La crise immobilière a déjà commencé

[ProfGrincheux]

Je ne partage pas toutes les opinions de Ben92, sur le droit de grève par exemple, il y a plus que des nuances.

Je ne sais pas au fond ce qui vous fait rire. Qu’il y ait tant de zones urbaines pourries? Ça vous amuse, vous, les 10 personnes qui sont mortes dans l’incendie d’une copropriété très dégradée à Vaulx-en-Velin?

[optimus maximus]

La méthode la plus efficace pour augmenter à long terme l'insalubrité du parc privé est en effet le blocage des loyers, pas la construction de logements sociaux.

Ça dépend des endroits. Par exemple il est urgent de bloquer les loyers en région parisienne, et d’y obliger les propriétaires à mettre un minimum aux normes les logements en cas de vacance. Le parc est très ancien et (très) souvent mal entretenu, alors que les loyers sont totalement indécents !
À Brest en revanche vu le niveau des loyers ça n’aurait pas de sens de les bloquer ou d’obliger les propriétaires à remettre le parc en état.

L'obligation de rénovation thermique va dans votre sens.

Toutefois, les propriétaires sont tenus de fournir à leur locataires des logements décents et non aux dernières normes. La notion de loyer indécent n'existe pas dans la réglementation au contraire de la notion de logement décent.

Les loyers ne sont certes pas bloqués mais ils sont encadrés. Ça n'est peut être pas évident pour vous mais ça concourt à la pénurie de biens locatifs qualitatifs. Ça limite les hausses de loyers, cela dit.

Le problème de l'immobilier locatif en IDF résulte principalement du fait qu'il y a beaucoup trop de quartiers pourris. Et ce n'est pas à cause de la mauvaise qualité des bâtiments. Mais de la façon dont ils sont habités.

Les quartiers les plus pourris sont d'abord les grands ensembles très éloignés des transports en commun.
Je ne crois pas qu'il y ait dorénavant un quartier (même pourri) desservi par une ligne de métro à moins de 5000 euros le m2, soit le prix moyen dans le centre ville d'une grande ville de province.

[Ben92]

Les quartiers les plus pourris sont d'abord les grands ensembles très éloignés des transports en commun.
Je ne crois pas qu'il y ait dorénavant un quartier (même pourri) desservi par une ligne de métro à moins de 5000 euros le m2, soit le prix moyen dans le centre ville d'une grande ville de province.

Il y a des quartiers très très pourris desservis par le métro : Aubervilliers quatre chemins, Bobigny, St Denis (toutes les stations), et j'en passe. Et la ligne 15 va passer à Champigny, la 16 a Clichy sous bois...

[dinedimake]

Les quartiers les plus pourris sont d'abord les grands ensembles très éloignés des transports en commun.
Je ne crois pas qu'il y ait dorénavant un quartier (même pourri) desservi par une ligne de métro à moins de 5000 euros le m2, soit le prix moyen dans le centre ville d'une grande ville de province.

Il y a bien des quartiers bien en dessous de EUR 5k (entre sur 3,5 et 4k) desservis par des métros : Bobigny Pablo Picasso L5, Aubervilliers L7 & L12, La Courneuve L7, Créteil L8, l'extension de la L11, St-Denis L13 & L12, Gennevilliers L13.

[sawaï]

Ce ne sont pas seulement des mesures qui touchent l’endettement mais bien plutôt la structure du marché du logement.

Enfin, les fonctionnaires de la famille, et ils ont été plutôt nombreux, n’ont que très rarement bénéficié de logements de fonction. En revanche, fonctionnaires, salariés du privé, agriculteurs, patrons de pme artisanale, tous étaient devenus propriétaires dès que possible. Pas de logements luxueux, certes. Est ce lié au fait qu’on descend de paysans qui étaient, au 19e siècle, propriétaires de leur exploitation? Mais pas d’autres exploitations, hein. Et des rentiers, eh bien, il n’y en avait pas.

Perso, je n’ai pas l’intention d’arrêter de travailler avant l’âge légal de la retraite. J’ai un prélèvement automatique d’IR au taux de 16%, je n’appelle pas ça ne pas payer d’impôts. Je ne pense pas qu’être propriétaire-occupant vous propulse dans une classe supérieure. Ça vous propulse juste dans la classe des gens qui ne payent pas de loyer une fois que l’emprunt est remboursé. C’est une option de gestion prudente si vous gagnez votre vie à peu près correctement, une chose à laquelle j’ai fait attention. Le vrai bénéfice est qu’on n’a pas à subir cet être détestable qu’est le propriétaire-bailleur. Ça n’a rien de capitaliste.

On peut aussi cultiver des légumes, planter des arbres fruitiers, élever des poules, ça permet aussi de réduire les dépenses. Je ne le fais pas, mais mes grands-parents le faisaient. Je ne me sens pas d’une essence supérieure à eux. Les légumes du jardin sont toujours meilleurs que ceux de Carrefour.

Honnêtement je ne comprends pas pourquoi vous ralez contre Madame la Marquise. Et votre rage contre les propriétaires-bailleurs, je ne la comprends pas non plus. Quant a la politique du logement en France, elle est très dirigée vers le logement social et la protection des locataires du parc privé, il n’y a que vous qui ne le voyez pas.

Ça n'était pas dirigé contre vous personnellement, mais contre la position (rhétorique) que vous tenez dans la conversation puisque je me positionne à l'opposé. En fait je prends la synthèse des profils qui circulent par exemple sur ce forum, qui sont autant de variantes. Ensuite chaque personne est un monde et je ne m'exonère pas plus que quiconque ici.

Je suis seulement réfractaire à prendre des arguments (même les miens, surtout les miens) pour des axiomes. Qu'on tienne une position, OK, me faire avaler de la propagande comme des vérités éternelles, ça ne va pas. Alors du tout. Dans le cas présent, je suis simplement allé me faire un plan cohérent de ce que signifie par exemple la propriété, ici et maintenant.

Bref, c'est la conversation sur les solutions possibles à un problème que nous avons tous qui est intéressante.
On y gagne toujours à exposer son analyse, mais c'est vrai que ça oblige à prendre une position tranchée.

De ce que je comprends, ou du moins pour le dire avec mes mots :
Le foncier appartient au souverain (peuple, roi, autre), ou pour le dire mieux, l'attribution de fait du foncier définit le souverain. Qui n'en profite pas forcément (usufruit) mais qui dispose au moins de la légitimité de definir les termes de la jouissance, de l'usufruit.
La propriété est une convention dans un système donne (ici le capitalisme). Ce n'est pas un droit au sens "droit naturel".

Il n'est de droit naturel que celui qui n'a pas besoin de l'action de l'Homme pour exister. Aparte : c'est d'ailleurs ça qui caractérise la nature : l'absence d'action de l'homme, ce qui se passe en son absence d'action dirigée par lui. (par ex. Notre digestion est humaine mais elle n'est pas dirigée, elle est donc naturelle, sauf si on prend des médocs par ex.).
La propriété n'est donc pas un droit naturel puisqu'il faut un action dirigée, une volonté humaine pour qu'elle soit.

Le droit est une convention. Le droit est necessairement arbitraire dans son fond. Une des fonctions de la mise en forme du droit et du decorum est de faire oublier cette part d'arbitraire pour le faire accepter. L'application du droit se doit d'être la moins arbitraire possible pour ne pas rendre la vie impossible mais aussi pour mettre l'arbitraire du fond au second plan (cf les alternances législatives qui font et defont le droit, en toute légitimité).

Si la notion de convention de la propriété n'est pas évidente, faire en pensée le chemin inverse que le capitalisme a historiquement pris, et restituer en pensee les propriétés à leur état antérieur, à la collectivité.

Quant a la constitution de l'an I, elle résulte d'une lutte entre révolutionnaires bourgeois et non bourgeois. La sacralisation de la propriété dans la constitution ne va pas de soit et est une des pierres angulaires de la victoire de la bourgeoisie : elle enterine le systeme des bourgeois, les designant en creux comme souverains puisqu'ils ont le dernier mot sur le fonctionnement du foncier, et elle en fait en plus les principaux bénéficiaires de l'usufruit. La république est donc bourgeoise puisqu'elle acte la souverainete non pas par le peuple mais par les bourgeois (ou pour le dire autrement les capitalistes).

[ProfGrincheux]

@sawaï: il y a de sérieux problèmes dans votre analyse.

Il n'est de droit naturel que celui qui n'a pas besoin de l'action de l'Homme pour exister.

Ça ne veut rien dire. Votre droit à la sûreté a besoin de votre action et de celles des personnes chargées par la collectivité de l’assurer pour être effectif. Dès lors, ce n’est pas un droit naturel avec votre définition.

Ce qui existe dans l’état présent des sociétés existantes sur Terre est un consensus que tout être humain a droit à la sûreté, et ce droit est reconnu par les normes juridiques les plus élevées. Aucune sécurité n’existait pour les hilotes à Sparte. Le consensus était que le vaincu, ainsi que sa descendance, devenait propriété du vainqueur.

Quant a la constitution de l'an I, elle résulte d'une lutte entre révolutionnaires bourgeois et non bourgeois.

Il n’existait pas de révolutionnaire non bourgeois à cette époque. Les sans-culottes n’étaient pas des prolétaires mais des commerçants et artisans, des petits-bourgeois en somme. Les premiers révolutionnaires non bourgeois sont apparus en 1848.

Si la notion de convention de la propriété n'est pas évidente, faire en pensée le chemin inverse que le capitalisme a historiquement pris, et restituer en pensee les propriétés à leur état antérieur, à la collectivité.

L’institution politique qu’est la propriété existe indépendamment du capitalisme. Elle existait à Athènes, dans la Rome républicaine, des sociétés non capitalistes. Piketty utilise le terme propriétariste pour désigner les sociétés qui reconnaissent le droit de propriété sans grande restriction de portée comme un fondement de l’ordre social. Une société propriétariste n’est pas nécessairement capitaliste. Une société capitaliste est propriétariste. Une société esclavagiste est propriétariste. Parmi les plus farouches défenseurs du droit de propriété, les paysans français du 19e siècle n’étaient pas du tout des bourgeois et encore moins des capitalistes.

En surplus de votre marxisme approximatif, vous avez la tête embrumée des âneries du 17e et du 18e siècles: l’état de nature jamais n’a existé. Tout le monde savait d’ailleurs que c’était une fiction qu’ils utilisaient faute de mieux parce qu’existait le préjugé qu’on peut trouver le fondement dans l’origine et que c’était utilisé par ceux qui voulaient restaurer des droits féodaux qui s’étaient déjà fort étiolés.

[alexlyon]

Les prix ne sont pas faits par les dérangés qui sont plusieurs dans leur propre tête.

https://www.francetvinfo.fr/economie/im ... 66812.html

[alexlyon]

Et comme pour le gaz, le plafonnement des prix ne résoudrait pas la rareté disponible, le moment venu.

https://www.lesechos.fr/industrie-servi ... -v-1892621

[alexlyon]

L'immobilier est sans risque pour celui qui en a.
Et risqué pour celui qui n'en a pas.

Mais surtout le propriétaire foncier est celui par lequel et pour lequel les lois sont faites.

Le PCF a été remplacé par des partis d'aspirants populos à la propriété.

[IMMOLOLO]

Les prix ne sont pas faits par les dérangés qui sont plusieurs dans leur propre tête.

https://www.francetvinfo.fr/economie/im ... 66812.html

was ist das ?

[Korn]

https://www.ladepeche.fr/2023/01/04/imm ... 903462.php

Immobilier : les raisons pour lesquelles le marché est en train de se retourner

Les professionnels de l'immobilier sont formels : la hausse des prix de l'immobilier ralentit en France. Ils baissent même à Paris, Lyon et Bordeaux. Explications.

Un accès au crédit réduit

Première cause : la remontée rapide des taux d’intérêt et la réglementation française sur le taux d’usure, qui ont réduit l’accès au crédit. « Le moteur du moment qui cale, c’est le crédit », a expliqué Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. Il y a "des répercussions sur le marché immobilier, notamment là où il est le plus dépendant du crédit, donc dans les grandes villes".

Le "retour en ville" de certains néoruraux

Tous les professionnels voient s’estomper la ruée vers les maisons individuelles avec jardin, entamée à la sortie des confinements en 2020. "Il y a toujours une surperformance des prix des maisons par rapport aux appartements, mais qui tend à se réduire", analyse Thomas Lefebvre.

Laforêt parle même d’un "retour à la ville", poussé par des familles, des séniors ou des jeunes actifs qui se sont trop éloignés des services ou de l’emploi.

"On avait vu les prix des maisons en environnement rural flamber parce que tout le monde voulait son jardin et sa maison individuelle, mais il n’y avait pas de raison, comme une gare TGV sortie de terre ou un bassin d’emploi qui a fleuri", juge le président de Laforêt, Yann Jéhanno.

La montée des prix de l’énergie et des carburants a aussi, dit-il, pu faire réfléchir des familles : une maison plus grande est plus chère à chauffer et un bien éloigné de la ville augmente la dépendance à la voiture.

Le coût de l’énergie et des déplacements

Century 21 prédit ainsi que pour calculer les moyens d’un ménage, il faudra bientôt estimer non seulement les mensualités de crédit, les charges et les taxes, mais aussi les coûts de l’énergie et des déplacements. Toutefois, nuance Thomas Lefebvre, « on a toujours des zones rurales qui continuent à surperformer, ce qui s’explique par le fait que les prix restent relativement abordables dans ces territoires-là ».

Lui estime que le retour en ville de familles échaudées par les coûts énergétiques n’est pas un phénomène massif, car ce sont avant tout les ménages modestes qui achètent en périphérie.

[Korn]

Dommage, ils ne parlent pas de fiscalité. Quoique :

"Century 21 prédit ainsi que pour calculer les moyens d’un ménage, il faudra bientôt estimer non seulement les mensualités de crédit, les charges et les taxes, mais aussi les coûts de l’énergie et des déplacements."

Très bon résumé.

[kamoulox]

Et donc augmenter le niveau de vie en périurbain vu qu’ils disent que ceux à revenus modestes repartent à la ville.

[Vincent92]

parce que les capitaux ne sont pas fait pour finir en tas de cailloux; mais pour construire une sociëtë où TOUS les besoins de première nëcessité sont satisfaits, C'est le sens de l'ideal bourgeois: que le travail de chacun profite â tous; à égalité de droits. Et chez nous, dans nos territoires civils; ça donne effectivement la démocratie (depuis notre Antiquité).

Tu prends tes désirs pour des réalités
Les bourgeois, tout comme les autres, préfèrent que l'argent finisse dans leur poche plutôt que dans celle du voisin. Même si on peut trouver individuellement des personnes qui ne pensent pas comme cela ou d'autres qui pensent comme cela mais prétendent l'inverse.
C'est d'ailleurs marrant de parler de l'Antiquité. Le système romain, par exemple, c'est une société à deux vitesses : Les uns (pérégrins, affranchis voir carrément esclaves) n'ayant quasiment aucun droit et vivement chichement, contrairement aux autres (patriciens ou plébéiens).
Cette société était beaucoup plus inégalitaire que la société actuelle.

[Korn]

Et donc augmenter le niveau de vie en périurbain vu qu’ils disent que ceux à revenus modestes repartent à la ville.

Je suis quand même curieux de savoir qui verra son niveau de vie augmenter en 2023/2024

[kamoulox]

Et donc augmenter le niveau de vie en périurbain vu qu’ils disent que ceux à revenus modestes repartent à la ville.

Je suis quand même curieux de savoir qui verra son niveau de vie augmenter en 2023/2024

J’en suis. Mais c’est surtout par une augmentation conséquente de nos revenus. En réalité pas tant de monde que ça évidemment.

[Boeuf1803]

Et donc augmenter le niveau de vie en périurbain vu qu’ils disent que ceux à revenus modestes repartent à la ville.

Je suis quand même curieux de savoir qui verra son niveau de vie augmenter en 2023/2024

J’en suis. Mais c’est surtout par une augmentation conséquente de nos revenus. En réalité pas tant de monde que ça évidemment.

Ben moi j’en suis pas. Les NAO démarrent mal (les syndicats demandent 6%, l’inflation officielle, quand la direction bloque sur 4%) et mon épouse est fonctionnaire (elle aura les miettes de Pap en septembre)…autant dire qu’on a pas fini de s’appauvrir…

[alexlyon]

Il faut faire un effort pour les ukrainiens, en supportant l'inflation non indexée consécutive aux décisions de cobelligérance de Macron :
https://www.bfmtv.com/international/asi ... 40368.html

[lecriminel]

…autant dire qu’on a pas fini de s’appauvrir…

c'est notre leur projet !

[Korn]

Ça y est,c'est parti, le fameux "on ne veut pas non plus brader" is back. Ca va faire mal au derrière, la normalisation.

https://www.lavoixdunord.fr/1277938/art ... esperement

Immobilier : propriétaires en galère cherchent acquéreurs… presque désespérément

« On ne veut pas non plus brader »… De plus en plus de propriétaires immobiliers peinent à vendre leur bien, conséquence d’un marché en berne.

https://www.sudouest.fr/economie/immobi ... 654902.php

Immobilier : les propriétaires ont de plus en plus de mal à vendre, le marché en berne

« Entre le moment où le vendeur prend conscience que le prix est décalé par rapport au marché et celui où il l’ajuste, cela prend du temps », relève quant à lui le président de Century 21 France, Charles Marinakis. Selon son réseau d’agences, en Île-de-France, les délais entre la publication d’une annonce et la signature d’un compromis de vente se sont allongés de deux jours pour les maisons et de six pour les appartements. Et nettement plus à Paris et sa petite couronne.

« Il y a de l’attentisme côté acquéreurs, et du coup ça se répercute sur les vendeurs », témoigne Romain Gonzalez, directeur d’une agence Guy Hoquet à Issy-les-Moulineaux. « On a beau anticiper depuis août, en leur disant que ça va baisser, tant que ça n’est pas figé, écrit partout, ça ne baisse pas », dit-il.

[miguel]

Nous sommes arrivés a un stade ou je constate que ceux qui achètent des nanards, sont ceux qui ne trouvent pas de location.

Nous y sommes.

L'inflation aura été le déclencheur du krach Immo.

Sauf pour les biens hauts de gamme. Puisque le ruissellement fonctionne à l'envers.

[tomtom]

J'ai été longtemps convaincu d'un krach immo (par conviction philosophique et esprit cartésien). L'histoire m'a donné tort. Les prix vont peut être un peu baisser (10 15%) temporairement comme les volumes; mais les amortisseurs en France sont vraiment trop puissants pour espérer un effondrement. Rétention du foncier, protection des locataires, loi du VEFA, centralisation et polarisation urbaine, taux fixes (en dessous de 5% on emprunte tout de même d'assez grosses sommes sur 20 ans), certes un peu moins, mais de toutes façons seul les riches et les ventes forcées feront le marché pendant un temps. Inflation et peu de chomage = salaires nominaux en hausse + cout de construction en hausse. Bref à part qques exceptions dûes à la qualité intrinsèque du bien, je ne vois pas d'effondrement genre 30 à 40% de baisse.

[Korn]

J'ai été longtemps convaincu d'un krach immo (par conviction philosophique et esprit cartésien). L'histoire m'a donné tort. Les prix vont peut être un peu baisser (10 15%) temporairement comme les volumes; mais les amortisseurs en France sont vraiment trop puissants pour espérer un effondrement. Rétention du foncier, protection des locataires, loi du VEFA, centralisation et polarisation urbaine, taux fixes (en dessous de 5% on emprunte tout de même d'assez grosses sommes sur 20 ans), certes un peu moins, mais de toutes façons seul les riches et les ventes forcées feront le marché pendant un temps. Inflation et peu de chomage = salaires nominaux en hausse + cout de construction en hausse. Bref à part qques exceptions dûes à la qualité intrinsèque du bien, je ne vois pas d'effondrement genre 30 à 40% de baisse.

Il ne doit pas y avoir grand monde à voir ça.
Mais je vois un retour post-covid sauf pour Paris, le cas particulier qui baisse depuis 2 ans et qui continuera.

[nanne02]

Retour ante covid plutôt ?

[Korn]

oui

[tomtom]

juste pour être sûr de te suivre, tu penses que les prix immo vont stagner voire augmenter sauf à Paris?

[Romario]

en dessous de 5% on emprunte tout de même d'assez grosses sommes sur 20 ans), certes un peu moins

oui enfin "juste" 25 ou 30% de moins par rapport à des taux à 1%

[nanne02]

Dans les zones que je surveille (province) le tag "prix en baisse" est affiché sur la majorité des annonces. L'augmentation notable du coût des travaux et de o énergie, quelques incertitudes côté pérennité des emplois, la hausse du coût du crédit et les refus de crédit, calment bien les acheteurs et commencent à a être pris en compte par les vendeurs.
J avais jamais vu ça, aussi bien sur les vitrines que les sites d annonces. C est net depuis cet automne je dirais, et ça s accentue cet hiver.

[Romario]

Après, je me dis une chose, ceux qui ont acheté ces 5 ou 6 dernières années ne pourraient pas vendre pour racheter le même bien, compte tenu de la baisse de capacité d'emprunt.
Ces gens vont se retrouver coincés, mais du coup, c'est une partie de l'offre de biens qui diminue.

[tomtom]

en dessous de 5% on emprunte tout de même d'assez grosses sommes sur 20 ans), certes un peu moins

oui enfin "juste" 25 ou 30% de moins par rapport à des taux à 1%

Oui bien sûr, mais dans les année 90 on empruntais quand même; pas mal de ventes ne sont pas du fait de primo accédants donc avec peu d'emprunts. Mais les volumes vont baisser drastiquement pendant les prochains mois. ça fera le ménage parmi les agents immos...

[Romario]

en dessous de 5% on emprunte tout de même d'assez grosses sommes sur 20 ans), certes un peu moins

oui enfin "juste" 25 ou 30% de moins par rapport à des taux à 1%

Oui bien sûr, mais dans les année 90 on empruntais quand même; pas mal de ventes ne sont pas du fait de primo accédants donc avec peu d'emprunts. Mais les volumes vont baisser drastiquement pendant les prochains mois. ça fera le ménage parmi les agents immos...

oui on peut emprunter, mais il faut observer l'évolution.
SI tu as des taux à 5% qui font suite à une période de taux à 8%, c'est totalement différent d'être à 4% après une période avec des taux à 1%.
Par ailleurs, le fait d'avoir eu des taux vraiment planchers est important, car on sait que ces taux ne pourront jamais atteindre un niveau plus bas, et on n'est pas certain du tout de revenir à des taux de ce niveau.
Globalement, on peut estimer que la capacité d'emprunt ne sera plus jamais aussi favorable qu'elle l'a été ces dernières années.
Du coup, un vendeur qui se dit qu'il va laisser passer l'orage risque bien de finir totalement liquéfié.

[ProfGrincheux]

J'ai été longtemps convaincu d'un krach immo (par conviction philosophique et esprit cartésien). L'histoire m'a donné tort. Les prix vont peut être un peu baisser (10 15%) temporairement comme les volumes; mais les amortisseurs en France sont vraiment trop puissants pour espérer un effondrement. Rétention du foncier, protection des locataires, loi du VEFA, centralisation et polarisation urbaine, taux fixes (en dessous de 5% on emprunte tout de même d'assez grosses sommes sur 20 ans), certes un peu moins, mais de toutes façons seul les riches et les ventes forcées feront le marché pendant un temps. Inflation et peu de chomage = salaires nominaux en hausse + cout de construction en hausse. Bref à part qques exceptions dûes à la qualité intrinsèque du bien, je ne vois pas d'effondrement genre 30 à 40% de baisse.

Je suis globalement d’accord (perso, je n’étais pas convaincu du krach immobilier, seulement du fait que c’est toujours une possibilité) mais il y a un truc qui me paraît contre-intuitif dans ce raisonnement. Je loupe sans doute quelque chose, alors je pose la question:

Peux tu expliquer pourquoi la protection des locataires est un facteur qui soutient le marché?

[ProfGrincheux]

en dessous de 5% on emprunte tout de même d'assez grosses sommes sur 20 ans), certes un peu moins

oui enfin "juste" 25 ou 30% de moins par rapport à des taux à 1%

Oui bien sûr, mais dans les année 90 on empruntais quand même; pas mal de ventes ne sont pas du fait de primo accédants donc avec peu d'emprunts. Mais les volumes vont baisser drastiquement pendant les prochains mois. ça fera le ménage parmi les agents immos...

oui on peut emprunter, mais il faut observer l'évolution.
SI tu as des taux à 5% qui font suite à une période de taux à 8%, c'est totalement différent d'être à 4% après une période avec des taux à 1%.
Par ailleurs, le fait d'avoir eu des taux vraiment planchers est important, car on sait que ces taux ne pourront jamais atteindre un niveau plus bas,

On ne sait rien de tel. Tu aurais parié qu’on voit un jour du 0,9% sur 25 ans?,Qu’on ait un rendement négatif sur l’OAT 10 ans? Moi pas.

et on n'est pas certain du tout de revenir à des taux de ce niveau.
Globalement, on peut estimer que la capacité d'emprunt ne sera plus jamais aussi favorable qu'elle l'a été ces dernières années.

plus jamais signifie t’il en particulier que ce ne sera pas le cas en 2123 quand on sera tous morts?

Du coup, un vendeur qui se dit qu'il va laisser passer l'orage risque bien de finir totalement liquéfié.

Ou être amené à attendre 15 ans pour vendre.

[lecriminel]

oui on peut emprunter, mais il faut observer l'évolution.
SI tu as des taux à 5% qui font suite à une période de taux à 8%, c'est totalement différent d'être à 4% après une période avec des taux à 1%.

ce sera aussi important de voir si les salaires continuent à être bloqués (intenable à mon avis) et donc que les mensualités sont de plus en plus lourdes (même salaire et inflation= reste à vivre en baisse) ou qu'ils suivent une inflation forte et qu'elles deviennent plus légères.

[tomtom]

J'ai été longtemps convaincu d'un krach immo (par conviction philosophique et esprit cartésien). L'histoire m'a donné tort. Les prix vont peut être un peu baisser (10 15%) temporairement comme les volumes; mais les amortisseurs en France sont vraiment trop puissants pour espérer un effondrement. Rétention du foncier, protection des locataires, loi du VEFA, centralisation et polarisation urbaine, taux fixes (en dessous de 5% on emprunte tout de même d'assez grosses sommes sur 20 ans), certes un peu moins, mais de toutes façons seul les riches et les ventes forcées feront le marché pendant un temps. Inflation et peu de chomage = salaires nominaux en hausse + cout de construction en hausse. Bref à part qques exceptions dûes à la qualité intrinsèque du bien, je ne vois pas d'effondrement genre 30 à 40% de baisse.

Je suis globalement d’accord (perso, je n’étais pas convaincu du krach immobilier, seulement du fait que c’est toujours une possibilité) mais il y a un truc qui me paraît contre-intuitif dans ce raisonnement. Je loupe sans doute quelque chose, alors je pose la question:

Peux tu expliquer pourquoi la protection des locataires est un facteur qui soutient le marché?

manque de rotation des locataires et loyers contenus freinent la motivation à l'accession des primos/pauvres et l'investissement locatif (pas rentable et risqué) des investisseurs. du coup marché étroit à la main des vendeurs.

[ProfGrincheux]

Je ne suis toujours pas convaincu. Le fait que le marché locatif soit peu rentable est plutôt un facteur de baisse. La suractivité des investisseurs est un facteur de la hausse des dernières années.

Le fait que les acheteurs modestes soient découragés ne soutient pas les prix parce que ça réduit la demande.

Le marché UK montre que la faible protection des locataires ne fait pas baisser ni les prix ni les loyers.

Le marché n’est nullement à la main des vendeurs. Il y a des périodes où c’est le cas. Il y a des périodes où tu galères vraiment pour vendre. J’ai vendu en 2005, fastoche, essayé de vendre en 2013, ça a raté, vendu le même bien en 2019 sans difficulté. Alors je l’ai vendu parce que je ne voulais surtout pas le mettre en location nue.

[tomtom]

Je ne suis toujours pas convaincu. Le fait que le marché locatif soit peu rentable est plutôt un facteur de baisse. La suractivité des investisseurs est un facteur de la hausse des dernières années.

Le fait que les acheteurs modestes soient découragés ne soutient pas les prix parce que ça réduit la demande.

Le marché UK montre que la faible protection des locataires ne fait pas baisser ni les prix ni les loyers.

Le marché n’est nullement à la main des vendeurs. Il y a des périodes où c’est le cas. Il y a des périodes où tu galères vraiment pour vendre. J’ai vendu en 2005, fastoche, essayé de vendre en 2013, ça a raté, vendu le même bien en 2019 sans difficulté. Alors je l’ai vendu parce que je ne voulais surtout pas le mettre en location nue.

Le manque d'attractivité du locatif réduit l'offre de bonne qualité/neuf, celle qui fait le marché. (ce n'est qu'un facteur (aggravant selon moi, mais je peux me tromper).
par ailleurs ton exemple personnel est intéressant. En 2013, tu as préféré ne pas vendre plutôt que baisser ton prix si je comprends bien.

[Romario]

oui enfin "juste" 25 ou 30% de moins par rapport à des taux à 1%

Oui bien sûr, mais dans les année 90 on empruntais quand même; pas mal de ventes ne sont pas du fait de primo accédants donc avec peu d'emprunts. Mais les volumes vont baisser drastiquement pendant les prochains mois. ça fera le ménage parmi les agents immos...

oui on peut emprunter, mais il faut observer l'évolution.
SI tu as des taux à 5% qui font suite à une période de taux à 8%, c'est totalement différent d'être à 4% après une période avec des taux à 1%.
Par ailleurs, le fait d'avoir eu des taux vraiment planchers est important, car on sait que ces taux ne pourront jamais atteindre un niveau plus bas,

On ne sait rien de tel. Tu aurais parié qu’on voit un jour du 0,9% sur 25 ans?,Qu’on ait un rendement négatif sur l’OAT 10 ans? Moi pas.

et on n'est pas certain du tout de revenir à des taux de ce niveau.
Globalement, on peut estimer que la capacité d'emprunt ne sera plus jamais aussi favorable qu'elle l'a été ces dernières années.

plus jamais signifie t’il en particulier que ce ne sera pas le cas en 2123 quand on sera tous morts?

Du coup, un vendeur qui se dit qu'il va laisser passer l'orage risque bien de finir totalement liquéfié.

Ou être amené à attendre 15 ans pour vendre.

en effet on ne peut être péremptoire. Mais je doute fort qu'on puisse un jour avoir des conditions plus avantageuses. Y a t il eu dans l'histoire des conditions d'emprunt plus avantageuses ? Ce niveau de taux était historique et unique.

Si on était passé de 3 à 6%, on pourrait se dire qu'il y a des possibilités qu'un jour on redescende à 2. Là, se dire qu'on descendra à 0,5.... En plus passer de 1 à 0,5 ne change pas grand chose à la capacité d,emprunt.

[supermascotte]

oui enfin "juste" 25 ou 30% de moins par rapport à des taux à 1%

Oui bien sûr, mais dans les année 90 on empruntais quand même; pas mal de ventes ne sont pas du fait de primo accédants donc avec peu d'emprunts. Mais les volumes vont baisser drastiquement pendant les prochains mois. ça fera le ménage parmi les agents immos...

oui on peut emprunter, mais il faut observer l'évolution.
SI tu as des taux à 5% qui font suite à une période de taux à 8%, c'est totalement différent d'être à 4% après une période avec des taux à 1%.
Par ailleurs, le fait d'avoir eu des taux vraiment planchers est important, car on sait que ces taux ne pourront jamais atteindre un niveau plus bas,

On ne sait rien de tel. Tu aurais parié qu’on voit un jour du 0,9% sur 25 ans?,Qu’on ait un rendement négatif sur l’OAT 10 ans? Moi pas.

et on n'est pas certain du tout de revenir à des taux de ce niveau.
Globalement, on peut estimer que la capacité d'emprunt ne sera plus jamais aussi favorable qu'elle l'a été ces dernières années.

plus jamais signifie t’il en particulier que ce ne sera pas le cas en 2123 quand on sera tous morts?

Du coup, un vendeur qui se dit qu'il va laisser passer l'orage risque bien de finir totalement liquéfié.

Ou être amené à attendre 15 ans pour vendre.

On peut franchement douter qu'un jour, les taux reviennent à des plus bas tel qu'on les a connu.

On a connu une politique monétaire de taux bas parce qu'on a eu des décennies de désinflation portée par 3 moteurs très puissants (vieillissement de la population, croissance chinoise boostée par des excédents commerciaux réinvestis dans la dette des pays occidentaux, abondance de matière première). Avec ces 3 moteurs désinflationnistes, il a été possible de mener des politiques monétaires expansionnistes sans pour autant déclencher d'hyperinflation. Aujourd'hui 2 de ces moteurs ont pris l'eau. La Chine n'est plus l'atelier du monde avec des salaires faibles et va connaitre un ralentissement de sa croissance/voire une stagnation. Et il n'y a pas vraiment de remplaçant à la Chine. Qui plus est, on assiste à une démondialisation qui aura pour effet de déstructurer les chaines de valeur et d'alimenter l'inflation. Et nous rentrons progressivement dans un monde de raréfaction des ressources et de changement climatique qui va renchérir le coût des matières premières et nous obliger à opérer une transition climatique qui sera extrêmement inflationniste.

Par conséquent, il est fort probable que dans le futur, on ne puisse plus se permettre une politique de taux bas et que des taux à 4-5% soient le nouveau plancher.

A VOIR si cette prédiction se réalise dans les 10-20 prochaines années.

[Vincent92]

Par conséquent, il est fort probable que dans le futur, on ne puisse plus se permettre une politique de taux bas et que des taux à 4-5% soient le nouveau plancher.

A VOIR si cette prédiction se réalise dans les 10-20 prochaines années.

Je quote pour la posterité.
Même s'il y a très peu de doutes sur le fait que les taux remontent encore de manière significative en 2023, nous verrons déjà si les taux ne baissent plus jamais dans les 5 prochaines années.

[ProfGrincheux]

Je ne suis toujours pas convaincu. Le fait que le marché locatif soit peu rentable est plutôt un facteur de baisse. La suractivité des investisseurs est un facteur de la hausse des dernières années.

Le fait que les acheteurs modestes soient découragés ne soutient pas les prix parce que ça réduit la demande.

Le marché UK montre que la faible protection des locataires ne fait pas baisser ni les prix ni les loyers.

Le marché n’est nullement à la main des vendeurs. Il y a des périodes où c’est le cas. Il y a des périodes où tu galères vraiment pour vendre. J’ai vendu en 2005, fastoche, essayé de vendre en 2013, ça a raté, vendu le même bien en 2019 sans difficulté. Alors je l’ai vendu parce que je ne voulais surtout pas le mettre en location nue.

Le manque d'attractivité du locatif réduit l'offre de bonne qualité/neuf, celle qui fait le marché. (ce n'est qu'un facteur (aggravant selon moi, mais je peux me tromper).
par ailleurs ton exemple personnel est intéressant. En 2013, tu as préféré ne pas vendre plutôt que baisser ton prix si je comprends bien.

C'est un peu ça. J'avais mis trop cher sur la foi de l'estimation d'un unique agent immobilier. Je me suis aperçu du problème un peu trop tard. J'ai accepté une offre après une négociation conséquente. L'acheteur s'est désisté le jour avant le compromis sans m'expliquer. Les agents étaient des branques, ils n'ont pas trouvé d'autre acheteur.

Quand je regarde les prix au m2 sur ma commune, je m'aperçois que c'est une année où il y a eu une petite baisse.
L'impression est qu'il y a eu un petit blocage du marché. Quand tu vends un T5 Duplex, le marché est peu profond, donc ça se bloque facilement.

On n'était pas forcés de vendre, on a laissé tomber. Quand ça veut pas, ça veut pas.

[Vincent92]

Le marché UK montre que la faible protection des locataires ne fait pas baisser ni les prix ni les loyers.

Il y a beaucoup de facteurs à prendre en compte. Par exemple, il n'y a quasiment pas de retraite aux UK.
Ce qui incite/oblige les individus à investir. Et certains choisissent l'immobilier.
Le pays est attractif pour les riches et ceux qui veulent s'enrichir, plus que la France. Il y a donc plus de concurrence pour les investisseurs.
Les loyers et prix sont élevés (les salaires nets aussi). Par contre, c'est très facile de louer, même à Londres, rien à voir avec Paris.
Si tu peux payer, tu trouves très rapidement et facilement.

[lecriminel]

Il y a des périodes où tu galères vraiment pour vendre. J’ai vendu en 2005, fastoche, essayé de vendre en 2013, ça a raté, vendu le même bien en 2019 sans difficulté.

si on considère le point bas en 2018, quelle a été la baisse accordée en 2019 par rapport au prix voulu en 2013 ?

[ProfGrincheux]

Le prix demandé en 2013 était trop haut de 12.5% par rapport au prix négocié en 2013 (mais puisqu'il n'y a pas eu de vente, ce n'était pas le prix du marché, que je ne connais pas). Le prix du marché fin 2018, début 2019, celui de la vente, était égal à celui négocié en 2013. Stagnation du marché pendant 5 ans, en euros courants. Ensuite, c'est reparti à la hausse. La, ça doit s'être bloqué et commencer à baisser.

[lecriminel]

Il y a une incertitude au moment de la vente qui me fait dire qu'il n'y a pas vraiment de prix de marché pour l'immobilier, ou du moins qu'il est vague..
On a vendu dans ma famille un appartement encore plus vite et facilement en 2019 lors de la 2e mise en vente quelques mois après la 1ere 15% au-dessus (annulée à cause de papiers de tuteurs), mais au final on n'a rien gagné (FAI vs vente directe + un an de charges)
je me souviens également qu'ahbenouimaisbon n'avait eu aucune touche en plusieurs mois et quelques jours avant de réduire son prix, il avait eu une offre au prix.

Pour toi, la seule perte sensible, c'est la baisse du placement sans risque (il y avait encore des obligations à 4.5% en 2011) si c'est à ça que tu destinais le produit de la vente.

[Ben92]

Les loyers et prix sont élevés (les salaires nets aussi). Par contre, c'est très facile de louer, même à Londres, rien à voir avec Paris.
Si tu peux payer, tu trouves très rapidement et facilement.

Le marché de la location à Londres est un marché libéral "chimiquement pur", non entravé par des plafonnements débiles.
Du coup c'est un marché fluide, car les propriétaires ajustent les prix de manière à ce que l'offre et la demande s'équilibrent.
Quand un logement à louer reçoit 50 appels, c'est que le prix demandé n'est pas assez élevé tout simplement.

[WolfgangK]

Je rejoins l'analyse de tomtom dans les grandes lignes, mais je pense que pour que les prix se maintiennent malgré la hausse des taux, il faut que la Bourse reste élevée, car c'est là que sera le pognon des investisseurs potentiels.

Deux points qui calment les ardeurs investisseurs potentiels (en tous cas votre serviteur) :
- les perspectives d'impôts locaux. Clairement à Paris, je ne suis pas pressé de collectionner les biens immo, vu ce qu'il faudra éponger de la "gestion" d'Hidalgo et des JO.
- l'IFI. Les seuils n'ont pas suivi l'inflation depuis 10 ans, donc en € constants, ça baisse. Si l'inflation s'installe, ça va calmer encore plus. Si un proprio parisien a une RS à 350k€ et une RP à 1350k€, tout investissement immo fait passer dans l'IFI et plombe violemment la rentabilité.

C'est pour ces raisons, qu'il faudrait que les prix baissent vraiment beaucoup et que les actions se maintiennent pour que j'investisse dans l'immo.
J'ai la flemme de faire les calculs pour de l'immo parisien, mais si qqu'un a des prévisions pertinentes sur les perspectives d'impôts locaux à Paris, ça pourrait être intéressant d'essayer de chiffrer à quel niveau de prix ça deviendrait rentable pour un proprio parisien avec RS (avec de l'IFI ou à la limite, donc) de faire de l'investissement locatif parisien.

EDIT: j'ai pas fait de stats, mais pour les biens qui pourraient intéresser mon épouse (maison à Paris ou limitrophe avec voisinage sans sentiment d'insécurité), je pense que -10% depuis un an est à peu près acté.

[Korn]

Par conséquent, il est fort probable que dans le futur, on ne puisse plus se permettre une politique de taux bas et que des taux à 4-5% soient le nouveau plancher.

A VOIR si cette prédiction se réalise dans les 10-20 prochaines années.

Ca ne sert à rien d'essayer de voir à plus de 2/3 ans.

Par contre, il est de plus en plus possible d'évaluer ce qui se passer sur le marché du crédit dans les 2 années à venir. Il n'y a aujourd'hui aucune raison (au contraire) pour que les banques centrales changent de cap. Nous verrons fin 2024/2025 où nous en sommes.

https://www.boursorama.com/bourse/actua ... 5f1ca01397

GESTION: Vers une stagflation en 2023, un mauvais scénario pour les banques centrales

"Plutôt qu'une forte récession en hiver, on est dans un scénario de stagflation, caractérisée par une inflation élevée et une croissance modérée, c'est à dire inférieure au potentiel, de l'ordre de 1,2% aux Etats-Unis et de 0,8% en zone euro en 2023", a déclaré jeudi Michel Martinez, chef économiste pour l'Europe chez Société Générale Corporate & Investment Banking, lors d'une conférence à Paris.

"Ce n'est pas un scénario catastrophique mais c'est sans doute le pire scénario pour les banques centrales car on n'a pas de forte détérioration de l'activité et les tensions inflationnistes persistent", a-t-il ajouté.

Une grosse récession aurait pu permettre un retour "rapide" à un assouplissement monétaire. Visiblement, on y est pas.
On peut voir toute la différence avec la crise de 2008 qui, paradoxalement, aura dopé l'immobilier pour plusieurs années avec la mise en œuvre progressive de politiques monétaires toujours plus laxistes.

[ProfGrincheux]

Il y a une incertitude au moment de la vente qui me fait dire qu'il n'y a pas vraiment de prix de marché pour l'immobilier, ou du moins qu'il est vague..
On a vendu dans ma famille un appartement encore plus vite et facilement en 2019 lors de la 2e mise en vente quelques mois après la 1ere 15% au-dessus (annulée à cause de papiers de tuteurs), mais au final on n'a rien gagné (FAI vs vente directe + un an de charges)
je me souviens également qu'ahbenouimaisbon n'avait eu aucune touche en plusieurs mois et quelques jours avant de réduire son prix, il avait eu une offre au prix.

Pour toi, la seule perte sensible, c'est la baisse du placement sans risque (il y avait encore des obligations à 4.5% en 2011) si c'est à ça que tu destinais le produit de la vente.

Non, non. Je le destinais à un autre achat immobilier. Pour le moment je n'ai jamais été vendeur net.

[lecriminel]

Le marché de la location à Londres est un marché libéral "chimiquement pur"

tu n'as pas vu le montant de l'équivalent de nos APL !!!!