Défiscalisation: le projet super-Pinel

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ProfGrincheux
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Défiscalisation: le projet super-Pinel

#1 Message par ProfGrincheux » 01 sept. 2021, 20:57

Plus ça change, plus c’est pareil. Pour remplacer le Pinel, le ministère du logement réfléchit à un super-Pinel.

https://www.batiactu.com/edito/remplac ... -62432.php
https://www.lemoniteur.fr/article/le-p ... 23.2159659

La page des commentaires de l’article du Figaro qui semble avoir sorti le scoop
https://www.lefigaro.fr/societes/vers-u ... s-20210831
est divertissante. On dirait BI.org en 2005. Mais de droite.
Ignorés: pimono, Laurent, Manfred, ddv, maud lepage 75.

lavocre31
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Re: Défiscalisation: le projet super-Pinel

#2 Message par lavocre31 » 02 sept. 2021, 06:56

ProfGrincheux a écrit :
01 sept. 2021, 20:57
Plus ça change, plus c’est pareil. Pour remplacer le Pinel, le ministère du logement réfléchit à un super-Pinel.

https://www.batiactu.com/edito/remplac ... -62432.php
https://www.lemoniteur.fr/article/le-p ... 23.2159659

La page des commentaires de l’article du Figaro qui semble avoir sorti le scoop
https://www.lefigaro.fr/societes/vers-u ... s-20210831
est divertissante. On dirait BI.org en 2005. Mais de droite.
Les 3 règles pour un bon placement immo:
1- l'emplacement
2- l'emplacement
3- l'emplacement

Bref ce que vous ne trouverez jamais avec une défiscalisation.

PACA
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Re: Défiscalisation: le projet super-Pinel

#3 Message par PACA » 02 sept. 2021, 07:39

lavocre31 a écrit :
02 sept. 2021, 06:56
Les 3 règles pour un bon placement immo:
1- l'emplacement
2- l'emplacement
3- l'emplacement

Bref ce que vous ne trouverez jamais avec une défiscalisation.
Je ne serais pas aussi catégorique.
Je suis d'accord il ne faut pas que la defisc soit l'objectif principal.
J'ai l'impression que bon nombre de VEFA de Nice à Cannes avec top emplacement vue panoramique mer font du PINEL ..... à confirmer ?

C'était le cas il y a 15 ans pour celui que j'ai acheté en VEFA à Nice Corniche fleurie en défisc Robien, ça a peut être changé ?
Tout dépend peut être des régions ?

ps : pinel super pinel je ne connais pas du tout je me suis limité à du perissol et robiens

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Re: Défiscalisation: le projet super-Pinel

#4 Message par ProfGrincheux » 02 sept. 2021, 09:37

A ce que je peux voir autour de moi, les investissements locatifs défiscalisés en VEFA respectant les 3 fondamentaux cités par lavocre31 étaient raisonnablement bons il y a 20-25 ans (ça s’appelait Périssol ou Robien à l’époque). C’est déjà plus douteux pour ceux d’il y a 10-15 ans (les Scellier). Et mes derniers doutes ont été balayés lors du passage de Cécile Duflot au ministère du logement. Je ne veux pas en entendre parler alors que j’aurais pu être intéressé il y a 10-15 ans.

Il y a en effet un 4ème fondamental pour l’investissement immobilier locatif. Ce 4ème fondamental est l’emplacement.

L’ emplacement 1 désigne le bassin économique dans lequel le bien se trouve situé.
L’emplacement 2 désigne le quartier.
L’emplacement 3 désigne la position dans l’immeuble (qui influence entre autres le comportement thermique et la luminosité).

L’emplacement 4 désigne sa localisation dans une dimension temporelle - en effet le contexte juridique (lois régissant les rapports propriétaire/locataire, implémentation de ces lois) et macroéconomique (inflation) varie avec le temps.

Si les prix immobiliers des biens en question font 3%/an corrigés de l’inflation, alors j’ai tort d’être un mécréant de la religion de Sainte-Pierre. Une situation analogue est celle des comparateurs achat/location qui donnent la location gagnante si les rendements des placements alternatifs à l’immobilier sont sensiblement supérieurs au rendement locatif brut. Dans la vraie vie, je suis convaincu qu’il faut acheter sa RP dès qu’on projete d’y rester plus de 10 ans et qu’on en a les moyens. Sauf que c’est très faux si on sait sortir 4% net d’inflation, de frais et d’imposition de placements boursiers.
Pour l’immobilier locatif respectant les 3 fondamentaux de lavocre31, je pense qu’aujourd’hui c’est une stratégie de couverture contre l’inflation. Si les prix immobiliers suivent l’inflation et que celle ci devient notablement plus haute que le taux de l’emprunt pendant la durée du prêt, une rentabilité locative nette de 1% peut être tout à fait tolérable. Il faut essayer de caler la durée de l’investissement sur la durée d’imposition des plus values.

Avec des si on met Paris en bouteille. Comme Jean de Florette et ses lapins australiens. Qui disait qu’il était démontré mathématiquement que son plan allait marcher. Or ce qui est démontré mathématiquement est qu’on peut se tromper dans les grandes largeurs si on oublie un détail. L’eau, par exemple.

Dans l’immobilier, ce qui joue le rôle de l’eau est le loyer que paye le locataire.

Remarquez, les ploucs qui profitent de l’explosion de la bulle lapinière de la ferme des Romarins ne finissent pas si bien que ça.

PS: Le titre de ce post est « Transgressing the boundaries : towards a transformative hermeneutics of the relativistic real-estate market. »
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Re: Défiscalisation: le projet super-Pinel

#5 Message par lavocre31 » 02 sept. 2021, 12:09

ProfGrincheux a écrit :
02 sept. 2021, 09:37
A ce que je peux voir autour de moi, les investissements locatifs défiscalisés en VEFA respectant les 3 fondamentaux cités par lavocre31 étaient raisonnablement bons il y a 20-25 ans (ça s’appelait Périssol ou Robien à l’époque). C’est déjà plus douteux pour ceux d’il y a 10-15 ans (les Scellier). Et mes derniers doutes ont été balayés lors du passage de Cécile Duflot au ministère du logement. Je ne veux pas en entendre parler alors que j’aurais pu être intéressé il y a 10-15 ans.

Il y a en effet un 4ème fondamental pour l’investissement immobilier locatif. Ce 4ème fondamental est l’emplacement.

L’ emplacement 1 désigne le bassin économique dans lequel le bien se trouve situé.
L’emplacement 2 désigne le quartier.
L’emplacement 3 désigne la position dans l’immeuble (qui influence entre autres le comportement thermique et la luminosité).

L’emplacement 4 désigne sa localisation dans une dimension temporelle - en effet le contexte juridique (lois régissant les rapports propriétaire/locataire, implémentation de ces lois) et macroéconomique (inflation) varie avec le temps.

Si les prix immobiliers des biens en question font 3%/an corrigés de l’inflation, alors j’ai tort d’être un mécréant de la religion de Sainte-Pierre. Une situation analogue est celle des comparateurs achat/location qui donnent la location gagnante si les rendements des placements alternatifs à l’immobilier sont sensiblement supérieurs au rendement locatif brut. Dans la vraie vie, je suis convaincu qu’il faut acheter sa RP dès qu’on projete d’y rester plus de 10 ans et qu’on en a les moyens. Sauf que c’est très faux si on sait sortir 4% net d’inflation, de frais et d’imposition de placements boursiers.
Pour l’immobilier locatif respectant les 3 fondamentaux de lavocre31, je pense qu’aujourd’hui c’est une stratégie de couverture contre l’inflation. Si les prix immobiliers suivent l’inflation et que celle ci devient notablement plus haute que le taux de l’emprunt pendant la durée du prêt, une rentabilité locative nette de 1% peut être tout à fait tolérable. Il faut essayer de caler la durée de l’investissement sur la durée d’imposition des plus values.

Avec des si on met Paris en bouteille. Comme Jean de Florette et ses lapins australiens. Qui disait qu’il était démontré mathématiquement que son plan allait marcher. Or ce qui est démontré mathématiquement est qu’on peut se tromper dans les grandes largeurs si on oublie un détail. L’eau, par exemple.

Dans l’immobilier, ce qui joue le rôle de l’eau est le loyer que paye le locataire.

Remarquez, les ploucs qui profitent de l’explosion de la bulle lapinière de la ferme des Romarins ne finissent pas si bien que ça.

PS: Le titre de ce post est « Transgressing the boundaries : towards a transformative hermeneutics of the relativistic real-estate market. »
Les actions qui donnent de bons dividendes offrent jusqu'à 10% de rendement.
Mais il faut avoir le capital d'entrée de jeu.

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Re: Défiscalisation: le projet super-Pinel

#6 Message par ProfGrincheux » 02 sept. 2021, 14:12

Oui. Et pouvoir se permettre d’en perdre de façon spécifique et limitée dans le temps.

Il faut également savoir identifier lesdites actions. Cette capacité n’est pas innée. Et on peut se gourer sacrément :oops: :cry: . Comme dans l’immobilier, où il est facile de faire d’énormes erreurs. Par exemple acheter un Super-Pinel à Saint-Gaudens.

Edit: J'ai compris pourquoi ça m'a évoqué BI.org 2005. Le terme Super-Pinel m'a fait penser aux super-héros de l'immobilier, aux Robiens montalbanais. En plus l'immobilier et la bourse augmentent de façon absurde. Tout se met donc en place pour de très belles saisons 2021-2022 et 2022-2023 de BI.org.
Ignorés: pimono, Laurent, Manfred, ddv, maud lepage 75.

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Re: Défiscalisation: le projet super-Pinel

#7 Message par lavocre31 » 02 sept. 2021, 15:43

ProfGrincheux a écrit :
02 sept. 2021, 14:12
Oui. Et pouvoir se permettre d’en perdre de façon spécifique et limitée dans le temps.

Il faut également savoir identifier lesdites actions. Cette capacité n’est pas innée. Et on peut se gourer sacrément :oops: :cry: . Comme dans l’immobilier, où il est facile de faire d’énormes erreurs. Par exemple acheter un Super-Pinel à Saint-Gaudens.

Edit: J'ai compris pourquoi ça m'a évoqué BI.org 2005. Le terme Super-Pinel m'a fait penser aux super-héros de l'immobilier, aux Robiens montalbanais. En plus l'immobilier et la bourse augmentent de façon absurde. Tout se met donc en place pour de très belles saisons 2021-2022 et 2022-2023 de BI.org.
Oui le marché est irrationnel et il peut le rester longtemps. Dans l’immobilier, il peut rester irrationnel suffisamment longtemps pour gâcher la vie d'une génération ou deux.

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Re: Défiscalisation: le projet super-Pinel

#8 Message par ProfGrincheux » 02 sept. 2021, 17:04

C'est proche de la citation de Keynes que Wasabi met en signature.
Ignorés: pimono, Laurent, Manfred, ddv, maud lepage 75.

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Re: Défiscalisation: le projet super-Pinel

#9 Message par lavocre31 » 03 sept. 2021, 19:33

ProfGrincheux a écrit :
02 sept. 2021, 17:04
C'est proche de la citation de Keynes que Wasabi met en signature.
J'ai du la lire une fois. :mrgreen:
Mais c'est tellement vrai que les prix sont/seront hors de portée de nos enfants...