Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

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Indécis
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Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#1 Message par Indécis » 25 juil. 2021, 16:13

Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune
https://start.lesechos.fr/au-quotidien/ ... tor=CS2-11

On dirait un article écrit par Ben... :lol:
TRIBUNE // La location est-elle une étape obligatoire pour les jeunes actifs ? Moins coûteuse que le crédit, elle est censée leur offrir plus de flexibilité. Dans les faits, ce n'est pas si simple. Cette liberté à court terme rend les locataires prisonniers à long terme d'un système qui les maintient dans la « précarité ». C'est en tout cas l'avis de Saskia Fiszel, directrice générale de Virgil, une start-up qui aide les primo-accédants à acquérir un bien immobilier en investissant à leurs côtés.

Acheter son logement n'est pas qu'une sécurité, c'est aussi un moyen d'épargner. On entend souvent que si les jeunes actifs n'arrivent pas à mettre de côté, c'est parce qu'ils dilapident leur salaire en sorties. Un diagnostic trop simple pour être vrai. Car en moyenne, plus d'un tiers des revenus mensuels partent dans le loyer. Une fois réglé, il ne reste plus beaucoup à mettre de côté. Les applications qui fleurissent pour aider les jeunes à épargner par-ci par-là sont hors propos. Il est illusoire d'espérer se constituer une épargne solide tant qu'on n'est pas sorti du piège de la location.

Pour acheter son logement, la banque avance à l'acquéreur une somme qu'il remboursera tous les mois. Au fil de ses mensualités, il amortit ainsi le capital prêté. C'est un peu comme si la banque lui prêtait de l'argent pour épargner : c'est ce qu'on appelle l'effet de levier. Un effet dont ne profitent pas les locataires qui, en payant leurs loyers chaque mois, contribuent à enrichir leur bailleur.

Prenons un cas concret avec Claire et Arthur. Claire a acheté sa résidence principale à l'âge de 30 ans, grâce à l'aide de ses parents qui ont complété son apport et lui ont permis d'acheter un 40m2. Les parents d'Arthur n'ont pas pu l'aider. Malgré sa capacité d'endettement, l'appartement qu'il pourrait s'offrir à Paris avec son apport est trop petit en comparaison de ce qu'il loue, donc il reste locataire. Dans 15 ans, Claire aura accumulé 500.000€ de capital de plus qu'Arthur (en se basant sur le taux d'intérêt actuel à 25 ans et l'appréciation immobilière annuelle moyenne à Paris depuis 10 ans). Cela fait beaucoup de sorties.

Bien sûr, il existe des freins à l'achat. Mais attention aux faux arguments. Première idée reçue : il serait inutile d'acheter si c'est pour déménager dans les 10 années qui suivent. Faux. À attendre le moment idéal, on ne saute jamais le pas. D'autant que nos besoins augmentent avec l'âge, faisant grimper la valeur du logement qui nous conviendra et donc les efforts à faire pour devenir propriétaire. Sans l'apport constitué avec un premier achat, le risque est de rester locataire toute sa vie… Pour éviter ce cauchemar, le mieux est d'acheter le plus tôt possible : directement en quittant le cocon familial. Ciao la chambre d'ado et bonjour la copro !

Second argument : la peur de la mauvaise affaire. Les acquéreurs ont souvent des sueurs froides à l'idée d'acheter ou vendre dans un contexte défavorable. Mais en réalité, si on est toujours content de faire une belle plus-value, les économies de loyer et le capital amorti devraient suffire pour franchir le pas. Un euro épargné vaudra toujours plus qu'un euro de loyer versé à quelqu'un d'autre.

Enfin, il paraît qu'être locataire c'est être libre. Libre de payer un loyer toute sa vie ? Quand les propriétaires ont l'option de mettre leur appartement en location pour voyager, de le vendre et de récupérer un capital pour entreprendre ou pour acheter ailleurs, les locataires ont pour seule option de continuer à payer un loyer, qui augmentera toujours pour consommer la même proportion de leurs revenus.

On entend dire que les jeunes ne veulent plus rien posséder - la soi-disant « génération du partage ». Et c'est vrai : ils refusent d'acheter… ce qui n'a pas de valeur. Sur le long terme, un appartement prend de la valeur, ce qui en fait un bon choix d'investissement, à l'opposé d'une voiture par exemple, qui se dévalue dès l'achat.

Les jeunes veulent acheter leur logement ! 96 % des locataires de 25-34 ans le sont malgré eux (1). Mais le financement les freine et constitue l'obstacle principal pour 82 % d'entre eux. Leur capacité d'emprunt est de plus en plus contrôlée et ne prend pas en compte leur trajectoire de carrière. L'acquisition ne devient possible que pour ceux qui peuvent compléter le prêt bancaire avec leurs propres deniers. Pour le dire autrement : on prête plus facilement à ceux qui ont déjà, ce qui leur permet d'obtenir encore davantage. Et tant pis pour ceux qui n'ont rien.

Nous sommes en train de créer une génération de locataires qui atteindra la retraite sans avoir pu se constituer une épargne consistante et encore moins un patrimoine. Sans économies ils restent locataires, et locataires ils restent sans économies. Si nous ne faisons rien, toute une génération se retrouvera bloquée sur le seuil de son logement.
L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit...

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#2 Message par ProfGrincheux » 25 juil. 2021, 17:01

Oui, bien sûr que la location est une étape obligatoire pour les jeunes actifs. On a bien besoin de 2-3 ans d’expérience professionnelle en habitant hors de chez les parents pour comprendre ce que signifie le fait d’être autonome et décider où on veut vivre la premiere partie de sa vie d’adulte.

En revanche il est raisonnable d’avoir sa RP payée quand on part a la retraite. A défaut un logement social.

Entre les deux, chacun fait comme il veut - ou comme il peut…

Le texte n’est pas objectif, il suffit de regarder ce que fait l’auteure pour comprendre pourquoi elle raconte ça. Je parie que les djeun’s qui font affaire avec elle se retrouvent avec un indivisaire nommé Virgil. C’est vachement moins bien qu’un indivisaire nommé Papa-Maman (j’ai vu faire).
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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#3 Message par lisa » 25 juil. 2021, 17:06

ProfGrincheux a écrit :
25 juil. 2021, 17:01

Le texte n’est pas objectif, il suffit de regarder ce que fait l’auteure pour comprendre pourquoi elle raconte ça. Je parie que les djeun’s qui font affaire avec elle se retrouvent avec un indivisaire nommé Virgil. C’est vachement moins bien qu’un indivisaire nommé Papa-Maman (j’ai vu faire).
Effectivement:
https://www.emilemagazine.fr/article/20 ... d-de-verre

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#4 Message par optimus maximus » 25 juil. 2021, 17:16

J'ai dû mal à croire qu'on puisse acheter sans apport quand on est primo-accédant.
Comment avoir un apport quand on rentre à peine dans la vie active ?
- avoir des parents aisés qui vous font un don
- rester chez ses parents pour se construire un apport conséquent

Mais quand les parents sont trop modestes ou qu'on n'a guère l'appétit de crécher chez ses parents, il faut bien passer par la case locataire (ou vivre en colocation).

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#5 Message par ProfGrincheux » 25 juil. 2021, 17:41

Donc ok la boîte Virgil met 20% d’apport (qui sort de quelque part) et est indivisaire. Elle va donc faire très attention à ce que la cession du bien se fasse dans les meilleures conditions.

Ce qui n’est pas évident est si elle ne demande pas une rémunération pour son service. Manifestement elle fait aussi du courtage, elle choisit l’agent et le notaire, donc il y a un peu de grain à moudre. C’est un nouveau type d’intermédiation immobilière.

Ça pourrait se passer très mal si le pognon de Virgil vient d’emprunts en cas de correction du marché style début des années 1990. En revanche, s’il y a des fonds propres venus d’investisseurs fortunés qui ont le temps, ça peut tenir, voire être très rentable.

Ma fille me dit qu’elle veut acheter un appart comme ça, si j’ai le pognon et que je ne peux pas lui donner sans impôt :wink: , je lui propose d’être l’indivisaire.
Ignorés: pimono, Laurent, Manfred, ddv, maud lepage 75.

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#6 Message par floflo » 25 juil. 2021, 18:15

ProfGrincheux a écrit :
25 juil. 2021, 17:41
Donc ok la boîte Virgil met 20% d’apport (qui sort de quelque part) et est indivisaire. Elle va donc faire très attention à ce que la cession du bien se fasse dans les meilleures conditions.

Ce qui n’est pas évident est si elle ne demande pas une rémunération pour son service. Manifestement elle fait aussi du courtage, elle choisit l’agent et le notaire, donc il y a un peu de grain à moudre. C’est un nouveau type d’intermédiation immobilière.

Ça pourrait se passer très mal si le pognon de Virgil vient d’emprunts en cas de correction du marché style début des années 1990. En revanche, s’il y a des fonds propres venus d’investisseurs fortunés qui ont le temps, ça peut tenir, voire être très rentable.

Ma fille me dit qu’elle veut acheter un appart comme ça, si j’ai le pognon et que je ne peux pas lui donner sans impôt :wink: , je lui propose d’être l’indivisaire.
Peut-être pas qu’un intermédiaire immobilier..
Je serai curieuse de voir les détails du montage.

Si il y a indivision il y a une partie d’usufruit pour l’investisseur.
Ce n’est peut-être pas une acquisition en indivision :
ex : 20% de la pleine propriété pour l’investisseur et 80% pour l’acquéreur

Mais en démembrement :
L’acquéreur serait propriétaire de l’usufruit, et la nue-propriété partagée entre l’investisseur et l’acquéreur.
Sauf qu’avec l’âge, la valeur de l’usufruit diminue..

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#7 Message par ProfGrincheux » 25 juil. 2021, 18:25

Ah, ah. Voilà qui pourrait être une façon plus subtile de faire. Bien vu, c’est peut être l’astuce.
Ignorés: pimono, Laurent, Manfred, ddv, maud lepage 75.

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#8 Message par floflo » 25 juil. 2021, 18:31

ProfGrincheux a écrit :
25 juil. 2021, 18:25
Ah, ah. Voilà qui pourrait être une façon plus subtile de faire. Bien vu, c’est peut être l’astuce.
Je vais en parler au boulot pour voir si quelqu’un a déjà entendu parler et connaît ce type de montage.
Mon intuition me dit qu’avec ces niveaux d’étude, ils n’ont pas que pour ambition d’être agent immo, avec le risque d’investir du pognon sans une belle contre partie..

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#9 Message par kamoulox » 25 juil. 2021, 18:37

Jamais vu ce type de montage. Mais tu dois être proche de la vérité Flo Flo

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#10 Message par floflo » 25 juil. 2021, 18:54

kamoulox a écrit :
25 juil. 2021, 18:37
Jamais vu ce type de montage. Mais tu dois être proche de la vérité Flo Flo
Je ne sais pourquoi, ça m’a fait penser au système de la LOA..
Tu pars avec une voiture que tu n’aurais pas pu te payer avec un crédit, mais quand tu rends la voiture, tu le sens bien le passage en caisse :evil:
Sauf si tu t’endettes encore plus avec le modèle au-dessus, parce que tu n’as pas les moyens de solder la différence.. jusqu’à ce que mort s’en suive..

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#11 Message par jobserve75 » 25 juil. 2021, 19:31

floflo a écrit :
25 juil. 2021, 18:31
ProfGrincheux a écrit :
25 juil. 2021, 18:25
Ah, ah. Voilà qui pourrait être une façon plus subtile de faire. Bien vu, c’est peut être l’astuce.
Je vais en parler au boulot pour voir si quelqu’un a déjà entendu parler et connaît ce type de montage.
Mon intuition me dit qu’avec ces niveaux d’étude, ils n’ont pas que pour ambition d’être agent immo, avec le risque d’investir du pognon sans une belle contre partie..
Sur leur site, il est indiqué que Virgil peut mettre jusqu’à 20% mais en cas de revente, il récupère 30%;
Ils sont sûrs d’être gagnants, même en cas de retournement du marché. Il faudrait qu’il baisse de 25% pour être perdants.
En revanche, pour l’acheteur, cela accroît ses risques en cas de revente avec une baisse du marché.
Je suis également persuadé qu’il doit y avoir une clause de rachat au bout d’un certain temps avec un intérêt. Cela m’étonnerait que Virgil accepte de mobiliser des fonds pendant 40 ans sans clause spécifique.

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#12 Message par lavocre31 » 25 juil. 2021, 21:01

Perso j'ai démarré en tant que locataire, puis je suis devenu propriétaire.
Jeune je n'avais pas d'emploi stable et plutôt envie de voyager, ce que j'ai fait.

Etre jeune mais déjà vieux je trouve que c'est la loose.

Ardoise
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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#13 Message par Ardoise » 25 juil. 2021, 22:23

lavocre31 a écrit :
25 juil. 2021, 21:01
Perso j'ai démarré en tant que locataire, puis je suis devenu propriétaire.
Jeune je n'avais pas d'emploi stable et plutôt envie de voyager, ce que j'ai fait.

Etre jeune mais déjà vieux je trouve que c'est la loose.
+ 1000

Idem jeune je n'ai jamais pensé qu'être locataire etait la loose.
Ardoise magique .

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#14 Message par divorce » 26 juil. 2021, 05:59

en fait, c'est la martingale pour Virgil. rendement immédiat : 50%.

A chaque fois qu'ils investissent 1€, ils reçoivent une part de 1,5€.

et ensuite à chaque fois que le loca-propriétaire investit son temps / son argent dans ce qu'il croit être son bien, c'est la part de Virgil qu'il améliore.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006432351 a écrit : Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.
A voir les clauses précises, mais par défaut, Virgil peut provoquer à tout moment la vente du bien...

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#15 Message par Vincent92 » 26 juil. 2021, 07:17

jobserve75 a écrit :
25 juil. 2021, 19:31
floflo a écrit :
25 juil. 2021, 18:31
ProfGrincheux a écrit :
25 juil. 2021, 18:25
Ah, ah. Voilà qui pourrait être une façon plus subtile de faire. Bien vu, c’est peut être l’astuce.
Je vais en parler au boulot pour voir si quelqu’un a déjà entendu parler et connaît ce type de montage.
Mon intuition me dit qu’avec ces niveaux d’étude, ils n’ont pas que pour ambition d’être agent immo, avec le risque d’investir du pognon sans une belle contre partie..
Sur leur site, il est indiqué que Virgil peut mettre jusqu’à 20% mais en cas de revente, il récupère 30%;
Ils sont sûrs d’être gagnants, même en cas de retournement du marché. Il faudrait qu’il baisse de 25% pour être perdants.
En revanche, pour l’acheteur, cela accroît ses risques en cas de revente avec une baisse du marché.
Je suis également persuadé qu’il doit y avoir une clause de rachat au bout d’un certain temps avec un intérêt. Cela m’étonnerait que Virgil accepte de mobiliser des fonds pendant 40 ans sans clause spécifique.
Oui, il y a un rachat au bout de 10 ans par l’acquéreur à défaut d’une vente. C’est indiqué sur le site.
J’ai détaillé en quelques échanges le fonctionnement ici l’année dernière : viewtopic.php?f=170&t=83671&p=2442052&h ... l#p2442052
Je ne pense pas qu’il faille chercher plus loin que sur le site où tout est expliqué.
L’intermédiaire est gagnant presque à tous les coup. En particulier si l’acquéreur revend vite.
L’acquéreur peut l’être aussi s’il vend plus cher.
Il ne semble pas vraiment y avoir d’arnaque à proprement parlé (même si l’ont peut s’interroger sur l’agent qui va faire l’estimation au bout de 10 ans si on conserver son bien), mais l’intermédiaire prend une forte rémunération pour un risque très faible. Il suffit d'envisager plusieurs scénarios en sortant sa calculatrice pour s’en rendre compte.
Ce n’est pas un montage que je conseillerais. L’opération me parait assez aléatoire/très dépendant du marché à la revente pour l’acquéreur.

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#16 Message par kamoulox » 26 juil. 2021, 08:59

C’est pour ca qu’ils ne limitent qu’à paris intra mûros et neuilly, boulbi… leur but c’est de faire du pognon, pas du social

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#17 Message par Beone » 26 juil. 2021, 09:28

J'adore l'exemple de Claire qui au bout de 15 ans à un capital accumulé de 500 000€. Même en mettant des conditions favorables (100ke d'apport, taux à 0.75%, pas d'assurance), ca fait quand même une mensualité à plus de 2300€/mois ! C'est sûr qu'il y a plein de jeunes de 30ans qui peuvent se permettre de sortir cette somme chaque mois pour se loger.
Avec un critère d'endettement à 30%, ça fait un salaire de 7666€/mois. Est-ce qu'effectivement le pauvre Arthur ne peut pas louer un 40m² à Paris avec un salaire de 7666€/mois ?

En ce qui me concerne, en début de carrière, j'ai déménagé 3 fois en 10 ans. Même avec l'immo booming, je ne suis pas sûr que je n'y aurais pas perdu de plumes (frais de mutation, frais bancaire) par rapport à la location. Et de toute façon, je n'avais pas d'apport au début, déjà content que mes parents aient financé 100% de mes études. Malgré mon loyer, j'ai pu économiser pendant ces années et me constituer un apport. Et je ne pense pas être un cas unique.

Bref, cet article est plutôt du publi-reportage pour cette société...

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#18 Message par ProfGrincheux » 26 juil. 2021, 11:00

kamoulox a écrit :
26 juil. 2021, 08:59
C’est pour ca qu’ils ne limitent qu’à paris intra mûros et neuilly, boulbi… leur but c’est de faire du pognon, pas du social
Bin ouais. Une entreprise n’est pas un bureau de bienfaisance.

Ce qui est bien est qu’on a compris comment le business marche et comment Virgil se rémunère. Jamais je ne ferais affaire avec des gens comme ça.
Ignorés: pimono, Laurent, Manfred, ddv, maud lepage 75.

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#19 Message par kamoulox » 26 juil. 2021, 11:07

C’est clair. Après c’est tellement tendu à paris + combo le français veut absolument être proprio qu’ils ne seront pas les derniers.
Cf le succès des logements à paris vendus mais dont le terrain ne t’appartiens pas

Les 23 premiers logements commercialisés en bail réel solidaire s'arrachent. 2685 dossiers de candidatures ont été déposés entre le 6 et le 30 avril, soit près de 117 dossiers par logement.

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#20 Message par Ben92 » 26 juil. 2021, 12:26

kamoulox a écrit :
26 juil. 2021, 11:07
Cf le succès des logements à paris vendus mais dont le terrain ne t’appartiens pas
Les 23 premiers logements commercialisés en bail réel solidaire s'arrachent. 2685 dossiers de candidatures ont été déposés entre le 6 et le 30 avril, soit près de 117 dossiers par logement.
117 dossiers par logement, je ne suis même pas surpris.
Intéressant comme retour. Ça corrobore mon point de vue que ces logements n'auraient pas dû être vendus à 50% de leur prix en pleine propriété, mais plutôt à 90%. Les "experts" du forum m'ont ri au nez comme d'habitude quand j'avais dit ça. Le loyer du terrain n'étant que de 100€/mois pour un F2 50m2, ce n'était pas difficile à comprendre.
:wink:

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#21 Message par PACA » 26 juil. 2021, 14:55

Quelques remarques relatives à la fiscalité :
Il me semble qu'un point important n'a pas été évoqué, c'est une des spécificités de l’acquisition d'un bien en résidence principale : la fiscalité avantageuse sur l'éventuelle PV.
Pour le reste c'est du trivial investissement, il faut comparer des couts en fonction des objectifs et des opportunités.
Si le logement est affecté en partie à une activité professionnelle il est possible qu'un loyer soit plus facilement déductible en charge pour les impôts ?
L'avantage fiscal peut tourner au fiasco si il devient obsessionnel au détriment de l'activité professionnelle ou éducative des enfants.
Une promotion professionnelle ou la réussite scolaire des enfants devraient être prioritaires par rapport à l'acquisition d'un bien.

Il est des cas ou la location s'impose, il est des cas ou l'acquisition s'impose, les réalités du terrain ne sont pas toujours conformes aux cas théoriques.

Edit ajout :
Un exemple : je loue à un jeune couple un enfant un 3P avec jardin vue mer panoramique, deux places de parking : 600 euro/mois CC (100 à 200 euros au dessous du prix du marché)
Dans l'immédiat il est impossible qu'ils trouvent un équivalent en acquisition, ça n'existe pas dans le secteur, la seule stratégie possible en préservant leur qualité de vie est de rester en location et d'économiser pour pouvoir acheter..... en ayant des objectifs de promotion professionnelle.

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Re: Logement : pourquoi il faut acheter dès que possible quand on est jeune

#22 Message par Vincent92 » 26 juil. 2021, 16:48

Ben92 a écrit :
26 juil. 2021, 12:26
kamoulox a écrit :
26 juil. 2021, 11:07
Cf le succès des logements à paris vendus mais dont le terrain ne t’appartiens pas
Les 23 premiers logements commercialisés en bail réel solidaire s'arrachent. 2685 dossiers de candidatures ont été déposés entre le 6 et le 30 avril, soit près de 117 dossiers par logement.
117 dossiers par logement, je ne suis même pas surpris.
Intéressant comme retour. Ça corrobore mon point de vue que ces logements n'auraient pas dû être vendus à 50% de leur prix en pleine propriété, mais plutôt à 90%. Les "experts" du forum m'ont ri au nez comme d'habitude quand j'avais dit ça. Le loyer du terrain n'étant que de 100€/mois pour un F2 50m2, ce n'était pas difficile à comprendre.
:wink:
Ce n'est pas parce qu'il y a de la demande (et c'était évident qu'il y en aurait) que l'achat avec ce type de montage est intelligent.