ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

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ProfGrincheux
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3751 Message par ProfGrincheux » 30 mai 2023, 21:11

Le plan d'Aren est tout à fait sain et il est content. Il ne faut pas lui gâcher son plaisir.
Ignorés: Manfred, titano.

supermascotte
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3752 Message par supermascotte » 30 mai 2023, 21:14

Aren a écrit :
30 mai 2023, 20:27
supermascotte a écrit :
30 mai 2023, 20:07

Avec entre 3000 et 4500 € (donc en moyenne 3750 € de revenus mensuels moyens) et en comptant 30 k€ d'épargne datant d'avant, vous êtes parvenus à économiser 150 k €. D'après calcul, ça signifierai que vous avez économisé 44 % de vos revenus, en admettant que ces revenus sont des revenus nets après impôts. Ce qui signifie que vous avez consenti un effort d'épargne ENORMISSIME et que vous avez vécu chichement.

Tout ça pour au final vous offrir le "luxe" de vous offrir un bien à crédit sur 15-20-25 ans pour environ 300 k € ce qui est dans la moyenne des biens immobilier en France (bref rien d'exceptionnel).

Donc en gros, vous vous êtes littéralement saignés pendant 6 ans (c'est à dire que vous avez épargné quasiment 50% de vos revenus) pour mettre de côté un apport de 150 k€ afin de vous offrir le luxe de prendre un crédit sur 15-20-25 ans pendant lesquels vous allez payés les intérêts du banquier, les commissions de l'AI et les émoluments du notaire pour vous acheter un bien quelconque qui est dans la moyenne nationale.

Normalement, si vous êtes sain d'esprit, ça devrait vous amener à vous poser des questions sur l'état du marché immobilier.
Mais bien sûr que le marché immo est délirant, mais en province ça reste possible (difficilement) de s'en sortir, et sans se saigner.
En 6 ans, 20k par an d'économisé en moyenne (il y avait 30k d'apport que j'avais fait pendant mes études et ma thèse).

8k par an qui était mon crédit immo que j'ai récupéré au moment de la vente de l'appart
12k par an d'économie en moyenne (parfois moins, parfois plus, suivant le boulot/étude de ma femme)

Il restait largement de quoi vivre correctement et partir en vacances 2/3 fois par an. Après, les voitures on s'en fiche (une vieille bagnole le moins cher possible), les fringues aussi. Les loisirs on est un peu geek donc jeux de société/vidéo c'est pas bien cher. Et bouffe on se faisait plaisir (resto + bons produits).
On a jamais eu l'intention ni l'impression de se "saigner", ni de vivre en dessous de nos moyens (à part sur la fin où on en avait marre de l'appart trop petit). Après c'est sûr que si on avait été fumeurs, fan de belles voitures et qu'on sortait en boite 3 fois par semaines, on n'aurait pas pu mettre autant de côté.

Et maintenant, on va payer effectivement 1k par mois à notre banquier pendant 20 ans pour pouvoir vivre dans une maison correcte. C'est probablement trop, mais pas le choix c'est comme ça, sinon on restait à nous plaindre dans notre appart trop petit. Et bon, on est super content, on sait qu'on ne se met pas dans une situation financière compliqué, qu'avec notre train de vie on va pouvoir privilégier la vie perso (bientôt le 4/5eme :p !). Que demander de plus ?
Que vous le reconnaissiez ou non, vous vivez chichement. Vous avez des salaires qui n'ont rien d'extraordinaire (dans la moyenne) et vous avez un taux d'épargne de plus de 44% (alors que la moyenne nationale se situe aux alentours de 16%). Ce qui ne vous laisse pas un reste à vivre très important. Je vous dis ça, alors que moi-même je suis un gros épargnant.

Quoi qu'il en soit. C'est pas un jugement de valeur. Vous faites ce que vous voulez de votre vie. Si j'interviens, c'est parce que vous sous-entendiez que ce niveau d'apport est facile à obtenir pour les gens. C'est FAUX. La majorité des français sont dans l'impossibilité d'épargner la moitié de ce que vous avez épargné pour se constituer un apport ou pour souscrire un prêt.

Ce qui montre bien que l'immobilier est arrivé à des prix stratosphériques qui exclut la majorité des français.

Aren
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3753 Message par Aren » 30 mai 2023, 21:39

Bien sûr qu'on est chanceux et que c'est impossible de faire la même chose pour un paquet de gens. D'une part parce que dans cet "épargne", il y a le fruit du premier achat immo qui a éviter de perdre trop d'argent en loyer (sans ça on n'arrive pas à 44% d'épargne loin de là). Et il y a une grosse part de chance dans cet achat (boulot stable qui permet d'acheter tôt, taux 0 grâce aux travaux, revente sans perte). Ça aurait pu se passer plus mal. Pas d'accident de la vie, une reprise d'étude qui s'est bien passée pour ma femme, et des salaires malgré tout corrects avec des avantages à côté qui amènent des économies (bon CE, bon resto d'entreprise, pas de frais de transport, etc...)

C'est très loin d'être le cas pour tout le monde, et quand je vois autour de moi que parmi les potes de promo ingé 35 ans et plus, on est les premiers à pouvoir acheter une maison, oui clairement c'est qu'il y a un soucis et un déclassement immo énorme par rapport aux collègues plus vieux. J'espère sincèrement que ça corrigera pour revenir sur quelque chose de plus sain économiquement. Déjà l'état d'esprit de la course à la "plus value" commence à disparaitre. Les plus jeunes n'achètent plus en espérant faire +50% en 3 ans, ils achètent pour vivre dans de meilleures conditions.

Mandragore
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3754 Message par Mandragore » 30 mai 2023, 22:24

supermascotte a écrit :
30 mai 2023, 21:14
Aren a écrit :
30 mai 2023, 20:27
supermascotte a écrit :
30 mai 2023, 20:07

Avec entre 3000 et 4500 € (donc en moyenne 3750 € de revenus mensuels moyens) et en comptant 30 k€ d'épargne datant d'avant, vous êtes parvenus à économiser 150 k €. D'après calcul, ça signifierai que vous avez économisé 44 % de vos revenus, en admettant que ces revenus sont des revenus nets après impôts. Ce qui signifie que vous avez consenti un effort d'épargne ENORMISSIME et que vous avez vécu chichement.

Tout ça pour au final vous offrir le "luxe" de vous offrir un bien à crédit sur 15-20-25 ans pour environ 300 k € ce qui est dans la moyenne des biens immobilier en France (bref rien d'exceptionnel).

Donc en gros, vous vous êtes littéralement saignés pendant 6 ans (c'est à dire que vous avez épargné quasiment 50% de vos revenus) pour mettre de côté un apport de 150 k€ afin de vous offrir le luxe de prendre un crédit sur 15-20-25 ans pendant lesquels vous allez payés les intérêts du banquier, les commissions de l'AI et les émoluments du notaire pour vous acheter un bien quelconque qui est dans la moyenne nationale.

Normalement, si vous êtes sain d'esprit, ça devrait vous amener à vous poser des questions sur l'état du marché immobilier.
Mais bien sûr que le marché immo est délirant, mais en province ça reste possible (difficilement) de s'en sortir, et sans se saigner.
En 6 ans, 20k par an d'économisé en moyenne (il y avait 30k d'apport que j'avais fait pendant mes études et ma thèse).

8k par an qui était mon crédit immo que j'ai récupéré au moment de la vente de l'appart
12k par an d'économie en moyenne (parfois moins, parfois plus, suivant le boulot/étude de ma femme)

Il restait largement de quoi vivre correctement et partir en vacances 2/3 fois par an. Après, les voitures on s'en fiche (une vieille bagnole le moins cher possible), les fringues aussi. Les loisirs on est un peu geek donc jeux de société/vidéo c'est pas bien cher. Et bouffe on se faisait plaisir (resto + bons produits).
On a jamais eu l'intention ni l'impression de se "saigner", ni de vivre en dessous de nos moyens (à part sur la fin où on en avait marre de l'appart trop petit). Après c'est sûr que si on avait été fumeurs, fan de belles voitures et qu'on sortait en boite 3 fois par semaines, on n'aurait pas pu mettre autant de côté.

Et maintenant, on va payer effectivement 1k par mois à notre banquier pendant 20 ans pour pouvoir vivre dans une maison correcte. C'est probablement trop, mais pas le choix c'est comme ça, sinon on restait à nous plaindre dans notre appart trop petit. Et bon, on est super content, on sait qu'on ne se met pas dans une situation financière compliqué, qu'avec notre train de vie on va pouvoir privilégier la vie perso (bientôt le 4/5eme :p !). Que demander de plus ?
Que vous le reconnaissiez ou non, vous vivez chichement. Vous avez des salaires qui n'ont rien d'extraordinaire (dans la moyenne) et vous avez un taux d'épargne de plus de 44% (alors que la moyenne nationale se situe aux alentours de 16%). Ce qui ne vous laisse pas un reste à vivre très important. Je vous dis ça, alors que moi-même je suis un gros épargnant.

Quoi qu'il en soit. C'est pas un jugement de valeur. Vous faites ce que vous voulez de votre vie. Si j'interviens, c'est parce que vous sous-entendiez que ce niveau d'apport est facile à obtenir pour les gens. C'est FAUX. La majorité des français sont dans l'impossibilité d'épargner la moitié de ce que vous avez épargné pour se constituer un apport ou pour souscrire un prêt.

Ce qui montre bien que l'immobilier est arrivé à des prix stratosphériques qui exclut la majorité des français.
Soit on hérite, soit on vit à la limite de la pauvreté, soit on renonce à la propriété, voilà la réalité de la classe moyenne aujourd'hui ?
En tout cas, je suis fasciné par le témoignage d'Aren: on peut le juger économe, ou encore minimaliste. On peut aussi voir dans ses efforts une forme de sacrifice pour accéder à la propriété. Il a l'air d'avoir été heureux de mener cette vie. Après, comme dit la chanson, il en faut peu pour être heureux... maintenant, il lui faut payer pendant vingt ans et ne pas oublier en parallèle de mettre de côté pour s'offrir une retraite. Ca me rappelle un passage de Voyage au bout de la nuit. Le narrateur évoque sur quelques pages la famille Henrouille. Il raconte la vie difficile qu'ils ont mené pour se payer une maison. Comme un escargot, ils y pensaient avant même de l'avoir... Evidemment, le narrateur parle d'une maison d'ouvrier.

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optimus maximus
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3755 Message par optimus maximus » 30 mai 2023, 22:38

Vincent92 a écrit :
30 mai 2023, 14:41
optimus maximus a écrit :
30 mai 2023, 14:39
Vincent92 a écrit :
30 mai 2023, 13:59
optimus maximus a écrit :
30 mai 2023, 13:41


La solution la plus simple serait de fixer par la loi jusqu'à fin 2024 le taux d'usure à 6,5% voire 7%.
Ça va être radical car les banques vont sûrement augmenter les taux de 100 pdb en l'espace d'un trimestre.
En contrepartie, les banques devront renforcer leur rôle d'information et de conseil auprès des particuliers. À savoir leur expliquer qu'augmenter la durée d'emprunt est une mauvaise solution car elle n'augmente pas ou très peu la capacité d'emprunt. Ils devraient même déconseiller aux ménages d'augmenter la durée d'emprunt de 20 à 25 ans si la capacité d'emprunt n'augmente pas de plus de 10%.
De facto, les prêts de plus de 20 ans disparaîtront du marché.
Pourquoi c'est moins intéressant pour un particulier d'emprunter sur longue durée quand les taux sont très hauts? Parce qu'il donne plus d'argent à la banque (qui achète aussi de l'argent un peu plus cher mais dont les marges explosent quand même par effet de levier).
Espérer que les banques encouragent les prêts courte durée dans ce contexte, c'est un peu comme espérer que l'épicier du coin conseille à ses clients d'acheter en grande surface parce que c'est les mêmes produits moins chers. "Oublie que tu n'as aucune chance. On ne sait jamais, sur un malentendu ca peut marcher"...
Enfin les pouvoirs publics doivent assumer un message prônant une baisse importante et progressive des prix de l'immobilier à moyen terme.
Ce n'est pas le rôle des pouvoirs publics.
Leur rôle est de faire en sorte que tout le monde trouve un logement (et encore, ce n'est pas obligatoire dans l'absolu. Mais, on est en France). Pas du tout que tout le monde (ou le plus grand nombre) puisse en acheter un.
Ce n'est par ailleurs pas tellement un bon discord si on veut être élu (~60% de propriétaires, dont les plus votants) et un bon discord quand le marché de la construction est en berme (plus facile à tenir quand il n'y a pas de problème d'emplois de certains secteurs en jeu), ou même un discord pour ses sponsors (souvent riches et propriétaires. Bien que les plus gros ont souvent l'essentiel de leur patrimoine hors immobilier).
Il faut revenir à la définition même de l'usure. Et cela s'apprécie de façon très pratique : quand tu augmentes ta capacité d'emprunt de 10 000 euros mais que tu dois en contrepartie augmenter le montant des intérêts versés de 30k€, 40k€ voire 50k€, on est dans une forme d'usure. Quand bien même la mensualité serait un peu plus légère.
Beaucoup de ménages n'ont pas en tête cela et il est impératif qu'ils soient davantage informés dessus.
Mon point est que les banques sont des entreprises dont l'objectif est de faire du profit. Pas des organismes de charité. Elles n'ont donc aucun intérêt pratique (mise à part à avoir un risque légèrement plus faible. Mais, vu la façon de faire des prêts immobiliers en France, celui est déjà très faible) à faire ce que tu dis.
Les banques ont effectivement, entre autre chose, une activité d'usurier, en quelque sorte. Il me semble que tu sous-entends que c'est forcément mal. Alors que pas forcément : c'est aussi ce qui a permis/permet un développement beaucoup plus rapide.

Par ailleurs, cela n'est pas cohérent avec ce que tu as proposé plus haut "La solution la plus simple serait de fixer par la loi jusqu'à fin 2024 le taux d'usure à 6,5% voire 7%." C'est précisément pour éviter les dérives/excès d'usurier que ce taux existe et qu'il ne peut pas "exploser" d'un mois sur l'autre.
Cela donne plutôt l'impression que tu cherches tous les moyens pour faire baisser le marché immobilier (selon toi, tout le monde devrait agir pour le faire baisser au plus vite), qui visiblement ne baisse pas assez vite à ton goût. Je vais finir par croire que tu te rends compte que l'attente ne te permets finalement pas le gain de pouvoir d'achat espéré.
En l'enrobant tout cela dans un discours type "pour le bien de tous" plutôt que "dans mon propre intérêt".
Il y a très peu de catégories au sein de la population qui ont intérêt à des prix élevés.
Les vendeurs nets (y compris ceux qui quittent la France), ceux qui vendent pour racheter plus petit, ceux qui vendent pour déménager dans une région où les prix sont moins élevés.
J'ai du mal à voir en quoi c'est en phase avec l'intérêt général.
La surévaluation des prix en France, ce sont des dizaines de milliards d'euros d'épargne qui manquent pour financer des investissements en faveur de l'intérêt général.

Je ne sais pas si les taux bas à 1% sur 20 ans me sont moins profitables que des taux élevés à 5% avec une baisse de 20 à 30% des prix. Ce qui serait bénéfique en tout cas, c'est que les taux se stabilisent et l'ajustement progressif du taux d'usure n'aide aucunement. Crever l'abcès pour accélérer cette stabilisation aiderait tout le monde. Au demeurant, il est possible qu'on atteigne des taux d'usure de 6% d'ici la fin de l'année.

En ce qui concerne les banques, je ne leur reproche pas de se faire une marge sur leurs activités de crédit. Je dis juste que les régulateurs pourraient cadrer davantage cette activité en améliorant l'information qui leur est prodiguée. Qu'une banque fournisse une proposition à 20 ans en face d'une proposition à 25 ans quand le surplus d'emprunt est faible par rapport au surplus d'intérêts à payer me semble être relever de l'intérêt général.

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3756 Message par Ben92 » 30 mai 2023, 22:56

optimus maximus a écrit :
30 mai 2023, 22:38
Il y a très peu de catégories au sein de la population qui ont intérêt à des prix élevés.
Les vendeurs nets (y compris ceux qui quittent la France), ceux qui vendent pour racheter plus petit, ceux qui vendent pour déménager dans une région où les prix sont moins élevés.
J'ai du mal à voir en quoi c'est en phase avec l'intérêt général.
Tu passes à côté de l'essentiel. Une baisse des prix est forcément catastrophique parce qu'une baisse des prix signifie un marché immobilier en berne pendant au moins 18 mois. Ce sont des milliers d'emplois détruits, des milliards de recettes pour l'état qui partent en fumée, et des centaines de milliers de logements non construits qui viendront s'ajouter à la pénurie. D'ailleurs, c'est pour cela que toutes les baisses ont été suivies d'une remontée très forte.

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3757 Message par kamoulox » 30 mai 2023, 22:58

Parfait alors! Après la pluie le beau temps! Attendons 2 ans que la crise passe

Ben92
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3758 Message par Ben92 » 30 mai 2023, 23:27

kamoulox a écrit :
30 mai 2023, 22:58
Parfait alors! Après la pluie le beau temps! Attendons 2 ans que la crise passe
Vouloir une crise de l'immobilier pour assainir le marché, c'est comme vouloir une bonne guerre pour relancer la croissance. Toutes proportions gardées, mais c'est le même schéma de pensée.

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3759 Message par kamoulox » 30 mai 2023, 23:31

Laissons le marché se réguler. S’il doit baisser et bien c’est qu’il doit baisser. S’il monte il doit monter.

Moi j’ai toujours trouvé que c’est trop cher l’immobilier

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3760 Message par Lezard76 » 31 mai 2023, 06:20

Ben92 a écrit :
30 mai 2023, 23:27
kamoulox a écrit :
30 mai 2023, 22:58
Parfait alors! Après la pluie le beau temps! Attendons 2 ans que la crise passe
Vouloir une crise de l'immobilier pour assainir le marché, c'est comme vouloir une bonne guerre pour relancer la croissance. Toutes proportions gardées, mais c'est le même schéma de pensée.
Mais il n'est pas question de crise, juste d'un cycle...
Un marché doit se réguler, c'est le fonctionnement normal des choses. Un marché qui monte perpétuellement, ça ce n'est pas une possibilité soutenable.

D'autant que le fameux "parcours résidentiel" que tu évoques souvent ne marche plus, et depuis longtemps: 57% de proprios en 2023, c'est le même chiffre depuis... plus de 10 ans (depuis Sarkozy en tout cas). Aucune évolution nette dans des nouveaux accédants, ce sont les mêmes en plus vieux (les boomers).
Les jeunes accédant à la propriété ont soit hérité, soit font partie de la partie très "bien payée" de la populace (déjà, avec un salaire que tu estimerais je pense ridicule, je fais déjà partie des 10% des plus gros salaires en France).
Le système s'est cassé (ce serait bien que les boomers s'en aperçoivent d'ailleurs pour leurs enfants), ça ne peut pas tenir éternellement (ça été entretenu par des taux anormalement bas pendant des années).

On n'est plus sur une demande des anti bulles du forum, le marché sait que ça doit baisser, même les notaires le disent:
https://www.leprogres.fr/economie/2023/ ... er-en-2023

Baisse ne veut pas dire effondrement, 10-15% seraient un assainissement, je ne crois pas à une chute brutale des prix.
"Win the yes needs the no, to win, against the no"

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3761 Message par lemiamat13 » 31 mai 2023, 06:24

optimus maximus a écrit :
30 mai 2023, 22:38

Il y a très peu de catégories au sein de la population qui ont intérêt à des prix élevés.
Les vendeurs nets (y compris ceux qui quittent la France), ceux qui vendent pour racheter plus petit, ceux qui vendent pour déménager dans une région où les prix sont moins élevés.
J'ai du mal à voir en quoi c'est en phase avec l'intérêt général.
Le prix élevé n'est jamais dans l'intérêt général. Car un prix élevé représente la rareté voire la pénurie et donc une réduction de la satisfaction des besoins de la population.
"L'État c'est un ténia qui se fait passer pour un rémora"
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3762 Message par alexlyon » 31 mai 2023, 07:20

Une chute des prix de 30%, soit de la baisse de la capacité d'emprunt, ajuste le marché à sa solvabilité (il n'y a pas de marché sinon, ce serait vendre la clio renault à 50 000 euros).

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3763 Message par Gpzzzz » 31 mai 2023, 07:29

Oui le logement est cher dans les zones tendus.. il est même devenu innabordable dans les centres villes.. dépenser 500ke pour un 45m2 dans Paris c est presque un non sens économique..
Mais le problème des français c'est surtout la paupérisation lié à la stagnation des salaires..
L autre jour je suis tombé sur des fiches de paye d'il y a 10ans environ.. ma femme n a été augmenté que de 15%. Y a eu enfants sur la période donc elle a arrêté de bosser 3 ou 4ans.. mais les salariés comme elles ont du faire +20% a tout casser.. c'est que dalle.. cette décennie soit disant sans inflation a été une trappe a la paupérisation..

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3764 Message par ProfGrincheux » 31 mai 2023, 07:34

Mandragore a écrit :
30 mai 2023, 22:24
Soit on hérite, soit on vit à la limite de la pauvreté, soit on renonce à la propriété, voilà la réalité de la classe moyenne aujourd'hui ?
Tout est fait pour égaliser les conditions des 90% voire des 99% les moins riches. En nivelant par le bas car c'est la seule façon d'égaliser les conditions.
En tout cas, je suis fasciné par le témoignage d'Aren: on peut le juger économe, ou encore minimaliste. On peut aussi voir dans ses efforts une forme de sacrifice pour accéder à la propriété. Il a l'air d'avoir été heureux de mener cette vie.
Laisse le vivre et être heureux.
Après, comme dit la chanson, il en faut peu pour être heureux... maintenant, il lui faut payer pendant vingt ans et ne pas oublier en parallèle de mettre de côté pour s'offrir une retraite.
Comme il gagne sa vie correctement, il peut consacrer 35% de son revenu disponible brut à rembourser sa mensualité et épargner. Ce ne serait pas jouable avec 2 smics pour la famille puisqu'il faut alors commencer par sortir 33% des salaires pour payer le loyer donc au mieux tu peux constituer une épargne de précaution.

S'il peut consacrer pendant toute sa carriere 35% de son revenu à la mensualité et à l'épargne, en se souciant de l'épargne retraite, il finira par constituer une epargne-retraite non négligeable- d'ailleurs être proprietaire-occupant est une très bonne chose pour un retraité. Chaque chose en son temps. En particulier il n'y a pas forcément lieu de s'affoler s'il y a un peu de patrimoine héritable dans sa famille.
Ca me rappelle un passage de Voyage au bout de la nuit. Le narrateur évoque sur quelques pages la famille Henrouille. Il raconte la vie difficile qu'ils ont mené pour se payer une maison. Comme un escargot, ils y pensaient avant même de l'avoir... Evidemment, le narrateur parle d'une maison d'ouvrier.
Qui te dit qu'Aren vit dificilement?

L'immobilier baisse. Dans quelques trimestres, peut être dans 2 ans, un point bas sera atteint. Ce sera le moment d'acheter. Si tu es locataire, c'est peut etre le moment de vivre à la limite de la pauvreté et de te constituer un apport. Une fois la RP achetée et l'emprunt mis en route, tu pourras être moins rigoureux.
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3765 Message par ProfGrincheux » 31 mai 2023, 07:39

alexlyon a écrit :
31 mai 2023, 07:20
Une chute des prix de 30%, soit de la baisse de la capacité d'emprunt, ajuste le marché à sa solvabilité (il n'y a pas de marché sinon, ce serait vendre la clio renault à 50 000 euros).
30% en euros courants ça fait beaucoup. Ce sera peut être seulement 10, 15 ou 20.
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3766 Message par goinfrimmo » 31 mai 2023, 07:41

Quand on parle de baisse des prix, il est maintenant important de préciser dans quelle monnaie vous l'exprimez. Je disais précédemment que je voyais les prix d'annonce rester constants, en euros courants, sur mon micro-marché. Pendant ce temps-là, la monnaie s'érode, sous l'effet de ce qu'on appelle communément 'l'inflation' (finalement, un concept flou débattu par les économistes). Par exemple, il serait intéressant d'étudier la variation des prix en 'paquets de SMIC annuel', lequel augmente de façon extraordinaire. Ou autrement dit, si une maison était vendue 300K en euros de janvier 2021, peut-être ne vaut-elle plus que 270K en euros de mai 2023. Dans le même temps, ces 270K€ ont un coût de portage plus élevé à cause de la hausse des taux. Donc l'acheteur à crédit dont les revenus augmentent perd d'un côté ce qu'il gagne de l'autre. Ceci déplace l'équilibre du marché.

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3767 Message par crispus » 31 mai 2023, 07:54

Ben92 a écrit :
30 mai 2023, 22:56
Tu passes à côté de l'essentiel. Une baisse des prix est forcément catastrophique parce qu'une baisse des prix signifie un marché immobilier en berne pendant au moins 18 mois.
Un crédit trop élevé ce sont des emprunteurs qui se serrent la ceinture pendant 25, voire 35 ans. Multiplié par des millions, c'est une économie qui va forcément mal, et pour des décennies !
L'abcès aurait dû être crevé depuis très longtemps, en gros à la création de ce forum. :twisted:
Des mesures prudentielles comme limiter la durée de l'emprunt à 15 ans (la norme jusqu'en ~2000) auraient aussi permis de limiter la casse. Mais banquiers, courtiers, AI, promoteurs, notaires... Tous voulaient gratter jusqu'au dernier petit sou !





Autre détail : on peut toujours renégocier son crédit si les taux baissent, mais on ne pourra jamais obtenir un remboursement en capital si les prix baissent. Ceux qui ont acheté cher à taux quasi-nul seront les dindons de la farce. :roll:

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3768 Message par crispus » 31 mai 2023, 08:00

goinfrimmo a écrit :
31 mai 2023, 07:41
Par exemple, il serait intéressant d'étudier la variation des prix en 'paquets de SMIC annuel', lequel augmente de façon extraordinaire.
Pas sûr que ce soit pertinent : les smicards ne constituent pas le gros des acheteurs. Pire, de nombreux salariés voient leur revenu grignoté par le SMIC. :roll:

On a suffisamment parlé des fonctionnaires avec le blocage du point d'indice. Ce sont historiquement des emprunteurs prisés des banques à cause de leurs revenus garantis. A présent ce sont les chouchous des bailleurs. Locataire de longue durée, ça envoie du rêve dans une "France de propriétaires". :twisted:

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3769 Message par Hickson49 » 31 mai 2023, 08:16

crispus a écrit :
31 mai 2023, 08:00
On a suffisamment parlé des fonctionnaires avec le blocage du point d'indice. Ce sont historiquement des emprunteurs prisés des banques à cause de leurs revenus garantis. A présent ce sont les chouchous des bailleurs. Locataire de longue durée, ça envoie du rêve dans une "France de propriétaires". :twisted:
En zone tendu, les salaire de fonctionnaires, meme de categorie A, ne peuvent pratiquement plus rien louer, sauf a s'eloigner enormement des zones d'activites, sous peine d'etre en dessous de la regle des 3x le loyer.
La violence economique que subissent les fonc de gen Y/Z est vraiment inouie, d'ailleurs il ne reste pratiquement que des femmes a mi-temps dans ces metiers de seconde zone.
Modifié en dernier par Hickson49 le 31 mai 2023, 08:19, modifié 1 fois.
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3770 Message par WolfgangK » 31 mai 2023, 08:18

À Paris, donc -> HLM pour celles que je connais.
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3771 Message par kamoulox » 31 mai 2023, 08:22

goinfrimmo a écrit :
31 mai 2023, 07:41
Quand on parle de baisse des prix, il est maintenant important de préciser dans quelle monnaie vous l'exprimez. Je disais précédemment que je voyais les prix d'annonce rester constants, en euros courants, sur mon micro-marché. Pendant ce temps-là, la monnaie s'érode, sous l'effet de ce qu'on appelle communément 'l'inflation' (finalement, un concept flou débattu par les économistes). Par exemple, il serait intéressant d'étudier la variation des prix en 'paquets de SMIC annuel', lequel augmente de façon extraordinaire. Ou autrement dit, si une maison était vendue 300K en euros de janvier 2021, peut-être ne vaut-elle plus que 270K en euros de mai 2023. Dans le même temps, ces 270K€ ont un coût de portage plus élevé à cause de la hausse des taux. Donc l'acheteur à crédit dont les revenus augmentent perd d'un côté ce qu'il gagne de l'autre. Ceci déplace l'équilibre du marché.
Moi j’ai toujours rapporté les prix au smic, vu que j’étais un smicard ou presque à mes débuts. Et c’est resté. Je suis moins regardant sur pas mal de choses mais pour l’immo je compte en smic c’est automatique je ne le fait même pas exprès…

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3772 Message par optimus maximus » 31 mai 2023, 08:27

Gpzzzz a écrit :
31 mai 2023, 07:29
Oui le logement est cher dans les zones tendus.. il est même devenu innabordable dans les centres villes.. dépenser 500ke pour un 45m2 dans Paris c est presque un non sens économique..
Mais le problème des français c'est surtout la paupérisation lié à la stagnation des salaires..
L autre jour je suis tombé sur des fiches de paye d'il y a 10ans environ.. ma femme n a été augmenté que de 15%. Y a eu enfants sur la période donc elle a arrêté de bosser 3 ou 4ans.. mais les salariés comme elles ont du faire +20% a tout casser.. c'est que dalle.. cette décennie soit disant sans inflation a été une trappe a la paupérisation..
Au delà du cas parisien avec des marchés très atypiques, 150 000 euros pour un appartement de 50 m2 en province, c'est cher si on le rapporte au revenu médian. Et il n'y a que les taux bas qui explique une telle envolée.

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3773 Message par Lezard76 » 31 mai 2023, 08:33

crispus a écrit :
31 mai 2023, 07:54
Autre détail : on peut toujours renégocier son crédit si les taux baissent, mais on ne pourra jamais obtenir un remboursement en capital si les prix baissent. Ceux qui ont acheté cher à taux quasi-nul seront les dindons de la farce. :roll:
Mais il n’y a pas forcément de dindon: on achète une maison pour y vivre, pas pour « faire une affaire » (hors cas investisseur mais vous me permettrez de ne pas pleurer pour ce dernier cas)…
L’immobilier est justement trop considéré comme un produit financier, alors qu’il est juste un besoin essentiel…
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3774 Message par crispus » 31 mai 2023, 08:43

J'ai tout des même une pensée émue pour les dindons qui se sont endettés joyeusement sur 30 ans car le crédit était gratuit. Quand dans 15 ans ils vont croiser ceux qui ont acheté 3 ans plus tard qu'eux et ont fini de rembourser, ça va leur faire tout drôle...

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3775 Message par Vincent92 » 31 mai 2023, 08:48

crispus a écrit :
31 mai 2023, 08:43
J'ai tout des même une pensée émue pour les dindons qui se sont endettés joyeusement sur 30 ans car le crédit était gratuit. Quand dans 15 ans ils vont croiser ceux qui ont acheté 3 ans plus tard qu'eux et ont fini de rembourser, ça va leur faire tout drôle...
Les prix sont ils vraiment moins haut qu'en 2020? J'ai vraiment l'impression que tu t'en inventes des "dindons".
Pour moi, ceux qui achètent aujourd'hui achètent dans de moins bonnes conditions qu'il y a 3 ans. Quand bien même les taux baisseraient dans 2 ans.
Ou bien, c'est le fameux "vous verrez dans 6 mois?"
A force de "voir dans 6 mois", tes fameux "dindons" auront déjà remboursé la moitié de leur crédit :lol:
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3776 Message par alexlyon » 31 mai 2023, 08:51

Hickson49 a écrit :
31 mai 2023, 08:16
crispus a écrit :
31 mai 2023, 08:00
On a suffisamment parlé des fonctionnaires avec le blocage du point d'indice. Ce sont historiquement des emprunteurs prisés des banques à cause de leurs revenus garantis. A présent ce sont les chouchous des bailleurs. Locataire de longue durée, ça envoie du rêve dans une "France de propriétaires". :twisted:
En zone tendu, les salaire de fonctionnaires, meme de categorie A, ne peuvent pratiquement plus rien louer, sauf a s'eloigner enormement des zones d'activites, sous peine d'etre en dessous de la regle des 3x le loyer.
La violence economique que subissent les fonc de gen Y/Z est vraiment inouie, d'ailleurs il ne reste pratiquement que des femmes a mi-temps dans ces metiers de seconde zone.
Si on veut habiter à proximité, on ne fait pas fonctionnaire.
(c'est vrai si on veut plein d'autres trucs : un yacht, une résidence secondaire, des vacances aux Seychelles 2 fois par an, etc....)

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3777 Message par berliner59 » 31 mai 2023, 09:02

Vincent92 a écrit :
31 mai 2023, 08:48
crispus a écrit :
31 mai 2023, 08:43
J'ai tout des même une pensée émue pour les dindons qui se sont endettés joyeusement sur 30 ans car le crédit était gratuit. Quand dans 15 ans ils vont croiser ceux qui ont acheté 3 ans plus tard qu'eux et ont fini de rembourser, ça va leur faire tout drôle...
Les prix sont ils vraiment moins haut qu'en 2020? J'ai vraiment l'impression que tu t'en inventes des "dindons".
Pour moi, ceux qui achètent aujourd'hui achètent dans de moins bonnes conditions qu'il y a 3 ans. Quand bien même les taux baisseraient dans 2 ans.
Ou bien, c'est le fameux "vous verrez dans 6 mois?"
A force de "voir dans 6 mois", tes fameux "dindons" auront déjà remboursé la moitié de leur crédit :lol:
Oui pour l'instant c'est du fantasme, chez moi ça a baissé de 5% en affichage environ pour 25% de baisse de capacité d'emprunt...
On est très loin encore des prix pré Covid (+20%!).
A titre personnel, alors que je devrais être acheteur j'attends... Je sens que ça peut durer 2/3 ans ...

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3778 Message par crispus » 31 mai 2023, 09:04

Vincent92 a écrit :
31 mai 2023, 08:48
Les prix sont ils vraiment moins haut qu'en 2020?
Une baisse de 30% du montant empruntable est sans effet sur les prix... Seulement si les transactions se font cash (et que les acheteurs sont idiots). :lol:

Logiquement les acheteurs avec gros apport en prifitent pour surclasser leur achat, et achètent mieux à budget égal. Le fameux "effet qualité".
Pour ma part certaines localisations que je ne regardais plus car hors de mon budget (je souhaite garder de l'épargne car j'approche de la retraite) me redeviennent accessibles. Je vais peut-être craquer d'ici quelques mois. 8)

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3779 Message par alexlyon » 31 mai 2023, 09:13

Il faut d'abord et avant tout une disparition des intermédiaires.
Que seuls restent les expérimentés avec revenus connexes (régie / syndics).
Ceux-là diront aux vendeurs ce qu'ils doivent faire pour vendre.

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3780 Message par ProfGrincheux » 31 mai 2023, 09:51

Donnez moi l'exemple d'une seule période de 20 ans après 1945 à la fin de laquelle les prix immobiliers ont baissé en euros courants par rapport au début.

En euros constants, ce serait sans doute plus facile. Sauf que je crois qu'il n'y en a pas. Ce sera quand meme sans doute le cas des périodes de 2005-2025 à 2008-2028 et peut être 2020-2040.

Pour Paris c'était déjà impossible il y a 20-30 ans de se loger avec deux salaires de jeunes universitaires dans plus de 50 m2 sans bénéficier de transmission précoce. C'était possible en grande couronne ou dans des endroits comme Montreuil. Quand j'ai brièvement considéré le problème, je pouvais loger correctement ma famille à Fontenay sous Bois ou Nogent sur Marne, au mieux à Antony.

Je suis d'accord que c'est pire maintenant mais c'est aussi parce que la société est pire qu'à l'époque. Il n'y avait plus de bidonvilles, seulement des taudis, ce qui est plus propre. Il y en a à nouveau et il y a au moins autant de taudis qu'avant.
Modifié en dernier par ProfGrincheux le 31 mai 2023, 09:54, modifié 1 fois.
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3781 Message par ProfGrincheux » 31 mai 2023, 09:54

berliner59 a écrit :
31 mai 2023, 09:02
Vincent92 a écrit :
31 mai 2023, 08:48
crispus a écrit :
31 mai 2023, 08:43
J'ai tout des même une pensée émue pour les dindons qui se sont endettés joyeusement sur 30 ans car le crédit était gratuit. Quand dans 15 ans ils vont croiser ceux qui ont acheté 3 ans plus tard qu'eux et ont fini de rembourser, ça va leur faire tout drôle...
Les prix sont ils vraiment moins haut qu'en 2020? J'ai vraiment l'impression que tu t'en inventes des "dindons".
Pour moi, ceux qui achètent aujourd'hui achètent dans de moins bonnes conditions qu'il y a 3 ans. Quand bien même les taux baisseraient dans 2 ans.
Ou bien, c'est le fameux "vous verrez dans 6 mois?"
A force de "voir dans 6 mois", tes fameux "dindons" auront déjà remboursé la moitié de leur crédit :lol:
Oui pour l'instant c'est du fantasme, chez moi ça a baissé de 5% en affichage environ pour 25% de baisse de capacité d'emprunt...
On est très loin encore des prix pré Covid (+20%!).
A titre personnel, alors que je devrais être acheteur j'attends... Je sens que ça peut durer 2/3 ans ...
C'est probable que la baisse soit lente en euros courants. Ça signifie qu'elle est rapide en euros constants.
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3782 Message par Vincent92 » 31 mai 2023, 10:01

ProfGrincheux a écrit :
31 mai 2023, 09:54
berliner59 a écrit :
31 mai 2023, 09:02
Vincent92 a écrit :
31 mai 2023, 08:48
crispus a écrit :
31 mai 2023, 08:43
J'ai tout des même une pensée émue pour les dindons qui se sont endettés joyeusement sur 30 ans car le crédit était gratuit. Quand dans 15 ans ils vont croiser ceux qui ont acheté 3 ans plus tard qu'eux et ont fini de rembourser, ça va leur faire tout drôle...
Les prix sont ils vraiment moins haut qu'en 2020? J'ai vraiment l'impression que tu t'en inventes des "dindons".
Pour moi, ceux qui achètent aujourd'hui achètent dans de moins bonnes conditions qu'il y a 3 ans. Quand bien même les taux baisseraient dans 2 ans.
Ou bien, c'est le fameux "vous verrez dans 6 mois?"
A force de "voir dans 6 mois", tes fameux "dindons" auront déjà remboursé la moitié de leur crédit :lol:
Oui pour l'instant c'est du fantasme, chez moi ça a baissé de 5% en affichage environ pour 25% de baisse de capacité d'emprunt...
On est très loin encore des prix pré Covid (+20%!).
A titre personnel, alors que je devrais être acheteur j'attends... Je sens que ça peut durer 2/3 ans ...
C'est probable que la baisse soit lente en euros courants. Ça signifie qu'elle est rapide en euros constants.
Quand on paie principalement avec l'argent des autres (la banque), il n'y a pas le même impact euro courant/constant.
C'est même plutôt une bonne nouvelle pour l'emprunteur s'il y a de l'inflation.
Mais bon, cela m'empêchera pas d'avoir des gens qui vont nous expliquer que les boomers ont eu de la chance car ils ont rembourser en monnaie de singe, tout en disant que les emprunteurs vont perdre beaucoup d'argent aujourd'hui en euro courant.
Raisonnement à géométrie variable...
Modifié en dernier par Vincent92 le 31 mai 2023, 10:05, modifié 2 fois.
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3783 Message par ProfGrincheux » 31 mai 2023, 10:04

Hickson49 a écrit :
31 mai 2023, 08:16

En zone tendu, les salaire de fonctionnaires, meme de categorie A, ne peuvent pratiquement plus rien louer, sauf a s'eloigner enormement des zones d'activites, sous peine d'etre en dessous de la regle des 3x le loyer.
La violence economique que subissent les fonc de gen Y/Z est vraiment inouie, d'ailleurs il ne reste pratiquement que des femmes a mi-temps dans ces metiers de seconde zone.
C'est exact. Mais c'est le résultat de la priorité à la revalorisation des minima sociaux, des bas salaires et de la politique d'exonération de charges sur ceux ci dans le privé, ce qui a pour effet d'écraser les salaires nets après impôt. Bien entendu tu peux aussi regarder le taux de prélèvement pension civile employeur. C'est la raison fondamentale pour laquelle ils bloquent le point d'indice. Car les gestionnaires comptent la masse salariale en super-brut.
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3784 Message par ProfGrincheux » 31 mai 2023, 10:05

Vincent92 a écrit :
31 mai 2023, 10:01
ProfGrincheux a écrit :
31 mai 2023, 09:54
berliner59 a écrit :
31 mai 2023, 09:02
Vincent92 a écrit :
31 mai 2023, 08:48
Les prix sont ils vraiment moins haut qu'en 2020? J'ai vraiment l'impression que tu t'en inventes des "dindons".
Pour moi, ceux qui achètent aujourd'hui achètent dans de moins bonnes conditions qu'il y a 3 ans. Quand bien même les taux baisseraient dans 2 ans.
Ou bien, c'est le fameux "vous verrez dans 6 mois?"
A force de "voir dans 6 mois", tes fameux "dindons" auront déjà remboursé la moitié de leur crédit :lol:
Oui pour l'instant c'est du fantasme, chez moi ça a baissé de 5% en affichage environ pour 25% de baisse de capacité d'emprunt...
On est très loin encore des prix pré Covid (+20%!).
A titre personnel, alors que je devrais être acheteur j'attends... Je sens que ça peut durer 2/3 ans ...
C'est probable que la baisse soit lente en euros courants. Ça signifie qu'elle est rapide en euros constants.
Quand on paie avec l'argent des autres (la banque), il n'y a pas le même impact euro courant/constant.
On rembourse en euros courants.
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3785 Message par Vincent92 » 31 mai 2023, 10:09

ProfGrincheux a écrit :
31 mai 2023, 10:05
Vincent92 a écrit :
31 mai 2023, 10:01
ProfGrincheux a écrit :
31 mai 2023, 09:54
berliner59 a écrit :
31 mai 2023, 09:02

Oui pour l'instant c'est du fantasme, chez moi ça a baissé de 5% en affichage environ pour 25% de baisse de capacité d'emprunt...
On est très loin encore des prix pré Covid (+20%!).
A titre personnel, alors que je devrais être acheteur j'attends... Je sens que ça peut durer 2/3 ans ...
C'est probable que la baisse soit lente en euros courants. Ça signifie qu'elle est rapide en euros constants.
Quand on paie avec l'argent des autres (la banque), il n'y a pas le même impact euro courant/constant.
On rembourse en euros courants.
Oui, je voulais surtout dire qu'il n'y a pas vraiment d'appauvrissement important si c'est principalement un autre qui paie la différence euro courant/constant.
L'emprunteur paie des intérêts, déjà pris en compte dans les calculs de tout un chacun. Inutile de faire comme si il y avait une "double peine" qui n'existe pas vraiment dans les faits pour inventer des "dindons" qui n'existent pas.
Si j'achète un bien 200k à crédit et que je le revends 300k 20 ans plus tard alors qu'il y a eu 100% d'inflation, je n'ai pas perdu d'argent. Au contraire, il y a toutes les chances pour que mon achat m'est permis de limiter le coût de logement vis à vis d'un bien similaire en location.
Peu importe ce que peut en dire Friggit & co.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3786 Message par crispus » 31 mai 2023, 10:24

Vincent92 a écrit :
31 mai 2023, 10:09
Si j'achète un bien 200k et que je le revends 300k 20 ans plus tard alors qu'il y a eu 100% d'inflation, je n'ai pas perdu d'argent.
L'immo et la bourse, 2 domaines où on ne perd jamais sur le long terme. :mrgreen:

Sauf que ton "exemple" n'est pas représentatif :
https://www.pret-a-emprunter.fr/revente ... ilier.html
En France, la durée moyenne de détention d’un bien immobilier oscille entre 8 à 10 ans suivant le contexte du marché (crise ou dynamique), la nature du bien immobilier

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3787 Message par Vincent92 » 31 mai 2023, 10:28

crispus a écrit :
31 mai 2023, 10:24
Vincent92 a écrit :
31 mai 2023, 10:09
Si j'achète un bien 200k et que je le revends 300k 20 ans plus tard alors qu'il y a eu 100% d'inflation, je n'ai pas perdu d'argent.
L'immo et la bourse, 2 domaines où on ne perd jamais sur le long terme. :mrgreen:
Je distingue l'achat immobilier et la bourse pour une raison simple : L'écrasante majorité des particuliers achètent pour l'essentiel à crédit quand il s'agit d'immobilier et cash quand il s'agit d'actions.
L'impact de l'inflation est donc tout autre.
Il faut davantage la prendre en compte quand on achète avec du cash, puisque c'est son argent. Même si, effectivement, à long terme, la valeur d'utilité ou le rendement (dividendes ou loyers) fait qu'il est quasi impossible de perdre de l'argent sur très long terme tant que le système ne s'écroule pas totalement (qu'on a un rendement ou une valeur d'utilité). Peu importe la valorisation ou l'inflation.
crispus a écrit :
31 mai 2023, 10:24
Sauf que ton "exemple" n'est pas représentatif :
https://www.pret-a-emprunter.fr/revente ... ilier.html
En France, la durée moyenne de détention d’un bien immobilier oscille entre 8 à 10 ans suivant le contexte du marché (crise ou dynamique), la nature du bien immobilier
Peu importe la durée de détention. L'idée était de dire que quelqu'un qui achète pour l'essentiel à crédit est peu impacté par l'inflation/euro constant ou autre calcul. L'essentiel du différentiel entre la valeur d'un € au départ et à la fin est supporté par un tiers, celui qui a payé au départ. Le remboursement du capital se faisant petit à petit.
L'inflation est même plutôt une bonne nouvelle à long terme pour un emprunteur.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3788 Message par ProfGrincheux » 31 mai 2023, 10:48

Il y a des biens qu'on garde 8 ans et des biens qu'il ne faut jamais vendre. Est ce que le moyenne de la durée de détention est comptée sur les biens vendus (il y a des biens qui tournent beaucoup, les biens pour primo-accedants par exemple, ça créerait un bien d'echantillonnage) et est-ce que pour un bien hérité la durée de détention est calculée à partir de la transmission?

La durée de détention compte. De gros frais tombent en début de détention. Il n'y a pas tellement d'intérêt à détenir sa RP 5 ans s'il n'y a pas de PV.
Modifié en dernier par ProfGrincheux le 31 mai 2023, 11:09, modifié 1 fois.
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3789 Message par Vincent92 » 31 mai 2023, 10:51

ProfGrincheux a écrit :
31 mai 2023, 10:48
Il y a des biens qu'on garde 8 ans et des biens qu'il ne faut jamais vendre. Est ce que le moyenne de la durée de détention est comptée sur les biens vendus (il y a des biens qui tournent beaucoup, les biens pour primo-accedants par exemple, ça créerait un bien d'echantillonnage) et est-ce que pour un bien hérité la durée de détention est calculée à partir de la transmission?
La réponse est triviale. D'après google, il y a 52,4 millions de biens en France. En partant de principe qu'il y a 1,5 millions de bien vendus par an, il faut 35 ans pour tout vendre.
Bref, les 8-10 ans, c'est bidon.
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#3790 Message par ProfGrincheux » 31 mai 2023, 11:25

C'est la preuve qu'il y a un biais d'echantillonnage.

Perso j'ai détenu des biens 7 ans et demie et 13 ans. J'ai ma RS depuis 15 ans, ma RP depuis 4 ans et n'ai aucune intention de vendre avant 10 ans. Je n'exclus bien sûr pas de déménager un jour quand je prendrai ma retraite. Un jour probablement j'hériterai de biens, en indivision ou non. J'en vendrai certains au bout de 6 mois de détention ne serait ce que pour payer les droits de succession. Les ventes suite à héritage doivent faire baisser la moyenne de la durée de détention des biens vendus.

7-10 ans c'est une durée de détention raisonnable pour un bien de primo-accedant. On a eu le temps de commencer à amortir significativement l'emprunt.
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3791 Message par crispus » 31 mai 2023, 11:29

De nombreux biens ne se retrouvent jamais à la vente, comme les maisons de famille transmises par héritage de génération en génération, ou encore des immeubles entiers détenus en SCI. On ne peut les entrer dans la calcul de la moyenne. :lol:

A l'inverse ces dernières années beaucoup de primos se sont endettés sur de longues durées pour des biens médiocres, du genre T1 exigu sans balcon, avec l'intention de faire rapidement la culbute pour acheter plus grand. Le célèbre "parcours résidentiel". Ce sont ceux-là que j'appelle dindons de la farce. :mrgreen:

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3792 Message par Vincent92 » 31 mai 2023, 12:53

Le fait qu'on nous parle de moyenne à 8 ans alors que le taux de rotation est de l'ordre de 50 ans en partant sur 1 million de transactions prouve surtout que c'est n'importe quoi. On ne peut pas être x5 moins que le taux de rotation et dire que c'est la moyenne de détention.
Le plus probable est que 8 ans soit plutôt la durée moyenne de détention d'un crédit. Ce qui ne veut pas dire grand chose. On peut toujours renégocier son prêt immobilier, effectuer un remboursement anticiper, avoir fini de rembourser mais conserver le bien, etc...

Pour autant, 8 ans est en effet une durée de détention qui commence à être "raisonnable" la plupart du temps. Même si l'enrichissement dans l'immobilier se fait sur la durée. Plus que sur du "trading". La durée de détention est souvent plus importante que le timing.
Modifié en dernier par Vincent92 le 31 mai 2023, 12:55, modifié 1 fois.
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3793 Message par slash33 » 31 mai 2023, 12:54

Ton taux de rotation est faux. Et celui de 8 ans est à un périmètre trop large. Voir les fichiers détaillés de l'INSEE.

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3794 Message par Vincent92 » 31 mai 2023, 13:01

Je veux bien croire que le résultat fait en 5 minutes à l'aide du premier chiffre google trouvé sur le nombre de logements et en prenant un nombre de transactions/an au pif soit faux. C'est un raisonnement "d'ordre de grandeur".
C'est important de savoir faire des calculs rapide pour ne pas gober un chiffre simplement parce qu'on le répète souvent.
L'idée est de montrer qu'on est forcément très largement au dessus de 8 ou 10 ans si on prend la moyenne de tout le parc.

Edit : Un article qui va dans le sens de mon intuition : https://www.nouvelobs.com/marche-immobi ... 9-ans.html
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3795 Message par lecriminel » 31 mai 2023, 14:23

Vincent92 a écrit :
31 mai 2023, 08:48
A force de "voir dans 6 mois", tes fameux "dindons" auront déjà remboursé la moitié de leur crédit :lol:
oui, au bout de 40 fois 6 mois.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3796 Message par lecriminel » 31 mai 2023, 14:42

Vincent92 a écrit :
31 mai 2023, 10:01
Mais bon, cela m'empêchera pas d'avoir des gens qui vont nous expliquer que les boomers ont eu de la chance car ils ont rembourser en monnaie de singe, tout en disant que les emprunteurs vont perdre beaucoup d'argent aujourd'hui en euro courant.
Raisonnement à géométrie variable...
c'est pas exactement pareil, pour les BB on constate une forte hausse des salaires
pour les acheteurs d'aujourd'hui, donc au prix d'hier et au taux d'aujourd'hui, on constate un prix très élevé et on peut supputer, sans la moindre garantie, que leurs salaires vont finalement augmenter pour adoucir le prix salé de départ.
Si j'achète un bien 200k à crédit et que je le revends 300k 20 ans plus tard alors qu'il y a eu 100% d'inflation, je n'ai pas perdu d'argent. Au contraire, il y a toutes les chances pour que mon achat m'est permis de limiter le coût de logement vis à vis d'un bien similaire en location.
tu ne perds jamais d'argent avec ce raisonnement. On ne compare pas son capital de départ et son capital de fin, en euros courants, pour évaluer un bon ou mauvais choix. Ca c'est juste pour se faire plaisir (tu gagnes presque à 100% et plus il y a de l'inflation, plus tu te congratules de ton flair)
il faut comparer avec les choix différents (acheter de l'immo plus tôt, plus tard, investir ailleurs, faire d'autres choix....mais qui ne rentreront pas forcément dans excel). D'ailleurs même dans ton exemple, un perte de capital de 33% en 20 ans, je ne suis pas sûr que tu y gagnes (même contre le pigeon de compet' qu'on prend toujours pour comparer, le locataire à vie (alors qu'il ne déménage pas), n'ayant aucune aide, payant plein pot son loyer (voire un peu plus) et ne faisant rien d'autre de son argent que de le jeter par les fenêtres.) Acheter en période chère, c'est acheter un bien de mauvaise qualité, devoir vivre dedans, et si les conditions s'améliorent, c'est devoir faire un autre achat.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

Aren
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3797 Message par Aren » 31 mai 2023, 14:52

lecriminel a écrit :
31 mai 2023, 14:42
Acheter en période chère, c'est acheter un bien de mauvaise qualité, devoir vivre dedans, et si les conditions s'améliorent, c'est devoir faire un autre achat.
Dès que tu commences à avoir de l'apport, c'est plus forcément vrai. Nous notre plan de départ, c'était de vendre pour partir en loc, et d'attendre pour acheter (baisse des prix + bonne opportunité). En pratique avec le budget qu'on c'était fixé pour la loc, impossible de trouver une maison, et même niveau appart c'était pas fou du tout. Au final en achetant (bien sûr on crame pour ça une grosse partie de nos économies), on accède à un bien de meilleure qualité que ce qu'on pouvait avoir pour une location de mensualité équivalente à notre crédit.

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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3798 Message par Vincent92 » 31 mai 2023, 15:00

lecriminel a écrit :
31 mai 2023, 14:42
Si j'achète un bien 200k à crédit et que je le revends 300k 20 ans plus tard alors qu'il y a eu 100% d'inflation, je n'ai pas perdu d'argent. Au contraire, il y a toutes les chances pour que mon achat m'est permis de limiter le coût de logement vis à vis d'un bien similaire en location.
tu ne perds jamais d'argent avec ce raisonnement. On ne compare pas son capital de départ et son capital de fin, en euros courants, pour évaluer un bon ou mauvais choix. Ca c'est juste pour se faire plaisir (tu gagnes presque à 100% et plus il y a de l'inflation, plus tu te congratules de ton flair)
il faut comparer avec les choix différents (acheter de l'immo plus tôt, plus tard, investir ailleurs, faire d'autres choix....mais qui ne rentreront pas forcément dans excel). D'ailleurs même dans ton exemple, un perte de capital de 33% en 20 ans, je ne suis pas sûr que tu y gagnes (même contre le pigeon de compet' qu'on prend toujours pour comparer, le locataire à vie (alors qu'il ne déménage pas), n'ayant aucune aide, payant plein pot son loyer (voire un peu plus) et ne faisant rien d'autre de son argent que de le jeter par les fenêtres.) Acheter en période chère, c'est acheter un bien de mauvaise qualité, devoir vivre dedans, et si les conditions s'améliorent, c'est devoir faire un autre achat.
Ce que j'ai souligné signifie soit que tu n'as pas compris ce que j'ai dit soit que nous ne sommes pas d'accord. Il n'y a pas 33% de perte de capital. Ou, plus exactement de pouvoir d'achat (le capital augmente de 50%).
Précisément parce qu'on ne paie pas 200k dès le départ (c'est essentiellement la banque qui le fait).
On met (éventuellement) un apport puis un petit fragment de capital tous les mois. Si bien qu'on donne de l'argent qui n'a pas la même valeur en terme de pouvoir d'achat.
La dernière mensualité, à supposer qu'on aille jusqu'où bout du crédit, sera payé en 2043 par exemple. Il n'y a pas de raison d'enregistrer une perte de 50% (à cause d'une inflation de 100% sur la période) sur cette mensualité. La perte est de 0%.
Modifié en dernier par Vincent92 le 31 mai 2023, 15:04, modifié 2 fois.
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3799 Message par ProfGrincheux » 31 mai 2023, 15:02

slash33 a écrit :
31 mai 2023, 12:54
Ton taux de rotation est faux. Et celui de 8 ans est à un périmètre trop large. Voir les fichiers détaillés de l'INSEE.
Expliquer de façon un peu plus détaillée ne nuirait pas.
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Re: ça se durcit pour les taux et les conditions de prêt

#3800 Message par lecriminel » 31 mai 2023, 15:03

ok, je comprends Vincent, en effet, c'est une remarque judicieuse.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.