La Banque centrale européenne appelle à la répression des fonds immobiliers commerciaux
Les responsables préviennent que le ralentissement d'un secteur de 1 milliard d'euros pourrait déclencher une crise de liquidité si les investisseurs se précipitent pour retirer de l'argent
La Banque centrale européenne a appelé à une répression des fonds immobiliers commerciaux pour lutter contre le risque qu'un ralentissement du secteur de 1 000 000 000 € ne déclenche une crise de liquidité si les investisseurs se précipitaient pour retirer leur argent.
Les propositions de la BCE reflètent les inquiétudes des régulateurs et des investisseurs selon lesquelles les récentes turbulences dans le secteur bancaire pourraient exacerber les tensions sur le marché de l'immobilier commercial et rapprocher le secteur de la crise.
Les fonds qui investissent dans des actifs immobiliers illiquides et permettent aux investisseurs de retirer leur argent à court terme sont exposés à un « asymétrie de liquidité » qui pourrait les contraindre à des « ventes de feu », ont averti les responsables de la BCE dans un bulletin macroprudentiel lundi.
« Des politiques devraient être élaborées pour remédier aux vulnérabilités structurelles » de ces fonds immobiliers à durée indéterminée, ont déclaré les responsables,
« étant donné la risques qu'ils font peser sur les marchés de l'immobilier commercial et sur la stabilité financière au sens large ».
Des règles plus strictes permettraient aux fonds de "gérer les pics de demande de liquidité et d'internaliser le coût des rachats qui peuvent survenir en période de tension sur le marché" , ont-ils déclaré, ajoutant que sans outils de gestion des liquidités suffisants, les fonds immobiliers pourraient
« devoir recourir à des ventes en catastrophe d'actifs, amplifiant ainsi le stress du marché ».
Les mesures proposées par la BCE comprennent
la réduction de la fréquence à laquelle les investisseurs peuvent retirer leur argent, les obligeant à donner un préavis plus long et introduisant des périodes de détention minimales plus longues.
Appelant à une application cohérente des règles sur les fonds immobiliers
dans les 20 pays de la zone euro, la BCE a déclaré qu'elle devrait également facturer des frais sur les rachats des investisseurs et
imposer des "portes" pour limiter les sorties de capitaux supplémentaires. ]
« Du côté des actifs, une politique d'augmentation de la part des actifs liquides détenus pourrait être explorée, car elle réduirait l'inadéquation des liquidités », ont déclaré les responsables, ajoutant que ces mesures rendraient le secteur plus apte à faire face à une période de tensions sur les marchés.
La valeur nette d'inventaire des fonds d'investissement immobilier a plus que triplé en une décennie, passant de 323 milliards d'euros au quatrième trimestre 2012 à 1,04 milliard d'euros au quatrième trimestre de l'année dernière, a indiqué la BCE.
Les fonds, dont environ 80 % sont à capital variable, représentent désormais 40 % des marchés de l'immobilier commercial de la zone euro.
Mais il a déclaré que le marché de l'immobilier commercial présentait
"des signes clairs de vulnérabilité" qui comprenaient
"une baisse de la liquidité du marché et des corrections de prix, entraînées en grande partie par l'incertitude des perspectives macro-financières et par le resserrement monétaire ».
Le rapport intervient après que l'indice
MSCI Europe Real Estate des grandes et moyennes capitalisations a chuté de 14 % en mars pour se rapprocher de son plus bas niveau depuis début 2009.
La BCE a cité comment
Blackstone Real Estate Income Trust avait récemment limité les rachats des investisseurs après une augmentation des demandes de retrait d'argent de son fonds de 125 milliards de dollars. Il a également donné l'exemple de la façon dont les fonds immobiliers britanniques avaient imposé des "portes" pour limiter les sorties de fonds déclenchées par la vente sur les marchés des titres d'État qui a suivi le "mini" budget de l'année dernière.
Le nombre de transactions dans le secteur de l'immobilier commercial de la zone euro a chuté de 44% en glissement annuel au cours des trois derniers mois de l'année dernière, selon le rapport.
Les prix des immeubles de bureaux de premier ordre dans le bloc ont chuté de 14 % au cours des deuxième et troisième trimestres de 2022 par rapport à l'année précédente.
La BCE a déclaré que l'utilisation de la dette dans les fonds immobiliers amplifierait les pertes pour les investisseurs en période de ralentissement et augmenterait les risques de contagion de toute crise au système bancaire.
Le Conseil de stabilité financière, qui rassemble les principaux décideurs politiques, a déclaré en décembre qu'il n'y avait eu
"aucune réduction mesurable du degré d'inadéquation structurelle de la liquidité" depuis qu'il a émis des recommandations pour fonds ouverts en 2017.
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