Virgil ou comment tondre encore plus les acheteurs

[misterspoke]

Je découvre la boîte VIRGIL qui sous couvert de rendre service à ceux qui n'ont pas les poches assez profondes pour leur achat immo, s'en met plein les fouilles:

Voici un post reddit qui détaille l'entourloupe:
https://www.reddit.com/r/vosfinances/co ... _festoyer/

[Praséodyme]

Fascinant.
Donc ces investisseurs, en plus de prendre la commission et les frais de courtage, ils se font l'inflation immobilière + 50% sur 10 ans (soit +4.14% à l'année)
Et sans payer ni TF, ni les charges, ni les travaux de rénovation.
C'est carrément juteux pour une affaire sans risque. Puisqu'il y a des pigeons qui font vivre cette boîte, il doit y avoir moyen de couper l'herbe sous le pied à ces escrocs en copiant leur bizness model pour un peu moins cher.
À moins que... Ça existe la propriété intellectuelle sur une arnaque ?

Au cas où le lien vers Reddit se rompe dans le temps (le modobot a déjà tilté), voici une copie du post.

Virgil, ou le private equity qui vient festoyer chez les désespérés de l'immobilier

Oui le titre est à charge mais je voulais être clair sur le fait que je ne suis pas là pour leur faire de la pub. Je ne mets volontairement pas de liens pour ne pas booster leur SEO.

Au détour d'une pub sur internet j'ai découvert cette boite qui existe apparemment depuis 4 ans, et je suis quelque peu choqué du principe de fonctionnement prédatoire, ainsi que de la complaisance des médias à leur encontre (comme du fait qu'on en soit un point où on peut lancer ce genre de business sans se faire jeter des pierres).

Le principe
Imaginez. Vous, jeune primo-accédant, visitez un bien immobilier où faire votre nid - et là, coup de coeur total. Mais comme à chaque fois l'agent immobilier vous a fait visiter 2-3 casseroles dans votre budget puis ce bien qui dépasse sensiblement votre budget max. Que faire, alors que ces vilains banquiers refusent obstinément de vous laisser vous endetter à 45% sur les 30 prochaines années?

Enter Virgil.

Virgil, c'est le co-investissement appliqué à l'immobilier en surchauffe à Paris et petite couronne. Un peu court sur le budget? Aucun problème, Virgil achète votre appartement avec vous. Jusqu'à 20% du prix d'achat, dans la limite de 100k€. Ils n'ont pas de clé, évidemment ("100% chez vous", précise leur site web - démembrement? Ce n'est pas immédiatement clair), et vous ne leur devez rien. Ce n'est qu'à la revente qu'ils reprennent leur part.

J'ai dit leur part? Pardon: leur part +50%. Si par exemple vous achetez un appartement à 500k€, ils mettent 20% soit 100k€. A la revente par contre, ils récupèrent non pas 20% du prix, mais 30%. Vous n'avez pas prévu de revendre? Au bout de 10 ans, vous devez leur racheter les 30% quand même - au prix du marché bien évidemment.

Virgil, grands princes, vous accompagne sur tout le dossier. Ils font les diagnostics et mettent en place le crédit - ah oui tiens, ils sont courtiers aussi, pratique pour toucher aussi une rétrocession sur le taux ("Virgil s’occupe d’obtenir le prêt le plus compétitif auprès de ses banques partenaires" indique le site, et tant pis si ses banques partenaires ne sont pas les plus compétitives du marché) - c'est limite si ils ne vous tendent pas le stylo chez le notaire. Pour ce service, ils ne vous facturent que 3000€ (ou peut-être 2000€, j'ai vu ce chiffre dans un article). Décidément, on bouffe à tous les râteliers.

D'où ça sort ce concept de génie?
Virgil a été fondé il y a 4 ans environ par Saskia Fiszel et Keyvan Nilforoushan. Anciens de onefinestay.com (Airbnb pour les riches) où je suppose qu'ils se sont rencontrés, ils ont décidé un beau jour de lancer ce beau projet, pour accompagner les jeunes dans leur accession à la propriété, mais aussi (les mauvaises langues diront surtout) pour rémunérer les investisseurs qui financent Virgil et qui eux ne sont pas là pour jouer au Scrabble - une notion que maîtrise bien Keyvan, ancien gradé de NextStage, fonds de private equity de la place Parisienne.

C'est quoi les arguments?
Les grands classiques de l'immobilier français. On retrouve en vrac:

En location on perd de l'argent alors que quand on achète on met de côté.

Il vaut mieux acheter grand dès maintenant plutôt que de prendre quelque chose dans ses moyens et changer dans 5 ans et se reprendre les frais de notaire.

L'investissement locatif c'est sans intérêt, il faut être proprio de sa RP.

"Dans la vie, il y a ceux qui ont de la chance et ceux qui la créent" selon leur site web. Après une phrase comme ça on s'attendrait presque à ce qu'ils nous vendent une formation, mais non.

C'est quoi le problème?
Reprenons mon exemple ci-dessus: appartement à 500k€ financé à 20% par Virgil. Maintenant, examinons 3 scénarios à horizon 10 ans:

Le marché a fortement augmenté (+100%): votre part à la revente est de 700k€ (soit 75% de plus-value, champagne!), mais eux ils ont triplé leur mise avec 300k€.

Le marché a légèrement augmenté (+15%): vous récupérez 403k€ à la vente, soit grosso modo exactement ce que vous y avez mis; Virgil par contre s'en sort avec 173k€ soit +73%.

Le marché accuse une correction sévère de -20%: vous perdez 30% sur votre quote-part mais rassurez-vous: Virgil a quand même gagné 20% sur leur investissement à eux.

En fait, il faut que le marché chute d'au moins un tiers pour que Virgil commence à perdre de l'argent - mais ils se consoleront en se disant qu'ils en perdront toujours moins que vous!

Et si vous ne vendez pas? Souvenez-vous, au bout de 10 ans vous devez leur racheter leur part au prix du marché. Vous ne les avez pas? Vous êtes limité par votre capacité d'endettement? Dommage... Il parait toutefois que Virgil peut proposer de prolonger le contrat de 10 ans pour éviter d'être forcé de vendre à perte, sympa.

En d'autres termes, sous couvert de vouloir aider les primo-accédants, ils handicappent une génération d'acquéreurs qui découvriront bien assez tôt que si Virgil les a aidés à acheter leur première résidence principale, ils les tondent tellement à la revente qu'ils seront bien embarrassés pour acheter la seconde: par exemple dans le second scénario ci-dessus, comment envisager de racheter (sans doute plus grand, qui plus est) un bien dans un marché qui est monté de 15%, quand on a fait zéro plus-value ?

... Hé! On pourrait peut-être faire appel à Virgil?

Parmi les commentaires sur Reddit, un certain Arthur_fissure suggère de faire une étude comparative à 10 ans entre achat plus petit dans ses moyens / achat plus gros avec Virgil / location.
Avec le simulateur de Suricate, on doit pouvoir le faire sans trop de difficulté.

Partage leur ce lien Misterspoke, ça les intéressera.

[coolfonzi]

Ça doit être plutôt des anciens de la fistinieres.com !

[Hickson49]

Oui c'est un business modèle dégueulasse, mais pas pire que celui des notaires (mafia d'état) ou certainement pas pire que celui des agents immo, qui ont pour seul business modèle le parasitisme total, sans aucun valeur ajoutée que faire acheter n'importe quoi à n'importe qui pour se remplir les poches.

Au moins eux ils ne me prennent pas mon argent de force pour le fourrer dans la poche des bailleurs, des marchands de bien et autres prédateurs immo via les défiscalisations, PTZ, APL et autres subventions délirantes comme l'ont fait nos gouvernements depuis 40 ans.

[kamoulox]

Après j’ai envie de dire il suffit de ne pas passer par eux…

[Parsifal]

Ils essayent de capter une partie de la valeur du second achat. D'un point de vue libéral ce n'est pas absurde car le "parcours résidentiel" est une fable une fois mis à l'échelle.
Oui, leur business est plutôt dégeu, mais pas plus que celui qui achète en revendant avec grosse plus value.

[misterspoke]

Bien sûr que personne n'est obligé d'avoir recours à leurs services mais ce que je trouve dégueulasse c'est qu'ils exploitent deux fragilités : les difficultés d'accès à la propriété (pour les primo surtout, ya qu'à voir la gueule de ceux qui témoignent sur leur site, si c'est pas des acteurs) et le manque de culture financière. C'est un peu comme les crédits conso accordés aux personnes en difficulté qui vous envoient in fine à la banque de france. La différence c'est que ces derniers sont extrêmement réglementés.

[kamoulox]

En même temps quand des gens en 2023 pensent qu’un crédit de 4% tu rajoutes juste 4% à la somme empruntée j’ai envie de dire pourquoi ils se priveraient?

[Bidibulle]

En fait, ça revient à un crédit sur 10 ans dont le coût des intérêts serait de 50% du capital emprunté.

Ça doit faire grosso modo du 9%.

Tout ça à iso valeur du bien. Si le marché évolue plus vite que l'inflation, ça doit faire plus.

[kamoulox]

De toutes façons si la banque te refuses un crédit immo, enfin plusieurs banques, faut pas aller chercher des organismes pareils et remettre son projet à plus tard

[Bidibulle]

De toutes façons si la banque te refuses un crédit immo, enfin plusieurs banques, faut pas aller chercher des organismes pareils et remettre son projet à plus tard

Tu te souviens de l'enseigne Crazy Georges lancée dans les années 90?

C'était pour vendre de l'électroménager à crédit avec des mensualités très faibles genre 10€.

Les Guignols de l'info avaient mis monsieur sylvestre dans une parodie.

"Vous avez pas beaucoup d'argent ? C'est pas grave, on va le prendre quand même."

[kamoulox]

De toutes façons si la banque te refuses un crédit immo, enfin plusieurs banques, faut pas aller chercher des organismes pareils et remettre son projet à plus tard

Tu te souviens de l'enseigne Crazy Georges lancée dans les années 90?

C'était pour vendre de l'électroménager à crédit avec des mensualités très faibles genre 10€.

Les Guignols de l'info avaient mis monsieur sylvestre dans une parodie.

"Vous avez pas beaucoup d'argent ? C'est pas grave, on va le prendre quand même."

Non ça ne me parle pas

Mais du coup j’ai lu un article effectivement ils n’ont pas fait long feu.

Et j’ai trouvé les guignols
Ils étaient bons les mecs des guignols n’empêche

[dioubiban]

Et j’ai trouvé les guignols
Ils étaient bons les mecs des guignols n’empêche

Que des anciens sup de co qui n'ont pas fini leurs études si je me rappelle bien

[Vincent92]

On en avait discuté déjà un peu il y a 3 ans ici : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... e#p2442024

Paradoxalement, je trouve que c'est beaucoup moins usurier aujourd'hui (coût de l'argent plus élevé + contexte) qu'il y a 3-4 ans.

[Bidibulle]

De toutes façons si la banque te refuses un crédit immo, enfin plusieurs banques, faut pas aller chercher des organismes pareils et remettre son projet à plus tard

Tu te souviens de l'enseigne Crazy Georges lancée dans les années 90?

C'était pour vendre de l'électroménager à crédit avec des mensualités très faibles genre 10€.

Les Guignols de l'info avaient mis monsieur sylvestre dans une parodie.

"Vous avez pas beaucoup d'argent ? C'est pas grave, on va le prendre quand même."

Non ça ne me parle pas

Mais du coup j’ai lu un article effectivement ils n’ont pas fait long feu.

Et j’ai trouvé les guignols
Ils étaient bons les mecs des guignols n’empêche

Trop jeune le kamou

[kamoulox]

Je regardais déjà à l’époque pourtant, et le début de groland .