Tendances du marché immobilier depuis début 2023

[ddv]

"Les acheteurs sont rois : ils se permettent de négocier sur tout parce qu'ils savent qu'ils sont désormais en position de force."

Claire, propriétaire d'une maison à vendre à Lyon

Je crois que Claire n'a pas bien compris. Les acheteurs sont rois face aux vendeurs contraints, pas les autres.
Et si je comprend, c'est une vendeuse contrainte

[Vincent92]

"Les acheteurs sont rois : ils se permettent de négocier sur tout parce qu'ils savent qu'ils sont désormais en position de force."

Claire, propriétaire d'une maison à vendre à Lyon

Je crois que Claire n'a pas bien compris. Les acheteurs sont rois face aux vendeurs contraints, pas les autres.
Et si je comprend, c'est une vendeuse contrainte

Une vendeuse contrainte "qui n'en dort pas la nuit". Mais, qui envisage quand même maintenant d'abandonner tous ses projets et de ne plus vendre.
Donc, contrainte, mais jusqu'à une certaine limite ^^ (j'imagine que si elle se pose la question maintenant, c'est qu'on doit s'approcher petit à petit de son prix d'achat. C'est généralement un seuil psychologique fort).
Mon petit doigt me dit qu'il est probable qu'on soit proche du prix minimum avant qu'elle se retire du marché (si elle ne vend pas plus ou moins à ce prix).
Sentiment qui pourrait aussi se renforcer pour d'autres vendeurs si les taux baissent.

[lecriminel]

un vendeur qui ne veut pas vendre au prix du marché, on n'appelait pas ça des vendeurs touristes ?

[Praséodyme]

un vendeur qui ne veut pas vendre au prix du marché, on n'appelait pas ça des vendeurs touristes ?

Sauf que c'est lui qui se fait visiter.

[alexlyon]

Claire va vendre au prix qu'on lui propose.
Sinon, sa maison, elle se la garde et elle se la bouffe.

[lecriminel]

Avec ces exemples de personnes, comme Claire, qui ont acheté et tout planifié pour partir ailleurs, qui sont partis sur une estimation plutôt haute (« on avait des estimations entre 480 000 euros et 650 000 euros », mise en vente à 620 000), qui ont un prêt relais à échéance courte et sont donc dans l’urgence mais qui finalement se pose la question de ne plus vendre et revenir à leur vie d’avant. D’attendre un moment plus clément pour vendre, on voit quand même qu’il y a une sacré résistance quand le prix baisse.
Il y a des seuils psychologiques.

et ils font quoi de leur nouveau bien ? ils le vendent en prêt relais ?
Ces prêts relais sont ultra dangereux, des pièges à "haussiers" qui surestiment le niveau du marché immo et donc n'arrivent pas à vendre vite. Comme ils surestiment le marché, quand ils voient un bien normal, ils pensent que c'est une affaire du tonnerre et ça les décide à prendre un prêt relais pour ne pas rater "l'opportunité d'une vie". Valable également pour ceux qui croient que les prix ne font que monter (donc ont intérêt à acheter au plus tôt et vendre au plus tard). Ce sont des déséquilibrés qui en effet présentent d'autres tares comme une aversion à la vente sous un prix sorti du chapeau.

[Vincent92]

Avec ces exemples de personnes, comme Claire, qui ont acheté et tout planifié pour partir ailleurs, qui sont partis sur une estimation plutôt haute (« on avait des estimations entre 480 000 euros et 650 000 euros », mise en vente à 620 000), qui ont un prêt relais à échéance courte et sont donc dans l’urgence mais qui finalement se pose la question de ne plus vendre et revenir à leur vie d’avant. D’attendre un moment plus clément pour vendre, on voit quand même qu’il y a une sacré résistance quand le prix baisse.
Il y a des seuils psychologiques.

et ils font quoi de leur nouveau bien ? ils le vendent en prêt relais ?
Ces prêts relais sont ultra dangereux, des pièges à "haussiers" qui surestiment le niveau du marché immo et donc n'arrivent pas à vendre vite. Comme ils surestiment le marché, quand ils voient un bien normal, ils pensent que c'est une affaire du tonnerre et ça les décide à prendre un prêt relais pour ne pas rater "l'opportunité d'une vie". Valable également pour ceux qui croient que les prix ne font que monter (donc ont intérêt à acheter au plus tôt et vendre au plus tard). Ce sont des déséquilibrés qui en effet présentent d'autres tares comme une aversion à la vente sous un prix sorti du chapeau.

De ce que je comprends, la personne dont je parle a acheté un appartement dans une autre région. Vu qu'elle n'arrive pas à vendre au prix actuel, il se pose la question de mettre en location l'appartement.

Il y a plusieurs histoires, je parle de celle là (Elsa) par exemple :

Pour l'heure, elle envisage de transformer son prêt-relais en prêt immobilier classique et à mettre en location son appartement pour rembourser les mensualités

un vendeur qui ne veut pas vendre au prix du marché, on n'appelait pas ça des vendeurs touristes ?

Un acheteur ou un vendeur sont considérés comme touristes s'ils connaissent plus ou moins le prix du marché et imaginent pouvoir vendre ou acheter à un prix hors de l'écart type. A priori, ce n'est pas son cas. Elle pensait que cela valait xxxk€ puis elle a baissé son prix petit à petit. Jusqu'à un prix où elle remet en cause la décision de vendre.

[alexlyon]

Elle pourrait acheter toute l'avenue Foch (la vraie, pas au monopoly) et la louer.
Pour se faire un beau patrimoine, à crédit.
Et même toute la ville de Paris ?

[m.enfin]

un vendeur qui ne veut pas vendre au prix du marché, on n'appelait pas ça des vendeurs touristes ?

Sauf que c'est lui qui se fait visiter.

le corolaire des acheteurs touristes, ce serait les vendeurs guides (touristiques) ?
ils font découvrir leur bien immobilier en espérant que tu n'auras pas l'idée de t'y installer

[lecriminel]

De ce que je comprends, la personne dont je parle a acheté un appartement dans une autre région. Vu qu'elle n'arrive pas à vendre au prix actuel, il se pose la question de mettre en location l'appartement.

d'accord, cela dit, j'imagine le prix d'achat pré-hausse des taux et je pense que le rendement qu'elle peut obtenir, en tout cas pour le moment, sera très largement inférieur au taux d'emprunt. Mais ça lui évite de revendre et de faire face à son bilan, alors qu'en louant à perte (je doute que ce genre de personnes intègre les vacances, la gestion (autre région), les frais, les imprévus dans leur calcul) elle peut faire l'autruche, ce qui est à mon avis le plus important pour sa santé si ça lui permet de retrouver le sommeil. Ca peut se révéler gagnant, ou perdant (jolies galères possibles pour un bailleur débutant et perclus de blocages psychologiques, loin de chez lui pour un bien largement surpayé)

[alexlyon]

Les méprises patrimoniales et économiques sont à resituer dans un contexte d'illusion généralisée (digital virtuel inside).

[crispus]

Le prêt relais est converti en prêt classique en cas de non-vente. Mais j'imagine que c'est au taux du moment. Autant dire que la location ne financera jamais le manque à gagner !
Rappelons qu'elle rembourse déjà un prêt, qu'elle espérait probablement solder à la vente du premier bien, vu que le prêt relais est plutôt basé sur 60% de l'estimation en ce moment.

Sauf héritage ou intervention de l'État (cf 2009 ) l'affaire se finira par la vente des 2 biens, et un nouveau départ en location. Vae debtis !

[Vincent92]

De ce que je comprends, la personne dont je parle a acheté un appartement dans une autre région. Vu qu'elle n'arrive pas à vendre au prix actuel, il se pose la question de mettre en location l'appartement.

d'accord, cela dit, j'imagine le prix d'achat pré-hausse des taux et je pense que le rendement qu'elle peut obtenir, en tout cas pour le moment, sera très largement inférieur au taux d'emprunt. Mais ça lui évite de revendre et de faire face à son bilan, alors qu'en louant à perte (je doute que ce genre de personnes intègre les vacances, la gestion (autre région), les frais, les imprévus dans leur calcul) elle peut faire l'autruche, ce qui est à mon avis le plus important pour sa santé si ça lui permet de retrouver le sommeil. Ca peut se révéler gagnant, ou perdant (jolies galères possibles pour un bailleur débutant et perclus de blocages psychologiques, loin de chez lui pour un bien largement surpayé)

On n'a aucun chiffre et on ne sait pas ce qu'elle fera dans x temps. Mais, c'est effectivement probablement le cas à l'instant T=0.
Ceci dit, un taux peut être renégocié à la baisse si les taux baissent et les gains (recettes-dépenses) augmentés. Donc, le rendement financier à l'instant T=0 n'est pas forcément celui à T=3 ans.

De toute manière, qu'elle fasse une bonne ou mauvaise affaire n'est pas tellement le sujet.
Je notais surtout que parfois un vendeur qui se dit contraint n'est contraint que jusqu'à un certain prix de vente planché.
Un peu comme un salarié qui dit qu'il veut absolument changé de travail. Il peut être déroutant pour certains recruteurs - qui imaginent qu'il suffit d'être le mieux disant sur le marché et lui proposent des conditions moindre par rapport à l'attendu - qu'il ne s'intéresse pas à leur offre et décide qu'il n'a finalement plus envie de changer.
Il existe évident des vendeurs qui vendront quelque soit le prix marché. Mais, ce n'est pas tout le monde. Ce qui peut restreindre l'offre.

[Korn]

"C'est une solution, mais encore faut-il être finançable", tempère d'ailleurs l'experte Cécile Roquelaure."

[Korn]

Les méprises patrimoniales et économiques sont à resituer dans un contexte d'illusion généralisée (digital virtuel inside).

[Korn]

Elle habite où exactement Mumu?

Si c'est le 92, elle est dans la 'Mot2Cambronne'. Mise à jour novembre des DMTO :

septembre 2020 769 502 410
octobre 2020 929 362 422
novembre 2020 852 399 044
TOTAL 2 551 263 876

septembre 2021 983 709 889
octobre 2021 890 514 244
novembre 2021 741 613 884
TOTAL 2 615 838 017

septembre 2022 878 018 333
octobre 2022 803 679 089
novembre 2022 654 657 000
TOTAL 2 336 354 422


septembre 2023 536 173 089
octobre 2023 544 808 289
novembre 2023 381 169 200
TOTAL 1 462 150 578

C'est une boucherie en IDF.

[krachboom]

C'est une boucherie en IDF.

Et c'est censé être le meilleur marché du monde...

Où tout se vend dans la journée...

[Romario]

Elle habite où exactement Mumu?

Si c'est le 92, elle est dans la 'Mot2Cambronne'. Mise à jour novembre des DMTO :

septembre 2020 769 502 410
octobre 2020 929 362 422
novembre 2020 852 399 044
TOTAL 2 551 263 876

septembre 2021 983 709 889
octobre 2021 890 514 244
novembre 2021 741 613 884
TOTAL 2 615 838 017

septembre 2022 878 018 333
octobre 2022 803 679 089
novembre 2022 654 657 000
TOTAL 2 336 354 422


septembre 2023 536 173 089
octobre 2023 544 808 289
novembre 2023 381 169 200
TOTAL 1 462 150 578

C'est une boucherie en IDF.

Tu les trouves où ces chiffres ?

[nicof]

Elle habite où exactement Mumu?

Si c'est le 92, elle est dans la 'Mot2Cambronne'. Mise à jour novembre des DMTO :

septembre 2020 769 502 410
octobre 2020 929 362 422
novembre 2020 852 399 044
TOTAL 2 551 263 876

septembre 2021 983 709 889
octobre 2021 890 514 244
novembre 2021 741 613 884
TOTAL 2 615 838 017

septembre 2022 878 018 333
octobre 2022 803 679 089
novembre 2022 654 657 000
TOTAL 2 336 354 422


septembre 2023 536 173 089
octobre 2023 544 808 289
novembre 2023 381 169 200
TOTAL 1 462 150 578

C'est une boucherie en IDF.

Ces chiffres relativisent aussi la legende des montagnes de cash qui se deversent dans les departements a fort revenu et qui finalement ne limitent que marginalement l'impact de la hausse des taux sur le marche.

[Korn]

https://www.igedd.developpement-durable ... a1652.html

Il suffit de cliquer sur le département visé.

[Korn]

Ces chiffres relativisent aussi la legende des montagnes de cash qui se deversent dans les departements a fort revenu et qui finalement ne limitent que marginalement l'impact de la hausse des taux sur le marche.

La hausse nourrit la hausse.

D'ailleurs, le sud de la France commence à se faire déglinguer aussi


Alpes-Maritimes

octobre 2021 1 218 718 685
novembre 2021 1 107 077 265
décembre 2021 1 421 863 646
Total 3 747 659 596

septembre 2022 1 197 673 846
octobre 2022 1 194 066 272
novembre 2022 1 157 644 265
Total 3 549 384 383

septembre 2023 801 246 101
octobre 2023 1 016 304 456
novembre 2023 744 738 993
Total 2 562 289 550

Pyrénées Atlantiques

septembre 2021 446 715 022
octobre 2021 412 027 311
novembre 2021 343 765 311
Total 1 202 507 644

septembre 2022 363 071 978
octobre 2022 390 918 933
novembre 2022 356 223 178
Total 1 110 214 089

septembre 2023 269 596 200
octobre 2023 278 234 533
novembre 2023 241 996 200
Total 789 826 933


La crise se diffuse

Vendée

septembre 2021 355 251 822
octobre 2021 373 097 533
novembre 2021 321 507 311
Total 1 049 856 667

septembre 2022 335 093 400
octobre 2022 340 392 200
novembre 2022 325 240 978
Total 1 000 726 578

septembre 2023 243 935 911
octobre 2023 285 931 444
novembre 2023 213 950 156
Total 743 817 511

[topido]

Il manque le lien vers l'article (édit : pas vu plus haut )
https://www.francetvinfo.fr/economie/im ... 22690.html

Son bien est d'abord mis en vente à 620 000 euros, un prix situé dans la fourchette des estimations réalisées. Un an et demi après la souscription de son prêt-relais, la maison de cette mère de deux enfants est désormais affichée à 449 000 euros, bien en dessous de la plus basse estimation. Mais rien n'y fait. A moins de six mois de l'échéance de son crédit, elle n'a toujours pas trouvé preneur. "J e ne passe plus une nuit tranquille. Je me réveille chaque jour en me rappelant que la maison n'est toujours pas vendue et que je suis dans la galère totale, s'inquiète-t-elle. Je regrette d'être passée par le prêt-relais."

28% de baisse sans vendre mais on ignore le montant de la surévaluation initale. Le prêt-relais étant de 340000 €, il reste 109000€ de marge avant la négative equity...

L'angoisse. Je l'ai déjà dit sur une autre file mais j'ai un proche dans cette situation. Il ne dort plus.

[Romario]

https://www.igedd.developpement-durable ... a1652.html

Il suffit de cliquer sur le département visé.

Merci !

[Korn]

L'angoisse. Je l'ai déjà dit sur une autre file mais j'ai un proche dans cette situation. Il ne dort plus.

Moche

J'espère qu'il n'habite pas...

en gironde

septembre 2021 1 073 272 254
octobre 2021 981 114 784
novembre 2021 895 594 459
Total 2 949 981 498

septembre 2022 985 251 400
octobre 2022 958 439 515
novembre 2022 865 582 082
Total 2 809 272 997

septembre 2023 676 438 444
octobre 2023 679 216 000
novembre 2023 524 837 622
Total 1 880 492 067

[Romario]

On voit qu'il y a quelques disparités entre les départements, mais la tendance, c'est qu'on sera à -25% vs 2022.

[Korn]

-31% au niveau national sur le mois d'octobre 2023 versus mois octobre 2022.

Nous finissons l'année avec des taux supérieurs de 2% à ceux de fin 2022. Le début d'année devrait sauver l'année avec un -20% (2023 versus 2022 en année pleine). Mais on n'est clairement plus sur ces bases là.
A voir ce que la baisse des prix donnera car elle redonne du pouvoir d'achat dans les départements les plus avancés.

[krachboom]

C'est un carnage sur les derniers exemples c'est divisé 2 entre sept 2021 et novembre 2023

Tu m'étonnes que ça transpire de partout...

Je ne pensais pas que c'était à ce point.

Si ça continue à s'enfoncer niveau volume, je ne sais pas comment ça va se passer...

[Romario]

-31% au niveau national sur le mois d'octobre 2023 versus mois octobre 2022.

Nous finissons l'année avec des taux supérieurs de 2% à ceux de fin 2022. Le début d'année devrait sauver l'année avec un -20% (2023 versus 2022 en année pleine). Mais on n'est clairement plus sur ces bases là.
A voir ce que la baisse des prix donnera car elle redonne du pouvoir d'achat dans les départements les plus avancés.

Cumulé sur 12 mois, on est à -18,3% en octobre, et -20,8% en novembre, si je ne me trompe pas ?
on devrait s'approcher des -23% je pense à fin d'année.

[Romario]

Si ça continue à s'enfoncer niveau volume, je ne sais pas comment ça va se passer...

surtout pour les impôts locaux ...

[Romario]

Ces chiffres sont enregistrés combien de mois après l'acte de vente ?

[krachboom]

surtout pour les impôts locaux ...

[Korn]

Ces chiffres sont enregistrés combien de mois après l'acte de vente ?

"4. Date de l’acte et date de perception des droits
Le mois figurant dans les tableaux est celui de la perception des droits.
Avant septembre 2011, les droits étaient perçus et comptabilisés par la DGFiP en moyenne 1,7 mois après la signature de l’acte chez le notaire. A titre d’exemple, les droits perçus en mars 2010 correspondent à des actes signés approximativement en janvier 2010.
Ce délai moyen a diminué à partir de septembre 2011, pour s’établir à 1 mois pour les actes signés à partir de janvier 2012, le délai dont disposent les notaires pour adresser un acte de vente à la conservation des hypothèques ayant été raccourci de 2 mois à 1 mois. Ce raccourcissement a engendré une augmentation temporaire du flux mensuel d’enregistrements. "

On en avait parlé il y a quelques semaines.
Délai moyen entre le compromis et l'acte de vente : 3 mois
Délai entre l'acte de vente et la perception des DMTO : 1 mois

Nous pouvons donc considérer que ces données ne sont pas encore assises sur le pic des taux de crédits.

[Vincent92]

-31% au niveau national sur le mois d'octobre 2023 versus mois octobre 2022.

Nous finissons l'année avec des taux supérieurs de 2% à ceux de fin 2022. Le début d'année devrait sauver l'année avec un -20% (2023 versus 2022 en année pleine). Mais on n'est clairement plus sur ces bases là.
A voir ce que la baisse des prix donnera car elle redonne du pouvoir d'achat dans les départements les plus avancés.

Cumulé sur 12 mois, on est à -18,3% en octobre, et -20,8% en novembre, si je ne me trompe pas ?
on devrait s'approcher des -23% je pense à fin d'année.

Sur l'exercice fait de Septembre à Novembre, on est à -17,1% de crédits accordés et -24,2% en montant entre 2022 et 2023 en national d'après crédit logement.

[Korn]

Les niveaux de crédits piquaient déjà sérieusement du nez à compter de septembre 2022 (versus 2021).

Nous sommes clairement dans le fond de la piscine.

[krachboom]

Nous sommes clairement dans le fond de la piscine.

C'est ballot en pleine reprise en V

© Ingatius

[kurisutofa]

Ouch

OAT a 2,8 en chute de 0,7.

A ce rythme là, ça pourrait marquer un moment d'acheter avant que ça baisse trop et que les prix repartent. Achat puis renego.
En bénéficiant d'un effet qualité plus important.

Y a des paris a faire sur la suite. Bien malin celui qui fera le bon choix

[Qqun_de_Passage]

En tout cas pour les « vraies » résidences secondaires, l’avenir s’assombrit. Pour les RBnB par contre, finalement pas sûr que les communes luttent sérieusemt contre une telle poule aux œufs d’or potentielle.
Par « lutte sérieuse », j’entends l’application des mécanismes de compensation ou d’interdiction de changement de destination des locaux initialement destinés à l’habitation (vs activité commerciale hôtelière).

En quoi les AirB&B sont une poule aux oeufs d'or pour les collectivités ?
Pas pour la taxe de séjour de 0,90 € j'imagine (sans parler de l'exonération de TVA, ça c'est le contribuable national qui rince).
Bon, l'offre accrue d'hébergement doit augmenter la fréquentation touristique. Les retombées sont sans doute plus modérées dans la restauration que le reste vu que l'intérêt de louer un studio avec frigo et kitchenette c'est de pouvoir non seulement y dormir mais aussi y casser la graine.

Si on compte qu'un AirB&B c'est un touriste en plus 120 jours par an, mais un habitant de moins à l'année, le bilan est moins intéressant.

Pour la possibilité de lui coller une THRS à un tarif qui va pouvoir devenir très élevé grâce au découplement avec le taux de la TF, et ce sans la moindre conséquence électorale.

[Qqun_de_Passage]

Ces chiffres sont enregistrés combien de mois après l'acte de vente ?

"4. Date de l’acte et date de perception des droits
Le mois figurant dans les tableaux est celui de la perception des droits.
Avant septembre 2011, les droits étaient perçus et comptabilisés par la DGFiP en moyenne 1,7 mois après la signature de l’acte chez le notaire. A titre d’exemple, les droits perçus en mars 2010 correspondent à des actes signés approximativement en janvier 2010.
Ce délai moyen a diminué à partir de septembre 2011, pour s’établir à 1 mois pour les actes signés à partir de janvier 2012, le délai dont disposent les notaires pour adresser un acte de vente à la conservation des hypothèques ayant été raccourci de 2 mois à 1 mois. Ce raccourcissement a engendré une augmentation temporaire du flux mensuel d’enregistrements. "

On en avait parlé il y a quelques semaines.
Délai moyen entre le compromis et l'acte de vente : 3 mois
Délai entre l'acte de vente et la perception des DMTO : 1 mois

Nous pouvons donc considérer que ces données ne sont pas encore assises sur le pic des taux de crédits.

Oh ben non, on n'a pas encore vu le fond, alors qu'on y est peut-être déjà ! Hâte de voir les DDM des compromis de novembre, çàd les DDM du mois de mars 2024. Le -50% vs les DDM de mars 2023 sera le minimum !

[Schneider]

-31% au niveau national sur le mois d'octobre 2023 versus mois octobre 2022.

Nous finissons l'année avec des taux supérieurs de 2% à ceux de fin 2022. Le début d'année devrait sauver l'année avec un -20% (2023 versus 2022 en année pleine). Mais on n'est clairement plus sur ces bases là.
A voir ce que la baisse des prix donnera car elle redonne du pouvoir d'achat dans les départements les plus avancés.

Cumulé sur 12 mois, on est à -18,3% en octobre, et -20,8% en novembre, si je ne me trompe pas ?
on devrait s'approcher des -23% je pense à fin d'année.

Sur l'exercice fait de Septembre à Novembre, on est à -17,1% de crédits accordés et -24,2% en montant entre 2022 et 2023 en national d'après crédit logement.

On reprend souvent les chiffres crédit logement ici.
Petite précision, avant cette conjoncture difficile des dossiers qui étaient refusés par crédit logement pouvaient être validés avec une garantie réelle (hspd hypothèque)
Les banques privilégient l'organisme de caution car en cas de carton elles sont couvertes immédiatement et n'ont pas besoin d'intenter de procédure. Crédit logement paie la banque et se retourne contre l'emprunteur.
Mais bon nombre de dossiers passaient sans crédit logement. Ils étaient considérés comme un peu plus risqués. Ils sont aujourd'hui encore plus difficile à faire valider.

L'écart entre les chiffres crédit logement et les droits de mutation viennent sans doute de là en partie.
Les dossiers validés pas crédit logement sont les bons dossiers

[Indécis]

"Je regrette d'être passée par le prêt-relais" : ces propriétaires dans "la galère totale" pour vendre leur logement à l'approche de l'échéance de leur crédit
https://www.francetvinfo.fr/economie/im ... 22690.html

Dans un contexte de ralentissement du marché de l'immobilier, des vendeurs qui devront rembourser leur prêt-relais dans les prochains mois racontent à franceinfo leurs difficultés pour trouver un acheteur, malgré leurs baisses de prix successives.

Claire* était loin d'imaginer que la vente de sa maison à Lyon serait une telle source d'angoisse. Au printemps 2022, lorsqu'elle décide de déménager en Isère pour se rapprocher de sa famille, cette ancienne employée dans l'industrie pharmaceutique souscrit à un crédit immobilier de 118 000 euros sur dix ans ainsi qu'à un prêt-relais de 340 000 euros. Une avance de trésorerie qui lui permet de financer son nouveau logement et de s'y installer, sans attendre d'avoir un acheteur pour l'ancien.

A l'époque, alors que le marché de l'immobilier est encore dynamique, Claire, 45 ans, ne voit "aucune raison" que sa maison, dotée d'un jardin de 100 m2 et située dans "un secteur demandé" de Lyon, "ne se vende pas". Son bien est d'abord mis en vente à 620 000 euros, un prix situé dans la fourchette des estimations réalisées. Un an et demi après la souscription de son prêt-relais, la maison de cette mère de deux enfants est désormais affichée à 449 000 euros, bien en dessous de la plus basse estimation. Mais rien n'y fait. A moins de six mois de l'échéance de son crédit, elle n'a toujours pas trouvé preneur. "Je ne passe plus une nuit tranquille. Je me réveille chaque jour en me rappelant que la maison n'est toujours pas vendue et que je suis dans la galère totale, s'inquiète-t-elle. Je regrette d'être passée par le prêt-relais."

Ce type de crédit fonctionne comme un "découvert géant" octroyé par la banque pour une durée de 12 à 24 mois, "afin de vous permettre de vous positionner rapidement sur le bien que vous souhaitez acheter", résume Cécile Roquelaure, directrice des études pour le courtier Empruntis. Cette option est particulièrement prisée par les ménages qui ont un "coup de cœur" pour un logement, expose l'experte, ou en cas de changement de vie personnelle ou professionnelle qui nécessite un déménagement rapide. La somme prêtée varie entre 60% et 80% de l'estimation du bien à vendre, selon la société de courtage immobilier. Tant que le logement n'est pas vendu, l'emprunteur verse uniquement des intérêts.

Mais dans le contexte de resserrement du marché, vendre n'est plus une mince affaire. La hausse des taux d'intérêt, qui oscillent dorénavant autour de 4%, et le durcissement des conditions d'accès aux crédits immobiliers freinent les acquéreurs. Le nombre de transactions immobilières a baissé de près de 20% entre septembre 2022 et septembre 2023, selon le Conseil supérieur du notariat. "Le retournement du marché a été violent", reconnaît Cécile Roquelaure.

Claire estime faire les frais de ce changement de conjoncture. "Le point vraiment bloquant, ce sont les banques", juge-t-elle. La quarantenaire a récemment reçu une offre au prix, mais les acheteurs ont dû se retirer faute de financement. D'autres lui ont proposé des offres inférieures de 50 000 euros à son prix et assorties d'une condition suspensive – une clause leur permettant d'annuler la transaction en cas de difficultés à vendre leur logement. Je ne peux pas me permettre d'accepter cette condition, ça va encore me faire perdre du temps", s'alarme Claire, qui doit avoir vendu sa maison d'ici le mois de mai.

Muriel ne pensait pas non plus rencontrer autant de peine pour céder son appartement de 90 m2 aux portes de Paris. Comme beaucoup de Franciliens, elle a quitté la capitale avec son conjoint après les confinements. "On en avait marre d'être en appartement et la crise du Covid nous a montré que le télétravail fonctionnait bien", raconte cette intermittente du spectacle. Grâce à un prêt-relais contracté en mai 2022, le couple s'offre une maison en Ardèche. Une solution recommandée par leur banquier et les agents immobiliers qui se montrent "très confiants" sur leur capacité à vendre rapidement, dans un contexte où les achats étaient encore dopés par des taux de crédits autour de 1%. "Le banquier s'est dit qu'un appartement en région parisienne se vendrait forcément", se remémore-t-elle.

Malgré "cinq ou six baisses de prix", et un bien affiché plus de 100 000 euros en dessous de sa valeur initiale, le couple n'a pourtant eu que "très peu de visites". " Les agences nous disent qu'elles ne vendent que des petites surfaces en ce moment. Dès qu'on est sur plus de 60 m2, c'est compliqué parce que les acheteurs n'ont pas le budget nécessaire ou ils ont des refus de prêt, explique Muriel. Si les agents immobiliers ne s'étaient pas montrés aussi confiants, je ne me serais pas orientée vers un prêt-relais."

En dépit du contexte actuel, Cécile Roquelaure estime toutefois que souscrire à un prêt-relais peut être intéressant, à condition "d'être bien accompagné", et de "bien estimer son bien". " Il faut absolument étudier le marché en regardant ce qui s'est vendu dernièrement dans le secteur, pour voir si votre bien est dans les standards et s'il est au bon prix", conseille l'experte. "Un bon prêt-relais, c'est un bien correctement estimé", insiste-t-elle.

Un bien surestimé dont la vente s'éternise, c'est ce qui est arrivé à Elsa*. Cette trentenaire, qui a déménagé en outre-mer pour profiter d'une opportunité professionnelle, cherche un acheteur depuis l'été 2022 pour sa maison en Alsace. Une "ancienne" demeure du XVIIe siècle "entièrement rénovée" par cette architecte d'intérieur et son mari. "On a changé les volumes, refait l'isolation, mis de beaux matériaux, pour en faire une maison design et charmante", vante Elsa.

"Les agences n'arrivaient pas à s'accorder sur un prix : on avait des estimations entre 480 000 euros et 650 000 euros", se souvient-elle. Le couple se fixe finalement sur un prix de vente à 595 000 euros. Un tarif "au-dessus du marché de la commune", concède Elsa, mais qui selon elle reflète le caractère atypique de leur bien et les nombreux travaux de rénovation. "Avec le recul, notre première erreur a été de mettre en vente trop cher, parce qu'on s'est laissé flatter par les estimations hautes, analyse-t-elle. La deuxième erreur, c'est qu'on n'a pas baissé le prix assez vite, alors que l'agent immobilier nous y encourageait."

Depuis l'automne, leur bien est à céder pour 439 000 euros. Soit plus de 155 000 euros de moins que le prix de vente initial. A dix mois de l'échéance de son prêt-relais, faute d'acquéreurs, Elsa réfléchit à concéder une nouvelle baisse de prix dans les prochaines semaines. "On a aussi dû se poser la question de tout abandonner et de revenir habiter en Alsace", lâche-t-elle. Une option qu'ils ont pour l'instant écartée. "Psychologiquement, c'est dur. On a reconstruit notre vie professionnelle et personnelle ailleurs, notre fille a changé d'école, on s'est vraiment implantés", se désole-t-elle.

Muriel, qui devra rembourser son prêt-relais de 240 000 euros en mai, commence aussi à lister ses options. "Début 2024, on va prendre une décision", assure-t-elle. Pour l'heure, elle envisage de transformer son prêt-relais en prêt immobilier classique et à mettre en location son appartement pour rembourser les mensualités. "Ce qui est dommage, c'est qu'il y a deux ans, on aurait emprunté à 1%. Alors que maintenant, on va emprunter à plus de 4%", lance-t-elle, amère. "C'est une solution, mais encore faut-il être finançable", tempère d'ailleurs l'experte Cécile Roquelaure.

En cas de difficultés pour vendre, la spécialiste recommande de prendre rapidement rendez-vous avec la banque. "Si vous avez signé un prêt-relais sur un an, vous pouvez négocier son rallongement" jusqu'à deux ans. Une solution qui n'est cependant "pas indolore" car "tout prêt-relais qui continue à courir vous coûte des intérêts". "Quand vous êtes arrivé au bout de la démarche de rallongement, il est dans l'intérêt de la banque et le vôtre de trouver des solutions, même s'il n'y a pas beaucoup d'options possibles", reconnaît Cécile Roquelaure.

Pour éviter ces situations, les banques sont d'ailleurs de plus en plus vigilantes dans l'octroi d'un prêt-relais, selon la directrice des études d'Empruntis. Elles regardent davantage si le projet est "bien ficelé" et "resserrent le montant du financement pour prendre une marge de sécurité" supplémentaire. "Certains établissements n'octroient des prêts-relais que si les emprunteurs ont déjà un compromis de vente" avec un acheteur.

Les emprunteurs contactés racontent de leur côté qu'ils se sentent "démunis" et "très seuls" face à leur incapacité à vendre. "J'ai fait les choses correctement et, pourtant, je me sens coupable de ne pas pouvoir rembourser mon prêt", déplore Claire, qui appelle le gouvernement à prendre des mesures pour aider "les petits propriétaires dans (sa) situation". Le ministère de l'Economie et la Banque de France ont annoncé le 4 décembre des assouplissements des règles encadrant le crédit immobilier. De simples "ajustements techniques", qui ne touchent pas "aux fondamentaux" des conditions d'emprunt actuelles, admet le gouverneur de la Banque de France.

[Korn]

"qui appelle le gouvernement à prendre des mesures pour aider "les petits propriétaires dans (sa) situation"

Quand tu mets ta baraque en vente à 620 000€, tu assumes. Encore une demande d'assistanat d'un français qui se voit plus beau qu'il ne l'est...

"Claire, 45 ans, ne voit "aucune raison" que sa maison, dotée d'un jardin de 100 m2 et située dans "un secteur demandé" de Lyon, "ne se vende pas""

On lui avait pas dit?

C'est sûr qu'après ce choix désastreux, elle pourra rentrer dans la case petit propriétaire.

[alexlyon]

Il y a pourtant une bonne raison.
Sa maison vaut ce que la demande peut lui payer, c'est à dire ce que la demande solvable veut lui payer.

[lecriminel]

-31% au niveau national sur le mois d'octobre 2023 versus mois octobre 2022.

Nous finissons l'année avec des taux supérieurs de 2% à ceux de fin 2022.

il y a également la baisse du pouvoir d'achat. Les salaires sont très loin d'avoir suivi l"inflation.
Il faut reconnaître que les trolls haussiers de 2006 n'avaient pas 100% tort quand ils affirmaient "si l'immobilier baisse très fort, ce sera le cadet de tes soucis".

[ddv]

Quand je pense qu'on est dans un pays où le salaire médian est de 2100€ net par mois, et quand je vois les prix indiqués dans l'article précédent, en province (car Lyon, ça reste la province), j'hallucine.

[Ben92]

Quand je pense qu'on est dans un pays où le salaire médian est de 2100€ net par mois, et quand je vois les prix indiqués dans l'article précédent, en province (car Lyon, ça reste la province), j'hallucine.

Les salaires médians n'ont pas vocation à être propriétaire d'une maison à Lyon, hein.

[ddv]

Quand je pense qu'on est dans un pays où le salaire médian est de 2100€ net par mois, et quand je vois les prix indiqués dans l'article précédent, en province (car Lyon, ça reste la province), j'hallucine.

Les salaires médians n'ont pas vocation à être propriétaire d'une maison à Lyon, hein.

Pourquoi ? Les salaires à Lyon ne sont pas spécialement élevés. Et avoir une maison (même de ville), c'est tout à fait banal. Il n'y a que toi qui crois que c'est un truc de luxe. Quant à Lyon, il n'y a aucun prestige à y habiter, vu les lascars qu'on y croise.

[optimus maximus]

-31% au niveau national sur le mois d'octobre 2023 versus mois octobre 2022.

Nous finissons l'année avec des taux supérieurs de 2% à ceux de fin 2022. Le début d'année devrait sauver l'année avec un -20% (2023 versus 2022 en année pleine). Mais on n'est clairement plus sur ces bases là.
A voir ce que la baisse des prix donnera car elle redonne du pouvoir d'achat dans les départements les plus avancés.

Cumulé sur 12 mois, on est à -18,3% en octobre, et -20,8% en novembre, si je ne me trompe pas ?
on devrait s'approcher des -23% je pense à fin d'année.

Sur l'exercice fait de Septembre à Novembre, on est à -17,1% de crédits accordés et -24,2% en montant entre 2022 et 2023 en national d'après crédit logement.

On reprend souvent les chiffres crédit logement ici.
Petite précision, avant cette conjoncture difficile des dossiers qui étaient refusés par crédit logement pouvaient être validés avec une garantie réelle (hspd hypothèque)
Les banques privilégient l'organisme de caution car en cas de carton elles sont couvertes immédiatement et n'ont pas besoin d'intenter de procédure. Crédit logement paie la banque et se retourne contre l'emprunteur.
Mais bon nombre de dossiers passaient sans crédit logement. Ils étaient considérés comme un peu plus risqués. Ils sont aujourd'hui encore plus difficile à faire valider.

L'écart entre les chiffres crédit logement et les droits de mutation viennent sans doute de là en partie.
Les dossiers validés pas crédit logement sont les bons dossiers

Je me demande s'il ne faudrait pas indiquer à l'adresse des emprunteurs dans le contrat de prêt que l'achat immobilier est un investissement avec risque de perte en capital ainsi qu'une durée minimale conseillée de détention du bien qui dépendrait du profil financier de l'acquéreur. Ça ne me semble pas compliqué à calculer au fond.

Ça en aiderait beaucoup de savoir qu'ils n'ont pas intérêt à vendre avant 5 ans ou 10 ans.

[Vincent92]

-31% au niveau national sur le mois d'octobre 2023 versus mois octobre 2022.

Nous finissons l'année avec des taux supérieurs de 2% à ceux de fin 2022. Le début d'année devrait sauver l'année avec un -20% (2023 versus 2022 en année pleine). Mais on n'est clairement plus sur ces bases là.
A voir ce que la baisse des prix donnera car elle redonne du pouvoir d'achat dans les départements les plus avancés.

Cumulé sur 12 mois, on est à -18,3% en octobre, et -20,8% en novembre, si je ne me trompe pas ?
on devrait s'approcher des -23% je pense à fin d'année.

Sur l'exercice fait de Septembre à Novembre, on est à -17,1% de crédits accordés et -24,2% en montant entre 2022 et 2023 en national d'après crédit logement.

On reprend souvent les chiffres crédit logement ici.
Petite précision, avant cette conjoncture difficile des dossiers qui étaient refusés par crédit logement pouvaient être validés avec une garantie réelle (hspd hypothèque)
Les banques privilégient l'organisme de caution car en cas de carton elles sont couvertes immédiatement et n'ont pas besoin d'intenter de procédure. Crédit logement paie la banque et se retourne contre l'emprunteur.
Mais bon nombre de dossiers passaient sans crédit logement. Ils étaient considérés comme un peu plus risqués. Ils sont aujourd'hui encore plus difficile à faire valider.

L'écart entre les chiffres crédit logement et les droits de mutation viennent sans doute de là en partie.
Les dossiers validés pas crédit logement sont les bons dossiers

Ce n'est pas qu'une question d'assurance. Il y a aussi une question de coût. Par exemple, je suis personnellement passé par Crédit logement parce que c'est (beaucoup) moins cher qu'une hypothèque ou qu'une autre caution privée.
Comme la plupart des bons dossiers.
Je n'ai pas la proportion de crédits traités par crédits logements, mais c'est la plupart. Surtout que c'est la solution proposée "par défaut" par les banques (et que beaucoup d'emprunteurs ne s'intéressent probablement pas aux autres solutions), y compris avant.
L'IPPD peut être intéressant. En particulier pour ceux qui travaillent dans le notariat (ils ne paient qu'une partie).

Je ne serais pas dire d'où vient cette différence. Mais, Korn donne tantôt une région tantôt une autre (et très probablement pas les régions les moins impactées), on ne sait pas bien à quel mois de prêt cela correspond (Novembre crédit logement correspond à quoi en terme de mois pour les DDM?), etc.
Je ne dis pas que c'est inintéressant, mais les données sont brutes et difficile à exploiter.
Dans tous les cas, que ce soit crédit logements, BdF ou autres sources, on sait qu'on est sur des volumes faibles.
La question est de savoir si on a attend une valeur min et qu'on va y rester un moment, qu'on va repartir ou si cela va encore baisser.
Dans tous les cas, pour que le marché reparte (que l'offre/demande se rééquilibre), il faut des volumes plus élevés. Qu'on monte ou qu'on descende, au final, c'est le volume qui compte.

[alexlyon]

C'est la clé en effet.

Sur un marché d'actifs, ce qui compte c'est : les flux, les flux, les flux.

Les prix sans volumes ne veulent rien dire.

[Korn]

Vincent92 peut nous transmettre les données sur les régions les moins impactées, je suis preneur.