Tendances du marché immobilier depuis début 2023

[alexlyon]

Les taux vont monter encore.
https://www.boursorama.com/bourse/actua ... d1e057fe6a

Dès lors pour suivre et augmenter leur rendement, et à défaut de pouvoir augmenter leurs revenus, tous les actifs vont voir leur prix baisser.

Comme les marchés croyaient à un retour des taux bas (une hausse pas durable), les marché se sont maintenus à tort.
Plus grande sera la chute.

Pour la même raison, glus grande sera la baisse des prix immos, quand elle tarde.

Le -20% refusé (quand le 25 ans était à 4%) laissera sa place à un -40% (quand le 25 ans sera à 6%).

[alexlyon]

Pour l'immo aujourd'hui (sujet de la file), c'est simple :

[coolfonzi]

Le -20% refusé (quand le 25 ans était à 4%) laissera sa place à un -40% (quand le 25 ans sera à 6%).

- 40 %,

Au passage du Père Noël ?

[alexlyon]

- 41,5% très exactement


Un remboursement mensuel de 1 000 € pendant 25 ans permettait d'emprunter 265 000 € à 1%

Un remboursement mensuel de 1 000 € pendant 25 ans permettra d'emprunter 155 000 € à 6%

(155 000 - 265 000) / 265 000 = - 41,5%

L'alternative, c'est que les jeunes épargnent beaucoup plus que les anciennes générations, avec leur apport

Apple, Total, le Club Méd et tout le bordel ne sont pas d'accord

[coolfonzi]

- 41,5% très exactement


Un remboursement mensuel de 1 000 € pendant 25 ans permettait d'emprunter 265 000 € à 1%

Un remboursement mensuel de 1 000 € pendant 25 ans permettra d'emprunter 155 000 € à 6%

(155 000 - 265 000) / 265 000 = - 41,5%

L'alternative, c'est que les jeunes épargnent beaucoup plus que les anciennes générations avec leur apport

Apple, total, et tout le bordel ne sont pas d'accord

En ajustement théorique oui, note que ça m'arrangerai mais ça n'arrivera pas.

[alexlyon]

Et d'où viendra la solvabilité des transactions (les vraies, celles qui sont faites) si ce n'est d'une baisse des prix ?

Elles seront peu nombreuses, marginales, forcées et...référentes.
C'est ce que l'on appelle le prix du marché dans la bouche des AI (sauf s'ils ont crevé avant, ça s'appellera toujours comme ça mais plus dans leur bouche).

Les gens de mon âge ont connu les 90's, ils ont du cash, et sont patients...

On a tondu le mouton sur le dos il y a 30 ans, place au ventre.

[Vincent92]

- 41,5% très exactement


Un remboursement mensuel de 1 000 € pendant 25 ans permettait d'emprunter 265 000 € à 1%

Un remboursement mensuel de 1 000 € pendant 25 ans permettra d'emprunter 155 000 € à 6%

(155 000 - 265 000) / 265 000 = - 41,5%

L'alternative, c'est que les jeunes épargnent beaucoup plus que les anciennes générations avec leur apport

Apple, total, et tout le bordel ne sont pas d'accord

En ajustement théorique oui, note que ça m'arrangerai mais ça n'arrivera pas.

Même théoriquement le calcul est faux. Tout le monde ne fait pas son achat 100% à crédit.

[alexlyon]

La force d'une chaine, c'est celle de son maillon le plus faible.
(les primos n'ont pas d'apport).

Dans les médias actuels (en charge de retourner l'opinion), l'immo n'est pas seulement devenu un truc d'AI voleur (commissions).

C'est aussi un truc de gangster désormais.
https://www.lemonde.fr/les-decodeurs/ar ... 55770.html

[coolfonzi]

Et d'où viendra la solvabilité des transactions (les vraies, celles qui sont faites) si ce n'est d'une baisse des prix ?

Elles seront peu nombreuses, marginales, forcées et...référentes.
C'est ce que l'on appelle le prix du marché dans la bouche des AI (sauf s'ils ont crevé avant, ça s'appellera toujours comme ça mais plus dans leur bouche).

Les gens de mon âge ont connu les 90's, ils ont du cash, et sont patients...

On a tondu le mouton sur le dos il y a 30 ans, place au ventre.

On n'emprunte pas 100 % du montant de l’opération, d'ailleurs les banques exigent un apport de plus en plus conséquent.

Ensuite personne ne soldera à 40 %, sauf peut-être quelques bouses infâmes possédées par des vendeurs pris à la gorge mais même si ça l'impacte à la baisse le marché dans son ensemble ne perdra pas autant.

[coolfonzi]

]Même théoriquement le calcul est faux. Tout le monde ne fait pas son achat 100% à crédit.

Nos posts se sont croisés.

[alexlyon]

Oui, la première étape c'était une chute du nombre de transactions.

Seules les ventes forcées se traitaient.
Pour devenir le prix du marché.
(avec une très forte décote, calculée par les investisseurs pro...par rapport à la sensibilité obligataire, soit nos -40% ).

[alexlyon]

Dans tout marché, c'est la solvabilité de la demande qui est le driver.
A défaut le marché se bloque.
https://www.boursorama.com/patrimoine/a ... 9076b185b8

Ou alors, il faut voler de l'argent ?

[pimono]

C'est ce que certains essaient de faire comprendre depuis le début du forum : quand les gens n'arrivent pas à suive, le marché se bloque toujours.
Donc jamais c'est la solvabilité qui fait le marché, ce facteur n'est qu'accessoire.

Là c'est bloqué, et le gouvernement n'en a strictement rien à faire sinon ils auraient cuisiné un programme d'accès au logement plus sérieux et il n'y aurait pas de problèmes.
La SNCF détient beaucoup de foncier, l'Etat aussi, ils pourraient construire tous les logements manquant très facilement s'ils le voulaient, mais c'est pas du tout ça le plan. Il faut que les gens se cassent le cul au boulot, paient et repaient des taxes jusqu'à la mort en étant endetté un max de temps dans un contexte de pression ! C'est ça le programme, perdez pas votre temps avec d'autres explications. M'écouter, c'est gagner du temps. Il ne se passera rien au rayon immo.

[grosbill]

- 41,5% très exactement


Un remboursement mensuel de 1 000 € pendant 25 ans permettait d'emprunter 265 000 € à 1%

Un remboursement mensuel de 1 000 € pendant 25 ans permettra d'emprunter 155 000 € à 6%

(155 000 - 265 000) / 265 000 = - 41,5%

L'alternative, c'est que les jeunes épargnent beaucoup plus que les anciennes générations avec leur apport

Apple, total, et tout le bordel ne sont pas d'accord

En ajustement théorique oui, note que ça m'arrangerai mais ça n'arrivera pas.

Même théoriquement le calcul est faux. Tout le monde ne fait pas son achat 100% à crédit.

Certe, mais pour beaucoup, l'apport vient d'une vente immo (secondo accédant, hétitage ...). C'est souvent toute la chaine qui est impacté par la hausse des taux.

[crispus]

Ce monde magique de l'immobilier, où le prix peut monter indéfiniment mais reste ensuite en apesanteur.

Ce n'est pas parce que les banques centrales ont truqué le marché pendant 15 ans qu'il faut se croire un génie de l'éco en affirmant que l'imo ne peut JAMAIS baisser... ou alors à la marge. (dédicace à igniatius ).

La purge aurait dû avoir lieu dès 2008. Plus dure sera la chute.

[alexlyon]

Oui tout vient de là

Après le blocage, les ventes forcées qui font le prix de marché (pour tous les autres vendeurs)


2 ans

[Korn]

Atterrissage, rééquilibrage, ralentissement

https://www.lesechos.fr/finance-marches ... re-1959838

Crédit immobilier : la chute de la production s'accélère

"Mois après mois, la production de crédit immobilier, pénalisée par la remontée des taux, poursuit sa chute. Le niveau avait semblé se stabiliser ces derniers mois au-dessus de 14 milliards d'euros. Mais au vu des dernières statistiques de la Banque de France publiées ce jeudi, la chute pourrait s'aggraver.

En effet, si la production s'est encore établie à 14,1 milliards d'euros en mai, elle dégringolerait à 11,1 milliards au mois de juin, selon les premières estimations de l'institution. A titre de comparaison, c'est à peine plus de la moitié du niveau d'il y a un an à la même période. "

[Korn]

J'adore la pertinence du titre

https://www.mysweetimmo.com/2023/07/06/ ... pres-lete/

Crédit immobilier : Les banques pourraient réouvrir les vannes du crédit après l’été

La raison : l'explosion a venir des taux, facilitée par la réactualisation mensuelle du taux d'usure.

"« Les hausses successives commencent à produire leurs effets : de premiers partenaires nous indiquent recommencer à être rentables… , précise Cécile Roquelaure, directrice des études d‘Empruntis. Nous ne sommes certes pas sur des niveaux de rentabilité connus avant janvier 2022 mais cela confirme notre projection : la reprise devrait arriver après l’été. Elle sera largement facilitée par la reconduction de la fréquence d’actualisation du taux d’usure, prolongée jusqu’en janvier 2024 par arrêté."

[supermascotte]

Tiens une vidéo marrante sur l'immobilier de luxe pour lequel le patron de BARNES annonce une baisse de 10%. A croire que les mallettes pleines de billet prêtes à se déverser sur le marché immobilier se sont envolées. A croire que mêmes les mieux nantis doivent emprunter pour acheter des biens immobiliers et qu'ils sont eux-mêmes frappés par la perte de pouvoir d'achat qu'accompagne la hausse des taux. Incroyable, qui l'aurait crû?



Ca me fait doucement rigoler, d'autant plus quand je repense à ceux (je ne les citerai pas, c'est toujours les mêmes) qui annonçaient que l'immobilier de luxe étaient frappé du totem d'invulnérabilité.

[Korn]

Celui qui a des millions en cash peut désormais arbitrer sur des placements rémunérateurs et considérés comme "peu risques". En parallèle, ils savent aussi que l'immo va vers le sud.

[supermascotte]

Celui qui a des millions en cash peut désormais arbitrer sur des placements rémunérateurs et considérés comme "peu risques". En parallèle, ils savent aussi que l'immo va vers le sud.

Et ils ont tout simplement plus forcément autant de liquidité disponible

[supermascotte]

Pour l'immo aujourd'hui (sujet de la file), c'est simple :

Ce que j'apprécie en particulier dans cette vidéo, c'est que pour la première fois, à ma connaissance, sur un média mainstream, quelqu'un ose enfin dire quelque chose d'important sur l'état du marché immobilier. Il n'y a pas un manque de logement en France.

Avec 37 millions de logements en France, il n'y a clairement pas un manque de logement en France (67millions d'habitant). Bien au contraire si on compare à d'autres pays comme l'Allemagne (41 millions pour une population de 83 millions) ou l'Angleterre (26.4 millions pour une population de 67 millions).

Ce qui est certain c'est qu'en France, il y a un excès de logements secondaires et de logements vacants. Si le gouvernement veut régler le problème du logement (et réduire son déficit par la même occasion) suffit de simplement taxer les résidence non principale comme un goret. Comme par magie, il y aura des millions de nouveaux logements disponibles sur le marché.

[crispus]

Dans les années 1990 il fallait être fou pour investir dans du locatif alors que ça baissait de 5/10% par an. En même temps on trouvait sans forcer des SICAV avec 8-10% de rendement. De quoi se constituer un apport tranquillou.

[Vincent92]

On peut dire qu’il y a proportionnellement moins logements vacants en Allemagne et en Angleterre parce qu’il n’y a pas assez de taxes en France.
Pour ma part, j’ai d’autres pistes (rapport locataires/bailleurs pour l’Angleterre, répartition plus homogène en Allemagne des zones attractives, etc.). Après, c’est des pistes.
On peut penser que tout problème se résout par plus de taxes/quand il y a un problème c’est qu’il n’y a pas assez de taxes. C’est d’ailleurs pour ça qu’on avait eu la loi apparu sur les petites surfaces par exemple. Après tout, on est en France.

[Schneider]

J'adore la pertinence du titre

https://www.mysweetimmo.com/2023/07/06/ ... pres-lete/

Crédit immobilier : Les banques pourraient réouvrir les vannes du crédit après l’été

La raison : l'explosion a venir des taux, facilitée par la réactualisation mensuelle du taux d'usure.

"« Les hausses successives commencent à produire leurs effets : de premiers partenaires nous indiquent recommencer à être rentables… , précise Cécile Roquelaure, directrice des études d‘Empruntis. Nous ne sommes certes pas sur des niveaux de rentabilité connus avant janvier 2022 mais cela confirme notre projection : la reprise devrait arriver après l’été. Elle sera largement facilitée par la reconduction de la fréquence d’actualisation du taux d’usure, prolongée jusqu’en janvier 2024 par arrêté."

Oui point de rentabilité autour des 4.6/4.7 sur 20 ans
Par contre 4.6 sur 20ans c'est violent en capacité d'endettement
Sur 25ans c'est une boucherie
Les banques prêteront mais moins...

[Korn]

En attendant les prochaines hausses de taux des banques centrales. Après les communiqués de la Fed, je me demande quand et à quel niveau on va aller sur le crédit? 5% sur le 20 ans me semble acquis. 5,5% voire 6%, ce n'est plus une utopie.

[supermascotte]

En attendant les prochaines hausses de taux des banques centrales. Après les communiqués de la Fed, je me demande quand et à quel niveau on va aller sur le crédit? 5% sur le 20 ans me semble acquis. 5,5% voire 6%, ce n'est plus une utopie.

Plus encore que les minutes de la FED, c'est la publication des chiffres de l'emploi aux US qui ont fait chuter les marchés et propulser les taux d'intérêts en avant.

Avec un marché de l'emploi aux US aussi résilient, les espoirs d'une pause de la part de la FED dans sa remontée des taux s'éloignent. Dans ces conditions, la FED pourrait remonter ses taux jusqu'à 6% et la BCE pourrait aller jusqu'à 4.5%.

[alexlyon]

Initiés à la gestion d'actifs, éduqués à l'argent et au risque, ceux qui ont beaucoup de cash veulent encore plus faire une bonne affaire à l'achat.
Il viendra un moment ou le haut de gamme aura les plus fortes décotes, classiquement (marché étroit, très volatil).

https://www.boursorama.com/videos/actua ... 36853b42b5

[tomtom]

dans les année 80, mes parents ont emprunté à 11% pour acheter leur RP comme des millions d'autres français. Pourtant il y avait du chômage, de l'inflation, de la crise économique. Une fois le choc passé d'ici 12 à 18 mois les transactions vont reprendre sur ces nouvelles bases. Avec l'inflation en cours, j'estime la correction possible des prix en Euros courant entre 10 et 20% max (ce qui serait déjà énorme).

[ab86]

dans les année 80, mes parents ont emprunté à 11% pour acheter leur RP comme des millions d'autres français. Pourtant il y avait du chômage, de l'inflation, de la crise économique. Une fois le choc passé d'ici 12 à 18 mois les transactions vont reprendre sur ces nouvelles bases. Avec l'inflation en cours, j'estime la correction possible des prix en Euros courant entre 10 et 20% max (ce qui serait déjà énorme).

Dans les années 80, on n'empruntait pas sur 25 ans comme maintenant, loin de là. Et les salaires suivaient l'inflation, ce qui n'est plus le cas (et depuis longtemps pour la fonction publique intermédiaire).
En 81, je crois qu'on avait emprunté sur 12 ans.

Et donc, dans les années 80, en année de revenus, le prix d'un logement était beaucoup (pas 10, 20% !) plus bas que maintenant.

Le truc qui m'étonne, c'est le niveau des taux, que je trouve encore étonnamment faibles.

[Gebeka]

Le truc qui m'étonne, c'est le niveau des taux, que je trouve encore étonnamment faibles.

La hausse a mis un peu de temps à démarrer, mais depuis c'est quand même assez spectaculaire.
Le 5% en septembre et 6% à la fin de l'année n'est plus complètement impossible.

J'ai un fil dans une autre partie du forum sur mon micro bout de 95, c'est plus du retour terrain que des considérations générales, mais je ne peux pas résister à poster une conversation de ce matin (je me quote moi même du coup)

Conversation qui décoiffe ce matin avec un AI qui bosse sur Ermont et Franconville, avec pas mal d'appartements et de locatif :

- "C'est l'apocalypse, on voit des dossiers de crédit avec double CDI et 90k€ d'apport qui se font retoquer."
- Du coup la demande de location explose
- Mais les propriétaires bailleurs préfèrent vendre plutôt que de relouer parce que marre des apparts ravagés par les locataires indélicats et des perspectives de travaux de rénovation énergétique
- Idem, la taxe foncière explose, elle me parle de 1800€ pour des apparts de 70m2 à Franconville (qui n'est pas forcément une commune très huppée) vs un loyer mensuel de 1000-1100€.
- "Je suis très mal à l'aise vis à vis des gens qui ont acheté il y a un ou deux ans, pourvu qu'ils ne viennent pas me demander de revendre leur bien, c'est évident qu'on ne retrouvera pas ces prix là."
- "Sur le neuf c'est encore pire, les prix étaient délirants on voit des trois pièces récents se prendre des moins value de 50k€ (-15% en gros)."
- "30% des agences vont fermer dans les 4ans."

Elle dit que selon les éléments de prospective fournis par son réseau les taux vont monter jusqu'en 2025 et qu'on est partis pour 4 à 5ans de crise.
Elle se demande comment les collectivités vont faire face à l'effondrement des droits de mutation.
Elle conseille des négos très agressives

Et pour le fun : elle a aussi des biens sur Argenteuil / Nanterre, alors là c'est carrément devenu NO-GO.

On parle ici d'une AI de 30ans, le discours est nettement moins catastrophiste chez les plus de 55ans, qui ont "le calme des vieilles troupes" :
- "Le marché est un peu atone, mais on a déjà vu ça, on a de la tréso vu comme on s'est gavés en 2021-2022, ça ne baissera pas tant que ça le foncier est rare."

[crispus]

Dans les années 80, on n'empruntait pas sur 25 ans comme maintenant, loin de là. Et les salaires suivaient l'inflation, ce qui n'est plus le cas (et depuis longtemps pour la fonction publique intermédiaire).

L'indexation des salaires sur l'inflation a pris fin sous Delors en 1983. Il fallait bien l'arrivée d'un vousbernement de gauche pour mettre la tête sous l'eau au peuple.

Le pire est pour ceux qui ont suivi le conseil de leurs banquiers, et souscrit des emprunts à mensualités progressives, basées sur l'augmentation prévisible des revenus futurs. Ils ont fini surendettés.

[tomtom]

les salaires ne sont plus indexés mais le chômage étant bas il y a une forte pression sur les salaires en ce moment dans le privé (également poussés par l'augmentation automatique du smic).
C'est d'ailleurs pour ça que les banques centrales continuent à serrer la vis pour éviter la boucle salaire prix qui commence à se mettre en place dans beaucoup de pays.
La fonction publique ne suit pas mais c'est une façon comme une autre de dégraisser le mammouth (rendre ces postes moins attractifs).

[Korn]

Ça suit pour les bas salaires de la FP et pas qu'un peu. Je dirais +20% en 3 ans pour un bon nombre entre toutes les mesures cumulatives : SMIC, révision (refonte) des grilles indiciaires cat C et B, point indice etc.
Les A se font avoir, sauf s'ils ont la possibilité d'aller chercher du régime indemnitaire. Dans la FPT, c'est bien entendu possible et même inévitable sur un paquet de postes.
A effectif égal, il suffit de voir les évolutions de masses salariales des collectivités pour comprendre...

[Qqun_de_Passage]

Le truc qui m'étonne, c'est le niveau des taux, que je trouve encore étonnamment faibles.

Eh oui !!! Pour le moment les taux sont encore en soutien de l’activité car inférieurs à l’inflation, d’autant plus que celle-ci est entrain de passer en mode sous-jacente et non plus importée.

Pour l’instant les hausses de taux parviennent juste à dévaloriser les actifs (juste retour des choses après les avoirs mis sur orbite pendant 10 ans) et les secteurs d’activités qui y sont liés.

Tant que les taux réels ne passeront pas positifs, aucun effet sur l’économie réelle n’est à espérer.
Ou alors l’autre solution , toujours dans une optique de faire un « reverse » de la décennie passée, c’est une mise sous pression budgétaire (hausse des taux et pas de financement BC) entraînant une bonne cure d’austérité.

[Vincent92]

Tant que les taux réels ne passeront pas positifs, aucun effet sur l’économie réelle n’est à espérer.
Ou alors l’autre solution , toujours dans une optique de faire un « reverse » de la décennie passée, c’est une mise sous pression budgétaire (hausse des taux et pas de financement BC) entraînant une bonne cure d’austérité.

Ca dépend pour qui :



Je mets l’alimentaire car, au delà de la hausse spectaculaire des prix, ce n’est généralement pas le premier poste qu’on coupe.

Évidemment, ce n’est pas tout le monde. Il suffit de voir le monde dans les transports et sur les routes pendant les week-end prolongés ou les vacances.

Mais dire que c’est sans impact sur l’économie réelle me parait très excessif.

[supermascotte]

dans les année 80, mes parents ont emprunté à 11% pour acheter leur RP comme des millions d'autres français. Pourtant il y avait du chômage, de l'inflation, de la crise économique. Une fois le choc passé d'ici 12 à 18 mois les transactions vont reprendre sur ces nouvelles bases. Avec l'inflation en cours, j'estime la correction possible des prix en Euros courant entre 10 et 20% max (ce qui serait déjà énorme).

Quant tes parents ont acheté dans les années 80 à 11%, les prix de l'immobilier étaient 10 fois moins élevés et les salaires étaient 3 fois moins élevés. Le prix de leur bien a du leur coûté l'équivalent de 4-5 ans de salaires bruts là où aujourd'hui ça coute 13 années de salaires nets (17 en IDF).

Les prix de l'immobilier ne sont rien de plus que la rencontre entre l'offre (vendeur) et la demande solvable (acheteurs en capacité d'acheter). Si les acheteurs voient durablement leur capacité d'achat diminuer drastiquement (-25%-30%) du fait de la remontée des taux, la conséquence est facile à prédire. Le reste ne tient qu'à l'inertie du marché (aka, le temps que les vendeurs fassent leur deuil de la plus value latente qu'ils espéraient).

[ab86]

Ça suit pour les bas salaires de la FP et pas qu'un peu. Je dirais +20% en 3 ans pour un bon nombre entre toutes les mesures cumulatives : SMIC, révision (refonte) des grilles indiciaires cat C et B, point indice etc.

Mmm... Tu peux me montrer ça 20% en 3 ans ? J'ai pas vu passer ça, les secrétaires et techniciens du labo vont être content quand je vais leur dire..

[berliner59]

Ça suit pour les bas salaires de la FP et pas qu'un peu. Je dirais +20% en 3 ans pour un bon nombre entre toutes les mesures cumulatives : SMIC, révision (refonte) des grilles indiciaires cat C et B, point indice etc.

Mmm... Tu peux me montrer ça 20% en 3 ans ? J'ai pas vu passer ça, les secrétaires et techniciens du labo vont être content quand je vais leur dire..

https://www.lefigaro.fr/flash-eco/salai ... x-20230704
Même le MEDEF trouve que les fonctionnaires sont mal payés. Alors c'est vrai ils sont de plus en plus nombreux à être augmentés automatiquement (car sinon ils seraient rémunérés en dessous du SMIC ).

[Korn]

Ça suit pour les bas salaires de la FP et pas qu'un peu. Je dirais +20% en 3 ans pour un bon nombre entre toutes les mesures cumulatives : SMIC, révision (refonte) des grilles indiciaires cat C et B, point indice etc.

Mmm... Tu peux me montrer ça 20% en 3 ans ? J'ai pas vu passer ça, les secrétaires et techniciens du labo vont être content quand je vais leur dire..

Je ferai un récap de toute les mesures en intégrant les dernières en date qui ne se limitent pas à la revalorisation du point d'indice.

[supermascotte]

Le truc qui m'étonne, c'est le niveau des taux, que je trouve encore étonnamment faibles.

La hausse a mis un peu de temps à démarrer, mais depuis c'est quand même assez spectaculaire.
Le 5% en septembre et 6% à la fin de l'année n'est plus complètement impossible.

J'ai un fil dans une autre partie du forum sur mon micro bout de 95, c'est plus du retour terrain que des considérations générales, mais je ne peux pas résister à poster une conversation de ce matin (je me quote moi même du coup)

Conversation qui décoiffe ce matin avec un AI qui bosse sur Ermont et Franconville, avec pas mal d'appartements et de locatif :

- "C'est l'apocalypse, on voit des dossiers de crédit avec double CDI et 90k€ d'apport qui se font retoquer."
- Du coup la demande de location explose
- Mais les propriétaires bailleurs préfèrent vendre plutôt que de relouer parce que marre des apparts ravagés par les locataires indélicats et des perspectives de travaux de rénovation énergétique
- Idem, la taxe foncière explose, elle me parle de 1800€ pour des apparts de 70m2 à Franconville (qui n'est pas forcément une commune très huppée) vs un loyer mensuel de 1000-1100€.
- "Je suis très mal à l'aise vis à vis des gens qui ont acheté il y a un ou deux ans, pourvu qu'ils ne viennent pas me demander de revendre leur bien, c'est évident qu'on ne retrouvera pas ces prix là."
- "Sur le neuf c'est encore pire, les prix étaient délirants on voit des trois pièces récents se prendre des moins value de 50k€ (-15% en gros)."
- "30% des agences vont fermer dans les 4ans."

Elle dit que selon les éléments de prospective fournis par son réseau les taux vont monter jusqu'en 2025 et qu'on est partis pour 4 à 5ans de crise.
Elle se demande comment les collectivités vont faire face à l'effondrement des droits de mutation.
Elle conseille des négos très agressives

Et pour le fun : elle a aussi des biens sur Argenteuil / Nanterre, alors là c'est carrément devenu NO-GO.

On parle ici d'une AI de 30ans, le discours est nettement moins catastrophiste chez les plus de 55ans, qui ont "le calme des vieilles troupes" :
- "Le marché est un peu atone, mais on a déjà vu ça, on a de la tréso vu comme on s'est gavés en 2021-2022, ça ne baissera pas tant que ça le foncier est rare."

C'est normal qu'une AI de 30 ans qui n'a connu que des années exceptionnelles tienne un discours catastrophique puisque la comparaison avec la situation actuelle est catastrophique. A ce stade, on n'en est encore qu'à une phase de normalisation du marché, on va probablement véritablement rentrer dans le dur de la crise en fin d'année voire en 2024.

Par contre le discours "Le marché est un peu atone, mais on a déjà vu ça, on a de la tréso vu comme on s'est gavés en 2021-2022, ça ne baissera pas tant que ça le foncier est rare." des "vieux de la vieille" montre que ceux là n'ont pas encore saisi la gravité de la crise en cours. Et pour cause, je pense pas qu'il y ait beaucoup d'AI qui ont suffisamment d'expérience dans le métier pour avoir connu une vraie crise de l'immobilier (la dernière remonte en France à 1991-1997, pour rappel, les prix baissaient de 5-10% par an pendant 5-6 ans dans un volume de transaction divisé par 2). Là, avec des taux qui vont passer à 5%... va falloir se lever de bonne heure pour trouver des acheteurs

Après, tant mieux qu'ils aient de la trésorerie. En effet, les AI avec un peu d'expérience savent que l'immobilier est une activité cyclique. Par contre j'espère qu'ils ont prévu une trésorerie qui leur permette de tenir 4-5 ans. En tout cas, je doute qu'il y ait beaucoup d'AI avec une trésorerie pour tenir la crise en cours. Ca va purger le marché.

[Korn]

D'une manière générale, quasiment personne n'a connu un vrai resserrement monétaire. Les crises ont été combattues à coup de baisses des taux et subventions depuis des décennies. On est dans le schéma inverse, difficile à matérialiser pour l'immense majorité des gens.
Cette semaine encore, j'entendais un elu, loin d'être idiot et avec une grande expérience sur la question economique, dire "il va se passait quelque chose rapidement, sinon c'est la révolution, les taux vont baisser avant la fin de l'annee"

Ce sont plusieurs generations habituées aux plans de relance monétaire et budgétaire. Leur cerveau n'est pas conditionné à se dire : " On va traverser plusieurs années difficiles, il faut faire le dos rond" . Non, ils restent dans le même schéma de pensee: plans de relance . Et plus ils y resteront, plus les banques centrales leur couperont le kiki.

[Gebeka]

Par contre le discours "Le marché est un peu atone, mais on a déjà vu ça, on a de la tréso vu comme on s'est gavés en 2021-2022, ça ne baissera pas tant que ça le foncier est rare." des "vieux de la vieille" montre que ceux là n'ont pas encore saisi la gravité de la crise en cours. Et pour cause, je pense pas qu'il y ait beaucoup d'AI qui ont suffisamment d'expérience dans le métier pour avoir connu une vraie crise de l'immobilier (la dernière remonte en France à 1991-1997, pour rappel, les prix baissaient de 5-10% par an pendant 5-6 ans dans un volume de transaction divisé par 2). Là, avec des taux qui vont passer à 5%... va falloir se lever de bonne heure pour trouver des acheteurs

Après, tant mieux qu'ils aient de la trésorerie. En effet, les AI avec un peu d'expérience savent que l'immobilier est une activité cyclique. Par contre j'espère qu'ils ont prévu une trésorerie qui leur permette de tenir 4-5 ans. En tout cas, je doute qu'il y ait beaucoup d'AI avec une trésorerie pour tenir la crise en cours. Ca va purger le marché.

Comme toujours, ça dépend de plein de paramètres, j'imagine qu'à un bout du spectre on a l'agence :
- Etablie depuis 40ans dans une zone recherchée
- Avec un parc locatif de qualité sous gestion (gros loyers faibles turnover)
- Avec des propriétaires bailleurs qui sont en mode "conserver" quoi qu'il arrive
- Avec un bon matelas de cash

De l'autre :
- L'indépendant / petit franchisé qui vit à 100% des transactions
- Qui s'est mis lui-même au taquet d'endettement pour faire deux trois opérations dans son coin
- Qui s'est lancé il y a moins de 10ans
- Qui est dans une zone en dégradation


J'ai aussi un pote chef de chantier dans le BTP qui s'est barré de son CDI il y a un an pour devenir associé dans une boite plus petite, il rigole pas trop

[crispus]

De l'autre :
- L'indépendant / petit franchisé qui vit à 100% des transactions
- Qui s'est mis lui-même au taquet d'endettement pour faire deux trois opérations dans son coin
- Qui s'est lancé il y a moins de 10ans
- Qui est dans une zone en dégradation

Il y quelques années il y avait pas mal de publi-reportages sur ces anciens cadres qui investissainet leur indemnité de licenciement dans une franchise d'AI. La success story risque de tourner court.

[Romario]

Par contre le discours "Le marché est un peu atone, mais on a déjà vu ça, on a de la tréso vu comme on s'est gavés en 2021-2022, ça ne baissera pas tant que ça le foncier est rare." des "vieux de la vieille" montre que ceux là n'ont pas encore saisi la gravité de la crise en cours.

Oui je pense aussi.
Ils ont connu 2008 et quelques périodes creuses, mais ne se rendent pas compte de la situation.
Ils vont s'en rendre compte dans quelques semaines ou quelques mois.

[optimus maximus]

Le truc qui m'étonne, c'est le niveau des taux, que je trouve encore étonnamment faibles.

La hausse a mis un peu de temps à démarrer, mais depuis c'est quand même assez spectaculaire.
Le 5% en septembre et 6% à la fin de l'année n'est plus complètement impossible.

J'ai un fil dans une autre partie du forum sur mon micro bout de 95, c'est plus du retour terrain que des considérations générales, mais je ne peux pas résister à poster une conversation de ce matin (je me quote moi même du coup)

Conversation qui décoiffe ce matin avec un AI qui bosse sur Ermont et Franconville, avec pas mal d'appartements et de locatif :

- "C'est l'apocalypse, on voit des dossiers de crédit avec double CDI et 90k€ d'apport qui se font retoquer."
- Du coup la demande de location explose
- Mais les propriétaires bailleurs préfèrent vendre plutôt que de relouer parce que marre des apparts ravagés par les locataires indélicats et des perspectives de travaux de rénovation énergétique
- Idem, la taxe foncière explose, elle me parle de 1800€ pour des apparts de 70m2 à Franconville (qui n'est pas forcément une commune très huppée) vs un loyer mensuel de 1000-1100€.
- "Je suis très mal à l'aise vis à vis des gens qui ont acheté il y a un ou deux ans, pourvu qu'ils ne viennent pas me demander de revendre leur bien, c'est évident qu'on ne retrouvera pas ces prix là."
- "Sur le neuf c'est encore pire, les prix étaient délirants on voit des trois pièces récents se prendre des moins value de 50k€ (-15% en gros)."
- "30% des agences vont fermer dans les 4ans."

Elle dit que selon les éléments de prospective fournis par son réseau les taux vont monter jusqu'en 2025 et qu'on est partis pour 4 à 5ans de crise.
Elle se demande comment les collectivités vont faire face à l'effondrement des droits de mutation.
Elle conseille des négos très agressives

Et pour le fun : elle a aussi des biens sur Argenteuil / Nanterre, alors là c'est carrément devenu NO-GO.

On parle ici d'une AI de 30ans, le discours est nettement moins catastrophiste chez les plus de 55ans, qui ont "le calme des vieilles troupes" :
- "Le marché est un peu atone, mais on a déjà vu ça, on a de la tréso vu comme on s'est gavés en 2021-2022, ça ne baissera pas tant que ça le foncier est rare."

C'est normal qu'une AI de 30 ans qui n'a connu que des années exceptionnelles tienne un discours catastrophique puisque la comparaison avec la situation actuelle est catastrophique. A ce stade, on n'en est encore qu'à une phase de normalisation du marché, on va probablement véritablement rentrer dans le dur de la crise en fin d'année voire en 2024.

Par contre le discours "Le marché est un peu atone, mais on a déjà vu ça, on a de la tréso vu comme on s'est gavés en 2021-2022, ça ne baissera pas tant que ça le foncier est rare." des "vieux de la vieille" montre que ceux là n'ont pas encore saisi la gravité de la crise en cours. Et pour cause, je pense pas qu'il y ait beaucoup d'AI qui ont suffisamment d'expérience dans le métier pour avoir connu une vraie crise de l'immobilier (la dernière remonte en France à 1991-1997, pour rappel, les prix baissaient de 5-10% par an pendant 5-6 ans dans un volume de transaction divisé par 2). Là, avec des taux qui vont passer à 5%... va falloir se lever de bonne heure pour trouver des acheteurs

Après, tant mieux qu'ils aient de la trésorerie. En effet, les AI avec un peu d'expérience savent que l'immobilier est une activité cyclique. Par contre j'espère qu'ils ont prévu une trésorerie qui leur permette de tenir 4-5 ans. En tout cas, je doute qu'il y ait beaucoup d'AI avec une trésorerie pour tenir la crise en cours. Ca va purger le marché.

Le krach immobilier des années 1990 a surtout concerné la région parisienne et la Côte d'Azur si je ne me trompe pas. C'était une correction suite à la bulle immobilière de 1985-1990
Donc seuls quelques agents immobiliers de plus de 50 ans ayant travaillé dans ces zones à cette période ont connu ce krach.

[krachboom]

Non a craqué dans toutes les métropoles...

[supermascotte]

Le truc qui m'étonne, c'est le niveau des taux, que je trouve encore étonnamment faibles.

La hausse a mis un peu de temps à démarrer, mais depuis c'est quand même assez spectaculaire.
Le 5% en septembre et 6% à la fin de l'année n'est plus complètement impossible.

J'ai un fil dans une autre partie du forum sur mon micro bout de 95, c'est plus du retour terrain que des considérations générales, mais je ne peux pas résister à poster une conversation de ce matin (je me quote moi même du coup)

Conversation qui décoiffe ce matin avec un AI qui bosse sur Ermont et Franconville, avec pas mal d'appartements et de locatif :

- "C'est l'apocalypse, on voit des dossiers de crédit avec double CDI et 90k€ d'apport qui se font retoquer."
- Du coup la demande de location explose
- Mais les propriétaires bailleurs préfèrent vendre plutôt que de relouer parce que marre des apparts ravagés par les locataires indélicats et des perspectives de travaux de rénovation énergétique
- Idem, la taxe foncière explose, elle me parle de 1800€ pour des apparts de 70m2 à Franconville (qui n'est pas forcément une commune très huppée) vs un loyer mensuel de 1000-1100€.
- "Je suis très mal à l'aise vis à vis des gens qui ont acheté il y a un ou deux ans, pourvu qu'ils ne viennent pas me demander de revendre leur bien, c'est évident qu'on ne retrouvera pas ces prix là."
- "Sur le neuf c'est encore pire, les prix étaient délirants on voit des trois pièces récents se prendre des moins value de 50k€ (-15% en gros)."
- "30% des agences vont fermer dans les 4ans."

Elle dit que selon les éléments de prospective fournis par son réseau les taux vont monter jusqu'en 2025 et qu'on est partis pour 4 à 5ans de crise.
Elle se demande comment les collectivités vont faire face à l'effondrement des droits de mutation.
Elle conseille des négos très agressives

Et pour le fun : elle a aussi des biens sur Argenteuil / Nanterre, alors là c'est carrément devenu NO-GO.

On parle ici d'une AI de 30ans, le discours est nettement moins catastrophiste chez les plus de 55ans, qui ont "le calme des vieilles troupes" :
- "Le marché est un peu atone, mais on a déjà vu ça, on a de la tréso vu comme on s'est gavés en 2021-2022, ça ne baissera pas tant que ça le foncier est rare."

C'est normal qu'une AI de 30 ans qui n'a connu que des années exceptionnelles tienne un discours catastrophique puisque la comparaison avec la situation actuelle est catastrophique. A ce stade, on n'en est encore qu'à une phase de normalisation du marché, on va probablement véritablement rentrer dans le dur de la crise en fin d'année voire en 2024.

Par contre le discours "Le marché est un peu atone, mais on a déjà vu ça, on a de la tréso vu comme on s'est gavés en 2021-2022, ça ne baissera pas tant que ça le foncier est rare." des "vieux de la vieille" montre que ceux là n'ont pas encore saisi la gravité de la crise en cours. Et pour cause, je pense pas qu'il y ait beaucoup d'AI qui ont suffisamment d'expérience dans le métier pour avoir connu une vraie crise de l'immobilier (la dernière remonte en France à 1991-1997, pour rappel, les prix baissaient de 5-10% par an pendant 5-6 ans dans un volume de transaction divisé par 2). Là, avec des taux qui vont passer à 5%... va falloir se lever de bonne heure pour trouver des acheteurs

Après, tant mieux qu'ils aient de la trésorerie. En effet, les AI avec un peu d'expérience savent que l'immobilier est une activité cyclique. Par contre j'espère qu'ils ont prévu une trésorerie qui leur permette de tenir 4-5 ans. En tout cas, je doute qu'il y ait beaucoup d'AI avec une trésorerie pour tenir la crise en cours. Ca va purger le marché.

Le krach immobilier des années 1990 a surtout concerné la région parisienne et la Côte d'Azur si je ne me trompe pas. C'était une correction suite à la bulle immobilière de 1985-1990
Donc seuls quelques agents immobiliers de plus de 50 ans ayant travaillé dans ces zones à cette période ont connu ce krach.

Non des krachs comme ça, ça n'arrive qu'une fois par génération. Il faut en général le temps d'une génération pour oublier les excès de la précédente bulle et le traumatisme du krach qui s'en est suivi.

Dans les années 80-90, on a connu les spéculateurs et les marchands de biens qui ont crée une bulle immobilière.

Dans les années 2010-2020, on a eu droit à nos légions de gourous de l'immobilier vendant des formations pour devenir libres financièrement et encourageant les gens à se surendetter en multipliant les effets de leviers pour devenir investisseurs locatifs (meublés, airbnb, etc...) ou marchands de biens. Et des centaines de milliers de gens se sont lancés dans l'investissement immobilier enivrés par la perspective d'enrichissement rapide avec un risque inexistant (parce que l'immobilier ça ne peut pas baisser). Et comme ces gens n'ont quasiment connu que la hausse de l'immobilier dans un contexte de baisse des taux... bah ils sont tombés dans le panneau.

L'immobilier n'est qu'un éternel recommencement.

[Hickson49]

Techniquement tous ces gens se sont massivement enrichis, et croyez moi ça me fait beaucoup de mal de l'admettre.
Hormis les quelques idiots qui se sont mis en statut marchand de bien et qui ne savent pas bricoler avec 2/3 bicoques en stock vont prendre tarif.

Pour les autres ...
Le stock de français chaire à loyer se reconstitue a vitesse grand V, et ils sont solvable pour l'instant vu qu'ils ne peuvent plus acheter.
L'immigration massive continuer à affluer pour s'accaparer les logement sociaux.
Les montagnes de normes et l'avidité sans limite des promoteur et des propriétaires de foncier a verouillé la construction neuve.

Les riches étrangers continuent à venir passer des vacances en zone tendu dans les RBnB des villes de ce parc d'attraction à ciel ouvert qu'est devenu la France.

Leur business plan était parfaitement calé pour se nourrir des dernière richesse que produit encore le bateau France entrain de sombrer dans les abysses

[supermascotte]

Techniquement tous ces gens se sont massivement enrichis, et croyez moi ça me fait beaucoup de mal de l'admettre.
Hormis les quelques idiots qui se sont mis en statut marchand de bien et qui ne savent pas bricoler avec 2/3 bicoques en stock vont prendre tarif.

Pour les autres ...
Le stock de français chaire à loyer se reconstitue a vitesse grand V, et ils sont solvable pour l'instant vu qu'ils ne peuvent plus acheter.
L'immigration massive continuer à affluer pour s'accaparer les logement sociaux.
Les montagnes de normes et l'avidité sans limite des promoteur et des propriétaires de foncier a verouillé la construction neuve.

Les riches étrangers continuent à venir passer des vacances en zone tendu dans les RBnB des villes de ce parc d'attraction à ciel ouvert qu'est devenu la France.

Leur business plan était parfaitement calé pour se nourrir des dernière richesse que produit encore le bateau France entrain de sombrer dans les abysses

Comme toujours, il y a une minorité qui s'est enrichie tandis que l'immense majorité, arrivée sur le tard, se cassent les dents sur l'immobilier.