Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

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Vincent92
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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#51 Message par Vincent92 » 19 juin 2020, 12:03

alexlyon a écrit :
19 juin 2020, 11:58
Friggit raisonne comme jadis la middle class (surtout après guerre) : le référent c'était le revenu du travail, qui rembourse une dette, en période d'inflation salariale (et les stocks de patrimoine avaient été laminés par la guerre).
Il a en effet choisi cet étalonnage. A défaut de mieux, dit il, quand on le lit.
Alors qu'il aurait pu choisir un étalon plus ancien ou plus récent et aurait obtenu des courbes différentes. Son tunnel ne représente en effet que cette partie de l'histoire et c'est très peu pertinent si on dézoome.

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lecriminel
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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#52 Message par lecriminel » 19 juin 2020, 12:22

alexlyon a écrit :
19 juin 2020, 11:58
Friggit raisonne comme jadis la middle class (surtout après guerre) : le référent c'était le revenu du travail, qui rembourse une dette, en période d'inflation salariale (et les stocks de patrimoine avaient été laminés par la guerre).

Sa courbe ne veut plus rien dire.
RIP Friggit.
pas d'accord, car le marché comprend les logements des pauvres. Autrefois gratuits. Vu les revenus médians d'un foyer en France, ça doit représenter pas loin de la moitié des logements.
Or la valeur des biens de ces gens de peu pourrait valoir zéro (selon leur capacité financière hors aides publiques) et devrait valoir zéro (incapables de payer un loyer). Il prend donc en compte les aides publiques, qui apparaissent indirectement sur sa courbe.

Là où il s'est trompé, c'est que les taux eux, n'y sont pas. Personne n'avait un jour imaginé des taux directeurs négatifs. Sa courbe serait bien plus intéressante si elle présentait la mensualité à payer (il l'a peut-être fait dans un graphe secondaire, d'ailleurs).
Pas non plus d'effet qualité. Quand le marché est hyper haut, les biens vendus sont de mauvaise qualité et vice-versa. Ainsi la hausse 1998-2007 est sous estimée, alors que c'est le contraire pour la suite
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#53 Message par Pazuzu » 19 juin 2020, 15:25

Le taux moyen d'apport est de 10% environ, soit pas grand chose. Le prix de l'immo est donc forcément lié aux revenus des ménages, et aux taux. Friggit devrait (le fait-il ? ca fait longtemps que je ne suis pas allé vérifier) faire le même graphe avec la capacité d'emprunt.

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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#54 Message par Pazuzu » 19 juin 2020, 15:27

lecriminel a écrit :
19 juin 2020, 12:22
Pas non plus d'effet qualité. Quand le marché est hyper haut, les biens vendus sont de mauvaise qualité et vice-versa. Ainsi la hausse 1998-2007 est sous estimée, alors que c'est le contraire pour la suite
On parle jamais de l'effet qualité non plus des logements, seulement du prix au m2.

Si le prix d'une voiture moyenne a prix +3% par an depuis 20 ans, c'est pas pour ça qu'une R21 qui a 20 ans a doublé de valeur.

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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#55 Message par Vincent92 » 19 juin 2020, 15:31

Le taux d'apport moyen dépend des marchés. Il est largement supérieur à 10% à Paris depuis longtemps.
Friggit ne prend pas en compte les taux car il estime que ce n'est pas une valeur importante dans le temps (pour lui, le taux "normal" est le taux des années 70 et il pense depuis au moins 10-15 ans qu'on va y revenir rapidement).
L'"effet qualité" est en bonne partie pris en compte dans l'indice Notaires-INSEE (dont se sert Friggit). C'est d'autant plus vrai à Paris où le bâti change peu car il y a peu de foncier disponible (c'est déjà construit). Cela peut évidemment être perfectible (il y a certains équipements supplémentaires qui sont considérés comme standard et qui ne l'était pas forcément il y a 30, 40 ou 50 ans. Je pense par exemple au double vitrage ou à la douche) et c'est en effet un élément a considéré si on regarde sur très longue période. Bien que beaucoup compte déjà ce paramètre dans les "dépenses d'entretien" des logements.
C'est probablement moins vrai pour des endroits où l'on construit beaucoup de logements neufs (et donc avec des nouvelles normes).
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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#56 Message par Pazuzu » 19 juin 2020, 16:02

Depuis que le PTZ est considéré comme un apport peut-être.

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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#57 Message par Vincent92 » 19 juin 2020, 16:03

Pazuzu a écrit :
19 juin 2020, 16:02
Depuis que le PTZ est considéré comme un apport peut-être.
Le PTZ est marginal à Paris car l’écrasante majorité des ventes se font dans l'ancien et que l'ancien est exclu depuis 2011/2012. Cela n'a donc duré que quelques années de 2009 à 2011/2012. Il y a aussi le PAS que certaines banques utilisent mais cela m'étonnerait beaucoup qu'on considère cela comme de l'apport.
Il est possible que le PTZ soit considéré comme de l'apport ailleurs, et que cela soit significatif où il y a pas mal de constructions neuves je ne sais pas.
Modifié en dernier par Vincent92 le 19 juin 2020, 16:09, modifié 1 fois.
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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#58 Message par Pazuzu » 19 juin 2020, 16:08

PTZ Paris, si tu préfères.

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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#59 Message par Vincent92 » 19 juin 2020, 16:13

Pazuzu a écrit :
19 juin 2020, 16:08
PTZ Paris, si tu préfères.
Ok, en effet. A voir si c'est considéré comme de l'apport alors que c'est du crédit.
Ceci dit, les sommes sont faibles (24k ou 39k) et les seuils fiscaux peu élevés par rapport à l'acheteur moyen parisien (c'est ~50m2 l'achat moyen donc, la plupart du temps, ce n'est pas pour une famille de 5 personnes). Il faut être éligible et que cela soit intéressant (avoir plusieurs lignes de prêts engendre souvent des frais supplémentaires quand on souscrit un crédit et les taux sont bas). Sans compter que c'est pour une RP et il y a beaucoup d'investissements locatifs à Paris.
Je n'ai pas les chiffres précis en tête mais de mémoire, on parle de 180k€ d'apport en moyenne pour un achat moyen de 400-500k€ donc il y a aussi forcément de l'épargne derrière.
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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#60 Message par dicktraci » 19 juin 2020, 16:32

Pazuzu a écrit :
19 juin 2020, 15:25
Le taux moyen d'apport est de 10% environ, soit pas grand chose. Le prix de l'immo est donc forcément lié aux revenus des ménages, et aux taux. Friggit devrait (le fait-il ? ca fait longtemps que je ne suis pas allé vérifier) faire le même graphe avec la capacité d'emprunt.
+1

La courbe friggit est très largement incomplète.
L'un des principales paramètres manquant est l'absence des taux... Et la courbe friggit ne devrait pas prendre en compte le revenus disponibles mais plutôt la solvabilité maximale des ménages/investisseurs, et là ce serait autre chose.
Il y aurait d'autres paramètres à prendre en compte comme par exemple l'existence de supports d'investissement alternatifs sûrs (ou presque) avec fort rendement. Par ex ce serait intéressant de mettre en fond une courbe des rendements des bons du trésor français, uk, Americans.. Si un bons du trésor Fr rapporte 10% par ex, je sais pas si beaucoup de personnes iraient s'emmerder avec un Airbnb parisien qui rapporte autant mais avec de la gestion et des emmerdes potentielles. On parle d'une frange de la population particulière (pas le monsieur et madame michu qui achète pour habiter), mais qui existe bel et bien et qui impacte le marché immo. Or le succès de la pierre en France et plus particulièrement Paris/IDF est lié- aussi- à l'absence de support d'investissement (préjugé, à tort ou à raison) alternatifs apportant une certaine sécurité et un haut rendement (dans le rendement j'inclus aussi la plus value potentielle).
Et y a d'autres paramètres à voir sûrement..

Bref, je sais pas si Friggit a fait une auto critique de sa courbe ou pas..? Dans le cas contraire ce serait bien decevant,.. On peut se louper mais de là à ne pas reconnaître ses erreurs (tu me diras peu d économistes reconnaissent quand ils se plantent..).

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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#61 Message par supermascotte » 19 juin 2020, 18:12

dicktraci a écrit :
19 juin 2020, 16:32
Pazuzu a écrit :
19 juin 2020, 15:25
Le taux moyen d'apport est de 10% environ, soit pas grand chose. Le prix de l'immo est donc forcément lié aux revenus des ménages, et aux taux. Friggit devrait (le fait-il ? ca fait longtemps que je ne suis pas allé vérifier) faire le même graphe avec la capacité d'emprunt.
+1

La courbe friggit est très largement incomplète.
L'un des principales paramètres manquant est l'absence des taux... Et la courbe friggit ne devrait pas prendre en compte le revenus disponibles mais plutôt la solvabilité maximale des ménages/investisseurs, et là ce serait autre chose.
Il y aurait d'autres paramètres à prendre en compte comme par exemple l'existence de supports d'investissement alternatifs sûrs (ou presque) avec fort rendement. Par ex ce serait intéressant de mettre en fond une courbe des rendements des bons du trésor français, uk, Americans.. Si un bons du trésor Fr rapporte 10% par ex, je sais pas si beaucoup de personnes iraient s'emmerder avec un Airbnb parisien qui rapporte autant mais avec de la gestion et des emmerdes potentielles. On parle d'une frange de la population particulière (pas le monsieur et madame michu qui achète pour habiter), mais qui existe bel et bien et qui impacte le marché immo. Or le succès de la pierre en France et plus particulièrement Paris/IDF est lié- aussi- à l'absence de support d'investissement (préjugé, à tort ou à raison) alternatifs apportant une certaine sécurité et un haut rendement (dans le rendement j'inclus aussi la plus value potentielle).
Et y a d'autres paramètres à voir sûrement..

Bref, je sais pas si Friggit a fait une auto critique de sa courbe ou pas..? Dans le cas contraire ce serait bien decevant,.. On peut se louper mais de là à ne pas reconnaître ses erreurs (tu me diras peu d économistes reconnaissent quand ils se plantent..).
Alors déjà, si la courbe de Friggit est mondialement connue c'est parce qu'elle s'est avérée très prédictive et exacte pour un grand nombre de marché immobilier à travers le monde. A titre d'information, si les gens s'était basés sur la courbe de friggit pour analyser le marché immobilier Américain ou Australien, on aurait pu éviter les bulles immobilières qui ont frappé ces deux pays. Et c'est pas parce que depuis la fin des années 1990, on est dans une bulle immobilière en France en particulier à Paris et dans les grandes métropoles, que ça invalide nécessairement la courbe de Friggit. D'ailleurs à la fin des années 1980 jusqu'au début des années 1990 on a connu une bulle immobilière spéculative qui a rapidement éclaté. L'idée de la courbe de Friggit, c'est juste que les prix immobilier finissent toujours par se reconnecter avec la réalité économique, à savoir les revenus des ménages. Parfois, les prix peuvent s'en écarter pendant plusieurs années mais ils finissent toujours par revenir dans le tunnel.

Par dessus tout, l'intérêt de la courbe de Friggit, c'est qu'elle rappelle les fondamentaux du marché immobilier qui sont les suivants :

- Les biens immobiliers répondent à un besoin de logement pour les ménages
- L'essentiel des biens immobiliers sont achetés et vendus par des particuliers à titre de résidence principale
- Donc les biens immobiliers sont fonctions des revenus disponibles des ménages

Ce que je viens d'écrire relève du bon sens, mais ça ne semble pas évident pour tous. Les prix de l'immobilier ne peuvent pas grimper jusqu'au ciel. Les prix de l'immobilier peuvent grimper, mais au bout d'un certain moment, s'il n'y a plus de ménage en capacité d'acheter les biens immobilier, il y a un moment où ça ne peut plus grimper. Et ça c'est particulièrement vrai à Paris. Actuellement, à Paris, même un couple de CSP + sans enfant ne pourra difficilement s'offrir un appartement décent.

Après je suis tout à fait d'accord avec le fait que cette courbe a ses propres limites car elle ne tient pas d'un certain nombre de facteur.

1) Notamment, elle ne tient pas compte de la baisse des taux de crédit immobilier. Ces dernières années, la baisse des taux d'intérêt a énormément contribué à augmenter la solvabilité des ménages et donc à augmenter mécaniquement les prix de l'immobilier. Ce facteur a été le principal moteur du marché immobilier. Manque de bol, pour les éternels haussiers béats, c'est terminé pour ce facteur. Les taux de crédits immobilier ne pourront pas aller plus bas qu'en décembre 2019. Pire ils vont augmenter dans les mois qui viennent.
2) Elle ne tient pas compte des possibles mesures législatives ou d'aides aux logement qui peuvent avoir un effet inflationniste.
3) Elle ne tient pas compte de phénomène comme Airbnb comme tu l'as très justement indiqué et qui peut mettre un marché immobilier sous tension. Manque de bol l'investissement locatif de courte durée est en train de boire la tassse.
4) Elle ne tient pas compte des éventuels phénomènes comme celui qu'on a connu ces dernières décennie d'hyperconcentration dans les métropoles. Manque de bol, il est possible que le coronavirus ait mis un terme à ce phénomène et que le télétravail ouvre la voie à une décentralisation.

A titre personnel, j'avais moi même fait un travail pour essayer de comprendre l'évolution des prix de l'immobilier sur Paris et j'avais calculé une courbe de l'évolution des revenus nécessaires pour acheter un même bien immobilier depuis 1981 à aujourd'hui, mais en tenant compte de l'évolution des salaires et de l'évolution des taux de crédit immobilier. Bref ce n'est pas la courbe de Friggit mais ça y ressemble (avec l'avantage de prendre en compte les variations de taux de crédit immobilier)

Image

Et je trouve que la courbe est assez parlante car :

1) elle montre clairement la bulle du début des années 90
2) elle montre très clairement une hausse exubérante des prix de l'immobilier à partir des années 2000 avec un assouplissement dans les années 2011 - 2016 qui est liée à la baisse des taux de crédit immobilier. et à partir de 2016, on repart vers des records.

Et c'est pour ça qu'à titre perso, je suis persuadé qu'on va connaitre dans les mois/années qui arrivent un éclatement de la bulle immobilière à Paris (et possiblement les autres métropoles que je connais moins bien). La crise sanitaire, le confinement puis la récession d'anthologie étant les facteurs déclencheurs.

Bref en résumé, la courbe de Friggit, c'est très bien mais c'est pas parfait et il faudrait en effet l'améliorer en rajoutant plein d'autres facteurs.

Blangar1
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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#62 Message par Blangar1 » 19 juin 2020, 18:51

L'exubérance est pire encore à Lyon et Bordeaux, comparées à Paris.
Une des données qui peut aussi expliquer l'appétit pour l'immobilier, est l'absence d'alternative pour l'investissement, sauf à se lancer dans du rachat de PME.
Ce n'est pas à la portée de chacun, tandis que chacun peut se voir en propriétaire bailleur, que ce soit en courte ou longue durée.
Comme il y a eu beaucoup de laxisme de la part des pouvoirs publics sur la location courte durée, des centres villes entiers ont été vidés de leurs occupants. Cf Barcelone par exemple.
D'un autre côté, les mêmes se sont entichés du RBNB en tant qu'utilisateurs cette fois, un peu par mode et beaucoup par laisser aller des hôteliers qui ne se sont pas adaptés non plus. Il faut remarquer que, face à Uber, les taxis ont fini par réagir, et bien souvent il n'est pas plus cher de prendre un taxi vs un Uber. A la facilité près : Uber vient sur place plus facilement. En revanche, lorsqu'il y a un peu de tension sur les courses, Uber peut facilement être 40 à 50% plus cher qu'un taxi lambda.
Tout cela pour dire que les moteurs de la hausse exubérante de l'immobilier sont assez multiples, et n'étaient pas tous, loin de là, anticipés il y a 15 ans.
Ceci étant dit, ces mêmes moteurs vont caler, ou être rendus plus poussifs, de par les différentes crises en cours ou à venir.
Il finira bien par arriver au cerveau de chacun, que voler sur plus de 5000 km pour faire quelques pas dans une région qui, finalement, n'est pas si différente que Montluçon, n'a rien de bien excitant. Certes, on n'aura pas "fait" les pyramides, mais ces dernières ne s'en porteront que mieux.
Les prix du pétrole vont finir par remonter un jour, et ce sera compliqué pour l'aérien. L'avion à hydrogène n'est pas encore là.
Il finira bien aussi par arriver au cerveau des responsables (ou ceux qui le deviendront, justement parce qu'ils auront réfléchi), que sous-traiter à des milliers de km, que ce soit pour de la production de biens matériels ou pour de l'immatériel... eh bien, c'est se tirer une balle dans le pied.
Je pense qu'un jour, quelqu'un va bien finir par poser la question des externalités : qu'elles soient écologiques, sociales, stratégiques, il faudra bien un jour les mettre sur la table, et en discuter sérieusement.
Ce qui posera la question de la libre circulation des capitaux notamment.
Et que l'on ne vienne pas dire que la libre circulation des capitaux est l'alpha et l'oméga du monde libre : cela ne sert qu'à mettre en coupe réglée ce qui était autrefois le tiers état.

jobserve75
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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#63 Message par jobserve75 » 20 juin 2020, 00:39

supermascotte a écrit :
19 juin 2020, 18:12
dicktraci a écrit :
19 juin 2020, 16:32
Pazuzu a écrit :
19 juin 2020, 15:25
Le taux moyen d'apport est de 10% environ, soit pas grand chose. Le prix de l'immo est donc forcément lié aux revenus des ménages, et aux taux. Friggit devrait (le fait-il ? ca fait longtemps que je ne suis pas allé vérifier) faire le même graphe avec la capacité d'emprunt.
+1

La courbe friggit est très largement incomplète.
L'un des principales paramètres manquant est l'absence des taux... Et la courbe friggit ne devrait pas prendre en compte le revenus disponibles mais plutôt la solvabilité maximale des ménages/investisseurs, et là ce serait autre chose.
Il y aurait d'autres paramètres à prendre en compte comme par exemple l'existence de supports d'investissement alternatifs sûrs (ou presque) avec fort rendement. Par ex ce serait intéressant de mettre en fond une courbe des rendements des bons du trésor français, uk, Americans.. Si un bons du trésor Fr rapporte 10% par ex, je sais pas si beaucoup de personnes iraient s'emmerder avec un Airbnb parisien qui rapporte autant mais avec de la gestion et des emmerdes potentielles. On parle d'une frange de la population particulière (pas le monsieur et madame michu qui achète pour habiter), mais qui existe bel et bien et qui impacte le marché immo. Or le succès de la pierre en France et plus particulièrement Paris/IDF est lié- aussi- à l'absence de support d'investissement (préjugé, à tort ou à raison) alternatifs apportant une certaine sécurité et un haut rendement (dans le rendement j'inclus aussi la plus value potentielle).
Et y a d'autres paramètres à voir sûrement..

Bref, je sais pas si Friggit a fait une auto critique de sa courbe ou pas..? Dans le cas contraire ce serait bien decevant,.. On peut se louper mais de là à ne pas reconnaître ses erreurs (tu me diras peu d économistes reconnaissent quand ils se plantent..).
Alors déjà, si la courbe de Friggit est mondialement connue c'est parce qu'elle s'est avérée très prédictive et exacte pour un grand nombre de marché immobilier à travers le monde. A titre d'information, si les gens s'était basés sur la courbe de friggit pour analyser le marché immobilier Américain ou Australien, on aurait pu éviter les bulles immobilières qui ont frappé ces deux pays. Et c'est pas parce que depuis la fin des années 1990, on est dans une bulle immobilière en France en particulier à Paris et dans les grandes métropoles, que ça invalide nécessairement la courbe de Friggit. D'ailleurs à la fin des années 1980 jusqu'au début des années 1990 on a connu une bulle immobilière spéculative qui a rapidement éclaté. L'idée de la courbe de Friggit, c'est juste que les prix immobilier finissent toujours par se reconnecter avec la réalité économique, à savoir les revenus des ménages. Parfois, les prix peuvent s'en écarter pendant plusieurs années mais ils finissent toujours par revenir dans le tunnel.

Par dessus tout, l'intérêt de la courbe de Friggit, c'est qu'elle rappelle les fondamentaux du marché immobilier qui sont les suivants :

- Les biens immobiliers répondent à un besoin de logement pour les ménages
- L'essentiel des biens immobiliers sont achetés et vendus par des particuliers à titre de résidence principale
- Donc les biens immobiliers sont fonctions des revenus disponibles des ménages

Ce que je viens d'écrire relève du bon sens, mais ça ne semble pas évident pour tous. Les prix de l'immobilier ne peuvent pas grimper jusqu'au ciel. Les prix de l'immobilier peuvent grimper, mais au bout d'un certain moment, s'il n'y a plus de ménage en capacité d'acheter les biens immobilier, il y a un moment où ça ne peut plus grimper. Et ça c'est particulièrement vrai à Paris. Actuellement, à Paris, même un couple de CSP + sans enfant ne pourra difficilement s'offrir un appartement décent.

Après je suis tout à fait d'accord avec le fait que cette courbe a ses propres limites car elle ne tient pas d'un certain nombre de facteur.

1) Notamment, elle ne tient pas compte de la baisse des taux de crédit immobilier. Ces dernières années, la baisse des taux d'intérêt a énormément contribué à augmenter la solvabilité des ménages et donc à augmenter mécaniquement les prix de l'immobilier. Ce facteur a été le principal moteur du marché immobilier. Manque de bol, pour les éternels haussiers béats, c'est terminé pour ce facteur. Les taux de crédits immobilier ne pourront pas aller plus bas qu'en décembre 2019. Pire ils vont augmenter dans les mois qui viennent.
2) Elle ne tient pas compte des possibles mesures législatives ou d'aides aux logement qui peuvent avoir un effet inflationniste.
3) Elle ne tient pas compte de phénomène comme Airbnb comme tu l'as très justement indiqué et qui peut mettre un marché immobilier sous tension. Manque de bol l'investissement locatif de courte durée est en train de boire la tassse.
4) Elle ne tient pas compte des éventuels phénomènes comme celui qu'on a connu ces dernières décennie d'hyperconcentration dans les métropoles. Manque de bol, il est possible que le coronavirus ait mis un terme à ce phénomène et que le télétravail ouvre la voie à une décentralisation.

A titre personnel, j'avais moi même fait un travail pour essayer de comprendre l'évolution des prix de l'immobilier sur Paris et j'avais calculé une courbe de l'évolution des revenus nécessaires pour acheter un même bien immobilier depuis 1981 à aujourd'hui, mais en tenant compte de l'évolution des salaires et de l'évolution des taux de crédit immobilier. Bref ce n'est pas la courbe de Friggit mais ça y ressemble (avec l'avantage de prendre en compte les variations de taux de crédit immobilier)

Image

Et je trouve que la courbe est assez parlante car :

1) elle montre clairement la bulle du début des années 90
2) elle montre très clairement une hausse exubérante des prix de l'immobilier à partir des années 2000 avec un assouplissement dans les années 2011 - 2016 qui est liée à la baisse des taux de crédit immobilier. et à partir de 2016, on repart vers des records.

Et c'est pour ça qu'à titre perso, je suis persuadé qu'on va connaitre dans les mois/années qui arrivent un éclatement de la bulle immobilière à Paris (et possiblement les autres métropoles que je connais moins bien). La crise sanitaire, le confinement puis la récession d'anthologie étant les facteurs déclencheurs.

Bref en résumé, la courbe de Friggit, c'est très bien mais c'est pas parfait et il faudrait en effet l'améliorer en rajoutant plein d'autres facteurs.
Je ne nie nullement tous ces arguments mais en matière de bulle, tout est une question de confiance dans la future valeur de l’actif acheté.
Un lingot d’or n’a la valeur que nous voulons bien lui donner. Sa valeur d’usage est nulle mise à part une utilisation faible de ce métal dans des circuits électriques.
C’est aussi pareil pour l’immobilier.

Mais selon moi, la plus grosse bulle concerne plutôt les dettes des États. Une confiance aveugle est de mise. Un état occidental ne peut pas faire faillite. C’est vrai car la confiance est à 99,99% dans sa pérennité. Donc nous savons pertinemment que les dettes ne seront jamais remboursées mais de reconduiront d’années en années, tout cela basé sur la confiance.

Donc, selon moi, les prix de Paris seront déterminés par la confiance ou non du maintien de la bulle. Ça pourrait encore durer longtemps, surtout avec le risque un jour d’un retour de l’inflation et d’une logique de valeur refuge.

Comme le suggérait Vincent, comptes-tu, pour le coup, investir dans un de ces contrats à la baisse?

supermascotte
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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#64 Message par supermascotte » 20 juin 2020, 06:30

jobserve75 a écrit :
20 juin 2020, 00:39
supermascotte a écrit :
19 juin 2020, 18:12
dicktraci a écrit :
19 juin 2020, 16:32
Pazuzu a écrit :
19 juin 2020, 15:25
Le taux moyen d'apport est de 10% environ, soit pas grand chose. Le prix de l'immo est donc forcément lié aux revenus des ménages, et aux taux. Friggit devrait (le fait-il ? ca fait longtemps que je ne suis pas allé vérifier) faire le même graphe avec la capacité d'emprunt.
+1

La courbe friggit est très largement incomplète.
L'un des principales paramètres manquant est l'absence des taux... Et la courbe friggit ne devrait pas prendre en compte le revenus disponibles mais plutôt la solvabilité maximale des ménages/investisseurs, et là ce serait autre chose.
Il y aurait d'autres paramètres à prendre en compte comme par exemple l'existence de supports d'investissement alternatifs sûrs (ou presque) avec fort rendement. Par ex ce serait intéressant de mettre en fond une courbe des rendements des bons du trésor français, uk, Americans.. Si un bons du trésor Fr rapporte 10% par ex, je sais pas si beaucoup de personnes iraient s'emmerder avec un Airbnb parisien qui rapporte autant mais avec de la gestion et des emmerdes potentielles. On parle d'une frange de la population particulière (pas le monsieur et madame michu qui achète pour habiter), mais qui existe bel et bien et qui impacte le marché immo. Or le succès de la pierre en France et plus particulièrement Paris/IDF est lié- aussi- à l'absence de support d'investissement (préjugé, à tort ou à raison) alternatifs apportant une certaine sécurité et un haut rendement (dans le rendement j'inclus aussi la plus value potentielle).
Et y a d'autres paramètres à voir sûrement..

Bref, je sais pas si Friggit a fait une auto critique de sa courbe ou pas..? Dans le cas contraire ce serait bien decevant,.. On peut se louper mais de là à ne pas reconnaître ses erreurs (tu me diras peu d économistes reconnaissent quand ils se plantent..).
Alors déjà, si la courbe de Friggit est mondialement connue c'est parce qu'elle s'est avérée très prédictive et exacte pour un grand nombre de marché immobilier à travers le monde. A titre d'information, si les gens s'était basés sur la courbe de friggit pour analyser le marché immobilier Américain ou Australien, on aurait pu éviter les bulles immobilières qui ont frappé ces deux pays. Et c'est pas parce que depuis la fin des années 1990, on est dans une bulle immobilière en France en particulier à Paris et dans les grandes métropoles, que ça invalide nécessairement la courbe de Friggit. D'ailleurs à la fin des années 1980 jusqu'au début des années 1990 on a connu une bulle immobilière spéculative qui a rapidement éclaté. L'idée de la courbe de Friggit, c'est juste que les prix immobilier finissent toujours par se reconnecter avec la réalité économique, à savoir les revenus des ménages. Parfois, les prix peuvent s'en écarter pendant plusieurs années mais ils finissent toujours par revenir dans le tunnel.

Par dessus tout, l'intérêt de la courbe de Friggit, c'est qu'elle rappelle les fondamentaux du marché immobilier qui sont les suivants :

- Les biens immobiliers répondent à un besoin de logement pour les ménages
- L'essentiel des biens immobiliers sont achetés et vendus par des particuliers à titre de résidence principale
- Donc les biens immobiliers sont fonctions des revenus disponibles des ménages

Ce que je viens d'écrire relève du bon sens, mais ça ne semble pas évident pour tous. Les prix de l'immobilier ne peuvent pas grimper jusqu'au ciel. Les prix de l'immobilier peuvent grimper, mais au bout d'un certain moment, s'il n'y a plus de ménage en capacité d'acheter les biens immobilier, il y a un moment où ça ne peut plus grimper. Et ça c'est particulièrement vrai à Paris. Actuellement, à Paris, même un couple de CSP + sans enfant ne pourra difficilement s'offrir un appartement décent.

Après je suis tout à fait d'accord avec le fait que cette courbe a ses propres limites car elle ne tient pas d'un certain nombre de facteur.

1) Notamment, elle ne tient pas compte de la baisse des taux de crédit immobilier. Ces dernières années, la baisse des taux d'intérêt a énormément contribué à augmenter la solvabilité des ménages et donc à augmenter mécaniquement les prix de l'immobilier. Ce facteur a été le principal moteur du marché immobilier. Manque de bol, pour les éternels haussiers béats, c'est terminé pour ce facteur. Les taux de crédits immobilier ne pourront pas aller plus bas qu'en décembre 2019. Pire ils vont augmenter dans les mois qui viennent.
2) Elle ne tient pas compte des possibles mesures législatives ou d'aides aux logement qui peuvent avoir un effet inflationniste.
3) Elle ne tient pas compte de phénomène comme Airbnb comme tu l'as très justement indiqué et qui peut mettre un marché immobilier sous tension. Manque de bol l'investissement locatif de courte durée est en train de boire la tassse.
4) Elle ne tient pas compte des éventuels phénomènes comme celui qu'on a connu ces dernières décennie d'hyperconcentration dans les métropoles. Manque de bol, il est possible que le coronavirus ait mis un terme à ce phénomène et que le télétravail ouvre la voie à une décentralisation.

A titre personnel, j'avais moi même fait un travail pour essayer de comprendre l'évolution des prix de l'immobilier sur Paris et j'avais calculé une courbe de l'évolution des revenus nécessaires pour acheter un même bien immobilier depuis 1981 à aujourd'hui, mais en tenant compte de l'évolution des salaires et de l'évolution des taux de crédit immobilier. Bref ce n'est pas la courbe de Friggit mais ça y ressemble (avec l'avantage de prendre en compte les variations de taux de crédit immobilier)

Image

Et je trouve que la courbe est assez parlante car :

1) elle montre clairement la bulle du début des années 90
2) elle montre très clairement une hausse exubérante des prix de l'immobilier à partir des années 2000 avec un assouplissement dans les années 2011 - 2016 qui est liée à la baisse des taux de crédit immobilier. et à partir de 2016, on repart vers des records.

Et c'est pour ça qu'à titre perso, je suis persuadé qu'on va connaitre dans les mois/années qui arrivent un éclatement de la bulle immobilière à Paris (et possiblement les autres métropoles que je connais moins bien). La crise sanitaire, le confinement puis la récession d'anthologie étant les facteurs déclencheurs.

Bref en résumé, la courbe de Friggit, c'est très bien mais c'est pas parfait et il faudrait en effet l'améliorer en rajoutant plein d'autres facteurs.
Je ne nie nullement tous ces arguments mais en matière de bulle, tout est une question de confiance dans la future valeur de l’actif acheté.
Un lingot d’or n’a la valeur que nous voulons bien lui donner. Sa valeur d’usage est nulle mise à part une utilisation faible de ce métal dans des circuits électriques.
C’est aussi pareil pour l’immobilier.

Mais selon moi, la plus grosse bulle concerne plutôt les dettes des États. Une confiance aveugle est de mise. Un état occidental ne peut pas faire faillite. C’est vrai car la confiance est à 99,99% dans sa pérennité. Donc nous savons pertinemment que les dettes ne seront jamais remboursées mais de reconduiront d’années en années, tout cela basé sur la confiance.

Donc, selon moi, les prix de Paris seront déterminés par la confiance ou non du maintien de la bulle. Ça pourrait encore durer longtemps, surtout avec le risque un jour d’un retour de l’inflation et d’une logique de valeur refuge.

Comme le suggérait Vincent, comptes-tu, pour le coup, investir dans un de ces contrats à la baisse?
Tu abordes une question intéressante. Une bulle est caractérisée par le fait que le prix n'est plus déterminé par la valeur intrinsèque de la chose mais par la croyance que ce qu'on achète vaudra plus demain.

Et c'est précisément ce qui s'est passé ces dernières années. Il y a eu une exubérance sur les marchés immobiliers, il y a eu une hausse effrénée des prix des biens immobiliers et du nombre de transaction. Et cette frénésie a largement été alimentée par la croyance que :

1) L'immobilier ne peut que monter
2) Les arbres vont jusqu'au ciel
3) l'immobilier est une valeur refuge

Les gens se sont mis à acheter en RP ou en tant qu'investissement locatif des biens immobiliers à des prix bien largement supérieurs que ce qu'ils auraient normalement été incité à payer parce qu'ils étaient convaincus que le marché immobilier continuerait d'augmenter. Le mot d'ordre était, acheter aux plus vite avant que ce ne soit trop cher. Est-ce qu'ils auraient été prêts à payer autant s'ils n'avaient pas été convaincus que les prix continueraient à augmenter, sûrement pas.

Si demain, les prix de l'immobilier commencent à diminuer, c'est tout ce rêve qui s'effondre et on rentre dans un nouveau paradigme où les gens vont s'interroger sur la valeur réelle de la pierre. C'est l'éclatement de la bulle et c'est le début de la baisse, une baisse qui peut s'auto-entretenir.

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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#65 Message par ProfGrincheux » 20 juin 2020, 07:32

cashisking a écrit :
17 juin 2020, 15:46
Ça m'éclate ces contrats de couverture.
Soit t'as une conviction, soit t'en as pas.
Mais parier 100 d'un côté et se couvrir de l'autre, pour finir avec le rendement d'un livret A, je vois pas l'intérêt.
Ce type de contrats a été originellement créé pour protéger les détenteurs de sous-jacent comme une assurance contre la baisse des prix.

Exemple: un fermier peut acheter en Mars une option lui permettant de vendre une partie de sa récolte de blé à un prix déterminé en Mars. Or la récolte est en Aout et le prix d'Aout est à priori inconnu. Il y a donc un risque et celui ci peut être assuré. La seule conviction que le fermier peut avoir est de se faire laminer s'il y a surproduction en Aout.

Comme tout contrat d'assurance, cela a une utilité certaine. Par exemple, je suppose que tu préfères largement payer tes primes d'assurance voiture et ne pas avoir d'accident grave. Et tant pis si tu ne revois pas les liquidités versées.

En toute logique l'espérance du rendement d'un tel contrat devrait être négative, car l'émetteur du contrat (qui joue le rôle assureur) doit bien se rémunerer. Si j'ai bien compris le modèle d'affaires, les primes encaissées par l'assureur doivent couvrir à 150% les indemnisations dues au titre des contrats passés.

Ensuite on peut utiliser ça comme outil de spéculation. Ce n'est pas pour M. et Mme Michu, c'est certain. Cela dit sans mépris, je me sens plus Michu qu'autre chose.

Les gens persuadés que l'immobilier parisien va faire -20% en un an devraient se précipiter sur ce contrat à terme. Allez, un peu de courage!

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dudu91
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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#66 Message par dudu91 » 20 juin 2020, 07:53

supermascotte a écrit :
20 juin 2020, 06:30
jobserve75 a écrit :
20 juin 2020, 00:39
supermascotte a écrit :
19 juin 2020, 18:12
dicktraci a écrit :
19 juin 2020, 16:32


+1

La courbe friggit est très largement incomplète.
L'un des principales paramètres manquant est l'absence des taux... Et la courbe friggit ne devrait pas prendre en compte le revenus disponibles mais plutôt la solvabilité maximale des ménages/investisseurs, et là ce serait autre chose.
Il y aurait d'autres paramètres à prendre en compte comme par exemple l'existence de supports d'investissement alternatifs sûrs (ou presque) avec fort rendement. Par ex ce serait intéressant de mettre en fond une courbe des rendements des bons du trésor français, uk, Americans.. Si un bons du trésor Fr rapporte 10% par ex, je sais pas si beaucoup de personnes iraient s'emmerder avec un Airbnb parisien qui rapporte autant mais avec de la gestion et des emmerdes potentielles. On parle d'une frange de la population particulière (pas le monsieur et madame michu qui achète pour habiter), mais qui existe bel et bien et qui impacte le marché immo. Or le succès de la pierre en France et plus particulièrement Paris/IDF est lié- aussi- à l'absence de support d'investissement (préjugé, à tort ou à raison) alternatifs apportant une certaine sécurité et un haut rendement (dans le rendement j'inclus aussi la plus value potentielle).
Et y a d'autres paramètres à voir sûrement..

Bref, je sais pas si Friggit a fait une auto critique de sa courbe ou pas..? Dans le cas contraire ce serait bien decevant,.. On peut se louper mais de là à ne pas reconnaître ses erreurs (tu me diras peu d économistes reconnaissent quand ils se plantent..).
Alors déjà, si la courbe de Friggit est mondialement connue c'est parce qu'elle s'est avérée très prédictive et exacte pour un grand nombre de marché immobilier à travers le monde. A titre d'information, si les gens s'était basés sur la courbe de friggit pour analyser le marché immobilier Américain ou Australien, on aurait pu éviter les bulles immobilières qui ont frappé ces deux pays. Et c'est pas parce que depuis la fin des années 1990, on est dans une bulle immobilière en France en particulier à Paris et dans les grandes métropoles, que ça invalide nécessairement la courbe de Friggit. D'ailleurs à la fin des années 1980 jusqu'au début des années 1990 on a connu une bulle immobilière spéculative qui a rapidement éclaté. L'idée de la courbe de Friggit, c'est juste que les prix immobilier finissent toujours par se reconnecter avec la réalité économique, à savoir les revenus des ménages. Parfois, les prix peuvent s'en écarter pendant plusieurs années mais ils finissent toujours par revenir dans le tunnel.

Par dessus tout, l'intérêt de la courbe de Friggit, c'est qu'elle rappelle les fondamentaux du marché immobilier qui sont les suivants :

- Les biens immobiliers répondent à un besoin de logement pour les ménages
- L'essentiel des biens immobiliers sont achetés et vendus par des particuliers à titre de résidence principale
- Donc les biens immobiliers sont fonctions des revenus disponibles des ménages

Ce que je viens d'écrire relève du bon sens, mais ça ne semble pas évident pour tous. Les prix de l'immobilier ne peuvent pas grimper jusqu'au ciel. Les prix de l'immobilier peuvent grimper, mais au bout d'un certain moment, s'il n'y a plus de ménage en capacité d'acheter les biens immobilier, il y a un moment où ça ne peut plus grimper. Et ça c'est particulièrement vrai à Paris. Actuellement, à Paris, même un couple de CSP + sans enfant ne pourra difficilement s'offrir un appartement décent.

Après je suis tout à fait d'accord avec le fait que cette courbe a ses propres limites car elle ne tient pas d'un certain nombre de facteur.

1) Notamment, elle ne tient pas compte de la baisse des taux de crédit immobilier. Ces dernières années, la baisse des taux d'intérêt a énormément contribué à augmenter la solvabilité des ménages et donc à augmenter mécaniquement les prix de l'immobilier. Ce facteur a été le principal moteur du marché immobilier. Manque de bol, pour les éternels haussiers béats, c'est terminé pour ce facteur. Les taux de crédits immobilier ne pourront pas aller plus bas qu'en décembre 2019. Pire ils vont augmenter dans les mois qui viennent.
2) Elle ne tient pas compte des possibles mesures législatives ou d'aides aux logement qui peuvent avoir un effet inflationniste.
3) Elle ne tient pas compte de phénomène comme Airbnb comme tu l'as très justement indiqué et qui peut mettre un marché immobilier sous tension. Manque de bol l'investissement locatif de courte durée est en train de boire la tassse.
4) Elle ne tient pas compte des éventuels phénomènes comme celui qu'on a connu ces dernières décennie d'hyperconcentration dans les métropoles. Manque de bol, il est possible que le coronavirus ait mis un terme à ce phénomène et que le télétravail ouvre la voie à une décentralisation.

A titre personnel, j'avais moi même fait un travail pour essayer de comprendre l'évolution des prix de l'immobilier sur Paris et j'avais calculé une courbe de l'évolution des revenus nécessaires pour acheter un même bien immobilier depuis 1981 à aujourd'hui, mais en tenant compte de l'évolution des salaires et de l'évolution des taux de crédit immobilier. Bref ce n'est pas la courbe de Friggit mais ça y ressemble (avec l'avantage de prendre en compte les variations de taux de crédit immobilier)

Image

Et je trouve que la courbe est assez parlante car :

1) elle montre clairement la bulle du début des années 90
2) elle montre très clairement une hausse exubérante des prix de l'immobilier à partir des années 2000 avec un assouplissement dans les années 2011 - 2016 qui est liée à la baisse des taux de crédit immobilier. et à partir de 2016, on repart vers des records.

Et c'est pour ça qu'à titre perso, je suis persuadé qu'on va connaitre dans les mois/années qui arrivent un éclatement de la bulle immobilière à Paris (et possiblement les autres métropoles que je connais moins bien). La crise sanitaire, le confinement puis la récession d'anthologie étant les facteurs déclencheurs.

Bref en résumé, la courbe de Friggit, c'est très bien mais c'est pas parfait et il faudrait en effet l'améliorer en rajoutant plein d'autres facteurs.
Je ne nie nullement tous ces arguments mais en matière de bulle, tout est une question de confiance dans la future valeur de l’actif acheté.
Un lingot d’or n’a la valeur que nous voulons bien lui donner. Sa valeur d’usage est nulle mise à part une utilisation faible de ce métal dans des circuits électriques.
C’est aussi pareil pour l’immobilier.

Mais selon moi, la plus grosse bulle concerne plutôt les dettes des États. Une confiance aveugle est de mise. Un état occidental ne peut pas faire faillite. C’est vrai car la confiance est à 99,99% dans sa pérennité. Donc nous savons pertinemment que les dettes ne seront jamais remboursées mais de reconduiront d’années en années, tout cela basé sur la confiance.

Donc, selon moi, les prix de Paris seront déterminés par la confiance ou non du maintien de la bulle. Ça pourrait encore durer longtemps, surtout avec le risque un jour d’un retour de l’inflation et d’une logique de valeur refuge.

Comme le suggérait Vincent, comptes-tu, pour le coup, investir dans un de ces contrats à la baisse?
Tu abordes une question intéressante. Une bulle est caractérisée par le fait que le prix n'est plus déterminé par la valeur intrinsèque de la chose mais par la croyance que ce qu'on achète vaudra plus demain.

Et c'est précisément ce qui s'est passé ces dernières années. Il y a eu une exubérance sur les marchés immobiliers, il y a eu une hausse effrénée des prix des biens immobiliers et du nombre de transaction. Et cette frénésie a largement été alimentée par la croyance que :

1) L'immobilier ne peut que monter
2) Les arbres vont jusqu'au ciel
3) l'immobilier est une valeur refuge

Les gens se sont mis à acheter en RP ou en tant qu'investissement locatif des biens immobiliers à des prix bien largement supérieurs que ce qu'ils auraient normalement été incité à payer parce qu'ils étaient convaincus que le marché immobilier continuerait d'augmenter. Le mot d'ordre était, acheter aux plus vite avant que ce ne soit trop cher. Est-ce qu'ils auraient été prêts à payer autant s'ils n'avaient pas été convaincus que les prix continueraient à augmenter, sûrement pas.

Si demain, les prix de l'immobilier commencent à diminuer, c'est tout ce rêve qui s'effondre et on rentre dans un nouveau paradigme où les gens vont s'interroger sur la valeur réelle de la pierre. C'est l'éclatement de la bulle et c'est le début de la baisse, une baisse qui peut s'auto-entretenir.
C'est le principe de la déflation. Les banques centrales feront tout pour l'éviter ("whatever it takes..."). Le truc qui peut faire basculer la confiance, je pense que c'est uniquement les dettes des États. Et là ça peut tanguer à l'issue de certaines élections qui metteraient au pouvoir des personnes non choisies par le système financier, ou bien après des attaques par des agences de notations américaines de mèche avec certains fonds d'investissement.

Sinon on continuera comme au Japon. Les chiffres d'endettement par rapport au PIB n'ont plus aucune importance, puisque les banques centrales imprimeront.
"Quand on parle pognon, à partir d’un certain chiffre, tout le monde écoute."

supermascotte
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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#67 Message par supermascotte » 20 juin 2020, 09:28

dudu91 a écrit :
20 juin 2020, 07:53
supermascotte a écrit :
20 juin 2020, 06:30
jobserve75 a écrit :
20 juin 2020, 00:39
supermascotte a écrit :
19 juin 2020, 18:12


Alors déjà, si la courbe de Friggit est mondialement connue c'est parce qu'elle s'est avérée très prédictive et exacte pour un grand nombre de marché immobilier à travers le monde. A titre d'information, si les gens s'était basés sur la courbe de friggit pour analyser le marché immobilier Américain ou Australien, on aurait pu éviter les bulles immobilières qui ont frappé ces deux pays. Et c'est pas parce que depuis la fin des années 1990, on est dans une bulle immobilière en France en particulier à Paris et dans les grandes métropoles, que ça invalide nécessairement la courbe de Friggit. D'ailleurs à la fin des années 1980 jusqu'au début des années 1990 on a connu une bulle immobilière spéculative qui a rapidement éclaté. L'idée de la courbe de Friggit, c'est juste que les prix immobilier finissent toujours par se reconnecter avec la réalité économique, à savoir les revenus des ménages. Parfois, les prix peuvent s'en écarter pendant plusieurs années mais ils finissent toujours par revenir dans le tunnel.

Par dessus tout, l'intérêt de la courbe de Friggit, c'est qu'elle rappelle les fondamentaux du marché immobilier qui sont les suivants :

- Les biens immobiliers répondent à un besoin de logement pour les ménages
- L'essentiel des biens immobiliers sont achetés et vendus par des particuliers à titre de résidence principale
- Donc les biens immobiliers sont fonctions des revenus disponibles des ménages

Ce que je viens d'écrire relève du bon sens, mais ça ne semble pas évident pour tous. Les prix de l'immobilier ne peuvent pas grimper jusqu'au ciel. Les prix de l'immobilier peuvent grimper, mais au bout d'un certain moment, s'il n'y a plus de ménage en capacité d'acheter les biens immobilier, il y a un moment où ça ne peut plus grimper. Et ça c'est particulièrement vrai à Paris. Actuellement, à Paris, même un couple de CSP + sans enfant ne pourra difficilement s'offrir un appartement décent.

Après je suis tout à fait d'accord avec le fait que cette courbe a ses propres limites car elle ne tient pas d'un certain nombre de facteur.

1) Notamment, elle ne tient pas compte de la baisse des taux de crédit immobilier. Ces dernières années, la baisse des taux d'intérêt a énormément contribué à augmenter la solvabilité des ménages et donc à augmenter mécaniquement les prix de l'immobilier. Ce facteur a été le principal moteur du marché immobilier. Manque de bol, pour les éternels haussiers béats, c'est terminé pour ce facteur. Les taux de crédits immobilier ne pourront pas aller plus bas qu'en décembre 2019. Pire ils vont augmenter dans les mois qui viennent.
2) Elle ne tient pas compte des possibles mesures législatives ou d'aides aux logement qui peuvent avoir un effet inflationniste.
3) Elle ne tient pas compte de phénomène comme Airbnb comme tu l'as très justement indiqué et qui peut mettre un marché immobilier sous tension. Manque de bol l'investissement locatif de courte durée est en train de boire la tassse.
4) Elle ne tient pas compte des éventuels phénomènes comme celui qu'on a connu ces dernières décennie d'hyperconcentration dans les métropoles. Manque de bol, il est possible que le coronavirus ait mis un terme à ce phénomène et que le télétravail ouvre la voie à une décentralisation.

A titre personnel, j'avais moi même fait un travail pour essayer de comprendre l'évolution des prix de l'immobilier sur Paris et j'avais calculé une courbe de l'évolution des revenus nécessaires pour acheter un même bien immobilier depuis 1981 à aujourd'hui, mais en tenant compte de l'évolution des salaires et de l'évolution des taux de crédit immobilier. Bref ce n'est pas la courbe de Friggit mais ça y ressemble (avec l'avantage de prendre en compte les variations de taux de crédit immobilier)

Image

Et je trouve que la courbe est assez parlante car :

1) elle montre clairement la bulle du début des années 90
2) elle montre très clairement une hausse exubérante des prix de l'immobilier à partir des années 2000 avec un assouplissement dans les années 2011 - 2016 qui est liée à la baisse des taux de crédit immobilier. et à partir de 2016, on repart vers des records.

Et c'est pour ça qu'à titre perso, je suis persuadé qu'on va connaitre dans les mois/années qui arrivent un éclatement de la bulle immobilière à Paris (et possiblement les autres métropoles que je connais moins bien). La crise sanitaire, le confinement puis la récession d'anthologie étant les facteurs déclencheurs.

Bref en résumé, la courbe de Friggit, c'est très bien mais c'est pas parfait et il faudrait en effet l'améliorer en rajoutant plein d'autres facteurs.
Je ne nie nullement tous ces arguments mais en matière de bulle, tout est une question de confiance dans la future valeur de l’actif acheté.
Un lingot d’or n’a la valeur que nous voulons bien lui donner. Sa valeur d’usage est nulle mise à part une utilisation faible de ce métal dans des circuits électriques.
C’est aussi pareil pour l’immobilier.

Mais selon moi, la plus grosse bulle concerne plutôt les dettes des États. Une confiance aveugle est de mise. Un état occidental ne peut pas faire faillite. C’est vrai car la confiance est à 99,99% dans sa pérennité. Donc nous savons pertinemment que les dettes ne seront jamais remboursées mais de reconduiront d’années en années, tout cela basé sur la confiance.

Donc, selon moi, les prix de Paris seront déterminés par la confiance ou non du maintien de la bulle. Ça pourrait encore durer longtemps, surtout avec le risque un jour d’un retour de l’inflation et d’une logique de valeur refuge.

Comme le suggérait Vincent, comptes-tu, pour le coup, investir dans un de ces contrats à la baisse?
Tu abordes une question intéressante. Une bulle est caractérisée par le fait que le prix n'est plus déterminé par la valeur intrinsèque de la chose mais par la croyance que ce qu'on achète vaudra plus demain.

Et c'est précisément ce qui s'est passé ces dernières années. Il y a eu une exubérance sur les marchés immobiliers, il y a eu une hausse effrénée des prix des biens immobiliers et du nombre de transaction. Et cette frénésie a largement été alimentée par la croyance que :

1) L'immobilier ne peut que monter
2) Les arbres vont jusqu'au ciel
3) l'immobilier est une valeur refuge

Les gens se sont mis à acheter en RP ou en tant qu'investissement locatif des biens immobiliers à des prix bien largement supérieurs que ce qu'ils auraient normalement été incité à payer parce qu'ils étaient convaincus que le marché immobilier continuerait d'augmenter. Le mot d'ordre était, acheter aux plus vite avant que ce ne soit trop cher. Est-ce qu'ils auraient été prêts à payer autant s'ils n'avaient pas été convaincus que les prix continueraient à augmenter, sûrement pas.

Si demain, les prix de l'immobilier commencent à diminuer, c'est tout ce rêve qui s'effondre et on rentre dans un nouveau paradigme où les gens vont s'interroger sur la valeur réelle de la pierre. C'est l'éclatement de la bulle et c'est le début de la baisse, une baisse qui peut s'auto-entretenir.
C'est le principe de la déflation. Les banques centrales feront tout pour l'éviter ("whatever it takes..."). Le truc qui peut faire basculer la confiance, je pense que c'est uniquement les dettes des États. Et là ça peut tanguer à l'issue de certaines élections qui metteraient au pouvoir des personnes non choisies par le système financier, ou bien après des attaques par des agences de notations américaines de mèche avec certains fonds d'investissement.

Sinon on continuera comme au Japon. Les chiffres d'endettement par rapport au PIB n'ont plus aucune importance, puisque les banques centrales imprimeront.
En Zone Euro la dette des Etats est pour moi un problème purement politique.

Si on regarde froidement les choses. La zone Euro est la zone économique la plus saine de l'OCDE d'un point de vue finance publique. Il y a effectivement des états très endettés (Italie, Grèce) des pays moyennement endettés (France) et des pays peu endettés (Allemagne, pays du nord et de l'Est). Mais en moyenne, l'endettement public de la zone Euro est de 86%.

Ca parait beaucoup mais en réalité, mais si on compare aux autres pays de l'OCDE, la zone Euro s'en sort pas trop mal.

- Le Japon a une dette supérieure à 250% du PIB, ça ne pose pas trop de problème pourtant car Le Japon garde un excédent commercial positif et dispose d'une réserve importante de fonds financiers investis à l'étranger, mais surtout, cette dette est majoritairement détenue par les japonais. Par contre, l'économie Japonaise est en stagnation depuis près de 30 ans, la population japonaise vieillit et décroit à vitesse grand V et les retraites japonaises bouffent une grosse partie des réserves. Le Japon est un pays en lent déclin.

- Les US ont une dette très importante qui monte à 110% du PIB. Le déficit américain a tout particulièrement explosé ces dernières années avec Obama mais surtout avec Trump et ce, alors même que les USA connaissaient une croissance forte. On était sur un rythme d'endettement de 5% du PIB tous les ans. Ce déficit va exploser pendant la crise. De plus les USA ont un déficit commercial très important à l'égard du reste du monde (Japon, Chine, UE) et ce depuis des décennies. Les atouts des US sont que c'est la région de l'OCDE qui connaissait la croissance la plus forte, portée en grande partie par les GAFAM, une consommation des ménages très importante et le développement des gaz de schiste avant la crise. La plus grande force des US réside dans le dollar et la confiance que le dollar inspire dans le monde. Les faiblesses des US, c'est que c'est une économie peu compétitive sur le plan industriel et sur le plan commercial qui a besoin d'une croissance forte pour justifier une consommation importante et une balance commerciale très déficitaire. C'est la puissance du dollar qui permet aux US de maintenir ce modèle économique.

- La grande Bretagne a une dette de 85% du PIB. La situation économique était bonne en Grande Bretagne jusqu'à ce qu'il y ait le Brexit. Le Brexit a laminé la croissance du pays, et laisse planer beaucoup d'incertitudes sur l'avenir du pays. La crise du coronavirus tombe donc vraiment au pire moment pour la grande Bretagne.

- Comparativement la zone Euro a pas mal d'atout. Parmi les atouts, la zone Euro est largement excédentaire sur le plan commercial (220 milliards d'€ d'excédent commercial). La zone Euro a un solde positif d'épargne investis en Europe et dans le reste du monde. Même les italiens et les Français ont un niveau d'épargne très important. La zone Euro a des avantages compétitifs et commerciaux importants.

Parmi les faiblesses de l'UE, la croissance économique était moyenne ces dernières années. Cela est due en grande partie à la faiblesse économique des pays du sud. Il y a aussi le vieillissement de la population. L'absence de Champion Européens dans les nouvelles technologies en mesure de lutter face aux GAFAM. Il y a aussi la montée des nationalismes et l'enlisement de la construction Européenne ces dernières années qui a abouti au Brexit. Par dessus tout, le gros problème de l'UE, c'est le manque d'unité entre les pays qui empêche une plus grande intégration et qui empêche la zone Euro de montrer un front uni devant les enjeux du 21ème siècle (montée en puissance de la Chine, éloignement stratégique des USA, risques écologiques, risques face à l'immigration et au terrorisme, les nouvelles technologies, etc...)

Mais Le brexit a permis de prendre conscience des risques d'un statu quo en UE et devant le risque d'un éclatement de la zone Euro, il y a un sursaut qui fait apparaître des initiatives nouvelles. Le brexit a aussi calmé les velléités d'autres pays de quitter l'UE. Lors de la crise, les dirigeants Européens ont montré des signes très encourageants. Ils ont pris la mesure de la gravité de la situation. L'Allemagne est en train de remettre en cause sa doctrine budgétaire (et ça c'est pas rien) et joue un rôle positif dans l'accélération de l'intégration Européenne et dans la mutualisation des dettes de chaque état membre (c'était complètement inimaginable il y a encore peu). Il se passe actuellement dans la zone Euro des avancées extrêmement importantes, qui, si elles aboutissaient, seraient une avancée majeure.

Après, il faudra voir si ces initiatives aboutissent. La question est de savoir si les pays du nord accepteront la nécessité de soutenir financièrement les pays du sud. La question est aussi de savoir si, après la crise, les pays du sud feront des efforts de réformes pour réduire les déficits et augmenter leur compétitivité. La question sera aussi de savoir s'il n'y aura pas de soubresauts politiques qui feraient dérailler les changements en cours. Si ça marche, ça sera extrêmement positif pour l'UE, si ça échoue, l'UE peut exploser.

Bref à voir.

ProfGrincheux
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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#68 Message par ProfGrincheux » 20 juin 2020, 11:05

Je pense que vous sous-estimez fortement la valeur de la position politique des USA. Ca ne se limite pas au dollar. La question à se poser à mon avis est pourquoi il n'y a pas de GAFA européens, pourquoi les autorités de la concurrence européennes n'ont rien fait pour permettre l'émergence d'une concurrence européenne sur ces marchés, ni d'ailleurs pour contrecarrer la collecte d'informations à grande échelle sur leurs propres citoyens par ces entreprises.

Pour l'UE, je suis d'accord avec votre analyse. Il y a une grosse incertitude de nature politique. Les problèmes de déséquilibre économique internes à la zone euro sont dus à des blocages politiques qui ne se résoudront pas aisément car certains états-membres ont basé leur modèle d'affaires sur l'exploitation desdits blocages. Pour donner un exemple, l'Irlande, les Pays-Bas et le Luxembourg vivent du détournement des ressources fiscales de leurs voisins. D'autre part, les états-membres eux-mêmes souffrent en interne de blocages politiques qui me semblent responsables du recours excessif a l'endettement (culture de la fraude fiscale en Grèce et en Italie, du sabotage économique par la grève en France).

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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#69 Message par lecriminel » 20 juin 2020, 11:40

supermascotte a écrit :
19 juin 2020, 18:12
Ce que je viens d'écrire relève du bon sens, mais ça ne semble pas évident pour tous. Les prix de l'immobilier ne peuvent pas grimper jusqu'au ciel. Les prix de l'immobilier peuvent grimper, mais au bout d'un certain moment, s'il n'y a plus de ménage en capacité d'acheter les biens immobilier, il y a un moment où ça ne peut plus grimper. Et ça c'est particulièrement vrai à Paris. Actuellement, à Paris, même un couple de CSP + sans enfant ne pourra difficilement s'offrir un appartement décent.
Depuis Sarko, on a l'explosion des revenus des 1% (ou 0.1%, c'est selon),
ces gens-là ont investi à Paris car
-ça ne leur coûte pas grand chose (quand vous vous êtes saigné pour votre maison principale, elle représente 30 à 90% de votre patrimoine, eux c'est bien moins que 1%)
-ils n'ont pas de notion de prix ou plutôt ne sont pas génés de surpayer
-c'est un placement "en dur" qui ne s'évaporera pas en cas de crise financière
-ils ont accès au crédit (le QE c'est pour eux)

Ceci combiné au fait que Paris a un petit parc immobilier (surtout qu'on peut imaginer qu'ils n'investissent pas dans le 18 ou 20ème, réservés aux travailleurs les mieux payés de Paris), et hop les chiffres montent en flèche.

Résultat des courses, on a des différences de prix ridicules avec des quartiers situés à quelques kilomètres voire hectomètres.
Et on a des prix qui ne sont effectivement pas abordables pour les vraies gens. Une ministre (Taubira, je crois) avait fait une demande de HLM. Scandale. En fait son salaire ne lui permettait pas de louer et à fortiori d'acheter.

Mais tant que les 1% continueront de s'enrichir, les prix peuvent rester hauts et déconnectés des fondamentaux. Ca fait 15 ans que ça dure.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#70 Message par lecriminel » 20 juin 2020, 11:42

Blangar1 a écrit :
19 juin 2020, 18:51
L'exubérance est pire encore à Lyon et Bordeaux, comparées à Paris.
je ne vois pas comment….à qualité égale c'est grand minimum 3 fois plus cher à Paris qu'à Bordeaux.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

jobserve75
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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#71 Message par jobserve75 » 20 juin 2020, 15:03

supermascotte a écrit :
20 juin 2020, 06:30
jobserve75 a écrit :
20 juin 2020, 00:39
supermascotte a écrit :
19 juin 2020, 18:12
dicktraci a écrit :
19 juin 2020, 16:32


+1

La courbe friggit est très largement incomplète.
L'un des principales paramètres manquant est l'absence des taux... Et la courbe friggit ne devrait pas prendre en compte le revenus disponibles mais plutôt la solvabilité maximale des ménages/investisseurs, et là ce serait autre chose.
Il y aurait d'autres paramètres à prendre en compte comme par exemple l'existence de supports d'investissement alternatifs sûrs (ou presque) avec fort rendement. Par ex ce serait intéressant de mettre en fond une courbe des rendements des bons du trésor français, uk, Americans.. Si un bons du trésor Fr rapporte 10% par ex, je sais pas si beaucoup de personnes iraient s'emmerder avec un Airbnb parisien qui rapporte autant mais avec de la gestion et des emmerdes potentielles. On parle d'une frange de la population particulière (pas le monsieur et madame michu qui achète pour habiter), mais qui existe bel et bien et qui impacte le marché immo. Or le succès de la pierre en France et plus particulièrement Paris/IDF est lié- aussi- à l'absence de support d'investissement (préjugé, à tort ou à raison) alternatifs apportant une certaine sécurité et un haut rendement (dans le rendement j'inclus aussi la plus value potentielle).
Et y a d'autres paramètres à voir sûrement..

Bref, je sais pas si Friggit a fait une auto critique de sa courbe ou pas..? Dans le cas contraire ce serait bien decevant,.. On peut se louper mais de là à ne pas reconnaître ses erreurs (tu me diras peu d économistes reconnaissent quand ils se plantent..).
Alors déjà, si la courbe de Friggit est mondialement connue c'est parce qu'elle s'est avérée très prédictive et exacte pour un grand nombre de marché immobilier à travers le monde. A titre d'information, si les gens s'était basés sur la courbe de friggit pour analyser le marché immobilier Américain ou Australien, on aurait pu éviter les bulles immobilières qui ont frappé ces deux pays. Et c'est pas parce que depuis la fin des années 1990, on est dans une bulle immobilière en France en particulier à Paris et dans les grandes métropoles, que ça invalide nécessairement la courbe de Friggit. D'ailleurs à la fin des années 1980 jusqu'au début des années 1990 on a connu une bulle immobilière spéculative qui a rapidement éclaté. L'idée de la courbe de Friggit, c'est juste que les prix immobilier finissent toujours par se reconnecter avec la réalité économique, à savoir les revenus des ménages. Parfois, les prix peuvent s'en écarter pendant plusieurs années mais ils finissent toujours par revenir dans le tunnel.

Par dessus tout, l'intérêt de la courbe de Friggit, c'est qu'elle rappelle les fondamentaux du marché immobilier qui sont les suivants :

- Les biens immobiliers répondent à un besoin de logement pour les ménages
- L'essentiel des biens immobiliers sont achetés et vendus par des particuliers à titre de résidence principale
- Donc les biens immobiliers sont fonctions des revenus disponibles des ménages

Ce que je viens d'écrire relève du bon sens, mais ça ne semble pas évident pour tous. Les prix de l'immobilier ne peuvent pas grimper jusqu'au ciel. Les prix de l'immobilier peuvent grimper, mais au bout d'un certain moment, s'il n'y a plus de ménage en capacité d'acheter les biens immobilier, il y a un moment où ça ne peut plus grimper. Et ça c'est particulièrement vrai à Paris. Actuellement, à Paris, même un couple de CSP + sans enfant ne pourra difficilement s'offrir un appartement décent.

Après je suis tout à fait d'accord avec le fait que cette courbe a ses propres limites car elle ne tient pas d'un certain nombre de facteur.

1) Notamment, elle ne tient pas compte de la baisse des taux de crédit immobilier. Ces dernières années, la baisse des taux d'intérêt a énormément contribué à augmenter la solvabilité des ménages et donc à augmenter mécaniquement les prix de l'immobilier. Ce facteur a été le principal moteur du marché immobilier. Manque de bol, pour les éternels haussiers béats, c'est terminé pour ce facteur. Les taux de crédits immobilier ne pourront pas aller plus bas qu'en décembre 2019. Pire ils vont augmenter dans les mois qui viennent.
2) Elle ne tient pas compte des possibles mesures législatives ou d'aides aux logement qui peuvent avoir un effet inflationniste.
3) Elle ne tient pas compte de phénomène comme Airbnb comme tu l'as très justement indiqué et qui peut mettre un marché immobilier sous tension. Manque de bol l'investissement locatif de courte durée est en train de boire la tassse.
4) Elle ne tient pas compte des éventuels phénomènes comme celui qu'on a connu ces dernières décennie d'hyperconcentration dans les métropoles. Manque de bol, il est possible que le coronavirus ait mis un terme à ce phénomène et que le télétravail ouvre la voie à une décentralisation.

A titre personnel, j'avais moi même fait un travail pour essayer de comprendre l'évolution des prix de l'immobilier sur Paris et j'avais calculé une courbe de l'évolution des revenus nécessaires pour acheter un même bien immobilier depuis 1981 à aujourd'hui, mais en tenant compte de l'évolution des salaires et de l'évolution des taux de crédit immobilier. Bref ce n'est pas la courbe de Friggit mais ça y ressemble (avec l'avantage de prendre en compte les variations de taux de crédit immobilier)

Image

Et je trouve que la courbe est assez parlante car :

1) elle montre clairement la bulle du début des années 90
2) elle montre très clairement une hausse exubérante des prix de l'immobilier à partir des années 2000 avec un assouplissement dans les années 2011 - 2016 qui est liée à la baisse des taux de crédit immobilier. et à partir de 2016, on repart vers des records.

Et c'est pour ça qu'à titre perso, je suis persuadé qu'on va connaitre dans les mois/années qui arrivent un éclatement de la bulle immobilière à Paris (et possiblement les autres métropoles que je connais moins bien). La crise sanitaire, le confinement puis la récession d'anthologie étant les facteurs déclencheurs.

Bref en résumé, la courbe de Friggit, c'est très bien mais c'est pas parfait et il faudrait en effet l'améliorer en rajoutant plein d'autres facteurs.
Je ne nie nullement tous ces arguments mais en matière de bulle, tout est une question de confiance dans la future valeur de l’actif acheté.
Un lingot d’or n’a la valeur que nous voulons bien lui donner. Sa valeur d’usage est nulle mise à part une utilisation faible de ce métal dans des circuits électriques.
C’est aussi pareil pour l’immobilier.

Mais selon moi, la plus grosse bulle concerne plutôt les dettes des États. Une confiance aveugle est de mise. Un état occidental ne peut pas faire faillite. C’est vrai car la confiance est à 99,99% dans sa pérennité. Donc nous savons pertinemment que les dettes ne seront jamais remboursées mais de reconduiront d’années en années, tout cela basé sur la confiance.

Donc, selon moi, les prix de Paris seront déterminés par la confiance ou non du maintien de la bulle. Ça pourrait encore durer longtemps, surtout avec le risque un jour d’un retour de l’inflation et d’une logique de valeur refuge.

Comme le suggérait Vincent, comptes-tu, pour le coup, investir dans un de ces contrats à la baisse?
Tu abordes une question intéressante. Une bulle est caractérisée par le fait que le prix n'est plus déterminé par la valeur intrinsèque de la chose mais par la croyance que ce qu'on achète vaudra plus demain.

Et c'est précisément ce qui s'est passé ces dernières années. Il y a eu une exubérance sur les marchés immobiliers, il y a eu une hausse effrénée des prix des biens immobiliers et du nombre de transaction. Et cette frénésie a largement été alimentée par la croyance que :

1) L'immobilier ne peut que monter
2) Les arbres vont jusqu'au ciel
3) l'immobilier est une valeur refuge

Les gens se sont mis à acheter en RP ou en tant qu'investissement locatif des biens immobiliers à des prix bien largement supérieurs que ce qu'ils auraient normalement été incité à payer parce qu'ils étaient convaincus que le marché immobilier continuerait d'augmenter. Le mot d'ordre était, acheter aux plus vite avant que ce ne soit trop cher. Est-ce qu'ils auraient été prêts à payer autant s'ils n'avaient pas été convaincus que les prix continueraient à augmenter, sûrement pas.

Si demain, les prix de l'immobilier commencent à diminuer, c'est tout ce rêve qui s'effondre et on rentre dans un nouveau paradigme où les gens vont s'interroger sur la valeur réelle de la pierre. C'est l'éclatement de la bulle et c'est le début de la baisse, une baisse qui peut s'auto-entretenir.
Le prix de l’immobilier dépend de 4 valeurs qui feront la valeur du marché :
1) la valeur de construction
2) la valeur d’usage
3) la valeur financière
4) la valeur spéculative

Dans certaines villes, la valeur de construction est inférieure aux 3 autres valeurs et il est plus intéressant d’acheter dans du neuf.
Sur Paris, ce sont les 3 dernières valeurs qui feront le prix du marché.

Je partage ton analyse sur le fait que la valeur d’usage baissera suite à cette crise.
Concernant la valeur financière, tu sous-entends aussi qu’elle baissera du fait d’une hausse des taux et d’une suppression des locations touristiques. Personnellement, je ne le crois pas car l’injection des liquidités actuelles par les banques centrales maintiendra les taux bas. De ce fait, la valeur financière risque donc de se maintenir, voire de progresser en comparaison avec d’autres placements. En effet, un rendement locatif de seulement 3% n’est-il pas intéressant par rapport à d’autres supports ne rapportant que 0,5%.

Tu sous-entends aussi que le « spread » entre ces 2 valeurs et la valeur spéculative va tellement augmenter que ça va péter.
En prenant l’exemple de l’or qui n’est qu’une valeur spéculative (aucune valeur financière et une faible valeur d’usage), il monte et certains pensent qu’ils montera encore.
Alors pourquoi, la capacité de résilience de la valeur spéculative de l’immobilier parisien ne monterait-elle pas?

Tu compares souvent la situation actuelle à celles du début des années 90.
Mais à cette époque, la valeur d’usage était peut-être de 2500€ le m2 et la valeur financière de 2000€ car il existait d’autres supports qui rapportaient 8-9%.
Le spread entre la valeur spéculative (5000€) et les 2 autres valeurs était donc trop important et la bulle a éclaté.

Actuellement, quel est le niveau de ce spread selon toi? Et ne crois-tu pas qu’il peut justement encore monter dans le contexte actuel?
Personnellement, je n’en sais rien.

Un investisseur à Paris va intuitivement intégrer ces 3 valeurs pour passer à l’acte comme le cas d’AVE qui a acheté un 2 pièces.
A court terme, elle a considéré une valeur financière en louant en LMNP et en empruntant à 1%. A moyen terme, c’est une valeur spéculative pour se protéger contre un haircut ou une inflation. A long terme, c’est une valeur d’usage pour une utilisation plus personnelle (enfants et autres)

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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#72 Message par jobserve75 » 20 juin 2020, 15:14

supermascotte a écrit :
20 juin 2020, 09:28
dudu91 a écrit :
20 juin 2020, 07:53
supermascotte a écrit :
20 juin 2020, 06:30
jobserve75 a écrit :
20 juin 2020, 00:39


Je ne nie nullement tous ces arguments mais en matière de bulle, tout est une question de confiance dans la future valeur de l’actif acheté.
Un lingot d’or n’a la valeur que nous voulons bien lui donner. Sa valeur d’usage est nulle mise à part une utilisation faible de ce métal dans des circuits électriques.
C’est aussi pareil pour l’immobilier.

Mais selon moi, la plus grosse bulle concerne plutôt les dettes des États. Une confiance aveugle est de mise. Un état occidental ne peut pas faire faillite. C’est vrai car la confiance est à 99,99% dans sa pérennité. Donc nous savons pertinemment que les dettes ne seront jamais remboursées mais de reconduiront d’années en années, tout cela basé sur la confiance.

Donc, selon moi, les prix de Paris seront déterminés par la confiance ou non du maintien de la bulle. Ça pourrait encore durer longtemps, surtout avec le risque un jour d’un retour de l’inflation et d’une logique de valeur refuge.

Comme le suggérait Vincent, comptes-tu, pour le coup, investir dans un de ces contrats à la baisse?
Tu abordes une question intéressante. Une bulle est caractérisée par le fait que le prix n'est plus déterminé par la valeur intrinsèque de la chose mais par la croyance que ce qu'on achète vaudra plus demain.

Et c'est précisément ce qui s'est passé ces dernières années. Il y a eu une exubérance sur les marchés immobiliers, il y a eu une hausse effrénée des prix des biens immobiliers et du nombre de transaction. Et cette frénésie a largement été alimentée par la croyance que :

1) L'immobilier ne peut que monter
2) Les arbres vont jusqu'au ciel
3) l'immobilier est une valeur refuge

Les gens se sont mis à acheter en RP ou en tant qu'investissement locatif des biens immobiliers à des prix bien largement supérieurs que ce qu'ils auraient normalement été incité à payer parce qu'ils étaient convaincus que le marché immobilier continuerait d'augmenter. Le mot d'ordre était, acheter aux plus vite avant que ce ne soit trop cher. Est-ce qu'ils auraient été prêts à payer autant s'ils n'avaient pas été convaincus que les prix continueraient à augmenter, sûrement pas.

Si demain, les prix de l'immobilier commencent à diminuer, c'est tout ce rêve qui s'effondre et on rentre dans un nouveau paradigme où les gens vont s'interroger sur la valeur réelle de la pierre. C'est l'éclatement de la bulle et c'est le début de la baisse, une baisse qui peut s'auto-entretenir.
C'est le principe de la déflation. Les banques centrales feront tout pour l'éviter ("whatever it takes..."). Le truc qui peut faire basculer la confiance, je pense que c'est uniquement les dettes des États. Et là ça peut tanguer à l'issue de certaines élections qui metteraient au pouvoir des personnes non choisies par le système financier, ou bien après des attaques par des agences de notations américaines de mèche avec certains fonds d'investissement.

Sinon on continuera comme au Japon. Les chiffres d'endettement par rapport au PIB n'ont plus aucune importance, puisque les banques centrales imprimeront.
En Zone Euro la dette des Etats est pour moi un problème purement politique.

Si on regarde froidement les choses. La zone Euro est la zone économique la plus saine de l'OCDE d'un point de vue finance publique. Il y a effectivement des états très endettés (Italie, Grèce) des pays moyennement endettés (France) et des pays peu endettés (Allemagne, pays du nord et de l'Est). Mais en moyenne, l'endettement public de la zone Euro est de 86%.

Ca parait beaucoup mais en réalité, mais si on compare aux autres pays de l'OCDE, la zone Euro s'en sort pas trop mal.

- Le Japon a une dette supérieure à 250% du PIB, ça ne pose pas trop de problème pourtant car Le Japon garde un excédent commercial positif et dispose d'une réserve importante de fonds financiers investis à l'étranger, mais surtout, cette dette est majoritairement détenue par les japonais. Par contre, l'économie Japonaise est en stagnation depuis près de 30 ans, la population japonaise vieillit et décroit à vitesse grand V et les retraites japonaises bouffent une grosse partie des réserves. Le Japon est un pays en lent déclin.

- Les US ont une dette très importante qui monte à 110% du PIB. Le déficit américain a tout particulièrement explosé ces dernières années avec Obama mais surtout avec Trump et ce, alors même que les USA connaissaient une croissance forte. On était sur un rythme d'endettement de 5% du PIB tous les ans. Ce déficit va exploser pendant la crise. De plus les USA ont un déficit commercial très important à l'égard du reste du monde (Japon, Chine, UE) et ce depuis des décennies. Les atouts des US sont que c'est la région de l'OCDE qui connaissait la croissance la plus forte, portée en grande partie par les GAFAM, une consommation des ménages très importante et le développement des gaz de schiste avant la crise. La plus grande force des US réside dans le dollar et la confiance que le dollar inspire dans le monde. Les faiblesses des US, c'est que c'est une économie peu compétitive sur le plan industriel et sur le plan commercial qui a besoin d'une croissance forte pour justifier une consommation importante et une balance commerciale très déficitaire. C'est la puissance du dollar qui permet aux US de maintenir ce modèle économique.

- La grande Bretagne a une dette de 85% du PIB. La situation économique était bonne en Grande Bretagne jusqu'à ce qu'il y ait le Brexit. Le Brexit a laminé la croissance du pays, et laisse planer beaucoup d'incertitudes sur l'avenir du pays. La crise du coronavirus tombe donc vraiment au pire moment pour la grande Bretagne.

- Comparativement la zone Euro a pas mal d'atout. Parmi les atouts, la zone Euro est largement excédentaire sur le plan commercial (220 milliards d'€ d'excédent commercial). La zone Euro a un solde positif d'épargne investis en Europe et dans le reste du monde. Même les italiens et les Français ont un niveau d'épargne très important. La zone Euro a des avantages compétitifs et commerciaux importants.

Parmi les faiblesses de l'UE, la croissance économique était moyenne ces dernières années. Cela est due en grande partie à la faiblesse économique des pays du sud. Il y a aussi le vieillissement de la population. L'absence de Champion Européens dans les nouvelles technologies en mesure de lutter face aux GAFAM. Il y a aussi la montée des nationalismes et l'enlisement de la construction Européenne ces dernières années qui a abouti au Brexit. Par dessus tout, le gros problème de l'UE, c'est le manque d'unité entre les pays qui empêche une plus grande intégration et qui empêche la zone Euro de montrer un front uni devant les enjeux du 21ème siècle (montée en puissance de la Chine, éloignement stratégique des USA, risques écologiques, risques face à l'immigration et au terrorisme, les nouvelles technologies, etc...)

Mais Le brexit a permis de prendre conscience des risques d'un statu quo en UE et devant le risque d'un éclatement de la zone Euro, il y a un sursaut qui fait apparaître des initiatives nouvelles. Le brexit a aussi calmé les velléités d'autres pays de quitter l'UE. Lors de la crise, les dirigeants Européens ont montré des signes très encourageants. Ils ont pris la mesure de la gravité de la situation. L'Allemagne est en train de remettre en cause sa doctrine budgétaire (et ça c'est pas rien) et joue un rôle positif dans l'accélération de l'intégration Européenne et dans la mutualisation des dettes de chaque état membre (c'était complètement inimaginable il y a encore peu). Il se passe actuellement dans la zone Euro des avancées extrêmement importantes, qui, si elles aboutissaient, seraient une avancée majeure.

Après, il faudra voir si ces initiatives aboutissent. La question est de savoir si les pays du nord accepteront la nécessité de soutenir financièrement les pays du sud. La question est aussi de savoir si, après la crise, les pays du sud feront des efforts de réformes pour réduire les déficits et augmenter leur compétitivité. La question sera aussi de savoir s'il n'y aura pas de soubresauts politiques qui feraient dérailler les changements en cours. Si ça marche, ça sera extrêmement positif pour l'UE, si ça échoue, l'UE peut exploser.

Bref à voir.
Je partage ton point de vue et rajouterai surtout que la zone euros n’est pas une zone monétaire optimale.
Les facteurs de production ne se déplace pas beaucoup et les travailleurs non plus. Il est notamment aberrant de voir un taux de chômage de 25% dans certaines villes de Grèce et de moins de 3% dans d’autres en Allemagne.
Cela crée trop de distorsions.
En fait, il faudrait avoir 2 ou 3 monnaies et non une seule pour corriger ces écarts.

De plus, la politique budgétaire de l’Europe est trop timide, 3 fois inférieure à celle des Etats-unis et nous ne sommes pas certains que le Sud sera aidé comme il le doit.

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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#73 Message par supermascotte » 20 juin 2020, 15:38

lecriminel a écrit :
20 juin 2020, 11:40
supermascotte a écrit :
19 juin 2020, 18:12
Ce que je viens d'écrire relève du bon sens, mais ça ne semble pas évident pour tous. Les prix de l'immobilier ne peuvent pas grimper jusqu'au ciel. Les prix de l'immobilier peuvent grimper, mais au bout d'un certain moment, s'il n'y a plus de ménage en capacité d'acheter les biens immobilier, il y a un moment où ça ne peut plus grimper. Et ça c'est particulièrement vrai à Paris. Actuellement, à Paris, même un couple de CSP + sans enfant ne pourra difficilement s'offrir un appartement décent.
Depuis Sarko, on a l'explosion des revenus des 1% (ou 0.1%, c'est selon),
ces gens-là ont investi à Paris car
-ça ne leur coûte pas grand chose (quand vous vous êtes saigné pour votre maison principale, elle représente 30 à 90% de votre patrimoine, eux c'est bien moins que 1%)
-ils n'ont pas de notion de prix ou plutôt ne sont pas génés de surpayer
-c'est un placement "en dur" qui ne s'évaporera pas en cas de crise financière
-ils ont accès au crédit (le QE c'est pour eux)

Ceci combiné au fait que Paris a un petit parc immobilier (surtout qu'on peut imaginer qu'ils n'investissent pas dans le 18 ou 20ème, réservés aux travailleurs les mieux payés de Paris), et hop les chiffres montent en flèche.

Résultat des courses, on a des différences de prix ridicules avec des quartiers situés à quelques kilomètres voire hectomètres.
Et on a des prix qui ne sont effectivement pas abordables pour les vraies gens. Une ministre (Taubira, je crois) avait fait une demande de HLM. Scandale. En fait son salaire ne lui permettait pas de louer et à fortiori d'acheter.

Mais tant que les 1% continueront de s'enrichir, les prix peuvent rester hauts et déconnectés des fondamentaux. Ca fait 15 ans que ça dure.
Non mais les très haut revenus en France n'investissent pas spécialement dans l'immobilier, hein.
Je partage ton point de vue et rajouterai surtout que la zone euros n’est pas une zone monétaire optimale.
Les facteurs de production ne se déplace pas beaucoup et les travailleurs non plus. Il est notamment aberrant de voir un taux de chômage de 25% dans certaines villes de Grèce et de moins de 3% dans d’autres en Allemagne.
Cela crée trop de distorsions.
En fait, il faudrait avoir 2 ou 3 monnaies et non une seule pour corriger ces écarts.

De plus, la politique budgétaire de l’Europe est trop timide, 3 fois inférieure à celle des Etats-unis et nous ne sommes pas certains que le Sud sera aidé comme il le doit.
Il y a des disparités de richesse similaires entre différentes régions des USA et de la Chine. Ce n'est pas un problème en soit. La différence, c'est que les USA et la Chine forment des entités politiques relativement homogènes. A partir du moment où les régions riches acceptent un transfert de richesse vers les régions plus pauvres et qu'il y a un sentiment d'appartenance commune à un ensemble solidaire, on peut créer un ensemble politique et économique qui tient la route.

jobserve75
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Re: Gagner de l’argent en anticipant une baisse des prix à Paris

#74 Message par jobserve75 » 21 juin 2020, 16:57

jobserve75 a écrit :
20 juin 2020, 15:03

Le prix de l’immobilier dépend de 4 valeurs qui feront la valeur du marché :
1) la valeur de construction
2) la valeur d’usage
3) la valeur financière
4) la valeur spéculative

Dans certaines villes, la valeur de construction est inférieure aux 3 autres valeurs et il est plus intéressant d’acheter dans du neuf.
Sur Paris, ce sont les 3 dernières valeurs qui feront le prix du marché.

Je partage ton analyse sur le fait que la valeur d’usage baissera suite à cette crise.
Concernant la valeur financière, tu sous-entends aussi qu’elle baissera du fait d’une hausse des taux et d’une suppression des locations touristiques. Personnellement, je ne le crois pas car l’injection des liquidités actuelles par les banques centrales maintiendra les taux bas. De ce fait, la valeur financière risque donc de se maintenir, voire de progresser en comparaison avec d’autres placements. En effet, un rendement locatif de seulement 3% n’est-il pas intéressant par rapport à d’autres supports ne rapportant que 0,5%.

Tu sous-entends aussi que le « spread » entre ces 2 valeurs et la valeur spéculative va tellement augmenter que ça va péter.
En prenant l’exemple de l’or qui n’est qu’une valeur spéculative (aucune valeur financière et une faible valeur d’usage), il monte et certains pensent qu’ils montera encore.
Alors pourquoi, la capacité de résilience de la valeur spéculative de l’immobilier parisien ne monterait-elle pas?

Tu compares souvent la situation actuelle à celles du début des années 90.
Mais à cette époque, la valeur d’usage était peut-être de 2500€ le m2 et la valeur financière de 2000€ car il existait d’autres supports qui rapportaient 8-9%.
Le spread entre la valeur spéculative (5000€) et les 2 autres valeurs était donc trop important et la bulle a éclaté.

Actuellement, quel est le niveau de ce spread selon toi? Et ne crois-tu pas qu’il peut justement encore monter dans le contexte actuel?
Personnellement, je n’en sais rien.

Un investisseur à Paris va intuitivement intégrer ces 3 valeurs pour passer à l’acte comme le cas d’AVE qui a acheté un 2 pièces.
A court terme, elle a considéré une valeur financière en louant en LMNP et en empruntant à 1%. A moyen terme, c’est une valeur spéculative pour se protéger contre un haircut ou une inflation. A long terme, c’est une valeur d’usage pour une utilisation plus personnelle (enfants et autres)
L’indice en question vient de prendre 1% en 2 semaines. Certes, les transactions sont peut-être encore faibles car elles concernent toujours la période post-confinement.
Très clairement, cette valeur de marché s’écarte de la valeur d’usage et de la valeur financière.
Avec un rendement locatif de 3%, l’immobilier parisien est limite intéressant par rapport aux autres placements sécurisés.
L’augmentation des prix vient donc éloigner le prix du marché par rapport à cette valeur financière avec un phénomène de bulle accru.
C’est comme l’or.
L’élastique pourra se tendre peut-être encore quelques temps entre ces valeurs jusqu’à ce qu’il craque, à moins que l’inflation vienne le détendre et renforcer encore plus cette valeur spéculative

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