Loyers impayés : ce que change la loi qui facilite les recouvrements

[Nounou]

Loyers impayés : ce que change la loi qui facilite les recouvrements
Depuis le 1er juillet 2025, le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice pour engager une saisie des salaires directement auprès de l’employeur du locataire. Mais il y a plusieurs conditions à remplir.

Le Parisien, 23/07
https://www.leparisien.fr/immobilier/lo ... 53JFOQ.php

C’est la hantise des propriétaires bailleurs : les impayés de loyers. La procédure pour les recouvrer s’avère longue et complexe. Elle vient toutefois de faire l’objet d’une simplification aussi discrète qu’importante : fini, normalement, le parcours du combattant pour le propriétaire désireux de récupérer son argent. Depuis le 1er juillet 2025, une loi un peu passée sous les radars permet de déjudiciariser cette procédure.

Avant, pour valider une saisie sur salaire du locataire, il fallait entamer une conciliation, attendre l’autorisation préalable d’un juge pour aller plus loin, puis l’intervention du greffe du tribunal judiciaire.

Désormais, lorsque le propriétaire fera appel à un huissier (désormais appelé commissaire de justice), ce dernier pourra directement saisir l’argent auprès de l’employeur du locataire qui ne paie pas son loyer, sans passer par un juge pour obtenir son autorisation. Un fichier dédié aux mauvais payeurs est également créé.

Le commissaire de justice peut procéder à la saisie sur salaire dès lors qu’un commandement de payer qu’il a adressé au locataire « est resté infructueux pendant un mois », précise à Capital Danielle Dubrac, présidente de l’Unis, qui fédère des administrateurs de biens, des agents immobiliers et des syndics de copropriété.

Le juge n’interviendra qu’a posteriori, en cas de litige et de contestation par le locataire du commandement à payer. Quant aux règles de calcul des sommes saisissables, elles restent inchangées, précise franceinfo. Le mauvais payeur, lui, dispose d’un mois pour contester la saisie sur salaire. Et si l’impayé atteint 10 000 euros, le recours à un avocat est obligatoire.

Toutefois, il reste une étape compliquée, que le site du gouvernement détaille : avant de lancer la procédure de recouvrement, le créancier doit obligatoirement disposer d’un titre exécutoire auprès des autorités publiques.

Cette simplification s’inscrit dans la réforme, plus large, de la saisie des salaires.

[ddv]

La question qui se pose surtout c'est si c'est l'agence de location (s'il y en a une) qui se charge de toute la procédure, ou si c'est le proprio qui doit tout faire.

[Vincent92]

J'aurais dit pour ma part que le mot le plus important de l'article est dans la première phrase : "fini, normalement, le parcours du combattant pour le propriétaire désireux de récupérer son argent."

Ce n'est pas comme s'ils avaient déjà fait plein de lois sur le squat par exemple, hein. Pour autant, de l'extérieur en tout cas, j'ai l'impression, en caricaturant à peine, qu'il suffit de commander une pizza pour squatter dans les faits.
Donc, on verra avec le temps si ce truc, qui a l'air au final assez complexe pour de la simplification, change quelque chose.

[Qqun_de_Passage]

Tout ceci n’a rien avoir le squat, exercé en principe par des non solvables, au mieux au RSA donc rien à saisir…
Par contre ça permet de récupérer du pognon chez celui qui a toujours son salaire, sa pension ou ses allocs et se permet de loger gratis en priorisant ses vacances ou les cadeaux aux enfants.
La mesure est avant tout dissuasive. Comme la possibilité de solliciter le garant.

Ce qui est étonnant c’est que ce n’était pas possible avant. Le proprio pouvait juste attendre 2-3 ans l’explulsion et ensuite s’asseoir sur les impayés et les dégradations ?

[Nounou]

L'article à la racine des autres, sur Capital.fr
https://www.capital.fr/immobilier/loyer ... es-1516444

Avant le 1er juillet, Ia saisie sur salaire nécessitait une intervention préalable du juge de l’exécution et était mise en œuvre par les services de greffe des tribunaux judiciaires. La réforme du 1er juillet «s’inscrit dans un mouvement plus vaste de déjudiciarisation de la justice, dont l’objectif est de désengorger les tribunaux», explique la Chambre nationale des commissaires de justice.

[Nounou]

Loyers impayés : La saisie sur salaires simplifiée, qu’est-ce que ça change ?
Logement•Depuis le 1er juillet, un décret simplifie la procédure de saisie sur salaire du locataire en cas de loyers impayés. Une mesure positive pour les propriétaires sans révolutionner le secteur

20 Minutes, 31/07
https://www.20minutes.fr/economie/41658 ... -ca-change

étau se resserre pour celles et ceux qui ne paient pas leur loyer. Depuis le 1er juillet, un décret du 12 février permet aux propriétaires bailleurs d’engager une procédure de saisie sur salaire de leur locataire en cas d’impayés de loyers en passant par un commissaire de justice (ex-huissier de justice), et non plus après une autorisation d’un juge, comme c’était le cas jusqu’à présent.

Si la mesure est considérée comme « une nouvelle attaque d’ampleur contre les locataires les plus fragiles » par la Confédération nationale du logement (CNL), le locataire défaillant conserve un mois pour contester ou négocier l’injonction à payer.

Le sujet divise
La nouvelle divise nos lecteurs. Interrogés à ce sujet, ils considèrent pour certains que cette mesure « va dans le bon sens », est un « moyen de pression » sur les locataires de mauvaise foi qui ne paient pas leur loyer, ou une manière de rappeler de « faire passer son loyer avant d’autres dépenses subsidiaires ».

D’un autre côté, cette simplification des procédures inquiète ceux qui pensent aux locataires, toujours plus en difficultés dans un contexte économique fragile. « S’ils ne peuvent pas payer leur loyer, plutôt de chercher un arrangement, un échelonnement ou un délai avec les locataires, les propriétaires vont utiliser la saisie automatiquement », estime Joseph. « Ça peut être le début d’un cycle infernal d’endettement et de découvert pour les locataires qui vont finir interdits bancaires et à la rue », craint Sandrine.

Une procédure qui reste longue (et pas si simple)
En quoi consiste exactement cette procédure ? Si le propriétaire bailleur n’a plus besoin de passer directement par un juge pour engager une saisie sur salaire auprès de l’employeur, il doit tout de même obtenir un titre exécutoire (jugement, injonction de payer définitive ou acte notarié) constatant la dette locative. Pour cela, il passe désormais par un commissaire de justice, qui va lui-même faire appel au juge. Mais cela peut prendre plusieurs mois.

Une fois le titre exécutoire récupéré, le commissaire de justice adresse un commandement de payer au locataire. Ce dernier dispose alors d’un mois pour rembourser la somme due, contester la saisie ou trouver un accord avec son propriétaire. Sans solution à la fin de ce délai, le propriétaire dispose à son tour de trois mois pour confirmer sa volonté de poursuivre la procédure de saisine. Le commissaire de justice remet alors un procès-verbal de saisie à l’employeur.

Le commissaire de justice répartiteur reçoit les fonds (reçus auparavant par le greffe du tribunal judiciaire) de la part de l’employeur pour les reverser au bailleur. Lorsque l’ensemble de la dette est remboursé, le commissaire de justice peut décider de la mainlevée de la saisie.

Un barème de prélèvement en fonction des ressources du locataire
La procédure est donc moins simple qu’elle n’y paraît, comme nous le confirme David Rodrigues, juriste et porte-parole de l’association de défense des consommateurs CLCV : « En réalité, cela ne va pas concerner énormément de locataires puisqu’il faudra toujours un titre exécutoire, un bail notarié. Autant dire que si vous louez par agence, il y a peu de chances que vous soyez concernés. » Surtout, le juriste soulève un point important : celui des fonds dont dispose le locataire débiteur. Le montant de la saisie n’est pas automatiquement celui de la somme due.

En effet, le prélèvement effectué est fait sur la base d’un barème des saisies qui tient compte des rémunérations du salarié et de la composition de son foyer (personnes à sa charge). « En sus, il y a le solde bancaire insaisissable, c’est-à-dire la somme qui doit être laissée au minimum sur le compte du débiteur, et qui est de 642,52 euros, ce qui correspond au montant du RSA », explique David Rodrigues.

« S’il doit 600 euros, il peut être saisi par exemple de 80 euros. Cela vient donc étaler la saisie sur plusieurs mois. » Le juriste précise que certains revenus sont, par nature, insaisissables comme l’allocation adulte handicapé par exemple.

[Nounou]

Observatoire des impayés : situation d’alerte pour les locataires

Hausse générale des impayés
L’observatoire national des impayés a été mis en place en 2020 à la suite de la crise sanitaire. Cet observatoire, géré par la délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement (DIHAL) et le ministère du logement, a pour objectif de quantifier les évolutions d’impayés de loyers et de charges et de proposer des actions pour limiter ces impayés dans le secteur privé et HLM.

Pour la période 2023-2025, selon l’ANIL et la fondation pour le logement des défavorisés (FLD, ex-Fondation Abbé Pierre), nous avons une « hausse significative et durable des procédures pour impayés depuis 2020 ». Cette situation est confirmée chez l’ensemble des acteurs (bailleurs privés, bailleurs sociaux, ANIL, opérateurs de la CAF, logement accompagné). Les consultations pour dettes locatives ont progressé de 11 % entre 2023 et 204, et de 34 % depuis 2022.

Au sein du parc social, 18,7 % des locataires avaient un retard de paiement du loyer au 31 décembre 2023. 6,4 % des ménages avaient un retard entre 1 et 3 mois, et 1,4 % avait un retard de plus de 3 mois. Cela signifie qu’environ 800 000 personnes avaient un retard de loyer de plus de 1 mois. Ces chiffres se retrouvent dans le nombre d’actions contre des locataires. Les commandements de payer sont en hausse de 25 % depuis 2020. Il en est de même pour les contentieux en justice (23 %), et plus grave encore avec les expulsions (125 %). Désormais, plus de 54 % des expulsions avec concours des forces de l’ordre ont lieu dans le parc social, soit plus de 13 000 pour l’année 2024, soit davantage que le parc privé.

Forte polarisation des montants des impayés
Un second signal d’alerte est le montant de l’impayé. D’après les données de l’ANIL dans le cadre de ses consultations départementales, la répartition des dettes locatives tend vers deux extrêmes : les dettes de moins de 1 000 euros et les dettes de plus de 6 000 euros, avec une dette autour des 3 000 euros dans la moitié des cas. Ces situations sont selon l’ANIL dues à une difficulté « à boucler les fins du mois », avec comme premier facteur la perte de revenu, suivi de la difficulté à gérer son budget.

[crispus]

J'ai loué au moins 2 fois via un bail notarié. Cet acte a valeur judiciaire : le notaire a le droit de faire appel à l'huissier, sans passer d'abord par la case tribunal. Tant que le le locataire est solvable, le bailleur est sûr d'être payé.

[Vincent92]

Tout ceci n’a rien avoir le squat, exercé en principe par des non solvables, au mieux au RSA donc rien à saisir…
Par contre ça permet de récupérer du pognon chez celui qui a toujours son salaire, sa pension ou ses allocs et se permet de loger gratis en priorisant ses vacances ou les cadeaux aux enfants.
La mesure est avant tout dissuasive. Comme la possibilité de solliciter le garant.

Ce qui est étonnant c’est que ce n’était pas possible avant. Le proprio pouvait juste attendre 2-3 ans l’explulsion et ensuite s’asseoir sur les impayés et les dégradations ?

Même ici, comme c'était prévisible, cela mérite largement d'être nuancé. Maintenant que nous avons plus de détails, voici le tableau : https://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/ ... e-20250722



Et encore, vu que cela dépend de la composition du foyer, cela doit correspondre à un célibataire. Et les sommes qu'on peut potentiellement prélever sont probablement beaucoup plus faible/les plafonds beaucoup plus hauts sinon.

Bref, en plus de toute la complexité de la procédure et de toute ce qui peut faire que cela ne fonctionne pas & des délais, si la personne n'est pas célibataire ou ne gagne pas au minimum 2133€ net, il y a des grandes chances ne de pas pouvoir tout récupérer.
C'est fait surtout pour des cas vraiment très spécifique. Que je résumerais en "quand Nicolas qui n'a aucun problème ne veut pas payer". Ce qui arrive très rarement.

J'aurais dit pour ma part que le mot le plus important de l'article est dans la première phrase : "fini, normalement, le parcours du combattant pour le propriétaire désireux de récupérer son argent."

[lecriminel]

J'imagine que pour les mauvais locataires, c'est comme les entreprises en liquidation, la base c'est avant tout d'utiliser ou d'organiser son insolvabilité.....drôlement utile cette nouvelle loi.

[Qqun_de_Passage]

La barème sur les sommes saisissables n’est pas spécifique à cette mesure il me semble.
Mais sur ce sujet comme pour d’autre, la vrai cassos se mettera en mode insolvable.
Bref… comme pour les amendes routières l’assurance, les pensions alimentaires etc… ce genre de mesure qui ne dissuaderont que ceux qui ont un job avec salaire viré sur le compte.

Ce qui est inquiétant c’est justement la f(r)ange croissante de la
population qui sort du système (plus de salaire déclaré, plus d’assurance, bagnole avec fausse plaque ou doublette) et que rien n’incite à y revenir…