ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

[lecriminel]

Par rapport à ce que vous appelez "attentisme", il y a aussi un comportement qui était devenu assez indispensable pour les "jeunes".
Economiser pour se faire un apport conséquent pour pouvoir acheter.

Pas seulement à cause des demandes des banques d'avoir un apport minimum, mais aussi à cause des règles de 30% d'endettement. On met je pense pas loin de 50% de nos revenus dans le crédit + l'épargne en vue d'un projet immobilier dans mon couple. Afin de pouvoir dégager un apport suffisamment important pour pouvoir acheter une maison.

Donc on a fait de l'attentisme d'une certaines façon, et la crise actuelle nous a virtuellement fait perdre/effacé 3 ans d'épargne (si jamais les prix ne baissent pas dans les mois qui viennent). Mais ce n'était pas volontaire en attendant une hypothétique baisse, c'était obligatoire.

oui, l'attentisme n'existe pas,
c'est une façon d'interpréter (de la part de gens plus aisés) pourquoi des gens n'achètent pas,
en ne s'imaginant pas qu'ils n'en ont simplement pas les moyens. Ce qui est tout à fait compréhensible, c'est pas évident d'admettre qu'un ministre ne peut pas se loger dans la ville où il travaille.

[lecriminel]

Ceux qui attendent, à moins d'acheter cash ou quasiment cash, s'ils achetaient, se feraient encore plus tondre qu'en 2022 encore plus qu'en 2021 encore plus qu'en 2020...
L'avenir dira s'ils avaient raison. Je note que pour un acheteur "standard" (qui achète avec 0/10/20% d'apport), à moins d'un scénario à la 1991 (-40% en quelques années), l'attente n'aura une nouvelle fois pas été payante.
Mise à part s'il a su passer son argent de manière très profitable entre temps (c'est rarement le cas).

tu as beaucoup d'imagination. Il y aurait selon toi (un club ? une organisation secrète ?) une masse de gens qui attendraient (assis sur un banc, j'imagine) une évolution du marché dans leur sens alors qu'ils auraient déjà les moyens d'acheter aujourd'hui, à taux réels ultra négatifs (et probablement pas pour longtemps) ?
C'est un profil dont je n'ai jamais entendu parler ailleurs que sur BI.org, mais ça ne veut pas dire que ça n'existe pas.

Dans ton historique, à moins de te baser sur la courbe de prix des notaires (qui calcule la capacité d'endettement plutôt que l'évolution du prix de l'immobilier), si tu regardes les cas réels tu oublies la période 2006-2018. En province bousie (France - métropoles si tu préfères), pour un même bien, c'est des prix divisés par 3 à 4 en euros courants (pour tomber autour de 150-200k), auxquels il faut retirer 20% dus à l'inflation, des taux immobiliers qui passent de 4% à 1% et des placements sûrs sur la période (PEL, obligations) d'au moins 4% nets. Je pense qu'on peut dire que l'attente (même si elle est forcée: au départ les gens n'en ont pas les moyens) est "légèrement gagnante" (bon, l'acheteur 2006 est très riche et probablement moins touché par les pertes, en plus il renégocie son prêt)

[lecriminel]

la hausse des taux va rapidement changer l'équilibre achat/location.
Avec des taux à 1%, tu es quasi forcé d'acheter, à 4% les FN s'amortissent largement plus lentement.

[supermascotte]

la hausse des taux va rapidement changer l'équilibre achat/location.
Avec des taux à 1%, tu es quasi forcé d'acheter, à 4% les FN s'amortissent largement plus lentement.

Je vois pas bien en quoi les taux d'intérêts affectent en quoi que ce soit les frais de notaire.

Les frais de notaire dépendent du montant de l'acquisition et selon qu'on soit sur du neuf ou de l'ancien.

Par contre, effectivement si les taux augmentent passant de 1% à 4%, forcément la charge du crédit explose. Pour un financement de 300 k€, les intérêts payés avec des taux de 1% sont de 32 492€ et les intérêts payés avec des taux de 4% sont de 141 491 €.

En faisant des calculs théoriques et sachant que la rentabilité brute moyenne est environ de 6%, ça veut dire qu'un an de loyer représente grosso modo 6% du montant de l'acquisition, soit 18 k€, ça veut dire que l'ensemble des intérêts payés sur un crédit à 4% représentent à peu près 8 ans de loyer.

Ca fait réfléchir n'est ce pas?

Si on rajoute la taxe foncière, les FAI et les FN, ça doit représenter plus de 10 ans de loyer.

[Qqun_de_Passage]

Entre 2011 et 2014 on eu des taux dépassant la rentabilité locative brute à Paris... Il n'y pas eu de chute, même pas un pov -10% au total.
Peut-être que sans le QE ça aurait fini par arriver ?
Il y des raisons pour qu'à présent le process soit plus rapide ?

[optimus maximus]

Entre 2011 et 2014 on eu des taux dépassant la rentabilité locative brute à Paris... Il n'y pas eu de chute, même pas un pov -10% au total.
Peut-être que sans le QE ça aurait fini par arriver ?
Il y des raisons pour qu'à présent le process soit plus rapide ?

On était quand même arrivé en 2015 à une situation plutôt intéressante avec des prix en dessous de 8000 euros le m2 (7800 de mémoire) et des taux d'emprunt à 2% sur 20 ans.
À ces conditions d'emprunt, les prix étaient peut-être un peu surévalués mais pas trop (max 10%)
Aujourd'hui on va atteindre les 3% sur 20 ans avec des prix 25% supérieurs.

[Ben92]

On était quand même arrivé en 2015 à une situation plutôt intéressante avec des prix en dessous de 8000 euros le m2 (7800 de mémoire) et des taux d'emprunt à 2% sur 20 ans.
À ces conditions d'emprunt, les prix étaient peut-être un peu surévalués mais pas trop (max 10%)
Aujourd'hui on va atteindre les 3% sur 20 ans avec des prix 25% supérieurs.

De mémoire c'est redescendu en dessous de 8000 un seul trimestre en 2015, et genre 7990, pas 7800.
Mais :
Les salaires de 2023 ne sont pas les salaires de 2015.
Les apports non plus, et les mécanismes d'avance sur héritage se sont démocratisés.
La sociologie de Paris a poursuivi sa mutation : beaucoup d'immeubles transformés en HLM, donc plus de pression sur le parc restant.
Les classes moyennes supérieures ont continué d'etre chassées de Paris et donc accentuation de la bipolairation très aisés/très aidés.
Bref l'acheteur moyen à Paris IM de 2023 n'a pas le même profil que celui de 2015.

[supermascotte]

Entre 2011 et 2014 on eu des taux dépassant la rentabilité locative brute à Paris... Il n'y pas eu de chute, même pas un pov -10% au total.
Peut-être que sans le QE ça aurait fini par arriver ?
Il y des raisons pour qu'à présent le process soit plus rapide ?

Gné? Je sais pas d'où tu sors ça. Entre 2011 et 2014, les taux ont plutôt baissé. Donc je vois bien pas bien la pertinence de cette comparaison.



La seule période récente comparable à la remontée actuelle des taux, c'est la période entre 2005 et 2008. Et encore... La remontée des taux avait été beaucoup plus douce à l'époque et la remontée actuelle n'en est qu'à ses débuts.

[ProfGrincheux]

Par rapport à ce que vous appelez "attentisme", il y a aussi un comportement qui était devenu assez indispensable pour les "jeunes".
Economiser pour se faire un apport conséquent pour pouvoir acheter.

Pas seulement à cause des demandes des banques d'avoir un apport minimum, mais aussi à cause des règles de 30% d'endettement. On met je pense pas loin de 50% de nos revenus dans le crédit + l'épargne en vue d'un projet immobilier dans mon couple. Afin de pouvoir dégager un apport suffisamment important pour pouvoir acheter une maison.

Donc on a fait de l'attentisme d'une certaines façon, et la crise actuelle nous a virtuellement fait perdre/effacé 3 ans d'épargne (si jamais les prix ne baissent pas dans les mois qui viennent). Mais ce n'était pas volontaire en attendant une hypothétique baisse, c'était obligatoire.

oui, l'attentisme n'existe pas,
c'est une façon d'interpréter (de la part de gens plus aisés) pourquoi des gens n'achètent pas,
en ne s'imaginant pas qu'ils n'en ont simplement pas les moyens. Ce qui est tout à fait compréhensible, c'est pas évident d'admettre qu'un ministre ne peut pas se loger dans la ville où il travaille.

En l'occurrence, c'est moi qui parle d'attentisme. On est quand même dans une situation où la baisse est tres probable, ce qu'on ne sait pas c'est si ce sera rapide. A mon avis, il faut surveiller si ça baisse, si les biens ne partent pas rapidement, et si c'est le cas ne pas se presser, voire faire mariner les vendeurs. Ça pourrait baisser sévèrement en 2023 voire 2024 et le marché ne pas repartir, juste se mettre à stagner, quand arrivera la détente sur les taux d'intérêts. Si ça se produit, ce ne sera pas le pire moment pour acheter en 2024 ou 2025. Il y aura des négociations pour trouver le nouveau prix du marché. La baisse à -30% ou -40%, il ne faut pas y rêver . Mais il devrait y avoir un point bas dans les années qui viennent. Peut être fin 2023 peut être en 2028. Impossible à prévoir. Je peux d'ailleurs me tromper.

Ensuite perso je serais probablement prof à Paris si j'avais pu y loger confortablement ma famille avec deux salaires d'universitaires. Or, on pouvait acheter un T3 au maximum et l'immobilier était moins cher. On pouvait se loger en grande couronne, on a préféré la province. Parce que le RER, parce que les bouchons. Donc j'imagine très bien qu'on puisse ne pas avoir les moyens.

[Qqun_de_Passage]

Entre 2011 et 2014 on eu des taux dépassant la rentabilité locative brute à Paris... Il n'y pas eu de chute, même pas un pov -10% au total.
Peut-être que sans le QE ça aurait fini par arriver ?
Il y des raisons pour qu'à présent le process soit plus rapide ?

Gné? Je sais pas d'où tu sors ça. Entre 2011 et 2014, les taux ont plutôt baissé. Donc je vois bien pas bien la pertinence de cette comparaison.



La seule période récente comparable à la remontée actuelle des taux, c'est la période entre 2005 et 2008. Et encore... La remontée des taux avait été beaucoup plus douce à l'époque et la remontée actuelle n'en est qu'à ses débuts.

Je ne parlais pas en taux absolus mais en comparaison avec le coût du loyer (ou rentabilité locative). Je m’en souviens très bien pour avoir à l’époque (2013) fait l’arbitrage de louer un 35m à 950€ par mois HC au lieu de l’acheter (au bas mot 300k€, soit 11k annuel de charges financières, assu, TF)… en 2017 j’ai changé mon fusil d’épaule (taux à 1,5%, renégo 2019 à 0,9%).

En 2011-2014 il y a eu effet ciseau avec des prix redevenus supérieurs au pic de 2007 et des taux à 3,5% en moyenne. D’où le blocage qq années mais qui s’est arrangé grâce à la divine surprise des taux bas

[Qqun_de_Passage]

En tous cas ceux qui sont à poil (rien acheté, ni RP ni locatif) sont encore plus embêtés alors que les soldes tant attendues pourraient enfin survenir.
Les prix sont montés si haut, et surtout, la surface achetable n’a jamais été si faible, et baissera encore c’est certain (la baisse de prix, surtout sur un bien de qualité - cf. facteurs structurels notamment concentration de la demande solvable sur les zones « safe » de plus en plus limitées - ne compensera pas la baisse du financement).

Tandis qu’un primo avec sa RP est serein s’il est rationnel : la grande surface qu’il vise baissera plus que son actuel T2 ou T3, en euros bien sûr mais sans doute aussi meme en %

[Vincent92]

Entre 2011 et 2014 on eu des taux dépassant la rentabilité locative brute à Paris... Il n'y pas eu de chute, même pas un pov -10% au total.
Peut-être que sans le QE ça aurait fini par arriver ?
Il y des raisons pour qu'à présent le process soit plus rapide ?

Gné? Je sais pas d'où tu sors ça. Entre 2011 et 2014, les taux ont plutôt baissé. Donc je vois bien pas bien la pertinence de cette comparaison.


La seule période récente comparable à la remontée actuelle des taux, c'est la période entre 2005 et 2008. Et encore... La remontée des taux avait été beaucoup plus douce à l'époque et la remontée actuelle n'en est qu'à ses débuts.

Je ne parlais pas en taux absolus mais en comparaison avec le coût du loyer (ou rentabilité locative). Je m’en souviens très bien pour avoir à l’époque (2013) fait l’arbitrage de louer un 35m à 950€ par mois HC au lieu de l’acheter (au bas mot 300k€, soit 11k annuel de charges financières, assu, TF)… en 2017 j’ai changé mon fusil d’épaule (taux à 1,5%, renégo 2019 à 0,9%).

En 2011-2014 il y a eu effet ciseau avec des prix redevenus supérieurs au pic de 2007 et des taux à 3,5% en moyenne. D’où le blocage qq années mais qui s’est arrangé grâce à la divine surprise des taux bas

C'est surtout qu'entre 2012 et 2015 on avait des taux qui baissaient et des prix qui baissaient. Donc, c'était intéressant d'attendre (ce que j'avais fait jusqu'à 2015).
Ce n'est pas le cas aujourd'hui. On a des prêts qui sont largement plus chers et des "attentistes" qui sont contents (en tout cas sur ce forum. J'ai bien conscience qu'il y a un effet loupe ici et que dans la "vraie" vie ils sont peu nombreux) de voir leurs coûts de prêts flamber mois après mois tout en continuant de payer un loyer. Sans qu'une baisse de prix vienne compenser.

[Ben92]

En 2011-2014 il y a eu effet ciseau avec des prix redevenus supérieurs au pic de 2007 et des taux à 3,5% en moyenne. D’où le blocage qq années mais qui s’est arrangé grâce à la divine surprise des taux bas

Ce n'était pas un blocage en 2011-2014. Le pouvoir d'achat immobilier était certes plus faible qu'en 2010 ou en 2015 mais le marché immobilier fonctionnait normalement, les prêts étaient accordés normalement, etc.

[Qqun_de_Passage]

Il a eu une belle baisse des transactions quand même, et un marché qui se limitait (en zone tendue) au secundo-accédants.

Puis il y a eu aussi une baisse graduelle des taux de l’épargne à partir de 2014 qui a attiré les investisseurs. Puis la réforme Touraine des retraites —> interet pour le locatif comme un complément de retraite.

[p0ulp3]

J'ai un gros doute sur le nombre de personnes désireuses de s'endetter sur 25 ans à 4%. c'est loin d'etre rentable si on regarde sur meilleurs taux les calculettes, alors qu'a 1-2% ca se tente surtout si hausse des prix et PV.
Retour de ma banque ce vendredi : 3.25% hors ass sur 20ans (revenu dans le premier décile, dont 1 fonctionnaire, apport 30-40%) contre 1.15 il y a 2 ans au crédit mutuel, ca me fait une baisse de budget empruntable de 18% pour l'instant ... On est bien parti pour 4 à 5% d'ici l'été, le PEL à 4% va peut etre me servir (mais je n'y gagnerais pas grand chose de plus). En ajoutant l'apport moyen d'un ménage, on devrait etre à 10-15% de baisse de budget d'ici 6 mois je pense

[Qqun_de_Passage]

Perso mes simulations de prêt PEL/CEL de l’époque étaient toujours foireuses à cause d’une marge que prend l’établissement (je crois 1% de taux) par rapport aux droits à prêts. Et puis les montants étaient ridicules ! Surtout quand on levait une montagne de dette sur 25 ans à moins de 2%
Sinon c vrai qu’avec des taux au dessus de 4%, le prêt 25 ans va disparaître et c’est tant mieux pour tout le monde.

[Vincent92]

Perso mes simulations de prêt PEL/CEL de l’époque étaient toujours foireuses à cause d’une marge que prend l’établissement (je crois 1% de taux) par rapport aux droits à prêts. Et puis les montants étaient ridicules ! Surtout quand on levait une montagne de dette sur 25 ans à moins de 2%
Sinon c vrai qu’avec des taux au dessus de 4%, le prêt 25 ans va disparaître et c’est tant mieux pour tout le monde.

Il faut vraiment arrêter de croire que des conditions de financement dégradées sont forcément mieux pour tout le monde.
Comme si tout serait forcément compenser d'une manière où d'une autre (pour certains ici, forcément par les prix qui baisseraient d'autant ou plus).
Cela peut aussi vouloir dire (ou pas) que nous nous dirigeons davantage vers une société aristocratique comme annoncé par exemple à la conférence de Davos en 2022 ("vous ne posséderez rien et vous serez heureux").
Avec un capital encore plus concentré et réservé aux gens aisés et/ou transmis.
Une chose est sûre : Ce n'est pas intéressant pour ceux qui sont exclus (et il y en a aujourd'hui) à cause des nouvelles conditions de marché.

[Lezard76]

J'ai un gros doute sur le nombre de personnes désireuses de s'endetter sur 25 ans à 4%. c'est loin d'etre rentable si on regarde sur meilleurs taux les calculettes, alors qu'a 1-2% ca se tente surtout si hausse des prix et PV.
Retour de ma banque ce vendredi : 3.25% hors ass sur 20ans (revenu dans le premier décile, dont 1 fonctionnaire, apport 30-40%) contre 1.15 il y a 2 ans au crédit mutuel, ca me fait une baisse de budget empruntable de 18% pour l'instant ... On est bien parti pour 4 à 5% d'ici l'été, le PEL à 4% va peut etre me servir (mais je n'y gagnerais pas grand chose de plus). En ajoutant l'apport moyen d'un ménage, on devrait etre à 10-15% de baisse de budget d'ici 6 mois je pense

Je pense que vous regardez les choses par le prisme de la rentabilité, mais c'est à mille lieues de ce que peut regarder un acheteur lambda...

il verra: capacité d'emprunt (en accord ou non avec son projet) et mensualité. Si on demande à 3/4 des ménages, ils seraient incapables de dire le coût de leur prêt immo en lui-même.
Bref, l'acheteur, si on accepte de passer son crédit sur 25 ans avec des mensualités qui lui vont (forcément, par rapport à 20 ans ça paraît moins raide en coût mensuel), il ne regardera pas du tout la rentabilité de l'opération.
Mais de toute façon, je pense que les prêts au delà de 20 ans sont en cours de disparition aux taux actuels.

[Gray_Mouser]

Tandis qu’un primo avec sa RP est serein s’il est rationnel : la grande surface qu’il vise baissera plus que son actuel T2 ou T3, en euros bien sûr mais sans doute aussi meme en %

Certes, mais il faudra bien qu'il finance la différence entre ce qu'il vend, et ce qu'il achète. Pas sûr qu'il y ait des raisons d'être si serein que ça.

[Ben92]

Tandis qu’un primo avec sa RP est serein s’il est rationnel : la grande surface qu’il vise baissera plus que son actuel T2 ou T3, en euros bien sûr mais sans doute aussi meme en %

Certes, mais il faudra bien qu'il finance la différence entre ce qu'il vend, et ce qu'il achète. Pas sûr qu'il y ait des raisons d'être si serein que ça.

C'est clair. Je suis dans ce cas et les conditions de financement dégradées ne m'arrangent pas DU TOUT. Pourtant je peux mobiliser un bon apport.
Si je considère qu'il y a une baisse des prix de 4% à Boulogne depuis 2020, 25 m2 supplémentaires me coutent 240 k€ au lieu de 250 k€ alors que mon emprunt me coûtera beaucoup plus que 10k€ de plus. La belle affaire...

[Boeuf1803]

Tandis qu’un primo avec sa RP est serein s’il est rationnel : la grande surface qu’il vise baissera plus que son actuel T2 ou T3, en euros bien sûr mais sans doute aussi meme en %

Certes, mais il faudra bien qu'il finance la différence entre ce qu'il vend, et ce qu'il achète. Pas sûr qu'il y ait des raisons d'être si serein que ça.

C'est clair. Je suis dans ce cas et les conditions de financement dégradées ne m'arrangent pas DU TOUT. Pourtant je peux mobiliser un bon apport.
Si je considère qu'il y a une baisse des prix de 4% à Boulogne depuis 2020, 25 m2 supplémentaires me coutent 240 k€ au lieu de 250 k€ alors que mon emprunt me coûtera beaucoup plus que 10k€ de plus. La belle affaire...

Ça marche quand tu veux passer de 25m2 à 50m2.
Refait le calcul avec un bien cible à 100m2 (et c’est pas « énorme » 100m2).

[Qqun_de_Passage]

Je maintiens.

En euros j’ai bien à 100 et j’en vise à 150.
Je dois financer 50.
Si les prix baissent de 10% (90 vs 135), je dois financer 45 de plus. Donc à priori c’est linéaire.
La différence pourra être payée avec prêt ou apport ou un mix. En général les acheteurs de la dernière décennie ont gardé bien au chaud leur apport et en plus ils ont déjà amorti une partie du prix. Il pourront donc financer une plus grande proportion avec leur apport que le primo et sont donc moins sensibles à la hausse des taux.

En pratique je pense que le prix de la petite surface résistera mieux car elle offre un rendement que même avec la hausse des taux on ne trouve nulle part ailleurs, qui plus est (partiellement - merci les bidouilles sur l’IRL) indexé sur l’inflation.

Le seul cas où l’attentiste sera mieux placé c’est s’il a obtenu une rentabilité de son épargne meilleure que celle de l’immo. Ce qui est impossible, ou plutôt, ce qui n’a été possible que s’il a pris des risques importants (on connaît le différentiel entre un placement sans risque et l’immo depuis 15 ans). Et ce genre de cas ne doit pas courir les rues : on ne place pas en UC le fruit de son travail destiné à se loger.

Pour BoulBen , c’est tout le problème actuel : les prix ne se sont pas adaptés aux capacités. Donc tout le monde est bloqué, y compris les secundo qui ne demandent pas mieux que de bazarder leur bien a -20% dès lors qu’ils peuvent aussi racheter à -20%.

Enfin il y a (ou plutôt il y avait, merci la BDF) une cerise sur le gâteau : on pouvait quitter son bien en le mettant en loc en quasi-autofinancement (si on y a mis de l’apport et déjà amorti quelques années). Généralement l’autofinancement est acquis après avoir déjà payé 30%-40% du bien.
Mais c’etait avant, les règles d’endettement sont devenues très pénalisantes par rapport à ça.

[Vincent92]

Tandis qu’un primo avec sa RP est serein s’il est rationnel : la grande surface qu’il vise baissera plus que son actuel T2 ou T3, en euros bien sûr mais sans doute aussi meme en %

Certes, mais il faudra bien qu'il finance la différence entre ce qu'il vend, et ce qu'il achète. Pas sûr qu'il y ait des raisons d'être si serein que ça.

C'est clair. Je suis dans ce cas et les conditions de financement dégradées ne m'arrangent pas DU TOUT. Pourtant je peux mobiliser un bon apport.
Si je considère qu'il y a une baisse des prix de 4% à Boulogne depuis 2020, 25 m2 supplémentaires me coutent 240 k€ au lieu de 250 k€ alors que mon emprunt me coûtera beaucoup plus que 10k€ de plus. La belle affaire...

Ça marche quand tu veux passer de 25m2 à 50m2.
Refait le calcul avec un bien cible à 100m2 (et c’est pas « énorme » 100m2).

C'est quand même plutôt rare d'acheter un bien 3/4x plus cher, même si cela peut arriver (achat de couple avec une personne qui n'a pas d'immobilier vs achat célibataire précédent, changement très très important de situation professionnelle/patrimoniale).

[Ben92]

Ça marche quand tu veux passer de 25m2 à 50m2.
Refait le calcul avec un bien cible à 100m2 (et c’est pas « énorme » 100m2).

C'est quand même plutôt rare d'acheter un bien 3/4x plus cher, même si cela peut arriver (achat de couple avec une personne qui n'a pas d'immobilier vs achat célibataire précédent, changement très très important de situation professionnelle/patrimoniale).

De toute façon ça ne change rien. Si je voulais passer de 25 à 100 m2 ça me couterait 3 fois plus cher que pour passer de 25 à 50, avec un renchérissement du cout du crédit qui est proportionnel au montant emprunté (sauf les frais de dossier mais c'est peanuts).
Boeuf est actuaire mais a du mal avec la règle de trois, tu m'étonnes qu'il se sente mal dans son job.

[ddv]

En tous cas ceux qui sont à poil (rien acheté, ni RP ni locatif) sont encore plus embêtés alors que les soldes tant attendues pourraient enfin survenir.

Les soldes profiteront à ceux qui ont suffisamment de liquide pour acheter cash.

[coolfonzi]

En tous cas ceux qui sont à poil (rien acheté, ni RP ni locatif) sont encore plus embêtés alors que les soldes tant attendues pourraient enfin survenir.

Les soldes profiteront à ceux qui ont suffisamment de liquide pour acheter cash.

Oui mais c'est un peu comme en bourse quand ça descend on ne sait jamais où est le point bas.

[crispus]

Peu importe le taux d'intérêt : vaut-il mieux payer son bien en y consacrant 33% de ses revenus pendant 10 ans (taux à 10%) ou pendant 30 ans (taux à 0%) ?

* Valeurs non-contractuelles, mais je crois que ça correspond aux ordres de grandeur du passé.

Bien sûr, le coût ne représente pas le prix. C'est à la revente qu'on saura si l'affaire était bonne. Mais à l'achat, on peut déjà s'en faire une idée.

[Boeuf1803]

Ça marche quand tu veux passer de 25m2 à 50m2.
Refait le calcul avec un bien cible à 100m2 (et c’est pas « énorme » 100m2).

C'est quand même plutôt rare d'acheter un bien 3/4x plus cher, même si cela peut arriver (achat de couple avec une personne qui n'a pas d'immobilier vs achat célibataire précédent, changement très très important de situation professionnelle/patrimoniale).

De toute façon ça ne change rien. Si je voulais passer de 25 à 100 m2 ça me couterait 3 fois plus cher que pour passer de 25 à 50, avec un renchérissement du cout du crédit qui est proportionnel au montant emprunté (sauf les frais de dossier mais c'est peanuts).
Boeuf est actuaire mais a du mal avec la règle de trois, tu m'étonnes qu'il se sente mal dans son job.

Effectivement je n’ai pas lu ton post
Oui si les taux augmentent et les prix ne baissent pas ça dégrade ta solvabilité…mais dans ce cas je ne vois pas l’intérêt du post.
Ça va mieux niveau boulot, après la grosse remise en question au Q4 2022, merci de prendre de mes nouvelles

[Gpzzzz]

J'ai un gros doute sur le nombre de personnes désireuses de s'endetter sur 25 ans à 4%. c'est loin d'etre rentable si on regarde sur meilleurs taux les calculettes, alors qu'a 1-2% ca se tente surtout si hausse des prix et PV.
Retour de ma banque ce vendredi : 3.25% hors ass sur 20ans (revenu dans le premier décile, dont 1 fonctionnaire, apport 30-40%) contre 1.15 il y a 2 ans au crédit mutuel, ca me fait une baisse de budget empruntable de 18% pour l'instant ... On est bien parti pour 4 à 5% d'ici l'été, le PEL à 4% va peut etre me servir (mais je n'y gagnerais pas grand chose de plus). En ajoutant l'apport moyen d'un ménage, on devrait etre à 10-15% de baisse de budget d'ici 6 mois je pense

Il y avait une fenêtre de tir intéressante pour celui qui voulait s endetter sur 25ans... Effectivement désormais ce n est plus la même....

[Gpzzzz]

Peu importe le taux d'intérêt : vaut-il mieux payer son bien en y consacrant 33% de ses revenus pendant 10 ans (taux à 10%) ou pendant 30 ans (taux à 0%) ?

* Valeurs non-contractuelles, mais je crois que ça correspond aux ordres de grandeur du passé.

Bien sûr, le coût ne représente pas le prix. C'est à la revente qu'on saura si l'affaire était bonne. Mais à l'achat, on peut déjà s'en faire une idée.

Si les taux passent a 10% juste après un emprunt a 0%, je préfère avoir emprunter sur 30ans ! Je vais rembourser avec des pièces jaunes !

[crispus]

L'inflation qui permet de rembourser en peaux de saucisson, ça ne marche que si les salaires suivent. Méthode qui a bien profité aux boomers malgré des taux d'emprunt à 15%.
La fête est finie depuis 1983. Et la BCE a le mandat explicite de l'empêcher. Même si à présent elle navigue à vue.

La hausse des taux pour l'instant signifie plutôt perte de pouvoir d'achat et récession, donc risque de perte d'emploi. Ou sa variante, le chantage : "modération salariale" vs licenciement.

[Vincent92]

L'inflation qui permet de rembourser en peaux de saucisson, ça ne marche que si les salaires suivent. Méthode qui a bien profité aux boomers malgré des taux d'emprunt à 15%.
La fête est finie depuis 1983. Et la BCE a le mandat explicite de l'empêcher. Même si à présent elle navigue à vue.

La hausse des taux pour l'instant signifie plutôt perte de pouvoir d'achat et récession, donc risque de perte d'emploi. Ou sa variante, le chantage : "modération salariale" vs licenciement.

Je suis persuadé que la croissance/le PIB est fortement corrélée à la disponibilité de l'énergie qu'on peut en première approximation assimilé (vu sa proportion dans la consommation d'énergie) au pétrole.

Donc, effectivement, depuis les débuts des années 80 (deux chocs pétroliers), il y a plus de chômage et les salaires ont tendance à baisser, en particulier en France (idéologie de gauche : Si le "gâteau de l'emploi" diminue dans le monde, il suffit que les Francais travaillent moins). Peu importe la politique monétaire et le niveau d'inflation.

Pour autant, les salaires vont bien plus augmenter en euro courant en 2022/2023 qu'en 2021/2020. Et c'est bien ca qui compte quand on a une dette. Quand bien même cette hause est inférieure à l'inflation.
Il faut bienn mieux une inflation réelle de 8% (officiellement 6%) et un salaire qui augmente de 4% qu'une inflation réelle à 5% (officiellement 3%) et une augmentation de 1% pour un endetté.

En ce qui concerne l'immobilier, ce n'est pas une question d'avoir emprunter à 1% ou 4%. C'est une question de combien ca me coute au total.
Toute période d'inflation a tendance à améliorer la situation de la dette pour les ménages.

[lecriminel]

Il faut bienn mieux une inflation réelle de 8% (officiellement 6%) et un salaire qui augmente de 4% qu'une inflation réelle à 5% (officiellement 3%) et une augmentation de 1% pour un endetté.

si on sonsidère l'emprunt à 33% du salaire (unique revenu), alors pour être gagnant en étant endetté, il faut que le gain sur l'emprunt (hausse du salaire) soit au moins 2 fois plus fort que la perte du pouvoir d'achat sur le reste (inflation réelle -hausse de salaire). Dans ton exemple, un endetté vit de moins en moins bien (même si son emprunt le fait perdre moins que les autres)

[Qqun_de_Passage]

Autrement dit si 33% du revenu part en charge fixe (emprunt) on peut accepter une indexation que des 2/3 restants.
Donc +4% en salaire pour une inflation à 6%.
En pratique il n’est pas rare qu’après qq annnes si tout s’est bien passé l’emprunt ne représente plus que 25%, ce qui réduit l’écart de sous-indexation acceptable.
Sur le taux lui-même il dépend bien sûr de sa propre consommation (le top 20% regarde plus le prix de la Tesla ou des longs-courriers que celui du paquet de pâtes).

Concernant le taux officiel, j’attends de voir si (et comment) l’INSEE va comptabiliser les « effets qualité » négatifs (indisponibilité de produits, fonctionnalités supprimées dans les bagnoles, remplacement d’ingrédients par des moins chers dans les compositions etc…). J’ai appris par exemple que des marques ont pu livrer sans avertir de rien des bagnoles finalement sans caméra de recul… c’est pas un gadget pourtant ! Et pour peu que la fonctionnalité n’ait pas été facturée en option (par ex incluse dans le niveau de finition), aucun dédommagement. A prendre ou à laisser (cad repartir pour 12 mois d’attente ailleurs)

[Vincent92]

Autrement dit si 33% du revenu part en charge fixe (emprunt) on peut accepter une indexation que des 2/3 restants.
Donc +4% en salaire pour une inflation à 6%.
En pratique il n’est pas rare qu’après qq annnes si tout s’est bien passé l’emprunt ne représente plus que 25%, ce qui réduit l’écart de sous-indexation acceptable.

Tout à fait, c'est beaucoup plus acceptable d'avoir de l'inflation quand on est pas concerné (on a déjà pré-payé).
C'est d'ailleurs pour cela que l'INSEE, qui cherche à minimiser l'inflation, sort le gros de l'immobilier de son calcul.

A noter qu'au delà des calculs d'apothicaires, la plupart du temps et en moyenne, un ménage qui achète sa résidence principale n'épargne pas de la même manière qu'un ménage qui n'achète pas. Quand bien même ils ont les mêmes revenus/capitaux.
Au delà du fait que les charges de logement diminuent dans le temps quand on est propriétaire (pour se limiter vers 50-60 ans aux charges de propriété la plupart du temps), cela structure plus globalement le budget d'un ménage.

Il peut arriver qu'un agent économique épargne/génère un revenu de par exemple 800€ de plus (donc même épargne que les accédants + 800€/mois) par mois plutôt que de rembourser un crédit de 1000€, mais ce n'est pas commun.
Typiquement, j'épargne personnellement ~1000€/mois et je rembourse 1000€/mois de crédit. Je suis certain que je n'aurais pas 2000€ (hors revalorisation) de capital de plus par mois autrement.

C'est trop par rapport à mon revenu si je devais en plus payer une partie d'un loyer et je ne crois pas que le capital supplémentaire placé autrement compenserait.

Sans compter l'aspect psychologique (c'est plus facile d'épargner quand c'est "forcé"/automatique). Les accédants ont tendance à assimiler les remboursements de la même manière qu'un loyer (une dépense contrainte pré-engagée) qui a pour particularité d'être fixe et limité dans le temps.
Pour autant, je ne dis pas que c'est bien ou mauvais. Si votre désir est de profiter de la vie à fond avant 40 ans en voyageant un peu partout (plus que si vous deviez épargner) ou que vous ne voyez pas l'intérêt de construire une épargne par exemple, c'est un choix comme un autre.

[Gpzzzz]

Il faut bienn mieux une inflation réelle de 8% (officiellement 6%) et un salaire qui augmente de 4% qu'une inflation réelle à 5% (officiellement 3%) et une augmentation de 1% pour un endetté.

si on sonsidère l'emprunt à 33% du salaire (unique revenu), alors pour être gagnant en étant endetté, il faut que le gain sur l'emprunt (hausse du salaire) soit au moins 2 fois plus fort que la perte du pouvoir d'achat sur le reste (inflation réelle -hausse de salaire). Dans ton exemple, un endetté vit de moins en moins bien (même si son emprunt le fait perdre moins que les autres)

Cqfd

[Korn]

Taux d'usure 3,79% dès le 1er février. Cela fera +0,74% en un mois.

[Korn]

https://www.francetvinfo.fr/economie/in ... 36261.html

Inflation : la Banque centrale européenne relève encore ses taux d'intérêt de 0,5 point

"L'institution annonce qu'elle les relèvera d'autant en mars, afin là encore de combattre la hausse des prix. "

Trajectoire maintenue, sans grande surprise. La suite ne sera pas non-plus une surprise.

[IMMOLOLO]

On va vite arriver a un loyer de 4% . Ca ne va pas faire du bien au marché

[Korn]

"On ne sait pas" ©

[Vincent92]

On va vite arriver a un loyer de 4% . Ca ne va pas faire du bien au marché

Oui, et en premier lieu aux acheteurs (cf le cas de Osef par exemple).
Pour eux, il est sûr et certain qu'ils donnent de plus en plus d'argent à leur banquier.
A voir ensuite combien ils obtiendront de réduction de prix de la part des vendeurs.
Ou s'ils préfèrent rester locataires et continuer à donner de l'argent à leur bailleur dans le vent.

[Korn]

La question n'est pas de savoir ce que les gens préfèrent, on connaît déjà la réponse pour la grande majorité. La question est de savoir quel prix pourra être mis dans un bien quand leur banque leur annoncera 4%.
Idem pour l'investisseur, quel qu'il soit.

[Gray_Mouser]

C'est sûr que ça commence à faire beaucoup :
- augmentation des taux
- a priori baisse des mensualités (parce que reste à vivre en hausse, puisque les salaires ne suivent pas l'inflation)
- augmention de l'apport exigé
- nouvelle exigence bonus : certaines banques demandent une épargne résiduelle correspondant à un an de mensualité. Donc baisse de l'apport disponible.
- augmentation du coût de l'énergie, donc prévoir des travaux supplémentaires pour isoler. Donc apport en baisse.

J'ai oublié quelque chose ?

Il ne manque plus qu'une bonne petite crise économique, avec des gens qui ont peur de perdre leur boulot, et on est bon.

[ProfGrincheux]

Il y a un élément qui n'est jamais vraiment pris en compte quand on dit que le locataire donne de l'argent au bailleur. C'est que cet argent est lourdement fiscalisé.

Il y a notamment la TF qui représente jusqu'a 2 mois de loyer. Si vous prenez un bailleur au régime microfoncier, il paye 17.2%+IR sur 70% du montant brut des loyers. On considère en effet que 30% des loyers partent en charges (impôts, charges copropriété, autres charges liées à la gestion locative).
En prenant un taux d'IR de 0% on arrive à 28.7% de prélèvements obligatoires, à 39.9% avec un taux d'IR de 16% (et encore, je ne calcule pas avec le TMI et je néglige l'IFI).

On devrait donc dire que le locataire donne de l'argent au propriétaire, à l'état, aux collectivités locales, à la Sécurité Sociale, et aux professions de l'immobilier. S'il s'est endetté il en donne à la banque et à l'assureur du prêt.

[Gray_Mouser]

Et à l'état.

[ProfGrincheux]

La question n'est pas de savoir ce que les gens préfèrent, on connaît déjà la réponse pour la grande majorité. La question est de savoir quel prix pourra être mis dans un bien quand leur banque leur annoncera 4%.
Idem pour l'investisseur, quel qu'il soit.

L'investisseur ne doit tout simplement pas y aller quand la rentabilité locative est inférieure au taux de l'emprunt.

[ProfGrincheux]

Et à l'état.

Je ne l'avais pas oublié .

[Vincent92]

C'est sûr que ça commence à faire beaucoup :
- augmentation des taux
- a priori baisse des mensualités (parce que reste à vivre en hausse, puisque les salaires ne suivent pas l'inflation)
- augmention de l'apport exigé
- nouvelle exigence bonus : certaines banques demandent une épargne résiduelle correspondant à un an de mensualité. Donc baisse de l'apport disponible.
- augmentation du coût de l'énergie, donc prévoir des travaux supplémentaires pour isoler. Donc apport en baisse.

J'ai oublié quelque chose ?

Il ne manque plus qu'une bonne petite crise économique, avec des gens qui ont peur de perdre leur boulot, et on est bon.

J'ai rayé ce qui me parait inexacte.

La dernière phrase est un argument qui a déjà été donné en d'autres temps. Comme par exemple au début du covid.
On a surtout vu plutôt l'inverse avec des salariés qui ont voulu capitaliser sur leur salaire.
Etre locataire ne permet pas de s'assurer davantage d'avoir un toit en cas de problème.
Dans la majorité des cas, c'est plus dangereux d'être bancaire (quoi que, au final, comme les locataires et les bancaires sont deux groupes distincts et que tous n'est donc pas égal par ailleurs, ca se discute) les premières années puis plus dangereux d'être locataire ensuite/assez rapidement.

[Gray_Mouser]

C'est sûr que ça commence à faire beaucoup :
- augmentation des taux
- a priori baisse des mensualités (parce que reste à vivre en hausse, puisque les salaires ne suivent pas l'inflation)
- augmention de l'apport exigé
- nouvelle exigence bonus : certaines banques demandent une épargne résiduelle correspondant à un an de mensualité. Donc baisse de l'apport disponible.
- augmentation du coût de l'énergie, donc prévoir des travaux supplémentaires pour isoler. Donc apport en baisse.

J'ai oublié quelque chose ?

Il ne manque plus qu'une bonne petite crise économique, avec des gens qui ont peur de perdre leur boulot, et on est bon.

J'ai rayé ce qui me parait inexacte.

Je sais de source sure que c'est le cas d'au moins une petite partie des acheteurs (i.e. moi). Dans mes simulations, la mensualité max que je suis prêt à mettre est moins importante qu'il y a un an.

Et j'aurais pu ajouter : durée des crédits en baisse (quand les taux augmentent, à un moment ce n'est plus rentable de s'endetter sur 25 ans). Là encore, il y a un an je tablais sur 25 ans pour déterminer mon budget max. Maintenant c'est 20 ans.

Edit :

La dernière phrase est un argument qui a déjà été donné en d'autres temps. Comme par exemple au début du covid.
On a surtout vu plutôt l'inverse avec des salariés qui ont voulu capitaliser sur leur salaire.
Etre locataire ne permet pas de s'assurer davantage d'avoir un toit en cas de problème.
Dans la majorité des cas, c'est plus dangereux d'être bancaire (quoi que, au final, comme les locataires et les bancaires sont deux groupes distincts et que tous n'est donc pas égal par ailleurs, ca se discute) les premières années puis plus dangereux d'être locataire ensuite/assez rapidement.

Tu as raison, je n'en sais rien. Mais le covid n'a pas impacté les acheteurs (because "quoi qu'il en coûte"). S'il y a une crise éco, ça serait différent. Mais pour l'instant, y'a pas de crise.

[Vincent92]

C'est sûr que ça commence à faire beaucoup :
- augmentation des taux
- a priori baisse des mensualités (parce que reste à vivre en hausse, puisque les salaires ne suivent pas l'inflation)
- augmention de l'apport exigé
- nouvelle exigence bonus : certaines banques demandent une épargne résiduelle correspondant à un an de mensualité. Donc baisse de l'apport disponible.
- augmentation du coût de l'énergie, donc prévoir des travaux supplémentaires pour isoler. Donc apport en baisse.

J'ai oublié quelque chose ?

Il ne manque plus qu'une bonne petite crise économique, avec des gens qui ont peur de perdre leur boulot, et on est bon.

J'ai rayé ce qui me parait inexacte.

Je sais de source sure que c'est le cas d'au moins une petite partie des acheteurs (i.e. moi). Dans mes simulations, la mensualité max que je suis prêt à mettre est moins importante qu'il y a un an.

Le fait que tu sois sur ce forum depuis longtemps et attentiste depuis x années prouve selon moi que tu n'es pas représentatif.