La catastrophe annoncée de l’investissement LMNP ou LMP en EHPAD !

[_lavocre31_]

https://www.leblogpatrimoine.com/immobi ... ehpad.html

Les épargnants perdent alors non seulement le revenu escompté (souvent un complément de retraite) car les loyers ne sont plus versés, mais en plus, la quasi-totalité de leur investissement car ils se retrouvent propriétaires d’une bâtisse qui ne peut plus être exploité en EHPAD et qui sera rachetée à bas prix par un promoteur qui la rasera pour construire des logements neufs.

Du grand art à coup de subventions de l'état.

[PicGreen]

Édifiant... il y a aussi des ehpad détenus par des SCPI (Pierval Santé et Primovie), ces dernières ont un succès commercial affolant et des baux très longs mais qu'en sera-t-il à la fin des baux, dans 15 ans ?
Pour l'épargne on ne le dira jamais assez : diversification...

[Ystava]

Dramatique. Voilà aussi pourquoi, quitte à investir dans les EHPAD, résidences étudiantes et de vacances... il vaut mieux le faire en bourse et sur un exploitant : on s'arrime à ceux qui captent l'essentiel des profits, et au besoin on peut les larguer instantanément.

[Jeffrey]

Fin 2005, mon épouse et moi-même avons décidé de mettre en place un moyen de nous constituer un complément de revenu pour notre retraite.
Les différents spécialistes que nous avions consultés à l’époque nous ont tous orientés vers un investissement LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui, selon eux, était le mieux à même de servir notre objectif car sécurisé et de long terme.
La banque nous a établi des simulations à 30 ans, montrant que l’opération ne devait devenir « rentable », c’est à dire dégager le complément de retraite que nous en attendions, qu’à partir de 2021

Nous avons donc créé une « SARL de Famille », support d’une activité de LMP, devenue LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) suite à une modification législative, et nous nous sommes très lourdement endettés (jusqu’à fin 2020) pour acheter 4 chambres dans un EHPAD.

ok
Acheter dans une maison de vieux, médicalisée, donc fortement dépendante des contraintes techniques et des normes spécifiques, avec un business plan sur 30 ans.
C'est bien vu.
J'en prends 4 siouplait...

[neron]

Les boîtes type Korian ou Orpheo sont justes là pour donner le change de ce secteur mafieux (*): Juste vs faire croire que vs pouvez en être (**), alors que le beurre et l'argent du beurre sont déjà pompés (***)

L'investissement aussi est fait pour donner le change; Acheter 12 m2.200.000 € qui n'ont coûté que 30000 €. et dont valeur locative hors de l'octroi est nulle.

J'aimerais que chacun y déclare ses intérêts commz pour la médecine (****)

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(*) Pour moi , le système des E(h)AD est comme dans l'ancien régime, un privilège donnée par la puissance publique locale à une personne morale privée , une lettre pattente, une délégation d'octroi , un affermage inversé car il n'apporte point de taxes mais coûte en subventions publiques. Au moins au temps des princes, la délégation d'un gué (ford) ou d'une ferme lui rapportait. En République non et c'est légal car allouée à une personne morale de droit complexe ( semi-public pour éviter tt. attaque) et non à une personne physique.
(**) Une vrai aubaine (au sens étymologique) pour le détenteur du droit et ces montages en poupée
- Sur la construction: coût 1500 €/m2 (comme celui d'un foyer Sonacotra ou HLM) mais refacturé à l'exploitant, la SCIP,. ou le gogo +10.000 €
- Sur [url=viewtopic.php?f=168&t=70955&p=1224875] l'exploitation: 0 €/mois refacturé 2000 €. En effet, la marge sur les soins médico prodigués à la chaîne et sur le médoc (50%) suffirait à financer les "services" (1h/jour = 200€/mois) souvent déjà couvert par la prévoyance (privé ou public), les 4 repas industriel (200 €/mois) voir les frais de logement (200 €/mois) ttc
(***) Le coût est financé quasiment par nos charges sociales (APL, RSA, ..), la branche sécu & scg (medoc, soins,), la branche prévoyance publique et privée (ASPA, Handicap), vos impôts direct (subventions louées) et indirect (TVA 5%) et le bien public (terrain, ..). Le reste à charge, 1412 €. payé grâce à votre retraite est le gras évacué dans des poches privées via des royalties par des baux ou droit d'exercer (pharma et Med)
(****) A noter ces boîtes disent avoir 50.000.employers "équivalent temps plein"(lol), à 1200 €/mois soit 2400 avec les charges, annoncent 2,2 mds de masse salariale, pour 100.000 clients environ (880 ehpad de 100 p.).J'aimerais bien les voir sur places et savoir où passent cette masse salariale

[Qqun_de_Passage]

Fin 2005, mon épouse et moi-même avons décidé de mettre en place un moyen de nous constituer un complément de revenu pour notre retraite.
Les différents spécialistes que nous avions consultés à l’époque nous ont tous orientés vers un investissement LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui, selon eux, était le mieux à même de servir notre objectif car sécurisé et de long terme.
La banque nous a établi des simulations à 30 ans, montrant que l’opération ne devait devenir « rentable », c’est à dire dégager le complément de retraite que nous en attendions, qu’à partir de 2021

Nous avons donc créé une « SARL de Famille », support d’une activité de LMP, devenue LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) suite à une modification législative, et nous nous sommes très lourdement endettés (jusqu’à fin 2020) pour acheter 4 chambres dans un EHPAD.

ok
Acheter dans une maison de vieux, médicalisée, donc fortement dépendante des contraintes techniques et des normes spécifiques, avec un business plan sur 30 ans.
C'est bien vu.
J'en prends 4 siouplait...

J’aimerais bien les voir ces « spécialistes ». Certainement de simples rabatteurs pour ces boites de gérants... et franchement c pas comme si on connaissait pas la combine. Au delà de la dépendance exclusive envers les gérant, il suffit de simplement chercher un appart sur SeLoger en RP en classant par prix croissant...on trouve systématiquement ce genre de bien vendu en « occasion ». Et ça reste longtemps affiché.

Je me rassure en me disant que ça concerne des gens peu nombreux et aisés, et je croise les doigts pour qu’on ne les renfloue pas avec l’argent public.