ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

[Korn]

La RP, c'est le marché qui serait le plus impacté par la crise, avec Lyon, aux dernières nouvelles.
Après, le vendeur aurait déjà baisse le prix de présentation puis consenti à une baisse. On peut donc supposer que le prix n'est pas celui qui aurait été possible au pic. Il faut bien que la baisse commence par ces ajustements.

Le coup de "j'ai des acheteurs à la pelle si vous n'achetez pas", il faudra encore un peu de chemin pour que cela fasse rire les acheteurs potentiels. On sort de plusieurs décennies de baisse des taux...Mais une fois que les stocks seront gonfles, l'acheteur potentiel s'en fichera royalement de cette technique de vente

[ProfGrincheux]

On devrait pavoiser pour le retour du fils prodigue, vous ne croyez pas?

[canicule]

Merci beaucoup pour ce témoignage, qui illustre parfaitement comment ça se passe dans la vraie vie. Parce que les locataires qui font des offres à -25%, et qui forcent les vendeurs à baisser leur prix je crois que ça n'existe que dans la tête des "ultras" de bulle-immo
Félicitations pour votre achat qui semble une excellente affaire.

Je vous remercie.

Franchement étant donné le niveau actuel des prix je ne crois pas faire une excellente affaire sur le plan financier mais compte tenu de ma situation et de mes critères je m'en sors bien et peut-être qu'effectivement avec le temps l'inflation rendra cet achat gagnant. Dans la copropriété des biens comparables mais de plus grande surface ou en étage plus élevé se sont vendus entre 10 et 25% plus cher au m2 les 2 dernières années; une partie de la différence est certainement intrinsèquement justifiée, mais le reste correspond à la baisse des prix. Je paye un prix correspondant à celui des transactions de fin 2018 / début 2019 mais entre temps les gens se sont mis à accorder de l'importance aux DPE et les charges ont augmenté.

En tant que bulliste de la première heure qui a préféré la bourse à l'immobilier et qui ne croyais pas au parcours résidentiel je vois un avantage à avoir repoussé cette acquisition: le choix du quartier. Si j'avais acheté il y a 18, 15 ou 8 ans, j'aurais acheté dans Paris IM, suffisamment grand pour ne pas être en mesure d'acheter dans l'ultra centre, et probablement je me serais retrouvée dans un de ces quartiers alors en voie de gentrification et sympathiques mais aujourd'hui dégentrifiés et envahis par de nouvelles populations. A la place j'ai profité pendant ma jeunesse et au-delà des beaux quartiers de Paris et aujourd'hui que mes critères ont évolué du fait de l'âge et des changements à Paris je suis prête à passer le périphérique et à aller m'enterrer à Boulogne nord.

Il y a eu 2 fois moins de prêts octroyés au T2 2023 par rapport au T2 2022. C'est donc qu'il existe encore des acheteurs.

C'est juste, et en plus tous les acquéreurs n'empruntent pas.

[canicule]

L'AI m'affirmait qu'en deçà d'un certain prix ça ne passait pas auprès du vendeur et qu'il y avait de la concurrence

Les AI (et les vendeurs en général) connaissent toujours "un autre acheteur" plus pressé que vous : si vous prenez le temps de de réfléchir, le bien vous passer sous le nez, c'est garanti !
Ils ont aussi en plusieurs acheteurs en attente qui recherchent exactement ce que vous vendez... Hélas ces acheteurs ne donnent plus de nouvelles une fois le mandat signé.

Mentir, c'est un métier.

C'est clair, comment savoir. Le truc c'est que j'ai fait une première offre qui n'a pas été acceptée et qui n'a pas entraîné de contre offre. Alors ça pouvait être de la manipulation pour me faire gamberger, mais je pense que ça bloquait vraiment côté vendeur. Plus tard, à la signature du compromis j'ai réalisé qu'entre son prix d'achat, les frais de notaires qu'il avait déboursés, le coût des travaux réalisés, et peut-être une commission d'AI, il ne faisait aucune plus-value à la revente. Ce n'est pas dramatique mais peut-être que ça le bloquait psychologiquement de se dire qu'il avait peut-être payé trop cher au moment de son acquisition.

Et puis comme dit j'avais fait une offre en début d'année sur un bien partiellement comparable qui s'est vendu en 2 semaines au prix (prix vraiment raisonnable pour le tout début 2023 vs concurrence) donc ok il s'est écoulé 6 mois depuis mais je ne doute pas qu'il y ait de la demande. Après est-ce qu'elle est solvable... je ne sais pas.

EDIT: au sujet de la concurrence, ce n'était pas un argument de départ pour me forcer la main, sauf à me dire qu'il avait plein de visites planifiées et qu'il ne pouvait pas me garantir que les visiteurs ne feraient pas d'offre...

[canicule]

On devrait pavoiser pour le retour du fils prodigue, vous ne croyez pas?

Je ne sais pas si vous pensez à moi, après tout le timing est de circonstance pour mon retour vu mon pseudo , le problème étant que je ne connais pas les nouveaux intervenants, que j'ignore si se cache derrière certains pseudos des anciens bullistes voire d'anciens dissidents, de sorte que je n'ose saluer personne.

[ProfGrincheux]

Non, veuillez ne pas vous froisser, je parlais de Ben92. Toutefois si nous pouvons accueillir un second fils prodigue en même temps quelle joie ce serait pour moi.


Welche Wonne, welche Lust
Herrscht nunmehr in meiner Brust!
Ohne Aufschub will ich springen
Und ihr gleich die Nachricht bringen
Und mit Lachen und mit Scherzen
Ihrem schwachen, feigen Herzen
Freud und Jubel prophezeihn.

En plus apparemment vous êtes une fille. Et vous envisagez d'habiter Boulbi. Donc on devrait aussi pavoiser pour votre retour surtout que vous avez une date d'inscription vénérable.

[Ben92]

A la place j'ai profité pendant ma jeunesse et au-delà des beaux quartiers de Paris et aujourd'hui que mes critères ont évolué du fait de l'âge et des changements à Paris je suis prête à passer le périphérique et à aller m'enterrer à Boulogne nord.

Nous sommes donc voisins ! Assurément un très bon choix que vous avez fait. Un des quartiers de proche banlieue les plus agréables, pas trop bruyant ni surpeuplé, et préservé des "nouvelles populations".

[pimono]

https://www.lesechos.fr/finance-marches ... ns-1970714

Tant que les taux longs restent inférieurs à l'inflation (suite à hausses de taux insuffisantes), l'inflation n'est pas stoppée et le chomage ne reprend pas (on est sous le NAIRU).
Et il faut donc...continuer d'augmenter les taux.

Sauf qu'entre temps, l'inflation a augmenté.

Il y en a pour 10 ans (idem 70's), à partir de 2021.
Soit 6 à 7 ans encore.

NB : monter les taux immédiatement, fortement et brutalement (à la Paul Vocker) aurait fonctionné.

Mais aurait provoqué un krack boursier de 40%.

Ce sont les détenteurs d'actions qui ont été privilégiés dans la décennie 2020 - 2030.

Sans eux, l'Amerique est plus faible et moins resiliente que la Russie.

Le calendrier du système actuel fait penser à un blocage maitrisé de la situation à l'échelle mondiale pour que les gens réduisent les surconsommations dans tous les domaines, immobilier inclus. C'est à dire pas de nouvelles constructions et donc, forcément que l'immo va stagner avant une reprise quand ils auront besoin de refaire tourner la cashmoneymachine et pour éviter de faire effondrer l'attrait pour l'immobilier ( cela libérerait les esclaves)
Comme par hasard, il y a eut des soucis pour approvisionner les chantiers il y a ~ 2ans suivi d'une inflation artificielle des matériaux que mêmes les professionnels marchands concernés par le sujet sont incapable d'expliquer !

Honnêtement, les analyses des baissiers sont vraiment de mauvaise qualité, ils feraient mieux de s'abstenir d'exprimer des informations dépourvues de toute logique prédictive.En fait, les baissiers ne font que fantasmer sur des baisses imaginaires.

[Vincent92]

je suis prête à passer le périphérique et à aller m'enterrer à Boulogne nord.

Avoir l’un de ses critères primordiaux le calme et la verdure (lu dans un autre message) et acheter à Boulogne, une des villes les plus denses de France…
Finalement, c’est à ce genre de message qu’on voit que tout est realtif et une question de référentiel.
Pour ma part, les quelques fois où je suis allé à Boulogne, c’est plus béton, immeubles hauts/accolés et trafic congestionné qui n’est venu à l’esprit.
Est ce parce qu’il y un bois (avec beaucoup d’humains au m2 à l’interieur) à une extrémité pour vous pensez que c’est une ville calme et verte?

[berliner59]

je suis prête à passer le périphérique et à aller m'enterrer à Boulogne nord.

Avoir l’un de ses critères primordiaux le calme et la verdure (lu dans un autre message) et acheter à Boulogne, une des villes les plus denses de France…
Finalement, c’est à ce genre de message qu’on voit que tout est realtif et une question de référentiel.
Pour ma part, les quelques fois où je suis allé à Boulogne, c’est plus béton, immeubles hauts/accolés et trafic congestionné qui n’est venu à l’esprit.
Est ce parce qu’il y un bois (avec beaucoup d’humains au m2 à l’interieur) à une extrémité pour vous pensez que c’est une ville calme et verte?

+1

[alpha2]

On a encore de la marge...

Crédit immobilier : aux Etats-Unis, les taux dépassent les 7 %
https://www.lesechos.fr/finance-marches ... -7-1970953

[berliner59]

On a encore de la marge...

Crédit immobilier : aux Etats-Unis, les taux dépassent les 7 %
https://www.lesechos.fr/finance-marches ... -7-1970953

Je ne comprends pas l'intérêt d'emprunter a 7% sur 30 ans...

[WolfgangK]

On a encore de la marge...

Crédit immobilier : aux Etats-Unis, les taux dépassent les 7 %
https://www.lesechos.fr/finance-marches ... -7-1970953

Je ne comprends pas l'intérêt d'emprunter a 7% sur 30 ans...

Aux USA les emprunteurs peuvent renégocier lorsque les taux baissent.

[alpha2]

On a encore de la marge...

Crédit immobilier : aux Etats-Unis, les taux dépassent les 7 %
https://www.lesechos.fr/finance-marches ... -7-1970953

Je ne comprends pas l'intérêt d'emprunter a 7% sur 30 ans...

Aux USA les emprunteurs peuvent renégocier lorsque les taux baissent.

Oui ? En France aussi.

[WolfgangK]

On a encore de la marge...

Crédit immobilier : aux Etats-Unis, les taux dépassent les 7 %
https://www.lesechos.fr/finance-marches ... -7-1970953

Je ne comprends pas l'intérêt d'emprunter a 7% sur 30 ans...

Aux USA les emprunteurs peuvent renégocier lorsque les taux baissent.

Oui ? En France aussi.

Là-bas c'est beaucoup plus facile.

[canicule]

je suis prête à passer le périphérique et à aller m'enterrer à Boulogne nord.

Avoir l’un de ses critères primordiaux le calme et la verdure (lu dans un autre message) et acheter à Boulogne, une des villes les plus denses de France…
Finalement, c’est à ce genre de message qu’on voit que tout est realtif et une question de référentiel.
Pour ma part, les quelques fois où je suis allé à Boulogne, c’est plus béton, immeubles hauts/accolés et trafic congestionné qui n’est venu à l’esprit.
Est ce parce qu’il y un bois (avec beaucoup d’humains au m2 à l’interieur) à une extrémité pour vous pensez que c’est une ville calme et verte?

Sérieusement, vous avez une façon de prendre vos interlocuteurs pour des imbéciles qui peut être assez désobligeante.

Il n'y a pas de paradoxe. Ce que j'ai dit n'implique absolument pas ce que vous écrivez au sujet de ma représentation de Boulogne-Billancourt. Des autoroutes urbaines existent également à Neuilly (la N13), à Saint-Mandé (le périphérique) et à Charenton-le-Pont (l'A4) et pourtant certaines personnes s'installent dans ces communes en quête de calme et de verdure... et de proximité avec Paris.

BB est une ville très hétérogène et contrastée et il se trouve qu'il y existe des pâtés de maisons ou d'immeubles relativement calmes voire relativement végétalisés, tout en étant proches du Bois et/ou du Parc effectivement, sans être non plus trop éloignés ni du métro direct vers Paris ni des commerces, ni trop éloignés d'un véritable centre-ville, ce dont BB dispose.

C'est autant une question de référentiel que de contraintes. Ma contrainte actuelle est de rester proche de Paris, et mes référentiels ce sont Paris IM d'une part, la campagne d'autre part. Le jour où je n'aurai plus besoin d'être proche de Paris j'irai vivre à la campagne, au vert intégral, pas dans une zone pavillonnaire d'une banlieue verte hors de prix (et souvent mortellement ennuyeuse de mon point de vue parisien, quoique idéale pour élever des enfants) à l'ouest de Paris.

Puisque je recherchais "le calme et la verdure" je n'ai pas acheté dans un coin de BB ultra bétonné et congestionné par le trafic automobile. Peut-être aurais-je dû plutôt écrire "la proximité avec la verdure"? A Paris la "verdure" la plus proche à laquelle j'ai accès c'est le jardin du Luxembourg. Il y a les Tuileries aussi, ou encore le Champs de Mars; mieux mais plus éloigné, le jardin des Plantes ou le parc Montsouris. En comparaison le Bois de Boulogne est une vraie "verdure" même si ce n'est pas la forêt de Meudon. A Paris IM il n'y a que dans le 16è arrondissement en bordure de Bois et dans un coin très dégentrifié du 12è arrondissement qu'on a un accès aussi proche à "la verdure" et ces zones sont nettement plus denses que le nord de BB où par ailleurs l'effet d'ICU est moindre, ce qui est non-négligeable, même si de ce point de vue il vaut mieux traverser la Seine, aller encore plus à l'ouest et quitter l'actuelle zone métro. Le 16è arrondissement de Paris est l'arrondissement périphérique qui se maintient le mieux en termes de prix immobiliers sur les 12 derniers mois et je pense que ce n'est pas par uniquement en raison de son caractère bourgeois qu'il reste recherché par les familles et investisseurs (mais je peux me tromper, Levallois-Perret, le 8è et le 17è tiennent bien également alors que leur accès à la verdure est très limité).

[Ben92]

Le 16è arrondissement de Paris est l'arrondissement périphérique qui se maintient le mieux en termes de prix immobiliers sur les 12 derniers mois et je pense que ce n'est pas par uniquement en raison de son caractère bourgeois qu'il reste recherché par les familles et investisseurs (mais je peux me tromper, Levallois-Perret, le 8è et le 17è tiennent bien également alors que leur accès à la verdure est très limité).

Ce sont les quartiers les plus riches où les prix tiennent le mieux, car les acheteurs ne sont pas aux taquets et peuvent absorber la hausse des taux. Il y aussi beaucoup d'achats cash.
Hors Paris centre les quartiers les plus riches sont principalement des quartiers calmes et avec la proximité de la verdure.

[Korn]

Pour revenir à la normalisation, il semblerait que le référentiel (des décideurs) soit les années pre 2015. "Certains" ont donc tout à fait raison de considérer que les chiffres du crédit ne sont pas si mauvais Revenir à des niveaux constatés lors des précédentes crises est une forme de normalisation.

https://www.meilleurtaux.com/credit-imm ... ilier.html

Immobilier : pourquoi les Français ont de moins en moins recours au crédit immobilier

"Selon les dernières données de la Banque de France, la production de nouveaux crédits est passée de 19 milliards d’euros en juin 2022, à 11,1 milliards un an plus tard. Soit une chute de 41%."

"Une situation “normale” pour Bercy et la Banque de France
En conséquence, les Français perdent nettement en pouvoir d’achat, ce qui altère leur capacité à emprunter. Et ce, “malgré les efforts du gouvernement pour assouplir les règles d'octroi du crédit, notamment avec la mensualisation du taux d'usure”, rappelle le site d’information MoneyVox.

Une situation qui ne semble pas inquiéter la Banque de France pour autant. “Nous revenons à un niveau observé régulièrement avant 2015, on a quitté l’exubérance des dernières années, nous sommes dans une phase de normalisation et ne sommes pas préoccupés”, affirme François Mouriaux, le directeur des statistiques monétaires et financières de l’institution interrogé dans les colonnes du Parisien.

Même son de cloche du côté de Bercy, qui considère que “l’immobilier [...] a quitté une période exceptionnelle d’activité pour revenir à un niveau plus normal”."

[Korn]

Autre élément de normalisation :

Une baisse des prix insuffisante et non uniforme

"Le ministère de l’Economie cherche à rassurer les emprunteurs, promettant une baisse des prix de l’immobilier, qui leur permettra de regagner du pouvoir d’achat et accéder de nouveau au crédit.

Cette baisse s’est d’ailleurs amorcée dans certaines villes de France. D’après une étude « Meilleurs Agents - Les Echos », à Lyon, Bordeaux et Nantes, entre le 1er août 2022 et le 1er août 2023, les prix ont respectivement reculé de 8,4%, 7,3% et 3,3%. "


Je ne quote pas le passage de la courtiere qui ne semble pas comprendre qu'on n'a jamais vu les prix s'ajuster à la même vitesse que les taux, surtout quand il prennent 1% tous les 6 mois...
Un peu de patience, les temps seront durs...Mais quand on se réjouit de voir les taux baisser à 1%, il faut savoir manger son pain noir quand la situation exige qu'on les relève fortement en catastrophe.

[canicule]

Pour revenir à la normalisation, il semblerait que le référentiel (des décideurs) soit les années pre 2015. "Certains" ont donc tout à fait raison de considérer que les chiffres du crédit ne sont pas si mauvais Revenir à des niveaux constatés lors des précédentes crises est une forme de normalisation.

Difficile de ne pas partager l'idée que des taux plus élevés que 3%, des volumes de transaction et une production de crédit proches de ceux constatés avant à l'époque où les taux étaient faibles ou excessivement faibles et inférieurs au taux d'inflation, soit une norme moins délirante que celle des dernières années.

Lorsque les taux étaient très bas tous les acquéreurs que je connais ont financé leur acquisition immobilière autant qu'ils le pouvaient par la dette pour maximiser l'effet de levier. Il y a eu un effet d'aubaine qui a joué non seulement sur le volume de crédit mais aussi sur le volume de transaction (investisseurs, RS) et sur les prix finalement puisque la demande était très soutenue par l'opportunité d'acheter à crédit. En fin de T2 2023 encore j'ai discuté avec une personne qui trouvait plus opportun d'arbitrer en faveur de l'emprunt (à un taux > 3%?) pour le financement de sa RS alors qu'elle avait les moyens de l'acheter comptant .

Évidemment cette "normalisation" va entraîner une normalisation des prix.

Ce qui est plus surprenant c'est que des collectivités locales aient préféré faire l'autruche pendant toute cette période de vaches grasses et se projeter dans l'avenir sans tenir compte du caractère exceptionnel de certaines rentrées fiscales.

[castralroc]

Pour revenir à la normalisation, il semblerait que le référentiel (des décideurs) soit les années pre 2015. "Certains" ont donc tout à fait raison de considérer que les chiffres du crédit ne sont pas si mauvais Revenir à des niveaux constatés lors des précédentes crises est une forme de normalisation.

https://www.meilleurtaux.com/credit-imm ... ilier.html

Immobilier : pourquoi les Français ont de moins en moins recours au crédit immobilier

"Selon les dernières données de la Banque de France, la production de nouveaux crédits est passée de 19 milliards d’euros en juin 2022, à 11,1 milliards un an plus tard. Soit une chute de 41%."

"Une situation “normale” pour Bercy et la Banque de France
En conséquence, les Français perdent nettement en pouvoir d’achat, ce qui altère leur capacité à emprunter. Et ce, “malgré les efforts du gouvernement pour assouplir les règles d'octroi du crédit, notamment avec la mensualisation du taux d'usure”, rappelle le site d’information MoneyVox.

Une situation qui ne semble pas inquiéter la Banque de France pour autant. “Nous revenons à un niveau observé régulièrement avant 2015, on a quitté l’exubérance des dernières années, nous sommes dans une phase de normalisation et ne sommes pas préoccupés”, affirme François Mouriaux, le directeur des statistiques monétaires et financières de l’institution interrogé dans les colonnes du Parisien.

Même son de cloche du côté de Bercy, qui considère que “l’immobilier [...] a quitté une période exceptionnelle d’activité pour revenir à un niveau plus normal”."

Chouette je vais pouvoir acheter ma résidence secondaire avec ces baisses de prix.

[Korn]

Si tu arrives à débloquer ton argent bloqué sur des SCPI, pourquoi pas

[castralroc]

Si tu arrives à débloquer ton argent bloqué sur des SCPI, pourquoi pas

J’ai une somme assez ridicule sur ma scpi, comparé à mon patrimoine total.

Mais je sens que la baisse de prix sera de courte durée et ne me permettra pas d’acheter ma RS de mes rêves…

[Qqun_de_Passage]

... Parce que plus grand chose ne se vend.Tant que vendeurs et acheteurs se regarderont en chien de faïence, les prix peuvent léviter.
Un acheteur n'est le plus souvent pas obligé d'acheter et actuellement beaucoup ne peuvent plus. Un héritier doit régler les frais de succession...

C'est certainement vrai mais il ne faut pas sous-estimer ce genre de situation. J'y suis et il doit y avoir d'autres exemples. Le problème quand on est obligé d'acheter c'est qu'on est obligé d'acheter un bien parmi ceux qui sont disponibles à la vente pendant la courte période de temps dont on dispose, moins le marché est profond, plus on est exigeant, plus on se sent contraint. A un moment on cède et on fait le marché.

Ces deux dernières années, bien que locataire, j'étais un peu dans la situation de WolfgangK à souhaiter déménager, à avoir le projet d'une acquisition, à regarder le marché, à faire quelques visites et à préciser mon projet sans aucune pression extérieure en termes de calendrier, et finalement à attendre que le marché s'assainisse et que les prix baissent puisque dans le fond je n'étais pas pressée (très bon rapport Q/P de la location) même si je souhaitais changer de logement. J'avais d'ailleurs fait une offre sur un bien en début d'année (trop basse, le bien est parti au prix).

Là dessus mon bail s'est rapproché de son échéance et finalement mon propriétaire m'a donné congé à 6 mois de cette échéance. Quand on est fondamentalement investi dans un projet d'achat à LT c'est compliqué d'envisager de repartir en location, et où et pour combien de temps, et est-ce qu'il va falloir continuer à rechercher un bien à acheter juste après avoir déménagé, etc.?, d'autant plus que le marché de la location vide en IDF est très très étroit. Je n'ai pas l'intention de quitter la région parisienne (contraintes pro et familiale) et repartir en location me semblait une perspective très peu réjouissante. Même si c'était envisageable de louer un meublé et de mettre mes affaires en garde-meubles pour gagner 6 mois de plus dans ma recherche de RP cela m'aurait vraiment semblé pénible, je n'ai plus 25 ans et le camping n'est pas mon truc. De sorte que je me suis considérée en situation d'acheteuse forcée. Je me suis clairement dit que j'étais dans l'obligation de trouver un logement en deux mois. Un préavis de 6 mois ça signifie disposer d'un à trois mois grand maximum pour trouver un logement, et si on veut être prudent pas plus de 2 mois, car après acceptation de l'offre il faut parfois quelques semaines avant la signature du compromis, puis il y a les 10 jours du délai de rétractation, puis le délai du droit de préemption de la commune (2 mois en l'occurrence), puis il faut compter le temps de déménager, etc., donc en fait ça va très vite. Je n'avais même pas le temps de contacter un tas d'AI pour leur présenter mon projet, je me suis concentrée sur les annonces.

Immédiatement j'ai mis un coup d'accélérateur, enclenché les vitesses et suis passé en mode recherche très active, j'ai contacté des agents, planifié des visites, jusqu'au jour où on m'a proposé un bien qui correspondait essentiellement à ce que je recherchais et était de bien meilleur qualité qu'à peu près tout ce que j'avais visité jusqu'à présent. C'était un gros de coeur. Là gros dilemme, parce que d'un côté sur le papier, financièrement et d'un point de vue d'investisseur le prix ne se justifiait pas (rentabilité brute de 3,5% environ), même si le prix de présentation était raisonnable en comparaison de ce que je voyais par ailleurs, de l'autre côté je ne voulais surtout pas laisser filer l'opportunité qui ne se représenterait peut-être pas dans la très courte fenêtre de tir dont je disposais et le vendeur n'étais pas disposé à "brader" son bien (il venait de consentir une baisse de prix de présentation) même s'il semblait pressé. L'AI m'affirmait qu'en deçà d'un certain prix ça ne passait pas auprès du vendeur et qu'il y avait de la concurrence, des éléments que je ne pouvais pas évaluer mais vraisemblables, et surtout il n'avait pas l'exclusivité. En conséquence j'ai fait une offre relativement peu décotée qui a été acceptée. Et j'ai vraiment eu l'impression d'être obligée de faire cette offre si je ne voulais pas finir par acheter une bouse moins coûteuse mais surévaluée, à la va-vite.

Question bête : face à un bailleur qui donne congé, pourquoi ne pas « simplement » avoir fait le bras de fer en se maintenant dans les lieux tout en continuant de payer le loyer (indexation incluse) ?
Vous risquiez quoi a votre avis ?

Surtout si l’alternative c’est de payer un bien au top de prix avec un taux d’intérêt gonflé…

[Qqun_de_Passage]

Autre élément de normalisation :

Une baisse des prix insuffisante et non uniforme

"Le ministère de l’Economie cherche à rassurer les emprunteurs, promettant une baisse des prix de l’immobilier, qui leur permettra de regagner du pouvoir d’achat et accéder de nouveau au crédit.

Cette baisse s’est d’ailleurs amorcée dans certaines villes de France. D’après une étude « Meilleurs Agents - Les Echos », à Lyon, Bordeaux et Nantes, entre le 1er août 2022 et le 1er août 2023, les prix ont respectivement reculé de 8,4%, 7,3% et 3,3%. "


Je ne quote pas le passage de la courtiere qui ne semble pas comprendre qu'on n'a jamais vu les prix s'ajuster à la même vitesse que les taux, surtout quand il prennent 1% tous les 6 mois...
Un peu de patience, les temps seront durs...Mais quand on se réjouit de voir les taux baisser à 1%, il faut savoir manger son pain noir quand la situation exige qu'on les relève fortement en catastrophe.

A mon avis il va falloir aussi suivre les prix du neuf si on veut avoir des prix de marché fiables puisque dans l’ancien ça ne bouge plus ou alors tellement peu que les prix ne sont plus très significatifs (il suffit de qq ventes de DPE G ou à l’inverse de qq biens très premiums pour vous chambouler le prix moyen)
Je parle des programmes deja commencés où les promoteurs sont obligés de vendre car porter un bien leur coûte très cher (entre 4% - financement bancaire - et 8% - taux de leur fonds propres).
Dans le 92 il y en a pléthore et je pense que dans toute la RP aussi.

Entre les studios et T2 d’investisseurs devenus infinançables (rendement brut de 3,5% vs Crédit plus cher + règles HCSF) et les T3/T4 cœur de cible des primos avec PTZ eux aussi à la rue, ils doivent suer les commerciaux…

[Vincent92]

je suis prête à passer le périphérique et à aller m'enterrer à Boulogne nord.

Avoir l’un de ses critères primordiaux le calme et la verdure (lu dans un autre message) et acheter à Boulogne, une des villes les plus denses de France…
Finalement, c’est à ce genre de message qu’on voit que tout est realtif et une question de référentiel.
Pour ma part, les quelques fois où je suis allé à Boulogne, c’est plus béton, immeubles hauts/accolés et trafic congestionné qui n’est venu à l’esprit.
Est ce parce qu’il y un bois (avec beaucoup d’humains au m2 à l’interieur) à une extrémité pour vous pensez que c’est une ville calme et verte?

Sérieusement, vous avez une façon de prendre vos interlocuteurs pour des imbéciles qui peut être assez désobligeante.

Il n'y a pas de paradoxe. Ce que j'ai dit n'implique absolument pas ce que vous écrivez au sujet de ma représentation de Boulogne-Billancourt. Des autoroutes urbaines existent également à Neuilly (la N13), à Saint-Mandé (le périphérique) et à Charenton-le-Pont (l'A4) et pourtant certaines personnes s'installent dans ces communes en quête de calme et de verdure... et de proximité avec Paris.

BB est une ville très hétérogène et contrastée et il se trouve qu'il y existe des pâtés de maisons ou d'immeubles relativement calmes voire relativement végétalisés, tout en étant proches du Bois et/ou du Parc effectivement, sans être non plus trop éloignés ni du métro direct vers Paris ni des commerces, ni trop éloignés d'un véritable centre-ville, ce dont BB dispose.

C'est autant une question de référentiel que de contraintes. Ma contrainte actuelle est de rester proche de Paris, et mes référentiels ce sont Paris IM d'une part, la campagne d'autre part. Le jour où je n'aurai plus besoin d'être proche de Paris j'irai vivre à la campagne, au vert intégral, pas dans une zone pavillonnaire d'une banlieue verte hors de prix (et souvent mortellement ennuyeuse de mon point de vue parisien, quoique idéale pour élever des enfants) à l'ouest de Paris.

Puisque je recherchais "le calme et la verdure" je n'ai pas acheté dans un coin de BB ultra bétonné et congestionné par le trafic automobile. Peut-être aurais-je dû plutôt écrire "la proximité avec la verdure"? A Paris la "verdure" la plus proche à laquelle j'ai accès c'est le jardin du Luxembourg. Il y a les Tuileries aussi, ou encore le Champs de Mars; mieux mais plus éloigné, le jardin des Plantes ou le parc Montsouris. En comparaison le Bois de Boulogne est une vraie "verdure" même si ce n'est pas la forêt de Meudon. A Paris IM il n'y a que dans le 16è arrondissement en bordure de Bois et dans un coin très dégentrifié du 12è arrondissement qu'on a un accès aussi proche à "la verdure" et ces zones sont nettement plus denses que le nord de BB où par ailleurs l'effet d'ICU est moindre, ce qui est non-négligeable, même si de ce point de vue il vaut mieux traverser la Seine, aller encore plus à l'ouest et quitter l'actuelle zone métro. Le 16è arrondissement de Paris est l'arrondissement périphérique qui se maintient le mieux en termes de prix immobiliers sur les 12 derniers mois et je pense que ce n'est pas par uniquement en raison de son caractère bourgeois qu'il reste recherché par les familles et investisseurs (mais je peux me tromper, Levallois-Perret, le 8è et le 17è tiennent bien également alors que leur accès à la verdure est très limité).

Vous auriez écrit :
"j'aime la vie parisienne et je suis une urbaine (sorties à Paris + métro, etc.). Donc cela ne me gène pas plus que cela d'habiter dans du béton.
Mais, j'ai tout de même essayé d'acheter dans l'endroit le moins bétonné d'une des villes les plus bétonnée de France."

J'aurais dit OK, ses besoins de calme et de verdure sont très relatifs. C'est une parisienne qui n'avait pas les moyens d'habiter à côté du parc Monceau (par exemple) et il a cherché un compromis.
Dire "Je ne n'ai pas fait de compromis sur le calme et le vert et j'ai choisi Boulogne", j'avoue que je reste très septique.
Honnêtement, je serais curieux de voir sur google map les quartiers verts et pavillonnaire à Boulogne. Avez vous une rue que je puisse regarder sur google map?
Après tout, peut être aussi que je me fais une mauvaise idée de Boulogne, qui sait?

Comme vous l'avez très bien dit, il y a des villes bien plus vertes dans l'Ouest parisien. Et, même Neuilly, que vous citez, c'est plus calme/vert/aéré si on sort des quartiers ultra dense (type les sablons).
Cela n'a évidemment rien à voir avec des villes plus vertes de l'Ouest parisien (Le Vésinet, Maisons-Laffitte, Montigny, etc.) mais il y a pas mal de pavillons, des rues larges et très arborées, etc.

Au passage, pour avoir habité à moins de 5 minutes du parc des Tuileries (puisque vous en parlez) pendant 6-7 ans (rue saint honorée), ce n'était ni calme ni vert. J'aurais plutôt dit archi bétonné et bondé.
Et le parc, qui est très beau par ailleurs, est quasiment tout le temps plein. Cela n'a rien de très agréable.
Même bécon les bruyères (pourtant très très très urbain aussi) que j'ai choisi ensuite pendant 6-7 ans m'a paru plus calme et verdoyant en relatif.

[ProfGrincheux]

Au fait, canicule, vous n'avez pas précisé certains paramètres:

-date de votre achat.
-pourcentage de la transaction financée à crédit.
-taux nominal de l'emprunt.
-taux d'endettement.

Pouvez vous les préciser?

Et avez vous choisi de garder une épargne financière conséquente (disons supérieure à 10% du capital emprunté si vous n'avez pas acheté cash)?

Parce que dans la vraie vie tout le monde n'est pas financé à 110% avec un taux d'endettement de 33% et 0 € d'épargne financière.

Pardonnez l'indiscrétion si vous trouvez que c'en est une. Au vu de vos récentes interventions il y a une forte probabilité que ce ne soit pas le cas.

[Vincent92]

Le 16è arrondissement de Paris est l'arrondissement périphérique qui se maintient le mieux en termes de prix immobiliers sur les 12 derniers mois et je pense que ce n'est pas par uniquement en raison de son caractère bourgeois qu'il reste recherché par les familles et investisseurs (mais je peux me tromper, Levallois-Perret, le 8è et le 17è tiennent bien également alors que leur accès à la verdure est très limité).

Ce sont les quartiers les plus riches où les prix tiennent le mieux, car les acheteurs ne sont pas aux taquets et peuvent absorber la hausse des taux. Il y aussi beaucoup d'achats cash.
Hors Paris centre les quartiers les plus riches sont principalement des quartiers calmes et avec la proximité de la verdure.

En regardant les annonces, c'est Paris/Boulogne/Vincennes/etc. qui ont baissé le plus. Parce qu'il y a à la fois les taux et à la fois le fait que beaucoup d'acheteurs ne veulent plus faire autant de concessions pour habiter ces villes.

Quelqu'un a d'ailleurs partagé une recherche sur un autre fil (500k€ pour 40-60m2 en voulant travailler à Paris et en travaillant à Saint Lazare de mémoire). Je t'invite à regarder, il y a plein d'annonces dans cette recherche actuellement.
On peut même acheter pas loin du parc Monceau (par exemple) si on veut.

A noter que je ne dis pas que c'est plus facile d'acheter à Paris qu'avant. C'est tout le contraire.
Si, par exemple, un bien qui valait 550-570k€ en vaut 500k€ aujourd'hui, pour la majorité des acheteurs cela reste bien plus difficile à financer que quand ca valait 550-570k€.
A moins d'acheter quasi cash, la logique reste toujours la même pour le moment (faire plus de concessions si on veut acheter).

Ce ne serait pas étonné que Canicule ait acheté 10-15% moins cher qu'au plus haut des plus haut (si elle ne s'est pas faite avoir). On doit être sur des prix de ~2019 dans ces villes.

Hors Paris centre les quartiers les plus riches sont principalement des quartiers calmes et avec la proximité de la verdure.

Tu vas vraiment faire rigoler tous ceux qui habitent des villes moins denses et qui ont déjà habité ces endroits à vouloir insister là dessus.
Dit plutôt que hors Paris/Boulogne/Vincennes/etc. c'est des "no go zone". Qu'on est obligé d'avoir un métro parisien. etc.
On partagera ou pas, mais c'est moins se moquer du monde.

[Ben92]

Boulogne nord c'est :
- pas de racaille
- pas de touristes
- des habitants polis et éduqués
- le bois de Boulogne, poumon vert de paris à proximité immédiate
- des petites rues calmes avec des commerces de bouche de qualité
- un bâti semi récent et récent de qualité, avec souvent de la verdure en coeur d'îlot
- le centre ville de Boulogne accessible à pied (nombreux commerces, cinéma, fnac, etc)
- le parc des princes accessible à pied pour ceux qui aiment le PSG
- la ligne 10 du métro qui n'est jamais blindée pour aller dans les beaux quartiers de Paris en moins de 15 minutes (Mabillon, st germain des prés, panthéon -montage st Geneviève)
...
Ca fait beaucoup d'atouts.

[Vincent92]

Boulogne nord c'est :
- pas de racaille
- pas de touristes
- des habitants polis et éduqués
- le bois de Boulogne, poumon vert de paris à proximité immédiate
- des petites rues calmes avec des commerces de bouche de qualité
- un bâti semi récent et récent de qualité, avec souvent de la verdure en coeur d'îlot
- le centre ville de Boulogne accessible à pied (nombreux commerces, cinéma, fnac, etc)
- le parc des princes accessible à pied pour ceux qui aiment le PSG
- la ligne 10 du métro qui n'est jamais blindée pour aller dans les beaux quartiers de Paris en moins de 15 minutes (Mabillon, st germain des prés, panthéon -montage st Geneviève)
...
Ca fait beaucoup d'atouts.

C'est déjà beaucoup mieux (que c'est vert et calme) comme argumentaire. Boulogne se vend bien (c'est d'ailleurs pour cette raison que cela est si cher, même si c'est en perte de vitesse vis à vis d'autres endroits).
Pas la peine d'aller chercher des arguments farfelus.

[canicule]

Question bête : face à un bailleur qui donne congé, pourquoi ne pas « simplement » avoir fait le bras de fer en se maintenant dans les lieux tout en continuant de payer le loyer (indexation incluse) ?
Vous risquiez quoi a votre avis ?

Surtout si l’alternative c’est de payer un bien au top de prix avec un taux d’intérêt gonflé…

Mon bailleur est un particulier qui a confié la gestion de son immeuble à un administrateur de biens qui connaît le droit jusqu'au bout des ongles et est également syndic de l'immeuble. Il aurait fallu que je fasse appel à un avocat pour me défendre et être tranquille. A la fin du bail j'aurais été occupante sans droit et expulsable, même en pleine trève hivernale. Bien sûr j'aurais pu tenter de grapiller quelques mois, de contester le congé, etc., mais ça supposait d'investir de l'énergie dans cette bataille plutôt que dans la recherche d'un logement, tout ça pour prolonger ma présence dans un appartement que j'ai envie de quitter. Bien sûr il y a des dizaines de milliers d'euros en jeu voire davantage mais je ne suis pas une professionnelle de l'immobilier contrairement aux personnes que j'ai en face de moi, et a priori j'aurais eu plus de chances de perdre que de gagner ce bras de fer. Cela aurait été envisageable de m'imposer un peu plus longtemps si nécessaire le temps de finaliser une acquisition ou une location de mon côté, mais pas de m'installer à durée indéterminée avec l'idée de rester jusqu'à un hypothétique effondrement des prix.

Vous auriez écrit :
"j'aime la vie parisienne et je suis une urbaine (sorties à Paris + métro, etc.). Donc cela ne me gène pas plus que cela d'habiter dans du béton.
Mais, j'ai tout de même essayé d'acheter dans l'endroit le moins bétonné d'une des villes les plus bétonnée de France."

J'aurais dit OK, ses besoins de calme et de verdure sont très relatifs. C'est une parisienne qui n'avait pas les moyens d'habiter à côté du parc Monceau (par exemple) et il a cherché un compromis.
Dire "Je ne n'ai pas fait de compromis sur le calme et le vert et j'ai choisi Boulogne", j'avoue que je reste très septique.
Honnêtement, je serais curieux de voir sur google map les quartiers verts et pavillonnaire à Boulogne. Avez vous une rue que je puisse regarder sur google map?
Après tout, peut être aussi que je me fais une mauvaise idée de Boulogne, qui sait?

Comme vous l'avez très bien dit, il y a des villes bien plus vertes dans l'Ouest parisien. Et, même Neuilly, que vous citez, c'est plus calme/vert/aéré si on sort des quartiers ultra dense (type les sablons).
Cela n'a évidemment rien à voir avec des villes plus vertes de l'Ouest parisien (Le Vésinet, Maisons-Laffitte, Montigny, etc.) mais il y a pas mal de pavillons, des rues larges et très arborées, etc.

Au passage, pour avoir habité à moins de 5 minutes du parc des Tuileries (puisque vous en parlez) pendant 6-7 ans (rue saint honorée), ce n'était ni calme ni vert. J'aurais plutôt dit archi bétonné et bondé.
Et le parc, qui est très beau par ailleurs, est quasiment tout le temps plein. Cela n'a rien de très agréable.
Même bécon les bruyères (pourtant très très très urbain aussi) que j'ai choisi ensuite pendant 6-7 ans m'a paru plus calme et verdoyant en relatif.

J'ai l'impression qu'il y a un malentendu entre nous. Quand je parle de verdure j'entends zone urbanisée comme Paris ou sa première couronne bénéficiant de la proximité d'un vrai espace vert (espace vert plus ressourçant que le parc Montsouris, que le parc Monceau ou que celui des Buttes-Chaumont), et idéalement de parcelles plus végétalisées que la moyenne de Paris IM, je n'ai pas en tête un environnement verdoyant comme dans certaines villes que vous citez et que spontanément j'associe à un mode de vie à l'américaine car éloignées de transports en commun.

Et oui en effet je ne considère pas les Tuileries comme un parc, d'ailleurs c'est un jardin, et si je souhaitais quitter Paris IM c'était aussi pour échapper à cette densité minérale potentiellement mortelle en temps de canicule et que je trouve moins épanouissante depuis le premier confinement. Pourtant j'apprécie énormément de marcher dans ces magnifiques quartiers de Paris. Par ailleurs cette atmosphère est beaucoup plus insupportable rive droite avec ses quartiers d'affaires que rive gauche, mais ça se détériore vite rive gauche avec la rénovation énergétique du parc de copropriétés et de logements (qui stockent encore mieux la chaleur l'été qu'auparavant avec leurs fenêtres double-vitrage sans volets, surtout dans les cages d'escalier haussmanniennes), et l'adaptation climatique (installation de climatisations réversibles qui renvoient de l'air chaud/froid plus seulement dans la rue mais également en coeur d'îlot où il reste prisonnier).

Je ne connais pas Bécon les Bruyères, mais vu du ciel ça paraît plongé dans un océan minéral, et si c'est peut-être verdoyant au niveau des parcelles tant que les promoteurs n'ont pas rasé toutes les maisons, en revanche pour se ressourcer dans un parc tout au long de l'année ou y prendre le frais en pleine canicule je me demande comment on fait sans prendre son vélo, sa voiture ou un transport en commun - quoique certes il semble qu'on peut marcher jusqu'au Bois de Boulogne si on est très motivé (4,5km).

Tout ça pour dire que par "verdure" je voulais signifier que la proximité d'un bois comme celui de Vincennes ou Boulogne ou d'une forêt était un critère majeur pour moi, et que plutôt que d'y renoncer je me serais certainement davantage éloignée à l'ouest, quitte à renoncer au centre-ville et à la relative proximité de Paris. Il y a quelques années, avant le premier confinement, je pense que ça n'aurait pas été un critère très important pour moi, je privilégiais très clairement l'animation parisienne.

Sinon bien entendu il y a des rues "vertes" à Boulogne (et quelques enclaves pavillonnaires). Il y a déjà le quartier des Princes au nord-est, en fait une ancienne portion du bois de Boulogne lotie au second empire, entre l'avenue Denfert-Rochereau, le boulevard d'Auteuil et les infrastructures sportives. Regardez aussi l'avenue Robert Schumann ou la rue Gutenberg par exemple. Au nord-ouest la zone au nord du pont de Saint-Cloud et à l'ouest de l'avenue Jean-Baptiste Clément est également plus "verte" (et contient deux parcs, le jardin Kahn et le parc Rothschild). Regardez la rue des Abondances ou l'avenue Charles de Gaulle par exemple. Si le vieux Boulogne qui se situe entre ces deux zones, est clairement moins vert, il reste néanmoins moins dense, beaucoup moins anarchique et beaucoup plus charmant que le sud de Boulogne, et est à deux pas du bois.

En résumé, clairement pas un environnement pavillonnaire, un milieu urbain moins densifié que Paris (immeubles de plus faible hauteur en moyenne), avec accès piéton au centre-ville de Boulogne et au bois de Boulogne, et stations de métro.

Sinon Ben92 a énuméré les avantages essentiels de ces quartiers qui malheureusement ne bénéficient pas d'un accès rapide à une gare RER ou transilien (mais ça les préserve aussi certainement), à la différence du sud de Boulogne (future ligne 15 et RER C à Issy).

Au fait, canicule, vous n'avez pas précisé certains paramètres:

-date de votre achat.
-pourcentage de la transaction financée à crédit.
-taux nominal de l'emprunt.
-taux d'endettement.

Pouvez vous les préciser?

Et avez vous choisi de garder une épargne financière conséquente (disons supérieure à 10% du capital emprunté si vous n'avez pas acheté cash)?

Parce que dans la vraie vie tout le monde n'est pas financé à 110% avec un taux d'endettement de 33% et 0 € d'épargne financière.

Pardonnez l'indiscrétion si vous trouvez que c'en est une. Au vu de vos récentes interventions il y a une forte probabilité que ce ne soit pas le cas.

ProfGrincheux, effectivement je n'ai pas précisé tous ces détails, ce n'était pas l'objet de ma première intervention sur le forum, même si effectivement ça permettrait de se recentrer sur le sujet du fil de discussion, les statistiques sont disponibles sans délai, relativement aux taux pratiqués, au volume de transactions et à la production de crédit, et on en connaît le rythme de progression, nul besoin d'une anecdote à ce sujet; idem pour les autres questions, c'est vraiment trop personnel pour que j'aie envie de répondre.

[WolfgangK]

(il venait de consentir une baisse de prix de présentation) même s'il semblait pressé. L'AI m'affirmait qu'en deçà d'un certain prix ça ne passait pas auprès du vendeur et qu'il y avait de la concurrence, des éléments que je ne pouvais pas évaluer mais vraisemblables, et surtout il n'avait pas l'exclusivité. En conséquence j'ai fait une offre relativement peu décotée qui a été acceptée.

Bonsoir,

Si ce n'est pas trop indiscret, j'aimerais savoir :
- de combien de % était sa propre baisse du prix de présentation ?
- de combien de % était votre propre décote ?

Pour un prix au m² final de combien (et pour quel type de bien) ?

D'avance, merci !

[ProfGrincheux]

ProfGrincheux, effectivement je n'ai pas précisé tous ces détails, ce n'était pas l'objet de ma première intervention sur le forum, même si effectivement ça permettrait de se recentrer sur le sujet du fil de discussion, les statistiques sont disponibles sans délai, relativement aux taux pratiqués, au volume de transactions et à la production de crédit, et on en connaît le rythme de progression, nul besoin d'une anecdote à ce sujet; idem pour les autres questions, c'est vraiment trop personnel pour que j'aie envie de répondre.

C’est dommage parce que ce qui détermine le prix d’un bien ce n’est pas ce que peut mettre l’acquéreur potentiel moyen, et encore moins l’acquéreur potentiel le moins solvable, mais ce que peut mettre l’acquéreur potentiel le plus motivé.

Donc votre non-réponse a ma demande de précisions diminue l’intérêt de votre intervention. Elle ne permet pas de voir autrement que qualitativement pourquoi la baisse de l’immobilier ne devrait pas compenser la perte de pouvoir d’achat induite par l’augmentation des taux de l’acheteur aux taquets. J’aurais sans doute pu esquisser des considérations plus quantitatives sur la base d’une réponse.

En plus je n’avais pas posé la question la plus intrusive -et dont je suis convaincu qu’elle est la plus significative- à savoir la proportion de l’apport qui émane de la transmission intra-familiale.

Les acquéreurs comme vous ou topido, soit des bullistes historiques ayant préféré se mettre en location car ils sont capables de gagner de l’argent sur les marchés financiers, se retrouvent à la fin à acheter avec des apports conséquents et avec pas mal de marge.

C’est la présence d’acquéreurs avec ces caractéristiques qui est au centre de l’argument de Ben92 pour expliquer pourquoi les prix ne devraient pas faire -25% (c’est à dire qu’il y a moins de 10% de chances que ça se produise et qu’il faudra des événements sortant de l’ordinaire). Ce qui est en débat, pour chaque marché, est si la baisse sera de -5% ou de -20% par rapport au point haut (sachant que ce sera entre les deux).

[ProfGrincheux]

@WolfgangK: vous êtes sur un tout autre marché….. Et sur votre marché la rentabilité locative ou le prix au m2 n’est pas une grandeur pertinente (parce que personne n’achète un maison avec jardin à 1.5 M€ pour la mettre en loc). Ce qui est pertinent est la quantité de pognon que les autres acquéreurs sont prêts à mettre sur la table.

[Ben92]

Tu vas vraiment faire rigoler tous ceux qui habitent des villes moins denses et qui ont déjà habité ces endroits à vouloir insister là dessus.
Dit plutôt que hors Paris/Boulogne/Vincennes/etc. c'est des "no go zone". Qu'on est obligé d'avoir un métro parisien. etc.
On partagera ou pas, mais c'est moins se moquer du monde.

Arrête un peu là-dessus, on sait bien que Boulogne reste une ville dense par rapport à la moyenne française ou même la moyenne de l'IDF. On n'est pas des demeurés.
Malgré tout, la sensation d'étouffement est bien moindre à Boulogne nord que dans la plupart des quartiers de Paris IM ou même Boulogne centre pour plein de raisons (hauteur des immeubles, concentration du bâti, bruit et circulation, présence de "gens partout tout le temps", etc)
Il existe bien sûr des quartiers encore plus calmes que Boulogne nord même en proche banlieue mais sans réunir tous les atouts cités. Le point n°1 de ma liste éliminant effectivement 80 à 90% de la proche banlieue.

[WolfgangK]

@WolfgangK: vous êtes sur un tout autre marché….. Et sur votre marché la rentabilité locative ou le prix au m2 n’est pas une grandeur pertinente (parce que personne n’achète un maison avec jardin à 1.5 M€ pour la mettre en loc). Ce qui est pertinent est la quantité de pognon que les autres acquéreurs sont prêts à mettre sur la table.

Oui, mais le dernier vendeur que j'ai contacté (une SCI en fait) vend une maison qui a été subdivisée en appartements pour faire du locatif, donc il y a quand même un couplage par ce biais là.

[lecriminel]

Oui, mais le dernier vendeur que j'ai contacté (une SCI en fait) vend une maison qui a été subdivisée en appartements pour faire du locatif, donc il y a quand même un couplage par ce biais là.

Tu chipotes, tu sais très bien que quelqu'un qui veut avoir un comportement économique rationnel ne va pas vivre ni travailler (sauf si joueur de foot) à Paris, et encore moins en achetant (rentabilité aujourd'hui inférieure à la location, sans compter les autres problèmes posés). Assume ton coup de folie/ta danseuse/ ton move pour le plaisir/ton pari spéculatif/ton envie de dépenser/ton impression de protéger ton capital/....

[ProfGrincheux]

@WolfgangK: vous êtes sur un tout autre marché….. Et sur votre marché la rentabilité locative ou le prix au m2 n’est pas une grandeur pertinente (parce que personne n’achète un maison avec jardin à 1.5 M€ pour la mettre en loc). Ce qui est pertinent est la quantité de pognon que les autres acquéreurs sont prêts à mettre sur la table.

Oui, mais le dernier vendeur que j'ai contacté (une SCI en fait) vend une maison qui a été subdivisée en appartements pour faire du locatif, donc il y a quand même un couplage par ce biais là.

Sauf que si vous n’arrivez pas à faire la vente libre de toute occupation vous partez pour une belle suite d’ennuis pour pouvoir avoir à votre pleine et entière disposition les locaux acquis.

Le couplage est ici probablement négligeable sur le marché peu profond des maisons avec jardin dans une banlieue chic de petite couronne, même si une décote doit être appliquée pour ce bien spécifique par rapport à une maison qui n’a pas été transformée en immeuble locatif. Comme ce marché est peu profond, le concept de prix du marché (et donc de décote) est d’ailleurs moins pertinent que sur le marché nettement plus profond des T2 ou T3 dans les mêmes communes.

Là où le couplage n’est pas négligeable est sur le marché du T1 de Ben92 qui est un bien pour investisseur locatif.

[Ben92]

Là où le couplage n’est pas négligeable est sur le marché du T1 de Ben92 qui est un bien pour investisseur locatif.

Tu viens de dire une ânerie car tu sais très bien que j'ai acheté mon T1 comme résidence principale.
Les T1 achetés comme résidences principales vont connaître un regain de succès car beaucoup de jeunes primos ne pourront plus emprunter assez pour acheter un T2 -> report sur un T1.

[ProfGrincheux]

Oui, mais le dernier vendeur que j'ai contacté (une SCI en fait) vend une maison qui a été subdivisée en appartements pour faire du locatif, donc il y a quand même un couplage par ce biais là.

Tu chipotes, tu sais très bien que quelqu'un qui veut avoir un comportement économique rationnel ne va pas vivre ni travailler (sauf si joueur de foot) à Paris, et encore moins en achetant (rentabilité aujourd'hui inférieure à la location, sans compter les autres problèmes posés). Assume ton coup de folie/ta danseuse/ ton move pour le plaisir/ton pari spéculatif/ton envie de dépenser/ton impression de protéger ton capital/....

Tu as totalement tort.

Si j’avais bénéficié d’une transmission familiale d’au moins un demi-million d’€ avant l’âge de 35 ans, le comportement rationnel pour moi aurait été de vivre et travailler à Paris. De même si j’avais choisi de chercher à maximiser mes revenus potentiels (principalement salariaux du moins au début) en faisant un autre choix de carrière.

Tout dépend de la fonction d’utilité qu’on utilise.

WolfgangK est à la recherche d’un choix rationnel mais il est super embêté par le prix de l’immobilier en petite couronne qui le force à arbitrer son patrimoine vers l’immobilier dans des proportions supérieures à ce qu’il souhaiterait. Sa fonction d’utilité étant sérieusement impactée par un heureux événement à venir, il va devoir aller explorer des zones de l’espace des paramètres qui ne lui disent rien qui vaillent. A raison d’ailleurs. Les patrimoines à plus de 30% d’immobilier c’est pour les sans-dents. Perso, je suis au milieu d’une longue marche pour passer d’un patrimoine 95% immobilier résidentiel à 70% mais ça ne descendra pas sous 50% du vivant de mes parents (donc je ne suis pas pressé).

[ProfGrincheux]

Là où le couplage n’est pas négligeable est sur le marché du T1 de Ben92 qui est un bien pour investisseur locatif.

Tu viens de dire une ânerie car tu sais très bien que j'ai acheté mon T1 comme résidence principale.
Les T1 achetés comme résidences principales vont connaître un regain de succès car beaucoup de jeunes primos ne pourront plus emprunter assez pour acheter un T2 -> report sur un T1.

Jamais je n’achèterais un bien pareil comme résidence principale. 40 m2 plus un extérieur c’est le minimum vital pour une personne seule typique. Jamais je ne laisserais ma fille acheter ça (je lui filerais de quoi lui donner les moyens d’acheter au moins un T2 de 50 m2 quitte à créer une sci familiale). En revanche à 4.5% de rentabilité locative brute, ça pourrait commencer à m’intéresser si je ne savais pas quoi faire de mon pognon.

Certes tu as une personalité atypique. Il faut toujours tenir compte de sa propre atypicité. Étant moi-même relativement atypique, je fais très attention à ça. Tu vas me dire que je me contredis puisque je donne mon exemple pour justifier mon opinion que ton bien est un bien pour investisseur. Certes, certes, mais il n’y a pas de contradiction parce que je pense que question pognon je suis vachement typique pour ne pas dire carrément conventionnel.

[Ben92]

Jamais je n’achèterais un bien pareil comme résidence principale. 40 m2 plus un extérieur c’est le minimum vital pour une personne seule typique.

Ce n'est pas toi qui fait le marché.

[ProfGrincheux]

Jamais je n’achèterais un bien pareil comme résidence principale. 40 m2 plus un extérieur c’est le minimum vital pour une personne seule typique.

Ce n'est pas toi qui fait le marché.

C’est parfaitement exact. Et j’ai répondu par avance à cette objection fondée dans le post précédent.

Une manière de répondre est de demander à la cantonade sur ce forum qui aurait acheté ton T1 pour y habiter.

[supermascotte]

Jamais je n’achèterais un bien pareil comme résidence principale. 40 m2 plus un extérieur c’est le minimum vital pour une personne seule typique.

Ce n'est pas toi qui fait le marché.

C’est parfaitement exact. Et j’ai répondu par avance à cette objection fondée dans le post précédent.

Une manière de répondre est de demander à la cantonade sur ce forum qui aurait acheté ton T1 pour y habiter.

Moi



Non je plaisante

[canicule]

C’est dommage parce que ce qui détermine le prix d’un bien ce n’est pas ce que peut mettre l’acquéreur potentiel moyen, et encore moins l’acquéreur potentiel le moins solvable, mais ce que peut mettre l’acquéreur potentiel le plus motivé.

Donc votre non-réponse a ma demande de précisions diminue l’intérêt de votre intervention. Elle ne permet pas de voir autrement que qualitativement pourquoi la baisse de l’immobilier ne devrait pas compenser la perte de pouvoir d’achat induite par l’augmentation des taux de l’acheteur aux taquets. J’aurais sans doute pu esquisser des considérations plus quantitatives sur la base d’une réponse.

En plus je n’avais pas posé la question la plus intrusive -et dont je suis convaincu qu’elle est la plus significative- à savoir la proportion de l’apport qui émane de la transmission intra-familiale.

Les acquéreurs comme vous ou topido, soit des bullistes historiques ayant préféré se mettre en location car ils sont capables de gagner de l’argent sur les marchés financiers, se retrouvent à la fin à acheter avec des apports conséquents et avec pas mal de marge.

C’est la présence d’acquéreurs avec ces caractéristiques qui est au centre de l’argument de Ben92 pour expliquer pourquoi les prix ne devraient pas faire -25% (c’est à dire qu’il y a moins de 10% de chances que ça se produise et qu’il faudra des événements sortant de l’ordinaire). Ce qui est en débat, pour chaque marché, est si la baisse sera de -5% ou de -20% par rapport au point haut (sachant que ce sera entre les deux).

Je comprends. Mon intervention visait peut-être à illustrer que la chute du marché par endroits peut être ralentie par des achats défensifs qui visent à se prémunir contre une situation qui serait perçue comme pire que de surpayer un bien immobilier, et portait sur la motivation de l'acquéreur et non sa solvabilité.

Si je n'ai pas acheté au cours des 18 dernières années ce n'est pas parce que je me considérais capable de gagner de l'argent sur les marchés financiers. J'ai investi sur les marchés financiers car je croyais au potentiel de création de valeur d'entreprises de classe mondiale, beaucoup plus qu'en celui d'un appartement lambda en région parisienne (je n'aurais pas pu viser mieux que ce type de bien).

Je n'ai pas acheté ma résidence principale en IDF en conséquence d'une succession d'arbitrages qui se sont fait en faveur de la location à Paris à chaque fois qu'a évolué ma situation professionnelle ou familiale, principalement parce que j'ai privilégié la faculté de rester mobile et la qualité de vie. Aujourd'hui la situation se pose différemment pour moi. Je n'anticipe pas d'évolution de mes besoins de logement à terme, je ne tiens plus particulièrement à vivre au coeur de Paris, et j'atteins un âge où ça me sécuriserait d'être propriétaire.

Ce n'est pas parce que j'étais locataire que j'étais "locataire au taquet" et jetais l'argent par les fenêtres, même si le fait de n'avoir pas su optimiser le timing de mon entrée sur le marché immobilier a indéniablement un coût, et doublement un coût. La performance de mes portefeuilles actions est comparable à celle de l'immobilier parisien sur la période je pense, mais autant je sais comment ils ont performé, autant je ne sais pas quel est le rendement capitalisé équivalent de l'immobilier parisien sur la période 2005-2023 (loyers réinvestis), donc je peux me tromper. Tout ce que je peux vous dire c'est que l'arbitrage que je fais aujourd'hui (de transférer le produit de la vente d'actions, PEL et des liquidités dans l'immobilier) reste cohérent avec le maintien d'un profil patrimonial équilibré pour une personne à quelques années de la cinquantaine. Pas de transmission familiale mais j'anticipe que le moment venu ça m'offrira au minimum de quoi financer une résidence secondaire dans une zone non touristique.

Intuitivement j'ai peine à imaginer que l'influence sur les prix immobiliers des bullistes historiques de la génération X qui ont épargné pendant 20-25ans soit suffisante pour contrer une lourde tendance baissière si les nouvelles générations sont désolvabilisées!

Bonsoir,

Si ce n'est pas trop indiscret, j'aimerais savoir :
- de combien de % était sa propre baisse du prix de présentation ?
- de combien de % était votre propre décote ?

Pour un prix au m² final de combien (et pour quel type de bien) ?

D'avance, merci !

Sa baisse était de l'ordre de 8%, la mienne de 2,5%, un peu plus de 10% au total sur le prix de départ, ce qui est peu, le bon prix à mon sens aurait été au moins 10% plus bas encore, le prix final est cohérent avec les derniers chiffres des notaires en anticipant la poursuite de la baisse au T3.
Il s'agit d'un T3 de ~60m2, mais d'après les notaires le prix médian au m2 des maisons à Boulogne était 50% supérieur au prix médian de ce type de bien... donc difficilement comparable.

[lecriminel]

Tu chipotes, tu sais très bien que quelqu'un qui veut avoir un comportement économique rationnel ne va pas vivre ni travailler (sauf si joueur de foot) à Paris, et encore moins en achetant (rentabilité aujourd'hui inférieure à la location, sans compter les autres problèmes posés). Assume ton coup de folie/ta danseuse/ ton move pour le plaisir/ton pari spéculatif/ton envie de dépenser/ton impression de protéger ton capital/....

Tu as totalement tort.

Si j’avais bénéficié d’une transmission familiale d’au moins un demi-million d’€ avant l’âge de 35 ans, le comportement rationnel pour moi aurait été de vivre et travailler à Paris. De même si j’avais choisi de chercher à maximiser mes revenus potentiels (principalement salariaux du moins au début) en faisant un autre choix de carrière.

les conditions n'étaient peut-être pas les mêmes, à ton avis de combien doit être le salaire pour "travailler gratuitement' (revenus= dépenses basiques obligatoires) aujourd'hui en achetant à Paris ? Même en ignorant la probable baisse des prix (jamais sympa sur un bien à 1M), même sans vouloir suivre l'inflation (oui, je fais une entorse aux règles pour ne pas freiner les gens voulant travailler à Paris, et avec un capital de 1M et une inflation supérieure à 5% ça commence à faire), la seule immobilisation de capital c'est entre 4 et 5% de 1.1M, c'est 100k de frais d'entrée, c'est l'entretien et la TF (certes à des prix pareils ça devient relativement peu important), rajoute facilement 20% de tes dépenses mensuelles pour "prix parisiens" par rapport aux autres endroits de France (et Wolfgang est citoyen du monde, il pourrait trouver autrement moins cher).

[WolfgangK]

WolfgangK est à la recherche d’un choix rationnel mais il est super embêté par le prix de l’immobilier en petite couronne qui le force à arbitrer son patrimoine vers l’immobilier dans des proportions supérieures à ce qu’il souhaiterait. Sa fonction d’utilité étant sérieusement impactée par un heureux événement à venir, il va devoir aller explorer des zones de l’espace des paramètres qui ne lui disent rien qui vaillent. A raison d’ailleurs. Les patrimoines à plus de 30% d’immobilier c’est pour les sans-dents.

Voilà, vous avez bien compris pourquoi plus j'envisage d'acheter une RP chère, plus j'ai un sentiment de déclassement.

[WolfgangK]

Sa baisse était de l'ordre de 8%, la mienne de 2,5%, un peu plus de 10% au total sur le prix de départ, ce qui est peu, le bon prix à mon sens aurait été au moins 10% plus bas encore, le prix final est cohérent avec les derniers chiffres des notaires en anticipant la poursuite de la baisse au T3.
Il s'agit d'un T3 de ~60m2, mais d'après les notaires le prix médian au m2 des maisons à Boulogne était 50% supérieur au prix médian de ce type de bien... donc difficilement comparable.

Merci. Pour votre achat, tout dépend si sa baisse était par rapport à un prix initial de haut de "bulle" ou s'il avait déjà intégré une baisse.
Pour info, la maison qui me plairait le plus à Boulogne en ce moment est à 17k€.m⁻² par rapport à la surface en Carrez…
Mais la maison que j'ai dans le viseur, à Issy-les-Moulineaux, est justement décomposée en 3 appartements de 60m², un par étage.

[Ben92]

à ton avis de combien doit être le salaire pour "travailler gratuitement' (revenus= dépenses basiques obligatoires) aujourd'hui en achetant à Paris ?

Je ne suis pas sûr que ce soit une question pertinente car le modèle économique des villes-mondes occidentales (NY, Londres, Paris) est spécifique. Pour schématiser ces villes ne peuvent fonctionner que par un afflux constant de "chair fraîche ": les travailleurs migrants des pays du tiers monde, ainsi qu'un transfert de richesse des pouvoirs publics du reste du territoire vers ces villes-monde, investi dans les logements sociaux et les transports collectifs (particulièrement vrai pour Paris et Londres dans une moindre mesure).
Sans cela, le modèle économique de ces villes-monde s'écroule pour la raison que tu évoques.
Il n'empêche que ton argument est non-pertinent car les travailleurs migrants continuent d'affluer, le transfert existe toujours (grands Paris, JO.,...) et permet le maintien de ce modèle a priori non tenable.

[lecriminel]

Individuellement, si tu veux vivre dans un logement correct, le coût (environ 3 fois plus qu'ailleurs) est tel que ton salaire ne le permettra pas. Si tu viens vivre dans de bonnes conditions à Paris, ce sera pour une autre raison. Les taux à 1% avaient changé la donne, mais à 4 ou 5%, on est de nouveau comme en 2006, où les trolls qui prétendaient acheter un souplex étaient obligés de dire qu'ils étaient traders pour faire cadrer leur histoire.
Bien sûr pour les plus modestes, si le loyer est payé par la communauté via la CAF, le problème est résolu.