Est il possible d’investir dans sa résidence principale lorsque l’on a des crédits immobiliers locatifs ?

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Pazuzu
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Est il possible d’investir dans sa résidence principale lorsque l’on a des crédits immobiliers locatifs ?

#1 Message par Pazuzu » 28 mai 2020, 15:33

Source : Le Blog Patrimoine
Est il possible d’investir dans sa résidence principale lorsque l’on a des crédits immobiliers locatifs ?


L'auteur essaie de nous expliquer qu'il vaut désormais mieux acheter sa RP en premier.

Il explique, sans donner vraiment de détails, que la méthode de calcul des banques a changé.

Mais, bizarrement, l'exemple donné nous montre que c'est un propriétaire de RP qui est coincé
Souhaitant réaliser l’achat d’une nouvelle résidence principale … Et mettre en location mon logement actuel (800€ de loyer versus 720€ de credit), les courtiers et banque qu’ils étaient + que favorables en début d’année m’indique maintenant que les revenus fonciers ne sont plus pris en compte pour le taux d’endettement.

Ben92
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Re: Est il possible d’investir dans sa résidence principale lorsque l’on a des crédits immobiliers locatifs ?

#2 Message par Ben92 » 28 mai 2020, 16:25

Pazuzu a écrit :
28 mai 2020, 15:33
Source : Le Blog Patrimoine
Est il possible d’investir dans sa résidence principale lorsque l’on a des crédits immobiliers locatifs ?


L'auteur essaie de nous expliquer qu'il vaut désormais mieux acheter sa RP en premier.

Il explique, sans donner vraiment de détails, que la méthode de calcul des banques a changé.

Mais, bizarrement, l'exemple donné nous montre que c'est un propriétaire de RP qui est coincé
Souhaitant réaliser l’achat d’une nouvelle résidence principale … Et mettre en location mon logement actuel (800€ de loyer versus 720€ de credit), les courtiers et banque qu’ils étaient + que favorables en début d’année m’indique maintenant que les revenus fonciers ne sont plus pris en compte pour le taux d’endettement.
Oui avant certaines banques pratiquaient la méthode du "différentiel" pour le calcul du taux d'endettement sur les investissements locatifs.
Exemple : un investisseur fait un investissement locatif sur une studette à Paris, crédit 1000€/mois, loyer perçu 800€/mois. Salaire de 4000€.
La banque prend en compte 75% des revenus locatifs.
Avec la méthode du différentiel, taux d’endettement = (1000-800*0,75)/4000 = 10%
Avec la méthode classique, taux d’endettement = 1000/(4000+800*0,75)= 21.7%
Ca change tout pour les investisseurs. Mais connaissant les banques, ça m'étonnerait pas du tout que certaines continuent à fonctionner "à l'ancienne". Ce n'est qu'une recommandation. :wink:

Pazuzu
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Re: Est il possible d’investir dans sa résidence principale lorsque l’on a des crédits immobiliers locatifs ?

#3 Message par Pazuzu » 28 mai 2020, 16:29

Oui, la situation est pas tenable.

Imagine un petit cadre qui gagne 4000 et paie 1200 par fois de crédit => 30% de taux d'endettement

Tu peux même plus lui fourguer un Pinel 700 de crédit/500 de loyer => 42% de taux d'endettement.

(et il ne peut même pas faire un investissement rentable 1000 de crédit/2000 de loyer => 37% de taux d'endettement)

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Re: Est il possible d’investir dans sa résidence principale lorsque l’on a des crédits immobiliers locatifs ?

#4 Message par Gpzzzz » 28 mai 2020, 16:33

Pazuzu a écrit :
28 mai 2020, 16:29
Oui, la situation est pas tenable.

Imagine un petit cadre qui gagne 4000 et paie 1200 par fois de crédit => 30% de taux d'endettement

Tu peux même plus lui fourguer un Pinel 700 de crédit/500 de loyer => 42% de taux d'endettement.

(et il ne peut même pas faire un investissement rentable 1000 de crédit/2000 de loyer => 37% de taux d'endettement)
ca depend pour qui !!
si le cadre a 200ke de coté en cash pour un achat a de pinel a 200ke la banque continuera a l'ancienne.. si t'as pas grand chose en rapport a ton patrimoine global, ca va pas etre la meme !

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Re: Est il possible d’investir dans sa résidence principale lorsque l’on a des crédits immobiliers locatifs ?

#5 Message par Pazuzu » 28 mai 2020, 17:12

La situation est pas tenable pour le marché du locatif. Qui représente une bonne partie du neuf, donc de la vache à lait.

Ca aurait cependant des vertus de fluidification, dans son propre exemple, l'acheteur de RP est obligé de vendre avant d'acheter.

"la banque continuera a l'ancienne"
Ca dépend du degré d'encadrement de la mesure.

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Re: Est il possible d’investir dans sa résidence principale lorsque l’on a des crédits immobiliers locatifs ?

#6 Message par Ben92 » 28 mai 2020, 17:31

Pazuzu a écrit :
28 mai 2020, 17:12
"la banque continuera a l'ancienne"
Ca dépend du degré d'encadrement de la mesure.
La concurrence est rude entre les banques.
Tu auras toujours une ou deux banques qui ont plus faim que les autres et qui voudront récupérer les profils investisseurs avec endettement > 33%. Surtout si c'est pour leur refiler des taux élevés et marger un max.

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Re: Est il possible d’investir dans sa résidence principale lorsque l’on a des crédits immobiliers locatifs ?

#7 Message par Pazuzu » 28 mai 2020, 17:49

Je sais pas quelle est l'autorité exacte de la HCSF (si quelqu'un sait ?), mais ils ont pas prévu beaucoup de marge a priori.

https://www.economie.gouv.fr/files/file ... dation.pdf

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