Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#151 Message par lecriminel » 13 nov. 2020, 13:07

Praséodyme a écrit :
13 nov. 2020, 13:00
Quand ta famille possède des résidences secondaires à la mer, à la montagne et un manoir en Sologne, le métro-boulot-dodo est nettement plus supportable.
400k€ c'est un peu faible pour QLRR à 30 ans, surtout quand on a été élevé comme un gosse de riche.
je compte l'ensemble des revenus y compris héritage déjà touché et à venir,
en revanche pour ce profil, il y a normalement un piston/réseautage qui donne accès à un job bien rémunéré
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#152 Message par Praséodyme » 13 nov. 2020, 13:13

Pazuzu a écrit :
13 nov. 2020, 13:02
N'oublions pas les locataires, aussi.
Locataire à Paris dans le privé, il faut aimer se faire du mal.

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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#153 Message par Praséodyme » 13 nov. 2020, 13:16

lecriminel a écrit :
13 nov. 2020, 13:07
Praséodyme a écrit :
13 nov. 2020, 13:00
Quand ta famille possède des résidences secondaires à la mer, à la montagne et un manoir en Sologne, le métro-boulot-dodo est nettement plus supportable.
400k€ c'est un peu faible pour QLRR à 30 ans, surtout quand on a été élevé comme un gosse de riche.
je compte l'ensemble des revenus y compris héritage déjà touché et à venir,
en revanche pour ce profil, il y a normalement un piston/réseautage qui donne accès à un job bien rémunéré
Oui. Mais la donation, tu ne la touche généralement que pour acheter là où tes boomers de parents l'approuvent.

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#154 Message par Pazuzu » 13 nov. 2020, 13:17

Praséodyme a écrit :
13 nov. 2020, 13:13
Pazuzu a écrit :
13 nov. 2020, 13:02
N'oublions pas les locataires, aussi.
Locataire à Paris dans le privé, il faut aimer se faire du mal.
Ton couple à 2x45k peut se faire plaisir en mettant le tiers de ses revenus dans un loyer.

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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#155 Message par rapha » 13 nov. 2020, 13:51

FrenchRigolade a écrit :
12 nov. 2020, 16:03
Si vous avez des convictions sur l'immo, signez un contrat à terme sur cet indice, levier 33% d'endettement, ou plus si vous vous sentez très viril, c'est easy !
En plus il n'y a pas de frais de notaire ou de charges de copro et autres. Very easy !
je n'ai pas été assez clair, la base de données des notaires est mise à jour tous les trimestres il semble, pour cet indice ils ont surement un accès privilégié en temps réel. quand on a peu de patience pour attendre 3 mois, ça permet d'avoir une idée (avec ses limites toutefois). Il n'est pas question d'investir.
Modifié en dernier par rapha le 13 nov. 2020, 16:37, modifié 1 fois.

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#156 Message par Ben92 » 13 nov. 2020, 16:09

Pazuzu a écrit :
13 nov. 2020, 13:17
Praséodyme a écrit :
13 nov. 2020, 13:13
Pazuzu a écrit :
13 nov. 2020, 13:02
N'oublions pas les locataires, aussi.
Locataire à Paris dans le privé, il faut aimer se faire du mal.
Ton couple à 2x45k peut se faire plaisir en mettant le tiers de ses revenus dans un loyer.
C'est un non-sens patrimonial total d'être locataire du secteur privé si c'est pour y laisser ~30% de ses revenus. Si c'est 15% pourquoi pas. Autant dire qu'à Paris/IDF on est plus proche des 30%.
Bien sûr dans le cas d'un jeune actif ou d'une arrivée en IDF, la location pendant 6 mois/1an est une étape quasi-obligatoire.
Mais sur le long terme, il n'y a que deux options valables : être propriétaire ou locataire du parc social.

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#157 Message par jpsgl » 13 nov. 2020, 16:31

Ben92 a écrit :
13 nov. 2020, 16:09
Pazuzu a écrit :
13 nov. 2020, 13:17
Praséodyme a écrit :
13 nov. 2020, 13:13
Pazuzu a écrit :
13 nov. 2020, 13:02
N'oublions pas les locataires, aussi.
Locataire à Paris dans le privé, il faut aimer se faire du mal.
Ton couple à 2x45k peut se faire plaisir en mettant le tiers de ses revenus dans un loyer.
C'est un non-sens patrimonial total d'être locataire du secteur privé si c'est pour y laisser ~30% de ses revenus. Si c'est 15% pourquoi pas. Autant dire qu'à Paris/IDF on est plus proche des 30%.
Bien sûr dans le cas d'un jeune actif ou d'une arrivée en IDF, la location pendant 6 mois/1an est une étape quasi-obligatoire.
Mais sur le long terme, il n'y a que deux options valables : être propriétaire ou locataire du parc social.
C'est un peu tranché comme opinion. Il y a bcp de cas où louer est plus intéressant:
. si on doit changer tous les deux ans de ville par son boulot.
. si l'immobilier baisse et si le ratio location/prix à l'achat est suffisamment bas.
. enfin si on ne veut pas les contraintes proprios et si on veut adapter son logement aux évènements de la vie (ex: partir lors des confinements ;-).

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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#158 Message par lecriminel » 13 nov. 2020, 16:37

si tu voyais où habite Ben, tu serais sûrement plus attentif à ses conseils, jpsgl.
C'est un as de la gestion patrimoniale.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#159 Message par Ben92 » 13 nov. 2020, 16:54

jpsgl a écrit :
13 nov. 2020, 16:31
C'est un peu tranché comme opinion. Il y a bcp de cas où louer est plus intéressant:
. si on doit changer tous les deux ans de ville par son boulot.
Oui mais un boulot qui ne permet pas de devenir propriétaire c'est naze, autant changer de boulot...
Ca doit concerner même pas 1% des gens ce cas-là. Et en IDF on peut changer de boulot facilement sans déménager.
jpsgl a écrit :
13 nov. 2020, 16:31
. si l'immobilier baisse et si le ratio location/prix à l'achat est suffisamment bas.
Certes, mais l'immobilier ne baisse pas en IDF. Pour le ratio location/prix d'achat, les taux d'emprunt actuels sont largement inférieurs au ratio loyer/prix, même à Paris.
jpsgl a écrit :
13 nov. 2020, 16:31
. enfin si on ne veut pas les contraintes proprios et si on veut adapter son logement aux évènements de la vie (ex: partir lors des confinements ;-).
pourquoi pas, mais à condition ne pas lâcher 30% de ses revenus dans le loyer. Sinon il vaut mieux avoir quelques contraintes et ne pas se faire sodomiser tous les mois.
lecriminel a écrit :
13 nov. 2020, 16:37
si tu voyais où habite Ben, tu serais sûrement plus attentif à ses conseils, jpsgl.
C'est un as de la gestion patrimoniale.
Un as je n'ai pas cette prétention ! :) Mais je connais les bases.

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#160 Message par rapha » 13 nov. 2020, 17:00

Ben92 a écrit :
13 nov. 2020, 16:54
lecriminel a écrit :
13 nov. 2020, 16:37
si tu voyais où habite Ben, tu serais sûrement plus attentif à ses conseils, jpsgl.
C'est un as de la gestion patrimoniale.
Un as je n'ai pas cette prétention ! :) Mais je connais les bases.
D'ailleurs il y a une base à ne pas oublier dans l'immobilier aussi c'est de se faire plaisir, vouloir absolument chercher à faire une PV sur sa résidence principale n'est pas forcément le meilleur guide.

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#161 Message par Ben92 » 13 nov. 2020, 17:05

rapha a écrit :
13 nov. 2020, 17:00
D'ailleurs il y a une base à ne pas oublier dans l'immobilier aussi c'est de se faire plaisir, vouloir absolument chercher à faire une PV sur sa résidence principale n'est pas forcément le meilleur guide.
Mais je suis bien d'accord. Certains privilégieront le quartier, d'autre la qualité du logement, d'autres la surface.
Autant dire que quand on a pas le droit d'aller à plus d'1km c'est mieux de ne pas habiter un ghetto et d'avoir un bois dans son périmètre.

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#162 Message par Pazuzu » 13 nov. 2020, 18:32

Ben92 a écrit :
13 nov. 2020, 16:09

Mais sur le long terme, il n'y a que deux options valables : être propriétaire ou locataire du parc social.
Si tu as envie de passer ta vie dans une studette dans un quartier éloigné, c'est ton problème. Ca fait pas de toi un as du conseil immobilier.
Quand on a un salaire correct, on peut envisager d'avoir un logement décent en terme de taille.

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IMMOLOLO
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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#163 Message par IMMOLOLO » 13 nov. 2020, 21:55

Mais peut être qu'il mesure 1m50 notre Beny et que son cabinet lui suffit ?
Avant on faisait dormir les nourrissons et pas que dans des tiroirs de commodes

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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#164 Message par jobserve75 » 13 nov. 2020, 23:06

Ben92 a écrit :
13 nov. 2020, 01:40
AMHA on peut aller plus loin encore dans le montant empruntable. Si les taux baissent en dessous de 1% sur les très longues durées, ça peut débloquer les durées de 30 ou 35 ans.
Il y aussi d'autres types de prêts qui sont en train de se développer, ce dont des prêts où la mensualité augmente avec les revenus. Ils permettent à un jeune primo a la carrière ascendante d'emprunter plus qu'avec un prêt classique.
Il ne faut pas sous-estimer l'ingénierie des banques, elles trouveront des astuces.
Et comme disait Coluche en matière de prêt immobilier : moins tu peux payer et plus tu paies. Ce n’est pas la maison « Merlin » qui coûte cher mais le Crédit!

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slash33
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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#165 Message par slash33 » 15 nov. 2020, 11:20

Puisqu'on en parle, l'INSEE a sorti une étude ciblée il y a quelques jours:

En 2017, le revenu disponible brut des ménages reste plus élevé en Île-de-France
Insee Focus - No 214
Paru le 12/11/2020
https://www.insee.fr/fr/statistiques/4930414
En 2017, en France, le revenu disponible brut des ménages s’élève à 20 800 euros par habitant (RDBH). Malgré un écart qui se réduit au cours des dix dernières années, il reste supérieur à la moyenne nationale en Île-de-France, et dans une moindre mesure en Auvergne-Rhône-Alpes. Dans les DOM, il est en moyenne inférieur d’un quart à la moyenne nationale. Les revenus d’activité constituent la principale source du revenu disponible brut dans toutes les régions, particulièrement en Île-de-France. Les prestations sociales en espèces, deuxième composante du revenu disponible brut, contribuent davantage aux revenus des ménages en Nouvelle-Aquitaine, Bourgogne-Franche-Comté, Normandie et Occitanie.

Entre 2007 et 2017, le RDBH progresse en France métropolitaine de 11,3 % en valeur et davantage dans les DOM (+ 19,2 %). Cette progression s’explique par la dynamique des revenus d’activité et des prestations sociales. Le RDBH marque le pas en 2009 et surtout en 2013 dans toutes les régions de métropole.
Néanmoins ce qu'on lit c'est que l'écart est finalement pas si marqué que ça et que la plus faible progression de RDB sur 10 ans se trouve en IDF (Figure 2a)...
En 2017, le revenu disponible brut des ménages (RDB) en France s’élève à 1 388 milliards d'euros (figure 1a), dont 1 354 milliards d'euros en France métropolitaine et 33 milliards d'euros dans les cinq départements d'outre-mer (DOM). Rapporté à la population, le RDB s’établit à 20 800 euros par habitant en 2017 (figure 1b). Les ménages d’Île-de-France concentrent 21,6 % du RDB en France alors qu'ils représentent 18,2 % de la population. Leur revenu disponible brut par habitant (RDBH) s’élève à 24 600 euros, soit 18,4 % de plus que la moyenne nationale.
... alors que c'est aussi là qu'on constate la plus forte hausse du revenu d'activité (Figure 2b - deuxième onglet):
En France métropolitaine, c’est en Corse et en Île-de-France que ce revenu par habitant est le plus élevé (60 % de plus que la moyenne nationale pour la Corse, 30 % de plus pour l’Île-de-France). Ce sont aussi les deux seules régions à connaître une hausse de ce revenu sur la période
Pour parfaire le tableau, concernant les auto-entrepreneurs:
Au sein des revenus d’activité, le revenu mixte des entrepreneurs individuels décroît sensiblement sur toute la période (– 9,2 % sur l’ensemble du territoire national) et un peu moins fortement dans les DOM (– 6,6 %). Les évolutions sont toutefois contrastées.

Qqun_de_Passage
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Re: Licenciements - les plans mammouth

#166 Message par Qqun_de_Passage » 16 nov. 2020, 11:35

lecriminel a écrit :
13 nov. 2020, 12:48
Qqun_de_Passage a écrit :
12 nov. 2020, 14:14
Comme disait (à peu près) Keynes, un marché irrationnel peut le rester plus longtemps que votre solvabilité. Traduction immo : le temps que les prix redescendent, vous aurez peut-être payé 5 ou même 10 ans de loyers (idem pour un investissement locatif en remplaçant les loyers payés par ceux perçus)
avec un rendement immobilier aussi bas, ce n'est pas bien grave.
En fait, l'immobilier, c'est très simple, soit tu peux t'acheter un bien convenable, soit tu ne peux pas.
Si tu peux (sachant qu'un ministre n'en a pas les moyens à Paris depuis 15 ans), pas de souci,
si tu ne peux pas soit tu refuses l'offre d'emploi, soit tu essayes la location (le problème c'est que si tu ne peux pas t'acheter un truc correct avec un rendement immobilier de 2%, alors tu ne peux probablement pas louer non plus), soit tu achètes une poubelle. Si tu achètes une poubelle alors que tu gagnes bien ta vie (car les poubelle sont loin d'être données, ce sont les pires rapport qualité/prix) soit tu revendras probablement en perdant de l'argent (un couple de cadres qui s'endette à fond pour habiter dans 30m2 au milieu des drogués, ce n'est pas une situation appelée à durer) soit si les taux s'écroulent et les prix augmentent peu, tu pourras profiter de la hausse du pouvoir d'achat sans perdre d'argent sur ton 1er achat (cas de ceux ayant acheté avant la baisse des taux).
Tu n'as pas besoin de te faire des noeuds au cerveau si ça va monter ou baisser. D'ailleurs dans le langage commun qui compte en euros courants, ça a tendance à quasiment toujours monter (inflation).
D’accord sur le quartier de drogués. Sachant que les acheteurs ont tout de même un espoir de « gentrification ». C’est pas gagné j’en conviens vu l’afflux continu de cassos et la politique de mixité forcée pratiquée à Paris.

Sur le risque de perdre de l’argent, faut quand même faire une belle paume si à près qq années, tu récupères moins que (prix d’achat TTC + TF + travaux - loyers fictifs économisés). Même ceux qui ont acheté en 2007 et revendu en 2014 ne doivent pas être dans ce cas (grosso modo, tant que le prix baisse de moins que le rendement locatif net de TF et travaux, t’es sauvé - aux frais d’achat près que tu étales sur la durée de détention).

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#167 Message par lecriminel » 16 nov. 2020, 11:55

Qqun_de_Passage a écrit :
16 nov. 2020, 11:35
(grosso modo, tant que le prix baisse de moins que le rendement locatif net de TF et travaux, t’es sauvé - aux frais d’achat près que tu étales sur la durée de détention).
le rendement locatif net est d'environ 2% soit 1% de plus que le taux d'intérêt (d'emprunt et de placement sans risque, autrement dit le rendement net de tout y compris frais finannciers est de 1%), c'est pour ça que je dis que tu ne vas pas perdre grand chose. Ce n'est pas comme en province où tu peux facilement monter à 4%.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#168 Message par Qqun_de_Passage » 16 nov. 2020, 12:04

lecriminel a écrit :
16 nov. 2020, 11:55
Qqun_de_Passage a écrit :
16 nov. 2020, 11:35
(grosso modo, tant que le prix baisse de moins que le rendement locatif net de TF et travaux, t’es sauvé - aux frais d’achat près que tu étales sur la durée de détention).
le rendement locatif net est d'environ 2% soit 1% de plus que le taux d'intérêt (d'emprunt et de placement sans risque, autrement dit le rendement net de tout y compris frais finannciers est de 1%), c'est pour ça que je dis que tu ne vas pas perdre grand chose. Ce n'est pas comme en province où tu peux facilement monter à 4%.
J’ai pas ces chiffres... j’aurais plutôt dit 3,5% brut sur Paris avec une TF négligeable et des travaux pas si lourds (il ne faut pas prendre en compte toutes les charges locatives bien sûr ni l’entretien, de plus par rapport au prix facial du bien qui monte, un ravalement ou une toiture ne représente pas bcp en %)—> donc 2,5% net
Par ailleurs le vrai taux sans risque pour une durée donnée C’est 0% (sur les marchés OAT 10ans). Une AV ne garantit pas de taux à l’avenir, pas plus que le livret A.
Le PEL est le seul placement accessible aux particuliers qui fige le taux pour 15 ans, ca donne du 0,7% net de PFL.

Tout ça pour dire qu’avec les taux bas, le calcul financier ca devient n’importe quoi car extrêmement dépendant des hypothèses, à la virgule près 🤓

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#169 Message par Nouveau stephanois » 16 nov. 2020, 12:26

Pazuzu a écrit :
13 nov. 2020, 18:32
Ben92 a écrit :
13 nov. 2020, 16:09

Mais sur le long terme, il n'y a que deux options valables : être propriétaire ou locataire du parc social.
Si tu as envie de passer ta vie dans une studette dans un quartier éloigné, c'est ton problème. Ca fait pas de toi un as du conseil immobilier.
Quand on a un salaire correct, on peut envisager d'avoir un logement décent en terme de taille.
C'est quoi un salaire correct pour acheter ou louer un logement décent en terme de taille tout en étant dans un quartier de bobo csp+ ET à 10 minutes à pieds du métro ?

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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#170 Message par kamoulox » 16 nov. 2020, 12:30

A paris c’est pas le salaire qui compte mais l’héritage ou l’apport donné par la famille

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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#171 Message par Qqun_de_Passage » 16 nov. 2020, 12:47

Déjà faut avoir assez pour y vivre en location c’est-à-dire des salaires de trois fois le loyer du bien auquel on prétend.
Avec ça on arrive généralement, avec un bon financement, à couvrir 60% du prix du bien.
Reste à avoir les 40+10%%.

C’est la qu’il faut sortir le grisbi : familial, épargne salariale ou épargne perso.

Si ça suffit pas (par ex ça fait 30% du bien, il manque encore 20%) —> on baisse ses prétentions (surface, État du bien, localisation, voisinage)

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#172 Message par Pazuzu » 16 nov. 2020, 14:47

Nouveau stephanois a écrit :
16 nov. 2020, 12:26
Pazuzu a écrit :
13 nov. 2020, 18:32
Ben92 a écrit :
13 nov. 2020, 16:09

Mais sur le long terme, il n'y a que deux options valables : être propriétaire ou locataire du parc social.
Si tu as envie de passer ta vie dans une studette dans un quartier éloigné, c'est ton problème. Ca fait pas de toi un as du conseil immobilier.
Quand on a un salaire correct, on peut envisager d'avoir un logement décent en terme de taille.
C'est quoi un salaire correct pour acheter ou louer un logement décent en terme de taille tout en étant dans un quartier de bobo csp+ ET à 10 minutes à pieds du métro ?
6000 à 2, tu peux louer 80 m2.

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#173 Message par Vincent92 » 16 nov. 2020, 14:56

Qqun_de_Passage a écrit :
16 nov. 2020, 12:04
lecriminel a écrit :
16 nov. 2020, 11:55
Qqun_de_Passage a écrit :
16 nov. 2020, 11:35
(grosso modo, tant que le prix baisse de moins que le rendement locatif net de TF et travaux, t’es sauvé - aux frais d’achat près que tu étales sur la durée de détention).
le rendement locatif net est d'environ 2% soit 1% de plus que le taux d'intérêt (d'emprunt et de placement sans risque, autrement dit le rendement net de tout y compris frais finannciers est de 1%), c'est pour ça que je dis que tu ne vas pas perdre grand chose. Ce n'est pas comme en province où tu peux facilement monter à 4%.
J’ai pas ces chiffres... j’aurais plutôt dit 3,5% brut sur Paris avec une TF négligeable et des travaux pas si lourds (il ne faut pas prendre en compte toutes les charges locatives bien sûr ni l’entretien, de plus par rapport au prix facial du bien qui monte, un ravalement ou une toiture ne représente pas bcp en %)—> donc 2,5% net
Par ailleurs le vrai taux sans risque pour une durée donnée C’est 0% (sur les marchés OAT 10ans). Une AV ne garantit pas de taux à l’avenir, pas plus que le livret A.
Le PEL est le seul placement accessible aux particuliers qui fige le taux pour 15 ans, ca donne du 0,7% net de PFL.

Tout ça pour dire qu’avec les taux bas, le calcul financier ca devient n’importe quoi car extrêmement dépendant des hypothèses, à la virgule près 🤓
Les 3,5% brut finissent généralement par du net entre 1 et 2% comme le dit lecriminel (impôts sur le revenu, CSG/CRDS, TF, charges "exceptionnelles" type ravalement/toiture/gouttière/..., travaux dans l'appartement entre deux locateurs, réparations quand un locataire à un problème, éventuelles vacances, etc...). Et cela prend également du temps (ou diminue encore plus le rendement). Même si on a tendance à ne pas prendre ce temps en compte et considérer que le bailleur travaille gratuitement. Et n'est pas sans risque (impayés, squat, dégradation, etc...).
Rendement qui peut être légèrement reboosté par de l'effet de levier. Mais il n'y a pas trop de miracle non plus si le rendement est de 1-2% et qu'on prend un prêt à 1,5% TAEG...
Bref, celui qui se lance dans du locatif à Paris voit les prix plus haut plus tard, ou alors, ne fait pas vraiment de calculs.
Parce qu'avec un prix qui ne monte pas, il faut déjà une dizaine d'années pour récupérer les frais de frottement de la transaction et commencer à gagner de l'argent (le point d'équilibre est le moment au l'on récupère ses € mais qui valent en général moins d'initialement à cause de l'inflation. On est donc en général encore perdant). Sûrement une quinzaine d'années pour faire aussi bien qu'un PEL à 0,7%. Quand tout va bien (pas de problème avec ses locataires).
Si les prix montent, c'est évidemment très différent et cela peut être très rentable. S'ils baissent, c'est carrément un investissement catastrophique.
3,5% brut est une moyenne à Paris. Il y en a qui arrive à faire 5% brut quand d'autres font 2%.

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#174 Message par Ben92 » 16 nov. 2020, 15:30

Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 14:56
Si les prix montent, c'est évidemment très différent et cela peut être très rentable. S'ils baissent, c'est carrément un investissement catastrophique.
3,5% brut est une moyenne à Paris. Il y en a qui arrive à faire 5% brut quand d'autres font 2%.
Oui, ceux qui ironisent sur la faible rentabilité de l'investissement locatif à Paris n'en ont pas compris la philosophie : c'est davantage un produit de plus-value qu'un produit de rendement.
Pour pousser le raisonnement à l'extrême, l'or n'est pas forcément considéré comme un mauvais placement et pourtant son rendement est 0.
Effectivement, pour que ça marche il faut compter sur la valorisation perpétuelle du prix de l'actif. La pierre parisienne n'a jamais menti sur le moyen/long terme. (Une petite baisse comme les -6% de 2012-2015 n'est pas un problème car on ne garde pas un bien immobilier que 3 ans).

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#175 Message par Vincent92 » 16 nov. 2020, 15:35

Ben92 a écrit :
16 nov. 2020, 15:30
Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 14:56
Si les prix montent, c'est évidemment très différent et cela peut être très rentable. S'ils baissent, c'est carrément un investissement catastrophique.
3,5% brut est une moyenne à Paris. Il y en a qui arrive à faire 5% brut quand d'autres font 2%.
Oui, ceux qui ironisent sur la faible rentabilité de l'investissement locatif à Paris n'en ont pas compris la philosophie : c'est davantage un produit de plus-value qu'un produit de rendement.
Pour pousser le raisonnement à l'extrême, l'or n'est pas forcément considéré comme un mauvais placement et pourtant son rendement est 0.
Effectivement, pour que ça marche il faut compter sur la valorisation perpétuelle du prix de l'actif. La pierre parisienne n'a jamais menti sur le moyen/long terme. (Une petite baisse comme les -6% de 2012-2015 n'est pas un problème car on ne garde pas un bien immobilier que 3 ans).
Tout dépend de ce qu'on appelle LT. Cela n'a pas été démenti sur les 20 dernières années on va dire. Si on regarde sur beaucoup plus longue période, c'est plutôt faux. Le bitcoin aussi n'a jamais menti sur moyen/long terme si on va par là.
Je ne connais pas l'avenir mais il me semble quand même indispensable de rappeler que les performances passées ne disent rien des performances futures.
L'or est un bon exemple. On fait aujourd'hui un focus sur un actif qui n'a été rentable (et même très rentable) quasiment que ces dernières décennies alors qu'on peut en acheter depuis 1000 ans et que cela est loin d'avoir toujours été rentable. Une sorte de myopie.

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#176 Message par Ben92 » 16 nov. 2020, 16:07

Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 15:35
Tout dépend de ce qu'on appelle LT. Cela n'a pas été démenti sur les 20 dernières années on va dire.
Il faut également définir un horizon de placement. Si on prend 15 ans, ce qui me semble cohérent pour un investissement locatif d'un prix conséquent à visée patrimoniale, ça se pourrait bien que la pierre parisienne ait été largement positive depuis la deuxième guerre.
Il faudrait vérifier toutes les évolutions de la forme :
2005 -> 2020
2004 -> 2019
etc
M'étonnerait pas qu'on soit la plupart du temps entre +50 et +150% depuis 1940.

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#177 Message par Vincent92 » 16 nov. 2020, 16:09

Ben92 a écrit :
16 nov. 2020, 16:07
Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 15:35
Tout dépend de ce qu'on appelle LT. Cela n'a pas été démenti sur les 20 dernières années on va dire.
Il faut également définir un horizon de placement. Si on prend 15 ans, ce qui me semble cohérent pour un investissement locatif d'un prix conséquent à visée patrimoniale, ça se pourrait bien que la pierre parisienne ait été largement positive depuis la deuxième guerre.
Il faudrait vérifier toutes les évolutions de la forme :
2005 -> 2020
2004 -> 2019
etc
M'étonnerait pas qu'on soit la plupart du temps entre +50 et +150% depuis 1940.
Et il se passe quoi si on prend la quinzaine précédente? 1990 => 2004? (avec 32% d'inflation sur la période)
Je ne sais pas si tu fais exprès de présenter les choses ainsi dans l'espoir que cela puisse avoir une incidence sur la valeur de ton T1 (je l'espère même si honnêtement cela n'en a aucune) ou si c'est juste de la bêtise.
C'est un peu le même procéder que ceux qui disent que le CAC 40 ne fait que monter en partant de 2009.

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#178 Message par Qqun_de_Passage » 16 nov. 2020, 16:32

Quand je parlais de rentabilité c’était dans l’optique de la RP, donc hors IR et PS. Ceci dit si on fait du meublé on amortit le bien (quote-part de 40% sur 20 ans) ce qui réduit à néant ou presque la base imposable.

Bref, mettons-nous d’accord à 2% net pour tout le monde.

Ça reste mieux que 0,7% mais pas bcp plus. C’est aussi à peine plus que le taux du crédit assurance-emprunteur incluse.

AMHA,au-delà d’une hypothétique plus-value (pour en faire quoi après ??? la recycler dans quel actif ??), tous ceux qui investissent dans l’immo à Paris veulent avant tout stocker leur richesse. Et l’immo c’est mieux que l’or :
- Moins fluctuant ;
- Produit une revenu (l’or génère un coût de stockage) ;
- Peut être financé à crédit (effet de levier...mais encore faut-il une rendement net > coût complet du financement) ;
- protege partiellement de l’inflation (loyers indexés, les prix par contre je sais pas ce que ça donnerait - Effet revenu nominal qui monte vs effet taux d’i%) ;
- Accessoirement on peut habiter dedans :)

Mais j’avoue le château de cartes est de plus en plus fragile... par exemple si la pénurie locative se réduit, va falloir prendre des locataires moins premium (fini le loyer d’un T2 loué par un couple garanti par les salaires/retraités des 4 parents plus leurs RP)
Modifié en dernier par Qqun_de_Passage le 16 nov. 2020, 16:36, modifié 1 fois.

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#179 Message par Korn » 16 nov. 2020, 16:34

Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 16:09
C'est un peu le même procéder que ceux qui disent que le CAC 40 ne fait que monter en partant de 2009.
Ca marche aussi avec 1999.

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#180 Message par Vincent92 » 16 nov. 2020, 16:38

Korn a écrit :
16 nov. 2020, 16:34
Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 16:09
C'est un peu le même procéder que ceux qui disent que le CAC 40 ne fait que monter en partant de 2009.
Ca marche aussi avec 1999.
Oui, en général, si on n'a vraiment pas honte d'être de mauvaise foi, on prend le creux du creux, c'est à dire 2009 en bourse et 1998 en immobilier. Par contre, 1999 fonctionne moins bien en bourse (le CAC 40 était plus haut qu'il ne l'est aujourd'hui) et 1990 en immobilier (perte de ~40% de valeur à Paris en 7-8 ans).
Quand on prend des creux comme cela, soit c'est de la malhonnêteté intellectuelle soit de la stupidité.
Dans les deux cas, que se soit l'immobilier ou la bourse, il y a des périodes de forte hausse et des périodes de forte baisse si on prend un temps très long.

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#181 Message par Korn » 16 nov. 2020, 16:42

Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 16:09
Je ne sais pas si tu fais exprès de présenter les choses ainsi dans l'espoir que cela puisse avoir une incidence sur la valeur de ton T1 (je l'espère même si honnêtement cela n'en a aucune) ou si c'est juste de la bêtise.
Principe d'autopersuation.
Ben92 voit les grouillots des générations qui le précèdent avec un niveau de vie bien supérieur au sien car ils ont eu la chance d'être là au bon moment. Si l'immobilier venait à stagner ou baisser réellement dans les années à venir, je pense que cela causera de gros dégâts psychologiques sur les jeunes qui viennent d'acheter.

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#182 Message par Ben92 » 16 nov. 2020, 16:43

Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 16:09
Et il se passe quoi si on prend la quinzaine précédente? 1990 => 2004? (avec 32% d'inflation sur la période)
Tu prends la pire configuration (ce n'est vraiment pas de chance d'avoir acheté à Paris en 1990 !)
Mais je vais te répondre : entre T4 1990 et T4 2005 (j'ai dit 15 ans, pas 14), ça a fait + 50% (de 3400 à 5100)
Soit mieux que l'inflation. Et rappelons que le livret A qui suit l'inflation est plafonné très bas.
Mais c'est une performance exceptionnellement basse en prenant le pire scénario de l'achat en 1990. Tous ceux qui ont investi dans l'immo parisien en 1980, 1985, 1995, 2000, 2005 font beaucoup mieux que +50% sur 15 ans.

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#183 Message par Vincent92 » 16 nov. 2020, 16:59

Ben92 a écrit :
16 nov. 2020, 16:43
Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 16:09
Et il se passe quoi si on prend la quinzaine précédente? 1990 => 2004? (avec 32% d'inflation sur la période)
Tu prends la pire configuration (ce n'est vraiment pas de chance d'avoir acheté à Paris en 1990 !)
Mais je vais te répondre : entre T4 1990 et T4 2005 (j'ai dit 15 ans, pas 14), ça a fait + 50% (de 3400 à 5100)
Soit mieux que l'inflation. Et rappelons que le livret A qui suit l'inflation est plafonné très bas.
Mais c'est une performance exceptionnellement basse en prenant le pire scénario de l'achat en 1990. Tous ceux qui ont investi dans l'immo parisien en 1980, 1985, 1995, 2000, 2005 font beaucoup mieux que +50% sur 15 ans.
La "performance" du livret A de 1990 à 2005 est de 65% :

2005 2,1 165,52
2004 2,3 162,11
2003 2,7 158,47
2002 3 154,3
2001 3 149,81
2000 2,6 145,44
1999 2,7 141,76
1998 3,2 138,03
1997 3,5 133,75
1996 3,7 129,23
1995 4,5 124,6
1994 4,5 119,25
1993 4,5 114,1
1992 4,5 109,2
1991 4,5 104,5
1990 4,5 100

Ensuite, même quand on te demande ce qui se passe juste avant (juste pour te faire réfléchir sur une possible partie des causes de ce qui se passe ensuite), tu te sens obligé d'arranger les chiffres en prenant le T4 2005 (2 ans de hausse fulgurante grattée). La vérité est que les prix étaient les mêmes en 2003 qu'en 1990 et que la plupart de ceux qui ont acheté à Paris entre les deux ont fait une moins value :

Image

Et non, je ne prend pas le pire scénario en te demandant qui se passe juste avant 2004 (puisque tu es parti de 2004). Le pire des scénarios c'est celui qui achètent et revend entre 1990 et 1998 car tout le monde ne conserve pas de l'immobilier au moins 15 ans (c'est en tout cas ce que je te souhaite avec ton T1).
Modifié en dernier par Vincent92 le 16 nov. 2020, 17:14, modifié 5 fois.

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#184 Message par ventadour » 16 nov. 2020, 17:00

Ben92 a écrit :
16 nov. 2020, 15:30
Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 14:56
Si les prix montent, c'est évidemment très différent et cela peut être très rentable. S'ils baissent, c'est carrément un investissement catastrophique.
3,5% brut est une moyenne à Paris. Il y en a qui arrive à faire 5% brut quand d'autres font 2%.
Oui, ceux qui ironisent sur la faible rentabilité de l'investissement locatif à Paris n'en ont pas compris la philosophie : c'est davantage un produit de plus-value qu'un produit de rendement.
Pour pousser le raisonnement à l'extrême, l'or n'est pas forcément considéré comme un mauvais placement et pourtant son rendement est 0.
Effectivement, pour que ça marche il faut compter sur la valorisation perpétuelle du prix de l'actif. La pierre parisienne n'a jamais menti sur le moyen/long terme. (Une petite baisse comme les -6% de 2012-2015 n'est pas un problème car on ne garde pas un bien immobilier que 3 ans).
Source ? Les prix se sont effondrés entre 1914 et 1950 (-90 % de mémoire) notamment à cause du blocage des loyers, ils ont remonté ensuite fortement mais c'était du LT...

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#185 Message par Vincent92 » 16 nov. 2020, 17:02

ventadour a écrit :
16 nov. 2020, 17:00
Ben92 a écrit :
16 nov. 2020, 15:30
Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 14:56
Si les prix montent, c'est évidemment très différent et cela peut être très rentable. S'ils baissent, c'est carrément un investissement catastrophique.
3,5% brut est une moyenne à Paris. Il y en a qui arrive à faire 5% brut quand d'autres font 2%.
Oui, ceux qui ironisent sur la faible rentabilité de l'investissement locatif à Paris n'en ont pas compris la philosophie : c'est davantage un produit de plus-value qu'un produit de rendement.
Pour pousser le raisonnement à l'extrême, l'or n'est pas forcément considéré comme un mauvais placement et pourtant son rendement est 0.
Effectivement, pour que ça marche il faut compter sur la valorisation perpétuelle du prix de l'actif. La pierre parisienne n'a jamais menti sur le moyen/long terme. (Une petite baisse comme les -6% de 2012-2015 n'est pas un problème car on ne garde pas un bien immobilier que 3 ans).
Source ? Les prix se sont effondrés entre 1914 et 1950 (-90 % de mémoire) notamment à cause du blocage des loyers, ils ont remonté ensuite fortement mais c'était du LT...
Cela s'est effondré à certains moments et envolé à d'autres. Cela dépend du contexte (économique, politique, monétaire, etc...). Il n'y a pas de tendance très LT à dégager sur les prix en France et à Paris particulier :

Image

A part, si par LT on entend ce qui s'est passé sur presque tous les actifs (envolé) ces 20 dernières années. On peut avoir de la chance (ou du flair) et investir dans un moment d'envolé ou inversement.
Modifié en dernier par Vincent92 le 16 nov. 2020, 17:16, modifié 1 fois.

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#186 Message par Ben92 » 16 nov. 2020, 17:16

Attention ton graphe est le prix de l'immobilier / revenus disponible.
Pour un investisseur ce qui l'intéresse c'est le prix tout court.

Maintenant si c'est pour dire que l'immobilier (parisien) performe moins que la bourse, sans doute, mais on ne peut pas acheter des actions avec de l'argent qu'on n' a pas. De l'immobilier si, et c'est même tout l'intérêt. (le fameux effet de levier).

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#187 Message par Vincent92 » 16 nov. 2020, 17:17

Ben92 a écrit :
16 nov. 2020, 17:16
Attention ton graphe est le prix de l'immobilier / revenus disponible.
Pour un investisseur ce qui l'intéresse c'est le prix tout court.
Non, ce qui est intéressant est le prix en retirant l'inflation. Si tu me donnes 100FF en 1998 et que je te redonne 20€ en 2020, je dirais que tu t'es appauvri (tu peux faire moins de chose avec). Même si 100FF c'est moins que 20€.
Le revenu des ménages est loin d'être parfait mais cela reste un indicateur de "pouvoir d'achat" de son argent et/ou de ses actifs.

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#188 Message par Indécis » 16 nov. 2020, 17:27

ventadour a écrit :
16 nov. 2020, 17:00
Source ? Les prix se sont effondrés entre 1914 et 1950 (-90 % de mémoire) notamment à cause du blocage des loyers, ils ont remonté ensuite fortement mais c'était du LT...
Ce ne serait par hasard dû aux 2 guerres mondiales ?
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#189 Message par Vincent92 » 16 nov. 2020, 17:34

Indécis a écrit :
16 nov. 2020, 17:27
ventadour a écrit :
16 nov. 2020, 17:00
Source ? Les prix se sont effondrés entre 1914 et 1950 (-90 % de mémoire) notamment à cause du blocage des loyers, ils ont remonté ensuite fortement mais c'était du LT...
Ce ne serait par hasard dû aux 2 guerres mondiales ?
Oui, on peut facilement expliquer à posteriori les raisons. Par exemple, l'envolée de ces 20 dernières années est dû à une situation économique florissante (obtenu entre autre grâce à la dette), une politique monétaire accommodante (chute énorme des taux directeurs jusqu'à 0% notamment), la mondialisation/l'harmonisation (c'est plus facile de jouer au Monopoly dans des endroits qui se ressemblent, qui ont la culture et la même monnaie. Concentration des richesses dans certains pôles, etc...), une baisse de certaines dépenses (alimentaire, hitgh tec', etc...) qui a pu être réalloué vers de l'immobilier (part du budget passé de 15% à 30% en gros), des changements politiques (fin de l'encadrement des loyers de 1949, libéralisation extrême de l'économie, etc...).
Une fois qu'on a expliqué les différentes périodes et situations (ce qui est très facile à posteriori), cela ne devient pas forcément aisé de deviner quelle va être la situation dans 15 ans.
Juste en remontant de 1 an, il est très facile pour tout un chacun de de devenir multimillionnaire si on sait d'avance ce qui va se passer.
Modifié en dernier par Vincent92 le 16 nov. 2020, 17:45, modifié 1 fois.

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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#190 Message par Korn » 16 nov. 2020, 17:42

Les dernières décennies, on les explique également trés facilement : longue période de forte inflation suivie d'une longue période de baisse des taux. Et maintenant on fait quoi? On baisse les taux où on attend la forte inflation dont tout le monde parle depuis plus de 10 ans mais qui ne vient pas?

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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#191 Message par Pazuzu » 16 nov. 2020, 18:02

Korn a écrit :
16 nov. 2020, 17:42
Et maintenant on fait quoi? On baisse les taux où on attend la forte inflation dont tout le monde parle depuis plus de 10 ans mais qui ne vient pas?
On baisse l'euro et on attend que les milliardaires saoudiens viennent acheter des T1 à Boulogne !

Ou alors on permet d'emprunter à 0% sur 50 ans en in fine, sans garanties.

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#192 Message par slash33 » 16 nov. 2020, 19:00

Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 17:17
Ben92 a écrit :
16 nov. 2020, 17:16
Attention ton graphe est le prix de l'immobilier / revenus disponible.
Pour un investisseur ce qui l'intéresse c'est le prix tout court.
Non, ce qui est intéressant est le prix en retirant l'inflation. Si tu me donnes 100FF en 1998 et que je te redonne 20€ en 2020, je dirais que tu t'es appauvri (tu peux faire moins de chose avec). Même si 100FF c'est moins que 20€.
Le revenu des ménages est loin d'être parfait mais cela reste un indicateur de "pouvoir d'achat" de son argent et/ou de ses actifs.
ça n'a rien à voir avec ce que montre ce graphique.

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Re: Licenciements - les plans mammouth

#193 Message par Vincent92 » 16 nov. 2020, 19:05

slash33 a écrit :
16 nov. 2020, 19:00
Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 17:17
Ben92 a écrit :
16 nov. 2020, 17:16
Attention ton graphe est le prix de l'immobilier / revenus disponible.
Pour un investisseur ce qui l'intéresse c'est le prix tout court.
Non, ce qui est intéressant est le prix en retirant l'inflation. Si tu me donnes 100FF en 1998 et que je te redonne 20€ en 2020, je dirais que tu t'es appauvri (tu peux faire moins de chose avec). Même si 100FF c'est moins que 20€.
Le revenu des ménages est loin d'être parfait mais cela reste un indicateur de "pouvoir d'achat" de son argent et/ou de ses actifs.
ça n'a rien à voir avec ce que montre ce graphique.
Je ne dis pas l'inverse. Je dis qu'un investisseur ne peut pas s'intéresser uniquement au prix tout court. On peut vendre un peu plus cher et s'être appauvri ou enrichi, suivant ce qu'il peut avoir avec la nouvelle somme. L'argent n'étant qu'une unité de mesure vis à vis de.
Friggit exprime le prix vis à vis des revenus des ménages. Pourquoi pas. Cela me parait très incomplet ou pas forcément pertinent mais mieux que d'exprimer simplement le prix à mon avis.
Modifié en dernier par Vincent92 le 16 nov. 2020, 19:09, modifié 2 fois.

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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#194 Message par slash33 » 16 nov. 2020, 19:07

Disons que chaque métrique montre une certaine réalité et que ces réalités sont différentes (sinon on n'en aurait pas deux différentes)

ventadour
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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#195 Message par ventadour » 16 nov. 2020, 20:43

Un article sur le blocage des loyers qui a conduit à l'effondrement des prix (et de l'entretien...) :
https://metropolitiques.eu/IMG/pdf/pdf_ ... lebris.pdf
À partir de 1914, le contrôle des loyers a infligé des pertes catastrophiques aux propriétaires d’immeubles locatifs. Le livre de Bonneval et Robert (2013), qui analyse les archives d’une firme gérant des dizaines d’immeubles à Lyon de 1870 à 1968, confirme ce fait. Il montre que de 1913 à 1948, la valeur réelle des immeubles d’habitation a chuté de 90 % à Lyon comme à Paris.

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lecriminel
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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#196 Message par lecriminel » 16 nov. 2020, 20:55

ventadour a écrit :
16 nov. 2020, 20:43
Un article sur le blocage des loyers qui a conduit à l'effondrement des prix (et de l'entretien...) :
soit les locataires sont devenus sans-le sou et n'auraient de toute façon pas pu payer un loyer en hausse,
soit ils auraient pu payer l'entretien avec une partie du loyer économisé
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

Vincent92
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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#197 Message par Vincent92 » 16 nov. 2020, 20:59

lecriminel a écrit :
16 nov. 2020, 20:55
ventadour a écrit :
16 nov. 2020, 20:43
Un article sur le blocage des loyers qui a conduit à l'effondrement des prix (et de l'entretien...) :
soit les locataires sont devenus sans-le sou et n'auraient de toute façon pas pu payer un loyer en hausse,
soit ils auraient pu payer l'entretien avec une partie du loyer économisé
Que ton loyer soit de 100 ou 1000 pour le même revenu revient au même : C’est le bailleur qui fait ces dépenses en général. Cela fait partie du service rendu.
Évidemment, avec un blocage de loyer et quand tu sais que tu ne pourras pas louer plus cher avec de l’entretien mais que tu loueras dans tous les cas, il est tentant de moins entretenir le parc de logements.

jobserve75
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Re: Licenciements - les plans mammouth

#198 Message par jobserve75 » 17 nov. 2020, 00:06

Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 16:38
Korn a écrit :
16 nov. 2020, 16:34
Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 16:09
C'est un peu le même procéder que ceux qui disent que le CAC 40 ne fait que monter en partant de 2009.
Ca marche aussi avec 1999.
Oui, en général, si on n'a vraiment pas honte d'être de mauvaise foi, on prend le creux du creux, c'est à dire 2009 en bourse et 1998 en immobilier. Par contre, 1999 fonctionne moins bien en bourse (le CAC 40 était plus haut qu'il ne l'est aujourd'hui) et 1990 en immobilier (perte de ~40% de valeur à Paris en 7-8 ans).
Quand on prend des creux comme cela, soit c'est de la malhonnêteté intellectuelle soit de la stupidité.
Dans les deux cas, que se soit l'immobilier ou la bourse, il y a des périodes de forte hausse et des périodes de forte baisse si on prend un temps très long.
Toutefois, il faudrait quand-même intégrer les dividendes et dans le contexte de bulle actuelle, le cac est toujours positif même en prenant une situation de septembre 2000

jobserve75
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Re: Licenciements - les plans mammouth

#199 Message par jobserve75 » 17 nov. 2020, 00:09

Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 16:59
Ben92 a écrit :
16 nov. 2020, 16:43
Vincent92 a écrit :
16 nov. 2020, 16:09
Et il se passe quoi si on prend la quinzaine précédente? 1990 => 2004? (avec 32% d'inflation sur la période)
Tu prends la pire configuration (ce n'est vraiment pas de chance d'avoir acheté à Paris en 1990 !)
Mais je vais te répondre : entre T4 1990 et T4 2005 (j'ai dit 15 ans, pas 14), ça a fait + 50% (de 3400 à 5100)
Soit mieux que l'inflation. Et rappelons que le livret A qui suit l'inflation est plafonné très bas.
Mais c'est une performance exceptionnellement basse en prenant le pire scénario de l'achat en 1990. Tous ceux qui ont investi dans l'immo parisien en 1980, 1985, 1995, 2000, 2005 font beaucoup mieux que +50% sur 15 ans.
La "performance" du livret A de 1990 à 2005 est de 65% :

2005 2,1 165,52
2004 2,3 162,11
2003 2,7 158,47
2002 3 154,3
2001 3 149,81
2000 2,6 145,44
1999 2,7 141,76
1998 3,2 138,03
1997 3,5 133,75
1996 3,7 129,23
1995 4,5 124,6
1994 4,5 119,25
1993 4,5 114,1
1992 4,5 109,2
1991 4,5 104,5
1990 4,5 100

Ensuite, même quand on te demande ce qui se passe juste avant (juste pour te faire réfléchir sur une possible partie des causes de ce qui se passe ensuite), tu te sens obligé d'arranger les chiffres en prenant le T4 2005 (2 ans de hausse fulgurante grattée). La vérité est que les prix étaient les mêmes en 2003 qu'en 1990 et que la plupart de ceux qui ont acheté à Paris entre les deux ont fait une moins value :

Image

Et non, je ne prend pas le pire scénario en te demandant qui se passe juste avant 2004 (puisque tu es parti de 2004). Le pire des scénarios c'est celui qui achètent et revend entre 1990 et 1998 car tout le monde ne conserve pas de l'immobilier au moins 15 ans (c'est en tout cas ce que je te souhaite avec ton T1).
Même raisonnement que pour le cac.
Il faudrait intégrer les loyers perçus ou l’économie de loyer; Dans les 90s’, la rentabilité locative était de 6-7%.
Donc, même en achetant en 1990 et en revendant en 1998 (ce qui a été quasiment mon cas), nous n’étions pas forcément perdants avec l’économie de loyer générée.

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kamoulox
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Re: Marché immobilier francilien et crise sanitaire : Les premières observations et analyses des Notaires du Grand Paris

#200 Message par kamoulox » 17 nov. 2020, 01:14

Paris, ville malade

La crise sanitaire ne suffit pas à expliquer le décrochage actuel que connaît Paris, estime dans une tribune aux « Echos » Nelly Garnier, conseillère (LR) de Paris. « La crise n'est qu'un accélérateur de l'inquiétante dérive que nous avons dénoncée tout au long de la campagne municipale et qui entraîne Paris vers le déclin depuis des années », écrit-elle.


Publié le 16 nov. 2020 à 18:13Mis à jour le 16 nov. 2020 à 18:15
Avec une démographie en berne, une forte dégradation de l'emploi salarié, l'effondrement de la fréquentation des commerces et de nombreuses faillites qui s'annoncent, nous sommes en mesure de dire que Paris décroche économiquement.
Paris subit les effets de la crise sanitaire avec certains secteurs d'activité à l'arrêt ou au ralenti, une chute brutale de la fréquentation touristique, ainsi qu'une forme d'amplification d'un désamour global à l'égard des métropoles, soumises à l'explosion de la délinquance, au risque terroriste, aux difficultés de circulation et de logement, à la pollution et désormais au risque épidémique. Mais la crise sanitaire ne suffit pas à expliquer le décrochage actuel que connaît Paris. Surtout elle ne suffit pas à expliquer que Paris subisse un décrochage pire que le reste des métropoles françaises et de l'Île-de-France. La capitale centralise près d'un tiers des pertes d'emplois franciliennes au deuxième trimestre selon l'Insee. Ce chiffre est éloquent.
Nous paierons alors au prix fort l'entêtement idéologique et mortifère de cette majorité de gauche.
En réalité, la crise n'est qu'un accélérateur de l'inquiétante dérive que nous avons dénoncée tout au long de la campagne municipale et qui entraîne Paris vers le déclin depuis des années. Jusqu'ici Paris n'a tenu que grâce à son attractivité naturelle, comme capitale administrative, et moteur économique et culturel du pays sûrement le plus centralisé d'Europe.
La capitale est restée une ville attractive malgré une majorité municipale qui a tout fait pour l'isoler et l'asphyxier. Elle a tenu dans un élan de survie qui ne résistera sans doute pas à la crise majeure qui survient aujourd'hui. Nous paierons alors au prix fort l'entêtement idéologique et mortifère de cette majorité de gauche. Trois dérives principales sont à déplorer.
Un village en autarcie
Première dérive, depuis des années, la majorité municipale s'est évertuée à isoler Paris des communes voisines, comme si nous étions un village en autarcie. Pourtant, la réalité même des flux quotidiens disait le contraire, avec, en temps normal, 330.000 Parisiens qui sortent de Paris chaque jour pour aller travailler quand 970.000 non Parisiens y entrent selon l'Insee. Le confinement avait mis en lumière tous les salariés de première ligne qui viennent chaque matin prendre soin de nos enfants, de nos personnes âgées ou tenir ouverts les commerces alimentaires.
Dès les premiers jours du déconfinement, sous couvert de développer le vélo, Anne Hidalgo les a remerciés en bloquant encore plus l'accès à la capitale avec des aménagements mal conçus qui ont complètement enclavé certains quartiers. Les boutiques du quartier du Marais connaissent une baisse de fréquentation de 89 % en septembre 2020 comparé à septembre 2019 selon l'étude réalisée par la fédération d'enseignes Procos.
La fête au détriment de la famille
Deuxième dérive, la majorité municipale refuse depuis des années de mener une politique familiale volontariste pour que Paris reste une ville où l'on s'enracine. Tous les moyens vont à la politique de la fête au détriment d'une véritable politique culturelle, sportive ou d'aide aux familles dans leur quotidien.
Paris a perdu entre 10.000 et 12.000 habitants par an sur la dernière mandature. Le mouvement est voué à s'amplifier. Les écoles parisiennes affichaient 3.700 élèves en moins à la rentrée 2020. La menace terroriste à son plus haut niveau, les difficultés liées au confinement en appartement et la généralisation du télétravail ne vont faire qu'accentuer la fuite de la capitale. Quels bénéfices aujourd'hui pour une famille à vivre dans une ville dense, sale, insécure et où la moindre activité pour enfant est à la fois hors de prix et hors de portée ?
Absence de développement économique
Enfin, troisième dérive, l'exécutif en place n'a eu aucune volonté de mettre en oeuvre une stratégie de développement économique pour Paris. Tout le système financier reposait sur le tourisme de masse et la spéculation immobilière. Derrière les beaux discours déplorant la hausse du foncier, la Ville de Paris profitait de près de 1,5 milliard qui tombait chaque année du fait des droits de mutation perçus lors des transactions immobilières. Cette manne financière a servi à subventionner des associations proches de la majorité et à financer des opérations marketing coûteuses comme la Nuit Blanche ou Paris Plage. Elle n'a pas permis de préserver les marges financières de la Ville dont la dette pourrait atteindre 7,1 milliards d'euros fin 2021, soit un doublement depuis l'arrivée d'Anne Hidalgo, une multiplication par 7 depuis la gauche a pris la capitale.
La mairie de Paris veut pouvoir augmenter plusieurs taxes immobilières
Aujourd'hui, où le marché immobilier se contracte et où le tourisme international est à l'arrêt, la majorité municipale n'a comme seule préoccupation que d'augmenter leur fiscalité pour compenser la baisse des recettes qu'ils génèrent. C'est ainsi que la Ville de Paris réclame une augmentation du taux maximal applicable aux droits de mutation, après les avoir déjà augmentés en 2016. Elle demande aussi la possibilité de passer la majoration de la taxe d'habitation pour les résidences secondaires de 60 % à 100 % ainsi qu'une nouvelle augmentation de la taxe de séjour, déjà relevée en 2016 et 2018.
La majorité d'Anne Hidalgo n'a pas songé un seul instant que l'économie d'une ville monde ne pouvait pas reposer que sur le tourisme et la hausse du foncier comme, par orgueil, elle n'a pas anticipé que les autres territoires franciliens pouvaient mener des politiques volontaristes leur permettant de devenir plus attractifs à la fois pour les entreprises et les habitants. A force, par calcul politique ou par simple repli égoïste, de toujours penser Paris contre sa métropole, Paris s'est enfermé, replié et aujourd'hui s'étiole.
Sursaut immédiat
Paris va mal. Paris est malade. Notre inquiétude est grande face à l'absence de remèdes proposés. Beaucoup de Parisiennes et de Parisiens ont fini par renoncer et ont fui la capitale. Ils vont là où la vie est plus simple, plus agréable, et où travailler et élever ses enfants n'est pas un combat de tous les jours. Mais, parce que Paris est la capitale de la France, parce que cette ville doit rester un phare pour le pays des Lumières, il est de notre devoir de continuer de nous battre pour elle. Cela implique un sursaut immédiat.
L'exécutif en place doit cesser de dépenser des sommes folles pour mener des projets d'aménagement dont personne ne veut et subventionner à tout va des milliers associations afin de satisfaire des implantations électorales. La gravité de la situation impose de définir une stratégie économique en concertation avec les acteurs liés et de mener un audit sur les finances parisiennes, pour réorienter les moyens de la capitale vers un véritable plan de relance économique qui permette de sauver notre tissu de commerces de proximité mais aussi de développer des pôles d'excellence dans des secteurs stratégiques. Des milliers d'emplois parisiens sont en jeu, mais aussi plus largement la survie et le rayonnement de la capitale. Cela doit nous appeler collectivement à la responsabilité.

https://www.lesechos.fr/idees-debats/ce ... de-1265340

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