder le temps d'aller d'une étude à l'autre.
7) Vous mettez une clause dans votre compromis d'achat qui dit que votre précédent logement doit avoir été vendu 90 jours après la signature du compromis. C'est le genre de truc qui fait traîner les signatures de compromis. Si vous avez un compromis sur votre ancien logement, c'est OK.

Si vous ne vendez pas votre appart en une semaine, c'est que le marché est en train de se bloquer et il ne faut pas avoir de credit relais dans ces moments. N'oubliez pas que vous pouvez faire sauter un compromis ou vous êtes acheteur au bout de 11 jours. Et que vous pouvez aussi changer d'avis juste avant d'aller le signer chez le notaire. Faut pas le faire trop souvent, c'est tout.

Il y a une autre hypothese plausible, que vous trouviez une (ou un, je ne connais pas vos goûts) partenaire sous 2-3 ans et que vous vous retrouviez avec des enfants. Auquel cas 50 m2 ce n'est pas assez, il faudra déménager sans avoir amorti les frais de notaire. Il va falloir supposer un marché haussier sur 3 ans pour que ça passe sans casse.

Bonjour,

3 corrections :
Il me semble que si pour la vente d’un appartement, on dispose déjà d’un compromis de vente, le crédit relais peut aller bien au-delà des 70% de l’estimation du bien mais même à 100% de la vente. Ça génère que quelques centaines d’€ de frais de dossier et financier mais on est plus serein pour les délais de vente et de déménagement.

Il me semble que c’est 10 jours pour rejeter un compromis et non 11

On peut toujours se désister juste avant d’aller chez le notaire mais si le délai de 10 jours est dépassé, on perd 10% du prix de l’appartement.

Dans un compromis de vente, dans un marché « bloqué », on peut toujours insérer une condition sur la vente de son propre appartement dans les 40 jours par exemple à un certain prix. J’avais utilisé cette option en 1997. De ce fait, si on ne vend pas on n’achète pas mais on ne perd pas les 10%.

Dans un marché francilien où les vendeurs ont globalement la main, cela marche de moins en moins - pas trop d'intérêt pour le vendeur d'accepter. Il faut essayer c'est sûr, et ça ne coûte rien d'essayer,.. mais plutôt partir du postulat qu'il y a une chance sur 4* que ce soit accepté et ne pas trop compter dessus (donc à prendre comme une bonne surprise si cela passe).
Mon frère récemment a essayé pour l'achat de sa maison en banlieue parisienne, le vendeur lui a clairement dit qu'il avait aucun problème à annuler la vente et que deux autres personnes avaient fait une proposition au prix (ce qui n'etait pas du bleuf)- le bien est resté en vente 48h, c'était pas l'affaire du siècle, juste une belle maison au prix du marché.

Le seul intérêt pour un vendeur d'accepter cela dans un marché aussi tendu c'est s'il est au dessus du prix du marché, et que cela serve de "pomade" pour l'acheteur et pour le vendeur d'éviter d' attendre 2/3 semaines pour retrouver un autre acheteur (forcément quand on est au dessus ça prend plus de temps pour trouver qqun...).

Cela passait sûrement mieux dans les années 90 à une époque où l'immo parisien n'avait pas trop la côte, ou sûrement aujourd'hui pour acheter un appart à bourg en Bresse..

* j'ai pas de stats ou source, c'est juste pour illustrer.

[Ben92]

@Vincent, Prof, PACA, jobserve, dicktraci

Merci pour vos retours, je sais que le crédit relais n'a pas bonne presse mais moi je trouve ça beaucoup moins stressant que l'enchainement proposé par Prof où il suffit du moindre grain de sable pour que tout foire. C'est vrai que ça diminue un peu le budget global mais pas tant que ça car j'ai trouvé un AI complaisant qui me fera une estimation au-dessus du marché si je lui laisse l'exclu de la vente.
Mon appartement est difficile à vendre car il est cher au m² (c'est du HDG) et les primos le trouvent trop petit. J'ai déjà essayé de le vendre deux ou trois fois au cours des deux dernières années, sans succès. La cible est plutôt un investisseur mais ils ne se bousculent pas en raison du rendement locatif assez faible. Le crédit relais me laisse 2 ans pour trouver l'acheteur : c'est idéal pour un appartement difficile à vendre.
Aussi, le fait d'avoir un crédit relais m'obligera à baisser le prix si nécessaire, concession dont je ne serais pas capable si je n'y suis pas contraint et forcé...
Concernant ma recherche, je cherche plutôt un T1 bis de ~40m², ou un T2 dans lequel on peut abattre la cloison séjour/chambre . Je veux une impression d'espace je n'aime pas les pièces étriquées. Je veux un parking, un balcon d'au moins 1,20m de large et une vue dégagée. Budget 450 k€ à peu près.

[topido]

@Vincent, Prof, PACA, jobserve, dicktraci

Merci pour vos retours, je sais que le crédit relais n'a pas bonne presse mais moi je trouve ça beaucoup moins stressant que l'enchainement proposé par Prof où il suffit du moindre grain de sable pour que tout foire. C'est vrai que ça diminue un peu le budget global mais pas tant que ça car j'ai trouvé un AI complaisant qui me fera une estimation au-dessus du marché si je lui laisse l'exclu de la vente.
Mon appartement est difficile à vendre car il est cher au m² (c'est du HDG) et les primos le trouvent trop petit. J'ai déjà essayé de le vendre deux ou trois fois au cours des deux dernières années, sans succès. La cible est plutôt un investisseur mais ils ne se bousculent pas en raison du rendement locatif assez faible. Le crédit relais me laisse 2 ans pour trouver l'acheteur : c'est idéal pour un appartement difficile à vendre.
Aussi, le fait d'avoir un crédit relais m'obligera à baisser le prix si nécessaire, concession dont je ne serais pas capable si je n'y suis pas contraint et forcé...
Concernant ma recherche, je cherche plutôt un T1 bis de ~40m², ou un T2 dans lequel on peut abattre la cloison séjour/chambre . Je veux une impression d'espace je n'aime pas les pièces étriquées. Je veux un parking, un balcon d'au moins 1,20m de large et une vue dégagée. Budget 450 k€ à peu près.

[_supprimé 5_]

Mon appartement est difficile à vendre car il est cher au m²

Moi aussi j'ai du mal à vendre un TO7-70 de mars 1983.
Je l'ai mis à 17000€ mais les gens n'ont pas les moyens, du coup je préfère le conserver (en plus plus il vieillit plus il prend de la valeur).

[Vincent92]

Mon appartement est difficile à vendre car il est cher au m²

Moi aussi j'ai du mal à vendre un TO7-70 de mars 1983.
Je l'ai mis à 17000€ mais les gens n'ont pas les moyens, du coup je préfère le conserver (en plus plus il vieillit plus il prend de la valeur).

C'est sûrement une question de prix (on ne met pas 6 mois à vendre si le prix est bon dans son marché) mais je pense qu'il y a aussi des appartements qui sont plus difficile à vendre que d'autres.
Le pire est qu'il dit chercher un appartement encore plus dur à vendre (un très grand T1 très cher au m2). J'espère pour lui que sa vie de célibataire lui conviendra encore à 40-45 ans.

[PACA]

j'ai trouvé un AI complaisant qui me fera une estimation au-dessus du marché si je lui laisse l'exclu de la vente.

J'ai des doutes, l'exclu est à éviter, il ne se vendra pas plus cher pour ça, l'AI prend sa marge.
Le fait de rajouter des options donne l'illusion de faciliter, en ajoutant des couches c'est exactement le contraire, ça complique et ce sont des facteurs de couts supplémentaires.
Ce n'est pas en rigidifiant et en étalant le problème dans le temps qu'on va le résoudre plus facilement.
Il faut simplifier..... simplifier si besoin en baissant le prix de vente.

[Vincent92]

j'ai trouvé un AI complaisant qui me fera une estimation au-dessus du marché si je lui laisse l'exclu de la vente.

J'ai des doutes, l'exclu est à éviter, il ne se vendra pas plus cher pour ça, l'AI prend sa marge.

Ca dépend. Le bien n'est pas forcément mieux vendu s'il est dans plusieurs agences. Voir un bien partout ne donne pas forcément plus envie à l'acheteur. Pour un bien pas trop dur à vendre, je pense que le mieux est de prendre une exclusivité limitée dans le temps (par exemple 1 mois) avec l'agence la plus performante. Cela permet en général de diminuer les frais d'agence. Si cela ne diminue pas les frais d'agence, on peut éventuellement le mettre sur leboncoin pour s'en occuper tout seul (si on a un minimum de fibre commercial) ou dans une deuxième agence.
Il y aussi des agences en ligne avec peu de frais qui font correctement leur travail.
Le plus dur étant de fixer le bon prix. Là, il faut faire venir plusieurs agences et essayer de visiter quelques biens concurrents. Des sites comme "meilleursagents" peuvent aussi aider.

[Ben92]

Le pire est qu'il dit chercher un appartement encore plus dur à vendre (un très grand T1 très cher au m2). J'espère pour lui que sa vie de célibataire lui conviendra encore à 40-45 ans.

Pour qu'un T2 me paraisse assez spacieux il faudrait au moins 50 m² dans le récent, à cause des normes PMR notamment. Cette surface dans le récent avec balcon, parking dans les zones que je vise on s'approche des 600 k€ et c'est hors budget pour moi. Après je peux peut-être trouver un F2 bien fichu de 46-48m2 sans norme PMR dans une bonne résidence des années 1975-1990, mais il faudra un budget travaux conséquent pour tout remettre à neuf.

[Ben92]

j'ai trouvé un AI complaisant qui me fera une estimation au-dessus du marché si je lui laisse l'exclu de la vente.

J'ai des doutes, l'exclu est à éviter, il ne se vendra pas plus cher pour ça, l'AI prend sa marge.
Le fait de rajouter des options donne l'illusion de faciliter, en ajoutant des couches c'est exactement le contraire, ça complique et ce sont des facteurs de couts supplémentaires.
Ce n'est pas en rigidifiant et en étalant le problème dans le temps qu'on va le résoudre plus facilement.
Il faut simplifier..... simplifier si besoin en baissant le prix de vente.

Une estimation de complaisance me permettra d'avoir un plus gros prêt relais (les banques prêtent 70% du prix de l'estimation). Si les acheteurs intéressés par mon appartement sont rares, par exemple un tous les 6 mois en moyenne, ça peut être long de trouver l'acheteur. L'exclusivité ça ne sera que pour quelques mois.

[ProfGrincheux]

Merci, jobserve75, pour vos corrections sur mon message. C'est certain qu'un crédit relais sur un bien avec compromis est bien plus sécurisant pour la banque et pour soi.

Les raisons pour lesquelles on fait des crédits relais c'est à dire des in fine sur 2 ans sont purement techniques:
-si on est à 33% de taux d'effort avec un crédit amortissable plus un crédit relais de même taille, on serait à 45% avec deux crédits amortissables.
-on n'a presque que de l'immobilier et de la dette dans son patrimoine. Si on est suffisamment riche, on peut essayer d'avoir de l'in fine sur 20 ans, ce qui est tout à fait autre chose qu'un vulgaire in fine sur 2 ans.

Ce que je n'aime pas dans le crédit relais est qu'on est obligé de vendre dans un intervalle de temps de 2 ans alors que les cycles immobiliers durent typiquement 10-15 ans. Or vendre au mauvais moment est une recette infaillible pour perdre des ronds. Je suis peut être parano mais j'ai vu jouer le film quelques fois (une fois en achetant à un vendeur vendant au mauvais moment , une fois c'est ma maman qui a vendu au mauvais moment , une fois c'est belle-maman qui a acheté son appart à un proprio en fin de crédit relais en faisant une affaire bien intéressante ).

J'ai vendu deux fois pour racheter et les deux fois j'ai fait des acrobaties pour éviter le crédit relais. La dernière fois j'ai pris un crédit amortissable sur 20 ans à la place du relais. Si c'est possible, ça réduit un peu la capacité de financement.

Le mieux pour maximiser cette capacité est de faire comme Vincent92, vendre d'abord, acheter ensuite un bien assez grand pour les besoins prévisibles à 10 ans. Quitte à passer en loc le temps de trouver. Ca n'a rien, mais alors vraiment rien, d'infamant d'être en loc. A long terme, je pense qu'il vaut mieux être proprietaire-occupant, mais si ca permet de gagner 60k de financement pour une opération de 500k (comme je le suppose dans votre cas, Ben92), passer entre 6 mois et 2 ans en loc est loin d'être idiot. Vous dites que votre bien est difficile à vendre, ca veut dire que vous avez fragilisé vos finances en l'achetant. Ca, c'est embêtant, je pensais que le bien serait facile à vendre au contraire, du genre à partir en une semaine. Si vous commencez par le vendre, vous consoliderez vos finances.

Dans votre cas, d'ailleurs, je réfléchirais aussi à reporter l'opération le temps que je puisse la faire en gardant mon actuel bien pour le mettre en location. Votre bien me parait idéal pour faire de l'immobilier locatif. Mais si vous êtes obligé de vendre à un investisseur, il ne va pas vous louper. C'est à l'achat que les bons investissements locatifs se font.

[ProfGrincheux]

j'ai trouvé un AI complaisant qui me fera une estimation au-dessus du marché si je lui laisse l'exclu de la vente.

J'ai des doutes, l'exclu est à éviter, il ne se vendra pas plus cher pour ça, l'AI prend sa marge.
Le fait de rajouter des options donne l'illusion de faciliter, en ajoutant des couches c'est exactement le contraire, ça complique et ce sont des facteurs de couts supplémentaires.
Ce n'est pas en rigidifiant et en étalant le problème dans le temps qu'on va le résoudre plus facilement.
Il faut simplifier..... simplifier si besoin en baissant le prix de vente.

Une estimation de complaisance me permettra d'avoir un plus gros prêt relais (les banques prêtent 70% du prix de l'estimation). Si les acheteurs intéressés par mon appartement sont rares, par exemple un tous les 6 mois en moyenne, ça peut être long de trouver l'acheteur. L'exclusivité ça ne sera que pour quelques mois.

Vous ne devriez pas jouer au plus malin avec votre banque en produisant une estimation de complaisance. Si votre vente ne se fait pas avant la fin du relais, ils ne vous rateront pas.

[Goldorak2]

Le mieux pour maximiser cette capacité est de faire comme Vincent92, vendre d'abord, acheter ensuite un bien assez grand pour les besoins prévisibles à 10 ans.

Il faut prévoir ses besoins définitifs ou au moins à 20 ans. L'immo peut monter ou descendre, les seules certitudes, ce sont les frais de transactions qui sont perdus dans l'opération (frais de notaire, frais d'agence, frais bancaire). Et c'est des gros sous.

14000 euros de perdus par centaine de millier d'euros d'achetés.

Le parcours immobilier est une fumisterie couteuse pour l'acheteur et le vendeur... et un gagne pain pour le professionnel de l'immo.

[Qqun_de_Passage]

Vu à l’instant sur BFM TV une étude la banque de France sur l’évolution de l’épargne des ménages pendant le confinement : stable partout en France sauf à Paris où elle a augmenté 3% soit +6 Mds.

Une crise post-Covid qui démarre donc sur les chapeaux de roues pour la catégorie de population cœur de cible pour l’achat à Paris.

[ProfGrincheux]

Le mieux pour maximiser cette capacité est de faire comme Vincent92, vendre d'abord, acheter ensuite un bien assez grand pour les besoins prévisibles à 10 ans.

Il faut prévoir ses besoins définitifs ou au moins à 20 ans. L'immo peut monter ou descendre, les seules certitudes, ce sont les frais de transactions qui sont perdus dans l'opération (frais de notaire, frais d'agence, frais bancaire). Et c'est des gros sous.

14000 euros de perdus par centaine de millier d'euros d'achetés.

Le parcours immobilier est une fumisterie couteuse pour l'acheteur et le vendeur... et un gagne pain pour le professionnel de l'immo.

Ce n'est pas faux.

Le meilleur immobilier possible est celui qu'on ne paye plus et qu'on ne vendra jamais ou alors purement par confort. Le symptôme est le suivant: on s'en fiche de son prix (sauf si eventuellement on est redevable de l'IFI, ce qui n'est pas notre souci ni à vous ni à moi, si je comprends bien) et on s'intéresse à son usage.

Cela dit, c'est compliqué de se projeter à plus de 10 ans. On ne peut pas être sur qu'on sera toujours avec sa femme par exemple, ni ou on bossera, ni si on ne sera pas au cimetière. On peut essayer de se projeter à 20 ans mais il y a a priori une douzaine de scénarios plausibles.

Ben92 n'a pas la moindre idée s'il aura des enfants dans 5 ans. Or, c'est plausible. Si c'est le cas, son plan actuel se révélera douteux.

Il a sans doute fait une bêtise en achetant un appart trop petit et trop dur à vendre mais la bêtise n'est pas trop grave tant qu'il vit seul.

[Goldorak2]

Le mieux pour maximiser cette capacité est de faire comme Vincent92, vendre d'abord, acheter ensuite un bien assez grand pour les besoins prévisibles à 10 ans.

Il faut prévoir ses besoins définitifs ou au moins à 20 ans. L'immo peut monter ou descendre, les seules certitudes, ce sont les frais de transactions qui sont perdus dans l'opération (frais de notaire, frais d'agence, frais bancaire). Et c'est des gros sous.

14000 euros de perdus par centaine de millier d'euros d'achetés.

Le parcours immobilier est une fumisterie couteuse pour l'acheteur et le vendeur... et un gagne pain pour le professionnel de l'immo.

Ce n'est pas faux.

Le meilleur immobilier possible est celui qu'on ne paye plus et qu'on ne vendra jamais ou alors purement par confort. Le symptôme est le suivant: on s'en fiche de son prix (sauf si eventuellement on est redevable de l'IFI, ce qui n'est pas notre souci ni à vous ni à moi, si je comprends bien) et on s'intéresse à son usage.

Cela dit, c'est compliqué de se projeter à plus de 10 ans. On ne peut pas être sur qu'on sera toujours avec sa femme par exemple, ni ou on bossera, ni si on ne sera pas au cimetière. On peut essayer de se projeter à 20 ans mais il y a a priori une douzaine de scénarios plausibles.

Si on veut rester libre et agile (mariage, divorce, déménagement géographique, pas assez de chambre pour les enfants prévisibles...) il vaut mieux ne pas acheter et épargner d'une autre façon. En France encore plus qu'ailleurs (ils existent des pays où le changement de propriété coute peu et n'obère que peu le changement (les USA ou le Danemark par exemple, de mémoire les frais de transactions dans ces pays sont de l'ordre de 2% contre 14% en France).

Ben92 n'a pas la moindre idée s'il aura des enfants dans 5 ans. Or, c'est plausible. Si c'est le cas, son plan actuel se révélera douteux.

Il a sans doute fait une bêtise en achetant un appart trop petit et trop dur à vendre mais la bêtise n'est pas trop grave tant qu'il vit seul.

Oui.

[Vincent92]

Ben92 n'a pas la moindre idée s'il aura des enfants dans 5 ans. Or, c'est plausible. Si c'est le cas, son plan actuel se révélera douteux.

Il a sans doute fait une bêtise en achetant un appart trop petit et trop dur à vendre mais la bêtise n'est pas trop grave tant qu'il vit seul.

Oui.

Je pense au contraire qu'il a une idée très précise de ce qu'il veut et qu'il peut tout à fait se projeter sans trop se tromper dans 5 ans. Par certains aspects, Ben me fait penser au personnage principal dans le film "match point".
Par contre, il n'est pas à l’abri d'un changement radical d'ici 10 ans (parce qu'il trouvera qu'il a une vie de c0n, parce qu'une femme lui aura fait tourner la tête, parce qu'il aura enfin réussi à se marier avec une femme riche, etc...).

[coolfonzi]

Si on veut rester libre et agile (mariage, divorce, déménagement géographique, pas assez de chambre pour les enfants prévisibles...) il vaut mieux ne pas acheter et épargner d'une autre façon. En France encore plus qu'ailleurs (ils existent des pays où le changement de propriété coute peu et n'obère que peu le changement (les USA ou le Danemark par exemple, de mémoire les frais de transactions dans ces pays sont de l'ordre de 2% contre 14% en France).

Oui rester locataire toute sa vie et mettre son épargne sur son livret A à 0.5 % et des fonds € à 1.5 % ou sur des SCPI qui verront leur rendement baisser.

[Vincent92]

Si on veut rester libre et agile (mariage, divorce, déménagement géographique, pas assez de chambre pour les enfants prévisibles...) il vaut mieux ne pas acheter et épargner d'une autre façon. En France encore plus qu'ailleurs (ils existent des pays où le changement de propriété coute peu et n'obère que peu le changement (les USA ou le Danemark par exemple, de mémoire les frais de transactions dans ces pays sont de l'ordre de 2% contre 14% en France).

Oui rester locataire toute sa vie et mettre son épargne sur son livret A à 0.5 % et des fonds € à 1.5 % ou sur des SCPI qui verront leur rendement baisser.

Si on ne compte pas acheter, il faut placer son argent autrement (sur des placements moyen/long terme). Il n'y a pas de raison que le rendement des SCPI baissent plus que l'immobilier d'habitation. Il y a par ailleurs des SCPI d'habitation.

[coolfonzi]

Si on veut rester libre et agile (mariage, divorce, déménagement géographique, pas assez de chambre pour les enfants prévisibles...) il vaut mieux ne pas acheter et épargner d'une autre façon. En France encore plus qu'ailleurs (ils existent des pays où le changement de propriété coute peu et n'obère que peu le changement (les USA ou le Danemark par exemple, de mémoire les frais de transactions dans ces pays sont de l'ordre de 2% contre 14% en France).

Oui rester locataire toute sa vie et mettre son épargne sur son livret A à 0.5 % et des fonds € à 1.5 % ou sur des SCPI qui verront leur rendement baisser.

Si on ne compte pas acheter, il faut placer son argent autrement (sur des placements moyen/long terme). Il n'y a pas de raison que le rendement des SCPI baissent plus que l'immobilier d'habitation. Il y a par ailleurs des SCPI d'habitation.

S'il y a des SCPI d'habitation c'est pas les + répandues, quant aux autres, elles sont souvent investies en immo commercial et tertiaire elles avaient déjà vu leur rendement s'éroder avant le coronavirus mais cette crise marque un tournant important : les gafam ne peuvent monter aussi fort en bourse sans qu'il y ait des dégâts sur le secteur traditionnel.

[Ben92]

Il n'y a pas de raison que le rendement des SCPI baissent plus que l'immobilier d'habitation.

Si, car les SCPI ce sont surtout des murs de magasins ou de l'immobilier de bureau, plus réactifs à la conjoncture économique que l'immobilier d'habitation.

[Vincent92]

Il n'y a pas de raison que le rendement des SCPI baissent plus que l'immobilier d'habitation.

Si, car les SCPI ce sont surtout des murs de magasins ou de l'immobilier de bureau, plus réactifs à la conjoncture économique que l'immobilier d'habitation.

Mon point est qu'il y a plein de types de SCPI différentes. Si on pense que l'immobilier d'habitation est un très bon investissement rien n'empêche de prendre des SCPI d'habitation.
C'est tout aussi ridicule de mettre en parallèle le livret A et l'immobilier et que le livret A et les actions quand il s'agit d'investir à LT. Car ce n'est pas le rôle du livret A.
Quelqu'un qui a pour projet de ne pas acheter sa résidence principale pour rester mobile doit investir par ailleurs. Les livrets et fonds € ne sont pas de l'investissement. C'est même tout le contraire.

Si on veut rester libre et agile (mariage, divorce, déménagement géographique, pas assez de chambre pour les enfants prévisibles...) il vaut mieux ne pas acheter et épargner d'une autre façon. En France encore plus qu'ailleurs (ils existent des pays où le changement de propriété coute peu et n'obère que peu le changement (les USA ou le Danemark par exemple, de mémoire les frais de transactions dans ces pays sont de l'ordre de 2% contre 14% en France).

Oui rester locataire toute sa vie et mettre son épargne sur son livret A à 0.5 % et des fonds € à 1.5 % ou sur des SCPI qui verront leur rendement baisser.

Si on ne compte pas acheter, il faut placer son argent autrement (sur des placements moyen/long terme). Il n'y a pas de raison que le rendement des SCPI baissent plus que l'immobilier d'habitation. Il y a par ailleurs des SCPI d'habitation.

S'il y a des SCPI d'habitation c'est pas les + répandues, quant aux autres, elles sont souvent investies en immo commercial et tertiaire elles avaient déjà vu leur rendement s'éroder avant le coronavirus mais cette crise marque un tournant important : les gafam ne peuvent monter aussi fort en bourse sans qu'il y ait des dégâts sur le secteur traditionnel.

Ce qui est bien quand on investit et qu'on peut même choisir précisément dans quoi on veut investir. Si on veut acheter des SCPI, on peut choisir laquelle (ou lesquelles) selon ses convictions.
Par ailleurs, il y a tout un tas d'autres produits d'investissement LT dont tu n'as pas parlé.

[coolfonzi]

Par ailleurs, il y a tout un tas d'autres produits d'investissement LT dont tu n'as pas parlé.

Lesquelles ?

En bourse LT en ayant pris de l'URW par exemple puisqu'on parle d'immo commercial ?

[supermascotte]

Il n'y a pas de raison que le rendement des SCPI baissent plus que l'immobilier d'habitation.

Si, car les SCPI ce sont surtout des murs de magasins ou de l'immobilier de bureau, plus réactifs à la conjoncture économique que l'immobilier d'habitation.

Mon point est qu'il y a plein de types de SCPI différentes. Si on pense que l'immobilier d'habitation est un très bon investissement rien n'empêche de prendre des SCPI d'habitation.
C'est tout aussi ridicule de mettre en parallèle le livret A et l'immobilier et que le livret A et les actions quand il s'agit d'investir à LT. Car ce n'est pas le rôle du livret A.
Quelqu'un qui a pour projet de ne pas acheter sa résidence principale pour rester mobile doit investir par ailleurs. Les livrets et fonds € ne sont pas de l'investissement. C'est même tout le contraire.

Oui rester locataire toute sa vie et mettre son épargne sur son livret A à 0.5 % et des fonds € à 1.5 % ou sur des SCPI qui verront leur rendement baisser.

Si on ne compte pas acheter, il faut placer son argent autrement (sur des placements moyen/long terme). Il n'y a pas de raison que le rendement des SCPI baissent plus que l'immobilier d'habitation. Il y a par ailleurs des SCPI d'habitation.

S'il y a des SCPI d'habitation c'est pas les + répandues, quant aux autres, elles sont souvent investies en immo commercial et tertiaire elles avaient déjà vu leur rendement s'éroder avant le coronavirus mais cette crise marque un tournant important : les gafam ne peuvent monter aussi fort en bourse sans qu'il y ait des dégâts sur le secteur traditionnel.

Ce qui est bien quand on investit et qu'on peut même choisir précisément dans quoi on veut investir. Si on veut acheter des SCPI, on peut choisir laquelle (ou lesquelles) selon ses convictions.
Par ailleurs, il y a tout un tas d'autres produits d'investissement LT dont tu n'as pas parlé.

Dans l'absolu, je n'ai rien contre les SCPI mais aujourd'hui, les SCPI sont clairement des placements à éviter comme la peste que ce soit des SCPI commerciaux ou que ce soit des SCPI à but d'habitation.

A titre d'illustration, les foncières côtées en bourse comme Unibail ou Klépierre se sont faites déchirées à juste titre parce que le nombre d'impayés explosent en flèches, parce qu'un nombre conséquent de commerces souffrent énormément et parce que le modèle même du retail est en train de se faire laminer par le commerce en ligne et la crise du coronavirus.



Quant aux SCPI d'habitation, c'est sensé être moins risqué, c'est aussi moins rentable. Mais surtout, là encore, les SCPI ne sont pas épargnés par la crise avec une augmentation significative du nombre de locataires qui ne payent plus leurs loyers.

Pour reprendre BEN92, franchement prendre un prêt relai dans le contexte actuel, c'est tendre la perche pour se faire battre. Déjà il y a le risque qu'on se retrouve à nouveau confiné (certes, je ne pense pas personnellement qu'on se retrouve en confinement, mais clairement je parierai pas dessus) et du coup tu te retrouves coincé de nouveau sans pouvoir vendre son bien, sans pouvoir le faire visiter, sans pouvoir signer quoi que ce soit. Il y en a qui se se sont retrouvés dans la panade avec un crédit relai en mars.... et ensuite il y a le risque d'une baisse de l'immobilier (sans même parler de krach).

Après BEN92 est un haussier béât et un grand garçon, il fait ce qu'il veut. Mais au moins il pourra pas dire qu'il aura pas été prévenu.

[Gpzzzz]

Par ailleurs, il y a tout un tas d'autres produits d'investissement LT dont tu n'as pas parlé.

Lesquelles ?

En bourse LT en ayant pris de l'URW par exemple puisqu'on parle d'immo commercial ?

On ne sait pas de quoi l'avenir sera fait, mais le moindre fonds obligataire a fait entre +40/50% sur ces 10 dernières années.

[coolfonzi]

Par ailleurs, il y a tout un tas d'autres produits d'investissement LT dont tu n'as pas parlé.

Lesquelles ?

En bourse LT en ayant pris de l'URW par exemple puisqu'on parle d'immo commercial ?

On ne sait pas de quoi l'avenir sera fait, mais le moindre fonds obligataire a fait entre +40/50% sur ces 10 dernières années.

L'obligataire avec des taux bas et qui vont le rester : ça eu rapporté.

[_lavocre31_]

Si tu as de la tune alors VIT car demain tu seras peut-être mort.
C'est une philosophie comme une autre: l'argent c'est fait pour être dépensé.

[coolfonzi]

Si tu as de la tune alors VIT car demain tu seras peut-être mort.
C'est une philosophie comme une autre: l'argent c'est fait pour être dépensé.

Franchement, t'as bien fait de t'inscrire sur le fofo pour nous délivrer la vérité.

[Ben92]

Pour reprendre BEN92, franchement prendre un prêt relai dans le contexte actuel, c'est tendre la perche pour se faire battre. Déjà il y a le risque qu'on se retrouve à nouveau confiné (certes, je ne pense pas personnellement qu'on se retrouve en confinement, mais clairement je parierai pas dessus) et du coup tu te retrouves coincé de nouveau sans pouvoir vendre son bien, sans pouvoir le faire visiter, sans pouvoir signer quoi que ce soit. Il y en a qui se se sont retrouvés dans la panade avec un crédit relai en mars.... et ensuite il y a le risque d'une baisse de l'immobilier (sans même parler de krach).

En ce moment les investisseurs en immobilier locatif sont dans l'attentisme. Du coup je serai obligé de brader mon F1 si je veux vendre vite, ou d'attendre quelques mois voire un an que le marché de l'investissement locatif retrouve des couleurs. Or la patience n'est pas ma qualité première, et je n'ai surtout pas envie de me prendre un second confinement dans mon F1.
Le gros avantage du prêt relais c'est que je pourrai vendre mon F1 sans me presser, et même attendre tranquillement la meilleure conjoncture de 2021 si besoin, tout en profitant déjà de mon nouvel appart.

[ProfGrincheux]

Si tu as de la tune alors VIT car demain tu seras peut-être mort.
C'est une philosophie comme une autre: l'argent c'est fait pour être dépensé.

Franchement, t'as bien fait de t'inscrire sur le fofo pour nous délivrer la vérité.

Si le mot VIT est un verbe à l'imperatif, il y a une erreur de conjugaison.

Si c'est un substantif, ça donne une phrase dénuée de verbe, mais pas de vigueur expressive.

Je préfère la seconde lecture.

[IMMOLOLO]

Pour reprendre BEN92, franchement prendre un prêt relai dans le contexte actuel, c'est tendre la perche pour se faire battre. Déjà il y a le risque qu'on se retrouve à nouveau confiné (certes, je ne pense pas personnellement qu'on se retrouve en confinement, mais clairement je parierai pas dessus) et du coup tu te retrouves coincé de nouveau sans pouvoir vendre son bien, sans pouvoir le faire visiter, sans pouvoir signer quoi que ce soit. Il y en a qui se se sont retrouvés dans la panade avec un crédit relai en mars.... et ensuite il y a le risque d'une baisse de l'immobilier (sans même parler de krach).

En ce moment les investisseurs en immobilier locatif sont dans l'attentisme. Du coup je serai obligé de brader mon F1 si je veux vendre vite, ou d'attendre quelques mois voire un an que le marché de l'investissement locatif retrouve des couleurs. Or la patience n'est pas ma qualité première, et je n'ai surtout pas envie de me prendre un second confinement dans mon F1.
Le gros avantage du prêt relais c'est que je pourrai vendre mon F1 sans me presser, et même attendre tranquillement la meilleure conjoncture de 2021 si besoin, tout en profitant déjà de mon nouvel appart.

Ca veut dire quoi brader pour toi ? Effectivement avec un prêt relais, tu disposes de 2 ans mais rien ne te garantit que tout va s'arranger en 2022 / 2023
Vaut pt' être mieux le " brader" maintenant. Essayer en le proposant (Prix d'achat - valeur d'occupation)

[supermascotte]

Pour reprendre BEN92, franchement prendre un prêt relai dans le contexte actuel, c'est tendre la perche pour se faire battre. Déjà il y a le risque qu'on se retrouve à nouveau confiné (certes, je ne pense pas personnellement qu'on se retrouve en confinement, mais clairement je parierai pas dessus) et du coup tu te retrouves coincé de nouveau sans pouvoir vendre son bien, sans pouvoir le faire visiter, sans pouvoir signer quoi que ce soit. Il y en a qui se se sont retrouvés dans la panade avec un crédit relai en mars.... et ensuite il y a le risque d'une baisse de l'immobilier (sans même parler de krach).

En ce moment les investisseurs en immobilier locatif sont dans l'attentisme. Du coup je serai obligé de brader mon F1 si je veux vendre vite, ou d'attendre quelques mois voire un an que le marché de l'investissement locatif retrouve des couleurs. Or la patience n'est pas ma qualité première, et je n'ai surtout pas envie de me prendre un second confinement dans mon F1.
Le gros avantage du prêt relais c'est que je pourrai vendre mon F1 sans me presser, et même attendre tranquillement la meilleure conjoncture de 2021 si besoin, tout en profitant déjà de mon nouvel appart.

Et ça, ça t'inquiète pas ? Tu dis toi-même que tu aurais du mal à vendre ton bien sans attendre des moirs voire un an ou le "brader" mais tu es prêt à prendre un crédit relai

Le problème du crédit relais, c'est justement de se retrouver bloqué sans trouver acquéreur pendant une longue période voire pire connaitre un retournement de marché où tu te retrouves devant le dilemne où plus le temps passe et plus tu devras concéder une baisse de prix.

PS : Si même toi, tu n'as pas envie de vivre un confinement dans un F1, il n'y a pas grand monde qui en aura envie.

[dicktraci]

Pour reprendre BEN92, franchement prendre un prêt relai dans le contexte actuel, c'est tendre la perche pour se faire battre. Déjà il y a le risque qu'on se retrouve à nouveau confiné (certes, je ne pense pas personnellement qu'on se retrouve en confinement, mais clairement je parierai pas dessus) et du coup tu te retrouves coincé de nouveau sans pouvoir vendre son bien, sans pouvoir le faire visiter, sans pouvoir signer quoi que ce soit. Il y en a qui se se sont retrouvés dans la panade avec un crédit relai en mars.... et ensuite il y a le risque d'une baisse de l'immobilier (sans même parler de krach).

En ce moment les investisseurs en immobilier locatif sont dans l'attentisme. Du coup je serai obligé de brader mon F1 si je veux vendre vite, ou d'attendre quelques mois voire un an que le marché de l'investissement locatif retrouve des couleurs. Or la patience n'est pas ma qualité première, et je n'ai surtout pas envie de me prendre un second confinement dans mon F1.
Le gros avantage du prêt relais c'est que je pourrai vendre mon F1 sans me presser, et même attendre tranquillement la meilleure conjoncture de 2021 si besoin, tout en profitant déjà de mon nouvel appart.

Ben, si je puis me permettre, tu as largement les moyens d'aller vers un prix non-optimal pour la vente de ton F1. Tu auras déjà encaissé une très belle plus value qui est déjà plus que suffisante vu que de memoire tu as acheté en 2015 ou 2016 (donc j'imagine tu es facile à +30%).
Et tu me diras que derrière l'appart que tu veux acheter aura augmenter d'autant.. Certes. Mais vu que tu as un revenu plutôt CSP++, a mon avis cela ne te demandera pas trop d'effort de devoir (légèrement) rabaisser le prix de ton F1 pour qu'il parte plus vite. Certes cela créera un gap entre le scénario optimal de revente/achat et le scénario non optimale.. Mais on parle de quoi ? Peut être +20000 ou +30000 balles max ? C'est 4 mois de salaires donc peanuts. Je précise peanuts par rapport au fait de se taper des mois voire des années dans un confort certes décent mais non optimal (cf ta remarque sur le confinement) .

Donc si tu veux mon avis arrêtes les calculs d'apothicaire, surtout si tu es convaincu par l'éternel croissance du marché local : plus tu attendras, plus le gap (en valeur) entre ton ancien appart et le nouveau grandira (donc un effort plus important). Donc, fonces et ne perd pas de temps !

[Vincent92]

Par ailleurs, il y a tout un tas d'autres produits d'investissement LT dont tu n'as pas parlé.

Lesquelles ?

En bourse LT en ayant pris de l'URW par exemple puisqu'on parle d'immo commercial ?

C'est comme pour tout. Il y a les couteaux qui tombent (comme Unibail ou Saint Etienne), les produits qu'on estime (ou pas) en bulle mais qui peuvent très bien (ou pas) continuer à l'être (comme Tesla ou Paris), ceux qui sur-performent (comme l'IDF ou les entreprises de la tech') et ceux qui sous-performent (comme la GJnie ou l'immobilier commercial) sur 10 ans.
Si on ne sait pas quoi prendre comme actions, le plus facile est de prendre des ETF, c'est fait pour ca. L'ETF World par exemple, qui offrira une bien meilleure diversification qu'un unique bien immobilier au passage.
Et il n'y a pas que les actions. Il y a aussi les métaux précieux, les SCPI, l'immobilier locatif, créé un business, les parking/espaces de stockage, etc...
Bref, il y a plein de façon d'investir à LT pour celui qui ne veut pas acheter sa résidence principale. Et il y a plein de raisons qui peuvent pousser à ne pas acheter sa résidence principale.
Mon point est que vous (toi et d'autres) n'arrêtez pas de comparer des investissements immobiliers avec celui qui ferait le pire (locataire plein pot dans le privé au loyer d'aujourd'hui, qui n'investit jamais nul part pendant 20 ans et perd de l'argent chaque année avec l'inflation) et que cela n'a pas de sens.
En plus, vous les mettez sur le même plan alors que cela n'a rien à voir (un livret est totalement liquide et beaucoup moins risqué qu'avoir de l'immobilier). Etre totalement liquide et sécurisé, c'est seulement valable si on a un projet dans les années à venir, pour pouvoir le réaliser.
Le fait de prendre Unibail est d'ailleurs assez symptomatique de l'aveuglement.
Par exemple, je vais faire sur 5 ans une grosse PV avec ma résidence principale et ma cousine vient d'acheter à moins de 20km au prix d'achat du vendeur d'il y a ~6 ans. Ceux qui ont acheté avant moi mon bien me l'ont vendu moins cher et ne sont resté que 2-3 ans. Il est donc évident qu'il y a des personnes qui font de mauvaises opérations immobilières, même en IDF et même sur ces 10 dernières années.
Mais pour la bourse tu retiens URW et pour l'immobilier la performance de Paris sur la période récente (Paris a aussi perdu 40% avant 98).

[Ben92]

Donc si tu veux mon avis arrêtes les calculs d'apothicaire, surtout si tu es convaincu par l'éternel croissance du marché local : plus tu attendras, plus le gap (en valeur) entre ton ancien appart et le nouveau grandira (donc un effort plus important). Donc, fonces et ne perd pas de temps !

Bah justement je veux un nouvel appart maintenant, tout de suite. Si j'en trouve un demain, avec le prêt relais je peux l' habiter dans 3 mois. Si je dois d'abord vendre mon F1 ,ça rajoute au moins 3 mois de plus, même à supposer que je vende le F1 demain. Je me sens pas de rester 6 mois de plus dans cette cage.

[Vincent92]

Donc si tu veux mon avis arrêtes les calculs d'apothicaire, surtout si tu es convaincu par l'éternel croissance du marché local : plus tu attendras, plus le gap (en valeur) entre ton ancien appart et le nouveau grandira (donc un effort plus important). Donc, fonces et ne perd pas de temps !

Bah justement je veux un nouvel appart maintenant, tout de suite. Si j'en trouve un demain, avec le prêt relais je peux l' habiter dans 3 mois. Si je dois d'abord vendre mon F1 ,ça rajoute au moins 3 mois de plus, même à supposer que je vende le F1 demain. Je me sens pas de rester 6 mois de plus dans cette cage.

Non, si tu vends ton appartement, cela ne rajoute pas 3 mois de plus. Cela permet de faire un prêt relais plus important et probablement moins coûteux tout en étant plus serein/en ayant une meilleure idée de ton budget. Ton vendeur sera lui aussi probablement plus rassuré (cela serait c0n de rater le bien parce qu'un acheteur offre de meilleures garanties).
Tu as toi même donné les inconvénients :
- Tu ne sais pas si tu vas trouver avant ta vente. Il y aura donc potentiellement une période en location (ce qui permettrait aussi potentiellement d'être mieux logé) ou chez des amis si tu ne trouves pas rapidement.
- Si le marché continue d'augmenter, tu aurais potentiellement pu vendre plus cher ton bien actuel avec un prêt relais

Tout dépend de la rareté de ce que tu cherches. Si c'est des biens qui sont en vente très rarement et pas forcément au bon prix, c'est effectivement plus compliqué. J'ai quand même l'impression que tu es reparti pour un achat atypique avec des emmerdes potentielles si on veut revendre.

[dicktraci]

Donc si tu veux mon avis arrêtes les calculs d'apothicaire, surtout si tu es convaincu par l'éternel croissance du marché local : plus tu attendras, plus le gap (en valeur) entre ton ancien appart et le nouveau grandira (donc un effort plus important). Donc, fonces et ne perd pas de temps !

Bah justement je veux un nouvel appart maintenant, tout de suite. Si j'en trouve un demain, avec le prêt relais je peux l' habiter dans 3 mois. Si je dois d'abord vendre mon F1 ,ça rajoute au moins 3 mois de plus, même à supposer que je vende le F1 demain. Je me sens pas de rester 6 mois de plus dans cette cage.

J'ai vu tu parlais d'un bien à 500k qui n'était plus dispo.
Est ce que la situation est telle qu'il y a vraiment que dalle ou si tu rajoutes un peu plus (disons plus que 500 par ex) tu trouves quand même ? Je sais tu as un budget de 450k,mais la question mérite d'être posée.

Et souhaites tu absolument rester sur Boulogne ou envisages tu également des villes voisines (Issy, Saint cloud, Suresnes, puteaux.. Voire plus loin)?