l'offre immobilière à Tokyo

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Goldorak2
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l'offre immobilière à Tokyo

#1 Message par Goldorak2 » 06 oct. 2020, 15:01

https://www.atlantico.fr/decryptage/359 ... s-reviens-
Encadrement des loyers, et maintenant Lyon... : mais pourquoi personne ne s’intéresse-t-il à l’incroyable réussite de Tokyo pour dégonfler la bulle immobilière des années 80 ?

La ville de Tokyo avait pourtant réussi à dégonfler sa bulle immobilière sans avoir recours à l'encadrement des loyers.


Atlantico.fr : La ville de Tokyo a réussi à dégonfler sa bulle immobilière sans avoir recours à l'encadrement des loyers, quelle a été sa stratégie ?

Charles Reviens : Tokyo-Yokohama est tout simplement la plus grande zone urbaine du monde avec 38 millions d’habitants (56 % de la population française). L’immobilier (tous classes d’actifs confondus) avait connu une bulle tout à fait considérable : la valeur de l’immobilier japonais représentait fin 1991 20 % de celle de tous les actifs de la planète, avant l’explosion de la bulle qui est devenu un cas référence pour les économistes.

Depuis le début des années 2000, la croissance du prix des actifs immobiliers – et donc également celle des loyers – est infiniment plus raisonnable que celles que connaissent d’autre métropoles mondiales comme San Francisco, Londres ou Paris. Cette modération de la croissance des prix n’est ni liée à la décroissance démographique – qui touche le Japon mais pas sa principale zone urbaine – ni à des dispositifs spécifiques comme le logement social (5 % des foyers contre 17 % en Grande-Bretagne ou 22 % en France).

Comment cela a été possible ? La réponse semble être principalement du côté de l’offre : le stock de logements de Tokyo augmente de 110 000 unités par an depuis 2003, à comparer par exemple à une augmentation annuelle de 20 000 à 40 000 logements pour Londres pour la même période. Cela est couplé à une particularité très importante du Japon qui est une forme immobilière de destruction créatrice schumpetérienne, avec un volume très important de démolitions d’immeubles même relativement récents pour nos standards. Les anciens immeubles sont remplacés par des immeubles de plus grande hauteur : en vingt-cinq ans le parc de logement dans des immeubles de plus de six étages ou plus a quasiment été multiplié par dix.

Il faut maintenant comprendre pourquoi une production massive est plus facile que dans les principales métropoles occidentales. Le changement le plus important concerne une modification radicale des règles d’urbanisme et d’octroi des droits à construire via la loi sur la renaissance urbaine votée en 2002. Les règles d’usage des sols sont définis au niveau national avec 12 types d’usage possible (7 types de zones résidentielles et 5 zones commerciales ou industrielles). Tout propriétaire de foncier peut construire exactement ce qu’il veut s’il respecte les règles de construction et les niveaux de nuisance de la zone dans laquelle sa parcelle se situe, pouvant ainsi démolir son immeuble de 2 étages pour en construire un de 8 si cela est possible dans sa zone.

Les développeurs sont ainsi affranchis de la pression des élus, des fonctionnaires et des riverains. Le renouvellement urbain à la japonaise est dont extraordinairement différent de ce qu’il est en France et il conduit probablement à une moindre rigidité de l’offre conduisant à la maîtrise des prix.


Pourquoi une stratégie identique n'est pas appliquée en France ? Est-ce inapplicable ou bien certains éléments peuvent être adaptés au cas Français ?

Rappelons d’abord que la France a connu des époques de forts volumes de construction, principalement deux : l’épopée du Baron Hausmann à Paris et l’ère des grands ensembles dans les années 1960 et 1970, dans les deux cas sous l’impulsion forte de l’Etat.

Une décision majeure a surtout été prise par François Mitterrand, Pierre Mauroy et Gaston Defferre au début des années 1980 avec le transfert de l’Etat aux maires des décisions d’urbanisme et d’octroi des permis de construire, au cas d’espèce dans le pays qui comptait alors (et compte encore) le plus grand nombre de communes d’Europe. Ce choix est objectivement orthogonal à l’esprit des règles mises en place au Japon au début des années 2000 et le pays rame depuis pour en sortir. Par ailleurs la facilité avec laquelle il est possible de faire des recours contre des permis renforce l’écart avec l’approche nippone.

Il faudrait donc une révolution copernicienne et peut-être plus pour passer d’un système français ultra administré et judiciarisé au dispositif ultra simplifié japonais et admettre que l’augmentation de l’offre peut faire baisser les prix, donc croire un peu au marché. |...]
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Re: l'offre immobilière à Tokyo

#2 Message par ab86 » 06 oct. 2020, 18:29

Mmm...

Cela m'énerve les journalistes qui pondent en article avec moins de recul qu'un élève de 6eme. (Et autant quand on reprend sans aucun esprit critique).

L'article parle d'aire urbaine.
Complètement idiot de comparer les chiffres de construction sans les mettre en perspectives avec les populations respectives.
Si l'on sait que Tokyo compte 3 fois plus d'habitants que Londres (42 vs 14M) , les chiffres 110000 vs 40000 deviennent 110000 vs 120000. Et Hop c'est Londres qui a le plus construit.

Autre point important, la population du Japon décroit. En 2020, la population du Japon est celle de 2000. Pendant que le royaume uni a pris 8 Millions d'habitants (dont forcément une partie non négligeable dans la capitale).
Enlevez plus de 10% de la population du royaume uni (ou de la France) et la pression foncière - et les prix donc - va diminuer de beaucoup

L'agglomération de Tokyo est très étendue, et des quartiers entiers, parfois en centre ville, sont constitués de petites maisons individuelles d'un seul étage. Je ne vois pas l'équivalent, ni à Paris, ni à Londres.

Accessoirement, le fait de construire sans règles a beaucoup d'effets pervers. Pour connaître assez bien le Japon, je préfère sur ce point de très loin le système français.
l faut voir Enoshima pour apprécier ce que pourrait être Le mont Saint-Michel avec une liberté de construction toute japonaise ; les japonais seraient capables de mettre des immeubles façon barre HLM de Créteil au milieu de l'équivalent du cirque de Gavarnie. I
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Re: l'offre immobilière à Tokyo

#3 Message par Ystava » 06 oct. 2020, 21:03

Le concept de plus-value est relativement rare dans l'immobilier japonais, vu que le bâti décote à mesure que passent les années et que sortent de nouvelles normes anti-sismiques.

Au final, c'est la parcelle qui compte plus que tout.

Un marché très particulier, très éloigné de la mentalité des investisseurs français :lol:
lecriminel a écrit :
21 mars 2020, 13:19
Imagine Ben92, lui s'est bien fait bananer et le paye très cher en période de confinement. Il n'a tué personne mais est enfermé dans une cellule de 20m2.

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Re: l'offre immobilière à Tokyo

#4 Message par Goldorak2 » 09 oct. 2020, 00:08

Cela m'énerve les experts qui lisent un article avec moins de recul qu'un élève de 6eme.
ab86 a écrit :
06 oct. 2020, 18:29
Autre point important, la population du Japon décroit. En 2020, la population du Japon est celle de 2000. Pendant que le royaume uni a pris 8 Millions d'habitants (dont forcément une partie non négligeable dans la capitale).
Cette modération de la croissance des prix n’est ni liée à la décroissance démographique – qui touche le Japon mais pas sa principale zone urbaine –
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Re: l'offre immobilière à Tokyo

#5 Message par glitch » 09 oct. 2020, 07:54

Ca devrait te plaire, c'est exactement la politique appliquée à Rennes, par exemple, toutes proportions gardées par rapport à Tokyo. Dans cette tribune un peu ancienne certes, Nathalie Appéré défendait un "choc de l'offre" :
https://www.liberation.fr/debats/2017/0 ... le_1597227
Rennes a testé une autre façon de contenir les loyers, en associant un choc de l’offre locale et une politique nationale ambitieuse. Cela risque d’être remis en cause par des décisions budgétaires arbitraires
C'est du Libé, mais la même avait été publiée dans les Echos.

Par contre, il faut être prêt à voir des maisons avec du cachet abattues pour être remplacées par de l'immeuble de promoteur sans âme. D'ailleurs, les écolos, montés en puissance au dernières élections, proposent de freiner le rythme, et de limiter la hauteur des constructions (ca monte une vingtaine d"étages pour certains projet, ce qui est loin de ce qui s'est fait au début des années 70s)

A Nantes ce doit être la même chose, moins perceptible peut être, la ville étant plus étendue.

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Re: l'offre immobilière à Tokyo

#6 Message par Goldorak2 » 09 oct. 2020, 09:30

glitch a écrit :
09 oct. 2020, 07:54
Ca devrait te plaire, c'est exactement la politique appliquée à Rennes, par exemple, toutes proportions gardées par rapport à Tokyo. Dans cette tribune un peu ancienne certes, Nathalie Appéré défendait un "choc de l'offre" :
Il ne suffit de parler. Il faut faire et laisser faire. Choc d'offre, on l'entend beaucoup et à toutes les sauces.
Pour Tokyo, c'était une loi qui libère puis le silence radio. Pas d'annonce tonitruante choc d'offre. Un marché libéré qui répond aux besoins.

La politique générale macroniste reste encore dans la lignée de Duflop/Hollande "pas ou peu d'étalement urbain". Comprendre pas de nouveaux terrain à bâtir, pas d'offre de construction de logement. Et donc du logement rare et cher dans des emplacement à recycler... et à racheter, en gênant les voisins.
Par contre, il faut être prêt à voir des maisons avec du cachet abattues pour être remplacées par de l'immeuble de promoteur sans âme. D'ailleurs, les écolos, montés en puissance au dernières élections, proposent de freiner le rythme, et de limiter la hauteur des constructions (ca monte une vingtaine d"étages pour certains projet, ce qui est loin de ce qui s'est fait au début des années 70s)
Oui. Plus de monde implique plus de densité ou/et plus d'étalement. Notons que naturellement, le même nombre implique plus de logement (enrichissement et embourgeoisement). Friggit écrit que la surface de logement par habitant a doublé entre 1970 et 2010. Pour l'anectote, dans les 2000's un cousin a réuni deux logements en centre de village où vivaient une dizaine de personnes dans les 60's 80's pour y vivre à 4.
A Nantes ce doit être la même chose, moins perceptible peut être, la ville étant plus étendue.
Il y a pas mal de constructions à Nantes. Et encore plus d'arrivées (pas que des dizaines de milliers de migrants). Et donc des logements très trop chers qui augmentent.
Donc des offres encore insuffisantes, malgré une construction dynamique mais pas assez.
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Re: l'offre immobilière à Tokyo

#7 Message par castralroc » 09 oct. 2020, 09:31

« mais pourquoi personne ne s’intéresse-t-il à l’incroyable réussite de Tokyo pour dégonfler la bulle immobilière des années 80 ?« 


Oh incroyable ... au choix : c’est pas parce qu’un gros paquet de monde perdrait un gros paquet d’argent si la bulle se dégonflait ? :D

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Re: l'offre immobilière à Tokyo

#8 Message par Goldorak2 » 09 oct. 2020, 10:00

castralroc a écrit :
09 oct. 2020, 09:31
« mais pourquoi personne ne s’intéresse-t-il à l’incroyable réussite de Tokyo pour dégonfler la bulle immobilière des années 80 ?« 


Oh incroyable ... au choix : c’est pas parce qu’un gros paquet de monde perdrait un gros paquet d’argent si la bulle se dégonflait ? :D
Non.

Deux principales raisons à la cherté immobilière (manque d'offre) :

Les constructions dérangent le voisinage, augmentent la densité et font baisser la qualité de vie de ceux déjà là. Les voisins freinent lorsqu'ils le peuvent. Les voisins peuvent freiner les constructions en France et pas à Tokyo (où la loi et les zonages ont été votée une fois pour toute sans recours possibles). Les acquéreurs et les victimes de l'immobilier chers ne sont pas encore là.

La construction sur des terrains neufs dérange moins le voisinage. Mais c'est de l'étalement urbain, aujourd'hui diabolisé et combattu comme un crime es planète. Des constructions périphériques économiques (sur terrains vierges) ne peuvent pas faire concurrence aux constructions centrales plus couteuses (sur terrains construits à racheter, à raser, à nettoyer, à reconstruire). Les lois écolos tentent de contrarier développement historiques en disques concentriques des villes.
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Re: l'offre immobilière à Tokyo

#9 Message par ab86 » 09 oct. 2020, 11:59

Goldorak2 a écrit :
09 oct. 2020, 00:08
Cela m'énerve les experts qui lisent un article avec moins de recul qu'un élève de 6eme.
ab86 a écrit :
06 oct. 2020, 18:29
Autre point important, la population du Japon décroit. En 2020, la population du Japon est celle de 2000. Pendant que le royaume uni a pris 8 Millions d'habitants (dont forcément une partie non négligeable dans la capitale).
Cette modération de la croissance des prix n’est ni liée à la décroissance démographique – qui touche le Japon mais pas sa principale zone urbaine –
Certes, la population de Tokyo ne diminue pas (et je n'ai jamais dit cela) mais elle stagne maintenant, et atteint son pic alors que celle de Londres augmente encore (de beaucoup).

De tête, Tokyo a du prendre 50 000 habitants entre 2015 et 2020, quand dans le même temps Londres (pour une population beaucoup plus faible) en a pris 100 000 par an. Ce qui fait

La décroissance à Tokyo commence simplement avec 10 ans de décalage par rapport à l'ensemble du Japon.
Il est prévu (mais ce ne sont que des prévisions) que Tokyo perde 500 000 habitants d'ici 15 ans.

Edit : ajout de réferences pour les aires urbaines (les +50000/5, +500000/5 et -500 000/15ne concernaient que Tokyo et Londres même

Tokyo :http://www.populationu.com/cities/tokyo-population
Londres ; http://www.populationu.com/cities/london-population

La projection future de Tokyo n'incite pas à la construction...
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Re: l'offre immobilière à Tokyo

#10 Message par ab86 » 12 oct. 2020, 11:54

Ah,

Et je viens de vérifier, il est totalement faux de croire qu'il n'y a aucune réglementation pour la construction.

A Tokyo, comme ailleurs, ils ont des règles, en particulier l'équivalent du COS.
Croire qu'on peut acheter quelques maisons personnelles à Yanasen pour faire pousser un immeuble de 30 ou 100 logements est totalement faux : on n'aura pas le droit de construire plus haut que les maisons préexistantes. Des kilomètres carrés (et parfois en plein centre) sont limités à 1 ou 2 étages.

Accessoirement, ce qui m'étonnait car on trouve des horreurs n'importe où, ils ont également des contraintes esthétiques dans les sites touristiques. Mais avec une notion de site protégé beaucoup plus restrictive (alors il y en a beaucoup moins) et des contraintes beaucoup plus faibles qu'en France (mon pote m'a parlé uniquement de couleur du bâtiment en plus de la hauteur).
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Re: l'offre immobilière à Tokyo

#11 Message par Goldorak2 » 12 oct. 2020, 12:42

ab86 a écrit :
12 oct. 2020, 11:54
Ah,

Et je viens de vérifier, il est totalement faux de croire qu'il n'y a aucune réglementation pour la construction.

A Tokyo, comme ailleurs, ils ont des règles, en particulier l'équivalent du COS.
Oui. Mais plus libre et sans recours.
Dans l'article :
Il faut maintenant comprendre pourquoi une production massive est plus facile que dans les principales métropoles occidentales. Le changement le plus important concerne une modification radicale des règles d’urbanisme et d’octroi des droits à construire via la loi sur la renaissance urbaine votée en 2002. Les règles d’usage des sols sont définis au niveau national avec 12 types d’usage possible (7 types de zones résidentielles et 5 zones commerciales ou industrielles). Tout propriétaire de foncier peut construire exactement ce qu’il veut s’il respecte les règles de construction et les niveaux de nuisance de la zone dans laquelle sa parcelle se situe, pouvant ainsi démolir son immeuble de 2 étages pour en construire un de 8 si cela est possible dans sa zone.

Les développeurs sont ainsi affranchis de la pression des élus, des fonctionnaires et des riverains.
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