Neoproprio : Achetez votre logement 30% à 40% moins cher

[joe75012]

https://www.capital.fr/immobilier/achat ... if-1516075

Un montant qu’ils pourront financer via l’une des banques partenaires de la start-up, comme la Sofiap, filiale de La Banque Postale, la mensualité de crédit étant mécaniquement divisée par deux, à 950 euros. S’y ajoute toutefois une redevance de 350 euros, payée à un investisseur institutionnel (compagnie d’assurances ou caisse de retraite), partenaire de Neoproprio, qui achète les 50% restants de l’appartement auprès du promoteur. Un investisseur auquel il faut en effet promettre un rendement «d’au moins 5%» pour le convaincre de miser sur l’immobilier résidentiel, souligne Xavier Lépine. D’où une mensualité totale de 1 300 euros pour Pierre et Emma, qui n’excède pas 35% de leurs revenus.

https://www.leparisien.fr/immobilier/im ... WEKL34.php

https://www.lejournaldugrandparis.fr/x- ... moyenne%2F

"Vous payez au démarrage 50 % du prix que vous financez avec un crédit immobilier classique. Vous empruntez donc 150 au lieu de 300. Vos mensualités de crédit sont ainsi divisées par deux. À cela, vous ajoutez une redevance annuelle fixe correspondant à 1,2 % du prix d’origine de l’appartement. Au global, vos mensualités baissent de 30 à 40 % par rapport à celles d’une acquisition classique.

À noter que le dispositif est éligible au Prêt à Taux Zéro : si vous êtes primo-accédant, vos mensualités de crédit seront encore plus basses et, bien souvent, nous constatons qu’être néopropriétaire coûte moins cher que d’être locataire d’un logement équivalent."

[Vincent92]

L’expert en finances prend un exemple : un bien d’une valeur de marché de 300 000 euros, qui se loue pour 1 000 euros par mois et dont l’acquisition serait financée par une mensualité de crédit de 1 800 euros (emprunt sans apport, taux de 3,50 % sur 20 ans) peut ainsi être acquis pour 1 150 euros par mois, soit 900 euros de remboursement d’un prêt immobilier de 150 000 euros (50 % de la valeur du bien) et 250 euros au paiement d’une redevance correspondant à l’autre moitié de la valeur du bien.

À tout moment, le propriétaire concerné peut partir, la foncière sur laquelle s’adosse Néoproprio s’engageant alors au rachat du bien au prix auquel il a été acquis, moins la valeur du temps passé (2 % par an de décote). Ainsi, dans ce même exemple, le propriétaire partant au bout de 10 ans, se voit racheter son bien 120 000 euros, cela lui laissant un capital de 27 000 euros compte tenu du reliquat d’emprunt, 93 000 euros qu’il doit encore à la banque. Et à ce montant s’ajouterait un partage de la plus-value, si les prix montaient sur la période. Alors qu’il quitterait son appartement sans le moindre euro de capital s’il avait été locataire.

En fait, le néo-propriétaire a un cout d’habitation comparable à un loyer, mais il en épargne une fraction substantielle, et de surcroît conserve la mobilité d’un locataire puisqu’il sait à tout moment le montant qu’il aura épargné. Il peut, s’il le souhaite, avoir un apport et réduire également son coût de logement et bénéficier davantage de l’éventuelle hausse des prix sur cette fraction. Il peut alternativement choisir d’acheter le solde de son bien, au nouveau prix, et acquérir ainsi en deux fois son bien.

Je résume :
La société investit 150 k€ et encaisse 3 k€/an (soit 2 %, ou plutôt 2,4 % selon leur site : https://www.neoproprio.fr/simulateur?ty ... enue=40500). Elle ne paie aucune charge, et en plus le locataire-propriétaire est motivé à payer, puisqu’il finance sa part (récupérable en cas de non paiement je suppose). Résultat : rendement net avant impôts avec garanties ++.

Si le locataire décide de partir, il récupère son capital moins 2 %/an. Dans l’exemple sur 10 ans, cela représente une perte d’environ 20 % sur 30 k€ => Risque de MV très vite faible et PV potentielle qui est bonifiée de 2%/an.
S'il souhaite acheter le solde du bien, il faudra qu'il paie plus cher en cas de plus-value

Si ce modèle fonctionne vraiment, je serais tenté d’investir. Pas en tant que "propriétaire-locataire", mais du côté du fonds qui "aide" à l’achat. Ça a l’air sacrément juteux

[joe75012]

L’expert en finances prend un exemple : un bien d’une valeur de marché de 300 000 euros, qui se loue pour 1 000 euros par mois et dont l’acquisition serait financée par une mensualité de crédit de 1 800 euros (emprunt sans apport, taux de 3,50 % sur 20 ans) peut ainsi être acquis pour 1 150 euros par mois, soit 900 euros de remboursement d’un prêt immobilier de 150 000 euros (50 % de la valeur du bien) et 250 euros au paiement d’une redevance correspondant à l’autre moitié de la valeur du bien.

À tout moment, le propriétaire concerné peut partir, la foncière sur laquelle s’adosse Néoproprio s’engageant alors au rachat du bien au prix auquel il a été acquis, moins la valeur du temps passé (2 % par an de décote). Ainsi, dans ce même exemple, le propriétaire partant au bout de 10 ans, se voit racheter son bien 120 000 euros, cela lui laissant un capital de 27 000 euros compte tenu du reliquat d’emprunt, 93 000 euros qu’il doit encore à la banque. Et à ce montant s’ajouterait un partage de la plus-value, si les prix montaient sur la période. Alors qu’il quitterait son appartement sans le moindre euro de capital s’il avait été locataire.

En fait, le néo-propriétaire a un cout d’habitation comparable à un loyer, mais il en épargne une fraction substantielle, et de surcroît conserve la mobilité d’un locataire puisqu’il sait à tout moment le montant qu’il aura épargné. Il peut, s’il le souhaite, avoir un apport et réduire également son coût de logement et bénéficier davantage de l’éventuelle hausse des prix sur cette fraction. Il peut alternativement choisir d’acheter le solde de son bien, au nouveau prix, et acquérir ainsi en deux fois son bien.

Je résume :
La société investit 150 k€ et encaisse 3 k€/an (soit 2 %, ou plutôt 2,4 % selon leur site : https://www.neoproprio.fr/simulateur?ty ... enue=40500). Elle ne paie aucune charge, et en plus le locataire-propriétaire est motivé à payer, puisqu’il finance sa part (récupérable en cas de non paiement je suppose). Résultat : rendement net avant impôts avec garanties ++.

Si le locataire décide de partir, il récupère son capital moins 2 %/an. Dans l’exemple sur 10 ans, cela représente une perte d’environ 20 % sur 30 k€ => Risque de MV très vite faible et PV potentielle qui est bonifiée de 2%/an.
S'il souhaite acheter le solde du bien, il faudra qu'il paie plus cher en cas de plus-value

Si ce modèle fonctionne vraiment, je serais tenté d’investir. Pas en tant que "propriétaire-locataire", mais du côté du fonds qui "aide" à l’achat. Ça a l’air sacrément juteux

C'est pas fou 2/2.4% de renta
Où est ce que tu perçois un bon plan pour les investisseurs ?

[Vincent92]

L’expert en finances prend un exemple : un bien d’une valeur de marché de 300 000 euros, qui se loue pour 1 000 euros par mois et dont l’acquisition serait financée par une mensualité de crédit de 1 800 euros (emprunt sans apport, taux de 3,50 % sur 20 ans) peut ainsi être acquis pour 1 150 euros par mois, soit 900 euros de remboursement d’un prêt immobilier de 150 000 euros (50 % de la valeur du bien) et 250 euros au paiement d’une redevance correspondant à l’autre moitié de la valeur du bien.

À tout moment, le propriétaire concerné peut partir, la foncière sur laquelle s’adosse Néoproprio s’engageant alors au rachat du bien au prix auquel il a été acquis, moins la valeur du temps passé (2 % par an de décote). Ainsi, dans ce même exemple, le propriétaire partant au bout de 10 ans, se voit racheter son bien 120 000 euros, cela lui laissant un capital de 27 000 euros compte tenu du reliquat d’emprunt, 93 000 euros qu’il doit encore à la banque. Et à ce montant s’ajouterait un partage de la plus-value, si les prix montaient sur la période. Alors qu’il quitterait son appartement sans le moindre euro de capital s’il avait été locataire.

En fait, le néo-propriétaire a un cout d’habitation comparable à un loyer, mais il en épargne une fraction substantielle, et de surcroît conserve la mobilité d’un locataire puisqu’il sait à tout moment le montant qu’il aura épargné. Il peut, s’il le souhaite, avoir un apport et réduire également son coût de logement et bénéficier davantage de l’éventuelle hausse des prix sur cette fraction. Il peut alternativement choisir d’acheter le solde de son bien, au nouveau prix, et acquérir ainsi en deux fois son bien.

Je résume :
La société investit 150 k€ et encaisse 3 k€/an (soit 2 %, ou plutôt 2,4 % selon leur site : https://www.neoproprio.fr/simulateur?ty ... enue=40500). Elle ne paie aucune charge, et en plus le locataire-propriétaire est motivé à payer, puisqu’il finance sa part (récupérable en cas de non paiement je suppose). Résultat : rendement net avant impôts avec garanties ++.

Si le locataire décide de partir, il récupère son capital moins 2 %/an. Dans l’exemple sur 10 ans, cela représente une perte d’environ 20 % sur 30 k€ => Risque de MV très vite faible et PV potentielle qui est bonifiée de 2%/an.
S'il souhaite acheter le solde du bien, il faudra qu'il paie plus cher en cas de plus-value

Si ce modèle fonctionne vraiment, je serais tenté d’investir. Pas en tant que "propriétaire-locataire", mais du côté du fonds qui "aide" à l’achat. Ça a l’air sacrément juteux

C'est pas fou 2/2.4% de renta
Où est ce que tu perçois un bon plan pour les investisseurs ?

Les 2,4 % ne représentent que la partie récupérée directement.
À cela s’ajoutent :
– +2 % par an si le "propriétaire-locataire" choisit de ne pas acheter ou, s’il achète, la plus-value réalisée
– La plus ou moins-value latente du bien.

Rajoutons que le "prix du marché", c'est sûrement eux qui décident (un "expert"), suivant ce qui les arrange (vu qu'il n'y a pas de vente réelle dans le marché) à la fin.

Au total, cela donne probablement un rendement économique de l’ordre de 4 à 5 % dans un scénario central, et bien davantage en rendement financier grâce à l’effet de levier du crédit (6-9%/ans?).
Dans un scénario très défavorable, le risque de perte en capital est par ailleurs très limité : le "loyer" est quasiment garanti, et le statut du "propriétaire-locataire" (2%/an de récupéré s'il se retire) réduit fortement le risque de moins-value : on capte 4,4%/an de valeur.

En résumé, le montage est très nettement plus avantageux qu’une location classique : beaucoup moins de risques, davantage de "rendement probable".
C'est un super "package" à vendre à un institutionnel. S'il peut reforger cela ensuite a un particulier dans une assurance vie "boostée" grâce à de "l'immobilier solidaire" qui donne 2, 3 ou 4%/an avec faible risque de perte (capital garanti - les frais par exemple), et prendre au passage énormément de frais, c'est génial.

[joe75012]

L’expert en finances prend un exemple : un bien d’une valeur de marché de 300 000 euros, qui se loue pour 1 000 euros par mois et dont l’acquisition serait financée par une mensualité de crédit de 1 800 euros (emprunt sans apport, taux de 3,50 % sur 20 ans) peut ainsi être acquis pour 1 150 euros par mois, soit 900 euros de remboursement d’un prêt immobilier de 150 000 euros (50 % de la valeur du bien) et 250 euros au paiement d’une redevance correspondant à l’autre moitié de la valeur du bien.

À tout moment, le propriétaire concerné peut partir, la foncière sur laquelle s’adosse Néoproprio s’engageant alors au rachat du bien au prix auquel il a été acquis, moins la valeur du temps passé (2 % par an de décote). Ainsi, dans ce même exemple, le propriétaire partant au bout de 10 ans, se voit racheter son bien 120 000 euros, cela lui laissant un capital de 27 000 euros compte tenu du reliquat d’emprunt, 93 000 euros qu’il doit encore à la banque. Et à ce montant s’ajouterait un partage de la plus-value, si les prix montaient sur la période. Alors qu’il quitterait son appartement sans le moindre euro de capital s’il avait été locataire.

En fait, le néo-propriétaire a un cout d’habitation comparable à un loyer, mais il en épargne une fraction substantielle, et de surcroît conserve la mobilité d’un locataire puisqu’il sait à tout moment le montant qu’il aura épargné. Il peut, s’il le souhaite, avoir un apport et réduire également son coût de logement et bénéficier davantage de l’éventuelle hausse des prix sur cette fraction. Il peut alternativement choisir d’acheter le solde de son bien, au nouveau prix, et acquérir ainsi en deux fois son bien.

Je résume :
La société investit 150 k€ et encaisse 3 k€/an (soit 2 %, ou plutôt 2,4 % selon leur site : https://www.neoproprio.fr/simulateur?ty ... enue=40500). Elle ne paie aucune charge, et en plus le locataire-propriétaire est motivé à payer, puisqu’il finance sa part (récupérable en cas de non paiement je suppose). Résultat : rendement net avant impôts avec garanties ++.

Si le locataire décide de partir, il récupère son capital moins 2 %/an. Dans l’exemple sur 10 ans, cela représente une perte d’environ 20 % sur 30 k€ => Risque de MV très vite faible et PV potentielle qui est bonifiée de 2%/an.
S'il souhaite acheter le solde du bien, il faudra qu'il paie plus cher en cas de plus-value



Si ce modèle fonctionne vraiment, je serais tenté d’investir. Pas en tant que "propriétaire-locataire", mais du côté du fonds qui "aide" à l’achat. Ça a l’air sacrément juteux

C'est pas fou 2/2.4% de renta
Où est ce que tu perçois un bon plan pour les investisseurs ?

Les 2,4 % ne représentent que la partie récupérée directement.
À cela s’ajoutent :
– +2 % par an si le "propriétaire-locataire" choisit de ne pas acheter ou, s’il achète, la plus-value réalisée
– La plus ou moins-value latente du bien.

Rajoutons que le "prix du marché", c'est sûrement eux qui décident (un "expert"), suivant ce qui les arrange (vu qu'il n'y a pas de vente réelle dans le marché) à la fin.

Au total, cela donne probablement un rendement économique de l’ordre de 4 à 5 % dans un scénario central, et bien davantage en rendement financier grâce à l’effet de levier du crédit (6-9%/ans?).
Dans un scénario très défavorable, le risque de perte en capital est par ailleurs très limité : le "loyer" est quasiment garanti, et le statut du "propriétaire-locataire" (2%/an de récupéré s'il se retire) réduit fortement le risque de moins-value : on capte 4,4%/an de valeur.

En résumé, le montage est très nettement plus avantageux qu’une location classique : beaucoup moins de risques, davantage de "rendement probable".
C'est un super "package" à vendre à un institutionnel. S'il peut reforger cela ensuite a un particulier dans une assurance vie "boostée" grâce à de "l'immobilier solidaire" qui donne 2, 3 ou 4%/an avec faible risque de perte (capital garanti - les frais par exemple), et prendre au passage énormément de frais, c'est génial.

Ok merci
L'avantage, par rapport au BRS, c'est qu'on peut louer librement, que ce soit en saisonnier, bnb, ou normal.

https://www.neoproprio.fr/faq

Est ce que je peux mettre le logement en location

Oui. Vous avez un droit réel sur le logement (propriété temporaire) pendant toute la durée de votre contrat, vous pouvez donc faire ce qu’il vous plaît. C'est vous qui fixez le loyer, qui choisissez le locataire et qui gérez la relation avec lui, sans avoir à solliciter le fonds immobilier. Seule contrainte : si vous décidez d’activer la clause de sortie anticipée, vous devez vous assurer que le logement sera libre d’occupation au moment où vous le rendez au fonds immobilier. Si vous l’aviez mis en location, c’est donc à vous seul de gérer le départ de votre locataire dans les temps.

On peut louer aussi avec le BRS, mais c'est très encadré, c'est seulement à des profils correspondant aux critères sociaux. Ça, c'est possible depuis récemment seulement, et encore, il faut vérifier les clauses pour chaque gestionnaire de BRS (OFS), car tous ne sont pas à jour avec les nouvelles possibilités, ils gardent les anciennes restrictions.

Avec le BRS, on peut acheter moins cher un bien qui n'aurait pas été accessible autrement, et avec Neoproprio aussi,mais on peut le louer.
Dans les 2 cas il y a un redevance (2€/M2/mois en moyenne pour le BRS), et 1,2% du prix du bien avec Neoproprio.
Un 50M2 revient à 100€ de redevance par mois avec le BRS, et un 50M2 à 300K revient à 300€ par mois de redevance avec neoproprio.


GPT ma pondu un comparatif pour l'achat d'un bien 2 pièces en normal VS BRS VS neoproprio.







Neopro permet certes la mise en loc, mais fait perdre plus à cause de la decote principalement :

(tout ça suppose de revendre le bien au prix d'achat, hors, le BRS, même après 10 ans, et, je pense, le moins susceptible des 3 mode d'achat de connaitre ce cas non ? Donc, la perte pourrait etre sup pour le BRS)


Par contre, chaque mois, on sort peu avec neopro pour avoir le meme bien:

- Neo pro 376 + 250 + 320 = 946

- Avec BRS : 750 + 100 + 320 = 1170

- Avec normal 1000+320 = 1320

Est ce que mes réflexions sont bonnes ? Est ce que j'oublie qqch ?


PS : l'entourloupe, c'est que, au bout des 25 ans, soit on doit bouger et il nous rendent apport + capital
Soit on peut rester, mais on rachète la part restante à prix gonfler par la PV de cette part :

[Vincent92]

Ok merci
L'avantage, par rapport au BRS, c'est qu'on peut louer librement, que ce soit en saisonnier, bnb, ou normal.
https://www.neoproprio.fr/faq

En tout cas, si tu veux faire un PTZ (qui est aussi un avantage), je ne pense pas que tu sois vraiment libre d'en faire ce que tu veux.

Avec le BRS, on peut acheter moins cher un bien qui n'aurait pas été accessible autrement, et avec Neoproprio aussi,mais on peut le louer.
Dans les 2 cas il y a un redevance (2€/M2/mois en moyenne pour le BRS), et 1,2% du prix du bien avec Neoproprio.
Un 50M2 revient à 100€ de redevance par mois avec le BRS, et un 50M2 à 300K revient à 300€ par mois de redevance avec neoproprio.

Pas tout à fait.
Si tu achètes un bien 100 et que tu empruntes 70 (35 pour toi 35 pour eux) tu vas payer 0.84 par an. Si tu achètes un bien 100 et que tu empruntes tout (50 pour toi 50 pour eux), tu vas payer 1.2 par an.
Il faut retenir que leur prêt te coûte dans tous les cas 2.4% (0.84/35 = 1.2/50= 2.4%) de redevance. Ce qui n'est que la partie la plus visible du "vrai" coût.

GPT ma pondu un comparatif pour l'achat d'un bien 2 pièces en normal VS BRS VS neoproprio.

Je ne sais pas ce que vous vous êtes raconté ni sur quoi l'IA se base, donc je ne réponds pas dessus.

Neopro permet certes la mise en loc, mais fait perdre plus à cause de la decote principalement :

(tout ça suppose de revendre le bien au prix d'achat, hors, le BRS, même après 10 ans, et, je pense, le moins susceptible des 3 mode d'achat de connaitre ce cas non ? Donc, la perte pourrait etre sup pour le BRS)

Avec un BRS, tu ne seras jamais vraiment propriétaire. Tu peux devenir pleinement propriétaire plus tard avec neoproprio. Mais assez probablement à un prix (bien) plus élevé que si tu avais acheté directement.
Si tu veux sortir au bout de 10 ans, oui, néoproprio serait très probablement une moins bonne solution effectivement.

Je retiens surtout que, comme tout bon "produit structuré", cela semble alléchant si on ne regarde pas précisément. Mais c'est surtout fait pour que ce qui le propose gagne de l'argent plus ou moins à tous les coups.

A ce propos, pur hasard mais, j'ai recu ca en email aujourd'hui (ce n'est pas du fishing) :

[joe75012]

Ok merci
L'avantage, par rapport au BRS, c'est qu'on peut louer librement, que ce soit en saisonnier, bnb, ou normal.
https://www.neoproprio.fr/faq

En tout cas, si tu veux faire un PTZ (qui est aussi un avantage), je ne pense pas que tu sois vraiment libre d'en faire ce que tu veux.

Oui avec PTZ il y a X conditions pour pvoir louer (non possible avant 6 ans de possession du bien, à part cas particuliers)

Avec le BRS, on peut acheter moins cher un bien qui n'aurait pas été accessible autrement, et avec Neoproprio aussi,mais on peut le louer.
Dans les 2 cas il y a un redevance (2€/M2/mois en moyenne pour le BRS), et 1,2% du prix du bien avec Neoproprio.
Un 50M2 revient à 100€ de redevance par mois avec le BRS, et un 50M2 à 300K revient à 300€ par mois de redevance avec neoproprio.

Pas tout à fait.
Si tu achètes un bien 100 et que tu empruntes 70 (35 pour toi 35 pour eux) tu vas payer 0.84 par an. Si tu achètes un bien 100 et que tu empruntes tout (50 pour toi 50 pour eux), tu vas payer 1.2 par an.
Il faut retenir que leur prêt te coûte dans tous les cas 2.4% (0.84/35 = 1.2/50= 2.4%) de redevance. Ce qui n'est que la partie la plus visible du "vrai" coût.

GPT ma pondu un comparatif pour l'achat d'un bien 2 pièces en normal VS BRS VS neoproprio.

Sur ce point, je ne sais pas ce que vous vous êtes raconté ni sur quoi l'IA se base, donc je ne répondrais pas là dessus.

Neopro permet certes la mise en loc, mais fait perdre plus à cause de la decote principalement :

(tout ça suppose de revendre le bien au prix d'achat, hors, le BRS, même après 10 ans, et, je pense, le moins susceptible des 3 mode d'achat de connaitre ce cas non ? Donc, la perte pourrait etre sup pour le BRS)

Avec un BRS, tu ne seras jamais vraiment propriétaire. Tu peux devenir pleinement propriétaire plus tard avec neoproprio. Mais assez probablement à un prix (bien) plus élevé que si tu avais acheté directement.


Oui, Neo est bien plus cher avec achat du bien à la fin, néanmoins, si je dépense 488K pour l'achat total, mais que je revend en perdant moins ou équivalent que via pret normal ou BRS, au final, alors c'est un bonne affaire. Néanmoins, il faut avoir les 200K à sortir a bout des 25 ans. Ce dont on a pas à se soucier avec le pret normal ou BRS









Si tu veux sortir au bout de 10 ans, oui, néoproprio serait très probablement une moins bonne solution effectivement.



Je retiens surtout que, comme tout bon "produit structuré", cela semble alléchant si on ne regarde pas précisément. Mais c'est surtout fait pour que ce qui le propose gagne de l'argent plus ou moins à tous les coups.

A ce propos, pur hasard mais, j'ai recu ca en email aujourd'hui (ce n'est pas du fishing) :



Je vais potentiellement t'enrichir