Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France

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kurisutofa
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Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France

#1 Message par kurisutofa » 08 juil. 2020, 15:13

La direction général du trésor vient de publier une étude dont les conclusions apparaissent sans intérêt véritable mais qui contient une analyse intéressante sur la question de la pénurie de logement, sur l’idée d’une bulle des prix de l’immobilier en France et apporte une réponse concrète au phénomène d’explosion du nombre de logements vacants depuis quelques années.

Cette publication publiée sous le titre « La construction et la rénovation des logements privés en France » faire la distinction entre la France de l’immobilier en excès de demande et la France de l’immobilier en excès d’offre :

Dans la France de l’immobilier en excès de demande, la demande de logement est supérieure à l’offre et il semble pertinent de continuer à construire des logements pour répondre à cette demande. Ce sont là les quelques grandes métropoles et autres régions touristiques dans lesquelles il manque réellement des logements et la construction de logement doit se poursuivre.


Dans la France de l’immobilier en excès d’offre, la demande de logement est inférieure à l’offre, mais la construction de nouveaux logements continue d’y ‘être relativement dynamique malgré de nombreux logements vacants car rénover une maison dans l’ancien est plus onéreux que de faire construire une maison neuve. Dans ces zones, il faut freiner la construction de logement neuf et encourager la rénovation de l’ancien.
L’étude explique de manière très pertinente que « le fait que les logements neufs dans ces territoires détendus aient été moins chers que les logements anciens rénovés a joué un rôle important dans les choix d’installation des ménages. Cet écart de prix a pu s’expliquer localement par la surabondance de terrains constructibles amenant à un coût du foncier nu très faible, des coûts de construction de logements individuels peu élevés, mais aussi par une fiscalité et certaines politiques publiques historiquement avantageuses. Cette dynamique se renforce avec l’inoccupation des logements anciens, qui s’écartent peu à peu des critères qualitatifs de la demande, amenant à des besoins de rénovation accrus,dont le surcoût n’a pas été compensé par la diminution du prix des logements anciens. »

Comme le montre la carte de répartition de ces deux grandes zones de marché de l’immobilier, la grande partie du territoire se caractérise par un excès d’offre de logement et donc la nécessité d’y freiner la construction de nouveaux logements au profit de la rénovation du parc de l’immobilier ancien.

Typologie des communes selon le prix et l’occupation des logements

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Néanmoins, au regard de la répartition des populations en France, on constate une population totale également répartie entre les zones en excès d’offre et les zones en excès de demande.

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Les zones tendues que sont les zones en excès de demande se caractérisent par :

– Un taux d’occupation des logements supérieur à 90% (taux d’occupation = la part de résidences principales sur le stock de logements) ;

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– Des prix de l’immobilier plus élevés, mais dans des proportions inégales sur le territoire.

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Une bulle immobilière ? Vraiment ?
Au regard de ces chiffres pouvons nous réellement parler de bulle des prix de l’immobilier en France ? Aujourd’hui, les prix de l’immobilier sont contenus dans une grande partie du pays. Les prix dans l’ancien sont (en bleu sur la carte) à un niveau inférieur au prix de construction dans l’ancien. Il s’agit là d’une situation tout à fait saine qui ne permet pas de qualifier le marché immobilier d’un marché de bulle.

En revanche, dans quelques zones, finalement très limitées (en rouge sur la carte), les prix dérivent très fortement des fondamentaux de l’immobilier et de la valeur refuge du prix de construction.

L’étude explique humblement ne pas trouver d’explication à la hausse des prix malgré un rythme de construction pourtant élevé dans les zones tendues :

« Les communes en excès de demande et celles en situation modérée en 2010 ont également connu un rythme de construction supérieur à l’évolution du nombre de ménages. L’arrivée de chaque nouveau ménage a donné lieu dans les deux zones à la construction nette d’environ 1,3 logement. Les tensions sur l’offre (taux d’occupation très élevé, proche de 92 %12) justifient un rythme important de construction pour l’adapter à la demande, mais la très forte augmentation du stock et du taux de logements vacants et de résidences secondaires dans ces zones suggère que demeurent des défaillances de marché, d’autant plus que le rythme de construction très élevé n’est pas concomitant à une baisse des prix, comme l’on pourrait s’y attendre.

Mais avance l’hypothèse de nouveaux usages tel que la location saisonnière qui pourraient réduire le nombre de logement accessibles au titre des résidences principales et donc participer à l’augmentation des prix de l’immobilier :

« Dans les zones où les prix sont élevés, le développement récent de nouveaux usages de logements, permis par l’émergence de plateformes (ex. locations saisonnières), a certes permis de générer davantage de valeur pour un logement occupé en tant que résidence principale. Mais il a aussi pu pousser à la conversion en logements occasionnels, pouvant in fine réduire l’offre effective de logement disponibles à l’habitation principale tout en tirant les prix vers le haut. »


Source : https://www.leblogpatrimoine.com/immobi ... ilier.html


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slash33
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Re: Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France

#3 Message par slash33 » 08 juil. 2020, 15:38

Moi il y a quelque chose qui me laisse très perplexe.

Zone en excès de demande:

Variation des ménages: + 480 000
Variation des logements: + 620 000
Soit un excédent de 140 000 logements.

Et comme par hasard, le nombre de logements non résidence principale s’élève à... 140 000. Alors quoi, où sont les 140 000 ménages qui devraient aller avec?
Modifié en dernier par slash33 le 08 juil. 2020, 15:45, modifié 1 fois.

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Suricate
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Re: Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France

#4 Message par Suricate » 08 juil. 2020, 15:45

Rien d'étonnant. Selon l'INSEE 1 résidence principale = 1 ménage...

https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c1881
Un ménage, au sens du recensement de la population, désigne l'ensemble des personnes qui partagent la même résidence principale, sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté. Un ménage peut être constitué d'une seule personne. Il y a égalité entre le nombre de ménages et le nombre de résidences principales.
Le delta entre les ménages et les logements correspond bien aux logements non utilisés à titre de résidence principale.

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slash33
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Re: Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France

#5 Message par slash33 » 08 juil. 2020, 15:55

Donc cela veut dire que presque un quart des nouveaux logements produits en zone en excès de demande sont... des résidences secondaires, en vacance locative et/ou des résidences touristiques (car je pense que la dénomination les inclus).

C'est un chiffre incommensurable. Et c'est même pire dans les zones en excès d'offre (on frôle les 40%).

Edit: oh attends voir, ce fait contradictoire est en fait commenté dans l'analyse: "L’arrivée de chaque nouveau ménage a donné lieu dans les deux zones à la construction nette d’environ 1,3 logement. Les tensions sur l’offre (taux d’occupation très élevé, proche de 92 %12) justifient un rythme important de construction pour l’adapter à la demande, mais la très forte augmentation du stock et du taux de logements vacants et de résidences secondaires dans ces zones suggère que demeurent des défaillances de marché".

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Re: Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France

#6 Message par kurisutofa » 08 juil. 2020, 16:43

On voit par des chiffres officiels & les cartes, l'hyper concentration déjà en place de la population, on peut (grosso modo à vue d’œil) penser que :
- sur 5% du territoire, on a 1/3 des ménages
- sur 20% du territoire, on a 1/3 des ménages
- sur 70% du territoire, on a 1/3 des ménages

Quasiment plus de constructions de maisons sur la zone tendue, donc toujours la problématique du manque de foncier.
Et en effet, comme indiqué dans le commentaire précédent, une grande partie des nouveaux logements attribués aux résidences secondaires, touristes...
Du coup on a autant de nouveaux ménages que de nouveaux logements. Compliqué sur ces zones de ne pas voir les prix augmentés notamment des maisons qui se raréfient & qui possèdent en propre du foncier ou même sur des "grands logements", puisqu'on construit en nombre souvent des logements plus petits, ou sur des logements "bien localisés" puisque de toute façon il y a peu de place.

Même en zone verte, si tous les logements construits en surplus partent aux secondaires / touristes...

L'augmentation des prix liée aux taux 0 (et crédit facile) devient logique dans les zones tendues (jusqu'à une certaine limite évidemment). Sauf à saisir & construire plein d'immeubles, ou délocaliser les boites, ou faire télétravailler tout le monde :D

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Re: Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France

#7 Message par ddv » 08 juil. 2020, 16:47

Ces cartes sont très parlantes, la seule et unique solution est la décentralisation (des entreprises; les ministères et autres on s'en fout).
"Comme aujourd'hui, ça commence à se savoir... Tout le monde sera obligé de faire de la permaculture comme les ouvriers il y a 50 ans avaient leurs jardins potagers... On va revenir à ça, on ne peut pas faire autrement" - G. Mulliez, mars 2019

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Re: Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France

#8 Message par kamoulox » 08 juil. 2020, 17:08

Habitant en zone verte c’est franchement pas désagréable.

Par contre selon les endroits les bien a louer ou à vendre sont rares meme hors métropole.

Dommage qu’il n’y a pas une couleur pour les RS, on verrait des zones très concentrées en montagne Et bord de Mer de lieux touristiques, ainsi que des tâches de RS autour de paris (voir dnas paris)

En tout cas c’est très parlant, en 1 coup d’œil on voit la centralisation de l’emploi et la péri urbanisation, et les territoires vides.

Faudrait y rajouter une photo de l’espace la nuit ça se juxtapose parfaitement.


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Re: Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France

#9 Message par Suricate » 08 juil. 2020, 17:14

ddv a écrit :
08 juil. 2020, 16:47
Ces cartes sont très parlantes, la seule et unique solution est la décentralisation (des entreprises; les ministères et autres on s'en fout).
Encore faut il avoir les emplois qui vont avec.

Secteur primaire : personne ne veut plus y aller, c'est trop dur, trop mal payé.
Secteur secondaire : détruit méthodiquement par l'Europe, la Finance et les Illuminatis.
Fonction publique : y'a plus trop de sous, pis c'est des feignants.

Du coup reste le tertiaire, les services et autres happy few de la mondialisation. La France métropolisée en somme.

Si on forme des bataillons d'ingénieurs c'est pas pour les envoyer se faire ch*** au fin fond de la Creuse...

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optimus maximus
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Re: Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France

#10 Message par optimus maximus » 08 juil. 2020, 17:33

Il est marrant le graphique 1 car si on zoome sur la région parisienne, on voit au centre une tâche bleue.
Donc Paris a un taux d'occupation plus faible qui se répercute inévitablement sur sa banlieue.
J'en conclus qu'il y a des mesures spécifiques à prendre sur Paris pour diminuer la tension sur le marché immobilier.

alexlyon
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Re: Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France

#11 Message par alexlyon » 08 juil. 2020, 23:11

Il y a un problème de prix élevé de l'immobilier, qualifié improprement de bulle, depuis que tout le monde veut vivre au même endroit.

Les pauvres veulent désormais vivre comme (et avec) des riches.
Jadis les pauvres voulaient vivre comme des pauvres.

La décentralisation de l'emploi tertiaire serait en effet la clé.

Un ingénieur est bien mieux dans la Creuse, à y construire des ponts comme Gustave Eiffel, que dans une chambre de bonne parisienne.
Ou alors l'ingénieur salarié c'est devenu une bonne ; et alors oui le travail ne paie pas, contrairement au capital.

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Re: Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France

#12 Message par Cagou780 » 08 juil. 2020, 23:23

J"aime bien le bleu. Y en a plein.

ventadour
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Re: Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France

#13 Message par ventadour » 09 juil. 2020, 07:16

Tous les pros de l'immobilier disent qu'il manque un million de logements en France, ce qui rend impossible un krach.... :roll:

Ah en fait non : https://www.latribune.fr/opinions/tribu ... uants.html

AnnekeH
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Re: Immobilier : La vérité sur la pénurie de logements et sur la bulle immobilière en France

#14 Message par AnnekeH » 16 juil. 2020, 09:24

Sujet très intéressant et beaucoup d'opinions différentes. Cependant, je pense qu'aujourd'hui, les gens ne s'intéressent pas seulement à la construction ou au logement. Les gens s'intéressent à la qualité de leur vie. Il est important pour une personne de savoir combien de temps il faut pour se rendre au travail ou combien de temps il faut pour qu'une ambulance arrive tout en vivant dans une certaine région.

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