Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

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slash33
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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#51 Message par slash33 » 23 juil. 2021, 18:53

Il vulgarise des sujets d'actualité provenant d'un article de presse du jour en réalité. Par ailleurs il n'impose pas son point de vue même si des fois l'exposé de son argumentation peut être assimilé comme tel. Ces interventions se finissent en général par un "et vous qu'en pensez-vous?". Pour les sujets d'immobilier, il est vrai qu'il a tendance à se focaliser sur les articles baissiers.

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kamoulox
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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#52 Message par kamoulox » 23 juil. 2021, 23:30

C’est de la vulgarisation comme peut l’être astronogeek ou 12 parsecs pour l’astronomie

Si ça peut permettre aux noobs de s’y intéresser avec un côté ludique et drôle je ne vois pas où est le mal. Après c’est à chacun de creuser et de s’y intéresser.

Bon perso je suis très fan de 12 parsecs et de ses blagues borderline, d’ailleurs je regarde juste pour ça :mrgreen:

Ben92
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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#53 Message par Ben92 » 23 juil. 2021, 23:53

Qqun_de_Passage a écrit :
23 juil. 2021, 17:12
Hélas…. Mais j'ose faire l’hypothèse optimiste que les Français finiront par pousser pour qu’on arrête ces dérives, par exemple en légalisant la drogue, ce qui n’aurait que des avantages à mon sens (rentrées fiscales, qualité contrôlée du produit , meilleur prix - au moins au début, mais ça finira comme les cigarettes 😉 -, fin des règlements de comptes et du caïdat donc plus de raison sérieuse d’empêcher l’Etat d’entrer dans ces zones).
A ce propos, lu dans l’express cette semaine : un rapport parlementaire a évalué que le cannabis était le 1er employeur de France et que la question de sa légalisation devait bien prendre en compte le risque d’explosion sociale….bravo les mecs, tout un rapport mobilisant plusieurs parlementaires payés 8k€ mensuels + leurs assistants et leurs frais pour conclure qu’il ne faut surtout par toucher au problème !
Il est bien clair qu’on arrivera à rien sans changement radical de gouvernance !
https://www.lexpress.fr/actualite/socie ... 7.amp.html
Même si les français voulaient légaliser le cannabis, le gouvernement ne le fera pas, soi disant pour des raisons de santé publique mais en vrai pour les raisons que tu dis, par trouille du chaos social. C'est connu depuis assez longtemps.
Non, malheureusement il n'y a pas d'espoir, la France est condamnée à s'enfoncer. Dans pas longtemps on sera comme le Brésil ou l'Afrique du Sud, des riches barricaés dans leur propriété, quelques classes moyennes barricadées dans leur appartement de Boulogne ou Neuilly, et le reste dans l'arène des fauves.
A la limite seul un type de la trempe de Poutine pourrait nous sauver de l'abîme, mais je ne le vois pas venir. Certainement pas MLP qui est bête comme ses pieds.
Et on ne pourra nettoyer efficacement le pays qu'en se debarrassant définitivement de tout notre système judiciaire, magistrats compris évidemment.

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#54 Message par jobserve75 » 24 juil. 2021, 00:29

Korn a écrit :
22 juil. 2021, 14:43
jobserve75 a écrit :
22 juil. 2021, 11:24
L’immobilier qui ne rapporterait que 2% net avec les loyers perçus (rendement brut de 3 à 4%) sera donc de plus en plus intéressant.
Il y a vraiment des gens qui s'emmerderaient avec de l'immobilier à 2% net s'ils ne pensaient pas y ajouter une plus-value?
Je pense que oui. En fait, il faut surtout voir le différentiel entre le rendement de l’épargne sécurisée et le rendement net locatif. Il est d’environ 2%, variable selon les villes et sa situation fiscale.

Personnellement, j’avais investi dans du Robien et du Scellier, pensant les vendre à l’issue de la période de défiscalisation. Malgré les impôts (IFI, TF..;), je compte garder ces biens car leur rendement est meilleur que d’autres placements plus sûrs.
Concernant les emmerdes, il y en a peu en fait quand les locataires paient et sont stables.

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#55 Message par lavocre31 » 24 juil. 2021, 04:43

kamoulox a écrit :
23 juil. 2021, 23:30
C’est de la vulgarisation comme peut l’être astronogeek ou 12 parsecs pour l’astronomie

Si ça peut permettre aux noobs de s’y intéresser avec un côté ludique et drôle je ne vois pas où est le mal. Après c’est à chacun de creuser et de s’y intéresser.

Bon perso je suis très fan de 12 parsecs et de ses blagues borderline, d’ailleurs je regarde juste pour ça :mrgreen:
Pareil. :mrgreen:

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#56 Message par meskiangasher » 24 juil. 2021, 08:47

jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 00:29
Concernant les emmerdes, il y en a peu en fait quand les locataires paient et sont stables.
Ça c'est bien vrai : quand il n'y a pas d'emmerdes alors... il n'y a pas d'emmerdes !

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#57 Message par lavocre31 » 24 juil. 2021, 12:01

meskiangasher a écrit :
24 juil. 2021, 08:47
jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 00:29
Concernant les emmerdes, il y en a peu en fait quand les locataires paient et sont stables.
Ça c'est bien vrai : quand il n'y a pas d'emmerdes alors... il n'y a pas d'emmerdes !
Les emmerdes j'ai testé: PLUS JAMAIS CA !

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#58 Message par Korn » 24 juil. 2021, 12:57

jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 00:29
Korn a écrit :
22 juil. 2021, 14:43
jobserve75 a écrit :
22 juil. 2021, 11:24
L’immobilier qui ne rapporterait que 2% net avec les loyers perçus (rendement brut de 3 à 4%) sera donc de plus en plus intéressant.
Il y a vraiment des gens qui s'emmerderaient avec de l'immobilier à 2% net s'ils ne pensaient pas y ajouter une plus-value?
Je pense que oui. En fait, il faut surtout voir le différentiel entre le rendement de l’épargne sécurisée et le rendement net locatif. Il est d’environ 2%, variable selon les villes et sa situation fiscale.

Personnellement, j’avais investi dans du Robien et du Scellier, pensant les vendre à l’issue de la période de défiscalisation. Malgré les impôts (IFI, TF..;), je compte garder ces biens car leur rendement est meilleur que d’autres placements plus sûrs.
Concernant les emmerdes, il y en a peu en fait quand les locataires paient et sont stables.
Mon questionnement portait plutôt sur des investissements nouveaux. Après, dans les faits, je pense que peu de gens font l'effort de se poser la question du rendement net.

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#59 Message par jobserve75 » 24 juil. 2021, 15:02

Korn a écrit :
24 juil. 2021, 12:57
jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 00:29
Korn a écrit :
22 juil. 2021, 14:43
jobserve75 a écrit :
22 juil. 2021, 11:24
L’immobilier qui ne rapporterait que 2% net avec les loyers perçus (rendement brut de 3 à 4%) sera donc de plus en plus intéressant.
Il y a vraiment des gens qui s'emmerderaient avec de l'immobilier à 2% net s'ils ne pensaient pas y ajouter une plus-value?
Je pense que oui. En fait, il faut surtout voir le différentiel entre le rendement de l’épargne sécurisée et le rendement net locatif. Il est d’environ 2%, variable selon les villes et sa situation fiscale.

Personnellement, j’avais investi dans du Robien et du Scellier, pensant les vendre à l’issue de la période de défiscalisation. Malgré les impôts (IFI, TF..;), je compte garder ces biens car leur rendement est meilleur que d’autres placements plus sûrs.
Concernant les emmerdes, il y en a peu en fait quand les locataires paient et sont stables.
Mon questionnement portait plutôt sur des investissements nouveaux. Après, dans les faits, je pense que peu de gens font l'effort de se poser la question du rendement net.
Même! Quand on a une épargne limitée à un pel et à un livret A, on ne se pose pas la question mais si on a une somme assez rondelette, la perspective d’une inflation à 1,5% combinée à un rendement proche de zéro pour des placements en assurance vie sécurisée porte à réflexion.
Soit on ré-oriente son épargne sur des produits plus risqués, soit on investit dans de l’immobilier malgré le coût d’entrée.
Il ne faut pas perdre de vue que 2021 change le paradigme pour ces épargnants adeptes de placements de bons pères de famille.
Jusqu’à 2020, ces placements étaient préservés de l’érosion monétaire, ce n’est plus le cas.
Mais ce n’est pas une surprise au regard de la politique monétaire de la BCE

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#60 Message par jobserve75 » 24 juil. 2021, 15:05

lavocre31 a écrit :
24 juil. 2021, 12:01
meskiangasher a écrit :
24 juil. 2021, 08:47
jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 00:29
Concernant les emmerdes, il y en a peu en fait quand les locataires paient et sont stables.
Ça c'est bien vrai : quand il n'y a pas d'emmerdes alors... il n'y a pas d'emmerdes !
Les emmerdes j'ai testé: PLUS JAMAIS CA !
Personnellement, j’ai eu la chance de ne pas avoir eu d’emmerdes comme 95% des propriétaires-bailleurs je pense. Je conçois que si on a eu une mauvaise expérience, on y renonce. C’est un peu comme la bourse pour mon cas personnel!
Mais il est aussi possible de sécuriser son investissement avec des assurances loyers impayés et dégâts. Je les ai souscrites mais je n’ai jamais eu à y faire recours.

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#61 Message par lavocre31 » 24 juil. 2021, 19:33

jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 15:02
Korn a écrit :
24 juil. 2021, 12:57
jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 00:29
Korn a écrit :
22 juil. 2021, 14:43


Il y a vraiment des gens qui s'emmerderaient avec de l'immobilier à 2% net s'ils ne pensaient pas y ajouter une plus-value?
Je pense que oui. En fait, il faut surtout voir le différentiel entre le rendement de l’épargne sécurisée et le rendement net locatif. Il est d’environ 2%, variable selon les villes et sa situation fiscale.

Personnellement, j’avais investi dans du Robien et du Scellier, pensant les vendre à l’issue de la période de défiscalisation. Malgré les impôts (IFI, TF..;), je compte garder ces biens car leur rendement est meilleur que d’autres placements plus sûrs.
Concernant les emmerdes, il y en a peu en fait quand les locataires paient et sont stables.
Mon questionnement portait plutôt sur des investissements nouveaux. Après, dans les faits, je pense que peu de gens font l'effort de se poser la question du rendement net.
Même! Quand on a une épargne limitée à un pel et à un livret A, on ne se pose pas la question mais si on a une somme assez rondelette, la perspective d’une inflation à 1,5% combinée à un rendement proche de zéro pour des placements en assurance vie sécurisée porte à réflexion.
Soit on ré-oriente son épargne sur des produits plus risqués, soit on investit dans de l’immobilier malgré le coût d’entrée.
Il ne faut pas perdre de vue que 2021 change le paradigme pour ces épargnants adeptes de placements de bons pères de famille.
Jusqu’à 2020, ces placements étaient préservés de l’érosion monétaire, ce n’est plus le cas.
Mais ce n’est pas une surprise au regard de la politique monétaire de la BCE
L'inflation réelle est bien supérieure à 1,5% et en plus ça date.

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#62 Message par jobserve75 » 25 juil. 2021, 01:09

lavocre31 a écrit :
24 juil. 2021, 19:33
jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 15:02
Korn a écrit :
24 juil. 2021, 12:57
jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 00:29


Je pense que oui. En fait, il faut surtout voir le différentiel entre le rendement de l’épargne sécurisée et le rendement net locatif. Il est d’environ 2%, variable selon les villes et sa situation fiscale.

Personnellement, j’avais investi dans du Robien et du Scellier, pensant les vendre à l’issue de la période de défiscalisation. Malgré les impôts (IFI, TF..;), je compte garder ces biens car leur rendement est meilleur que d’autres placements plus sûrs.
Concernant les emmerdes, il y en a peu en fait quand les locataires paient et sont stables.
Mon questionnement portait plutôt sur des investissements nouveaux. Après, dans les faits, je pense que peu de gens font l'effort de se poser la question du rendement net.
Même! Quand on a une épargne limitée à un pel et à un livret A, on ne se pose pas la question mais si on a une somme assez rondelette, la perspective d’une inflation à 1,5% combinée à un rendement proche de zéro pour des placements en assurance vie sécurisée porte à réflexion.
Soit on ré-oriente son épargne sur des produits plus risqués, soit on investit dans de l’immobilier malgré le coût d’entrée.
Il ne faut pas perdre de vue que 2021 change le paradigme pour ces épargnants adeptes de placements de bons pères de famille.
Jusqu’à 2020, ces placements étaient préservés de l’érosion monétaire, ce n’est plus le cas.
Mais ce n’est pas une surprise au regard de la politique monétaire de la BCE
L'inflation réelle est bien supérieure à 1,5% et en plus ça date.
C’est sur car le problème de l’inflation est qu’elle ne tient pas compte des prix de l’immobilier qui est un poste de dépenses très important et de l’évolution technologique.
On n’a pas les mêmes biens de consommation et de nouveaux besoins se font sentir.
Par exemple, le prix des télécommunications a baissé en 30 ans mais désormais une famille aura 4 abonnements de portables.

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#63 Message par ProfGrincheux » 25 juil. 2021, 02:19

jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 15:02
Soit on ré-oriente son épargne sur des produits plus risqués, soit on investit dans de l’immobilier malgré le coût d’entrée.
Il ne faut pas perdre de vue que 2021 change le paradigme pour ces épargnants adeptes de placements de bons pères de famille.
Jusqu’à 2020, ces placements étaient préservés de l’érosion monétaire, ce n’est plus le cas.
Mais ce n’est pas une surprise au regard de la politique monétaire de la BCE
Pouvez vous préciser ce que vous appelez placement de bon père de famille?

Je suis probablement d’accord avec vous (à part pour l’usage de la terminologie « changement de paradigme » que je trouve trop rutilante) mais je veux vérifier si « de bon père de famille » signifie « sans risque de perte en capital » .
Ignorés: pimono, Laurent, Manfred, ddv, maud lepage 75.

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#64 Message par lavocre31 » 25 juil. 2021, 08:42

ProfGrincheux a écrit :
25 juil. 2021, 02:19
jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 15:02
Soit on ré-oriente son épargne sur des produits plus risqués, soit on investit dans de l’immobilier malgré le coût d’entrée.
Il ne faut pas perdre de vue que 2021 change le paradigme pour ces épargnants adeptes de placements de bons pères de famille.
Jusqu’à 2020, ces placements étaient préservés de l’érosion monétaire, ce n’est plus le cas.
Mais ce n’est pas une surprise au regard de la politique monétaire de la BCE
Pouvez vous préciser ce que vous appelez placement de bon père de famille?

Je suis probablement d’accord avec vous (à part pour l’usage de la terminologie « changement de paradigme » que je trouve trop rutilante) mais je veux vérifier si « de bon père de famille » signifie « sans risque de perte en capital » .
Un bon père de famille ne joue pas au casino avec l'argent dont sa famille a besoin.
Mais aujourd'hui ce sont les banques qui jouent avec notre argent de bon père de famille, et en plus on nous offre des rendements négatifs si on ne veut pas prendre de risques! :evil:

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#65 Message par jobserve75 » 25 juil. 2021, 10:31

ProfGrincheux a écrit :
25 juil. 2021, 02:19
jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 15:02
Soit on ré-oriente son épargne sur des produits plus risqués, soit on investit dans de l’immobilier malgré le coût d’entrée.
Il ne faut pas perdre de vue que 2021 change le paradigme pour ces épargnants adeptes de placements de bons pères de famille.
Jusqu’à 2020, ces placements étaient préservés de l’érosion monétaire, ce n’est plus le cas.
Mais ce n’est pas une surprise au regard de la politique monétaire de la BCE
Pouvez vous préciser ce que vous appelez placement de bon père de famille?

Je suis probablement d’accord avec vous (à part pour l’usage de la terminologie « changement de paradigme » que je trouve trop rutilante) mais je veux vérifier si « de bon père de famille » signifie « sans risque de perte en capital » .
Oui, c’est une expression très utilisée? Non?

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#66 Message par Guynemer » 25 juil. 2021, 11:00

lavocre31 a écrit :
25 juil. 2021, 08:42
ProfGrincheux a écrit :
25 juil. 2021, 02:19
jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 15:02
Soit on ré-oriente son épargne sur des produits plus risqués, soit on investit dans de l’immobilier malgré le coût d’entrée.
Il ne faut pas perdre de vue que 2021 change le paradigme pour ces épargnants adeptes de placements de bons pères de famille.
Jusqu’à 2020, ces placements étaient préservés de l’érosion monétaire, ce n’est plus le cas.
Mais ce n’est pas une surprise au regard de la politique monétaire de la BCE
Pouvez vous préciser ce que vous appelez placement de bon père de famille?

Je suis probablement d’accord avec vous (à part pour l’usage de la terminologie « changement de paradigme » que je trouve trop rutilante) mais je veux vérifier si « de bon père de famille » signifie « sans risque de perte en capital » .
Un bon père de famille ne joue pas au casino avec l'argent dont sa famille a besoin.
Mais aujourd'hui ce sont les banques qui jouent avec notre argent de bon père de famille, et en plus on nous offre des rendements négatifs si on ne veut pas prendre de risques! :evil:
La Bourse ce n’est pas le casino, ce sont des assets, tout comme votre immobilier.
D’ailleurs dans le milieu de l’investissement et de la Finance, l’immobilier c’est de l’investissement alternatif : moins regulé, moins liquide, concentration de portfolio, difficulté à valoriser correctement, etc.

De nombreuses institutions centenaires tournent en grande partie grâce à leurs investissements, on appelle cela les endowments. C’est justement considéré ultra safe et de bon père de famille, cela a fait ses preuves sur plusieurs générations. Les retraites d’une grande partie des pays du monde sont également issues de ce “Casino”…

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#67 Message par Vincent92 » 25 juil. 2021, 11:51

Guynemer a écrit :
25 juil. 2021, 11:00
lavocre31 a écrit :
25 juil. 2021, 08:42
ProfGrincheux a écrit :
25 juil. 2021, 02:19
jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 15:02
Soit on ré-oriente son épargne sur des produits plus risqués, soit on investit dans de l’immobilier malgré le coût d’entrée.
Il ne faut pas perdre de vue que 2021 change le paradigme pour ces épargnants adeptes de placements de bons pères de famille.
Jusqu’à 2020, ces placements étaient préservés de l’érosion monétaire, ce n’est plus le cas.
Mais ce n’est pas une surprise au regard de la politique monétaire de la BCE
Pouvez vous préciser ce que vous appelez placement de bon père de famille?

Je suis probablement d’accord avec vous (à part pour l’usage de la terminologie « changement de paradigme » que je trouve trop rutilante) mais je veux vérifier si « de bon père de famille » signifie « sans risque de perte en capital » .
Un bon père de famille ne joue pas au casino avec l'argent dont sa famille a besoin.
Mais aujourd'hui ce sont les banques qui jouent avec notre argent de bon père de famille, et en plus on nous offre des rendements négatifs si on ne veut pas prendre de risques! :evil:
La Bourse ce n’est pas le casino, ce sont des assets, tout comme votre immobilier.
D’ailleurs dans le milieu de l’investissement et de la Finance, l’immobilier c’est de l’investissement alternatif : moins regulé, moins liquide, concentration de portfolio, difficulté à valoriser correctement, etc.

De nombreuses institutions centenaires tournent en grande partie grâce à leurs investissements, on appelle cela les endowments. C’est justement considéré ultra safe et de bon père de famille, cela a fait ses preuves sur plusieurs générations. Les retraites d’une grande partie des pays du monde sont également issues de ce “Casino”…
Il y a bien différents niveaux de risques :
Livret A < fonds garantis/obligation AAA < Résidence principale qu’on compte garder au moins 10 ans < Actions de grosses sociétés matures dont les activités qui demeureront forcément, location logements en propre ou via fonds < Actions à la mode < Actions de sociétés en devenir, achat RP pour revendre très rapidement (<5 ans) < exotique (biotiques, cryptomonnaies, matières premières, etc…)
C’est plus « bon père de famille » d’acheter sa RP pour longtemps que d’investir en actions.

La logique bon père de famille se fait petit à petit par strates. Elle ne cherche pas forcément la manière la plus rapide de s'enrichir mais la plus résiliente :

1- Rembourser ses crédits à la consommation
2- Avoir une épargne de précaution (au 3 mois de salaire)
3- Acheter une résidence principale/avoir une AV garantie
4- Ne pas être trop endetter sur sa RP (se désendetter si nécessaire)
5- Acheter des actions via Tracker ou fonds ou de l’immobilier locatif/Sélectionner des actions « défensives »
6- Sélectionner des actions à potentiel (value ou rendement)
7- Parier sur de l’exotique (matière première, or, crypto, etc…)

Les histoires de "concentration de portfolio", c'est surtout vrai pour des entreprises. Par un particulier, il sera de toute manière soit riche (et alors il pourrait avoir un peu tous les types d'actifs) soit concentré (en actions ou en immobilier).
Et, ce n'est pas parce qu'il y a plusieurs types d'actions que cela change quelque chose. Car, en cas de krack, tout baisse fortement et si l'immobilier augmente beaucoup, il l'a dans le c*l (il sera plus compliqué pour lui d'acheter et, s'il fait le choix de rester locataire, ses dépenses de logement seront plus importantes).
L'autre avantage de l'immobilier par rapport aux autres actifs pour un particulier, c'est l'accès à l'effet de levier.

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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#68 Message par ProfGrincheux » 25 juil. 2021, 15:56

jobserve75 a écrit :
25 juil. 2021, 10:31
ProfGrincheux a écrit :
25 juil. 2021, 02:19
jobserve75 a écrit :
24 juil. 2021, 15:02
Soit on ré-oriente son épargne sur des produits plus risqués, soit on investit dans de l’immobilier malgré le coût d’entrée.
Il ne faut pas perdre de vue que 2021 change le paradigme pour ces épargnants adeptes de placements de bons pères de famille.
Jusqu’à 2020, ces placements étaient préservés de l’érosion monétaire, ce n’est plus le cas.
Mais ce n’est pas une surprise au regard de la politique monétaire de la BCE
Pouvez vous préciser ce que vous appelez placement de bon père de famille?

Je suis probablement d’accord avec vous (à part pour l’usage de la terminologie « changement de paradigme » que je trouve trop rutilante) mais je veux vérifier si « de bon père de famille » signifie « sans risque de perte en capital » .
Oui, c’est une expression très utilisée? Non?
Je n’ai pas grand chose à ajouter à ce que disent Vincent92 et Guynemer.

Je dirais juste qu’on ne gère pas un patrimoine de 100k€ comme un patrimoine de 1 M€. A mon avis, à revenus salariaux non stratosphériques égaux, il faut être beaucoup plus prudent avec un patrimoine de 100k€ qu’avec 1 M€. De façon générale le niveau de risque acceptable croît avec le patrimoine - ainsi que la technicité dans la gestion (enfin, faut pas exagérer, le pognon ne devient vraiment compliqué que quand il y en a vraiment beaucoup donc on n’est pas vraiment concernés sur ce forum).
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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#69 Message par Guynemer » 25 juil. 2021, 17:04

Vincent92 a écrit :
25 juil. 2021, 11:51
Les histoires de "concentration de portfolio", c'est surtout vrai pour des entreprises. Par un particulier, il sera de toute manière soit riche (et alors il pourrait avoir un peu tous les types d'actifs) soit concentré (en actions ou en immobilier).
Et, ce n'est pas parce qu'il y a plusieurs types d'actions que cela change quelque chose. Car, en cas de krack, tout baisse fortement et si l'immobilier augmente beaucoup, il l'a dans le c*l (il sera plus compliqué pour lui d'acheter et, s'il fait le choix de rester locataire, ses dépenses de logement seront plus importantes).
L'autre avantage de l'immobilier par rapport aux autres actifs pour un particulier, c'est l'accès à l'effet de levier.
Je ne suis pas totalement d'accord, la diversification est aussi valable à notre échelle.
Ce n'est pas parce que peu de personnes s'en soucient que ce n'est pas un sujet.

Avoir tout son patrimoine en immobilier, surtout sur un bien, c'est un risque important que je ne prendrai jamais par exemple.
Le bien peut devenir inutilisable (on le voit avec les intempéries ou les squatteurs) ou même simplement perdre de la valeur. Nos mamies disaient de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier...

Le problème de liquidité amène des coûts significatifs et un rendement faible ou nul pour beaucoup obligés de revendre (divorce, perte d'emploi, handicap, etc.).

Concernant la corrélation, il est vrai que les marchés financiers étant de plus en plus connectés, les crises financières sont maintenant mondiales (quoi que en 2015 avec la chute de la bourse Chinoise y a pas trop eu de vagues ici). Néanmoins la corrélation de l'immobilier et de la bourse ne me saute pas aux yeux, surtout si on parle d'immobilier en France vs des actions internationales. Je serais preneur d'une vrai analyse.

Il faut aussi savoir que la volatilé de l'immobilier est amoindrie par la méthode de reporting des prix qui se base sur les transactions voire des estimations et ou du déclaratif et non sur une cotation en continu pour l'ensemble de la population concernée de la classe d'actifs.

L'effet de levier est en effet intéressant pour le particulier. Je parlerais également d'un moyen de se hedger contre l'inflation.

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#70 Message par Vincent92 » 25 juil. 2021, 18:45

Guynemer a écrit :
25 juil. 2021, 17:04
Vincent92 a écrit :
25 juil. 2021, 11:51
Les histoires de "concentration de portfolio", c'est surtout vrai pour des entreprises. Par un particulier, il sera de toute manière soit riche (et alors il pourrait avoir un peu tous les types d'actifs) soit concentré (en actions ou en immobilier).
Et, ce n'est pas parce qu'il y a plusieurs types d'actions que cela change quelque chose. Car, en cas de krack, tout baisse fortement et si l'immobilier augmente beaucoup, il l'a dans le c*l (il sera plus compliqué pour lui d'acheter et, s'il fait le choix de rester locataire, ses dépenses de logement seront plus importantes).
L'autre avantage de l'immobilier par rapport aux autres actifs pour un particulier, c'est l'accès à l'effet de levier.
Je ne suis pas totalement d'accord, la diversification est aussi valable à notre échelle.
Ce n'est pas parce que peu de personnes s'en soucient que ce n'est pas un sujet.

Avoir tout son patrimoine en immobilier, surtout sur un bien, c'est un risque important que je ne prendrai jamais par exemple.
Le bien peut devenir inutilisable (on le voit avec les intempéries ou les squatteurs) ou même simplement perdre de la valeur. Nos mamies disaient de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier...

Le problème de liquidité amène des coûts significatifs et un rendement faible ou nul pour beaucoup obligés de revendre (divorce, perte d'emploi, handicap, et.)
Je vais dire les choses plus simplement : Si un particulier met toutes ses économies sur le marché actions, il met aussi tous ses œufs dans le même panier.
Avoir un portefeuille « diversifié » est mieux que s’il met tout sur une ou deux actions. Mais, fondamentalement, la diversification est médiocre.
De même qu’avoir un parc de 5 biens immobiliers est médiocre en terme de diversification.
Une diversification patrimoniale pour un particulier demande de gros moyens pour aller sur différentes classes d’actif.

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#71 Message par lavocre31 » 25 juil. 2021, 21:04

Je rappelle à tout le monde que la crise des subprimes était basée sur l'immobilier qui monte plus haut que le ciel.

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#72 Message par ProfGrincheux » 25 juil. 2021, 21:32

Dans un patrimoine de 300k€ la RP peut parfaitement faire 95% et l’épargne de précaution 5% (je ne compte pas le patrimoine résiduel). Ça ne fera pas des étincelles mais pour un ménage typique de quarantenaires avec deux salaires moyens et deux enfants c’est une situation saine si le remboursement de l’emprunt se passe bien. Les risques que vous indiquez sont assez peu courants (on évite les zones innondables ou sujettes aux glissements de terrain normalement).

Une telle répartition pour un patrimoine de 1 M€ me semblerait déséquilibrée. Faut plus d’argent que ça pour se payer un bien à 1M€…..

Bon, enfin, chacun fait ce qui lui plaît tant qu’il n’emmerde pas son voisin.
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#73 Message par Vincent92 » 25 juil. 2021, 22:43

ProfGrincheux a écrit :
25 juil. 2021, 21:32
Dans un patrimoine de 300k€ la RP peut parfaitement faire 95% et l’épargne de précaution 5% (je ne compte pas le patrimoine résiduel). Ça ne fera pas des étincelles mais pour un ménage typique de quarantenaires avec deux salaires moyens et deux enfants c’est une situation saine si le remboursement de l’emprunt se passe bien. Les risques que vous indiquez sont assez peu courants (on évite les zones innondables ou sujettes aux glissements de terrain normalement).

Une telle répartition pour un patrimoine de 1 M€ me semblerait déséquilibrée. Faut plus d’argent que ça pour se payer un bien à 1M€…..

Bon, enfin, chacun fait ce qui lui plaît tant qu’il n’emmerde pas son voisin.
C’est ça. Schéma typique classe moyenne :
20-30 ans : Étude + amusement. Epargne faible en général. Parce qu’on a d’autres préoccupations et le revenu est « modeste »
30-40 ans : Achat immobilier
40-60 ans : Second achat (si nécessaire) + diversification du patrimoine

On peut s’enrichir plus vite (ou s’appauvrir si cela se passe mal) en prenant plus de risques. Mais c’est le parcours le plus résilient/bon père de famille.

Évidemment, plus on a de patrimoine/revenu plus on peut se permettre de perdre et donc de prendre plus de risques.

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#74 Message par ProfGrincheux » 26 juil. 2021, 09:38

Ce schéma est raisonnable pour un salarié. On peut aller plus ou moins vite et faire plus ou moins d’erreurs.

Sauf à partir avec un patrimoine un peu conséquent (genre 40m2 d’immobilier parisien bien placé, ce qui fait 2 fois le patrimoine moyen) ou à viser le sommet de la pyramide des salaires (mais on ne sait pas avant 35 ans si c’est un objectif réaliste), c’est le chemin le plus sûr vers l’absence d’ennuis financiers tout au long de la vie.

Le point clef est: pas de crédit revolving, minimisation du recours au crédit à la consommation. Et pour cela épargne de précaution positive sans être excessive (1 à 3 mois de salaire). Taux d’épargne entre 20 et 30% (je compte le remboursement du CRD d’un emprunt dans l’épargne).

On peut faire plus violent, par exemple en visant un taux d’épargne supérieur à 50%. Mais c’est compliqué avec des enfants.

Il y a d’autres schémas possibles. Ceux qui sont vraiment efficaces passent par le financement de biens professionnels avant celui de la RP et par une sortie du salariat. D’une certaine façon, le sommet de l’échelle salariale sort du salariat parce que les formes non salariales de compensation (distribution d’actions, stock-options, etc…) viennent à dominer.
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#75 Message par Pazuzu » 26 juil. 2021, 12:07

ProfGrincheux a écrit :
25 juil. 2021, 21:32
Dans un patrimoine de 300k€ la RP peut parfaitement faire 95% et l’épargne de précaution 5% (je ne compte pas le patrimoine résiduel). Ça ne fera pas des étincelles mais pour un ménage typique de quarantenaires avec deux salaires moyens et deux enfants c’est une situation saine.
Une situation saine de vivre à 4 dans 25 m2 ? :lol: :wink:

Je ne nie pas que la RP a des aspects d'épargne et de fiscalité intéressants, mais toutes les situations ne sont pas superposables.

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#76 Message par ProfGrincheux » 26 juil. 2021, 13:04

Il est stupide d’habiter à Paris pour un couple avec enfants s’il n’a pas une situation économique exceptionnelle. En Idf il est parfaitement possible de trouver un logement familial décent à ce prix. A 20km minimum du périphérique.

Évidemment qu’il faut minimum 80 m2 (ou plutôt 100 pour ne pas dire 120….) pour un couple avec 2 enfants. Et de préférence avec un extérieur.
Modifié en dernier par ProfGrincheux le 26 juil. 2021, 14:50, modifié 2 fois.
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Re: Comment Voir Que Les Prix De L'immobilier Sont Fous

#77 Message par Vincent92 » 26 juil. 2021, 14:32

ProfGrincheux a écrit :
26 juil. 2021, 13:04
Il est stupide d’habiter à Paris pour un couple avec enfants s’il n’a pas une situation économique exceptionnelle. En Idf il est parfaitement possible de trouver un logement familial décent à ce prix. A 20km minimum du périphérique.
Pour un célibataire endurci qui n’aura jamais de copine, qui ne reçoit pas ses potes chez lui et qui s’en fiche de son logement, c’est viable d’acheter 25m2 s’il n’est pas très exigent.
Pour une famille, je trouve cela complètement idiot.

D’autant plus si on bénéficie d’une partie de la semaine en TT.
Une famille de 4 personnes à autre chose à faire que d’aller tous les soirs au bar et au restaurant. Ce n’est en général pas leur première préoccupation. Autant acheter un logement adapté.

Mais bon, chacun fait comme il veut.