L'etat rachete les fins de programmes immobilier pour solvabiliser les promoteurs

[Hickson49]

Le gouverneur de la bdf l'a défoncé

https://www.google.com/amp/s/www.bfmtv. ... 50473.html

CRÉDIT IMMOBILIER: LE GOUVERNEMENT ÉCARTE UN RELÈVEMENT DU TAUX D'ENDETTEMENT MAXIMAL

Amen to that. Une fois de plus nos médias incapable de la moindre once d'intelligence, relaient la propagande des millardaires de l'immobilier...

Quelqu'un aurait vu un article dans lequel apparaitrait une quelconque suggestion que le marché devrait (pour une fois à la baisse...) se réguler de lui même ?
Les enfumeurs de la mafia immobilière qui agitent el famoso spectre des pertes d'emploi alors qu'il s'agit massivement de bons à rien d'intermédiaire parasites.

Les vendeurs n'ont qu'à baisser leurs prix, les maires doivent délivrer plus de permis de construire, préempter du foncier si besoin, et il est tant que la France forme moins d'agent immo, de community Manager et de chief happiness officer pour les réorienter vers maconnerie, placo, élec, charpente plomberie...
Pays d'incapable biberonnés aux aides publiques...

[Ambre]

Un marché se relance par la concurrence et par une baisse des.prix dans la situation actuelle. Ne serait ce que maintenir les prix en l etat , par des mesures incitatives ne permettant pas aux acquéreurs d etre gagnant, revient à bloquer le marché. Et donc ne pas progresser et relancer.

La baisse des prix est la seule solution à une reprise .

[nanne02]

Ne rien faire serait il la solution la moins pire finalement ?
Ce qui va manquer c est surtout du logement social, comment faire pour construire a pas trop cher avec des normes environnementales qui s accumulent et rendent rares le foncier en prime ?

[alexlemoine]

Le gouverneur de la bdf l'a défoncé

https://www.google.com/amp/s/www.bfmtv. ... 50473.html

CRÉDIT IMMOBILIER: LE GOUVERNEMENT ÉCARTE UN RELÈVEMENT DU TAUX D'ENDETTEMENT MAXIMAL

je ne sais pas si je suis le seul à l'avoir remarqué, mais Villeroy de Galhau est l'un des plus fermes alliés de l'éclatement de la bulle depuis 1 ou 2 ans. L'air de rien, il balance toujours un ou deux taquets aux professionnels de l'immo qui demandent des dérogations à ces règles de prêts, soutient (parfois contre l'évidence) que le marché du crédit immobilier ne se porte pas si mal... Un soutien discret mais essentiel.

[ProfGrincheux]

Ne rien faire serait il la solution la moins pire finalement ?
Ce qui va manquer c est surtout du logement social, comment faire pour construire a pas trop cher avec des normes environnementales qui s accumulent et rendent rares le foncier en prime ?

Je suis tout à fait d'accord avec ce point de vue.

Il y a normalement 3 catégories de construction neuves: le bas de gamme (comme ces fameux immeubles de années 60 qui sont tout à fait vivables si les habitants se comportent comme des gens civilisés), le standing (c'est à dire la gamme moyenne qui commence au logement intermédiaire ) et le grand standing . Quand je regarde dans l'agglomeration de ma grande ville de province, il ne se construit plus depuis presque 10 ans que du logement de gamme moyenne, ce qui rend plus coûteuse la production de logement social. C'est une astuce pour subventionner furtivement le logement social et augmenter sa qualité mais ça a des conséquences:
- Le grand standing n'existe presque plus, ni même le moyen standing.
- Il ne se produit plus que du logement intermédiaire avec un intervalle de prix à localisation équivalente de +/- 5% alors qu'il devrait y avoir la place pour une offre nettement plus diversifiée .

C'est bien sur lié à la loi SRU et à son renforcement sous Hollande qui fait que 25% à 50% de chaque programme dépassant une dizaine de logements doit être consacré au logement social.

On ne distingue pas non plus logement social (les locataires payent rubis sur l'ongle un loyer modéré) et logement ultra social (il est vain d'espérer que les locataires ne tombent pas en impayés si ce n'est pas la CAF qui le paye directement).

Ceci étant, j'aimerais connaître l'ampleur du phénomène de refus par les attributaires de logements sociaux attribués et de celui des logements sociaux vacants. Pas moyennisé sur le territoire, bien sur, commune par commune.
Quand les immeubles ou groupes d'immeubles sont trop dégradés, c'est apparemment ce qui se passe.

On pourrait en effet ajouter l'absence de trafic de drogue dans les parties communes de l'immeuble à la liste des critères de décence d'un logement.....Il vaut mieux une passoire thermique de catégorie E voire F avec des voisins civilisés qu'un logement DPE C avec un squat d'extreme gauche dans l'immeuble d'à côté.

[nanne02]

Oui ça va être compliqué de substituer les grands ensembles des années 60 par un % de logements sociaux dans le neuf moyen de gamme.
Dont la production semble en sus devoir être au raz des pâquerettes pour les années à venir.
Alors qu en parallèle les besoins ne diminuent pas bien au contraire.

[Goldorak2]

Ne rien faire serait il la solution la moins pire finalement ?

Oui. En tout cas, il faudrait essayer la liberté pour une fois (liberté de construire partout avec des normes minimales, les bons logements chasseront les mauvais comme dans toute économie d'abondance, liberté d'expulser ses mauvais locataires ce qui permettra de multiplier les bailleurs les locations et évitera de multiplier les garanties...). On n'en prend évidemment pas du tout le chemin. Ca ne date pas de macron mais ça s'aggrave fortement sous Macron après les désastreuses décisions de son prédécesseur Hollande/Duflop.

Ce qui va manquer c est surtout du logement social, comment faire pour construire a pas trop cher avec des normes environnementales qui s accumulent et rendent rares le foncier en prime ?

ben non.
C'est le logement qui manque et qui est trop cher.

Le logement social est déjà trop important.
Est il raisonnable que 25% des ménages français ne puissent pas se loger par leurs propres moyens et doivent être aidés par les autres ? Il devrait n'y avoir que 10% de logements sociaux, principalement à destination des jeunes ménages et sans avoir besoin de beaucoup d'argent public (je pense à des foyers de jeunes travailleurs que les bénéficiaires auront envie de quitter dès qu'ils en ont l'occasion).

[ProfGrincheux]

Les besoins vont être confrontés au manque de moyens.
La production de logements neufs était soutenue par les taux d'emprunts bas et l'espoir de plus-value. Il va falloir rénover les passoires thermiques et ça ne se fera pas si les proprios ne s'y retrouvent pas. En fait aucune politique du logement, à part la production de logement social public ultra-bas-de-gamme à la soviétique, ne peut se faire si les proprios ne s'y retrouvent pas.

[Hickson49]

Les besoins vont être confrontés au manque de moyens.
La production de logements neufs était soutenue par les taux d'emprunts bas et l'espoir de plus-value. Il va falloir rénover les passoires thermiques et ça ne se fera pas si les proprios ne s'y retrouvent pas. En fait aucune politique du logement, à part la production de logement social public ultra-bas-de-gamme à la soviétique, ne peut se faire si les proprios ne s'y retrouvent pas.

Impressionnant cet invariant fondamental structurant de la pensée française: logement = plus value.
Il va falloire changer l'état d'esprit de cette génération bouffie d'avantages et de traitement de faveur.
Lorsque le logement ne sera plus un support de spéculation, mais un bien de première nécessité ayant valeur d'usage + éventuellement bien patrimonial à très faible rendement, là on pourra commencer à aborder une politique immo bilière et foncière plus saine.

[Goldorak2]

Impressionnant cet invariant fondamental structurant de la pensée française: logement = plus value.
Il va falloir changer l'état d'esprit de cette génération bouffie d'avantages et de traitement de faveur.
Lorsque le logement ne sera plus un support de spéculation, mais un bien de première nécessité ayant valeur d'usage + éventuellement bien patrimonial à très faible rendement, là on pourra commencer à aborder une politique immo bilière et foncière plus saine.

Oui oui sans doute que ça marcherait...

Autre solution : il faudrait admettre que les bailleurs, les constructeurs, les maçons, les banquiers, les notaires... ne sont pas plus généreux et altruistes que les boulangers... qui, hélas, fabriquent du pain non pas pour nourrir leur prochain... mais parce qu'ils gagnent leur vie ainsi. D'ailleurs lorsque les boulangers perdent de l'argent (ou n'en gagnent pas assez), ils ferment boulangerie tout simplement. Que les boulangers nourrissent leur prochain en faisant leur travail n'est qu'une heureuse conséquence subsidiaire de leur point de vue...

Qu'on admette l'invariant fondamental structurant la pensée française (et universelle... à quelques saints près) : les gens travaillent pour gagner leur vie.
Là on pourra commencer à aborder une politique immobilière et foncière plus saine.

[Korn]

Le gouverneur de la bdf l'a défoncé

https://www.google.com/amp/s/www.bfmtv. ... 50473.html

CRÉDIT IMMOBILIER: LE GOUVERNEMENT ÉCARTE UN RELÈVEMENT DU TAUX D'ENDETTEMENT MAXIMAL

je ne sais pas si je suis le seul à l'avoir remarqué, mais Villeroy de Galhau est l'un des plus fermes alliés de l'éclatement de la bulle depuis 1 ou 2 ans. L'air de rien, il balance toujours un ou deux taquets aux professionnels de l'immo qui demandent des dérogations à ces règles de prêts, soutient (parfois contre l'évidence) que le marché du crédit immobilier ne se porte pas si mal... Un soutien discret mais essentiel.

Il prêche pour la bonne parole de la BCE, c'est son boulot.

Il y en a vraiment qui pense sérieusement (je ne parle par des trolls habituels du forum) que les instances monétaires, qui se lancent dans une politique de resserrement (finalité --> contraction de la demande), vont laisser des politiques de relances budgétaires massives ainsi que des assouplissements significatifs en matière d'endettement, se réaliser à court terme?

Sauver quelques meubles pour le neuf, je pense que ça va se faire parce qu'on s'oriente sur du -60/70% sans ça.

Mais, les plus éclairés auront compris que ça joue la montre. On est en pleine saison haute de l'immobilier, autant dire que l'année 2023 se fera sans soutien. Annoncer des mesures pour la rentrée revient à annoncer des mesures pour 2024.

[Aren]

Il y a quand même une différence entre le constructeur qui produit un logement pour le revendre et en vivre, et l'investisseur immobilier qui souhaite à la fois financer par les locataires : son bien, les intérêts, et une belle plus value à la revente. Idem le propriétaire foncier qui peut devenir riche par l'explosion spéculative de la valeur des terrains.

Autant pour le premier il n'y a pas le choix, il doit pouvoir vivre de son travail pour accepter que des nouveaux logements sortent de terre. Autant les deux suivants font partie de la longue liste de fonctions/métiers peu voire pas utiles à la société, et le paradigme de celle ci (ie la politique) pourrait changer pour limiter les effets de spéculation immobilière. Les aides Pinel et autre pour les multipropriétaires pourraient être abandonnés ou fléchées différemment. Les règles d'urbanisme pourraient être modifiée, la valeur du foncier plafonnée, etc...
Aucune idée de si ça serait bénéfique ou non, je n'y connais rien, mais en tout cas les choix politiques pourraient avoir des impacts.

La logique de "plus value" immobilière ressemble quand même fortement à une belle suite divergente condamnée à finir en Ponzi, avec les derniers entrants dindons de la farce. Heureusement que le logement reste avant tout un bien d'usage, ce qui limitera la casse quand tout s'effondrera. Perso j'ai revendu mon appart avec une légère plus value, et j'en suis très content, mais ça ne me semble pas vraiment logique que les 6 ans d'usage de mon appart et l'usure associée se traduise par une vente à un prix plus élevé.

[Korn]

L'avenir, pour libérer du logement (en plus de matraquage fiscal) :

https://www.lepoint.fr/immobilier/logem ... or=CS3-190

Une proposition de loi va être examinée

Le ministre délégué à la Ville et au Logement Olivier Klein avait pourtant déjà promis d'étendre cette interdiction aux meublés touristiques. « Il est hors de question qu'on se réfugie derrière l'interdiction de remettre en location [les passoires thermiques] en transformant son logement en meublé touristique », avait-il affirmé sur BFM Business le 25 octobre dernier.

Mais l'annonce n'a pour l'instant pas été suivie d'effets. La plateforme Airbnb, elle, indique n'avoir reçu aucune information à ce sujet de la part du gouvernement. Contacté par Le Point, le ministère du Logement indique que cette mesure passera « forcément par un véhicule législatif ». « Ça ne peut pas se faire par décret parce que les meublés de tourisme ne sont pas régis par la même loi, donc ça n'entre pas dans le cadre de la loi Climat et Résilience », assure-t-on au ministère.

Le gouvernement se contente de soutenir la proposition de loi en ce sens du député PS des Pyrénées-Atlantiques et de la députée Renaissance du Finistère Annaïg Le Meur, qui devrait être examinée mi-juin à l'Assemblée nationale. Le texte conditionne notamment la possibilité de faire de la location touristique à la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique, sur le modèle des locations de longue durée, sauf dérogation.

Réunion au ministère du Logement

Avec cette proposition de loi, Iñaki Echaniz entend « mettre sur un pied d'égalité le logement longue durée et le meublé de tourisme. « Notre volonté est qu'il n'y ait pas de fuite du logement classique vers du logement de courte durée », complète Annaïg Le Meur. La corapporteure du texte met en avant une « volonté encore plus grande au niveau des enjeux écologiques, notamment celui de diminuer les gaz à effet de serre ».

[Aren]

Sauver quelques meubles pour le neuf, je pense que ça va se faire parce qu'on s'oriente sur du -60/70% sans ça.

Attention à ne pas grossir le trait quand même. En passant de 1,25 à 5% de taux, on perd un peu plus de 25% de capacité d'emprunt. C'est énorme mais :
- on n'est pas encore à 5%
- l'apport, même si lui aussi est impacté par la situation actuelle (inflation, tendance baissière) permet de réduire l'impact de la baisse de capacité d'emprunt.

Dans notre cas perso, on a vendu l'appart au milieu de la fourchette que nous avait donné les estimations d'agents immo il y a 2 ans, donc pas de baisse significative. Et on a acheté à un prix que j'estime inférieur de 10 à 15% du "pic" (au doigt mouillé, même si ça fait 2 ans que je suis les prix affichés sur LBC).
AU final on va se chopper un taux à 3.5%, mais avec l'apport d'environ 40% et le prix que je trouve relativement bas, on s'en sort pas trop mal.
Oui les prix vont devoir baisser, mais je vois mal un -60% arriver, même pour le neuf qui a atteint des niveaux stratosphériques, sauf catastrophe économique majeure.

[Goldorak2]

Il y a quand même une différence entre le constructeur qui produit un logement pour le revendre et en vivre, et l'investisseur immobilier qui souhaite à la fois financer par les locataires : son bien, les intérêts, et une belle plus value à la revente. Idem le propriétaire foncier qui peut devenir riche par l'explosion spéculative de la valeur des terrains.

Autant pour le premier il n'y a pas le choix, il doit pouvoir vivre de son travail pour accepter que des nouveaux logements sortent de terre. Autant les deux suivants font partie de la longue liste de fonctions/métiers peu voire pas utiles à la société, et le paradigme de celle ci (ie la politique) pourrait changer pour limiter les effets de spéculation immobilière.

Ok pour le constructeur.

Le bailleur. Il EST utile. Nous avons besoin de bien à louer car ce n'est pas toujours le moment d'être proprio de son logement (que tout le monde soit proprio de son logement est la situation souhaitable de mon point de vue).
On est locataire lorsqu'on est en mobilité, évolution de la famille, faible apport, etc... J'ai été locataire 10 ans. 1 an en foyer de jeune travailleur, 4 ans en loyer modéré 1% patronal, 5 ans dans le privé le temps d'avoir une stabilité familiale, géographique et professionnelle, de constituer mon apport et de pouvoir acheter mon logement).

La bailleur se rémunère de 2 façons : loyer et plus value.
Si c'était une martingale aussi facile que tu le dis

Les aides Pinel et autre pour les multipropriétaires

, tout le monde serait bailleur, nous croulerions sous les offres de logement à louer. Il y aurait des investisseurs institutionnels, privés, qui louerait leur logement et en vivraient bien. D'autant plus qu'on n'a pas besoin (de beaucoup) d'argent pour faire construire. On peut emprunter 90% de la somme nécessaire.
Mais ce n'est pas le cas. Les investisseurs institutionnels, gros loueurs professionnels, ont disparu. Ceux qui existaient ont revendu leurs logements et leurs immeubles à la découpe. Parce que ce n'est pas rentable, le locataire particulièrement le mauvais payeur, est trop protégé. La France est un anomalie dans le monde occidental. Les autres pays ont ces grandes entreprises avec des parcs de logements à louer.

Je suis à un âge où je pourrais être bailleur. J'ai fini de rembourser ma RP et je pourrais ... préparer ma retraite en devenant bailleur... Mais surtout pas. J'ai vu mon père perdre un argent durement gagné... et être confronté à des problèmes non mérités. Il a été maudit en réunion de copropriétaire (les locataires de M Goldo père ont fait ceci ou celà). Et l'appart a été rendu ruiné avec moult impayés. Mes parents ont très mal vécu l'épisode. 20 ans plus tard, ils en parlent encore.

Ensuite les spéculateurs. Aussi bien l'ancien que le foncier.
L'ancien. Chacun joue à ce jeu à son niveau. Libre à chacun de vendre à prix inférieur au marché. Ca arrive, mais c'est rare. En général, on vend au plus offrant (sauf à la famille).

Pour le foncier, c'est le législateur qui réduit année après année les droits à bâtir pour "lutter contre l'étalement urbain". Ce qui enchérit année après année le prix du foncier constructible ou construit. Il est donc raisonnable et gagnant de reporter la vente et de spéculer sur le prix du foncier.
Le législateur pourrait augmenter la concurrence du foncier en multipliant les droits à bâtir.
Ou forcer la construction (mais ça peut être liberticide pour le proprio qui n'a rien demandé et jouit de son terrain comme avant alors que la ville l'a rattrapé). J'ai lu que c'était la méthode utilisée en Allemagne : les terrains constructibles doivent être construits sous peine d'amende ou de vente forcée à prix modéré. Je peux me tromper.

[Korn]

Sauver quelques meubles pour le neuf, je pense que ça va se faire parce qu'on s'oriente sur du -60/70% sans ça.

Attention à ne pas grossir le trait quand même. En passant de 1,25 à 5% de taux, on perd un peu plus de 25% de capacité d'emprunt. C'est énorme mais :
- on n'est pas encore à 5%
- l'apport, même si lui aussi est impacté par la situation actuelle (inflation, tendance baissière) permet de réduire l'impact de la baisse de capacité d'emprunt.

Dans notre cas perso, on a vendu l'appart au milieu de la fourchette que nous avait donné les estimations d'agents immo il y a 2 ans, donc pas de baisse significative. Et on a acheté à un prix que j'estime inférieur de 10 à 15% du "pic" (au doigt mouillé, même si ça fait 2 ans que je suis les prix affichés sur LBC).
AU final on va se chopper un taux à 3.5%, mais avec l'apport d'environ 40% et le prix que je trouve relativement bas, on s'en sort pas trop mal.
Oui les prix vont devoir baisser, mais je vois mal un -60% arriver, même pour le neuf qui a atteint des niveaux stratosphériques, sauf catastrophe économique majeure.

Je parle en volume de vente, pas en prix.

Taux 1 à 4% ---> 30% de capacité en moins.
Auquel on associe une hausse du prix de vente (20-30% ?) pour le neuf.

Ce qui va se passer, ce qui est attendu par les instances monétaires, est un rééquilibrage des prix à tous les niveaux. On appelle ça la désinflation.

[Aren]

Je parle en volume de vente, pas en prix.

Ah oui pardon j'avais mal compris ! Oui c'est complètement possible ça vu les prix dans le neuf.

Le bailleur. Il EST utile. Nous avons besoin de bien à louer car ce n'est pas toujours le moment d'être proprio de son logement (que tout le monde soit proprio de son logement est la situation souhaitable de mon point de vue).
On est locataire lorsqu'on est en mobilité, évolution de la famille, faible apport, etc... J'ai été locataire 10 ans. 1 an en foyer de jeune travailleur, 4 ans en loyer modéré 1% patronal, 5 ans dans le privé le temps d'avoir une stabilité familiale, géographique et professionnelle, de constituer mon apport et de pouvoir acheter mon logement).

La bailleur se rémunère de 2 façons : loyer et plus value.
Si c'était une martingale aussi facile que tu le dis

Les aides Pinel et autre pour les multipropriétaires

, tout le monde serait bailleur, nous croulerions sous les offres de logement à louer. Il y aurait des investisseurs institutionnels, privés, qui louerait leur logement et en vivraient bien. D'autant plus qu'on n'a pas besoin (de beaucoup) d'argent pour faire construire. On peut emprunter 90% de la somme nécessaire.
Mais ce n'est pas le cas. Les investisseurs institutionnels, gros loueurs professionnels, ont disparu. Ceux qui existaient ont revendu leurs logements et leurs immeubles à la découpe. Parce que ce n'est pas rentable, le locataire particulièrement le mauvais payeur, est trop protégé. La France est un anomalie dans le monde occidental. Les autres pays ont ces grandes entreprises avec des parcs de logements à louer.

Je suis à un âge où je pourrais être bailleur. J'ai fini de rembourser ma RP et je pourrais ... préparer ma retraite en devenant bailleur... Mais surtout pas. J'ai vu mon père perdre un argent durement gagné... et être confronté à des problèmes non mérités. Il a été maudit en réunion de copropriétaire (les locataires de M Goldo père ont fait ceci ou celà). Et l'appart a été rendu ruiné avec moult impayés. Mes parents ont très mal vécu l'épisode.

Ensuite les spéculateurs. Aussi bien l'ancien que le foncier.
L'ancien. Chacun joue à ce jeu à son niveau. Libre à chacun de vendre à prix inférieur au marché. Ca arrive, mais c'est rare. En général, on vend au plus offrant (sauf à la famille).

Pour le foncier, c'est le législateur qui réduit année après année les droits à bâtir pour "lutter contre l'étalement urbain". Ce qui enchérit année après année le prix du foncier. Il est donc raisonnable de reporter la vente et de spéculer sur le prix du foncier. Le législateur pourrait augmenter la concurrence en multipliant les droits à bâtir. Ou forcer la construction (mais ça peut être liberticide pour le proprio qui n'a rien demandé et jouit de son terrain comme avant alors que la ville l'a rattrapé). J'ai lu que c'était la méthode utilisée en Allemagne : les terrains constructibles doivent être construits sous peine d'amende ou de vente forcée à prix modéré. Je peux me tromper.

Oui je suis d'accord qu'être bailleur ça doit être un lot de contraintes énormes, et qu'il est nécessaire d'avoir des logements à louer.
Par contre je pense que le système "d'aides" pour les investisseurs immobiliers est vraiment une plaie :
- ces aides sensées appâter le cinquantenaire préparant se retraite finissent la plupart du temps dans la poche des constructeurs gonflant les prix.
- on plafonne les loyers, on rajoute des APL pouvant conditionner la location ou non, des dispositifs fiscaux complexes. Résultat le petit épargnant n'y comprend rien, se fait rouler, et les bons plans finissent récupérés par des gros bailleurs qui savent ce qu'ils font et ont l'arsenal comptable qui va bien.
- Si on souhaite financer le logement, pourquoi les "aides" type Pinel/APL ne vont pas dans la poche du couple smicard pour lui permettre d'acheter et d'éviter qu'il soit condamner à rester locataire (on va atteindre bientôt 30% des salariés qui sont smicard...)

Pour le foncier, autant je comprends et ne juge pas la décision individuelle de "spéculer" pour essayer de revendre au mieux, autant je suis contre toute forme de spéculation sur ce qui relève des besoins vitaux, dont pour moi fait partie le foncier. Si tous les propriétaires fonciers s'accordent et décident de ne plus rien vendre tant que les prix ne font pas x4, on va vers quoi ?

[Goldorak2]

Si tous les propriétaires fonciers s'accordent et décident de ne plus rien vendre tant que les prix ne font pas x4, on va vers quoi ?

On peux s'entendre à 3 gugus pour optimiser une rente. A 4 fournisseurs c'est très compliqué de se partager une rente et en pratique, l'entente ne réussit pas ou ne tient pas dans la durée. C'est la concurrence.
Il y a plus de 3 propriétaires fonciers dans ce pays. Il y en a des centaines de milliers de fois plus...
Et certains décèdent. Ce sont les héritiers qui vendent.
L'entente des propriétaires est impossible. L'entente des bailleurs est impossible. L'entente des constructeurs idem... (sauf peut être pour les très gros constructeurs sur des chantiers exceptionnels (les entreprise capables de construire le Stade de France ou une centrale nuke doivent être moins de 4,...).


Par contre ce qui peut arriver, c'est qu'un gouvernement débile décide un 0 artificialisation nette. En conséquence le foncier constructible -une matière première essentielle au logement- disponible sans rachat et/ou surcout soit à 0.
Il peut arriver qu'une ministre du logement déclare que la maison individuelle est malsaine et non durable.
Pourtant, le pavillon est le type de logement plébiscité par les français, est le type de logement le plus économique à construire et la ministre donneuse de leçon vit elle même dans ce type de logement qu'elle conspue pour les autres.

Si celà se produisait, nous aurions à la longue un prix du logement élevé, une construction rare, une crise immobilière. Surtout si de surcroit certains quartiers accueillent des milliers de chances qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas vivre à la française... et que ces quartiers habitables deviennent invivables pour la population souche.

[ProfGrincheux]

Les besoins vont être confrontés au manque de moyens.
La production de logements neufs était soutenue par les taux d'emprunts bas et l'espoir de plus-value. Il va falloir rénover les passoires thermiques et ça ne se fera pas si les proprios ne s'y retrouvent pas. En fait aucune politique du logement, à part la production de logement social public ultra-bas-de-gamme à la soviétique, ne peut se faire si les proprios ne s'y retrouvent pas.

Impressionnant cet invariant fondamental structurant de la pensée française: logement = plus value.
Il va falloire changer l'état d'esprit de cette génération bouffie d'avantages et de traitement de faveur.
Lorsque le logement ne sera plus un support de spéculation, mais un bien de première nécessité ayant valeur d'usage + éventuellement bien patrimonial à très faible rendement, là on pourra commencer à aborder une politique immo bilière et foncière plus saine.

Je constate que les investisseurs en immobilier locatif ont été très actifs et que c'est ce qui a causé ces années à 1.2 millions de transaction et à 450 000 logements livrés par an. Or si les taux étaient extrêmement bas, il reste que les rendements locatifs sont aussi extrêmement bas alors que la réglementation est très défavorable au proprietaire-bailleur pour la revalorisation des loyers et la possibilité de donner congé et que depuis 2017 au moins la volonté politique est manifeste de sur-fiscaliser la propriété immobilière.
Mes propres calculs m'indiquaient qu'un Pinel avec emprunt à 1% sur 25 ans à 4% de rendement locatif brut était une affaire financière médiocre si on ne supposait pas une PV de 20%. J'en ai déduit que seul l'espoir de PV pouvait expliquer cet engouement pour de l'immobilier locatif à bas rendement. L'immobilier locatif à haut rendement (passoires thermiques, quartiers pourris, etc...), c'est un autre sport.

Il me parait donc probable que les investisseurs anticipent des PV substantielles quand ils investissent dans des biens à bas rendement locatif (<5%).

[ProfGrincheux]

Le gouverneur de la bdf l'a défoncé

https://www.google.com/amp/s/www.bfmtv. ... 50473.html

CRÉDIT IMMOBILIER: LE GOUVERNEMENT ÉCARTE UN RELÈVEMENT DU TAUX D'ENDETTEMENT MAXIMAL

je ne sais pas si je suis le seul à l'avoir remarqué, mais Villeroy de Galhau est l'un des plus fermes alliés de l'éclatement de la bulle depuis 1 ou 2 ans. L'air de rien, il balance toujours un ou deux taquets aux professionnels de l'immo qui demandent des dérogations à ces règles de prêts, soutient (parfois contre l'évidence) que le marché du crédit immobilier ne se porte pas si mal... Un soutien discret mais essentiel.

Il prêche pour la bonne parole de la BCE, c'est son boulot.

Il y en a vraiment qui pense sérieusement (je ne parle par des trolls habituels du forum) que les instances monétaires, qui se lancent dans une politique de resserrement (finalité --> contraction de la demande), vont laisser des politiques de relances budgétaires massives ainsi que des assouplissements significatifs en matière d'endettement, se réaliser à court terme?

Sauver quelques meubles pour le neuf, je pense que ça va se faire parce qu'on s'oriente sur du -60/70% sans ça.

Mais, les plus éclairés auront compris que ça joue la montre. On est en pleine saison haute de l'immobilier, autant dire que l'année 2023 se fera sans soutien. Annoncer des mesures pour la rentrée revient à annoncer des mesures pour 2024.

Le problème ne sera pas de se lancer dans des politiques de relance par l'immobilier mais de payer les factures de l'etat, les fonctionnaires, les retraités, l'assurance-maladie, le chômage, les allocations familiales et les aides sociales diverses.

[Qqun_de_Passage]

Les besoins vont être confrontés au manque de moyens.
La production de logements neufs était soutenue par les taux d'emprunts bas et l'espoir de plus-value. Il va falloir rénover les passoires thermiques et ça ne se fera pas si les proprios ne s'y retrouvent pas. En fait aucune politique du logement, à part la production de logement social public ultra-bas-de-gamme à la soviétique, ne peut se faire si les proprios ne s'y retrouvent pas.

Impressionnant cet invariant fondamental structurant de la pensée française: logement = plus value.
Il va falloire changer l'état d'esprit de cette génération bouffie d'avantages et de traitement de faveur.
Lorsque le logement ne sera plus un support de spéculation, mais un bien de première nécessité ayant valeur d'usage + éventuellement bien patrimonial à très faible rendement, là on pourra commencer à aborder une politique immo bilière et foncière plus saine.

Je constate que les investisseurs en immobilier locatif ont été très actifs et que c'est ce qui a causé ces années à 1.2 millions de transaction et à 450 000 logements livrés par an. Or si les taux étaient extrêmement bas, il reste que les rendements locatifs sont aussi extrêmement bas alors que la réglementation est très défavorable au proprietaire-bailleur pour la revalorisation des loyers et la possibilité de donner congé et que depuis 2017 au moins la volonté politique est manifeste de sur-fiscaliser la propriété immobilière.
Mes propres calculs m'indiquaient qu'un Pinel avec emprunt à 1% sur 25 ans à 4% de rendement locatif brut était une affaire financière médiocre si on ne supposait pas une PV de 20%. J'en ai déduit que seul l'espoir de PV pouvait expliquer cet engouement pour de l'immobilier locatif à bas rendement. L'immobilier locatif à haut rendement (passoires thermiques, quartiers pourris, etc...), c'est un autre sport.

Il me parait donc probable que les investisseurs anticipent des PV substantielles quand ils investissent dans des biens à bas rendement locatif (<5%).

J’ai du mal à comprendre qu’un actif donnant du 4% brut serait une mauvaise affaire en le finançant à 1%.
Surtout si on le finance à 100%. Donc en décaissant uniquement 5% d’apport (DDM réduits et frais de garantie).
A la grosse, mettons en frais 1 mois de TF, 1 mois de frais de syndics, 0,5 mois de GLI. Arrondissons donc à 3 mois de loyer par an.
On a donc 3% après frais, puis 2% après frais financiers et un peu plus de 1% après impôts.
J’ai été très conservateur. Or ce 1% représente 20% du cash mis dans l’affaire !
Le seul risque est la vacance. Or si on se met dans un dispositif fiscal, avec un loyer en dessous du marché, il est nul !

Cerise sur le gâteau : les 2% annuels de réduction pendant 9 ans. Net de chez net !

Le prix de vente à la fin, si on sait calculer, on s’en fiche un peu. Soit il est élevé mais dans ce cas les taux sont faibles donc l’argent récupère ne sert pas à grand chose. Soit les taux ont monté depuis et dans ce cas on récupère un cash précieux et replaçable à bon taux. Sinon on continue de prendre sa rente en priant que le paradis fiscal de la location meublée existe encore d’ici là.

Vous aurez compris que ce qui fait le charme du locatif c’est l’effet de levier bancaire.
Si une banque pouvait me prêter à 1% sur 25 ans en mode « carte blanche », peut-être que je préférerais le mettre sur de l’OAT 10 ans à 3% (2,1% net). En pratique je placerais sur un éventail d’obligations entre 0 et 25 ans, ça reviendrait au même.

[coolfonzi]

Les besoins vont être confrontés au manque de moyens.
La production de logements neufs était soutenue par les taux d'emprunts bas et l'espoir de plus-value. Il va falloir rénover les passoires thermiques et ça ne se fera pas si les proprios ne s'y retrouvent pas. En fait aucune politique du logement, à part la production de logement social public ultra-bas-de-gamme à la soviétique, ne peut se faire si les proprios ne s'y retrouvent pas.

Impressionnant cet invariant fondamental structurant de la pensée française: logement = plus value.
Il va falloire changer l'état d'esprit de cette génération bouffie d'avantages et de traitement de faveur.
Lorsque le logement ne sera plus un support de spéculation, mais un bien de première nécessité ayant valeur d'usage + éventuellement bien patrimonial à très faible rendement, là on pourra commencer à aborder une politique immo bilière et foncière plus saine.

Je constate que les investisseurs en immobilier locatif ont été très actifs et que c'est ce qui a causé ces années à 1.2 millions de transaction et à 450 000 logements livrés par an. Or si les taux étaient extrêmement bas, il reste que les rendements locatifs sont aussi extrêmement bas alors que la réglementation est très défavorable au proprietaire-bailleur pour la revalorisation des loyers et la possibilité de donner congé et que depuis 2017 au moins la volonté politique est manifeste de sur-fiscaliser la propriété immobilière.
Mes propres calculs m'indiquaient qu'un Pinel avec emprunt à 1% sur 25 ans à 4% de rendement locatif brut était une affaire financière médiocre si on ne supposait pas une PV de 20%. J'en ai déduit que seul l'espoir de PV pouvait expliquer cet engouement pour de l'immobilier locatif à bas rendement. L'immobilier locatif à haut rendement (passoires thermiques, quartiers pourris, etc...), c'est un autre sport.

Il me parait donc probable que les investisseurs anticipent des PV substantielles quand ils investissent dans des biens à bas rendement locatif (<5%).

J’ai du mal à comprendre qu’un actif donnant du 4% brut serait une mauvaise affaire en le finançant à 1%.
Surtout si on le finance à 100%. Donc en décaissant uniquement 5% d’apport (DDM réduits et frais de garantie).
A la grosse, mettons en frais 1 mois de TF, 1 mois de frais de syndics, 0,5 mois de GLI. Arrondissons donc à 3 mois de loyer par an.
On a donc 3% après frais, puis 2% après frais financiers et un peu plus de 1% après impôts.
J’ai été très conservateur. Or ce 1% représente 20% du cash mis dans l’affaire !
Le seul risque est la vacance. Or si on se met dans un dispositif fiscal, avec un loyer en dessous du marché, il est nul !

Cerise sur le gâteau : les 2% annuels de réduction pendant 9 ans. Net de chez net !

Le prix de vente à la fin, si on sait calculer, on s’en fiche un peu. Soit il est élevé mais dans ce cas les taux sont faibles donc l’argent récupère ne sert pas à grand chose. Soit les taux ont monté depuis et dans ce cas on récupère un cash précieux et replaçable à bon taux. Sinon on continue de prendre sa rente en priant que le paradis fiscal de la location meublée existe encore d’ici là.

Vous aurez compris que ce qui fait le charme du locatif c’est l’effet de levier bancaire.
Si une banque pouvait me prêter à 1% sur 25 ans en mode « carte blanche », peut-être que je préférerais le mettre sur de l’OAT 10 ans à 3% (2,1% net). En pratique je placerais sur un éventail d’obligations entre 0 et 25 ans, ça reviendrait au même.

Il y en a sur ce forum qui n'ont pas encore compris les notions d’effet de levier bancaire en cas de locatif ou de loyers économisés en cas de propriétaire occupant.

[ProfGrincheux]

Je ne trouve pas si formidable que ça l'effet de levier bancaire sur un actif immobilier à 4% de rendement brut même avec un emprunt à 1%. Je peux expliquer pourquoi.

L'effet loyer économisé du propriétaire occupant me paraît bien plus intéressant.

[alexlyon]

Pour tous ceux qui croient à une moindre inflation (et donc.... à une baisse des taux) :

https://www.boursorama.com/bourse/actua ... 60e5f5c779

[Qqun_de_Passage]

Je ne trouve pas si formidable que ça l'effet de levier bancaire sur un actif immobilier à 4% de rendement brut même avec un emprunt à 1%. Je peux expliquer pourquoi.

L'effet loyer économisé du propriétaire occupant me paraît bien plus intéressant.

C pour ça qu’il faut commencer par sa RP car, si le revenu est tout aussi grevé de frais divers (syndic, TF, entretien), au moins le net est à la fin exonéré d’IR et PS.
Mais comme on n’a qu’une seule RP… on fait quoi ensuite ?
On place son apport en OAT à 2,1% net de PFU ?
Ou bien on le place avec levier bancaire pour dégager du 20% ?

Faut pas sous-estimer le bons sens des gens… il y a beaucoup de Pinel rentables et surtout à cash-flow équilibré avant même la réduction fiscale . Par exemple entre le moment où le crédit est pris est celui de la 1ere mise en loc, il s’écoule 3 ou 4 ans pendant lesquels le loyer plafond a évolué, mais pas la mensualité.

Mais là encore tout ceci était valable avec un taux à 1%.
Avec un taux à 3%, le rendement passe en négatif. L’effet de levier devient coup de massue !

[ProfGrincheux]

Perso, une fois la RP payée, j’ai préféré l’investissement progressif en actions, obligations et parts de SCPI (ce qui ne se révélera peut être pas une idée géniale).

Disons qu’il y a des paramètres personnels qui me prédisposent à ne pas vouloir faire de Pinel.

Le risque de ce que j’ai choisi n’a pas la même structure et ne se gère pas de la même façon.

D’autre part j’ai déjà beaucoup d’immobilier résidentiel (1 RP et 1 RS), ma femme et moi allons un jour hériter de biens en indivision (qu’il faudra probablement vendre) et de biens locatifs (que je pense conserver).

[Ben92]

Mais là encore tout ceci était valable avec un taux à 1%.
Avec un taux à 3%, le rendement passe en négatif. L’effet de levier devient coup de massue !

Pour un emprunt de 200 000€, en passant de 1% à 3% on passe d'un montant d'intérêt annuel de 2000 € à 6000 €. En supposant un taux d'IR à 30%, auxquels on ajoute les PS de 17,2%, le surcout annuel d'intérêt n'est déjà plus que de 2100€. En partie compensé par les hausses des plafonds de loyers, même plafonnées à 3.5% par an. Ca peut rester intéressant, et puis de toute façon il y a bien eu des Robien, Scellier et co avec des taux à 3% et plus.

[Qqun_de_Passage]

Mais là encore tout ceci était valable avec un taux à 1%.
Avec un taux à 3%, le rendement passe en négatif. L’effet de levier devient coup de massue !

Pour un emprunt de 200 000€, en passant de 1% à 3% on passe d'un montant d'intérêt annuel de 2000 € à 6000 €. En supposant un taux d'IR à 30%, auxquels on ajoute les PS de 17,2%, le surcout annuel d'intérêt n'est déjà plus que de 2100€. En partie compensé par les hausses des plafonds de loyers, même plafonnées à 3.5% par an. Ca peut rester intéressant, et puis de toute façon il y a bien eu des Robien, Scellier et co avec des taux à 3% et plus.

Mais les prix donnaient alors quelle rentabilité brute ?
Financer un investissement à un taux supérieur à son rendement brut est toujours perdant, sauf à espérer une PV.
Or on a aucun contrôle sur la PV alors que le rendement locatif est assuré pour peu qu’on ne laisse pas le bien vacant.

Précision : l’indexation du loyer est à priori très marginale sur la rentabilité : en partant de 3% on passe à 3,1%. Mais c’est vrai que si elle se répète dans le temps, il y a un effet boule de neige. Toutefois, comme pour la PV, on ne connaît « le temps qu’il fera » demain. La seule certitude est celle du « temps qui passe » et des revenus afférents dont une baisse de niveau est exclue (sauf à se placer dans une hypothèse de cataclysme économique)

[Qqun_de_Passage]

Perso, une fois la RP payée, j’ai préféré l’investissement progressif en actions, obligations et parts de SCPI (ce qui ne se révélera peut être pas une idée géniale).

Disons qu’il y a des paramètres personnels qui me prédisposent à ne pas vouloir faire de Pinel.

Le risque de ce que j’ai choisi n’a pas la même structure et ne se gère pas de la même façon.

D’autre part j’ai déjà beaucoup d’immobilier résidentiel (1 RP et 1 RS), ma femme et moi allons un jour hériter de biens en indivision (qu’il faudra probablement vendre) et de biens locatifs (que je pense conserver).

Ok je comprends bien qu’il y a dans ton cas une volonté de diversification et que du coup, même si les actifs choisis sont bien plus risqués que l’immo ou une OAT, l’effet diversification réduit globalement le risque du patrimoine global.
Astucieux ! C’est comme ça que font les riches. Un patrimoine 95% immo est un truc d’ancien pauvre / ancien paysan. En plus avec Macron, ce genre de profil est comme un lapin dans le viseur.

[ProfGrincheux]

Mon père a fait 2 Robiens.

Je trouvais que c'était un dispositif bien plus intéressant que le Pinel pour de multiples raisons. Je trouvais également parfaitement scandaleux qu'on ne le supprime pas pendant la bulle 2000-2008. Mais j'aurais eu le pognon, j'en aurais peut-être fait un. Il ne faut pas être vertueux dans un monde vicieux.

Le moment optimal pour faire ça était la fin des années 90 mais il les a fait 10 ans après. Il a été content d'économiser de l'IRPP via le déficit foncier mais il va raquer sévèrement en DDMTG quand il fera la donation avec démembrement .

Au final, on a fait les comptes, c'est une affaire tres médiocre pour lui sur 30 ans. Il aurait mieux fait d'acheter des actions des boîtes du Cac40 dans lequel l'état n'intervient pas. Ça n'aura d'intérêt que pour mon frère et moi.

C'est pas grave d'avoir un camembert patrimonial monocolore quand il est composé d'une RP en cours de remboursement (je néglige l'épargne réglementée et les liquidités, c'est pas du vrai patrimoine). C'est une fois que la RP est payée ou que le taux d'effort passe sous les 20% que la question du Pinel fait sens.