à lire sur le blog d'ingrid ninon (bizzare il n'est plus sur le site mais on le retrouve sur le cache de google)
Je n'ai pas encore évoqué, dans ce blog, la catégorie des promoteurs qui sont des acteurs importants du marché immobilier français, et qui ne sont pas bien connus par le grand public. Tout d'abord, il faut préciser que la puissance financière des promoteurs est particulièrement hétéroclite: certains possèdent une large assise et ont pignon (pognon?) sur rue, d'autres sont bien plus limités en capacité d'investissement. Enfin, un grand nombre d'"amateurs" se présente sous le terme de "promoteur" alors qu'aucune opération n'est encore sortie de terre par leur intermédiaire!
Mes quelques expériences avec ces professionnels ont toutes été désagréables ( jusqu'à aujourd'hui). J'ai découvert, au fur et à mesure de mes rencontres, le mode de fonctionnement de certains d'entre eux, qui peuvent, d'ailleurs, représenter de véritables plaies pour le particulier-vendeur, peu aguerri à leurs pratiques.
Je souhaite vous raconter une situation qui m'a particulièrement marquée, parce que je n'en avais pas anticipé la finalité. En 2006, à l'époque où l'immobilier avait toujours le vent en poupe, un couple de toulousains me confie à la vente une belle maison ancienne (dite "Toulousaine", en briques foraines et galets). L'avantage incomparable de la maison réside dans son jardin, entièrement constructible de bord à bord, de plus de 1800m² en pleine ville de Toulouse. La position du bien est, de plus, idéale car le terrain fait angle avec deux rues, ce qui permet deux entrées différentes.
Dès la mise en vente, de véritables enchères commencent alors que ce n'était pas prévu ainsi. Nous avions bien fixé un prix de départ, en accord avec les propriétaires, mais les promoteurs me contactent rapidement pour me proposer plus. Nous recevons ainsi 4 offres d'achat différentes pour la maison, toutes émanant de promoteurs nationaux ou régionaux, présentant entre elles un écart-type de plus de 400 000 euros. Je suis étonnée, moi-aussi, de cette effervescence car je n'ai pas, à l'époque, l'habitude de travailler avec des promoteurs. Comme mon travail l'exige (toute offre d'achat doit être communiquée), je présente, bien entendu, les propositions aux propriétaires qui, tout d'abord, n'en reviennent pas. Ils n'espéraient pas tant, et sont tout de même inquiets suite à mes explications. Je prends le temps, en effet, de détailler avec l'offre, la série de conditions imposées par cet acheteur professionnel. Les vendeurs auraient bien préféré signer avec un particulier, mais le différentiel d'argent proposé est trop important pour ne pas se laisser tenter (d'autant qu'aucun particulier ne se déclare dans l'intervalle intéressé par la maison). Ils acceptent donc l'offre la plus élevée, s'appuyant sur l'exemple passé d'un ami qui avait vendu sans problème à un promoteur, et, je tiens à le souligner, également sur les conseils de leur notaire, attestant du sérieux du promoteur.
Il faut donc savoir que les promoteurs aguerris imposent quasi-systématiquement des contraintes importantes aux vendeurs, par le biais d'un compromis de vente (signé chez leur notaire), particulièrement bien ficellé:
- L'offre est faite sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire pour une SHON définie, ce qui sous-entend, bien entendu, qu'un immeuble (dit un "collectif") sera construit sur le terrain et que la maison sera détruite au préalable pour libérer de la place. Obtenir un permis de construire pour un projet d'une telle envergure n'est pas chose aisée pour le promoteur. Son architecte devra certainement proposer consécutivement plusieurs projets améliorés avant d'obtenir un accord. Tout cela prend du temps, comme vous vous en doutez. Mais imaginons, au bout d'une année, le permis de construire enfin obtenu (C'est en tout cas ce qui est arrivé dans l'affaire que je raconte ici).
- Généralement, la deuxième condition suspensive concerne le recours des Tiers et, croyez-moi, ce point n'est pas une simple formalité.
En effet, dès le permis de construire obtenu par le promoteur, un panneau est posé sur le terrain pour informer le voisinage du projet. Le délai de recours possible commence alors à courir. Les riverains disposent, en effet, de quelque mois pour tenter de s'opposer au nouvel immeuble.
Très souvent, dans une rue résidentielle calme, composée de petites maisons Toulousaines individuelles, ce type de panneau fait l'effet d'une bombe. Finie la tranquillité pour les voisins immédiats: les étages de l'immeuble offriront un beau vis-à-vis sur leur piscine. D'autres craignent que le futur collectif nuise à la luminosité, déjà réduite, de leur habitation. Parfois, est-ce le bruit provoqué par les allers et venues d'une vingtaine de nouveaux riverains (le projet concerne en général 15 à 20 appartements) qui inquiète. Bref, chaque propriétaire de la rue se met à redouter le pire, imagine les moins-values que ce type de projet va impliquer sur le prix de leur propre maison. Certaines personnes, bien informées, ne craignent rien pour leur patrimoine en raison, par exemple, de l'éloignement de la future construction mais savent qu'il y a souvent quelque chose à gagner à s'y opposer. Ainsi, pour toute ces raisons, il n'est pas rare de voir fleurir des associations de riverains qui déposent des recours, dits amiables, à la mairie pour contester le permis de construire délivré. Le service urbanisme répond souvent sous quelques semaines que tout est conforme aux réglèments (sinon, le permis n'aurait pas été accordé).
Pendant ce temps, le propriétaire-vendeur attend de savoir à quelle sauce il va être mangé. Lié par le compromis de vente signé avec le promoteur, il ne peut casser son engagement sans contrepartie financière, car la maison est belle et bien "réservée". Bref, il ne peut qu'attendre en priant pour que le promoteur finisse pas acheter au prix sur lequel il s'était engagé au départ.
Pour revenir à notre cas particulier du couple vendant sa toulousaine sur 1800m² de terrain, 3 recours de tiers ont été déposés en 2007. A cette période, les propriétaires attendent déjà, depuis un an, de pouvoir vendre, et ces recours fournissent au promoteur une possibilité légale de désengagement sans indemnité. Mais, souvent, les frais, engagés par ce dernier, sauvent (temporairement) les vendeurs d'un désistement. Pour le promoteur, la facture est déjà lourde car il a fallu payer grassement l'architecte qui a dû revoir une dizaine de fois sa copie pour obtenir le fameux permis de contruire. Donc, il n'est pas rare de voir le promoteur entrer en négociation avec les associations de riverains afin d'éviter un recours de tiers, plus dur, vers le tribunal administratif. Il faut savoir que ce type de recours de la "dernière chance" casse la vente (et le projet) dans 90% des cas, en raison de la lenteur de traitement du tribunal, qui ne se prononce en moyenne pas avant deux années. Dans ce cas, personne n'a les moyens d'attendre 24 mois de plus et le promoteur se désengage, libérant la maison. Le propriétaire retrouve alors la possibilité de vendre, mais après beaucoup de temps perdu.
Mais, ne nous égarons pas: j'en étais aux négociations entre associations et promoteurs. Ainsi, des ententes peuvent être trouvées: le président de l'association "de riverains en colère" se voit offrir un parking dans la future résidence (ce qui le calme instantanément), un autre reçoit une somme d'argent, et, par magie, les futurs recours au tribunal adminitratif sont abandonnés.Grâce à ces petites arrangements, les 2 conditions suspensives sont levées, mais il en reste malheureusement une troisième:
- La troisième condition concerne le financement et plus classiquement, dépend de l'obtention du prêt bancaire (car les promoteurs achètent à crédit, c'est plus intéressant). Et dans le cas de mon couple de clients, c'est ici que cela se corse (comme si cela n'avait pas été assez compliqué avant). Nous sommes en 2008, avec déjà plus de 2 ans d'attente. Un matin, le promoteur leur donne rendez-vous dans leur fameuse maison (menacée d'une démolition prochaine), et leur offre de poursuivre son acquisition, si et seulement si, les propriétaires revoient leur prix. Je me souviens de cet instant car j'étais conviée à cette réunion matinale. Ma cliente a fondu en larmes et son mari s'est levé, avec la ferme intention de mettre son poing sur la figure de son interlocuteur. Le promoteur, habitué à de telles réactions, ne s'est pas dépourvu de son calme. Il a évoqué les "cadeaux" effectués aux riverains qui ont grevé son budget de départ, et surtout la crise qui vient tout juste de débouler. Il ne veut plus mettre autant d'argent. C'est tout. Il propose 500 000 euros en moins que son prix de départ et retombe ainsi à un prix inférieur au marché actuel. A prendre ou à laisser. Mes clients ont, par ailleurs, acheté une autre maison de particulier à particulier (malgré mes mises en garde car je leur conseillais d'attendre d'avoir encaissé réellement leur vente avec le promoteur), et n'ont plus tellement le choix. Ils ne peuvent plus attendre, ils ont déjà déménagé et ne peuvent entretenir 2 maisons à la fois. Ils acceptent le nouveau prix proposé.
Ce qui est dommage dans cet exemple, est que le prix final de vente aurait pu intéresser des particuliers et qu'avec eux, la maison aurait survécu. De plus, la vente se serait réalisée en 3 mois, et non 2 ans. Le quartier aurait été préservé dans son état résidentiel, les voisins n'auraient pas enduré 10 mois de travaux.
Pactiser avec les promoteurs reste aléatoire, surtout si la conjoncture économique se dégrade entre temps. Certaines offres alléchantes ont pour but unique de réserver une maison et sont destinées, d'avance, à être revues à la baisse au moment du paiement. Mais peut-être les vendeurs ne le savent pas assez et les agents immobiliers bien trop intéressés par leur commission pour alerter (ceci-dit, le porteur de mise en garde est rarement écouté, comme j'ai pu en faire l'expérience. La cupidité des uns est bien égale à celle des autres). Je tiens tout de même à souligner également le rôle des notaires dans leur fonction de conseil, qui a cruellement fait défaut dans le cas que je viens d'évoquer.
