Tendances du marché immobilier depuis début 2023

[Korn]

Bon… il suffit de revenir à ce que j’ai dit début de la hausse des taux en fait.

5% de baisse?

[Korn]

Oui Ben, on sait que la crise de 2008 a abouti à la baisse des taux et aux QE massifs

Et aujourd'hui on sait aussi que l'inflation ralentit et que les taux vont baisser. La situation est en tout point similaire.

Oui, la BCE s'apprête a combattre la déflation.

[supermascotte]

Si je prends Paris : 10800 => 9700, en gros -10% depuis le plus haut. C’est une belle correction. Ça va sûrement baisser encore pour au moins 6-9 mois.
Dans le même temps, les taux ont pris plus de 300 points de base
Bon… il suffit de revenir à ce que j’ai dit début de la hausse des taux en fait.

Donc tu prédis que les prix vont repartir à la hausse dans 6-9 mois?

[Korn]

Pendant ce temps les publi-articles continuent :

https://www.lefigaro.fr/argent/voici-le ... e-20231130

Voici le top 5 des villes où investir dans l’immobilier en Île-de-France

https://investir.lesechos.fr/partenaire ... nt-2038067

L’immobilier, un placement qui rime avec résilient

[Vincent92]

Bon… il suffit de revenir à ce que j’ai dit début de la hausse des taux en fait.

5% de baisse?

J'ai beau regardé mes messages de 2022, je n'ai pas trouvé la référence. J'ai surtout dit que les prix baisseraient si les taux augmentaient significativement. Mais, qu'il n'y avait pas de rapport de 3 contrairement à ce que certains disaient et que cela ne serait probablement pas à l'avantage de l'acquéreur moyen.

La seule référence à 5% que j'ai trouvé est celle-ci :

A noter que quand bien même les prix baisseraient, cela ne serait pas forcément à l’avantage des acquéreurs.
Si en temps d’acquéreur emprunteur vous êtes par exemple content de payer 10% de plus en credit et 5% de moins en prix d’acquisition, c’est que vous aimez vraiment votre banquier.

J'avais pris un rapport de 2 dans mon exemple. On est aujourd'hui sur en gros un rapport de 3 (-10% pour plus de 300 points de base). Le rapport va diminuer en 2024. Nous verrons à combien on arrive.

[Korn]

J'ai lu en diagonale le papier des notaires. Une évidence m'a immédiatement sauté aux yeux : c'est le moment d'acheter.
Comme au pire moment de 2009, où tout le monde disait que le marché immo était mort, les taux à 5%,... personne ne voulait acheter. La suite, on la connait : +40% entre fin 2009 et mi-2012.

Pourquoi ce ne serait pas le moment d'acheter? C'est toujours le moment d'acheter!

Incorrigibles qu'ils sont

https://www.tf1.fr/tf1/jt-20h/videos/im ... 47398.html

Immobilier : et si c'était le moment d'acheter ?

C'est pire que des vendeurs de canapés

[Vincent92]

Si je prends Paris : 10800 => 9700, en gros -10% depuis le plus haut. C’est une belle correction. Ça va sûrement baisser encore pour au moins 6-9 mois.
Dans le même temps, les taux ont pris plus de 300 points de base
Bon… il suffit de revenir à ce que j’ai dit début de la hausse des taux en fait.

Donc tu prédis que les prix vont repartir à la hausse dans 6-9 mois?

Je prédis une baisse des prix sur 6-9 mois. Comme je l'ai prédit tout au long de 2023.
Au delà, il m'est difficile de dire. J'estime que les acheteurs auront gagné du pouvoir d'achat (hausse de salaire, baisse de prix, etc.) et il est possible, mais absolument pas certain, que d'autres éléments macro entrent positivement en jeu (comme une baisse de taux comprise entre 0 et 1% courant 2024 ou de la rétention foncière de certains vendeurs qui anticipent des prix plus hauts à court/moyen terme grâce à la baisse de taux par exemple).
Cette solvabilisation de la demande fait que la baisse est selon moi moins acquise au delà de ce délais. Pour autant, et dans tous les cas, je ne m'attends pas à une énorme poussé des prix passé 6-9 mois.
Même si le marché repartait, il y a du stock à purger avant qu'on puisse avoir des prix qui partent à la hausse façon bouchon de champagne.
Et, il peut également y avoir des éléments macro plus négatifs qu'anticipés.

C'est pour cette raison que je ne me positionne pas sur plus longue durée. Je ne vois pas l'intérêt de faire un pronostique bidon, alors que je ne sais pas (si les prix continueront à baisser, s'ils stagneront ou s'ils augmenteront)

Je n'hésiterais pas à me positionner si le brouillard s'éclaircit davantage.

Si, de ton coté, tu sais te projeter au delà, n'hésite pas à nous faire part de tes prévisions; comme tu le faisais en 2020.

[supermascotte]

Si je prends Paris : 10800 => 9700, en gros -10% depuis le plus haut. C’est une belle correction. Ça va sûrement baisser encore pour au moins 6-9 mois.
Dans le même temps, les taux ont pris plus de 300 points de base
Bon… il suffit de revenir à ce que j’ai dit début de la hausse des taux en fait.

Donc tu prédis que les prix vont repartir à la hausse dans 6-9 mois?

Je prédis une baisse des prix sur 6-9 mois. Comme je l'ai prédit tout au long de 2023.
Au delà, il n'est difficile de dire. J'estime que les acheteurs auront gagné du pouvoir d'achat (hausse de salaire, baisse de prix, etc.) et il est possible, mais absolument pas certain, que d'autres éléments macro entrent positivement en jeu (comme une baisse de taux comprise entre 0 et 1% courant 2024 ou de la rétention foncière de certains vendeurs qui anticipent des prix plus hauts à court/moyen terme grâce à la baisse de taux par exemple)
Cette solvabilisation de la demande fait que la baisse est selon moi moins acquise au delà de ce délais. Pour autant, et dans tous les cas, je ne m'attends pas à une énorme poussé des prix passé 6-9 mois.
Même si le marché repartait, il y a pas de stock à purger avant qu'on puisse avoir des prix qui partent à la hausse façon bouchon de champagne.
Et, il peut également y avoir des éléments macro plus négatifs qu'anticipés.

C'est pour cette raison que je ne me positionne pas sur plus longue durée. Je ne vois pas l'intérêt de faire un pronostique bidon, alors que je ne sais pas.

Je n'hésiterais pas à me positionner si le brouillard s'éclaircit davantage.

Si, de ton coté, tu sais te projeter au delà, n'hésite pas à nous faire part de tes prévisions; comme tu le faisais en 2020.

En gros tu sers à rien

[Vincent92]

Si je prends Paris : 10800 => 9700, en gros -10% depuis le plus haut. C’est une belle correction. Ça va sûrement baisser encore pour au moins 6-9 mois.
Dans le même temps, les taux ont pris plus de 300 points de base
Bon… il suffit de revenir à ce que j’ai dit début de la hausse des taux en fait.

Donc tu prédis que les prix vont repartir à la hausse dans 6-9 mois?

Je prédis une baisse des prix sur 6-9 mois. Comme je l'ai prédit tout au long de 2023.
Au delà, il n'est difficile de dire. J'estime que les acheteurs auront gagné du pouvoir d'achat (hausse de salaire, baisse de prix, etc.) et il est possible, mais absolument pas certain, que d'autres éléments macro entrent positivement en jeu (comme une baisse de taux comprise entre 0 et 1% courant 2024 ou de la rétention foncière de certains vendeurs qui anticipent des prix plus hauts à court/moyen terme grâce à la baisse de taux par exemple)
Cette solvabilisation de la demande fait que la baisse est selon moi moins acquise au delà de ce délais. Pour autant, et dans tous les cas, je ne m'attends pas à une énorme poussé des prix passé 6-9 mois.
Même si le marché repartait, il y a pas de stock à purger avant qu'on puisse avoir des prix qui partent à la hausse façon bouchon de champagne.
Et, il peut également y avoir des éléments macro plus négatifs qu'anticipés.

C'est pour cette raison que je ne me positionne pas sur plus longue durée. Je ne vois pas l'intérêt de faire un pronostique bidon, alors que je ne sais pas.

Je n'hésiterais pas à me positionner si le brouillard s'éclaircit davantage.

Si, de ton coté, tu sais te projeter au delà, n'hésite pas à nous faire part de tes prévisions; comme tu le faisais en 2020.

En gros tu sers à rien

Au delà de 6-9 mois, je ne sais pas ce qui va se passer. Il faut parfois mieux dire qu'on ne sait pas que de s'inventer un savoir bidon qui repose sur du vent (on a vu ton résultat en 2020 ).
Par ailleurs, penser savoir ce qui va se passer sur les 6-9 mois n'est pas inutile.
Mais, je compte sur toi pour nous le dire. Puisque, j'imagine que tu estimes en opposition servir à quelque chose et donc que tu sais anticiper (ou peut être pas? )

Quel est ton pronostique au delà de 9 mois?

[Maudo]

Excellente interview

https://youtu.be/t2SfgMzGXzk?si=3zLOjDvuBEeVzHVx

[supermascotte]

Donc tu prédis que les prix vont repartir à la hausse dans 6-9 mois?

Je prédis une baisse des prix sur 6-9 mois. Comme je l'ai prédit tout au long de 2023.
Au delà, il n'est difficile de dire. J'estime que les acheteurs auront gagné du pouvoir d'achat (hausse de salaire, baisse de prix, etc.) et il est possible, mais absolument pas certain, que d'autres éléments macro entrent positivement en jeu (comme une baisse de taux comprise entre 0 et 1% courant 2024 ou de la rétention foncière de certains vendeurs qui anticipent des prix plus hauts à court/moyen terme grâce à la baisse de taux par exemple)
Cette solvabilisation de la demande fait que la baisse est selon moi moins acquise au delà de ce délais. Pour autant, et dans tous les cas, je ne m'attends pas à une énorme poussé des prix passé 6-9 mois.
Même si le marché repartait, il y a pas de stock à purger avant qu'on puisse avoir des prix qui partent à la hausse façon bouchon de champagne.
Et, il peut également y avoir des éléments macro plus négatifs qu'anticipés.

C'est pour cette raison que je ne me positionne pas sur plus longue durée. Je ne vois pas l'intérêt de faire un pronostique bidon, alors que je ne sais pas.

Je n'hésiterais pas à me positionner si le brouillard s'éclaircit davantage.

Si, de ton coté, tu sais te projeter au delà, n'hésite pas à nous faire part de tes prévisions; comme tu le faisais en 2020.

En gros tu sers à rien

Au delà de 6-9 mois, je ne sais pas ce qui va se passer. Je ne sais pas si on peut pour autant dire que je ne sers à rien. Il faut parfois mieux dire qu'on ne sait pas que de s'inventer un savoir bidon qui repose sur du vent.
Mais, je compte sur toi pour nous le dire. Puisqu'apparemment tu sais anticiper, vu que tu sers à quelque chose. Quel est ton pronostique au delà de 9 mois?

Je te le dis et je le répète. Tu sers à rien. Prédire une baisse dans les 6-9 prochains mois, je veux dire, il y a vraiment aucun mérite ni intérêt. La baisse que tu finis enfin de reconnaitre, cela fait des années que je l'avais prédis. Et elle se produit exactement telle que je l'avais prédis. A savoir une baisse concentrée à Paris dans un premier temps (effet covid, effet télétravail, effet baisse de qualité de vie) tandis que les territoire profiteraient de cet élan vers l'espace vert. Puis la baisse s'est diffusée aux métropoles et à la proche banlieue. Et quand la hausse des taux a commencé, la baisse s'est accentuée en IDF et au fur et à mesure du temps elle se généralise à l'ensemble du territoire. Bref, tout ça, je l'avais prédis il y a des années.

Maintenant, ce qu'il est important d'intégrer c'est qu'on a connu des décennies de bulle immobilière. A Paris, comme dans certaines métropoles ou en proche banlieue, les prix étaient déjà exubérants avant COVID. La hausse des taux c'est juste l'élément déclencheur qui viendra assainir les excès passés. Donc les marchés qui ont connu des hausses de prix spectaculaires ces dernières années sont aussi les marchés qui vont prendre le plus chers. Il n'est donc juste question de corriger la baisse de solvabilité des acheteur lié à la hausse des taux mais également de purger les excès du marché. Et on ne parle pas de retourner aux prix de 2019, hein.

D'ailleurs quand on regarde l'historique des éclatements de bulles immobilière dans le passé, c'est systématiquement des baisses qui durent 5-6 ans. Donc faire le pari que le marché repart à la hausse dans 6-9 mois, tu me fais doucement rire. J'avais déjà déclaré il y a un bout de temps que j'envisagerai l'achat environ en 2025.

Autre point que j'ai prédis il y a un an, c'est l'entrée de la France en récession. C'est maintenant chose faite au T3 2023. 2024 sera l'année de la récession, des faillites et du chômage. Là encore, c'est pas bon du tout pour l'immobilier. Même avec une baisse hypothétique des taux de 1%, cela ne compensera pas l'effet délétère de la récession sur l'immobilier. Au delà des taux, le contexte économique a une incidence majeure sur le marché immobilier.

Et le pire dans tout ça c'est que tandis que la zone Euro est en récession, les US caracolent avec une croissance de 5.2 % au T3 2023 (NB : chiffre en rythme annualisé). Ce qui veut dire que les US sont pas prêts de baisser les taux et par voie de conséquence, la BCE n'aura pas bcp de marge de manœuvre pour les baisser (effet taux de change, inflation importée, toussa)

[Vincent92]

Excellente interview

https://youtu.be/t2SfgMzGXzk?si=3zLOjDvuBEeVzHVx

Si vous écoutez Olivier Berruyer (il n'a pas cette position depuis aujourd'hui mais depuis très longtemps), vous n'auriez pas du acheter.
Donc, je ne comprends vraiment pas votre achat.
Il aurait été plus logique de trouver un bien intéressant à louer et trouver des placements alternatifs.

[supermascotte]

Excellente interview

https://youtu.be/t2SfgMzGXzk?si=3zLOjDvuBEeVzHVx

Toujours excellent Olivier Berruyer sur le sujet de l'immobilier (cf ses autres vidéos sur la chaine Elucid)

PS : tu peux utiliser la fonction du forum pour créer une vignette

[supermascotte]

Excellente interview

https://youtu.be/t2SfgMzGXzk?si=3zLOjDvuBEeVzHVx

Si vous écoutez Olivier Berruyer (il n'a pas cette position depuis aujourd'hui mais depuis très longtemps), vous n'achèterez jamais. Ni dans 1 an ni dans 5 ans.
Donc, gagner du temps et arrêter de regarder les annonces à Asnières. Essayer de trouver un bien intéressant à loyer et trouver des placements alternatives.

T'es vraiment un rageux frustré pathétique

[Vincent92]

Donc faire le pari que le marché repart à la hausse dans 6-9 mois, tu me fais doucement rire.

En tout cas, ce n'est pas ce que j'ai dit.
Tu as parfaitement assimilé le message dans ton message précédent.
Si cette phrase est pour moi, le procédé est absolument malhonnête.

Je prédis une baisse des prix sur 6-9 mois. Comme je l'ai prédit tout au long de 2023.
Au delà, il n'est difficile de dire. J'estime que les acheteurs auront gagné du pouvoir d'achat (hausse de salaire, baisse de prix, etc.) et il est possible, mais absolument pas certain, que d'autres éléments macro entrent positivement en jeu (comme une baisse de taux comprise entre 0 et 1% courant 2024 ou de la rétention foncière de certains vendeurs qui anticipent des prix plus hauts à court/moyen terme grâce à la baisse de taux par exemple)
Cette solvabilisation de la demande fait que la baisse est selon moi moins acquise au delà de ce délais. Pour autant, et dans tous les cas, je ne m'attends pas à une énorme poussé des prix passé 6-9 mois.
Même si le marché repartait, il y a pas de stock à purger avant qu'on puisse avoir des prix qui partent à la hausse façon bouchon de champagne.
Et, il peut également y avoir des éléments macro plus négatifs qu'anticipés.

C'est pour cette raison que je ne me positionne pas sur plus longue durée. Je ne vois pas l'intérêt de faire un pronostique bidon, alors que je ne sais pas.

Je n'hésiterais pas à me positionner si le brouillard s'éclaircit davantage.

Si, de ton coté, tu sais te projeter au delà, n'hésite pas à nous faire part de tes prévisions; comme tu le faisais en 2020.

En gros tu sers à rien

Au delà de 6-9 mois, je ne sais pas ce qui va se passer. Je ne sais pas si on peut pour autant dire que je ne sers à rien. Il faut parfois mieux dire qu'on ne sait pas que de s'inventer un savoir bidon qui repose sur du vent.
Mais, je compte sur toi pour nous le dire. Puisqu'apparemment tu sais anticiper, vu que tu sers à quelque chose. Quel est ton pronostique au delà de 9 mois?

Je te le dis et je le répète. Tu sers à rien. Prédire une baisse dans les 6-9 prochains mois, je veux dire, il y a vraiment aucun mérite ni intérêt. La baisse que tu finis enfin de reconnaitre, cela fait des années que je l'avais prédis. Et elle se produit exactement telle que je l'avais prédis. A savoir une baisse concentrée à Paris dans un premier temps (effet covid, effet télétravail, effet baisse de qualité de vie) tandis que les territoire profiteraient de cet élan vers l'espace vert. Puis la baisse s'est diffusée aux métropoles et à la proche banlieue. Et quand la hausse des taux a commencé, la baisse s'est accentuée en IDF et au fur et à mesure du temps elle se généralise à l'ensemble du territoire. Bref, tout ça, je l'avais prédis il y a des années.

Maintenant, ce qu'il est important d'intégrer c'est qu'on a connu des décennies de bulle immobilière. A Paris, comme dans certaines métropoles ou en proche banlieue, les prix étaient déjà exubérants avant COVID. La hausse des taux c'est juste l'élément déclencheur qui viendra assainir les excès passés. Donc les marchés qui ont connu des hausses de prix spectaculaires ces dernières années sont aussi les marchés qui vont prendre le plus chers. Il n'est donc juste question de corriger la baisse de solvabilité des acheteur lié à la hausse des taux mais également de purger les excès du marché. Et on ne parle pas de retourner aux prix de 2019, hein.

D'ailleurs quand on regarde l'historique des éclatements de bulles immobilière dans le passé, c'est systématiquement des baisses qui durent 5-6 ans. Donc faire le pari que le marché repart à la hausse dans 6-9 mois, tu me fais doucement rire. J'avais déjà déclaré il y a un bout de temps que j'envisagerai l'achat environ en 2025.

Autre point que j'ai prédis il y a un an, c'est l'entrée de la France en récession. C'est maintenant chose faite au T3 2023.

Tu t'inventes un passé glorieux où tout se serait passé comme tu l'as dit ( certains auront le courage d'aller relire l'historique de tes messages - certains sont du caviar dans la bêtise - ou juste ma signature).
Ceci dit, la plupart des contributeurs s'en fichent et ont de toute manière une opinion qui dépend bien plus de la thèse que tu défends aujourd'hui (si c'est proche de ce qu'ils pensent ou non). Plutôt que de tes dons de voyance. Donc, n'en faisons pas une histoire. Je vais nous épargner une recherche archéologique qui aurait pu être amusante...
Quant à la baisse "que j'ai enfin fini de reconnaitre", cela fait juste depuis le début de la hause des taux, soit 1 an et demi, que je dis que les prix baisseront si les taux montent significativement. Et, ensuite, que les prix baisseront à minima tant que les taux continueront d'augmenter. Donc, ton sophisme de l'épouvantail à 2€...
Tu inventes une histoire et tu inventes celle des autres. C'est pratique.

2024 sera l'année de la récession, des faillites et du chômage. Là encore, c'est pas bon du tout pour l'immobilier. Même avec une baisse hypothétique des taux de 1%, cela ne compensera pas l'effet délétère de la récession sur l'immobilier. Au delà des taux, le contexte économique a une incidence majeure sur le marché immobilier.

Et le pire dans tout ça c'est que tandis que la zone Euro est en récession, les US caracolent avec une croissance de 5.2 % au T3 2023 (NB : chiffre en rythme annualisé). Ce qui veut dire que les US sont pas prêts de baisser les taux et par voie de conséquence, la BCE n'aura pas bcp de marge de manœuvre pour les baisser (effet taux de change, inflation importée, toussa)

Je prends donc note que tu prédis des prix beaucoup plus bas pour très longtemps @
Que les taux directeurs américains ne vont pas baisser. Pas du tout fin 2024/début 2025 en tout cas comme le prédisent certains. Ils resteront à ce niveau pour très longtemps @
Merci pour ton partage de point de vue sur le futur.
Nous pourrons y revenir, l'un comme l'autre, à l'envie.

[Vincent92]

Excellente interview

https://youtu.be/t2SfgMzGXzk?si=3zLOjDvuBEeVzHVx

Si vous écoutez Olivier Berruyer (il n'a pas cette position depuis aujourd'hui mais depuis très longtemps), vous n'auriez pas du acheter.
Donc, je ne comprends vraiment pas votre achat.
Il aurait été plus logique de trouver un bien intéressant à louer et trouver des placements alternatifs.

T'es vraiment un rageux frustré pathétique

En regardant les 5-10 premières minutes de la vidéo (pas pu regarder beaucoup plus longtemps tant il y a de redites foireuses, mais c'est suffisant), on nous dit :
- Que les prix normaux sont en gros ceux de 1998 (donc ceux juste après une correction historique de l'immobilier suite à la vente massive d'immobilier de la part d'institutionnels)
- Que les prix maximum que l'on peut (et pourra) avoir sont les prix de 2021-2022
- Les taux actuels à 4% sont à un niveau normal. Même si l'inflation était à 2% des taux à 4% seraient normaux (autrement dit, les taux ne baisseront pas avant très longtemps. S'ils baissent un jour).

=> Vu qu'on est à un prix relativement proche du prix max (selon lui), je ne comprends pas pourquoi vouloir acheter si on adhère à cette théorie.
Il faut mieux bien placer son argent à moyen terme. Et revenir quand les prix seront ceux de 1998 ou proche.
Il y a plein de placements alternatifs à l'immobilier. On peut même laisser son argent sur un compte courant.
Je ne comprends pas comment on peut acheter il n'y a même pas un mois un bien et venir dire que c'est une "excellente interview".
C'est à la fois un conseil (d'éventuellement casser la vente si on est convaincu) et une réelle question que je me/lui pose (?)
Il peut évidemment y avoir des raisons autres que financière qui poussent à un achat. Mais, je ne l'ai pas perçu dans son cas.

[Korn]

https://www.lesechos.fr/patrimoine/immo ... er-2038480

Immobilier : pourquoi les prix vont encore baisser

En novembre, les indices des prix immobiliers Meilleurs Agents - « Les Echos » (IPI) refluent encore dans la plupart des grandes villes. Tous les ingrédients sont réunis pour que le cycle baissier se poursuive.

[nicof]

Tout ca pour 1,5% de baisse sur un an...
J'ai vraiment l'impression que les venderus sont prets a se faire couper un doigt plutot que de baisser leur prix.
Ca me rapelle Jose Garcia dans la verite si je ments. Coupe, coupe, coupe

https://www.youtube.com/watch?v=ax4ILx3iaFE

[Korn]

Ce sont des moyennes, les centres de vie se font défoncer.
Ça augmentent à La Ciota mais les Métropôles prennent cher.

D'ailleurs, je serais curieux de connaître la méthodo au niveau national. l'IDF, c'est 1/6 des français. La 3ème ville de France, c'est Lyon qui prend aussi un coup de marteau...
J'ai cru Lire que Lille commençait aussi à ramasser. Nantes, ça fait longtemps.

[lecriminel]

D'ailleurs, je serais curieux de connaître la méthodo au niveau national.

ils ne communiquent jamais dessus, chaque méthode a forcément une faiblesse telle que la dévoiler ruinerait les chiffres qui leur servent de base pour faire passer un message. Pour info, aux débuts du forum, il y avait 3 chiffres de notaires (3 différentes associations) qui démontraient bien leur incapacité à mesure l'évolution des prix. Par exemple, l'un disait -2%, l'autre +6%.

[Vincent92]

Ce sont des moyennes, les centres de vie se font défoncer.
Ça augmentent à La Ciota mais les Métropôles prennent cher.

D'ailleurs, je serais curieux de connaître la méthodo au niveau national. l'IDF, c'est 1/6 des français. La 3ème ville de France, c'est Lyon qui prend aussi un coup de marteau...
J'ai cru Lire que Lille commençait aussi à ramasser. Nantes, ça fait longtemps.

On a décrit dans ce volume la méthode de construction d'un indice de prix hédonique et présenté sa mise en œuvre pour obtenir les indices Notaires-Insee. Cette méthode présente plusieurs étapes :
- définition de strates, où les évolutions de prix sont supposées homogènes ;
- introduction de correctifs des effets qualité, strate par strate ;
- estimation des effets correctifs à partir d'un parc d'estimation ;
- calcul des évolutions de prix par strate à partir de l'ensemble des transactions ;
- calcul de l'indice en observant l'évolution de la valeur d'un parc de référence ;
- publication régulière d'indices et de sous-indices.

Une fois les indices élémentaires connus, ceux-ci sont agrégés à différents échelons pour obtenir les indices sur les niveaux géographiques souhaités. Une agrégation des indices des prix des appartements et de ceux des maisons a aussi lieu selon le même procédé pour obtenir les indices sur l’ensemble des logements.

Voici entre autres les éléments utilisés dans la méthode hédonique :





https://www.insee.fr/fr/information/4175280

Pour le reste, il faut lire les différents liens si on veut en savoir davantage (je ne vais pas mettre toute la méthode ici pour éviter le flood)

[lecriminel]

On a décrit dans ce volume la méthode de construction d'un indice de prix hédonique et présenté sa mise en œuvre pour obtenir les indices Notaires-Insee. Cette méthode présente plusieurs étapes :
- définition de strates, où les évolutions de prix sont supposées homogènes ;
- introduction de correctifs des effets qualité, strate par strate ;
- estimation des effets correctifs à partir d'un parc d'estimation ;
- calcul des évolutions de prix par strate à partir de l'ensemble des transactions ;
- calcul de l'indice en observant l'évolution de la valeur d'un parc de référence ;
- publication régulière d'indices et de sous-indices.

l'art d'enfumer les gens, ils te présentent une méthodologie, mais sans la développer, ils font comment pour définir les strates, corriger les effets qualité ?
Celui qui sait calculer l'évolution des prix à partir d'un échantillon vendu à t et un autre échantillon totalement différent (chaque bien est unique) à t+1, soit il est très fort en statistique soit très fort en tchatche. Ne donnez pas à ces gens plus d'importance qu'ils n'en ont. Source: 15 ans à lire des chiffres fantaisistes. Ils font la même chose avec l'inflation officielle.

[Vincent92]

On a décrit dans ce volume la méthode de construction d'un indice de prix hédonique et présenté sa mise en œuvre pour obtenir les indices Notaires-Insee. Cette méthode présente plusieurs étapes :
- définition de strates, où les évolutions de prix sont supposées homogènes ;
- introduction de correctifs des effets qualité, strate par strate ;
- estimation des effets correctifs à partir d'un parc d'estimation ;
- calcul des évolutions de prix par strate à partir de l'ensemble des transactions ;
- calcul de l'indice en observant l'évolution de la valeur d'un parc de référence ;
- publication régulière d'indices et de sous-indices.

l'art d'enfumer les gens, ils te présentent une méthodologie, mais sans la développer, ils font comment pour définir les strates, corriger les effets qualité ?

Tout est indiqué dans les différents liens.
Chacun de ces 5 éléments est évidement détaillé. J'ai d'ailleurs mis quelques éléments sur l'effet qualité, puisque je sais d'expérience qu'ici certains pensent qu'ils ne font que des moyennes.
Je ne les mets pas car cela représente des centaines de pages.

Celui qui sait calculer l'évolution des prix à partir d'un échantillon vendu à t et un autre échantillon totalement différent (chaque bien est unique) à t+1, soit il est très fort en statistique soit très fort en tchatche. Ne donnez pas à ces gens plus d'importance qu'ils n'en ont. Source: 15 ans à lire des chiffres fantaisistes. Ils font la même chose avec l'inflation officielle.

Chacun est libre de croire ou ne pas croire. Mais, je ne vois pas comment faire pour connaitre l'évolution d'un prix, autrement qu'en le comparant à un échantillon de référence.
Le mieux si on veut suivre son marché reste de toute manière les relevés manuels en connaissant à minima les adresses et les caractéristiques du bien (parfois/souvent, on est surpris quand on va visiter les biens qui sont soit disant pas cher et qu'on a tendance à prendre pour référence quand on regarde de loin. En général, on a tendance à sous évaluer un marché avant de visiter).
Si on ne le fait pas, je ne vois personnellement pas de meilleur indice que celui là en terme de fiabilité.

[lecriminel]

c'est simple, on ne peut pas. A Paris, les erreurs seront plus ou moins raisonnables (la surface influence plus que la qualité), ailleurs c'est une boucherie (la même maison avec tout à refaire ou rien à refaire, et ça les statisticiens ne peuvent pas le savoir, ça peut passer du simple au quadruple. Ca fait beaucoup quand tu cherches une évolution de 1% des prix)

[Gpzzzz]

On sait depuis 15ans que les chiffres sont complètement trafiqués ! Et ils vont le sens qui arrange les professionnels de l immo !

[supermascotte]

Allez pas de temps à répondre à répondre à du troll de basse qualité.

Passons au baromètre MeilleursAgents de Novembre : https://edito.meilleursagents.com/actua ... se-article

Baromètre : dans les grandes villes, 7 biens sur 10 sont négociés à la baisse

La baisse des prix immobiliers enclenchée dans (presque) toute la France ne suffit pas à décider les acheteurs. Ils négocient donc plus souvent et de façon plus franche : 6% de rabais dans les grandes villes, 7% dans les zones rurales.

La baisse des prix immobiliers s'accélère dans les grandes villes
Il n’y aura pas de belle surprise pour Noël. Fragilisé par la hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier entame un mois de décembre atone. Au cours des trente derniers jours, les prix de l’immobilier ont en effet continué à reculer partout en France (-0,2% en moyenne nationale).

Un recul qui tend même à s’accélérer sur certains segments du marché. C’est le cas de Paris, où les prix enregistrent une nouvelle baisse de -0,6% en un mois. C’est la troisième plus forte chute de l’année pour l’immobilier de la capitale (-0,8% en octobre et -0,7% en septembre).

Même constat dans les dix plus grandes villes françaises avec une nouvelle baisse de -0,3% en novembre. En un an, c’est la dégringolade pour les villes du Top 10 qui voient leurs prix immobiliers perdre 2,4% en moyenne sur l’année. Du jamais vu depuis 2009 !

Dans le détail, six des dix principales villes de l’Hexagone (hors Paris) ont à nouveau vu leurs prix diminuer depuis la publication de notre dernier baromètre. Et c’est Lyon (-1,1%) qui connaît la plus forte baisse, suivie de près par Strasbourg (-0,8%) et Rennes (-0,7%). Nantes et Marseille, de leur côté, reculent de -0,4%. Si la forte clientèle de secundo-accédants tirait jusque-là le marché de Nice vers le haut, ce n’est clairement plus le cas : la ville enregistre une baisse de -1,6% en trois mois, dont -0,7% lors du seul dernier mois.

Quant aux communes du Top 50, elles enregistrent leur deuxième ralentissement le plus marqué depuis janvier dernier, avec -0,3% sur un mois.





Les délais de vente s’allongent, les stocks grossissent

Finies les ventes ultra-rapides de la période post-Covid. Désormais, les biens mettent du temps à trouver preneur. Entre la hausse des taux, la baisse du pouvoir d’achat immobilier, le moindre accès au crédit ou encore la frilosité de certains porteurs de projets à entrer sur le marché, les raisons ne manquent pas pour expliquer l’allongement des délais de vente dans les onze plus grandes villes françaises. Il faut donc compter en moyenne 72 jours pour réussir à vendre son logement dans l’une de ces métropoles. C’est six jours de plus qu’il y a trois mois et huit jours de plus qu’il y a un an.

À Lyon et Toulouse, ces délais de transaction atteignent même 79 jours. Ces deux villes ont connu le plus fort allongement de leurs délais de vente au cours des trois derniers mois (+ 11 jours chacune). Elles sont talonnées par Montpellier (+9 jours, 75 jours) et Paris (+7 jours, 74 jours). Bien qu’elles soient aussi concernées par ce phénomène, Strasbourg (+4 jours) et Lille (+5 jours) conservent un rythme de vente inférieur à deux mois (respectivement 59 et 60 jours).

Conséquence de cette difficulté à vendre : le volume de biens à vendre disponibles sur le marché augmente globalement sur tout le territoire depuis le début de la hausse des taux d’intérêt. Entre janvier 2022 et novembre 2023, le nombre d’appartements sur le marché a progressé de +50% et celui des maisons, de +734% !

Les villes du Top 10 ne sont pas épargnées. À Strasbourg, notamment, le stock de biens à vendre a littéralement doublé (+107%) depuis janvier 2022. Avec +82% de logements en plus à la vente sur la même période, Nantes n’est pas en reste. Tout comme Bordeaux (+68%), Lille (+60%), Lyon (+75%) ou encore Rennes (+55%).

À noter
Paris s’illustre avec un volume de biens disponibles en hausse de “seulement” 34% sur la même période. Un pourcentage nettement en-deçà de ceux enregistrés par les autres grandes métropoles, mais qui ne doit cependant pas faire oublier que la capitale a connu une hausse de ses stocks de biens à vendre dès la crise sanitaire : +123% entre 2020 et aujourd’hui.
Des négociations plus nombreuses et plus importantes

Dans ce contexte d’augmentation de l’offre et de réduction du pouvoir d’achat immobilier, la part des ventes ayant fait l’objet d’une négociation s’accroît considérablement. Le rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs bascule au profit des premiers. Les vendeurs, eux, n’ont d’autre choix que de baisser leur prix, sous peine de rester avec leur bien.

Dans les villes du Top 10 (hors Paris), 70% des logements vendus sont négociés (à la baisse), contre 60% en janvier 2022. Les proportions sont quasiment identiques dans les communes du Top 50 (71% de biens négociés en novembre 2023, contre 63% en janvier 2022), mais aussi dans les zones rurales (69% contre 63%). À Paris, c’est presque trois quarts des logements qui sont concernés. Un record pour la capitale où un bien sur deux se vendait auparavant au prix.

Plus nombreuses donc, les négociations sont aussi plus importantes. Concrètement ? La différence entre le prix affiché en agence et le prix pratiqué a grimpé un peu partout dans l’Hexagone. Ainsi, depuis le début de la remontée des taux en janvier 2022, le pourcentage de négociation moyen a augmenté de 1,2 point dans les dix principales métropoles françaises (hors Paris) et de 0,7 point dans le secteur rural.

En moyenne, les candidats à l’achat obtiennent environ 6% de rabais dans les villes du Top 10 et près de 7% dans les zones rurales. Dans la capitale, la marge de négociation atteint 5,1%, soit 1,3 point de plus qu’en janvier 2022. Pour un appartement proposé à 500 000 €, ce sont 25 500 € d’économisés. Un coup dur pour les vendeurs.

On voit que la baisse des prix accélère fortement dans les grandes villes (même Marseille et Nice qui faisaient figure d'exception) avec des baisses annualisées qui dépassent les 7% par an mais aussi dans le reste de la France. Les vendeurs sont contraints de négocier à la baisse avec l'allongement des délais de vente et la la hausse significative des stocks. Stocks de biens à vendre à Paris + 123% depuis 2020, stocks de maisons à vendre + 734% !!!!

Paris continue de sombrer avec une baisse de -0.6% après -0,8% en octobre et -0,7% en septembre. A quand les 9 000 €/m²?

Mais où est donc passé le totem d'immunité de Paris ?

[Blangar1]

De toutes façons, l'unité de mesure est foireuse depuis toujours. Elle s'est malgré tout imposée... Comme quoi...
C'est fort quand même : essayez de vendre une voiture par exemple au "m carré", ou bien en €/roue ?
Parce que cela relève à peu près de la même méthodo : entre un appart lumineux et un plus sombre, tout à refaire ou nickel, etc... on moyenne tout et on arrive à ce grand n'importe quoi.

[Hourvari]

C'est marrant que d'un même mouvement on conteste les données (ce qui est juste, car il est impossible de faire un "panier de la ménagère de l'immo" plus encore que pour suivre l'inflation générale tant c'est hétérogène en matière de surface, d'état, de finitions intérieures, de qualité du bâti: je pense même que c'est une impossibilité absolue) permettant de suivre l'évolution des prix, et que l'on s'appuie sur ces évolutions quand on le strouve favorable à sa thèse (à la hausse ou à la baisse).

Je m'étonne que la couv' cet hebdo n'aie pas été relevée cette semaine, tant il doit plaire à tous ici:

[Korn]

P32 : Fiscalité immobilière : la fête est finie
P33 : Les locations touristiques dans le collimateur des parlementaires et des élus locaux

Ah non? Bon, dommage

[andrei]

J'ai cru Lire que Lille commençait aussi à ramasser. Nantes, ça fait longtemps.

Ah bah oui. De souvenir, Nantes c'était déjà -30% vers mars/avril.

[Korn]

P26 : Pourra-t-on encore assurer sa maison?

Gros gros sujet pour ceux qui ont acheté dans des zones PPRI et il y en a un paquet. On pourra, mais c'est comme pour la THRS, il faudra passer à la caisse...
Tiens, d'ailleurs, beaucoup sont concernés par les 2 sujets

Je crois que le temps où l'immobilier de confort ne coûtait pas cher et rapportait même (grâce à la BCE) est révolu.

[supermascotte]

P26 : Pourra-t-on encore assurer sa maison?

Gros gros sujet pour ceux qui ont acheté dans des zones PPRI et il y en a un paquet. On pourra, mais c'est comme pour la THRS, il faudra passer à la caisse...
Tiens, d'ailleurs, beaucoup sont concernés par les 2 sujets

Je crois que le temps où l'immobilier de confort ne coûtait pas cher et rapportait même (grâce à la BCE) est révolu.

Ouais l'assurance ça peut être un gros sujet. Le cas extrême c'est l'exemple de la Floride où certains propriétaires se retrouvent avec des primes de 20-30k$. Je pense aussi aux zones argileuses et aux habitations construites sans fondation et qui sont touchées par les fissures. C'est la cata.

[Korn]

https://www.lepoint.fr/services/peut-on ... 345.php#11

Peut-on parler de dégringolade du marché de l’immobilier ? Interview d’Edouard Grimond

"L’année 2023 atteint difficilement 900 000 ventes, ce qui représente une baisse de 16% du nombre de ventes par rapport à l’année dernière. Cette baisse des transactions s’accompagne de taux d’emprunt au plus haut depuis dix ans. Peut-on parler de dégringolade du marché de l’immobilier  ? Edouard Grimond, porte-parole du Conseil Supérieur du Notariat présente leur note de conjoncture immobilière. "

...

"Le fin mot : prendre le temps

Sauf impératif, ce n'est pas le forcement meilleur moment de vendre. Il est donc conseillé de bien étudier cette option. Pour acheter, le Conseil supérieur du notariat recommande de prendre son temps, de s'assurer de la valeur du bien : c'est-à-dire que le produit considéré n'est pas sur une valeur de marché de l'ancien temps. Le prix le plus juste est un prix actualisé, prenant compte de la conjoncture actuelle. "



A part ça, cela baisse de 0,5%

[Vincent92]

Je suis positivement étonné que les notaires disent que ce n’est ni le moment de vendre ni le moment d’acheter (ou du moins qu’il faut prendre son temps).
Non pas que cela soit un conseil idiot, mais plutôt que cela va contre leur intérêt.

[Korn]

Ils veulent surtout accélérer la baisse des prix :

'"Également, les gens s'aperçoivent que le marché a atteint un niveau élevé, que la valeur immobilière est souvent décorrélée de la valeur intrinsèque du bien qu'ils achètent "

Message subliminal : les prix doivent baisser.

C'est tout à fait compréhensible. Ce n'est pas une potentielle baisse de taux de 0,5% dans 6 mois qui va resolvabiliser les ménages et redonner envie d'acheter aux investisseurs.

D'ailleurs, amha, même avec des taux à 3,5%, les gens trouveraient que c'est encore trop. Effet pervers de cette politique irresponsable de taux negatifs. Les repères sont foutus en l'air.

[supermascotte]

Je suis positivement étonné que les notaires disent que ce n’est ni le moment de vendre ni le moment d’acheter (ou du moins qu’il faut prendre son temps).
Non pas que cela soit un conseil idiot, mais plutôt que cela va contre leur intérêt.

Faut ptet relativiser l'influence des acteurs sur le marché. Même si les notaires disaient que c'est le moment d'acheter, ça n'aurait aucune incidence sur le marché. Partant de là, autant faire preuve d'honnêteté dans le constat lorsqu'il est indéniable. Il en va du peu de crédibilité qu'il leur reste.

[tosh]

Je suis positivement étonné que les notaires disent que ce n’est ni le moment de vendre ni le moment d’acheter (ou du moins qu’il faut prendre son temps).
Non pas que cela soit un conseil idiot, mais plutôt que cela va contre leur intérêt.

Faut ptet relativiser l'influence des acteurs sur le marché. Même si les notaires disaient que c'est le moment d'acheter, ça n'aurait aucune incidence sur le marché. Partant de là, autant faire preuve d'honnêteté dans le constat lorsqu'il est indéniable. Il en va du peu de crédibilité qu'il leur reste.

Je suis positivement étonné que les notaires disent que ce n’est ni le moment de vendre ni le moment d’acheter (ou du moins qu’il faut prendre son temps).
Non pas que cela soit un conseil idiot, mais plutôt que cela va contre leur intérêt.

ca sent surtout la corporation qui s'essaye au "en meme temps macroniste". temporiser suffisamment longtemps pour que les taux baissent et que le marché reparte de plus belle, autrement dit retarder des transactions sans grande valeur ajoutée a court terme pour se gaver ensuite.
les dents longues n'ayant plus de plancher à rogner entament la cave.

[crispus]

En France il est interdit de se loger à pas cher
https://www.capital.fr/immobilier/pour- ... te-1487217

Face à la multiplication d’habitats légers illégaux, le département de la Corrèze a décidé d’agir pour lutter contre ce phénomène, appelé «cabanisation». Mercredi 29 novembre, des maires ont signé une charte afin de les aider à faire respecter le droit.

[Hickson49]

En France il est interdit de se loger à pas cher
https://www.capital.fr/immobilier/pour- ... te-1487217

Face à la multiplication d’habitats légers illégaux, le département de la Corrèze a décidé d’agir pour lutter contre ce phénomène, appelé «cabanisation». Mercredi 29 novembre, des maires ont signé une charte afin de les aider à faire respecter le droit.

Des gens qui se mettent réellement à vivre sans que l'immo leur bouffe 40% de leurs revenus, clairement c'est le business model de la nation toute entière qui s'écroule.
Le plus dangereux, c'est lorsque ces gens ne représentent pas l'immonde repoussoir caricatural que sont devenus les gens du voyage, mais au contraire renvoient l'image de gens comme vous et moi qui ont décidé de dire non à la rat-race et vivre sans accepter le racket immo.

[Ben92]

Notre (unique) modèle de logement à bas coût c'est le logement social. Sorti de là, point de salut, t'es obligé de raquer.
Aux USA c'est exactement l'inverse, logement social quasi inexistant mais en revanche de nombreuses possibilités de logement à bas coût comme les trailer park, dans lequels des personnes de différents horizons vivent tranquillement et dignement.

[Korn]

Un très bon ami vient d'acheter une maison pour se rapprocher des commodités de la ville (filles handicapées).

Il a une bonne situation de directeur d'agence d'une boîte de 40 personnes dans le BTP (élec.) .
Il vend sa maison familiale en campagne : 0 visite, 0 touche.

L'agence immo lui a dit que ce serait difficile car c'est une maison qui intéresserait les jeunes couples. Problème : quasiment plus de primos.

Pour son taff il a toujours, autant d'activité (travaux d'économie d'énergie oblige). Par contre, il me disait que ça commençait à flipper du côté de ses collègues du gros oeuvre.
La crise se diffuse lentement mais sûrement.

[Gpzzzz]

Un très bon ami vient d'acheter une maison pour se rapprocher des commodités de la ville (filles handicapées).

Il a une bonne situation de directeur d'agence d'une boîte de 40 personnes dans le BTP (élec.) .
Il vend sa maison familiale en campagne : 0 visite, 0 touche.

L'agence immo lui a dit que ce serait difficile car c'est une maison qui intéresserait les jeunes couples. Problème : quasiment plus de primos.

Pour son taff il a toujours, autant d'activité (travaux d'économie d'énergie oblige). Par contre, il me disait que ça commençait à flipper du côté de ses collègues du gros oeuvre.
La crise se diffuse lentement mais sûrement.

A part la période post COVID le marché a la campagne a tjrs été en déflation.. souvent les gens préféraient faire construire que racheter de l ancien... On retourne a la logique historique.. la maison de ton ami sera difficile a vendre.. comme c'était le cas depuis 15ans !

[kamoulox]

En France il est interdit de se loger à pas cher
https://www.capital.fr/immobilier/pour- ... te-1487217

Face à la multiplication d’habitats légers illégaux, le département de la Corrèze a décidé d’agir pour lutter contre ce phénomène, appelé «cabanisation». Mercredi 29 novembre, des maires ont signé une charte afin de les aider à faire respecter le droit.

Des gens qui se mettent réellement à vivre sans que l'immo leur bouffe 40% de leurs revenus, clairement c'est le business model de la nation toute entière qui s'écroule.
Le plus dangereux, c'est lorsque ces gens ne représentent pas l'immonde repoussoir caricatural que sont devenus les gens du voyage, mais au contraire renvoient l'image de gens comme vous et moi qui ont décidé de dire non à la rat-race et vivre sans accepter le racket immo.

Les maires en ont surtout marre de voir débarquer des hordes de gauchistes en sarouel avec leurs camions pourris sans CT jouer les rebelles au dessus des lois.

La prochaine étape c’est l’installation de villages auto gérés d’accueils de migrants.

Ils ont raison de couper court à tout ça

[pierga]

Et habiter un bus ? le prix est raisonnable 1824 euros divisé par 30 m2................60 euros le m2 !
Et quand la police vient nous expulser... un coup de démarreur et roule bouboule

[ddv]

Dans mon coin de campagne, tout se vend, même l'improbable : une vieille petite maison en pierre, secteur limite inondable, en bord de route (passages de camions) et risques de collision (la maison est dans un léger virage), et avec un jardinet riquiqui. Je ne connais pas le prix de vente.
Un peu plus loin, à l'entrée de la petite ville touristique d'Yves Rocher, une vieille maison qui était en vente depuis 10 ans a également été achetée : tout à refaire, bord de route mais en hauteur en secteur avec risque d'éboulement, problématiques logistiques pour les artisans car aucune possibilité de garer un véhicule et petit escalier pour grimper jusqu'à la maison

[Korn]

A part la période post COVID le marché a la campagne a tjrs été en déflation.. souvent les gens préféraient faire construire que racheter de l ancien... On retourne a la logique historique.. la maison de ton ami sera difficile a vendre.. comme c'était le cas depuis 15ans !

Je pense aussi qu'on retourne vers les fondamentaux pre-covid.
Le retournement des DMTO est aussi en marche en Bretagne, mais il a quelques mois de retard par rapport à d'autres.

[Hickson49]

Les maires en ont surtout marre de voir débarquer des hordes de gauchistes en sarouel avec leurs camions pourris sans CT jouer les rebelles au dessus des lois.

La prochaine étape c’est l’installation de villages auto gérés d’accueils de migrants.

Ils ont raison de couper court à tout ça

Je doute à titre personnel que le type de gauchiste que tu suggère survivent un hivers en Corrèze dans une petite maison/ruine, une cabane ou une yourte.
Faut quand même avoir une certaine force de caractère pour arriver à se passer de certain confort qu'on trouve dans les villes/logement donnant droit à APL et tout le toutim.

Idem sur les migrants, je doute fortement que tu retienne un migrant venu d'Afrique en lui expliquant qu'il va falloire survivre dans une tente en hivers, couper du bois et cultiver si il veut bouffer alors que c'est justement le style de vie qu'ils ont fuit pour pouvoir vivre la grande vie en France avec vie à hôtel payée par l'état, CB magique auto rechargeable, AME qui régale.

[alexlyon]

https://fr.news.yahoo.com/v%C3%A9roniqu ... 00011.html

Le prix des grandes surfaces baisse davantage, et en premier.

Du coup, si le 200 m² a désormais la valeur d'un 150 m², ce dernier va devoir baisser aussi.
Et ainsi de suite....

[Korn]

https://fr.news.yahoo.com/v%C3%A9roniqu ... 00011.html

La baisse des prix à Paris résumée à la perfection.

[kurisutofa]

Lol Bruno le Maire qui veut instaurer une conciliation en cas de refus de crédit.
Omg on m'a refusé mon crédit car j'ai pas les moyens. Svp prêtez moi malgré tout !

Et pourquoi pas instaurer le système US dans ce cas d'emprunt sur la valeur du bien au lieu du revenu de l'emprunteur ?
On marche sur la tête avec ce gouvernement !

https://www.francetvinfo.fr/economie/im ... 21100.html