Tendances du marché immobilier depuis début 2023

[joe75012]

Hélas c’est du délire. Il faut lutter beaucoup plus efficacement contre les hôteliers sauvages qui louent des airbnb à l’année. Il faut aussi complètement revoir la fiscalité et matraquer le airbnb de sorte qu’il soit moins favorable que la location nue classique.
Mais avec des politiques et des votants (boomers) gavés d’immo ça n’arrivera jamais.
C’est du racket organisé, ni plus ni moins.
Félicitations on a remplacé la méritocratie par l’héritage. Superbe régression digne du 19eme siècle.

Digression :
Quand je suis arrivé à Paris en 2010 ma proprio était plus jeune que moi. C’est simple à 20 ans ses parents lui avaient fait don de plusieurs appartements à Versailles (eux mêmes étant largement multiproprios). Cette écervelée n’aura jamais besoin de travailler pour avoir un train de vie de cadre supérieur et une qualité de vie meilleure encore. En plus dans ce genre de famille tu ne t’acoquines pas avec des prolos…bref on a vraiment pas tous les mêmes chances au départ…

T'es jaloux ? C'est un état d'esprit des multi proprio, et tu es loin d'être un prolo.

Je ne sais pas, peut être un peu oui. D'un autre côté ma vie s'est faite très correctement sans jamais rien posséder, pas sûr que ça m'aurait tant apporté, et surtout ça m'aurait probablement rendu fainéant. Bref, en RP le poids du logement est tellement énorme que rien qu'un logement gratuit ou un HLM fait une énorme différence. Alors logement gratuit + quelques milliers d'euros qui rentrent tous les mois pas besoin de travailler, et tu seras bien moins imposé que sur du travail. Le paradis de la rente.

Le travail n'est pas noble, il faut arrêter de le croire.
C'est juste une servilité de ceux qui sont obligés.

Ce qui est prestigieux, c'est le capital et le patrimoine.

L'éducation protestante libérale dit que la honte c'est la pauvreté, et que c'est bien d'être riche.
C'est pourquoi ils dominent le monde (les chinois s'en inspirent, c'est aussi leur tradition).
Les cathos / bolchos / écolos pensent que la honte c'est la richesse, et que c'est bien d'être pauvre.

Oui.

J'ai toujours pensé que la royauté en France avait tout fait pour éviter le protestantisme de peur que le peuple devienne riche , éduqué, et alors, puisse se rebeller contre le pouvoir en place.

[Laurent]

Le travail n'est pas noble, il faut arrêter de le croire.
C'est juste une servilité de ceux qui sont obligés.

Ce qui est prestigieux, c'est le capital et le patrimoine.

L'éducation protestante libérale dit que la honte c'est la pauvreté, et que c'est bien d'être riche.
C'est pourquoi ils dominent le monde (les chinois s'en inspirent, c'est aussi leur tradition).
Les cathos / bolchos / écolos pensent que la honte c'est la richesse, et que c'est bien d'être pauvre.

Ils dominent le monde car rien que pour les États-Unis, depuis 1776, ce pays a mené 200 guerres. Les Anglais ont inventé les premiers camps de concentration de l'histoire : confère la révolte des Boers en Afrique du Sud. Ils ont organisé la famine en Irlande par un embargo maritime. Les Anglais ont aussi inventé la piraterie d’État.
Aujourd'hui, comme hier, les élites anglo-saxones ont toujours fait peu de cas de leur population. Relire Dickens et comparer avec la Grande-Bretagne d’aujourd'hui.

"Sur le plan des conceptions sociales, toute la sphère protestante a partagé à un degré ou un autre, l'idée, héritée de la doctrine de la prédestination, qu'il y a des élus et des damnés, et que les hommes, donc, ne sont pas égaux. Un inégalitarisme (...) qui dans tous les cas, s'est opposé à l'idée catholique (ou orthodoxe) d'une fondamentale égalité des hommes.

Rien d'étonnant, en conséquence, à ce que les deux formes les plus puissantes ou plus stables du racisme soient apparues en pays protestant. Le nazisme s'est implanté dans les régions luthériennes d'Allemagne : la carte du vote nazi en 1932, c'est celle du protestantisme. Quant à la fixation des Américains sur les Noirs, elle aussi à beaucoup à voir avec le protestantisme.
Mentionnons l'eugénisme et les stérilisations forcées, notamment dans l'Allemagne nazie, en Suède entre 1935 et 1976 et aux États-Unis entre 1907 et 1981, résultat logique d'un fond protestant qui ne reconnait pas tous les droits fondamentaux à tous les hommes."

Emmanuel Todd (lui-même à moitié anglais) - La défaite de l'Occident.

[alexlyon]

C'est un autre sujet (la guerre).
Et tout le monde la fait malheureusement.
Les cathos et les bolchos jadis.
Les ecolos demain.

[Bernard L]

Bonjour à tous,

Je m'appelle anonymisé , j'ai 75 ans, retraité mais toujours dynamique.
J’écris ici parce que j’ai un projet immobilier en tête… pas pour moi directement, mais plutôt pour mes enfants, dans une optique à long terme.

J’ai toujours eu cette idée en tête mais je n’avais jamais osé franchir le pas. Et puis maintenant, avec un peu plus de recul et des économies de côté, auxquels je n'avais pas osé toucher pendant tant d'années, je me dis que c’est peut-être le bon moment. J’ai le temps de m’occuper des démarches, je suis encore bien vaillant, et j’aimerais laisser quelque chose de concret derrière moi.
Je me suis déjà un peu renseigné, notamment ici :
www retraitelibre fr / blog / pret-immobilier-senior
C’est bien expliqué, mais maintenant je voudrais avoir des retours concrets, de personnes qui ont vraiment sauté le pas à un âge avancé.

Est-ce que certains parmi vous ont fait un prêt immobilier après 70 ans ? Est-ce que les banques ont été ouvertes ? Et l’assurance, est-ce que c’est vraiment un frein ?

Merci d’avance pour vos témoignages, même simples, ça m’aiderait beaucoup à prendre ma décision.

Bien à vous,
Bernard

[optimus maximus]

Bonjour à tous,

Je m'appelle anonymisé , j'ai 75 ans, retraité mais toujours dynamique.
J’écris ici parce que j’ai un projet immobilier en tête… pas pour moi directement, mais plutôt pour mes enfants, dans une optique à long terme.

J’ai toujours eu cette idée en tête mais je n’avais jamais osé franchir le pas. Et puis maintenant, avec un peu plus de recul et des économies de côté, auxquels je n'avais pas osé toucher pendant tant d'années, je me dis que c’est peut-être le bon moment. J’ai le temps de m’occuper des démarches, je suis encore bien vaillant, et j’aimerais laisser quelque chose de concret derrière moi.
Je me suis déjà un peu renseigné, notamment ici :
www retraitelibre fr / blog / pret-immobilier-senior
C’est bien expliqué, mais maintenant je voudrais avoir des retours concrets, de personnes qui ont vraiment sauté le pas à un âge avancé.

Est-ce que certains parmi vous ont fait un prêt immobilier après 70 ans ? Est-ce que les banques ont été ouvertes ? Et l’assurance, est-ce que c’est vraiment un frein ?

Merci d’avance pour vos témoignages, même simples, ça m’aiderait beaucoup à prendre ma décision.

Bien à vous,
Bernard

Bonjour,

Les banques sont généralement frileuses pour prêter à des plus de 70 ans.
Si vous avez un patrimoine assez important, il me semble que le crédit lombard peut être une solution.
Et dans tous les cas, vous devriez créer une SCI, ce qui facilitera l'obtention d'un prêt toutes choses égales par ailleurs.

[Roux11]

Bonjour à tous,

Je m'appelle anonymisé , j'ai 75 ans, retraité mais toujours dynamique.
J’écris ici parce que j’ai un projet immobilier en tête… pas pour moi directement, mais plutôt pour mes enfants, dans une optique à long terme.

J’ai toujours eu cette idée en tête mais je n’avais jamais osé franchir le pas. Et puis maintenant, avec un peu plus de recul et des économies de côté, auxquels je n'avais pas osé toucher pendant tant d'années, je me dis que c’est peut-être le bon moment. J’ai le temps de m’occuper des démarches, je suis encore bien vaillant, et j’aimerais laisser quelque chose de concret derrière moi.
Je me suis déjà un peu renseigné, notamment ici :
www retraitelibre fr / blog / pret-immobilier-senior
C’est bien expliqué, mais maintenant je voudrais avoir des retours concrets, de personnes qui ont vraiment sauté le pas à un âge avancé.

Est-ce que certains parmi vous ont fait un prêt immobilier après 70 ans ? Est-ce que les banques ont été ouvertes ? Et l’assurance, est-ce que c’est vraiment un frein ?

Merci d’avance pour vos témoignages, même simples, ça m’aiderait beaucoup à prendre ma décision.

Bien à vous,
Bernard

Bonjour,

Les banques sont généralement frileuses pour prêter à des plus de 70 ans.
Si vous avez un patrimoine assez important, il me semble que le crédit lombard peut être une solution.
Et dans tous les cas, vous devriez créer une SCI, ce qui facilitera l'obtention d'un prêt toutes choses égales par ailleurs.

La SCI, c’est clairement un bon levier à ton âge, surtout si l’objectif c’est de transmettre sans tout casser fiscalement. En plus, ça peut rassurer la banque : c’est un cadre plus « pro », avec une gestion plus carrée. Et pour le crédit lombard, faut juste bien comprendre que c’est un prêt adossé à ton épargne : tu touches pas à ton capital, mais tu le mets en garantie. Pas fait pour tout le monde, mais dans ton cas, si t’as un bon matelas de côté, ça peut faire sens.

[Vincent92]

Retour expérience Paris :



26m2, 16e, bon emplacement, F
Prix : ~300 000 (peu d'acheteurs)
Loyer TCC : ~1000 en nu (demande énorme)
Rendement net : ~2%

[cashisking]

26m2, 16e, bon emplacement, F
Prix : ~300 000 (peu d'acheteurs)
Loyer TCC : ~1000 en nu (demandes énorme)
Rendement net : ~2%

Soit il baisse le prix de vente soit il augmente le loyer.
What else ?

[Vincent92]

26m2, 16e, bon emplacement, F
Prix : ~300 000 (peu d'acheteurs)
Loyer TCC : ~1000 en nu (demandes énorme)
Rendement net : ~2%

Soit il baisse le prix de vente soit il augmente le loyer.
What else ?

Il est au taquet de la légalité en terme de loyer. Ceci dit, il aurait pu louer en meublé pour augmenter le max, ou même pipeauter avec un surloyer pour x raisons .
Pour le reste, je crois qu'il s'en fiche complétement de "gratter" et qu'il n'a pas envie de s'emmerder de manière générale vu son patrimoine vs niveau de vie
Donc, ca repart en location sans prise de tête avec des garants+++++.

[cashisking]

Il est au taquet de la légalité en terme de loyer.

On ne risque rien en tapant un flic, alors la légalité sur les loyers

[lecriminel]

Retour expérience Paris :

26m2, 16e, bon emplacement, F
Prix : ~300 000 (peu d'acheteurs)
Loyer TCC : ~1000 en nu (demande énorme)
Rendement net : ~2%

1.8% hors entretien supplémentaire (intérieur + ravalements de façade ou autre), hors changement de locataire (il n'est pas sur place et devra payer)
je ne comprends pas pourquoi il ne vend pas à 300k, surtout qu'il a l'air d'avoir pris conscience du déclin de la France et qu'il habite dans une zone bien plus dynamique.

[Vincent92]

Retour expérience Paris :

26m2, 16e, bon emplacement, F
Prix : ~300 000 (peu d'acheteurs)
Loyer TCC : ~1000 en nu (demande énorme)
Rendement net : ~2%

1.8% hors entretien supplémentaire (intérieur + ravalements de façade ou autre), hors changement de locataire (il n'est pas sur place et devra payer)

Il ne donne pas le détail, mais je pense qu'il sait compter (on ne peut pas perdre 50% de rendement entre brut et net, de 4 à 2%, juste avec une fiscalité de ~20% + TF)

je ne comprends pas pourquoi il ne vend pas à 300k, surtout qu'il a l'air d'avoir pris conscience du déclin de la France et qu'il habite dans une zone bien plus dynamique.

Il a déjà répondu à cela sur d'autres vidéos : marché hyper sain (demande solvable >>> offre, marché solide, etc.)

[lecriminel]

si, il dit 1.8% peu de temps après avoir évoqué la TF.
il n'a pas fait 4/2=2 mais retiré les charges les unes après les autres. Il a 3.000 euros de charges/an soit plus de 25% du loyer total. Rajoute l'IR, on est déjà presque à 50%.

[Vincent92]

si, il dit 1.8% peu de temps après avoir évoqué la TF.
il n'a pas fait 4/2=2 mais retiré les charges les unes après les autres. Il a 3.000 euros de charges/an.

Oui, il a fait son calcul (sauf la TF qu'il fait en live en se trompant, on ne passe pas de 2.6% à 1,8% avec 80/970). Quand je dis "je pense qu'il sait compter", je veux dire que tout ce qu'il distille petit à petit fait beaucoup moins que 50%. Donc, il a évidemment compter d'autres charges quand il donne le résultat.

[lecriminel]

je ne comprends pas pourquoi il ne vend pas à 300k, surtout qu'il a l'air d'avoir pris conscience du déclin de la France et qu'il habite dans une zone bien plus dynamique.

Il a déjà répondu à cela sur d'autres vidéos : marché hyper sain (demande solvable >>> offre, marché solide, etc.)

c'est l'argument pour,
en contre tu as l'évolution économique à venir (et on sait ce qu'il en pense), le rendement minable, les charges qui restent même s'il n'y a personne. Ca contrebalance largement, je trouve.

[lecriminel]

Oui, il a fait son calcul (sauf la TF qu'il fait en live en se trompant, on ne passe pas de 2.6% à 1,8% avec 80/970). Quand je dis "je pense qu'il sait compter", je veux dire que tout ce qu'il distille petit à petit fait beaucoup moins que 50%. Donc, il a évidemment compter d'autres charges quand il donne le résultat.

970 loyer TTC
- 250 de charges
=720 HC
720 x 0.8= 576 après IR
si tu pars sur 70 (840/an) de TF, ça fait 506 après TF. il ne te reste que 2.08% de rendement avec aucune dépense supplémentaire, aucun imprévu, aucun déménagement, aucun souci avec les locataires, aucune charge exceptionnelle de copro.
Ca fait très peu (mais plus que ceux qui ne sont pas domiciliés à l'étranger et payent plus d'IR).

[Vincent92]

je ne comprends pas pourquoi il ne vend pas à 300k, surtout qu'il a l'air d'avoir pris conscience du déclin de la France et qu'il habite dans une zone bien plus dynamique.

Il a déjà répondu à cela sur d'autres vidéos : marché hyper sain (demande solvable >>> offre, marché solide, etc.)

c'est l'argument pour,
en contre tu as l'évolution économique à venir (et on sait ce qu'il en pense), le rendement minable, les charges qui restent même s'il n'y a personne. Ca contrebalance largement, je trouve.

Oui, il y a des avantages et des inconvénients. D’autant plus qu’il possède plusieurs biens à Paris – il pourrait donc en vendre un pour réallouer ses actifs. C’est d’ailleurs ce qu’il a tenté de faire, mais sans réelle motivation.

Même s’il ne le formule pas explicitement, je pense que j'ai déjà évoqué l’argument principal : Pour le reste, je crois qu’il s’en fiche complètement d’optimiser à tout prix et qu’il n’a pas envie de se compliquer la vie, vu son niveau de patrimoine par rapport à son train de vie.

On ne raisonne pas de la même manière quand on est salarié en France avec moins de 500 000 € de patrimoine, que lorsqu’on détient 3 à 4 millions d’actifs et qu’on vit (sans privation) avec 2 000 à 3 000 € par mois max.

Au fond, c’est une rente constituée dans le passé qui couvre largement son mode de vie actuel. Et cela, sans même compter ses autres sources de revenus (financiers, YouTube, partenariats, etc.) ni le fait qu’il continue à investir.
Certes, il y a peut-être une marge d’optimisation, mais s’il considère ce bien comme « pérenne » et qu’il n’a pas obtenu le prix souhaité, il n’a sans doute pas grande motivation à s’y intéresser davantage/vouloir vendre à tout prix.

C'est une divergence cognitive. Tu ne te mets pas réellement à sa place quand tu penses à ce qu'il devrait faire. Et probablement une des raisons pour laquelle les locataires "sanslesous" ne comprennent pas le marché.

D’ailleurs, les commentaires sous la vidéo me font sourire : beaucoup de personnes probablement locataires lui conseillent d’investir dans un ETF, sans réaliser qu’il a déjà actuellement plus d’un million d’euros investis sur les marchés. Et surtout, sans comprendre qu’on ne dort pas forcément mieux quand l’essentiel de son patrimoine est exposé à un marché qui peut perdre 40 % du jour au lendemain.
Avoir de l'immobilier et différentes devises (son immobilier parisien lui permet d'avoir des €, son immobilier thaïlandais des baths, etc.) apporte plutôt de la sérénité.

[krachboom]

Je n'ai pas regardé la vidéo et ne connais pas ce type.

Mais s'il a un si gros patrimoine que ça, l'ifi doit bien lui plomber encore plus la rentabilité non ?

Edith : perso si j'étais riche je me mettrai sous le plafond ifi en terme de détention immobilière et le reste go sur la finance.

[Vincent92]

Je n'ai pas regardé la vidéo et ne connais pas ce type.

Mais s'il a un si gros patrimoine que ça, l'ifi doit bien lui plomber encore plus la rentabilité non ?

S'il paie l'IFI (pas sûr du tout. Surtout que les estimations de valeurs sont faites pour les propriétaires. Cf Hollande ), ca ne doit pas être grand chose vu qu'il n'est pas résident fiscal francais (donc, c'est vraiment juste son immobilier locatif parisien)

Pour 1.4M€ par exemple c'est :
0 % sur les premiers 800 000 € → 0 €
0,50 % sur les 500 000 € suivants (de 800 001 à 1 300 000)
500 000 × 0,005 = 2 500 €
0,70 % sur les 100 000 € suivants (de 1 300 001 à 1 400 000)
100 000 × 0,007 = 700 €

Je suppose qu'il n'en paie pas.

Edith : perso si j'étais riche je me mettrai sous le plafond ifi en terme de détention immobilière et le reste go sur la finance.

Si tu étais très riche, tu te poserais aussi peut être la question de quitter ou non la France.

[krachboom]

Oui jusqu'à à 1,5M€ l'ifi on va dire que ça va.

Ça commence à piquer avec des patrimoines à 10M€ qui rapporte tjs peu (en renta nette).

Effectivement, si j'étais riche je partirai assurément, mais j'avoue ne pas trop savoir où. Monaco suisse ça ne m'attire pas.

De toute façon c'est pas avec mon job salarié et petit salaire que je vais devenir riche.

[joe75012]

je ne comprends pas pourquoi il ne vend pas à 300k, surtout qu'il a l'air d'avoir pris conscience du déclin de la France et qu'il habite dans une zone bien plus dynamique.

Il a déjà répondu à cela sur d'autres vidéos : marché hyper sain (demande solvable >>> offre, marché solide, etc.)

c'est l'argument pour,
en contre tu as l'évolution économique à venir (et on sait ce qu'il en pense), le rendement minable, les charges qui restent même s'il n'y a personne. Ca contrebalance largement, je trouve.

Oui, il y a des avantages et des inconvénients. D’autant plus qu’il possède plusieurs biens à Paris – il pourrait donc en vendre un pour réallouer ses actifs. C’est d’ailleurs ce qu’il a tenté de faire, mais sans réelle motivation.

Même s’il ne le formule pas explicitement, je pense que j'ai déjà évoqué l’argument principal : Pour le reste, je crois qu’il s’en fiche complètement d’optimiser à tout prix et qu’il n’a pas envie de se compliquer la vie, vu son niveau de patrimoine par rapport à son train de vie.

On ne raisonne pas de la même manière quand on est salarié en France avec moins de 500 000 € de patrimoine, que lorsqu’on détient 3 à 4 millions d’actifs et qu’on vit (sans privation) avec 2 000 à 3 000 € par mois max.

Au fond, c’est une rente constituée dans le passé qui couvre largement son mode de vie actuel. Et cela, sans même compter ses autres sources de revenus (financiers, YouTube, partenariats, etc.) ni le fait qu’il continue à investir.
Certes, il y a peut-être une marge d’optimisation, mais s’il considère ce bien comme « pérenne » et qu’il n’a pas obtenu le prix souhaité, il n’a sans doute pas grande motivation à s’y intéresser davantage/vouloir vendre à tout prix.

C'est une divergence cognitive. Tu ne te mets pas réellement à sa place quand tu penses à ce qu'il devrait faire. Et probablement une des raisons pour laquelle les locataires "sanslesous" ne comprennent pas le marché.

D’ailleurs, les commentaires sous la vidéo me font sourire : beaucoup de personnes probablement locataires lui conseillent d’investir dans un ETF, sans réaliser qu’il a déjà actuellement plus d’un million d’euros investis sur les marchés. Et surtout, sans comprendre qu’on ne dort pas forcément mieux quand l’essentiel de son patrimoine est exposé à un marché qui peut perdre 40 % du jour au lendemain.
Avoir de l'immobilier et différentes devises (son immobilier parisien lui permet d'avoir des €, son immobilier thaïlandais des baths, etc.) apporte plutôt de la sérénité.

Effectivement, il s'en fou un peu en réalité vu qu'il est déjà bien diversifié niveau investissements.

Il a un bien qui lui rapporte un peu d'argent + qui est une valeur de réserve (autre que cash ou or) + un toit au cas ou il en ait besoin. C'est 2 derniers points sont majeurs.

[krachboom]

Sinon j'ai vu passer des articles comme quoi ça repartait l'immobilier.

Surtout les prix à la hausse car la demande serait là.

Au niveau des DDM ça donne quoi ?

[Qqun_de_Passage]

Korn qui publiait les graphiques se fait discret.
Toutefois la source est toujours disponible :
https://www.igedd.developpement-durable ... a1652.html
Un rapide coup d’œil (dept 75 et 92) montre un beau redémarrage depuis février 2025.
On a +30% en comparaison mensuelle vs 2024 et surtout, sur avril, on revient presque aux niveaux record de 2021 ou 2022.

Véritable boum ou bien rattrapage (suite à la stabilisation politique de décembre) après un T4 famélique malgré des taux en baisse ?

[Vincent92]

J’ai le sentiment que la situation s’est améliorée par rapport au pire, sans pour autant être remarquable. En Île-de-France en tout cas, on reste dans un entre-deux.
Le pouvoir d’achat reste insuffisant pour une accélération, et une baisse des taux aurait pu l’améliorer, mais ce levier semble désormais bloqué : les taux sont stables depuis plusieurs mois, oscillant légèrement à la hausse ou à la baisse sans réelle tendance.
Il faudra donc attendre un regain de pouvoir d’achat, qui peut également venir par un autre biais — une hausse des salaires, par exemple.
En ce qui concerne les prix, on est également dans un entre-deux : plus élevés qu’à la fin de 2023, mais encore inférieurs aux niveaux de 2022.
Pour les annonces que je regarde, les prix sont légèrement plus hauts qu'il y a quelques mois mais c'est aussi la saison qui veut cela.
Si on enlève ce facteur de saisonnalité, je dirais que le marché est relativement neutre. Ce qui est mieux que mi 2022-mi 2024.

[Vincent92]

Notaires IDF T1 2025 :

Le marché a repris des couleurs au 1er trimestre 2025 mais dans un contexte encore fragile et incertain

Après s’être enfin stabilisées au 4e trimestre 2024, les volumes de ventes de logements anciens en Ile-de-France ont rebondi avec une poussée de 21% et quelques 5 000 ventes supplémentaires par rapport au 1er trimestre 2024.

Au-delà de l’amélioration progressive de la solvabilité des ménages, qui facilite la concrétisation des projets, l’anticipation de la hausse des droits de mutation au 1er avril 2025 dans certains départements1 semble avoir joué un rôle notable dans les résultats du 1er trimestre en poussant les acquéreurs à accélérer leur projet. Par ailleurs, force est de constater que malgré cette progression, les volumes de ventes du 1er trimestre 2025 restent historiquement faibles et encore inférieurs de 10% à ceux de 2023 pourtant déjà en repli.

La pression à la baisse sur les prix a continué de se relâcher et les prix ont globalement stagné en un an au 1er trimestre 2025. Des perspectives de hausses annuelles (comprises entre 1% et 5%) se dessinent d’ici juillet pour l’ensemble des marchés franciliens.

Les acteurs portent l’espoir que le marché soit entré dans une nouvelle dynamique, après deux années particulièrement difficiles, mais sans aucune certitude. En effet, le contexte économique, géopolitique et financier reste anxiogène et susceptible de remettre en cause ces premières évolutions positives.

https://notairesdugrandparis.fr/sites/d ... 202025.pdf

[wasabi]

26m2, 16e, bon emplacement, F
Prix : ~300 000 (peu d'acheteurs)
Loyer TCC : ~1000 en nu (demandes énorme)
Rendement net : ~2%

Soit il baisse le prix de vente soit il augmente le loyer.
What else ?

Il est au taquet de la légalité en terme de loyer. Ceci dit, il aurait pu louer en meublé pour augmenter le max, ou même pipeauter avec un surloyer pour x raisons .
Pour le reste, je crois qu'il s'en fiche complétement de "gratter" et qu'il n'a pas envie de s'emmerder de manière générale vu son patrimoine vs niveau de vie
Donc, ca repart en location sans prise de tête avec des garants+++++.

Faut voir qu'est ce qui conditionne quoi.
Les montants des loyers sont conditionnés par la demande solvable, qui elle est dépendante des salaires, du taux de chômage et de l'inflation.
Ensuite le montant des transactions immobilières dépend des loyers potentiels et des rendements qu'ils confèrent.

Donc les prix des biens sont une conséquence des taux d'intérêts d'autres placements et du marché locatif dans un fonctionnement sain et durable.

En revanche dans un marché irrationnel, les prix sont donnés par une demande koikilekoute dont la solvabilité dépend des taux d'intérêts (des emprunts cette fois ci) et salaires, et donc des montants empruntables.

Si le bien est loué 1000€ TTC par mois et que ça fait 800€ par mois HC, alors si on part sur le 50% qui part pour les fonciers / entretien / travaux / frais / impôts... il reste 4800€ par an de revenu net.
Si on est dans une phase où les rendements des placements nets sont à 3% alors le prix "d'équilibre" vers lequel le bien devrait tendre dans un marché rationnel est de 145k€, soit la moitié de 300k€.

Le rendement de l'appartement est donc trop faible par rapport à sa valeur du marché. Vu les revenus parisiens, ce n'est pas le loyer qui est trop faible, même si il y a beaucoup de "demande", ça reste très cher en % de salaire moyen par m2. C'est donc un problème de valeur du bien, et le fait qu'il n'y ait pas de demande à ce prix indique où on est dans le cycle (demande faible et prix, haut c'est le pic). Une fois la chute amorcée très rapidement la chute représente plus que les gains locatifs annuels net, en l’occurrence ici 1.6% de chute par année de rendement.

[Vincent92]

26m2, 16e, bon emplacement, F
Prix : ~300 000 (peu d'acheteurs)
Loyer TCC : ~1000 en nu (demandes énorme)
Rendement net : ~2%

Soit il baisse le prix de vente soit il augmente le loyer.
What else ?

Il est au taquet de la légalité en terme de loyer. Ceci dit, il aurait pu louer en meublé pour augmenter le max, ou même pipeauter avec un surloyer pour x raisons .
Pour le reste, je crois qu'il s'en fiche complétement de "gratter" et qu'il n'a pas envie de s'emmerder de manière générale vu son patrimoine vs niveau de vie
Donc, ca repart en location sans prise de tête avec des garants+++++.

Faut voir qu'est ce qui conditionne quoi.
Les montants des loyers sont conditionnés par la demande solvable, qui elle est dépendante des salaires, du taux de chômage et de l'inflation.

Le montant du loyer n'est pas du tout déterminé par la demande solvable, mais plutôt par le fait qu'il souhaite louer cet appartement en nu (les loyers max légales de l'encadrement à Paris sont un peu plus élevés en meublé), qu'il veut pleinement profiter de la zone blanche (alors que certains propriétaires demandent des compléments de loyers injustifiés), et aussi parce que la mairie a décidé d’encadrer les loyers.

S’il proposait son appartement à la location autour de 1200 ou 1300 € charges comprises, il trouverait probablement encore des particuliers solvables et intéressés.

Ce n’est donc pas du tout lié à ce que vous avancez. Par conséquent, toute la démonstration qui suit est erronée.

Concernant le prix de vente, il explique avoir mis son bien sur le marché pour une période très courte, en partant de 315 000 € et en descendant jusqu’à 300 000 €. Il n’a reçu aucune offre qu’il juge intéressante (il a eu une proposition à 280 000 €, qu’il aurait sans doute pu faire remonter à un prix intermédiaire comme 290 000€). Il estime qu’il aurait pu vendre aux alentours de 300 000 €, mais cela aurait nécessité d’attendre 6 mois à un an.

Cela ne lui convenait pas, et comme il ne voulait pas se compliquer la vie (probablement principalement pour la raison non dite que j’évoquais), il a décidé de remettre le bien en location.
Donc, même sur le prix, vous vous trompez encore. Que ce soit à 300 000 € ou même 290 000 €, le rendement reste sensiblement le même, et il y a bien une demande, même si elle est actuellement relativement faible.

De manière plus général, vous adoptez plutôt le point de vue d’un communiste sur l'immobilier, ou socialiste si vous voulez. Il est inutile de présenter cela comme un point de vue libéral ou, encore pire, comme si vous présentiez juste comment fonctionne l'économie.

[Ben92]

Il a bien fait de ne pas vendre, car à moins de 300000 € un beau studio de 26m2 aussi bien placé ça aurait été une affaire... pour l'acheteur !
Les achats d' investissement locatif à Paris sont en berne depuis pas mal de temps à cause de l'encadrement des loyers et de l'interdiction de louer en mauvais DPE, ainsi que des restrictions en Airbnb. Les deux premières contraintes ne seront sans doute pas éternelles et il vaut mieux conserver son bien et surtout ne pas brader. L'encadrement des loyers est d'ailleurs facilement contournable avec le complément de loyer. Reste le.dpe qui devrait pas tarder à tomber.

[Vincent92]

C’est aussi avant tout une question d’arbitrage et d'emmerdes, chacun voyant midi à sa porte.
Pour lui, en dessous de 300 000 € (valeur psychologique probablement), cela ne valait pas la peine d’arbitrer, car il ne vendait pas simplement pour vendre, mais pour réallouer ses actifs.
Il existe un prix plancher en dessous duquel chacun estime que la réallocation ne vaut plus le coup — soit parce que la vente devient non pertinente, comme par exemple pour les raisons que tu évoques, soit parce que le produit de la vente et ce qu'on peut en faire ensuite n’est pas assez intéressant pour justifier l’opération.
Ce qui m'empêchera pas plein de monde de commenter en faisant, par exemple, ce que nous a fait wasabi.

[wasabi]

Le montant du loyer n'est pas du tout déterminé par la demande solvable, mais plutôt par le fait qu'il souhaite louer cet appartement en nu (les loyers max légales de l'encadrement à Paris sont un peu plus élevés en meublé), qu'il veut pleinement profiter de la zone blanche (alors que certains propriétaires demandent des compléments de loyers injustifiés), et aussi parce que la mairie a décidé d’encadrer les loyers.

donc selon vous l'établissement du prix de transaction d'un marché n'est pas lié à la demande solvable. "pas du tout" même. Bravo. Ca peut direct aller dans le fil des perles du forum ça.

[Vincent92]

Le montant du loyer n'est pas du tout déterminé par la demande solvable, mais plutôt par le fait qu'il souhaite louer cet appartement en nu (les loyers max légales de l'encadrement à Paris sont un peu plus élevés en meublé), qu'il veut pleinement profiter de la zone blanche (alors que certains propriétaires demandent des compléments de loyers injustifiés), et aussi parce que la mairie a décidé d’encadrer les loyers.

donc selon vous l'établissement du prix de transaction d'un marché n'est pas lié à la demande solvable. "pas du tout" même. Bravo. Ca peut direct aller dans le fil des perles du forum ça.

Vous citez un passage où je parle des prix des loyers, et vous me répondez en évoquant les prix des transactions, c’est-à-dire les prix de ventes .
Ces deux notions ne relèvent pas des mêmes dynamiques.

Les loyers ne dépendent pas principalement de la demande solvable, mais sont largement influencés par des facteurs externes, comme les décisions de la mairie de Paris.
En revanche, les prix de vente, répondent effectivement davantage à une logique de marché, ce qui explique la faiblesse des rendements (et non pas l'inverse), que cela vous plaise ou non. C'est à dire que ce n'est pas forcément si irrationnel que vous le pensez, mais plutôt que certains mécanismes semblent vous échapper complétement (*).

Oui, des rendements faibles peuvent aussi contenir les prix (qui seraient sûrement légèrement plus élevés si le marché de la location était plus libre), mais votre raisonnement est bancal :

"Le prix des loyers se fait en fonction des salaires, du taux de chômage et de l'inflation → le prix des ventes se fait en fonction du rendement locatif et des taux."

Ce raisonnement est doublement erroné :

D'abord, la première affirmation est fausse : les loyers ne se calquent pas mécaniquement sur les salaires. Ils sont largement influés par les décisions de la mairie de Paris. Et, à partir là, votre raisonnement initial qui s'appuie sur cette première affirmation ne tient plus => C'est l'affirmation que vous citez et qui serait selon vous une perle de bêtises.

Ensuite, pour vous répondre sur les prix de vente, même si le marché n'était pas aussi biaisé à la location (blocage des prix + file d'attente digne de l'URSS. Et conséquences prévisibles à plus long terme), ce serait bien plus complexe que la causalité que vous expliquez.

Le prix de vente est une rencontre entre un vendeur qui peut souvent plus ou moins se permettre de "ne pas brader" (même s'il existe des "ventes à tout prix"), et un acheteur qui peut et veut acheter, dans un contexte macroéconomique et local donné.
Il ne faut donc pas raisonner uniquement en termes de taux + rendement (à supposer que cela soit l'unique critère pour les acheteurs, ce qui n'est pas exact) : c’est une dynamique bilatérale, avec beaucoup d’éléments asymétriques

(*) Voici quelques éléments que vous ne donnez pas parmi plein d'autres possible :
- Volonté de vendre / pression à vendre
- Nombre de biens similaires en vente
- Prix d’achat initial et espérance de plus-value
- Fiscalité sur la vente
- Stratégie patrimoniale
- Perspectives économiques générales
- Situation géographique / attractivité locale
- Évolution démographique
- Politiques publiques
- Tension locative
- Psychologie de marché (un point sur lequel on pourrait dire que c'est irrationnel éventuellement)
- Placements alternatifs
- etc.

[krachboom]

Korn qui publiait les graphiques se fait discret.
Toutefois la source est toujours disponible :
https://www.igedd.developpement-durable ... a1652.html
Un rapide coup d’œil (dept 75 et 92) montre un beau redémarrage depuis février 2025.
On a +30% en comparaison mensuelle vs 2024 et surtout, sur avril, on revient presque aux niveaux record de 2021 ou 2022.

Véritable boum ou bien rattrapage (suite à la stabilisation politique de décembre) après un T4 famélique malgré des taux en baisse ?

Ok merci c'est intéressant, perso en pratique je ne le ressens pas encore en région. En région l'activité a l'air morose et pas que sur l'immobilier. Tourisme et auto par exemple ne sont pas à la fête

[wasabi]

Vous citez un passage où je parle des prix des loyers, et vous me répondez en évoquant les prix des transactions, c’est-à-dire les prix de ventes .

Je parle évidemment du marché locatif. De la demande solvable de nouveaux baux.

[Vincent92]

Vous citez un passage où je parle des prix des loyers, et vous me répondez en évoquant les prix des transactions, c’est-à-dire les prix de ventes .

Je parle évidemment du marché locatif. De la demande solvable de nouveaux baux.

Sur le marché locatif privé parisien, les bailleurs qui souhaitent respecter la législation, tout en maximisant le loyer, ne peuvent pas fixer leurs loyers uniquement en fonction de la demande solvable, car les prix sont encadrés.
Le loyer maximum légal correspond donc à la plus faible des deux valeurs : soit la capacité de paiement des locataires, soit le plafond fixé par l’encadrement des loyers.
Pour les studios — et a fortiori lorsqu’ils sont loués en nu — c’est presque toujours le plafond réglementaire qui s’applique si on veut louer au maximum possible tout en respectant à 100% la loi. Et non la demande solvable qu’on trouvera éventuellement si on veut louer plus cher, c’est à dire dans l’illégalité ou dans la zone « grise » (la mauvaise foi, voir l’illégalité discutable/difficilement démontrable).
Il y a également une troisième règle d’encadrement à la relocation (on ne peut pas remettre le loyer qu’on veut, il dépend aussi entre autre de l’ancien loyer) pour les bailleurs qui veulent être parfaitement dans les clous.

Il convient de noter qu’une part significative des annonces ne respecte pas la loi, tout en trouvant malgré tout facilement preneur. En pratique, il existe une forme de marché parallèle dans ce contexte quasi planifié (communistant) : une partie des locataires potentiels ne parvient pas à accéder à des logements dans les limites légales, et se retrouve donc face à des annonces attrayantes mais inaccessibles (exemple du cadre à 4000€/mois en CDI hors période d’essai, gagnant x4 le loyer et avec la garanti Visale auquel il ne prend même pas la peine de répondre dans la vidéo du dessus). Et certains acceptent de louer au dessus de la limite. Cette situation illustre bien le paradoxe : de tout temps et en tout lieu, quand on limite artificiellement le prix, l’illégalité prospère en partie parce que la régulation limite l’offre disponible. L’un ne va pas sans l’autre.
Le marché noir n’étant d’un des effets secondaires prévisibles de ce genre d’idéologie.

[Qqun_de_Passage]

Un bailleur gourmand peut très bien pratiquer un loyer illégal, mais il s’expose à ce que le locataire, une fois dans les lieux, réclame l’application du plafond. En plus il risque une grosse amende. En pratique le bailleur gourmand aura recours au complément de loyer pour ne risquer rien d’autre que de le rembourser.

Je pense surtout que va y avoir des enveloppes de cash qui vont circuler afin d’avoir l’honneur et le privilège de signer un bail avec un loyer conforme.
La coercition d’un marché libre finit toujours comme ça (cf les hlm).

[goinfrimmo]

Je cherche à comprendre comment fonctionne l'encadrement des loyers à Paris. Il semble que presque aucun bailleur ne le respecte, même par l'intermédiaire d'un AI, et que les loyers soient astronomiques: par exemple 3000€/mois pour 27m2. Comment l'expliquez-vous ?

[Vincent92]

Je cherche à comprendre comment fonctionne l'encadrement des loyers à Paris. Il semble que presque aucun bailleur ne le respecte, même par l'intermédiaire d'un AI, et que les loyers soient astronomiques: par exemple 3000€/mois pour 27m2. Comment l'expliquez-vous ?

Les bailleurs ne le respectent pas forcément, tout simplement. Ou disent qu’il y a un complément de loyer pour x raison(s).
Par contre, je pense que ce bailleur rêve. Cela me parait très nettement supérieur au marché, encadrement ou pas.

Dire que je louais un studio extrêmement bien placé dans le 1er pour ~600€/mois CC en 2015… c’est vraiment une plaie cette idéologie pastèque (explosion des prix, marché noir, diminution de l’offre pour la classe moyenne, insécurité, explosion de l’endettement, etc.).

[Ben92]

Ou disent qu’il y a un complément de loyer pour x raison(s).
Par contre, je pense que ce bailleur rêve. Cela me parait très nettement supérieur au marché, encadrement ou pas.

Oui, le complément de loyer n'est pas plafonné. Il suffit de trouver un argument le justifiant (ex : prestations haut de gamme, c'est très subjectif).
Le locataire a trois mois pour contester le complément de loyer mais en pratique personne ne le fait, de peur d'être éjecté quelques mois plus tard (90% des locations à Paris sont en meublé et donc bail d'un an).

[goinfrimmo]

Par ailleurs, il est facile de contourner le plafonnement des loyers à Paris en nouant un bail civil, par exemple ici.

[Ben92]

Bon exemple que même un 23 m² peut appartenir au marché du luxe. Ce niveau de loyer valorise le bien à au moins 600k€.
Ça me donne des idées pour mon studio (26 M2) qui bien que n'étant pas dans un quartier aussi emblématique est dans un quartier confidentiel hyper friqué. Je vais contacter l'agence pour voir s'ils sont intéressés

[alexlyon]

Une fois chez lui, tout locataire peut :
- contacter la presse
- dénoncer à la mairie
- ne pas payer
- tout péter

[Hickson49]

Bon exemple que même un 23 m² peut appartenir au marché du luxe. Ce niveau de loyer valorise le bien à au moins 600k€.
Ça me donne des idées pour mon studio (26 M2) qui bien que n'étant pas dans un quartier aussi emblématique est dans un quartier confidentiel hyper friqué. Je vais contacter l'agence pour voir s'ils sont intéressés

Je n'avais pas suivi, tu as finalement déménagé, tu n'y vois plus ?

[goinfrimmo]

Remarquez qu'un bailleur peut tout imaginer. En voici un qui vend un studio de 5m2 790 K€. S'il veut en tirer un rendement brut de 6%, il doit le louer 3950€/mois HC.
Mais à 790€/m2 Carrez, je crains qu'il n'attire l'attention de la mairie - rapport aux règles de plafonnement de loyer .

[Vincent92]

Remarquez qu'un bailleur peut tout imaginer. En voici un qui vend un studio de 5m2 790 K€. S'il veut en tirer un rendement brut de 6%, il doit le louer 3950€/mois HC.
Mais à 790€/m2 Carrez, je crains qu'il n'attire l'attention de la mairie - rapport aux règles de plafonnement de loyer .

Je suppose que c'est une erreur d'annonce (un 0 en trop). Ceci dit, à un moment, ce n'est pas un problème d'encadrement car sans encadrement il y a un marché.
Une offre et une demande. Ce qui fait un prix. C'est d'ailleurs pour cette raison que c'est idiot de vouloir limiter artificiellement le prix à LT.
Quand on est beaucoup trop haut, on rêve. 5m2 à 790 K€ et 3000€/mois en location, il n'y a pas de demande.

[Qqun_de_Passage]

Par ailleurs, il est facile de contourner le plafonnement des loyers à Paris en nouant un bail civil, par exemple ici.

La bonne blague !
Des lors que le preneur du bail en fait sa résidence principale, le bail sera considéré loi 89.
Ensuite ce sera bon vouloir du locataire : soit il ne dit rien et continue de se faire tondre, soit il réclame une à une les dispositions légales (plafonnement, préavis etc…).

[goinfrimmo]

La baisse des prix est hélas déjà finie. Voici une illustration du rebond phénoménal du marché immobilier dans l'agglomération de Clermont-Ferrand: https://www.bellesdemeures.com/annonces ... stToDetail (dépêchez-vous de regarder cette annonce avant qu'elle ne disparaisse).

Quelques détails:
- DPE G
- tout à refaire
- louée en bail 89 environ 500€/mois (à une retraitée que je connais)
- le terrain est a priori limité à la cour devant la façade jusqu'à la haie, donc ni 250 ni 500m2
- inclut le garage où l'on voit la Twingo
- le proprio est un vieillard sénile, pas de négo possible

Mince, malgré 50% de rabais, toujours pas vendue. Voici la nouvelle annonce: https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 373705.htm.

[joe75012]

La baisse des prix est hélas déjà finie. Voici une illustration du rebond phénoménal du marché immobilier dans l'agglomération de Clermont-Ferrand: https://www.bellesdemeures.com/annonces ... stToDetail (dépêchez-vous de regarder cette annonce avant qu'elle ne disparaisse).

Quelques détails:
- DPE G
- tout à refaire
- louée en bail 89 environ 500€/mois (à une retraitée que je connais)
- le terrain est a priori limité à la cour devant la façade jusqu'à la haie, donc ni 250 ni 500m2
- inclut le garage où l'on voit la Twingo
- le proprio est un vieillard sénile, pas de négo possible

Mince, malgré 50% de rabais, toujours pas vendue. Voici la nouvelle annonce: https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 373705.htm.

Ces proprios prennent vraiment les gens pour des cons, c'est lunaire.

[crispus]

et ancien lavoir sur le terrain

Si le lavoir était public, il existe peut-être encore un droit d'usage et de passage ?

[misterspoke]

Quand je vois ces prix / ces loyers qui ne redescendent pas je suis bien content d'avoir enfin atteint le graal ultime de tout fonk parisien : un logement conventionné avec un loyer au tiers du prix du parc privé

[alexlyon]

Ceux qui ont acheté il y a 10 ans sont toujours en plus value (latente) de 25%.

Ceux qui ont acheté depuis 3 ans ont perdu de l'argent, mais ils sont logés et finiront bien par amortir leurs frais de notaire. Si et seulement si la baisse s'arrête.

https://www.capital.fr/immobilier/immob ... is-1507726