Tendances du marché immobilier depuis début 2023

[nicof]

Mais c'est vrai que c'est le moment d'acheter, je crois que tout le monde est d'accord là dessus. C'est super rare que les prix baissent un petit peu, quand ça répartira ça pendra 20 ou 30 % en un rien de temps (comme en 2010-2012 et 2017-2020) et ceux qui n'ont pas profité de l'accalmie actuelle s'en mordront les doigts.

https://www.francetransactions.com/actu ... -2024.html

Alerte SCPI : baisse de prix des parts de la SCPI PRIMOVIE et une nouvelle fois de la SCPI PRIMOPIERRE

En clin d’œil, que les épargnants apprécieront sans doute : Primonial reçoit le label Meilleur Conseil Epargne 2023. La relation client est au cœur de notre métier. Les équipes du Groupe Primonial sont honorées d’avoir été récompensées par le magazine Challenges et le site Retraite.com pour la qualité du conseil apportée aux épargnants.

Y en a d'autres qui doivent mordre les doigts d'avoir investi.

[ddv]

C'est le moment d'acheter pour ceux qui arrivent à négocier A MORT.

[misterspoke]

je me suis amusé à regard le dernier bulletin d'information de Primovie

https://www.primonialreim.fr/documents/ ... 8006137180

Plus de 450 000 parts en attente de retrait ça monte ça monte...

Tout ça va finir comme aux US avec des bureaux qui sont en train d'être vendus au prix d'un terrain agricole.

[misterspoke]

https://www.pierrepapier.fr/scpi/scpi-c ... e-retrait/

+2 Mds en attente de retrait... il va y avoir des soldes

[Blangar1]

Non ce ne sont pas des publi reportage, ce n'est pas indiqué dans les articles en question alors que si c'était le cas ce serait précisé (il y a une obligation légale il me semble là dessus).

Ce sont des articles de grands médias français.

Je peux vous poster les liens à l'occasion de ce que je vois passer dans mon fil d'actualités (je ne les lis pas mais je les vois passer).

Tu as sans doute raison (clause de style : c'est parce que je ne lis pas beaucoup les journaux, donc je fais confiance à tes lectures)
Cependant, tu peux reprendre la littérature journalistique immo de 1992 à 1996, chaque 6 mois, tu avais le titre en une : "La chute est terminée !" , "Les prix repartent de l'avant !" etc etc...
C'est normal : les intérêts sont si importants que les lobbies matraquent tant et plus.

Je suis toujours en recherche active, et je peux dire que : 1) les prix de "présentation" marquent mieux qu'une pause 2) les AI rappellent, avec beaucoup plus de biens et de meilleure qualité 3) ils ont changé de discours : moins de morgue, plus d'attention à ton cash, plus d'écoute sur les négos. Le meilleur indicateur du marché est la faim - ou non - des AI.

Adesias

[topido]

A Nantes ça gamelle grave (comme j'essaie de faire une extension, je regarde aussi si cela reste rentable ou s'il vaut mieux partir sur un autre projet).
A mon avis on est facile sur -10/-15 par rapport aux plus hauts.
Dans mon cas perso j'ai remboursé environ 80K en 3 ans donc ça changera pas ma vie.

[Blangar1]

Si j'ai compris ton propos. Mais il est préférable d'être précis. Ce n'est pas du vrai publireportage à proprement parler même si ça y ressemble...

Après les journalistes ont quand même une déontologie, il doit donc y avoir des signaux de leur côté pour qu'ils écrivent ça et en volumes ces dernières semaines.

"Déontologie journalistique" : bel oxymore !

[Praséodyme]

Je ne sais pas où vous avez vu que ça repart, mais ça n'est pas ce qu'on lit dans le Friggit d'hier.

Je n'avais pas remarqué le disparité des taux de crédit d'un pays à l'autre (Graphique 5.3). Sur 2 ans :
- US/UK de 4 à 8% (doublé)
- FR/DE de 1% à4% (quadruplé)

Oui, les taux variables c'est la douille.

Et c'est la douille aussi pour ceux qui ont emprunté il y a deux ou trois ans au prix fort en tablant sur des taux au creux de la vague.
C'était quoi typiquement le cap pour un taux à 3% ?
Rien qu'un cap à 4% au début d'un crédit de 20 ans ça fait grimper ta mensualité de 15%. Tu imagines passer de 33% à 38% d'endettement ?
J'espère qu'ils ont des augmentations à la hauteur de l'inflation là-bas.

Mais ce qui fait que nos taux fixes étaient ultra bas dans les années 2017-2022, c'est surtout l'argent magique de la BCE.

[Praséodyme]

C'est le moment d'acheter pour ceux qui arrivent à négocier A MORT.

C'est le moment d'acheter pour ceux qui ont du cash.
Genre si Mémé t'a laissé un gros bas de laine. Ou bien si tu as vendu ton logement en 2022 pour cause de mobilité longue distance, que tu as gardé le cash à l'abris en prenant une location le temps de trouver tes marques et maintenant tu es l'un des rares acheteurs de confort sur ton marché, là il y a l'occasion de faire une bonne affaire.

[p0ulp3]

L'exemple du couple a 3ke par mois est hors sujet selon moi..
C est un couple avec 2 SMIC.. je pense pas que ce soit le gros des acheteurs d immobilier...
L acheteur type doit plutôt être autour des 5ke dans les grandes métropoles avec l'augmentation des salaires de ces 3 dernières années..

Ca me semblait évident que les 3k étaient choisis par simplicité, ce qui permet d'avoir un multiple de 3, mais je prends sur moi pour cette erreur de communication....
Relis mon message en remplacant 3k de revenus et 1k de loyer par :
6k de revenus et 2k de loyers
9k de revenus et 3k de loyers etc

Le point important n'est pas sur le montant du revenu, mais sur l'écart actuel entre loyer et mensualité (mensualité = 150% à 200% du loyer), alors que lorsque le marché est actif, il n'y a quasi pas d'écart (mensualité = 100 à 110% du loyer)
J'avais utilisé des chiffres concrets pour rendre le message plus percutant, mea culpa !

[Schneider]

L'exemple du couple a 3ke par mois est hors sujet selon moi..
C est un couple avec 2 SMIC.. je pense pas que ce soit le gros des acheteurs d immobilier...
L acheteur type doit plutôt être autour des 5ke dans les grandes métropoles avec l'augmentation des salaires de ces 3 dernières années..

Ca me semblait évident que les 3k étaient choisis par simplicité, ce qui permet d'avoir un multiple de 3, mais je prends sur moi pour cette erreur de communication....
Relis mon message en remplacant 3k de revenus et 1k de loyer par :
6k de revenus et 2k de loyers
9k de revenus et 3k de loyers etc

Le point important n'est pas sur le montant du revenu, mais sur l'écart actuel entre loyer et mensualité (mensualité = 150% à 200% du loyer), alors que lorsque le marché est actif, il n'y a quasi pas d'écart (mensualité = 100 à 110% du loyer)
J'avais utilisé des chiffres concrets pour rendre le message plus percutant, mea culpa !

Je trouve cette analyse intéressante. Cela colle bien au niveau des différentes périodes.
Il y a vraiment un point d'équilibre à toucher

[Gpzzzz]

je me suis amusé à regard le dernier bulletin d'information de Primovie

https://www.primonialreim.fr/documents/ ... 8006137180

Plus de 450 000 parts en attente de retrait ça monte ça monte...

Tout ça va finir comme aux US avec des bureaux qui sont en train d'être vendus au prix d'un terrain agricole.

Sur 25 millions de parts en circulation.. ça fait moins de 2% de parts en attente.. c est pas grand chose en fait..

[Ben92]

Rien qu'un cap à 4% au début d'un crédit de 20 ans ça fait grimper ta mensualité de 15%. Tu imagines passer de 33% à 38% d'endettement ?
J'espère qu'ils ont des augmentations à la hauteur de l'inflation là-bas.
Mais ce qui fait que nos taux fixes étaient ultra bas dans les années 2017-2022, c'est surtout l'argent magique de la BCE.

38% d'endettement c'est rien. Perso je pourrai supporter au moins 50% d'endettement, et pourtant je fais pas gaffe à mes dépenses. Ce qui compte c'est le reste à vivre par personne. une fois le logement payé. Le taux d'endettement c'est un truc complètement idiot, qui créé du mal-logement pour les personnes qui auraient les moyens de payer plus.

[Gpzzzz]

L'exemple du couple a 3ke par mois est hors sujet selon moi..
C est un couple avec 2 SMIC.. je pense pas que ce soit le gros des acheteurs d immobilier...
L acheteur type doit plutôt être autour des 5ke dans les grandes métropoles avec l'augmentation des salaires de ces 3 dernières années..

Ca me semblait évident que les 3k étaient choisis par simplicité, ce qui permet d'avoir un multiple de 3, mais je prends sur moi pour cette erreur de communication....
Relis mon message en remplacant 3k de revenus et 1k de loyer par :
6k de revenus et 2k de loyers
9k de revenus et 3k de loyers etc

Le point important n'est pas sur le montant du revenu, mais sur l'écart actuel entre loyer et mensualité (mensualité = 150% à 200% du loyer), alors que lorsque le marché est actif, il n'y a quasi pas d'écart (mensualité = 100 à 110% du loyer)
J'avais utilisé des chiffres concrets pour rendre le message plus percutant, mea culpa !

Sauf qu'à un moment donné l'extrapolation n'est plus possible...
Dans bcp de coins, autant tu vas avoir des locations a 1ke que tu n' en auras presque aucune a 2ke.. donc pour le ménage concerné l arbitrage est impossible..
Soit il loue un bien moins qualitatif que son budget lui permettrait de louer.. soit il achète..

[lecriminel]

Sauf qu'à un moment donné l'extrapolation n'est plus possible...
Dans bcp de coins, autant tu vas avoir des locations a 1ke que tu n' en auras presque aucune a 2ke.. donc pour le ménage concerné l arbitrage est impossible..
Soit il loue un bien moins qualitatif que son budget lui permettrait de louer.. soit il achète..

Pourquoi moins qualitatif ? Avec des prix hauts et des taux hauts (le seul paiement des intérêts est supérieur au loyer), ce n'est pas étonnant de devoir doubler son effort mensuel pour passer à l'achat. Et j'ai du mal à croire que ceux qui feront ça soient beaucoup plus nombreux que les doigts de mes mains. Ce n'est pas le loyer qui a baissé, c'est l'achat qui revient plus cher (tant que les prix ne se sont pas adaptés)
En tout cas poulp propose une approche avec un angle intéressant.

[Ben92]

Ce qui compte c'est de payer moins d'intérêts que de loyer. Le reste de la mensualité c'est du remboursement de capital, donc de l'épargne.

[alexlyon]

Mais est-ce intéressant d'épargner dans un actif (action, Napoléon) au delà de sa valeur ?

Si oui, je veux bien vendre un napoléon 15 000 euros.

[Ben92]

Mais est-ce intéressant d'épargner dans un actif (action, Napoléon) au delà de sa valeur ?

La valeur d'un actif, c'est le prix auquel un autre acteur économique est prêt à le racheter. L'immobilier est un actif sûr, qui peut connaître des petites baisses sur le CT mais qui s'apprécie sur le LT. En achetant un bien sûr 20 ans, on peut être sûr que le total du capital remboursé pendant la durée du crédit est supérieure au prix du bien a l'issue du crédit.

[crispus]

La cigale ayant chanté tout l'été, etc.

Charente-Maritime : le Département « ne peut plus vivre comme avant »

Sur un ton plus ou moins anxiogène, la plupart des élus de la Charente-Maritime partagent cette inquiétude, que le débat d’orientation budgétaire a traduite en chiffres, par la voix de la présidente Sylvie Marcilly : une « chute vertigineuse » des droits de mutation à titres onéreux (DMTO), fixés à 165 millions d’euros (190 millions en 2023, 236 millions en 2022), des prévisions d’investissements « prudentes » (145 millions d’euros).

Le CG table donc sur une baisse de 38% en 2 ans pour son budget.

Premières économies : les centres socioculturels.

Le et rif du oint de l'ile de Ré n'est pas prêt de baisser, pire le établissement d'un péage pour Oléron est (à nouveau) envisagé.

Les régions les plus prisées par les seniors sont aussi, logiquement, les plus concernées par le vieillissement :

La part "solidarité" (petite enfance, handicap, mais à 90% (?)... dépendance !) représentait déjà 50% du budget des. départements côtiers il y a 10 ans. Flemme de rechercher, mais ça n'a pas dû s'arranger !

Si le prix de l'immo baisse durablement, il ça devenir aussi plus difficile de récupérer une généreuse APA sur les successions...

[Korn]

T"inquiéte, il suffit de rétablir la part départementale de la TF.
Lors de la réforme de la TH, cette part a été transférée aux communes pour compenser les pertes.

[Korn]

Je suis allé voir les DMTO de ce département, ça continue de creuser profond.

[lecriminel]

Ce qui compte c'est de payer moins d'intérêts que de loyer. Le reste de la mensualité c'est du remboursement de capital, donc de l'épargne.

Tu as tout compris.
C'est pourquoi les gens ont raison de ne pas acheter (marché bloqué), même si ce qui les a "convaincus", c'est plutôt l'impossibilité de payer.

[Ben92]

Ce qui compte c'est de payer moins d'intérêts que de loyer. Le reste de la mensualité c'est du remboursement de capital, donc de l'épargne.

Tu as tout compris.
C'est pourquoi les gens ont raison de ne pas acheter (marché bloqué), même si ce qui les a "convaincus", c'est plutôt l'impossibilité de payer.

Si on a un peu d'apport il vaut mieux acheter même avec des taux à 4%.
2P a Boulogne à 500k, 100k d'apport, 400k à emprunter, ça coûte 16000€/an en intérêts au début. A comparer avec 18000€ de loyer annuel. Et l'ecart va grandissant au fur et a mesure que la part d'intérêts diminue et que le loyer augmente.

[lecriminel]

Si on a un peu d'apport il vaut mieux acheter même avec des taux à 4%.
2P a Boulogne à 500k, 100k d'apport, 400k à emprunter, ça coûte 16000€/an en intérêts au début. A comparer avec 18000€ de loyer annuel. Et l'ecart va grandissant au fur et a mesure que la part d'intérêts diminue et que le loyer augmente.

on peut considérer que le coût de l'immobilisation est égal au coût du crédit, donc le coût financier chaque année jusqu'à la revente (hors entretien et taxes) est dans ton exemple de (500 + FAI + FN) x 4%= 22.000/an. CQFD.

[Korn]

Ben92 n'a pas intégré que l'apport n'est plus rémunéré à 1%.

[Ben92]

Boulogne est une ville où le rendement locatif est particulièrement bas, j'aurais pu prendre une autre zone géographique.
Toujours est il que les loyers sont partis pour augmenter de 3% par an. Alors que la part d'intérêts diminue au fil du temps. Tous ces paramètres influent sur la durée de possession minimale au bout de laquelle il vaut mieux acheter.
Je pense que c'est une bonne opportunité en ce moment de profiter de prix un peu plus bas et de miser sur une baisse des taux et renégociation du taux d'ici 2 ans. Ce n'est que mon avis.

[lecriminel]

Boulogne est une ville où le rendement locatif est particulièrement bas, j'aurais pu prendre une autre zone géographique.
Toujours est il que les loyers sont partis pour augmenter de 3% par an. Alors que la part d'intérêts diminue au fil du temps.

Non, tu calcules comme si l'argent que tu ne peux plus placer ne te coûtait rien.
Zola annonçait un chiffre moyen pour un investissement en bourse et c'est nettement plus que l'immobilier (donc l'achat est perdant, en général). Certes en zone non tendue le rendement est supérieur, mais il est théorique. La probabilité de vacance (rendement=0%) est plus haute.
C'est pas pour rien qu'aucun des forumeurs qui se vantent d'avoir eu le nez creux pour acheter de l'immobilier au meilleur moment n'est devenu riche, voire pour certain fait un peu pitié.

[Ben92]

Non, tu calcules comme si l'argent que tu ne peux plus placer ne te coûtait rien.

Si intérêts = loyer, ce qui n'est pas trop difficile à trouver, alors l'argent que tu ne peux pas placer est le remboursement du capital. Qui est placé dans l'immobilier, donc il est placé.

[Aren]

Boulogne est une ville où le rendement locatif est particulièrement bas, j'aurais pu prendre une autre zone géographique.
Toujours est il que les loyers sont partis pour augmenter de 3% par an. Alors que la part d'intérêts diminue au fil du temps.

Non, tu calcules comme si l'argent que tu ne peux plus placer ne te coûtait rien.
Zola annonçait un chiffre moyen pour un investissement en bourse et c'est nettement plus que l'immobilier (donc l'achat est perdant, en général). Certes en zone non tendue le rendement est supérieur, mais il est théorique. La probabilité de vacance (rendement=0%) est plus haute.
C'est pas pour rien qu'aucun des forumeurs qui se vantent d'avoir eu le nez creux pour acheter de l'immobilier au meilleur moment n'est devenu riche, voire pour certain fait un peu pitié.

Il y a quand même une différence fondamentale entre un investissement dans la maison où tu vas passer ta vie et fonder une famille, et un chiffre sur un compte épargne. Dans le premier cas, "l'investissement" bloque certes une grosse somme d'argent (par l'apport ou le capital remboursé), mais en terme de qualité de vie (ce qui est quand même de mon point de vue plus important que simplement faire fructifier son épargne), rien à voir entre habiter chez soi ou en location.

Après pour ce qui est de l'investissement locatif, je suis d'accord. Entre les emmerdes possibles et le rendement bof bof (surtout en ce moment), c'est probablement une très mauvaise idée de s'y mettre.

[lecriminel]

@ben
si intérêt= loyer le premier mois, alors intérêt=loyer (sous réserve que ni le loyer ni les taux ne changent) toute la vie. Sauf que tu as des charges supplémentaires (taxes, entretien), un droit d'entrée de 50k euros, et que dès que ta situation familiale va évoluer tu vas avoir des soucis (logement trop grand, trop petit, pas au bon endroit). Tous ces inconvénients pour un gain de 0, ça vaut pas trop le coût.

[lecriminel]

rien à voir entre habiter chez soi ou en location.

chacun a ses avantages et inconvénients.
Il faut trancher selon ses goûts, ses opportunités, ses préférences.

[Gebeka]

chacun a ses avantages et inconvénients.
Il faut trancher selon ses goûts, ses opportunités, ses préférences.

Oui, la location avec un bon proprio ça a ses bons côtés : J'habite dans une maison ancienne très bien refaite, cuisine et électroménager compris, et au moindre souci j'appelle l'agence qui déclenche une intervention (une petite facture de désembouage / réparation de radiateurs à 1200€ ça fait toujours plaisir de ne pas la payer)

Bien sûr je paie un loyer, et avec le recul j'aurait peut-être du me positionner en 2019 quand je commençais à avoir des moyens et un projet de vie plus stable, mais le passé est le passé.

Aujourd'hui, je n'arrive pas à me convaincre que ce soit une opération financière saine d'acheter.

Les paramètres que j'utilise sont les suivants :
- Loyer actuel : 1780€ / mois, mais ça plus si c'était remis sur le marché, je prends donc 2k€ +3% par an
- Budget d'achat pour les biens qui m'intéressent 650-700k€
- Taxe foncière à intégrer : 2200€ / an
- Provision pour travaux dans le cas de l'achat 2k€ / an ? (ça me paraît faiblard pour amortir une toiture, une chaudière, etc... mais bon)
- Rendement sans risque du capital : 2.80% net (c'est ce que j'ai en ce moment sur des comptes à terme ou des obligs de bonne qualité)

Même en achetant 100% cash, ces paramètres donnent la loc gagnante sur plus de dix ans (sous réserve d'immo flat bien sûr)

Si on est à 50% de crédit c'est encore pire.

L'équation a changé

[supermascotte]

Ah, l'éternel débat entre Louer et acheter, on y retombe systématiquement

A première vue, tout plaide en faveurs d'acheter plutôt que louer.

Acheter présente l'avantage de se "constituer un patrimoine" tandis que louer revient à jeter l'argent par les fenêtres.

Sauf qu'à bien considérer les choses, il est important d'intégrer l'ensemble des paramètres de l'équation.

1) Quand on achète, on paye des FAI et des frais de notaires qui s'élèvent aux alentours de 14%. Quand on achète un bien à 300 k€, on paye en réalité 42 k€ en frais, et la valeur du bien est en réalité de 258 k€
2) Quand on achète un bien, on le fait généralement à crédit. Donc on paye des intérêts et des frais d'assurance. Avec des intérêts à 1%, le coût du crédit est supportable, mais avec des taux à 4% voire plus, l'addition commence à sérieusement s'alourdir. A titre d'illustration, en mettant de côté l'apport, un crédit de 300 k€ sur 20 ans avec un TAEG de 4.5%, coutera 184 k€ d'intérêt.
3) En résumé, un acheteur qui achèterait un bien à 300k€ à crédit sur 20 ans dans les conditions de financements actuels de marché se retrouvera avec un bien qui en vaut en réalité 258k€ qu'il aura payé 484k€. En clair, ce n'est pas l'affaire du siècle.
4) On peut prendre en compte le fait que le bien soit partiellement payé avec un apport mais cela ne change pas grand chose à la donne car cet apport, s'il avait été placé, rapporterait plus ou moins les mêmes intérêts.
5) Il faut par ailleurs prendre en compte la taxe foncière dont le nouveau propriétaire devra s'acquitter et qu'on voit exploser actuellement.

Bref, si dans l'absolu l'achat est préférable sur le long terme, force est d'admettre, qu'en ce moment, acheter coûte très cher... trop cher.

En réalité, dans les conditions actuelles de marché, il est très difficile de justifier un achat plutôt qu'une location à moins de rester propriétaire du bien plus de 12 ans en moyenne.

Et encore, dans le contexte actuel de baisse des prix où la valeur du bien acheté baisse (en particulier à Boulogne Billancourt qui perd environ 10%/an), les acheteurs actuels se font trucider. Dans le contexte actuel, les locataires sont clairement enviables.

[p0ulp3]

Sauf qu'à un moment donné l'extrapolation n'est plus possible...
Dans bcp de coins, autant tu vas avoir des locations a 1ke que tu n' en auras presque aucune a 2ke.. donc pour le ménage concerné l arbitrage est impossible..
Soit il loue un bien moins qualitatif que son budget lui permettrait de louer.. soit il achète..

Oubli de ma part: ma théorie ne s'applique que pour les zones tendues (métropoles comme le Grand Lyon, Paris, IDF etc). Et elle est à revoir pour les zones touristiques/Ephad en bord de mer car les acheteurs n'empruntent pas (par ex Nice ou Antibes continuaient à monter ces derniers mois ...)

Donc oui, on trouve des maisons/apparts à 1k dans la creuse, mais pas à 2k, car pas de demande solvable à ce prix dans la région (pas suffisamment de cadres, d'activité économique etc). Idem pour tout ce qui est à plus d'1h d'un centre économique.
Mais en IDF ou métropoles, je vois plein de maisons à 2k/mois en loc, et de grands appart dans Lyon centre pour le meme prix (80m2 ou plus donc pour un ménage qui pourrait aussi se loger en maison).
Et ce sont des régions où les ménages ont facilement 6k de revenus, voire plus car pas mal de cadres, professions libérales etc

[Ben92]

Et encore, dans le contexte actuel de baisse des prix où la valeur du bien acheté baisse (en particulier à Boulogne Billancourt qui perd environ 10%/an), les acheteurs actuels se font trucider. Dans le contexte actuel, les locataires sont clairement enviables.

Tu peux pas t'empêcher hein...

[Qqun_de_Passage]

Ah, l'éternel débat entre Louer et acheter, on y retombe systématiquement

A première vue, tout plaide en faveurs d'acheter plutôt que louer.

Acheter présente l'avantage de se "constituer un patrimoine" tandis que louer revient à jeter l'argent par les fenêtres.

Sauf qu'à bien considérer les choses, il est important d'intégrer l'ensemble des paramètres de l'équation.

1) Quand on achète, on paye des FAI et des frais de notaires qui s'élèvent aux alentours de 14%. Quand on achète un bien à 300 k€, on paye en réalité 42 k€ en frais, et la valeur du bien est en réalité de 258 k€

Erreur de raisonnement : si tu achètes 300 K€ + frais, cela veut dire que la valeur est 300 K€ net vendeur. Tu es donc censé pouvoir revendre immédiatement à 300 K€ (net vendeur), les frais étant payés par l'acheteur.
Il est incorrect de grossir le trait en considérant que le bien vaut son prix diminué des frais.

[supermascotte]

Et encore, dans le contexte actuel de baisse des prix où la valeur du bien acheté baisse (en particulier à Boulogne Billancourt qui perd environ 10%/an), les acheteurs actuels se font trucider. Dans le contexte actuel, les locataires sont clairement enviables.

Tu peux pas t'empêcher hein...

Oui c'est difficile de résister.

Ah, l'éternel débat entre Louer et acheter, on y retombe systématiquement

A première vue, tout plaide en faveurs d'acheter plutôt que louer.

Acheter présente l'avantage de se "constituer un patrimoine" tandis que louer revient à jeter l'argent par les fenêtres.

Sauf qu'à bien considérer les choses, il est important d'intégrer l'ensemble des paramètres de l'équation.

1) Quand on achète, on paye des FAI et des frais de notaires qui s'élèvent aux alentours de 14%. Quand on achète un bien à 300 k€, on paye en réalité 42 k€ en frais, et la valeur du bien est en réalité de 258 k€

Erreur de raisonnement : si tu achètes 300 K€ + frais, cela veut dire que la valeur est 300 K€ net vendeur. Tu es donc censé pouvoir revendre immédiatement à 300 K€ (net vendeur), les frais étant payés par l'acheteur.
Il est incorrect de grossir le trait en considérant que le bien vaut son prix diminué des frais.

Non c'est pas une erreur de raisonnement. Dans l'exemple donné, 300k€ c'est le montant de la transaction, pas le prix du bien. Le point 1 de mon raisonnement étant de rappeler les frais de frottement quand on achète. Histoire de rappeler que lorsqu'on achète, on jette également beaucoup d'argent par les fenêtres.

De fait, ça permet également d'insister sur le fait que lorsqu'on achète, il faut s'assurer que ce soit un achat sur le très long terme. Si c'est pour revendre au bout de quelques années, l'acheteur y laissera beaucoup de plume.

[crispus]

Ça fait plus de 20 ans que les logements sont faits pour être vendus, pas pour y habiter.

[lecriminel]

Donc oui, on trouve des maisons/apparts à 1k dans la creuse, mais pas à 2k

j'ai vérifié par curiosité sur leboncoin, il y a 13 maisons en location en Creuse et la plus chère est à 810 euros.
Je me suis demandé si le site marchait, du coup j'ai cherché à louer une maison à Gueret sur seloger, qui avait 0 résultat et une petite phrase: "
Une maison de 50 m² coûte en moyenne 350 € à Guéret. Le quartier le plus prisé est Centre Ville.

Et 7 maisons à louer dans le Cantal. Je ne comprends pas trop pourquoi Ben dit que le rendement est très supérieur qu'à Paris https://www.leboncoin.fr/offre/locations/2438854062

[Ben92]

Et 7 maisons à louer dans le Cantal. Je ne comprends pas trop pourquoi Ben dit que le rendement est très supérieur qu'à Paris https://www.leboncoin.fr/offre/locations/2438854062

Je ne connais pas la creuse, mais dans une ville du 93 à 3 à 4 k€/m2 le rendement locatif d'un appartement sera nettement supérieur à ce qu'il est à Boulogne.

[supermascotte]

Et 7 maisons à louer dans le Cantal. Je ne comprends pas trop pourquoi Ben dit que le rendement est très supérieur qu'à Paris https://www.leboncoin.fr/offre/locations/2438854062

Je ne connais pas la creuse, mais dans une ville du 93 à 3 à 4 k€/m2 le rendement locatif d'un appartement sera nettement supérieur à ce qu'il est à Boulogne.

Sur le papier oui, sauf que la vacance locative est plus élevée, le risque lié à la location est plus élevé, les impôts fonciers sont plus élevés et les travaux de remise en état sont plus élevés en proportion au capital mobilisé. Donc le rendement est pas ouf et le risque est beaucoup plus important.

En fait si l'arbitrage du marché est correct, le rapport risque/rendement s'équilibre.

De manière général, l'immobilier était pas un bon investissement avant la crise. Avec la crise, il devient un investissement exécrable avec une liquidité nulle, une rentabilité dégueulasse, un risque important et une perte de valeur du capital. C'est pas pour rien que les investisseurs ont déserté le marché. Il ne reste plus que les pigeons.

[Gebeka]

De manière général, l'immobilier était pas un bon investissement avant la crise. Avec la crise, il devient un investissement exécrable avec une liquidité nulle, une rentabilité dégueulasse, un risque important et une perte de valeur du capital. C'est pas pour rien que les investisseurs ont déserté le marché. Il ne reste plus que les pigeons.

En tous cas les prochains mois vont être passionnants. Avec la dette US hors de contrôle, soit la planche à billets repart doucement, soit les BRICS commencent à grogner et refusent de se faire payer leurs ressources en monnaie de singe et les taux restent hauts, dans les deux cas je pense que l'inflation "brute" va rester élevée.

L'immobilier sera peut-être un moindre mal pour protéger son capital, ou pas.

[Ben92]

En fait si l'arbitrage du marché est correct, le rapport risque/rendement s'équilibre.

Non ça ne s'équilibre pas partout, si tu ne veux pas toucher au 93 tu peux tres bien faire du locatif dans une ville correcte du 95 et louer à un cadre, le rendement locatif sera meilleur qu'à Paris et Boulogne même après passage de la TF, et le risque équivalent. La tension locative est telle que même des bons profils sont centrifugés en grande couronne.
La différence de rendement ne s'explique pas entièrement pas le risque, à Paris par exemple les investisseurs acceptent un rendement locatif plus bas car c'est un investissement de type "patrimonial" avec des perspectives de valorisation élevées sur le long terme. Exactement comme il y a des actions de rendement et d'autres de rendement moindre mais avec des perspectives de valorisation.

[crispus]

Ça fait plus de 20 ans que les logements sont faits pour être vendus, pas pour y habiter.

Je ne suis pas le premier à le dire
« Quand l’immobilier se transforme en actif financier, c’est la ville tout entière qui en devient un »

En rendant le crédit plus cher et en faisant chuter le prix des actifs, la hausse des taux d’intérêt de ces deux dernières années a retourné le cycle haussier du secteur, dont les acteurs (investisseurs, promoteurs, financeurs, …) croyaient peut-être qu’il monterait jusqu’au ciel !
...
L’immobilier est devenu non plus ce qui permet à chacun de se loger, mais un actif financier au service de l’accumulation du capital. Sous l’emprise de la finance, le marché de l’immobilier est entré dans un cycle infernal.

[Qqun_de_Passage]

Et encore, dans le contexte actuel de baisse des prix où la valeur du bien acheté baisse (en particulier à Boulogne Billancourt qui perd environ 10%/an), les acheteurs actuels se font trucider. Dans le contexte actuel, les locataires sont clairement enviables.

Tu peux pas t'empêcher hein...

Oui c'est difficile de résister.

Ah, l'éternel débat entre Louer et acheter, on y retombe systématiquement

A première vue, tout plaide en faveurs d'acheter plutôt que louer.

Acheter présente l'avantage de se "constituer un patrimoine" tandis que louer revient à jeter l'argent par les fenêtres.

Sauf qu'à bien considérer les choses, il est important d'intégrer l'ensemble des paramètres de l'équation.

1) Quand on achète, on paye des FAI et des frais de notaires qui s'élèvent aux alentours de 14%. Quand on achète un bien à 300 k€, on paye en réalité 42 k€ en frais, et la valeur du bien est en réalité de 258 k€

Erreur de raisonnement : si tu achètes 300 K€ + frais, cela veut dire que la valeur est 300 K€ net vendeur. Tu es donc censé pouvoir revendre immédiatement à 300 K€ (net vendeur), les frais étant payés par l'acheteur.
Il est incorrect de grossir le trait en considérant que le bien vaut son prix diminué des frais.

Non c'est pas une erreur de raisonnement. Dans l'exemple donné, 300k€ c'est le montant de la transaction, pas le prix du bien. Le point 1 de mon raisonnement étant de rappeler les frais de frottement quand on achète. Histoire de rappeler que lorsqu'on achète, on jette également beaucoup d'argent par les fenêtres.

De fait, ça permet également d'insister sur le fait que lorsqu'on achète, il faut s'assurer que ce soit un achat sur le très long terme. Si c'est pour revendre au bout de quelques années, l'acheteur y laissera beaucoup de plume.

Ahhhhh... Avoue quand même qu'il y a grosse ambiguïté, car
1) tu dis que "on paie un bien 300 k€".. généralement quand on dit le prix on n'inclut pas les FDN et les FAI. A l'instar des prix des notaires ou ceux sur DVF.
2) par ailleurs quand tu évalue tes 14% de frais, tu indiques 42 K€. Or 42 k€ = soit 300*14%. Si tu parlais d'un montant de 300 k€ FAI et FDN inclus ("montant de la transaction", comme tu dis), le montant des frais de frottement aurait été de 300-300/1,14 = 37 K€.

[Qqun_de_Passage]

En fait si l'arbitrage du marché est correct, le rapport risque/rendement s'équilibre.

Non ça ne s'équilibre pas partout, si tu ne veux pas toucher au 93 tu peux tres bien faire du locatif dans une ville correcte du 95 et louer à un cadre, le rendement locatif sera meilleur qu'à Paris et Boulogne même après passage de la TF, et le risque équivalent. La tension locative est telle que même des bons profils sont centrifugés en grande couronne.
La différence de rendement ne s'explique pas entièrement pas le risque, à Paris par exemple les investisseurs acceptent un rendement locatif plus bas car c'est un investissement de type "patrimonial" avec des perspectives de valorisation élevées sur le long terme. Exactement comme il y a des actions de rendement et d'autres de rendement moindre mais avec des perspectives de valorisation.

Ok pour le centrifugeage… mais l’investissement locatif se fait sur 15-20 ans. Donc ce qui se loue sans problème maintenant en raison de la crise mais qui ne se louait pas si facilement il y a 5 ans, se louera-t-il aussi facilement dans ne serait-ce que 5 ans ? Sans parler de la probabilité d’être en 1ere ligne de la baisse…

Mais il est vrai qu’on sort d’au moins une décennie ou même le plus pourri des investissements devenait de l’or, rattrapé par la hausse des prix permise par le crédit quasi-gratuit.

Ce qui pourrait à présent sauver les investissement douteux est la hausse des loyers avec l’inflation… mais on a vu récemment que le lien est loin d’être automatique car bidouillable par un gouvernement soucieux de donner du pouvoir d’achat à peu de frais (ou plutôt : aux frais des autres)

[Ben92]

Donc ce qui se loue sans problème maintenant en raison de la crise mais qui ne se louait pas si facilement il y a 5 ans, se louera-t-il aussi facilement dans ne serait-ce que 5 ans ? Sans parler de la probabilité d’être en 1ere ligne de la baisse…

De mémoire de francilien, je n'ai jamais vu la tension locative baisser dans la région, ni les loyers augmenter moins vite que les salaires, conséquence de la tension. La construction de logements est structurellement inférieure aux besoins. La difficulté de logement ne pourra étre que croissante.
Imagine un peu conversation suivante entre deux X qui ont des enfants étudiants Z :
- A tiens mon fils jeune diplômé a trouvé un beau 2P à louer dans le 15e, il est content. Le loyer est le quart de son salaire, c'est raisonnable.
- oui, c'est moins difficile que pour notre génération ! Il y a 30 ans quand j'étais jeune diplômé on devait se mettre en coloc, car même le loyer d'un studio était trop chers pour nos salaires. Les jeunes d'aujourd'hui ont de la chance par rapport à nous.

Complément surréaliste n'est-ce pas ?

[Korn]

L"après JO va être surréaliste aussi

[Qqun_de_Passage]

https://leparisien.fr/paris-75/paris-le ... tor=AD-366

Grève des employés de la Tour Eiffel ce lundi.
A priori hors-sujet… mais :

la mairie de Paris, qui possède 99 % du capital de la Sete (société d’exploitation de la Tour Eiffel).

Ils pointent aussi du doigt l’accroissement de la redevance perçue par la municipalité, qui va passer de 16 millions d’euros par an à 50 millions par an

En effet, le monument parmi les plus visités de France a été repeint il y a près de 14 ans au lieu de sept ans habituellement. « Elle est dans un état de délabrement, très clairement. Sous la tour, si vous vous approchez, vous voyez vraiment des traces de rouille. Il y a des salariés qui ont plus de 30 ans d’ancienneté, ils n’ont jamais vu ça »

La seigneurie de Paris semble se comporter comme le plus rapace des bailleurs/actionnaires afin de se refaire après la chute des DDM.

Du temps du groupe privé qui détenait aussi Parc Astérix et Grevin il me semble, c’était 3 fois moins cher et bien entretenu.

[topido]

https://www.francetvinfo.fr/replay-jt/f ... 72253.html

La vidéo est terrible quand les chiffres sont annoncés.
L'immo va à la cave (je l'ai déjà dit) mais on oublie tout ce qui part avec (là les PAC, là les fenêtres etc).