Tendances du marché immobilier depuis début 2023

[alexlyon]

La spéculation consiste à valoriser des actifs sans tenir compte de leur valeur (un multiple de leur rendement), simplement parce qu'on espère qu'ils vaudront davantage demain.

La difficulté c'est la limite inévitable du nombre d'acheteurs potentiels, pour que ça continue éternellement.
Alors la spéculation s'inverse et devient baissière, c'est un dégonflement de bulle.

https://www.lefigaro.fr/secteur/high-te ... s-20231002


La particularité de l'immo et des matières premières, c'est qu'ils ont aussi une valeur d'usage en plus d'une valeur d'actif.
Le phénomène spéculatif est cumulé à un besoin primaire, organisé en cartels (Opep et permis de construire).

[Korn]

Les précédentes crises ont entraîné une baisse des taux, donc un environnement favorable à l'immobilier. Quand on a compris ça, on a compris que cette crise c'est complètement différente.

Mais, effectivement, on voit bien le conditionnement des masses. Même ici, beaucoup n'ont pas compris ou ne veulent pas.

"J'ai choppe une bonne grippe, je m'en suis bien remis, comme à chaque fois.

Oui, mais là t'as un cancer du pancréas stade 4.

Je te dis que ça va repartir, comme toujours

Ok"

À un moment (je pense fin 2024/début 2025), ils baisseront les taux d'intérêt car la conjoncture ne sera plus très bonne, mais ils ne pourront pas les baisser de beaucoup. Car l'idée de moyen/long terme est sans doute de dégonfler les bilans des banques centrales. Les taux sur 20 ans pourront passer de 5,5% à 4%, peut-être un peu moins, mais on est très loin de les revoir à moins de 2,5%.
Au cours de l'année 2023, on a quand même eu des grosses faillites parmi les banques régionales américaines et la faillite du crédit suisse et pourtant il y a eu une réelle résilience des marchés financiers. La question est de savoir si le risque crédit est totalement maîtrisé que ça soit dans l'immobilier résidentiel, commercial ou les prêts personnels (voitures, études, consommation) en particulier aux États-Unis et en Chine.

Après une bonne purge, ça repartira, aucun doute.

D'ici là, quelques illusions se seront envolées.

[cotcodec]

Les précédentes crises ont entraîné une baisse des taux, donc un environnement favorable à l'immobilier. Quand on a compris ça, on a compris que cette crise c'est complètement différente.

Mais, effectivement, on voit bien le conditionnement des masses. Même ici, beaucoup n'ont pas compris ou ne veulent pas.

"J'ai choppe une bonne grippe, je m'en suis bien remis, comme à chaque fois.

Oui, mais là t'as un cancer du pancréas stade 4.

Je te dis que ça va repartir, comme toujours

Ok"

À un moment (je pense fin 2024/début 2025), ils baisseront les taux d'intérêt car la conjoncture ne sera plus très bonne, mais ils ne pourront pas les baisser de beaucoup. Car l'idée de moyen/long terme est sans doute de dégonfler les bilans des banques centrales. Les taux sur 20 ans pourront passer de 5,5% à 4%, peut-être un peu moins, mais on est très loin de les revoir à moins de 2,5%.
Au cours de l'année 2023, on a quand même eu des grosses faillites parmi les banques régionales américaines et la faillite du crédit suisse et pourtant il y a eu une réelle résilience des marchés financiers. La question est de savoir si le risque crédit est totalement maîtrisé que ça soit dans l'immobilier résidentiel, commercial ou les prêts personnels (voitures, études, consommation) en particulier aux États-Unis et en Chine.

D'accord avec ça, les taux seront sans doute pilotés pour purger le système progressivement mais dans le souci de ne pas provoquer de cassure brutale
Reste à voir si ça marchera, c'est un peu une marche vers l'inconnu (et au-delà

[tosh]

Après avoir testé la résistance des régulateurs, des banquiers et des pouvoirs publics, il semble donc que les agents immobiliers se sont mis d'accord au cours de leur dernier salon.

Bonne, très bonne analyse.

La seule chose à laquelle ils ont le droit, c'est une main dans la gueule avec la fiscalité

Il est certain qu'un changement de discours est désormais vital pour eux.

Au delà de ces élements, je rattache le changement de pieds des AI et des courtiers sur la baisse qui devient désormais "nécessaire" à la chute des prix maintenant constatée. Pendant des mois et des mois, lorsqu'il était question d'une baisse les professionnelles évoquaient - comme par hasard - un atterrissage en douceur de moins 2 ou moins 3 % "maximum" dans les 12 prochains mois, cette valeur pivot de -2 ou -3% correspondant à la louche à celle d'un arbitrage location vs achat, et donc visait à maintenir un flux de locataires potentiellement accédants.
Maintenant que la baisse est enclenchée de manière plus forte, l'option la plus rationnelle pour les AI est de faire durer cette période de baisse le plus court possible, quitte même à surjouer la tendance.

c'est egalement mon analyse. provoquer une chute brutale avant même la baisse des taux , ce qui produira inévitablement une nouvelle euphorie bulliere une fois que les taux seront revenus a 2-3%. les AI fonctionnent comme des junkies. J'espère qu'ils se planteront cela dit , une baisse modérée mais durable me semble plus adaptée pour assainir le secteur et réguler le marché durablement, on peut avoir un marché fonctionnel à la baisse.

[Korn]

Je ne voudrais pas casser l'ambiance mais, un monde "normal", à savoir celui qu'on a connu avant la débilité des taux négatifs, ne nous ramènera pas à des taux à 2-3% . En tous cas, certainement pas 2%.

Les taux actuels sont normaux, et même encore bas. Ce n'est pas pour rien qu'à chaque sortie le boss parle de la normalisation des taux.

[Qqun_de_Passage]

Les sacrifiés temporaires seront les agents indépendants (bon débarras et ils se sont bien gavés sans rien faire ces dernières années), les détenteurs de foncier (ce n'est pas bien grave, c'est quasiment de l'enrichissement sans cause)

Les vraies victimes collatérales seront les acheteurs de 2021-2022 forcés de revendre pour cause de DDD (ils feront une MV - potentiellement supérieure au capital déjà amorti - et c'est triste pour eux, mais ils pourront racheter avec une mensualité proche... à condition qu'ils rachètent, ce qui n'est pas certain) et les investisseurs leveragés avec des emprunts à TV ou trop court terme

Si et seulement si le marché continue de tomber on va commencer à entendre parler de détenteurs de parts de SCPI coincés, mais aussi d'acquéreurs en Negative Equity, de couples divorcés qui continuent de vivre ensemble, de débats sur la saisie ou non d'hypothèques, de taux de remboursement des cautions Crédit Logement en baisse

Oh oui ca va être sanglant ! Avec une mention spéciale aux acheteurs en VEFA de 2021-2022 qui cumulent tout :
- prix au maximum dans un contexte de rarefaction des permis
- baisse maximum entre l’achat et la livraison 2-3 ans plus tard
- pour les achats de 2022, honneur et privilège de se retrouver sans doute avec bcp plus de voisins locataires sociaux que prévu en raison des ventes en blocs des derniers invendus
- si pas de vente en bloc, bonheur de s’apercevoir que son voisin qui a acté un appart quasi fini a payé -10% ou même moins encore.

Le seul motif de consolation sera de se de dire que cette catastrophe a pu être financée à 1% sur 25 ans au lieu de 4%…

Un vrai frein à toute mobilité !

[alexlyon]

Il confirme.

[cotcodec]

Les sacrifiés temporaires seront les agents indépendants (bon débarras et ils se sont bien gavés sans rien faire ces dernières années), les détenteurs de foncier (ce n'est pas bien grave, c'est quasiment de l'enrichissement sans cause)

Les vraies victimes collatérales seront les acheteurs de 2021-2022 forcés de revendre pour cause de DDD (ils feront une MV - potentiellement supérieure au capital déjà amorti - et c'est triste pour eux, mais ils pourront racheter avec une mensualité proche... à condition qu'ils rachètent, ce qui n'est pas certain) et les investisseurs leveragés avec des emprunts à TV ou trop court terme

Si et seulement si le marché continue de tomber on va commencer à entendre parler de détenteurs de parts de SCPI coincés, mais aussi d'acquéreurs en Negative Equity, de couples divorcés qui continuent de vivre ensemble, de débats sur la saisie ou non d'hypothèques, de taux de remboursement des cautions Crédit Logement en baisse

Oh oui ca va être sanglant ! Avec une mention spéciale aux acheteurs en VEFA de 2021-2022 qui cumulent tout :
- prix au maximum dans un contexte de rarefaction des permis
- baisse maximum entre l’achat et la livraison 2-3 ans plus tard
- pour les achats de 2022, honneur et privilège de se retrouver sans doute avec bcp plus de voisins locataires sociaux que prévu en raison des ventes en blocs des derniers invendus
- si pas de vente en bloc, bonheur de s’apercevoir que son voisin qui a acté un appart quasi fini a payé -10% ou même moins encore.

Le seul motif de consolation sera de se de dire que cette catastrophe a pu être financée à 1% sur 25 ans au lieu de 4%…

Un vrai frein à toute mobilité !

En effet si les taux restent haut, on va avoir une demi génération d'acheteurs voués à l'immobilité...

[Korn]

En effet si les taux restent haut, on va avoir une demi génération d'acheteurs voués à l'immobilité...

La question qui se pose : c'est quoi haut?

3,5% / 4%, ce n'est pas haut.

[cotcodec]

En effet si les taux restent haut, on va avoir une demi génération d'acheteurs voués à l'immobilité...

La question qui se pose : c'est quoi haut?

3,5% / 4%, ce n'est pas haut.

disons >3% du taux d'emprunt obtenu

[Qqun_de_Passage]

J’imagine plutôt une demi génération de bailleurs malgré eux (mode optimiste ON) :

Ça aurait du sens :
1) conserver le bien financé à 1% en encaissant un bon loyer (à cause de la raréfaction des biens à louer) —> cash-flow à peine négatif en comptant les impôts
2) prendre un bien adapté (plus grand / ou plus petit selon sa trajectoire) soit en location, soit, si on finit par revenir au calcul différentiel, en l’achetant.

Dans les deux cas on est censé passer en 1er : un locataire avec du patrimoine c’est l’assurance qu’il ne fera pas le mariole, tandis qu’un emprunteur avec du patrimoine c’est du zéro risque.
Par contre tout cela est surtout valable pour des apparts en zone tendue.
Les pavillons en giletjaunie vont encore être les dindons de la farce.

En cas de retour au calcul différentiel (à mon avis les banques seront tout à fait contre car leur intérêt est de forcer la liquidation du prêt à taux bas en cas de mobilité), ça voudra dire zéro accès à la propriété pour la génération suivante, hors héritiers.

[Qqun_de_Passage]

Vu ? Or, si la baisse de l'inflation est un mandat de la BCE alors le mandat devient "faire baisser le coût immo"

La bulle immo est bel et bien terminée. Et pour toujours.
Une fois les coûs immo intégrés à l'indice d'inflation, il n'y aura pas de retour en arriêre;

La BCE toujours en retard. Inclure l’immo ça peut être bizarre. S’il s’agit juste de prendre les intérêts de mensualité dans le cas de l’accédant, ok. Mais dans ce cas ce poste va augmenter prochainement même en cas de baisse des prix (les taux ont fait x4, les prix n’ont pas fait /4).
Si on prend en compte aussi l’amortissement, comment gérer la situation de baisse tendancielle des prix ? Une partie de l’amortissement, en théorie épargnée, partira dans ce cas en fumée. Donc un coût. Donc certainement pas déflationniste.

[Praséodyme]

Dans les années 1990 on était inondés de pubs pour des SCPI

Il fallait en acheter a l époque !!

Ces dernières années aussi on était inondés de pubs pour les SCPI.
Même après les confinements ils essayaient de nous vendre de l'immo commercial en papier.

[saturne]

D'une part l'intégration du loyer ficitf dans l'IPC à compter de 2025 signifie qu'il n'y aura plus de bulle immo - La hausse des prix déclenchera automatiquement une hausse de taux pour lutter contre l'inflation

D'autre part, les Taux vont rester hauts (normaux) pendant longtemps, à cause de la dette à rembourser -- Il faut vendre des obligations d'état- Cela signifie qu'on va vidanger le secteur immo, qui passera au mains d'entreprises de services immo (loyers, emphyteose, etc) en général avec contrat avec l'administration
(Note- les banques sous tutelle BCE sont déjà vidangées- C'est les shadows-banks et autres qui vont morfler surtout qu'elles n'ont pas de garantie BCE)

Il n'y aura plus de reprise de la hausse immo, C'est impossible et définitif sans modifier la manière de compter-
Cest le capitalisme, Les prix de vente des biens tendent à baisser,
Les logement fniiront par se vendre à leur prix de remplacement, c'est à dire a peut près rien, et les constructeurs continueront de faire des marges- La matIère première ce sont toujours des cailloux-

Par contre, il reste à organiser politiquement la nouvelle situation- Par exemple, mettre en place

-- Locations entre particuliers plafonnées à 30 % du salaire minimum
Si vous voulez augmenter les loyers, alors il faut augmenter le salaire minimum
Tout le monde sera d'accord et se mettra à discuter productivité, travail, et pas "hymphestissements" - Voté

-- Dégrèvements fiscaux de loyers par nombre d'années de contrat reconductible,
Par ex Un loyer de 10 ans reconductible par le locataire serait à 0% d'impôt,
Votë

[Romario]

Inclure l’immo ça peut être bizarre. S’il s’agit juste de prendre les intérêts de mensualité dans le cas de l’accédant, ok. Mais dans ce cas ce poste va augmenter prochainement même en cas de baisse des prix (les taux ont fait x4, les prix n’ont pas fait /4).
Si on prend en compte aussi l’amortissement, comment gérer la situation de baisse tendancielle des prix ? Une partie de l’amortissement, en théorie épargnée, partira dans ce cas en fumée. Donc un coût. Donc certainement pas déflationniste.

on inclut l'immo quand ça arrange, en fait ?
En parallèle, on a le coût de la location qui augmente, aussi.

[crispus]

Dans les années 1990 on était inondés de pubs pour des SCPI

Il fallait en acheter a l époque !!

Il fallait surtout en acheter une fois qu'on ne recevait plus de pub

Les SCPI de ~1955 étaient plutôt des structures de défaisance, destinées à améliorer le bilan des banques et assurances, blindées d'immo commercial à l'époque.

[cotcodec]

D'une part l'intégration du loyer ficitf dans l'IPC à compter de 2025 signifie qu'il n'y aura plus de bulle immo - La hausse des prix déclenchera automatiquement une hausse de taux pour lutter contre l'inflation

D'autre part, les Taux vont rester hauts (normaux) pendant longtemps, à cause de la dette à rembourser -- Il faut vendre des obligations d'état- Cela signifie qu'on va vidanger le secteur immo, qui passera au mains d'entreprises de services immo (loyers, emphyteose, etc) en général avec contrat avec l'administration
(Note- les banques sous tutelle BCE sont déjà vidangées- C'est les shadows-banks et autres qui vont morfler surtout qu'elles n'ont pas de garantie BCE)

Il n'y aura plus de reprise de la hausse immo, C'est impossible et définitif sans modifier la manière de compter-
Cest le capitalisme, Les prix de vente des biens tendent à baisser,
Les logement fniiront par se vendre à leur prix de remplacement, c'est à dire a peut près rien, et les constructeurs continueront de faire des marges- La matIère première ce sont toujours des cailloux-

Par contre, il reste à organiser politiquement la nouvelle situation- Par exemple, mettre en place

-- Locations entre particuliers plafonnées à 30 % du salaire minimum
Si vous voulez augmenter les loyers, alors il faut augmenter le salaire minimum
Tout le monde sera d'accord et se mettra à discuter productivité, travail, et pas "hymphestissements" - Voté

-- Dégrèvements fiscaux de loyers par nombre d'années de contrat reconductible,
Par ex Un loyer de 10 ans reconductible par le locataire serait à 0% d'impôt,
Votë

0% d'impôts ? tu sais que rêves non ?

[Vincent92]

Prenons l'exemple de notre ami Ben92 et son appartement à Boulbi.



La valeur de son appartement diminue de 1% par mois !!! et 8.1% sur les 12 derniers mois. La Baisse a déjà complètement effacer toute la PV depuis son achat en 2018 et à ce rythme-là, l'ami Ben92 dans 5-6 ans, son appartement vaudra plus grand chose.

Coup dur pour l'ami Ben92 qui va se retrouver à poil avec son appartement qui plombe son patrimoine et ses SCPI qui se vont défoncer.

Ne parlons même pas en euro constant !!!! C'est une catastrophe !!

Pour information, Ben92 a acheté son appartement 244k€, ce qui était extrêmement cher à l'époque, voir hors marché.
Ce qu'il a justifié par le fait que son bien était particulièrement qualitatif.
Aujourd'hui, si on prend son secteur, il n'existe aucun appartement à ce prix, même dans l'ancien. Encore moins avec un parking.
S'il se décidait à vendre vraiment et au prix du marché, il y aurait très probablement une belle PV à faire.
Au doigt mouillé (je n'ai aucune expertise sur ce secteur et je parle sans avoir visité son appartement. Je parle en regardant les autres annonces), on doit être entre 280 et 310k€ pour un appartement de 2005 avec un parking en étage élevé.
En plus de tout le capital déjà remboursé plutôt que de donner de l'argent dans le vent.
Bref, tu as l'air de rigoler vu le nombre de smiley. Mais à ce niveau, ce n'est même plus de l'exagération, tu es totalement à côté de la plaque.

[Korn]

Son studio amélioré à près de 300k€??? Je pense qu'il vivrait ailleurs si tel était le cas.

[canicule]

Ne parlons même pas en euro constant !!!! C'est une catastrophe !!

[...]
Bref, tu as l'air de rigoler vu le nombre de smiley. Mais à ce niveau, ce n'est même plus de l'exagération, tu es totalement à côté de la plaque.

Ces puérils smileys "schadenfreude" par anticipation qui ponctuent les posts des uns ou des autres sont de plus en plus pénibles. On n'a pas tous envie de jouer à la cour de récréation.

Au 30 juillet 2023 Boulbi est l'une des rares communes de la zone Paris + petite couronne où les prix médians sont très très proches des prix standardisés rapportés par les notaires. Cela m'incite à penser que le marché y est sain, que tout type de bien s'y échange, pas seulement les plus qualitatifs. La baisse a accéléré cet été comme partout, peut-être y elle est plus rapide qu'ailleurs, mais de là à déduire que la situation est catastrophique me semble stupide.

[alexlyon]

La baisse des prix est en vigueur (avant négociation, sur les prix affichés).
https://www.bfmtv.com/replay-emissions/ ... 20597.html

Monde du travail :
La loi de l'offre et de la demande solvable à crédit annoncée est là.

Monde du capital :
Les lieux de villégiatures sont à part (station de ski, station balnéaires,...), ce sont des biens à solvabilité cash (entrepreneurs, retraités, prof lib).

[tosh]

Je ne voudrais pas casser l'ambiance mais, un monde "normal", à savoir celui qu'on a connu avant la débilité des taux négatifs, ne nous ramènera pas à des taux à 2-3% . En tous cas, certainement pas 2%.

Les taux actuels sont normaux, et même encore bas. Ce n'est pas pour rien qu'à chaque sortie le boss parle de la normalisation des taux.

je ne suis pas sûr de ce que normal veut dire de toute façon a ce stade, on repousse les limites du capitalisme d'annee en annee avec des pays qui s'endettent pour se payer de la croissance et maintenir artificiellement leurs économies.De ce point de vue il n'est pas ideal (voir pas tenable) de conserver les taux a leur niveau actuel durablement. il est également possible que dans un futur proche l'inflation ne soit plus conjoncturelle mais structurelle due a une raréfaction des energies fossiles, il sera alors futile de combattre une telle inflation avec une hausse des taux.....
bref on navigue a vue.

[Hickson49]

Saturne j'aimerais en effet beaucoup partager votre optimisme quant à la situation (ce que vous décrivez s'apparente pour moi à ce que devrait être un optimal d'allocation de ressource au logement dans une économie moderne).
Mais pour faire du logement, il faut du foncier (pas écologique), du ciment (pas écologique) et du pétrole (pas écologique).

Et surtout pire que tout, il faut annoncer aux 3 millions de millionaire Français que leurs patrimoine va être divisé par 2 (ou plus...), pour atteindre ces objectifs il va aussi falloire annoncer à l'Europe et aux hautes sphères supra étatiques (ONU, young leader, wef, etc...) que l'on va faire diminuer, voire inverser la dynamique immigrationniste.

Autant dire que les obstacles sont nombreux et infranchissables.

Je suis extrêmement pessimiste sur le logement, je pense que la réalité de la démographie extra européenne va imposer une pression phénoménale sur le logement.
Je pense aussi que les coûts réels vont s'imposer et finir par rattraper les forces de spéculation, autant sur les matières premières que sur le coût du travail face aux faibles augmentations de productivité qui ne suffisent plus à maintenir à flot le modèle de biberonnage français.

Le pays va sombrer petit à petit dans le chaos (un avant goût de ce qui nous attend peut être observé à Mayotte en ce moment), et on regrettera d'avoir gaspillé toute nos ressources dans de vieilles bicoques situés dans des zones de guerres civiles, au lieu d'avoir préparé le pays et ses habitants à ce qui nous prends au nez.

[supermascotte]

Pour information, Ben92 a acheté son appartement 244k€, ce qui était extrêmement cher à l'époque, voir hors marché.
Ce qu'il a justifié par le fait que son bien était particulièrement qualitatif.
Aujourd'hui, si on prend son secteur, il n'existe aucun appartement à ce prix, même dans l'ancien. Encore moins avec un parking.
S'il se décidait à vendre vraiment et au prix du marché, il y aurait très probablement une belle PV à faire.
Au doigt mouillé (je n'ai aucune expertise sur ce secteur et je parle sans avoir visité son appartement. Je parle en regardant les autres annonces), on doit être entre 280 et 310k€ pour un appartement de 2005 avec un parking en étage élevé.
En plus de tout le capital déjà remboursé plutôt que de donner de l'argent dans le vent.
Bref, tu as l'air de rigoler vu le nombre de smiley. Mais à ce niveau, ce n'est même plus de l'exagération, tu es totalement à côté de la plaque.

Et après Le Vincent92 vient chouiner parce qu'on vient le contredire.

On montre chiffre à l'appui que les prix de l'immobilier se sont cassés la gueule à Boulbi et revenu à des niveaux de prix de 2018, année à laquelle le Ben92 a acheté son taudis à prix coutant et il vient contredire sans aucun argument à l'appui.

Et surtout la baisse des prix ne fait que commencer.

Donc vraiment Ben92 a acheté un bien dans l'un des secteurs qui a eu la pire performance. Boulbi, c'est la crise dans la crise. Boulbi est affectée par la remontée des taux comme le reste du marché, mais en plus de ça viennent s'ajouter des facteurs spécifiques à Boulbi. Boulbi, c'était la proche banlieue dont les prix de l'immobilier ont explosé jusqu'en 2020 à des niveaux déments portée par la proximité à Paris et à la Défense. Mais depuis 2020, Paris a perdu en attractivité, tout le monde cherche à s'en éloigner grâce au télétravail et idem pour les entreprises qui cherchent à fuir la Défense. Par conséquent, Boulbi cumule tous les facteurs baissiers et clairement le Ben92 est un exemple flagrant des losers qui s'appauvrissent à cause de l'immobilier.

Mais bon, c'est pas comme si on allait convaincre des Ben92 ou des Vincent92 qui ont des convictions irrationnelles chevillées au corps. Laissons dans leur délire.

[Vincent92]

Je suis encore obligé de répondre à contre coeur et de briser ma règle puisque tu réponds n'importe quoi à chacun de mes messages (ben92 a définitivement plus de volonté que moi face aux nuisibles en ignorant ton blabla) :
Non, Ben92 n'a pas du tout acheté en 2018. Tu dis de la m3rde, comme très souvent.
Et, par ailleurs, au delà de graphiques changeants complétement tous les mois et sans logique de MA (même si tout le monde sait que les prix baissent à BB en ce moment et depuis ~ mi 2021), j'invite ceux qui cela intéressent à regarder des annonces pour voir si c'est si facile de trouver un bien de 26m2 de 2005 avec parking en étage élevé avec ascenseur, au calme pour ~244k€ à côté du marché Esculier/métro jean jaures.
Le mieux est de se confronter au terrain quand on annonce/imagine des prix/les PV/les MV d'autrui.

[supermascotte]

J'en profite pour poster le dernier baromètre MeilleursAgents : https://backyard-static.meilleursagents ... 550ef5.pdf

Résumé :

- Les prix continuent de baisser
- Paris chute à 9 857 €/m²
- Les grandes métropoles continuent de baisser
- Aucun signe positif en vue
- Ils prévoient que dans les 12 prochains mois, les prix baissent de 4% à l'échelle nationale et que les volumes se tassent de nouveau de 10%
- Le stock de biens explose dans les métropoles



Et je vous partage également la vidéo avec Charles Marinakis (Orpi) dont l'analyse va évidemment dans le même sens :

[crispus]

j'invite ceux qui cela intéresse à regarder des annonces
...
Le mieux est de se confronter au terrain quand on annonce/imagine des prix/les PV/les MV d'autrui.

Oxymore : les annonces reflètent les prix de ce qui ne se vend pas. En pratique il faut probablement retirer 10-15%. Mais on ne le saura - peut-être - que dans 1 ou 2 ans.

[Vincent92]

j'invite ceux qui cela intéresse à regarder des annonces
...
Le mieux est de se confronter au terrain quand on annonce/imagine des prix/les PV/les MV d'autrui.

Oxymore : les annonces reflètent les prix de ce qui ne se vend pas. En pratique il faut probablement retirer 10-15%. Mais on ne le saura - peut-être - que dans 1 ou 2 ans.

Quasiment toutes les annonces passent par des sites, y compris ce qui se vend. Il faut regarder les meilleurs rapports qualité/prix et retirer la marge de négociation éventuelle. J'ai de très très très gros doute qu'elle soit de 10-15% sur les meilleurs rapports qualité/prix actuellement. Même si elle doit être plus importante qu'en 2019-2020.
Si c'était le cas, les prix corrigeraient infiniment plus vite.

[Korn]

Une réalité de terrain: Ben n'a jamais réussi à vendre.

[Vincent92]

Le prix que je vous est mis sont des prix en rapport avec les annonces, pas le prix que Ben92 aimerait.
A mon avis, mais je ne suis pas dans sa tête, Ben92 a acheté trop cher au départ (on n'a pas visité mais ce que tout le monde lui avait dit au départ) et il cherche à vendre trop cher aujourd'hui (et depuis le début).
Mais, il s'en fiche, car il n'est pas vraiment vendeur. Il est plutôt vendeur "en cas où"/"sur un malentendu".
Il n'est pas du tout dans une démarche de vente aux prix et encore moins à tout prix.

[supermascotte]

Je suis encore obligé de répondre à contre coeur et de briser ma règle puisque tu réponds n'importe quoi à chacun de mes messages (ben92 a définitivement plus de volonté que moi face aux nuisibles en ignorant ton blabla) :
Non, Ben92 n'a pas du tout acheté en 2018. Tu dis de la m3rde, comme très souvent.
Et, par ailleurs, au delà de graphiques changeants complétement tous les mois et sans logique de MA (même si tout le monde sait que les prix baissent à BB en ce moment et depuis ~ mi 2021), j'invite ceux qui cela intéressent à regarder des annonces pour voir si c'est si facile de trouver un bien de 26m2 de 2005 avec parking en étage élevé avec ascenseur, au calme pour ~244k€ à côté du marché Esculier/métro jean jaures.
Le mieux est de se confronter au terrain quand on annonce/imagine des prix/les PV/les MV d'autrui.

La date d'achat de Ben92, il me semble avoir vu la date de 2018 circuler, mais je confesse, j'en sais rien et à vrai dire ça ne change pas tellement le propos.

Pour ce qui est du reste, tu es risible. MeilleursAgents a été et reste la meilleure source à jour en matière de tendance des prix de l'immobilier. Dans le meilleur des cas, les notaires avec leur base Bien finisse par s'aligner sur les prix de MA.

Je vais même pas perdre mon temps à argumenter avec quelqu'un qui se base à 1 ou 2 annonces pour essayer de jauger du prix de marché. Les annonces ne sont pas représentatives des prix surtout dans le marché baissier dans lequel on est. Vincent92, un jour, tu comprendras qu'entasser de la 'Mot2Cambronne' sur de la 'Mot2Cambronne' ne la rend pas plus agréable à contempler. Ce jour-là, tu comprendras qu'il est ptet temps que tu arrêtes de poster.

[Korn]

Le plus probable est que son logement, tel qu'il a été décrit, ne soit pas l'équivalent d'un 26m2 mais plutôt d'un 20m2.
Le cas échéant, revendre au prix d'achat serait déjà une bonne affaire.

[saturne]

-- Dégrèvements fiscaux de loyers par nombre d'années de contrat reconductible,
Par ex Un loyer de 10 ans reconductible par le locataire serait à 0% d'impôt,
Votë

0% d'impôts ? tu sais que rêves non ?

Oublié de préciser 10% de dégrèvement par annnée reconductible, Donc 10 ans reconductibles seraient free of taxes, Le contrat de bail reconductible sert de justificatif,

Combiné au plafond de 30% du salaire minimum des baux de particuliers tu règles non seulement la question de l'accaparement du logement précaire mais tu peux envisager de supprimer les aides sociales (60 millards par an) et les autres niches fiscales

Pas un rêve mais quelque chose à soumettre au vote-
Dans les 2 exemples les propios et locataires sont gagnants-
.Mais pour voter, il faut s'organiser,

Le droit de vote des femmes ou le salaire minimum a dû prendre bien davantage que cette idée toute bête,
Pourtant, c'est le même principe- Une évolution des règles de l'État social.. Qu'on a inventé en Europe d'ailleurs-
Suffit de continuer.........

[Vincent92]

Je suis encore obligé de répondre à contre coeur et de briser ma règle puisque tu réponds n'importe quoi à chacun de mes messages (ben92 a définitivement plus de volonté que moi face aux nuisibles en ignorant ton blabla) :
Non, Ben92 n'a pas du tout acheté en 2018. Tu dis de la m3rde, comme très souvent.
Et, par ailleurs, au delà de graphiques changeants complétement tous les mois et sans logique de MA (même si tout le monde sait que les prix baissent à BB en ce moment et depuis ~ mi 2021), j'invite ceux qui cela intéressent à regarder des annonces pour voir si c'est si facile de trouver un bien de 26m2 de 2005 avec parking en étage élevé avec ascenseur, au calme pour ~244k€ à côté du marché Esculier/métro jean jaures.
Le mieux est de se confronter au terrain quand on annonce/imagine des prix/les PV/les MV d'autrui.

La date d'achat de Ben92, il me semble avoir vu la date de 2018 circuler, mais je confesse, j'en sais rien et à vrai dire ça ne change pas tellement le propos.

Pour ce qui est du reste, tu es risible. MeilleursAgents a été et reste la meilleure source à jour en matière de tendance des prix de l'immobilier. Dans le meilleur des cas, les notaires avec leur base Bien finisse par s'aligner sur les prix de MA.

Je vais même pas perdre mon temps à argumenter avec quelqu'un qui se base à 1 ou 2 annonces pour essayer de jauger du prix de marché. Les annonces ne sont pas représentatives des prix surtout dans le marché baissier dans lequel on est. Vincent92, un jour, tu comprendras qu'entasser de la 'Mot2Cambronne' sur de la 'Mot2Cambronne' ne la rend pas plus agréable à contempler. Ce jour-là, tu comprendras qu'il est ptet temps que tu arrêtes de poster.

Commence par lire l'historique du forum plutôt que de balancer de la m3rde sans faire aucune recherche à longueur de temps.

Ben92 a décrit plusieurs fois précisément ce qu'il a acheté et quand. C'était le sujet de ton message et tu n'as même pas fait l'effort de te renseigner. Personne n'a parlé de 2018.
Concernant MA, le forum a déjà confronté MA a ses nombreuses contradictions (mauvaises prévisions tous les ans, prix qui changent sans arrêt, voir des +20% sur les prix sur une mise à jour pour "rendre les prix plus précis" pour recoller à l'indice notaire, etc.).
Rien que dans ma ville, ce mois-ci, on a +0.2% et on est passé de -4.5% (mois dernier) à -3.3% sur 1 an et -4.6% (mois dernier) à -2.7% sur 2 ans. Cela n'a aucun sens de passer de l'un à l'autre mathématiquement. Il n'y a aucun scénario où cela pourrait être vrai.

Relis ce message par exemple pour comprendre à quel point c'est de la m3rde : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 5#p2447228

D'après MA, le bien que j'ai vendu en 2020 valait 227400 en moyenne en 2016. Après une hausse de 21% (d'après eux, moi j'ai vendu 50% plus cher) il valait beaucoup plus de 300k€.
Et ils prétendaient qu'ils l'avaient estimaient à 275k€ en 2015. C'est du grand n'importe quoi leur prix. Non seulement ce n'est pas crédible d'un mois sur l'autre. Mais, en plus, ils changent énormément leur prix passé au fur et à mesure.

Je ne vais pas aller dans le détail et décrire précisément tout ce qui ne va pas avec ce site car, même en perdant 2h de ma vie, tu le survolerais et tu le détournerais comme d'habitude.

Pour ce qui est de BB, tout le monde sait que cela baisse. Toutes les sources disent la même chose. Dire que MA c'est de la m3rde, ce n'est pas nier la baisse. C'est simplement dire que MA c'est de la m3rde.

[WolfgangK]

Après avoir testé la résistance des régulateurs, des banquiers et des pouvoirs publics, il semble donc que les agents immobiliers se sont mis d'accord au cours de leur dernier salon.

Bonne, très bonne analyse.

La seule chose à laquelle ils ont le droit, c'est une main dans la gueule avec la fiscalité

Il est certain qu'un changement de discours est désormais vital pour eux.

Au delà de ces élements, je rattache le changement de pieds des AI et des courtiers sur la baisse qui devient désormais "nécessaire" à la chute des prix maintenant constatée. Pendant des mois et des mois, lorsqu'il était question d'une baisse les professionnelles évoquaient - comme par hasard - un atterrissage en douceur de moins 2 ou moins 3 % "maximum" dans les 12 prochains mois, cette valeur pivot de -2 ou -3% correspondant à la louche à celle d'un arbitrage location vs achat, et donc visait à maintenir un flux de locataires potentiellement accédants.
Maintenant que la baisse est enclenchée de manière plus forte, l'option la plus rationnelle pour les AI est de faire durer cette période de baisse le plus court possible, quitte même à surjouer la tendance.

c'est egalement mon analyse. provoquer une chute brutale avant même la baisse des taux , ce qui produira inévitablement une nouvelle euphorie bulliere une fois que les taux seront revenus a 2-3%. les AI fonctionnent comme des junkies. J'espère qu'ils se planteront cela dit , une baisse modérée mais durable me semble plus adaptée pour assainir le secteur et réguler le marché durablement, on peut avoir un marché fonctionnel à la baisse.

Non, il faut que la baisse soit brutale et de courte durée. Sinon, c'est comme pour une déflation : on a toujours intérêt à repousser son achat.

[Ben92]

Pour ce qui est de BB, tout le monde sait que cela baisse. Toutes les sources disent la même chose. Dire que MA c'est de la m3rde, ce n'est pas nier la baisse. C'est simplement dire que MA c'est de la m3rde.

Beaucoup de travail aujourd'hui vous m'excuserez de mon absence.
Oui Boulbi baisse en moyenne, parce que les biens avec défauts ou avec mauvais DPE baissent. Mais aussi parce que beaucoup de biens surotés baissent (typiquement les biens donnant sur un grand bruyant et pollué, et il y en a beaucoup à Boulbi).
MAIS, et désolé par avance de vous décevoir, chez moi ça n'a quasiment pas baissé, voire pas du tout Parce que meilleur quartier de Boulbi, parce que immeuble récent, parce que calme.
Allez voir sur meilleursagents l'évolution de Paris 16 : vous serez surpris par la non-baisse. Et pourtant cette moyenne comporte des biens bruyants et/ou en mauvais état et mauvais DPE. Boulbi n'est pas du tout aussi homogène que Paris 16, et on n'a pas de stat fiable sur un micro quartier de Boulbi, mais par chez moi le comporte comme Paris 16.

[optimus maximus]

Bonne, très bonne analyse.

La seule chose à laquelle ils ont le droit, c'est une main dans la gueule avec la fiscalité

Il est certain qu'un changement de discours est désormais vital pour eux.

Au delà de ces élements, je rattache le changement de pieds des AI et des courtiers sur la baisse qui devient désormais "nécessaire" à la chute des prix maintenant constatée. Pendant des mois et des mois, lorsqu'il était question d'une baisse les professionnelles évoquaient - comme par hasard - un atterrissage en douceur de moins 2 ou moins 3 % "maximum" dans les 12 prochains mois, cette valeur pivot de -2 ou -3% correspondant à la louche à celle d'un arbitrage location vs achat, et donc visait à maintenir un flux de locataires potentiellement accédants.
Maintenant que la baisse est enclenchée de manière plus forte, l'option la plus rationnelle pour les AI est de faire durer cette période de baisse le plus court possible, quitte même à surjouer la tendance.

c'est egalement mon analyse. provoquer une chute brutale avant même la baisse des taux , ce qui produira inévitablement une nouvelle euphorie bulliere une fois que les taux seront revenus a 2-3%. les AI fonctionnent comme des junkies. J'espère qu'ils se planteront cela dit , une baisse modérée mais durable me semble plus adaptée pour assainir le secteur et réguler le marché durablement, on peut avoir un marché fonctionnel à la baisse.

Non, il faut que la baisse soit brutale et de courte durée. Sinon, c'est comme pour une déflation : on a toujours intérêt à repousser son achat.

L'immobilier au niveau national ça reste quand même moins volatile que les marchés financier. Les meilleures années, c'est +10%, et en déflatant c'est 8%.
Les salaires qui augmentent de 3%/4% par an et une baisse des prix en baisse annuelle de -5% resolvabilisent quelque peu les volontaires à l'accession. On est plutôt sur des cycles de 3 à 7 ans.
Un grand optimiste tel que Ben92 dira que la baisse est finie ou sur le point de s'arrêter au premier semestre 2024. D'autres diront qu'on en a encore pour 4/5 ans.
Quelqu'un qui voudrait acquérir un bien aujourd'hui doit avoir une idée arrêtée sur la durée de détention du bien. Acheter en 2024 pour y habiter pendant 10 ans ça reste plutôt viable. Penser à ne pas dépasser les 20 ans d'emprunt, à renégocier le prêt dès que les taux baisseront un peu, à faire jouer la concurrence sur les assurances, négocier les IRA, négocier les frais de dossier autant que possible.

[WolfgangK]

Tant qu'on est en baisse, pourquoi un acheteur non contraint achèterait-il un bien immo au rapport qualité-prix médian du marché ?
Les acheteurs non contraints ont tout intérêt à exiger des "affaires" par rapport au prix du marché à l'instant t, ou repousser leur achat, ce qui perpétue la baisse et donc leur donne encore raison de repousser à t+1.
C'est suicidaire pour les acteurs du marché de faire durer la baisse, ils ont intérêt à ce que la baisse soit aussi rapide que possible pour que les prix remontent et qu'on ait intérêt à acheter le plus tôt possible et non le plus tard possible.

[crispus]

C'est le moment d'acheter !
https://www.bfmtv.com/pratique/finances ... 20531.html

En résumé, un vendeur de SCPI vous explique pourquoi investir dans ses produits.

Pour investir facilement en immobilier au comptant, le placement SCPI semble être une piste à explorer en priorité.
...
Ce contenu a été réalisé en partenariat avec Sxxx. La rédaction de BFMTV n’a pas participé à la réalisation de ce contenu.

[Bidibulle]

Je suis encore obligé de répondre à contre coeur et de briser ma règle puisque tu réponds n'importe quoi à chacun de mes messages (ben92 a définitivement plus de volonté que moi face aux nuisibles en ignorant ton blabla) :
Non, Ben92 n'a pas du tout acheté en 2018. Tu dis de la m3rde, comme très souvent.
Et, par ailleurs, au delà de graphiques changeants complétement tous les mois et sans logique de MA (même si tout le monde sait que les prix baissent à BB en ce moment et depuis ~ mi 2021), j'invite ceux qui cela intéressent à regarder des annonces pour voir si c'est si facile de trouver un bien de 26m2 de 2005 avec parking en étage élevé avec ascenseur, au calme pour ~244k€ à côté du marché Esculier/métro jean jaures.
Le mieux est de se confronter au terrain quand on annonce/imagine des prix/les PV/les MV d'autrui.

La date d'achat de Ben92, il me semble avoir vu la date de 2018 circuler, mais je confesse, j'en sais rien et à vrai dire ça ne change pas tellement le propos.

Pour ce qui est du reste, tu es risible. MeilleursAgents a été et reste la meilleure source à jour en matière de tendance des prix de l'immobilier. Dans le meilleur des cas, les notaires avec leur base Bien finisse par s'aligner sur les prix de MA.

Je vais même pas perdre mon temps à argumenter avec quelqu'un qui se base à 1 ou 2 annonces pour essayer de jauger du prix de marché. Les annonces ne sont pas représentatives des prix surtout dans le marché baissier dans lequel on est. Vincent92, un jour, tu comprendras qu'entasser de la 'Mot2Cambronne' sur de la 'Mot2Cambronne' ne la rend pas plus agréable à contempler. Ce jour-là, tu comprendras qu'il est ptet temps que tu arrêtes de poster.

Commence par lire l'historique du forum plutôt que de balancer de la m3rde sans faire aucune recherche à longueur de temps.

Ben92 a décrit plusieurs fois précisément ce qu'il a acheté et quand. C'était le sujet de ton message et tu n'as même pas fait l'effort de te renseigner. Personne n'a parlé de 2018.
Concernant MA, le forum a déjà confronté MA a ses nombreuses contradictions (mauvaises prévisions tous les ans, prix qui changent sans arrêt, voir des +20% sur les prix sur une mise à jour pour "rendre les prix plus précis" pour recoller à l'indice notaire, etc.).
Rien que dans ma ville, ce mois-ci, on a +0.2% et on est passé de -4.5% (mois dernier) à -3.3% sur 1 an et -4.6% (mois dernier) à -2.7% sur 2 ans. Cela n'a aucun sens de passer de l'un à l'autre mathématiquement. Il n'y a aucun scénario où cela pourrait être vrai.

Relis ce message par exemple pour comprendre à quel point c'est de la m3rde : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 5#p2447228

D'après MA, le bien que j'ai vendu en 2020 valait 227400 en moyenne en 2016. Après une hausse de 21% (d'après eux, moi j'ai vendu 50% plus cher) il valait beaucoup plus de 300k€.
Et ils prétendaient qu'ils l'avaient estimaient à 275k€ en 2015. C'est du grand n'importe quoi leur prix. Non seulement ce n'est pas crédible d'un mois sur l'autre. Mais, en plus, ils changent énormément leur prix passé au fur et à mesure.

Je ne vais pas aller dans le détail et décrire précisément tout ce qui ne va pas avec ce site car, même en perdant 2h de ma vie, tu le survolerais et tu le détournerais comme d'habitude.

Pour ce qui est de BB, tout le monde sait que cela baisse. Toutes les sources disent la même chose. Dire que MA c'est de la m3rde, ce n'est pas nier la baisse. C'est simplement dire que MA c'est de la m3rde.

Achat en 2016 :

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... e#p2068957

[Bidibulle]

Et velléités de revente, 1 an plus tard :

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... e#p2210269

[Romario]

Et je vous partage également la vidéo avec Charles Marinakis (Orpi) dont l'analyse va évidemment dans le même sens :

J'adore :
En préambule :
"il faut rendre hommage à notre système financier protecteur, notamment au sujet du taux variable, car sinon on se serait retrouvé en danger."

A la fin :
"il faut allonger la durée d'emprunt."
"il faut assouplir les règles pour les bailleurs".
il faut assouplir la règle des 35% pour les ménages aisés".

[Geonerys]

Ne parlons même pas en euro constant !!!! C'est une catastrophe !!

[...]
Bref, tu as l'air de rigoler vu le nombre de smiley. Mais à ce niveau, ce n'est même plus de l'exagération, tu es totalement à côté de la plaque.

Ces puérils smileys "schadenfreude" par anticipation qui ponctuent les posts des uns ou des autres sont de plus en plus pénibles. On n'a pas tous envie de jouer à la cour de récréation.

Au 30 juillet 2023 Boulbi est l'une des rares communes de la zone Paris + petite couronne où les prix médians sont très très proches des prix standardisés rapportés par les notaires. Cela m'incite à penser que le marché y est sain, que tout type de bien s'y échange, pas seulement les plus qualitatifs. La baisse a accéléré cet été comme partout, peut-être y elle est plus rapide qu'ailleurs, mais de là à déduire que la situation est catastrophique me semble stupide.

Qui a invité les avocats de Baisse92 sur ce forum ?

On a encore le droit de rire, même si c'est du malheur des autres. On est chez les bolchéviques ici ou quoi ? Vous n'êtes pas content et vous justifiez la mauvaise affaire qu'il a faite tout simplement parce que ça vous fait chier que l'immobilier commence à se prendre une taule. Rien ne sert d'avoir la haine comme ça. Je continuerai à rire ne vous en déplaise !

On en est à le protéger dans sa croyance fantasmagorique comme quoi c'était une bonne idée d'acheter une cage à lapin à 10 000€ le m2. Comprenez que, là aussi en vous lisant, il faut vraiment être capable d'en rire !

Et, par ailleurs, au delà de graphiques changeants complétement tous les mois et sans logique de MA (même si tout le monde sait que les prix baissent à BB en ce moment et depuis ~ mi 2021), j'invite ceux qui cela intéressent à regarder des annonces pour voir si c'est si facile de trouver un bien de 26m2 de 2005 avec parking en étage élevé avec ascenseur, au calme pour ~244k€ à côté du marché Esculier/métro jean jaures.

C'est tellement difficile de trouver un tel appartement qu'il n'arrive même pas à le vendre depuis 5 ans ! Même en pleine période d'euphorie immobilière où même les immondes trous à rats se vendaient en 15 jours ! Ce n'est même plus la face qui est voilée à ce niveau de déni, c'est carrément du négationnisme .

Vous aurez beau vanter les exceptionnelles qualités de Boulogne-sur-Pollution ou de sa studette, ça ne changera strictement rien à la circonstance implacable que le marché n'est pas d'accord avec vous puisqu'il est incapable de le refiler au moindre pigeon. La pauvreté de vos arguments est le meilleur témoin de sa situation catastrophique.

A tout le moins, c'est un très mauvais vendeur. Incapable de se fixer aux prix du marché, incapable de connaître la réelle valeur actualisée de son bien, incapable de négocier avec un acheteur même quand le vent lui est extrêmement favorable. Il détient son appartement depuis maintenant 8 ans, a euros constant son bien s'est déprécié chaque année même en éludant la conjoncture immobilière ! il est probablement DEJA en négative equity s'il vend aux prix actuels ! Il est dans le pire scénario possible, à savoir qu'il est au début de son parcours résidentiel alors que le principe même du parcours résidentiel devient totalement obsolète et impossible d'en sortir gagnant !

Bref, sa situation est burlesque et nous invite évidemment à en rire !

[Vincent92]

C'est tellement difficile de trouver un tel appartement qu'il n'arrive même pas à le vendre depuis 5 ans ! Même en pleine période d'euphorie immobilière où même les immondes trous à rats se vendaient en 15 jours ! Ce n'est même plus la face qui est voilée à ce niveau de déni, c'est carrément du négationnisme .

Vous aurez beau vanter les exceptionnelles qualités de Boulogne-sur-Pollution ou de sa studette, ça ne changera strictement rien à la circonstance implacable que le marché n'est pas d'accord avec vous puisqu'il est incapable de le refiler au moindre pigeon. La pauvreté de vos arguments est le meilleur témoin de sa situation catastrophique.

Tu dis toi même qu'il n'arrive pas à vendre alors même pas le marché a été booming (personnellement j'ai vendu 50% plus cher mon appartement entre mi 2015 et mi 2020).
Donc, ce n'est pas tellement une question de marché baissier de 2022-2023. Sinon, il aura vendu entre 2017 et 2021. Vu à quel point les prix ont augmenté.
C'est une question qu'il n'est pas vraiment vendeur. Il l'est peut être, mais à un prix déconnecté (qu'il a probablement revu à la hausse au fur et à mesure).
La fourchette que j'ai donné (280k€-310k€) n'est probablement pas le prix qu'en veut ben92 aujourd'hui.

Les vendeurs sont comme les acheteurs : Certains veulent vraiment vendre ou acheter et d'autres non. Ils sont là au cas où. Ben92 est au vendeur ce que WolfgangK est à l'acheteur en ce moment (il est acheteur mais pas vraiment. C'est vraiment s'il trouve quelque chose de très très décoté).

En 5 ans, je n'ai jamais vu une annonce dans son secteur qui me ferait penser à son appartement. Il n'est donc probablement même pas publier sur les sites classiques. Peut être chez un AI qui le montre de temps en temps pour vendre ces autres biens et qui lui a dit que c'était du "off market".

Tous les acheteurs et tous les vendeurs ne veulent pas acheter ou vendre au prix du marché. Et encore moins à n'importe quel prix.

[Geonerys]

C'est tellement difficile de trouver un tel appartement qu'il n'arrive même pas à le vendre depuis 5 ans ! Même en pleine période d'euphorie immobilière où même les immondes trous à rats se vendaient en 15 jours ! Ce n'est même plus la face qui est voilée à ce niveau de déni, c'est carrément du négationnisme .

Vous aurez beau vanter les exceptionnelles qualités de Boulogne-sur-Pollution ou de sa studette, ça ne changera strictement rien à la circonstance implacable que le marché n'est pas d'accord avec vous puisqu'il est incapable de le refiler au moindre pigeon. La pauvreté de vos arguments est le meilleur témoin de sa situation catastrophique.

Tu dis toi même qu'il n'arrive pas à vendre alors même pas le marché a été booming (personnellement j'ai vendu 50% plus cher mon appartement entre mi 2015 et mi 2020).
Donc, ce n'est pas tellement une question de marché baissier de 2022-2023. Sinon, il aura vendu entre 2017 et 2021.
C'est une question qu'il n'est pas vraiment vendeur. Il l'est peut être, mais à un prix déconnecté. La fourchette que j'ai donné (280k€-310k€) n'est probablement pas le prix qu'en veut ben92 aujourd'hui.

Très difficile de te suivre dans tes supputations pour essayer de lui sauver la face : il dit lui-même qu'il est vendeur, mais toi tu parles à sa place pour dire qu'il ne l'est pas, uniquement dans le but d'expliquer que la raison pour laquelle il n'arrive pas à vendre est étrangère au prix auquel il essaye de vendre un appartement et une localisation pas si exceptionnelle que ça. Désolé, ça ne prend pas. Reviens avec autre chose.

La fourchette que j'ai donné (280k€-310k€) n'est probablement pas le prix qu'en veut ben92 aujourd'hui.

Evidemment, puisque sa fourchette à lui correspond certainement au prix auquel il peut espérer (dans ses rêves les plus fous) une réelle plus-value. Tandis que ta fourchette à toi, aujourd'hui (demain elle sera sûrement plus basse encore), correspond à un prix auquel il s'en sortirai très bien s'il arrivait à opérer une telle vente.

Il est bel et bien (et le restera car chaque année d'inflation qui passe l'éloigne de la vente positive) en situation où il sera très compliqué pour lui de se refaire après son achat foireux de 2016. Une situation catastrophique, quoi !

[Vincent92]

C'est tellement difficile de trouver un tel appartement qu'il n'arrive même pas à le vendre depuis 5 ans ! Même en pleine période d'euphorie immobilière où même les immondes trous à rats se vendaient en 15 jours ! Ce n'est même plus la face qui est voilée à ce niveau de déni, c'est carrément du négationnisme .

Vous aurez beau vanter les exceptionnelles qualités de Boulogne-sur-Pollution ou de sa studette, ça ne changera strictement rien à la circonstance implacable que le marché n'est pas d'accord avec vous puisqu'il est incapable de le refiler au moindre pigeon. La pauvreté de vos arguments est le meilleur témoin de sa situation catastrophique.

Tu dis toi même qu'il n'arrive pas à vendre alors même pas le marché a été booming (personnellement j'ai vendu 50% plus cher mon appartement entre mi 2015 et mi 2020).
Donc, ce n'est pas tellement une question de marché baissier de 2022-2023. Sinon, il aura vendu entre 2017 et 2021.
C'est une question qu'il n'est pas vraiment vendeur. Il l'est peut être, mais à un prix déconnecté. La fourchette que j'ai donné (280k€-310k€) n'est probablement pas le prix qu'en veut ben92 aujourd'hui.

Très difficile de te suivre dans tes supputations pour essayer de lui sauver la face : il dit lui-même qu'il est vendeur, mais toi tu parles à sa place pour dire qu'il ne l'est pas, uniquement dans le but d'expliquer que la raison pour laquelle il n'arrive pas à vendre est étrangère au prix auquel il essaye de vendre un appartement et une localisation pas si exceptionnelle que ça. Désolé, ça ne prend pas. Reviens avec autre chose.

Il est bel et bien (et le restera car chaque année d'inflation qui passe l'éloigne de la vente positive) en situation où il sera très compliqué pour lui de se refaire après son achat foireux de 2016. Une situation catastrophique, quoi !

Quelqu'un qui veut absolument changer d'appartement fait comme tout le monde : Il publie une annonce sur les sites classiques à un prix cohérent. Et, il vend sans problème dans un marché en tension, surtout dans le marché booming de 2017-2022.
Tu dis que je parle à sa place (ce qui est vrai. Je ne peux pas supposer car je ne suis pas dans sa tête), mais tu fais exactement de même en supposant que c'est une catastrophe pour lui.

Et, personnellement, je ne cherche pas à "sauver la face". J'ai très bien vendu mon premier achat. Je suis maintenant confortablement installé, sans avoir plus investi que pour mon premier achat d'ailleurs.
Et, je ne suis pas du tout vendeur court terme. Je suis très bien comme je suis.
Je ne suis pas concerné par ses "difficultés" (même si, à mon avis, ce n'est pas vraiment des difficultés. Il ne doit pas être si mal dans son appartement au final)

[Geonerys]

Tu dis que je parle à sa place (ce qui est vrai. Je ne peux pas supposer car je ne suis pas dans sa tête), mais tu fais exactement de même en supposant que c'est une catastrophe pour lui.

Faux. Absolument pas. En disant que c'est une catastrophe de mon point de vue je ne fais que décrire une situation objective analysée depuis un point de vue externe.

Ce que tu ne fais pas en disant qu'il n'est pas vendeur (en parlant à sa place) et à l'encontre du fait qu'il a déjà dit sur ce forum être vendeur à de multiples reprises.


Tu es acculé et bien en peine de défendre sa situation, alors tu me renvoies la balle en disant "tu fais la même chose" en sachant pertinemment que tu dis une connerie pour dévier le sujet. Désolé, ça ne prend toujours pas...

Très difficile de te suivre dans tes supputations pour essayer de lui sauver la face

Et, personnellement, je ne cherche pas à "sauver la face". J'ai très bien vendu mon premier achat. Je suis maintenant confortablement installé, sans avoir plus investi que pour mon premier achat d'ailleurs.
Et, je ne suis pas du tout vendeur court terme. Je suis très bien comme je suis.
Je ne suis pas concerné par ses "difficultés" (même si, à mon avis, ce n'est pas vraiment des difficultés. Il ne doit pas être si mal dans son appartement au final)

Exemple typique : tout le monde a des yeux ici et peut lire que j'ai dit "tu essayes de lui sauver la face".

Or, toi, tu fais comme si j'avais dit "tu essayes de sauver ta face". Le but ici étant de me faire dire des choses que je n'ai pas dite pour poser un argument contradictoire en l'absence de contradiction initiale.

[canicule]

Bref, sa situation est burlesque et nous invite évidemment à en rire !

Je fais partie de ceux qui n'y croient pas et qui pensent que le studio est encore plus fictif que le personnage derrière le pseudo, alors vendu ou pas vendu, je n'en tire aucun retour d'expérience concret. En revanche je trouve pesant tout acharnement sur ce serpent de mer (néanmoins divertissant).

[Vincent92]

Tu dis que je parle à sa place (ce qui est vrai. Je ne peux pas supposer car je ne suis pas dans sa tête), mais tu fais exactement de même en supposant que c'est une catastrophe pour lui.

Faux. Absolument pas. En disant que c'est une catastrophe de mon point de vue je ne fais que décrire une situation objective analysée depuis un point de vue externe.

Ce que tu ne fais pas en disant qu'il n'est pas vendeur en parlant à sa place et envers le fait qu'il a déjà dit sur ce forum être vendeur à de multiples reprises.


Tu es acculé et bien en peine de défendre sa situation, alors tu me renvoies la balle en disant "tu fais la même chose" en sachant pertinemment que tu dis une connerie pour dévier le sujet. Désolé, ça ne prend toujours pas...

En disant que c'est catastrophique, tu supposes qu'il est vraiment vendeur et qu'il cherche à vendre rapidement. Et tu n'en sais rien.

Mon analyse est qu'il ne l'est pas vraiment. Il est tout aussi vendeur que WolfgangK est acheteur. Sinon, avec un marché qui a augmenté de 20-50% entre 2017-2022, son prix - même au dessus du marché - aurait fini par rencontrer l'offre.
Et, on aurait fini par voir son annonce sur un site. Or, je ne l'ai jamais vu.

Aucun de nous deux ne peut savoir vraiment ce qu'en pense Ben92 et quelle est sa situation. Tu n'as pas plus la "vérité vraie" que moi.

Et je ne suis acculé de rien du tout. Je donne mon point de vue sur une vente qui ne me concerne pas. Et qui ne nous apprend rien en dehors de l'histoire de Ben92.

[Geonerys]

Tu dis que je parle à sa place (ce qui est vrai. Je ne peux pas supposer car je ne suis pas dans sa tête), mais tu fais exactement de même en supposant que c'est une catastrophe pour lui.

Faux. Absolument pas. En disant que c'est une catastrophe de mon point de vue je ne fais que décrire une situation objective analysée depuis un point de vue externe.

Ce que tu ne fais pas en disant qu'il n'est pas vendeur en parlant à sa place et envers le fait qu'il a déjà dit sur ce forum être vendeur à de multiples reprises.


Tu es acculé et bien en peine de défendre sa situation, alors tu me renvoies la balle en disant "tu fais la même chose" en sachant pertinemment que tu dis une connerie pour dévier le sujet. Désolé, ça ne prend toujours pas...

En disant que c'est catastrophique, tu supposes qu'il est vraiment vendeur et qu'il cherche à vendre rapidement. Et tu n'en sais rien.

Mon analyse est qu'il ne l'est pas vraiment. Il est tout aussi vendeur que WolfgangK est acheteur. Sinon, avec un marché qui a augmenté de 20-50% entre 2017-2022, son prix - même au dessus du marché - aurait fini rencontrer l'offre.

Aucun de nous deux ne peut savoir vraiment ce qu'en pense ben92 et quelle est sa situation. Tu n'as pas plus la "vérité vraie" que moi.

Et je ne suis acculé de rien du tout. Je donne mon point de vue sur une vente qui ne me concerne pas. Et qui ne nous apprend rien en dehors de l'histoire de Ben92.

Passons sur la forme qui, comme d'habitude avec toi, est limite-limite. ça change quoi qu'il ne soit pas vendeur ?

Tu sais quoi ? Tu as raison, il n'est pas vendeur et donc il restera toute sa vie dans son 20m², parce que s'il vend, vraisemblablement ce sera une mauvaise opération financière. Rien qu'en nominal... Ne parlons même pas en constant. .

Dans tous les cas il est coincé. Il a commencé son parcours résidentiel au moment où celui-ci n'était plus rentable. Sa situation est catastrophique. A ton avis, dans sa situation, il a intérêt à vendre rapidement, ou pas ? Je te fais une fleur en partant du principe qu'il est vendeur