L'immobilier neuf voit rouge

[metapoulet]

Au cours du troisième trimestre, les ventes totales des promoteurs ont enregistré une baisse légèrement supérieure à 29 %

https://www.boursorama.com/patrimoine/a ... c8170114d6

Est ce que la promotion immobilière peut réduire ses prix ? Et s'adapter aux nouvelles limites de la demande? Parce que les couts des matières premières, eux, ne sont pas près de baisser.
Ou est ce qu'on rentre dans une crise durable de la construction ? Si c'est le cas, le gouvernement ne va sans doute pas rester les bras croisés

[wasabi]

l'écrasante majorité de la construction neuve actuelle a un coût de construction entre 1000 et 2000€ le m2, à comparer aux prix de vente pour voir que dans pas mal d'endroits, ce n'est même pas la moitié.

[Ben92]

Les promoteurs sont en extrême limite de rentabilité et ne peuvent pas baisser leur prix sous peine de mettre la clé sous la porte. L'Etat devra rapidement mettre en place un plan incitatif (PTZ+++, Pinel++, déductibilité des intérêts d'emprunt, autres mesures) pour sauver la promotion immobilière et tout l'écosystème qui gravite autour. Des centaines de milliers d'emplois en dépendent.

[_Niphargus_]

l'écrasante majorité de la construction neuve actuelle a un coût de construction entre 1000 et 2000€ le m2, à comparer aux prix de vente pour voir que dans pas mal d'endroits, ce n'est même pas la moitié.

Certes, mais quel est le prix au m2 du foncier, auquel se rajoute bien sur le cout de construction?

[wasabi]

l'écrasante majorité de la construction neuve actuelle a un coût de construction entre 1000 et 2000€ le m2, à comparer aux prix de vente pour voir que dans pas mal d'endroits, ce n'est même pas la moitié.

Certes, mais quel est le prix au m2 du foncier, auquel se rajoute bien sur le cout de construction?

ça n'a pas de réalité liée à du physique. Ce n'est que du virtuel définit par un équilibre offre demande qui peut s'ajuster. Alors que le coût de la construction sera toujours plus élevé que le coût de l'énergie, des matériaux et du train de vie minimal de ceux qui devront le faire, bref cette partie ne pourra pas s'adapter à la baisse en cas de décrochage de la demande solvable.

[coolfonzi]

l'écrasante majorité de la construction neuve actuelle a un coût de construction entre 1000 et 2000€ le m2, à comparer aux prix de vente pour voir que dans pas mal d'endroits, ce n'est même pas la moitié.

Certes, mais quel est le prix au m2 du foncier, auquel se rajoute bien sur le cout de construction?

Non, j'ai bossé en 2006 chez un constructeur HLM, le prix de revient hors foncier donné par la commune était de 1 600 € le m2, en province.

[ProfGrincheux]

Il est évident que les promoteurs vont réduire la voilure, virer des gens, et que certains vont couler. Ils vont retarder des projets. Ceux qui survivront auront moins de concurrence quand ça repartira. Car ça repartira. Sauf si on entre en décroissance sérieusement. Auquel cas, il faut s'habituer à avoir froid, et s'entrainer à avoir faim.

[Ben92]

Sauf si on entre en décroissance sérieusement. Auquel cas, il faut s'habituer à avoir froid, et s'entrainer à avoir faim.

Et à vivre dans plus petit. La maison de 100 m² du français lambda, c'est beaucoup trop grand.

[berliner59]

Parle pour toi, on a bien compris que tu étais coincé, ce n'est pas le cas de tout le monde.

[Korn]

Les promoteurs sont en extrême limite de rentabilité et ne peuvent pas baisser leur prix sous peine de mettre la clé sous la porte. L'Etat devra rapidement mettre en place un plan incitatif (PTZ+++, Pinel++, déductibilité des intérêts d'emprunt, autres mesures) pour sauver la promotion immobilière et tout l'écosystème qui gravite autour. Des centaines de milliers d'emplois en dépendent.

Tu radotes

[Qqun_de_Passage]

Si un plan est décidé ce sera surtout pour sauver les entrées de TVA et cotisations sociales qui ont le mérite d’être immédiates tandis que les réductions d’impôt accordées s’étalent sur une décennie.

Le coût de construction complet hors foncier c plus proche de 3000 TTC en RP si en prend en compte tous les à cotés (raccordements, taxes diverses et variées, frais de MO…).
Mais ça change rien au constat, la variable c’est le prix du foncier. Il ne baissera jamais car déjà il est très rare et les détenteurs n’ont aucune incitation à s’en débarrasser, bien au contraire (fiscalité de la PV dégressive dans le temps).

[ProfGrincheux]

Reste à voir si l'état aura le pognon pour faire du Pinel+++. Ce n'est pas évident.

Le plus probable a moyen terme est que l'offre va s'ajuster à la demande solvable et devenir plus restreinte.

Il y a 4 principaux types d'acquéreurs de logements en Vefa:
1- ceux qui font construire des maisons individuelles
2- ceux qui achètent des appartements neufs pour devenir proprietaire-occupant
3- ceux qui achètent appartements neufs pour faire du locatif
4- les bailleurs sociaux.

Il y aura toujours de la demande solvable dans les catégories 1 et 2, mais nettement moins.

Je ne comprends même pas qu'il y en ait encore en catégorie 3. Ca n'existe que parce que les français sont des maniaques de la défiscalisation (ce qui peut se comprendre ) et qu'ils sont prêts à mettre leur pognon dans des investissements qui sont tout simplement mauvais hors défiscalisation (le Pinel n'atteint pas les niveaux caricaturaux des FCPI, FIP et autres SOFICA, choses pour lesquelles la conclusion que les gens devraient en tirer dans la majorité des cas est qu'il aurait mieux valu payer des impots ). Et ensuite, une fois la période de defiscalisation échue, rinçage fiscal à tous les étages..... Si cette catégorie s'effondre, je ne serai pas surpris. Fuyez, fuyez, pauvres fous!

Il y en aura toujours en catégorie 4, parce que les bailleurs sociaux ont des conditions de financement très favorables et ont pas mal de soutien politique - Macron leur a certes un peu tapé dans la caisse comme aux autres mais il part dans 4 ans (*) - sauf que ce sera moins subventionné par les catégories 2 et 3 si elles s'érodent.

(*) Comme on dit de certains collègues "Pas sûr qu'il sera invité à son propre pot de départ ". "Il n'a pas été invité à son pot de départ" est une épitaphe que je n'ai vu servie qu'aux pires emMot2Cambronneurs.

[_Niphargus_]

Reste à voir si l'état aura le pognon pour faire du Pinel+++. Ce n'est pas évident.

Le plus probable a moyen terme est que l'offre va s'ajuster à la demande solvable et devenir plus restreinte.

Il y a 4 principaux types d'acquéreurs de logements en Vefa:
1- ceux qui font construire des maisons individuelles
2- ceux qui achètent des appartements neufs pour devenir proprietaire-occupant
3- ceux qui achètent appartements neufs pour faire du locatif
4- les bailleurs sociaux.

Il y aura toujours de la demande solvable dans les catégories 1 et 2, mais nettement moins.

Je ne comprends même pas qu'il y en ait encore en catégorie 3. Ca n'existe que parce que les français sont des maniaques de la défiscalisation (ce qui peut se comprendre ) et qu'ils sont prêts à mettre leur pognon dans des investissements qui sont tout simplement mauvais hors défiscalisation (le Pinel n'atteint pas les niveaux caricaturaux des FCPI, FIP et autres SOFICA, choses pour lesquelles la conclusion que les gens devraient en tirer dans la majorité des cas est qu'il aurait mieux valu payer des impots ). Et ensuite, une fois la période de defiscalisation échue, rinçage fiscal à tous les étages..... Si cette catégorie s'effondre, je ne serai pas surpris. Fuyez, fuyez, pauvres fous!

Il y en aura toujours en catégorie 4, parce que les bailleurs sociaux ont des conditions de financement très favorables et ont pas mal de soutien politique - Macron leur a certes un peu tapé dans la caisse comme aux autres mais il part dans 4 ans (*) - sauf que ce sera moins subventionné par les catégories 2 et 3 si elles s'érodent.

(*) Comme on dit de certains collègues "Pas sûr qu'il sera invité à son propre pot de départ ". "Il n'a pas été invité à son pot de départ" est une épitaphe que je n'ai vu servie qu'aux pires emMot2Cambronneurs.

Voici par exemple ce qui se passe à Lyon (et ailleurs aussi...)

Réaliser un investissement locatif à Lyon est de moins en moins intéressant. Résultat, le nombre d’offres se réduit sur le marché. En face : une demande pléthorique de candidats en difficulté. Enquête.

“Vous avez de la chance, nous avons reçu plus de cinquante appels pour cet appartement”, lance l’agent à un couple de cadres qui visite un T3 à la location sur le plateau de la Croix-Rousse. La scène, loin d’être anodine, reflète une réalité de plus en plus tangible aujourd’hui à Lyon : la tension du marché locatif vient de passer un nouveau palier. Il est très difficile de trouver un appartement en location. Si la tendance n’est pas nouvelle, son intensité est en revanche inédite. “Le marché locatif n’a jamais été aussi tendu”, confirme Nicolas Bouscasse de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) du Rhône. Un phénomène encore peu identifié par les différents observatoires, tant il est récent, mais qui est ressenti sur le terrain par les agents immobiliers, principaux acteurs de la gestion locative.
(...)

Source: https://www.lyoncapitale.fr/actualite/i ... isparaitre

Voici un des effets de toutes ces lois et réglementation surprotectrices pour les locataires, cumulé à une fiscalité délirante et en perpétuelle augmentation.

Et cela, sans compter tous les logements ayant un classement énergétique G, F et E qui vont devenir "inlouables": ceux qui s'imaginent que ces "passoires thermiques" vont etre remplacées par de beaux logements flambants neufs se trompent lourdement. Là où il y avait 50 appels pour un logement, il y en aura 100, et puis c'est tout. Et les 99 malchanceux restants retourneront chez papa/maman...
Bon, cette tension locative ne concerne pas les endroits perdus dans la campagne, mais cela va de pair avec des loyers dérisoires qui ne rendent absolument pas rentables de faire des travaux d'amélioration énergétique: faire 40 000 euros de travaux d'isolation pour une maison perdue en "bousie", comme disent certains sur le forum, pour un loyer de 400 Euros, dont la moitié est déjà bouffée en taxes, impots, charges diverses... Il faut laisser tomber de suite le locatif. Pour reprendre votre expression: "Fuyez, fuyez, pauvres fous".

[metapoulet]

En agglomération le prix du foncier ne baissera sans doute jamais. Si il y a bien un type de bien facile à retenir c'est le terrain.
Pour débloquer le marché il faudra que les promoteurs se réinventent. Comme par exemple vendre du prestige à une clientèle privilégiée qui n'est pas affectée par les fluctuations du marché
Sinon il faudra envisager l'intervention de l'Etat. Soit en sucrant les vendeurs (ptz etc), soit en les rackettant

[ProfGrincheux]

Ils vont sans doute essayer de bastonner les AirBnb, les résidences secondaires voire les meublés. Personne ne s’embêterait a faire de la location meublée si le locatif nu n’était pas un tel nid d’emMot2Cambronnes et d’impôts. Cela dit, si on croule sous le pognon, au point qu’on n’a pas à emprunter pour acheter de l’immobilier, ou si on est loin du TMI 30% et de l’IFI, ça peut quand même être intéressant. Mais prendre un crédit à 2.5% pour acheter un bien dont le rendement locatif est 3%, tout ça pour finir par devenir redevable de l’IFI, il faut vraiment avoir la foi chevillée au corps.

[ProfGrincheux]

En agglomération le prix du foncier ne baissera sans doute jamais. Si il y a bien un type de bien facile à retenir c'est le terrain.
Pour débloquer le marché il faudra que les promoteurs se réinventent. Comme par exemple vendre du prestige à une clientèle privilégiée qui n'est pas affectée par les fluctuations du marché

Avec des quotas de HLM dans les programmes?

Sinon il faudra envisager l'intervention de l'Etat. Soit en sucrant les vendeurs (ptz etc), soit en les rackettant

Il y a d’autres interventions possibles moins coûteuses financièrement. Mais ça implique de revenir sur quelques politiques publiques outrageusement pro-locataires, quand ceux ci sont de mauvaise foi, et sur les pratiques vis à vis des occupants sans droit ni titre.

[kamoulox]

Sauf si on entre en décroissance sérieusement. Auquel cas, il faut s'habituer à avoir froid, et s'entrainer à avoir faim.

Et à vivre dans plus petit. La maison de 100 m² du français lambda, c'est beaucoup trop grand.

Non c’est beaucoup trop petit. C’est l’idéal à 2

[ProfGrincheux]

Et cela, sans compter tous les logements ayant un classement énergétique G, F et E qui vont devenir "inlouables": ceux qui s'imaginent que ces "passoires thermiques" vont etre remplacées par de beaux logements flambants neufs se trompent lourdement. Là où il y avait 50 appels pour un logement, il y en aura 100, et puis c'est tout. Et les 99 malchanceux restants retourneront chez papa/maman...

Si la Croix-Rousse est trop chère, ils peuvent toujours aller se loger à Rive-de-Gier, ce n’est pas très loin de Lyon et ça doit être bon marché.
Pour ceux qui ne connaissent pas, la vallée du Gier est l’endroit le plus laid sur l’autoroute Lyon-Saint Étienne, vous ne pouvez pas le rater. Je ne suis pas sûr que ce soit l’endroit le plus laid du réseau autoroutier français, il y a quelques endroits que je connais pas, et puis il y en a de particulièrement gratinés en IDF. En plus c’est toujours bouché de sorte qu’on a tout le loisir d’en contempler la laideur.

Bon, cette tension locative ne concerne pas les endroits perdus dans la campagne, mais cela va de pair avec des loyers dérisoires qui ne rendent absolument pas rentables de faire des travaux d'amélioration énergétique: faire 40 000 euros de travaux d'isolation pour une maison perdue en "bousie", comme disent certains sur le forum, pour un loyer de 400 Euros, dont la moitié est déjà bouffée en taxes, impots, charges diverses... Il faut laisser tomber de suite le locatif. Pour reprendre votre expression: "Fuyez, fuyez, pauvres fous".

Tu peux le faire pour une résidence secondaire si tu y es attaché, que c’est la maison de famille, qu’il y a des souvenirs et des gens que tu apprécies parmi les bouseux de la bousie. Parce qu’en fait, les bouseux peuvent être sympas si on les connaît depuis toujours. Les vignerons aussi sont très sympas, surtout quand ils te voient venir et sentent que tu vas partir avec 6 cartons.

[Korn]

Un logement sur cinq est une "RS" ou vacant, avec une accélération ces dernières années. . Donc, ne vous prenez pas le cerveau avec les théories. Demain, ils décident réellement que la fête est finie, elle est reellement finie. Et ça pousse sévèrement en bousie maintenant que la crise du logement est une réalité.

https://www.google.com/amp/s/www.bourso ... ba0ce4de2a

"Depuis 2010, le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels augmente plus vite que l'ensemble du parc. En 2022, 77 % sont situés dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants. Cette part s'est fortement accrue dans les unités urbaines de moins de 100 000 habitants (de 31 % à 40 %)."

D'ailleurs, la question de l'évolution du taux de th / taux de tf n'est pas encore tranchée. Si jamais les élus ont la possibilité de le faire évoluer à leur guise, sans lien avec le taux de tf, la messe est dite.

[crispus]

En agglomération le prix du foncier ne baissera sans doute jamais. Si il y a bien un type de bien facile à retenir c'est le terrain.

Pas sûr, voir cette discussion sur une file plus généraliste

Une connaissance en région parisienne, un lambda normal comme vous et moi, avait acheté un terrain constructible de 500 m2 jouxtant son terrain, histoire de ne pas avoir de voisins dérangeants. Mais dans le cadastre, il y avait deux parcelles. Il s’est pris une surtaxe foncière punitive, majoration de la TF sur les propriétés non bâties constructibles, ça lui coûtait genre 5000€/an, qui a donné le résultat attendu: il a vendu. Il était bien fumasse. Je présume qu’il n’a plus voté PS depuis, c’était un coup de Hollande, ni pour les sortants aux municipale

Savoir également que les promoteurs se réservent le droit de réviser le prix du terrain des mois après la signature avec le vendeur

Pactiser avec les promoteurs reste aléatoire, surtout si la conjoncture économique se dégrade entre temps. Certaines offres alléchantes ont pour but unique de réserver une maison et sont destinées, d'avance, à être revues à la baisse au moment du paiement.

[ProfGrincheux]

Ok. Ils ont deja fait le coup avec la majoration de la TF pour les terrains constructibles non bâtis. Peu de monde a été touché. Mais ma connaissance qui a trinqué comme je l’ai raconté ici même n’a jamais plus revoté PS après. Ah, bien sûr, c’est les élus locaux qui ont voté le taux de la surtaxe. Mais le gars a bien compris d’où le coup venait.

Si la mesure touche beaucoup de monde, elle ne sera pas sans danger pour les élus nationaux. Eux ne sont pas à l’abri de représailles électorales si ça va trop loin.

Franchement cette manie de faire de la taxation à taux punitifs sur des assiettes étroites, auxquelles on peut echapper, en faisant gaffe, c’est vraiment une preuve de mesquinerie. Et de stupidité. Une taxe ne rapporte vraiment d’argent que si son assiette est aussi large que possible. Si elle est punitive, et qu’on peut y echapper, eh bien, son assiette s’érode très rapidement.

[Korn]

Il faut prendre en compte le nouveau contexte. Crise du logement à l'échelle nationale depuis le Covid (envahisseurs RS, Airbnb) et explosion des budgets des collectivités. On parle beaucoup de l'augmentation du coût de l'énergie mais tout a fortement augmente. Exemple: les tarifs des prestataires de restauration avec des +15/20% rien qu'en 2023. Et je peux déjà vous dire que l'ajustement ne se fera pas sur les tarifs proposes aux familles des gamins.

[Korn]

Si la mesure touche beaucoup de monde, elle ne sera pas sans danger pour les élus nationaux. Eux ne sont pas à l’abri de représailles électorales si ça va trop loin.

Le danger actuel, pour les élus locaux, ne se situent pas du tout sur ce plan. Taxer les étrangers d'une commune, ce n'est même pas un sujet quand ton budget se fait exploser. Certaines communes, en bonne situation financière jusque là, n'auront plus aucune capacité d'autofinancement en 2023 et probablement 2024. Toutes les prospectives ont volé en éclat. Alors les choix seront vite vus pour aller chercher de l'argent.

[ProfGrincheux]

Il était certain que la suppression de la taxe d'habitation ouvrirait la voie à des dérives de la fiscalité locale.

Quand une couche de la population s'exempte de tout effort de financement quant aux services qu'ils utilisent il ne faut pas s'attendre à ce que ceux ci marchent bien.

Les collectivités doivent s'ajuster. Ou passer sous tutelle préfectorale.

En particulier, les budgets d'investissement quand ils ne servent ne servent guère qu'à accroître les charges peuvent clairement être ajustés. Ainsi que le fonctionnement et la masse salariale.

Il y a nettement plus de marge dans le mille feuille administratif des territoires que dans les autres services publics qui, eux, sont compressés sans relâche depuis 30 ans. Il se trouve que je travaille avec des administratifs de catégorie A dans mon université. Une chose que tous savent est que les primes des fonctionnaires cat. A des régions et intercommunalités sont particulièrement grasses(*). Tandis qu'à l'université, à part le DGS et sa cour .....


Parce qu'une université soit s'ajuster. Ou passer sous tutelle rectorale. J'entends ça depuis 30 ans et j'aimerais bien que la même musique soit enfin jouée dans le mille feuille territorial.

Alors certes on peut essayer de concentrer les charges sur les non-votants. Cependant, si on écorche les moutons qu'on tond, ils finissent toujours par ne plus donner de laine. Ça c'est le vrai danger des maniaques de la fiscalité justicière.

A vrai dire, il y a aussi les entreprises multinationales qui s'exemptent volontiers de tout effort mais là c'est beaucoup plus dur de les faire contribuer.....


(*)Je rappelle que l'unique effet observable de la réforme Hollande de fusion des régions a ete l'alignement vers le haut des primes des fonctionnaires de catégorie A attachés aux régions et departements. Pour 1 milliard d'euros si je me souviens bien.

[Korn]

Je crois qu'elles vont s'ajuster :

https://www.midilibre.fr/2022/12/14/set ... 865567.php

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires passe à 60 %

"La Ville n'a, pour l'heure, pas décidé d'actionner un levier taxes foncières face à l'inflation. Les taux - déjà très élevés, il faut le souligner - resteront ainsi inchangés en 2023. Par contre, alors que Sète était déjà, selon un classement de l'entreprise Prello paru récemment, une des villes où le taux de taxe d'habitation sur les résidences secondaires était le plus élevé, ce dernier sera majoré à 60 % pour, selon la Ville "inciter davantage encore les propriétaires de résidences secondaires à mettre sur le marché locatif leurs biens immobiliers, Sète étant classée parmi les zones tendues en matière d'accès au logement".  "

Maire divers droite

https://france3-regions.francetvinfo.fr ... 71584.html

A Nantes, la surtaxe d'habitation majorée de 20 à 60% pour les résidences secondaires

"Plus largement, toujours selon le salarié de la métropole qui ne souhaite pas être cité, cette mesure s’inscrit dans une « politique locale de remise des logements sur le marché ». Dans cette logique, dès le 1er janvier 2023, les biens loués sur la plateforme Airbnb seront concernés par une hausse de la taxe de séjour. Payée à la nuitée par les locataires de courte durée, la taxe passera de 3 à 5%. La ville de Nantes n'est pas la seule à adopter des mesures en ce sens. A Saint-Nazaire, Nice, Marseille, Lyon ou encore Paris, la majoration de la taxe d'habitation pour résidences secondaires est elle aussi établie à 60%"

[Qqun_de_Passage]

Ils vont sans doute essayer de bastonner les AirBnb, les résidences secondaires voire les meublés. Personne ne s’embêterait a faire de la location meublée si le locatif nu n’était pas un tel nid d’emMot2Cambronnes et d’impôts. Cela dit, si on croule sous le pognon, au point qu’on n’a pas à emprunter pour acheter de l’immobilier, ou si on est loin du TMI 30% et de l’IFI, ça peut quand même être intéressant. Mais prendre un crédit à 2.5% pour acheter un bien dont le rendement locatif est 3%, tout ça pour finir par devenir redevable de l’IFI, il faut vraiment avoir la foi chevillée au corps.

Je te trouve trop catégorique sur le locatif.
Par exemple j’ai vu des annonces pour des T1 neufs (donc éligibles Pinel) à 250k€ pour 32 m en zone À bis, càd de la bonne RP proche.
Avec un loyer plafonné à 677€ ça fait que la rentabilité à 3,3% couvre à peine le coût crédit et les autres charges, notamment la TF.
Mais il faut se dire qu’il y a en plus pendant 9 ans une carotte fiscake de 3,9k€, qui est elle nette de tout.
Ça fait 1,6%.
Surtout, au final, en treso, c’est presque auto financé. Et les flux sont facilement assurables si on a peur.

Le tout pour un bien aux dernières normes (donc valorisation relative assurée par rapport à toutes les passoires) et qui se loue facile avec 50 candidats !

Le souci du moment c’est que meme à 3% les banques ne prêtent plus (règles du HCSF + taux d’usure)

[Qqun_de_Passage]

Ok. Ils ont deja fait le coup avec la majoration de la TF pour les terrains constructibles non bâtis. Peu de monde a été touché. Mais ma connaissance qui a trinqué comme je l’ai raconté ici même n’a jamais plus revoté PS après. Ah, bien sûr, c’est les élus locaux qui ont voté le taux de la surtaxe. Mais le gars a bien compris d’où le coup venait.

Si la mesure touche beaucoup de monde, elle ne sera pas sans danger pour les élus nationaux. Eux ne sont pas à l’abri de représailles électorales si ça va trop loin.

Franchement cette manie de faire de la taxation à taux punitifs sur des assiettes étroites, auxquelles on peut echapper, en faisant gaffe, c’est vraiment une preuve de mesquinerie. Et de stupidité. Une taxe ne rapporte vraiment d’argent que si son assiette est aussi large que possible. Si elle est punitive, et qu’on peut y echapper, eh bien, son assiette s’érode très rapidement.

Le pb c’est qu’il y a mille façons d’esquiver ces taux punitifs. Par ex en zone urbaine tendue, le foncier pour le collectif vient souvent du regroupement de parcelles adjacentes qui en soi ne soit pas constructibles du tout (présence d’un pavillon, parfois récemment rénové). Il est aisé de les acheter et de les laisser occupées pour ne sortir du bois que le moment venu. Dans ce cas, je ne vois pas comment en attendant il pourrait y avoir surtaxation sur des « terrains à bâtir ».

[Vincent92]

Ils vont sans doute essayer de bastonner les AirBnb, les résidences secondaires voire les meublés. Personne ne s’embêterait a faire de la location meublée si le locatif nu n’était pas un tel nid d’emMot2Cambronnes et d’impôts. Cela dit, si on croule sous le pognon, au point qu’on n’a pas à emprunter pour acheter de l’immobilier, ou si on est loin du TMI 30% et de l’IFI, ça peut quand même être intéressant. Mais prendre un crédit à 2.5% pour acheter un bien dont le rendement locatif est 3%, tout ça pour finir par devenir redevable de l’IFI, il faut vraiment avoir la foi chevillée au corps.

Je te trouve trop catégorique sur le locatif.
Par exemple j’ai vu des annonces pour des T1 neufs (donc éligibles Pinel) à 250k€ pour 32 m en zone À bis, càd de la bonne RP proche.
Avec un loyer plafonné à 677€ ça fait que la rentabilité à 3,3% couvre à peine le coût crédit et les autres charges, notamment la TF.
Mais il faut se dire qu’il y a en plus pendant 9 ans une carotte fiscake de 3,9k€, qui est elle nette de tout.
Ça fait 1,6%.
Surtout, au final, en treso, c’est presque auto financé. Et les flux sont facilement assurables si on a peur.

Le tout pour un bien aux dernières normes (donc valorisation relative assurée par rapport à toutes les passoires) et qui se loue facile avec 50 candidats !

Le souci du moment c’est que meme à 3% les banques ne prêtent plus (règles du HCSF + taux d’usure)

Ca fait presque 8k€/m2 pour un grand T1 (les studios et les petits F2 se vendent et se louent mieux en général au m2. Là, c'est une surface entre deux qui ne se loue pas beaucoup plus cher qu'un studio de 20m2). A voir d'où on parle, on ne peut pas se prononcer sans savoir de quoi il s'agit exactement. Mais, le problème récurrent de ce genre de plan PINEL tout fait : On achète (beaucoup) plus cher qu'un bien récent. Donc, on est en MV dès l'achat.
La fiscalité est un bonus. Si cela permet pour rendre "standard" l'opération, cela ne sert à rien.

[Qqun_de_Passage]

C’etait à Clamart.
L’équivalent dans l’ancien « dans son jus » semble se traiter vers 200k€.
Y a pas de trop cher ou pas cher, il y a un prix d’équilibre. On paye plus cher mais le bien permet de récupérer 37k€ de carotte fiscale, et il est neuf (10 k€ de fdn en moins, zéro gros entretien pendant 10 ans). Et puis il est aux dernières normes.
Et pour finir il se louera sans problème aux meilleures dossiers.
Sinon on peut aussi prendre de l’ancien à rénover, soit bcp (elligible Pinel) soit un peu (déficit foncier).
Bref, pour se constituer du patrimoine, je vois pas mieux. Y a quoi sinon ? Actions ? Cryptos ? AV à 2% ? Compte courant ?

[Vincent92]

C’etait à Clamart.
L’équivalent dans l’ancien « dans son jus » semble se traiter vers 200k€.
Y a pas de trop cher ou pas cher, il y a un prix d’équilibre. On paye plus cher mais le bien permet de récupérer 40k€ de carotte fiscale, et il est neuf (zéro gros entretien pendant 10 ans). Et puis il est aux dernières normes.
Et pour finir il se louera sans problème aux meilleures dossiers.
Sinon on peut aussi prendre de l’ancien à rénover, soit bcp (elligible Pinel) soit un peu (déficit foncier).
Bref, pour se constituer du patrimoine, je vois pas mieux. Y a quoi sinon ? Actions ? Cryptos ? AV à 2% ? Compte courant ?

As tu un lien vers le programme? Pour qu'on puisse faire une comparaison.
Je ne déconseille pas d'investir dans l'immobilier. Mais j'ai plutôt tendance à me méfier des "PINEL" clé en main.

[Qqun_de_Passage]

J’avais vu l’annonce sur pap.
Mais y a plus, faut croire qu’une grosse main avait de quoi financer !
Et là il suffit d’aller sur se logerneuf, y a plein de T2 à moins de 8k€

[ProfGrincheux]

Ils vont sans doute essayer de bastonner les AirBnb, les résidences secondaires voire les meublés. Personne ne s’embêterait a faire de la location meublée si le locatif nu n’était pas un tel nid d’emMot2Cambronnes et d’impôts. Cela dit, si on croule sous le pognon, au point qu’on n’a pas à emprunter pour acheter de l’immobilier, ou si on est loin du TMI 30% et de l’IFI, ça peut quand même être intéressant. Mais prendre un crédit à 2.5% pour acheter un bien dont le rendement locatif est 3%, tout ça pour finir par devenir redevable de l’IFI, il faut vraiment avoir la foi chevillée au corps.

Je te trouve trop catégorique sur le locatif.
Par exemple j’ai vu des annonces pour des T1 neufs (donc éligibles Pinel) à 250k€ pour 32 m en zone À bis, càd de la bonne RP proche.
Avec un loyer plafonné à 677€ ça fait que la rentabilité à 3,3% couvre à peine le coût crédit et les autres charges, notamment la TF.
Mais il faut se dire qu’il y a en plus pendant 9 ans une carotte fiscake de 3,9k€, qui est elle nette de tout.
Ça fait 1,6%.
Surtout, au final, en treso, c’est presque auto financé.

Qu’entends tu par la? Admettons que tu empruntes sur 25 ans. À quel moment au cours de ces 25 ans le flux de trésorerie cesse-t’il d’être fortement négatif? Et au bout de 9 ans, la carotte disparaît.

Attention, si tu as déjà le cash, ça n’est pas le même problème du tout.

Et les flux sont facilement assurables si on a peur.

Le tout pour un bien aux dernières normes (donc valorisation relative assurée par rapport à toutes les passoires) et qui se loue facile avec 50 candidats !

Si c’est le cas, qu’il y a une offre restreinte, il vaut peut être mieux refuser la défiscalisation et le plafonnement du loyer qui va avec. Je ne crois pas que ce soit le cas mais la question mérite quand même d’être posée.

Le souci du moment c’est que meme à 3% les banques ne prêtent plus (règles du HCSF + taux d’usure)

Tant mieux. C’est un facteur d’inflation.

[Romario]

Chute de l’activité dans le neuf, les promoteurs veulent une aide fiscale exceptionnelle

« On n’a jamais eu une année aussi mauvaise », a déploré en conférence de presse le président de la FPI, Pascal Boulanger.

Sur l’ensemble de l’année 2022, les réservations de logements neufs enregistrées par la FPI ont baissé d’un quart (24,6 %), et même de plus d’un tiers (36,3 %) au quatrième trimestre. Leur niveau est inférieur à 2020, année déjà exceptionnellement atone du fait de la pandémie et des confinements.

« Je pense qu’il est temps de proposer une mesure fiscale courte, d’exception », a-t-il avancé. « Elle pourrait démarrer le 1er mai et s’arrêter le 31 décembre, parce que la machine est totalement grippée, en panne. C’est ça, notre demande : à situation exceptionnelle, mesure exceptionnelle », a-t-il ajouté.

[ProfGrincheux]

Jusqu'à présent les gouvernements de Macron n'ont pris que des mesures anti-immobilier.

La chute de l'activité sectorielle du bâtiment est la première perturbation de nature à les embêter. On verra s'ils sortent des mesures de stimulation fiscale le moment venu.

[krachboom]

Évidemment que les aides vont pleuvoir ! Sans bâtiment on achève la France qui est déjà en mauvais point...

[Ben92]

Évidemment que les aides vont pleuvoir ! Sans bâtiment on achève la France qui est déjà en mauvais point...

Oui ils prendront des mesures parce que
1/il faut aider les copaings. C'est important les copaings.
2/ de nombreux députés sont propriétaires bailleurs.
Et c'est eux qu'ils votent !

Ce qui est surprenant est qu'ils soient aussi longs à la détente. Mais cette lenteur n'est pas délibérée, c'est simplement de l'incompétence crasse, comme cette tergiversation pendant des mois pour enfin améliorer la réactualisation du taux d'usure.

[kamoulox]

C’est pas toi ben92 qui disait qu’il fallait laisser faire le marché?

Alors laissons le se réguler de lui même

[Ben92]

C’est pas toi ben92 qui disait qu’il fallait laisser faire le marché?
Alors laissons le se réguler de lui même

On ne peut pas d'un côté augmenter la taxe foncière, plafonner les loyers, changer le mode de calcul fe l'IRL, changer le mode de calcul du taux d'endettement et d'un autre côté ne rien faire pour soutenir l'offre.

[Ben92]

Je vois bien le retour du PTZ dans l'ancien. Cette mesure est une valeur sûre, c'est la réponse habituelle quand le marché est freiné par des conditions de financement dégradées.

[krachboom]

C’est pas toi ben92 qui disait qu’il fallait laisser faire le marché?

Alors laissons le se réguler de lui même

A noter que je suis pour suppression de toutes les aides et autres niches fiscales sur l'immo.

Et les économies c'est pas pour foutre le pognon ailleurs, réduire la dette pour commencer et ensuite réduire nos impôts et autres charges sociales qui flinguent notre pays !

[crispus]

On ne peut pas d'un côté augmenter la taxe foncière, plafonner les loyers, changer le mode de calcul fe l'IRL, changer le mode de calcul du taux d'endettement et d'un autre côté ne rien faire pour soutenir l'offre.

En surtaxant l'immo, l'État pousse les proprios et promoteurs à mettre en vente avant la cessation de paiement, ce qui créé un choc d'offre à bas prix. Ton vœu est donc exaucé.

[kamoulox]

On ne peut pas d'un côté augmenter la taxe foncière, plafonner les loyers, changer le mode de calcul fe l'IRL, changer le mode de calcul du taux d'endettement et d'un autre côté ne rien faire pour soutenir l'offre.

En surtaxant l'immo, l'État pousse les proprios et promoteurs à mettre en vente avant la cessation de paiement, ce qui créé un choc d'offre à bas prix. Ton vœu est donc exaucé.

Il y a clairement de ça. C’est très sain. Je suis comme krachboom, stop aux aides. Mais pas sûr que limmo. Les assos, la presse, qu’on laisse faire le marché. Ça vs saigner un peu mais c’est pas grave, c’est pour mieux repartir en suite.

[Ferrari]

Ouai, le neuf se casse la gueule...Ce qui raréfie l'offre...ce qui vient amortir et limiter la baisse de l'ancien...
Et c'est reparti pour un tour !

[kamoulox]

Ouai, le neuf se casse la gueule...Ce qui raréfie l'offre...ce qui vient amortir et limiter la baisse de l'ancien...
Et c'est reparti pour un tour !

C’est le marché qui se régule

Tout baissera

[ProfGrincheux]

Je pense que les promoteurs feront tout pour ne pas baisser les prix parce qu'il leur est dur de baisser leurs coûts: le plus probable est qu'ils réduiront fortement le nombre de logements construits et retarderont les projets.

Ce sont les programmes lancés qu'ils ne peuvent pas arrêter et qui risquent de mal se passer. Ce qu'ils veulent éviter à tout prix est d'avoir de grosses queues de programmes engendrant des pertes.

Donc je pense qu' ils vont plutôt chercher à produire un choc de restriction de l'offre pour maintenir les prix. Et bien sûr à obtenir des mesures de soutien du gouvernement.

C'est comme ça qu'ils font pour passer les crises. La dernière c'est en 2008-2009 mais le gouvernement leur avait rapidement sauvé la mise. Il y avait eu tassement vers 2014, le paramétrage du dispositif de dėfiscalisation Duflot étant jugé négativement. Ils avaient toiletté ça, l'avaient appelé Pinel, et c'était reparti sans doute grâce aux taux bas.

Dans mon souvenir, il y a eu une grosse crise au début des années 90, c'est la dernière fois que j'ai entendu parler de queues de programmes importantes, et des mesures assez exceptionnelles avaient été prises, notamment la montée en puissance des dispositifs de defiscalisation comme le Perissol puis le Robien. Il aurait fallu les stopper quand les prix immobiliers explosaient, ça aurait limité la hausse du foncier. Mais les gouvernements français jusque là soutiennent le secteur et souhaitent qu'il y ait beaucoup d'activité. Ils n'aiment pas en général quand ça descend trop sous 400000 logements neufs construits par an. Ça ne va pas être facile à entendre pour certains mais cette politique de soutien à la construction est ce qui fait que les loyers sont relativement bas - bas par rapport aux prix d'achat des logements, pas forcément par rapport aux salaires de la plupart des locataires .

Donc, voilà, le problème est posé au gouvernement et notamment au ministère du Logement. Je ne suis pas si sûr que vous qu'ils vont déverser les subventions demandées. Ça me paraît très possible, mais la consolidation des dépenses publiques pourrait passer avant.

[Goldorak2]

C’est pas toi ben92 qui disait qu’il fallait laisser faire le marché?
Alors laissons le se réguler de lui même

On ne peut pas d'un côté augmenter la taxe foncière, plafonner les loyers, changer le mode de calcul fe l'IRL, changer le mode de calcul du taux d'endettement et d'un autre côté ne rien faire pour soutenir l'offre.

Tu as sans doute oublier le pire frein : éviter l'étalement urbain.

Et si on peut décider et faire tout celà.

Mais on ne peut pas en même temps avoir de la construction de logement neuf. Et du logement neuf pour aujourd'hui, ancien pour demain et vétuste après demain.

Après, en stock, la situation du logement actuel vient d'au moins un siècle de ans de construction.
La situation du logement neuf sera fortement dégradée. Celui du logement, incluant le neuf, l'ancien et le vétuste ne sera pas forcément dégradé par une (ou 5, ou 10) mauvaises politique de construction sur 100.

Ce n'est pas bon pour les conditions de logement et le pouvoir d'achat. Et peut être même pour la transition écolo (les logement neufs sont mieux isolés que les anciens). Mais en même c'est du long terme. Et qu'est ce qu'il en a a pêter Macron du long terme ?

[Pierric]

C’est pas toi ben92 qui disait qu’il fallait laisser faire le marché?

Alors laissons le se réguler de lui même

Carrément. Il faut qu'il y ait une pression baissière sur les prix des terrains !
Après, on peut trouver des aides pour des chantiers démarrés et plus finançables, mais avec des contrepartie importantes !

[crispus]

Ouai, le neuf se casse la gueule...Ce qui raréfie l'offre...ce qui vient amortir et limiter la baisse de l'ancien...
Et c'est reparti pour un tour !

Dans la zone que je surveille (~30 km d'une préfecture) je constate plutôt que le pavillon neuf est à présent en vente au même prix que la vieille maison en pierre dpe G. Les promoteurs sont plus réactifs que les particuliers.

Mais malgré cette baisse du neuf, les annonces perdurent...

[tomtom]

Je pense que les promoteurs feront tout pour ne pas baisser les prix parce qu'il leur est dur de baisser leurs coûts: le plus probable est qu'ils réduiront fortement le nombre de logements construits et retarderont les projets.

Ce sont les programmes lancés qu'ils ne peuvent pas arrêter et qui risquent de mal se passer. Ce qu'ils veulent éviter à tout prix est d'avoir de grosses queues de programmes engendrant des pertes.

Donc je pense qu' ils vont plutôt chercher à produire un choc de restriction de l'offre pour maintenir les prix. Et bien sûr à obtenir des mesures de soutien du gouvernement.

C'est comme ça qu'ils font pour passer les crises. La dernière c'est en 2008-2009 mais le gouvernement leur avait rapidement sauvé la mise. Il y avait eu tassement vers 2014, le paramétrage du dispositif de dėfiscalisation Duflot étant jugé négativement. Ils avaient toiletté ça, l'avaient appelé Pinel, et c'était reparti sans doute grâce aux taux bas.

Dans mon souvenir, il y a eu une grosse crise au début des années 90, c'est la dernière fois que j'ai entendu parler de queues de programmes importantes, et des mesures assez exceptionnelles avaient été prises, notamment la montée en puissance des dispositifs de defiscalisation comme le Perissol puis le Robien. Il aurait fallu les stopper quand les prix immobiliers explosaient, ça aurait limité la hausse du foncier. Mais les gouvernements français jusque là soutiennent le secteur et souhaitent qu'il y ait beaucoup d'activité. Ils n'aiment pas en général quand ça descend trop sous 400000 logements neufs construits par an. Ça ne va pas être facile à entendre pour certains mais cette politique de soutien à la construction est ce qui fait que les loyers sont relativement bas - bas par rapport aux prix d'achat des logements, pas forcément par rapport aux salaires de la plupart des locataires .

Donc, voilà, le problème est posé au gouvernement et notamment au ministère du Logement. Je ne suis pas si sûr que vous qu'ils vont déverser les subventions demandées. Ça me paraît très possible, mais la consolidation des dépenses publiques pourrait passer avant.

Le secteur du bâtiment et de la construction n'est pas délocalisable; le soutien massif par des subventions à ce secteur serait un non sens absolu; cela renchérit le coût du logement (prix du foncier, loyers etc...) et grève la dépense publique. Le gouvernement ferait mieux de laisser le secteur purger une bonne fois (en plus, ils ne se plaindront plus de ne pas trouver d'ouvrier vu que l'emploi semble en tension). ça ferait un peu mal sur le moment mais permettrait de repartir sur des bases saines pour tout le monde.
Avec l'inflation, les revenus nominaux vont progresser, donc on peut espérer une forme de dévaluation rampante qui rendra le choc plus acceptable qui relancera la demande dans 2 ou 3 ans.

[Korn]

Je pense que les promoteurs feront tout pour ne pas baisser les prix parce qu'il leur est dur de baisser leurs coûts: le plus probable est qu'ils réduiront fortement le nombre de logements construits et retarderont les projets.

Ce n'est pas eux qui réduisent, c'est la demande qui guide le marché.

Concernant les coûts,il ne faut pas tomber dans l'idée que les prix des matériaux et énergie ne s'ajusteront pas à cette baisse de la demande (au niveau mondial). De toute façon, à certains niveau de prix, c'est la demande qui disparaît totalement.

Je prends l'acier, il est déjà très loin du pic de 2021 et rien ne dit qu'il ne retrouvera pas son trend pré-covid :

https://www.boursorama.com/bourse/matie ... cours/_HR/

Je prends l'évolution du prix du gaz, c'est la même chose.

https://selectra.info/energie/gaz/prix/marche-gros

Les banques centrales remettent de l'ordre dans tout ça. Il faudra encore un peu de temps pour que ça se stabilise mais c'est en cours.


Le vrai problème du bâtiment en 2022 et début 2023, c'est qu'il a croulé sous les permis et mises en chantier ( taux historiquement bas et changement de normes). Donc, gros besoin en matériaux dans une période de spéculation. Mais le phénomène inverse risque, non, est bien en train de se produire .