Budget: les sénateurs approuvent la création d'un «statut du bailleur privé»

[henda]

Budget: les sénateurs approuvent la création d'un «statut du bailleur privé»
https://www.lefigaro.fr/actualite-franc ... e-20251201

Il s’agit d’un avantage fiscal destiné à encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif afin de relancer le logement partout en France.

[Tristana]

Y a besoin...

[Ben92]

Cette mesure ne concerne le neuf et ne mérite donc pas l'appellation de statut de bailleur privé.
L'amortissement est possible pour le meublé dans l'ancien, ne faisons pas croire qu'on rééquilibre en faveur de la location nue car ce ne sera possible que dans le neuf pour la location nue.

[Tristana]

Encore un truc peu utile donc.

Enfin pour motiver les bailleurs faudrait surtout protéger un peu moins les locataires...

[Vincent92]

Encore un truc peu utile donc.

Enfin pour motiver les bailleurs faudrait surtout protéger un peu moins les locataires...

Et l'avantage est que c'est un gros levier presque "gratuit" pour l'état. Mais le problème est idéologique.

[lecriminel]

Encore un truc peu utile donc.

Enfin pour motiver les bailleurs faudrait surtout protéger un peu moins les locataires...

Ce n'est pas tant les habitudes d'assistés des investisseurs-"fonctionnaires" qui ne supportent pas un risque autre que 0% (qui n'existe normalement nulle part) et où 1 à 2 % serait déjà trop haut
que des prix d'achat si élevés que le rendement est absolument minable et le risque de moins value (dès que les aides au logement seront amoindries ou que la France devra payer les dettes contractées par ses gouvernements incapables) très important.

[lecriminel]

Encore un truc peu utile donc.

Enfin pour motiver les bailleurs faudrait surtout protéger un peu moins les locataires...

Et l'avantage est que c'est un gros levier presque "gratuit" pour l'état. Mais le problème est idéologique.

tu parles de la protection des locataires ?
Les bailleurs ont refusé l'assurance obligatoire des impayés (en effet gratuit puisque payé par les bailleurs), par contre la prise en charge des locataires insolvables, en hausse constante en phase de tiers mondisation, dans les hotels ça coûte une blinde.

[Ben92]

Ce n'est pas tant les habitudes d'assistés des investisseurs-"fonctionnaires" qui ne supportent pas un risque autre que 0% (qui n'existe normalement nulle part) et où 1 à 2 % serait déjà trop haut
que des prix d'achat si élevés que le rendement est absolument minable et le risque de moins value (dès que les aides au logement seront amoindries ou que la France devra payer les dettes contractées par ses gouvernements incapables) très important.

Les crises passées ont montré que l'immobilier (du moins dans les grandes villes) résiste très bien aux turbulences. Au pire on a du -10%, avec une remontée assurée dans les 3 ans.
Même avec une France en faillite l'immobilier ne baisserait que tres peu. Et surtout avec aucun risque de ponction (car non liquide) contrairement aux placements financiers.
Si tu connais des placements rentables avec un "cap" à la baisse de 10% fais moi signe.

[Vincent92]

Encore un truc peu utile donc.

Enfin pour motiver les bailleurs faudrait surtout protéger un peu moins les locataires...

Et l'avantage est que c'est un gros levier presque "gratuit" pour l'état. Mais le problème est idéologique.

tu parles de la protection des locataires ?
Les bailleurs ont refusé l'assurance obligatoire des impayés (en effet gratuit puisque payé par les bailleurs), par contre la prise en charge des locataires insolvables, en hausse constante en phase de tiers mondisation, dans les hotels ça coûte une blinde.

- 18 à 24 mois, parfois 3 ans ou plus si le locataire organise son insolvabilité ou fait durer la procédure
- Procédures judiciaires complexes et coûteuses
- Justice souvent de mauvaise foi (qui a tous les éléments pour trancher en faveur du bailleur mais ne tranche pas, par pure idéologie et mauvaise foi)
- Impayés difficiles à récupérer
- Même dans son droit et en ayant gagner la procédure, le préfet décide parfois de ne rien faire
- Dégradations difficilement indemnisées
- Un logement squatter plus de 48h n'est plus son logement
- Obligations nombreuses et coûteuses (DPE, permis de louer, etc.) et parfois à la tête du client (deux diagnostiqueurs peuvent produire des lettres différentes). Qui s'empilent d'années en années pour "protéger le locataire"
- Plafonnement/encadrement des loyers
- Une fiscalité qui change sans arrêt
- etc.

Oui, tout cela semble tout à fait normal. Je ne comprends pas pourquoi sans avantage fiscal ils sont moins nombreux à vouloir le devenir. Pourtant, "il suffit de prendre une GLI"

[Tristana]

Ce n'est pas tant les habitudes d'assistés des investisseurs-"fonctionnaires" qui ne supportent pas un risque autre que 0% (qui n'existe normalement nulle part) et où 1 à 2 % serait déjà trop haut
que des prix d'achat si élevés que le rendement est absolument minable et le risque de moins value (dès que les aides au logement seront amoindries ou que la France devra payer les dettes contractées par ses gouvernements incapables) très important.

Les crises passées ont montré que l'immobilier (du moins dans les grandes villes) résiste très bien aux turbulences. Au pire on a du -10%, avec une remontée assurée dans les 3 ans.
Même avec une France en faillite l'immobilier ne baisserait que tres peu. Et surtout avec aucun risque de ponction (car non liquide) contrairement aux placements financiers.
Si tu connais des placements rentables avec un "cap" à la baisse de 10% fais moi signe.

Ponction non mais des taxes possibles.
Déjà la taxe foncière qui ne fait qu'augmenter et pourquoi pas un loyer fictif ?

[lecriminel]

Encore un truc peu utile donc.

Enfin pour motiver les bailleurs faudrait surtout protéger un peu moins les locataires...

Et l'avantage est que c'est un gros levier presque "gratuit" pour l'état. Mais le problème est idéologique.

tu parles de la protection des locataires ?
Les bailleurs ont refusé l'assurance obligatoire des impayés (en effet gratuit puisque payé par les bailleurs), par contre la prise en charge des locataires insolvables, en hausse constante en phase de tiers mondisation, dans les hotels ça coûte une blinde.

- 18 à 24 mois, parfois 3 ans ou plus si le locataire organise son insolvabilité ou fait durer la procédure
- Procédures judiciaires complexes et coûteuses
- Justice souvent de mauvaise foi (qui a tous les éléments pour trancher en faveur du bailleur mais ne tranche pas, par pure idéologie et mauvaise foi)
- Impayés difficiles à récupérer
- Même dans son droit et en ayant gagner la procédure, le préfet décide parfois de ne rien faire
- Dégradations difficilement indemnisées
- Un logement squatter plus de 48h n'est plus son logement
- Obligations nombreuses et coûteuses (DPE, permis de louer, etc.) et parfois à la tête du client (deux diagnostiqueurs peuvent produire des lettres différentes). Qui s'empilent d'années en années pour "protéger le locataire"
- Plafonnement/encadrement des loyers
- Une fiscalité qui change sans arrêt
- etc.

Oui, tout cela semble tout à fait normal. Je ne comprends pas pourquoi sans avantage fiscal ils sont moins nombreux à vouloir le devenir. Pourtant, "il suffit de prendre une GLI"

Après "tous ceux qui ont acheté en 2007 (pic de la bulle) sont riches"
on a droit à "tous les bailleurs du 21e siècle ont fini à la soupe populaire"
Rien de ce qui est dans ta liste n'est nouveau, et pourtant quand l'Etat baissait artificiellement le prix d'achat (defiscalisation) on faisait la queue pour être bailleur. Je te laisse en conclure ce que tu veux maintenant que je t'ai montré l'éléphant dans la pièce. Ce qui ne veut pas dire que tes arguments ne comptent pas, les inconvénients existent comme pour n'importe quelle chose de la vie mais en France, on fait croire que c'est normal qu'un investisseur doit être assisté avec un risque zéro. "C'est pas normal" comme tu dis, il y a un type en face qui a des droits, il y a du matériel qui se dégrade, des règles, de la vacance, mais que fait l'état pour y remédier ?

[Vincent92]

Et l'avantage est que c'est un gros levier presque "gratuit" pour l'état. Mais le problème est idéologique.

tu parles de la protection des locataires ?
Les bailleurs ont refusé l'assurance obligatoire des impayés (en effet gratuit puisque payé par les bailleurs), par contre la prise en charge des locataires insolvables, en hausse constante en phase de tiers mondisation, dans les hotels ça coûte une blinde.

- 18 à 24 mois, parfois 3 ans ou plus si le locataire organise son insolvabilité ou fait durer la procédure
- Procédures judiciaires complexes et coûteuses
- Justice souvent de mauvaise foi (qui a tous les éléments pour trancher en faveur du bailleur mais ne tranche pas, par pure idéologie et mauvaise foi)
- Impayés difficiles à récupérer
- Même dans son droit et en ayant gagner la procédure, le préfet décide parfois de ne rien faire
- Dégradations difficilement indemnisées
- Un logement squatter plus de 48h n'est plus son logement
- Obligations nombreuses et coûteuses (DPE, permis de louer, etc.) et parfois à la tête du client (deux diagnostiqueurs peuvent produire des lettres différentes). Qui s'empilent d'années en années pour "protéger le locataire"
- Plafonnement/encadrement des loyers
- Une fiscalité qui change sans arrêt
- etc.

Oui, tout cela semble tout à fait normal. Je ne comprends pas pourquoi sans avantage fiscal ils sont moins nombreux à vouloir le devenir. Pourtant, "il suffit de prendre une GLI"

Après "tous ceux qui ont acheté en 2007 (pic de la bulle) sont riches"
on a droit à "tous les bailleurs du 21e siècle ont fini à la soupe populaire"
Rien de ce qui est dans ta liste n'est nouveau, et pourtant quand l'Etat baissait artificiellement le prix d'achat (defiscalisation) on faisait la queue pour être bailleur. Je te laisse en conclure ce que tu veux maintenant que je t'ai montré l'éléphant dans la pièce. Ce qui ne veut pas dire que tes arguments ne comptent pas, les inconvénients existent comme pour n'importe quelle chose de la vie mais en France, on fait croire que c'est normal qu'un investisseur doit être assisté avec un risque zéro. "C'est pas normal" comme tu dis, il y a un type en face qui a des droits, il y a du matériel qui se dégrade, des règles, de la vacance, mais que fait l'état pour y remédier ?

« Rien de ce qui est dans ta liste n'est nouveau » ça pourrait être drôle, si tu ne le pensais pas vraiment.

2007 : Durcissement progressif de la loi SRU (20 % à 25 % de logements sociaux dans les communes) => impact sur le prix du neuf pour les bailleurs.
Multiplication des normes techniques dans le neuf (accessibilité handicap, acoustique).

2009 – 2010 : Renforcement des diagnostics obligatoires (amiante, électricité, gaz).
Introduction du DPE comme critère important de décence du logement.

2012 : nouvelle norme thermique très contraignante => coût de construction +10 à +15 %.

2013 : Loi Duflot
Encadrement initial des loyers.
Normes supplémentaires sur la mise en location.
Marché locatif rendu moins flexible.

2014 – 2015 : Loi ALUR
Diagnostic de risques, surface Carrez obligatoire, règles du bail plus strictes.
Multiplication des obligations de formalisation du congé.
Création massive de nouveaux diagnostics (état des risques, bruit).

2017 : Obligation d’information renforcée : installations électriques, gaz, fibre.
Début de la pression politique sur les “passoires thermiques”.

2018 : Passage de l’ISF à l’IFI, hausse de CSG à 17,2 % sur les revenus fonciers.

2019 : Encadrement des loyers obligatoire à Paris (et extension)

2020 : normes énergétiques encore plus coûteuses (+5 à +10 %)
Début de la chasse aux F et G : interdiction progressive de louer.

2021 : Décret “logement décent” renforcé

2022 : Bouclier loyer + explosion du coût des matériaux (+15%)

2023 : Interdiction de louer les G dès 2023. Interdiction des F en 2028.
Interdiction probable des E vers 2034 (déjà actée).

2024 : Fin progressive du Pinel (plus d’incitations fiscales).
Durcissement des critères de décence énergétique.
Nouvelles contraintes pour la location courte durée.

Bref :
Loyers encadrés, frais limités, congés du bailleur fortement encadrés.
Les expulsions sont devenues plus longues et plus difficiles, avec des délais judiciaires largement étendus.
Les locataires peuvent contester un loyer, faire annuler un congé et exiger des travaux.
La décence énergétique (DPE) leur donne un nouveau levier pour bloquer hausses ou obliger à rénover.
Au final, la marge de manœuvre du bailleur diminue tandis que les droits du locataire augmentent.

En réalité, il suffit de plus de libéralisme/moins de contraintes (comme dans plein de pays où ça se passe mieux) pour détendre le marché.

Maintenant, si on a une mentalité de socialiste, plus il y aura de contraintes et plus il faudra subventionner pour maintenir l’activité. Ou alors « on s’en fiche » et elle baissera. Les bailleurs ne font pas du bénévolat.

[krachboom]

Les crises passées ont montré que l'immobilier (du moins dans les grandes villes) résiste très bien aux turbulences. Au pire on a du -10%, avec une remontée assurée dans les 3 ans.
Même avec une France en faillite l'immobilier ne baisserait que tres peu. Et surtout avec aucun risque de ponction (car non liquide) contrairement aux placements financiers.
Si tu connais des placements rentables avec un "cap" à la baisse de 10% fais moi signe.

Dans les crises passées tu nous mets aussi 1990-1995 et jusqu'en 2000 ?

[Ben92]

La crise dont tu parles , en plus d'être très ancienne, est tres spéciale et ultra-localisée sur quelques arrondissements parisiens. Un phénomène de spéculation où les marchands de biens se revendaient des promesses de vente avec plus-value à quelques jours d'intervalle... Un des rares moments où le marché n'était pas sain.
Rien à voir avec la situation depuis 30 ans où le marché est fait par les particuliers pour se loger.

[lecriminel]

« Rien de ce qui est dans ta liste n'est nouveau » ça pourrait être drôle, si tu ne le pensais pas vraiment.

2007 : Durcissement progressif de la loi SRU (20 % à 25 % de logements sociaux dans les communes) => impact sur le prix du neuf pour les bailleurs.
Multiplication des normes techniques dans le neuf (accessibilité handicap, acoustique).

2009 – 2010 : Renforcement des diagnostics obligatoires (amiante, électricité, gaz).
Introduction du DPE comme critère important de décence du logement.

2012 : nouvelle norme thermique très contraignante => coût de construction +10 à +15 %.

2013 : Loi Duflot
Encadrement initial des loyers.
Normes supplémentaires sur la mise en location.
Marché locatif rendu moins flexible.

2014 – 2015 : Loi ALUR
Diagnostic de risques, surface Carrez obligatoire, règles du bail plus strictes.
Multiplication des obligations de formalisation du congé.
Création massive de nouveaux diagnostics (état des risques, bruit).

2017 : Obligation d’information renforcée : installations électriques, gaz, fibre.
Début de la pression politique sur les “passoires thermiques”.

2018 : Passage de l’ISF à l’IFI, hausse de CSG à 17,2 % sur les revenus fonciers.

2019 : Encadrement des loyers obligatoire à Paris (et extension)

2020 : normes énergétiques encore plus coûteuses (+5 à +10 %)
Début de la chasse aux F et G : interdiction progressive de louer.

2021 : Décret “logement décent” renforcé

2022 : Bouclier loyer + explosion du coût des matériaux (+15%)

2023 : Interdiction de louer les G dès 2023. Interdiction des F en 2028.
Interdiction probable des E vers 2034 (déjà actée).

2024 : Fin progressive du Pinel (plus d’incitations fiscales).
Durcissement des critères de décence énergétique.
Nouvelles contraintes pour la location courte durée.

Bref :
Loyers encadrés, frais limités, congés du bailleur fortement encadrés.
Les expulsions sont devenues plus longues et plus difficiles, avec des délais judiciaires largement étendus.
Les locataires peuvent contester un loyer, faire annuler un congé et exiger des travaux.
La décence énergétique (DPE) leur donne un nouveau levier pour bloquer hausses ou obliger à rénover.
Au final, la marge de manœuvre du bailleur diminue tandis que les droits du locataire augmentent.

En réalité, il suffit de plus de libéralisme/moins de contraintes (comme dans plein de pays où ça se passe mieux) pour détendre le marché.

Maintenant, si on a une mentalité de socialiste, plus il y aura de contraintes et plus il faudra subventionner pour maintenir l’activité. Ou alors « on s’en fiche » et elle baissera. Les bailleurs ne font pas du bénévolat.

tu nous as fait une liste avec mes arguments (le niveau des prix, qu'on a réussi à maintenir) et d'autres qui ne concernent pas spécifiquement les bailleurs (diag obligatoire, hausse des taxes) pour arriver à la conclusion que tu avais choisie avant même de creuser le problème.
Tu veux nous expliquer comment "ça se passe mieux" (définis le), dans des pays plus libéraux (ça veut dire on ne taxe pas ?) lesquels et nous faire un comparatif en poids du marché locatif/PIB. Parce que j'ai l'impression que tu t'appuies plus sur un préjugé que sur une connaissance approfondie de ces marchés de la location. Pour ma part, dans aucun pays où j'ai vécu je n'ai vu les bailleurs aussi bien traités qu'en France avant la hausse des prix et des taxes.

[Vincent92]

tu nous as fait une liste avec mes arguments (le niveau des prix, qu'on a réussi à maintenir) et d'autres qui ne concernent pas spécifiquement les bailleurs (diag obligatoire, hausse des taxes) pour arriver à la conclusion que tu avais choisie avant même de creuser le problème.
Tu veux nous expliquer comment "ça se passe mieux" (définis le), dans des pays plus libéraux (ça veut dire on ne taxe pas ?) lesquels et nous faire un comparatif en poids du marché locatif/PIB. Parce que j'ai l'impression que tu t'appuies plus sur un préjugé que sur une connaissance approfondie de ces marchés de la location. Pour ma part, dans aucun pays où j'ai vécu je n'ai vu les bailleurs aussi bien traités qu'en France avant la hausse des prix et des taxes.

« Ça veut dire qu’on ne taxe pas ? »
Non, cela ne signifie pas qu’il n’y a pas de taxation. J’énumérais simplement une série de contraintes qui se sont ajoutées au fil du temps pour le bailleur (que ca soit spécifique ou pas d'ailleurs), comme des perles qu’on enfile sur un collier. J’ai mentionné l’augmentation d’une taxe, et c'est toi qui a focalisé dessus alors qu'il y a une longue liste et que 95% ne concerne pas des taxes.
Par ailleurs, la solution que je donnais n'est justement pas la taxation ou la défiscalisation.
Mais c'est sans doute que « tu veux arriver à la conclusion avant de creuser le problème ».

Quand je dis que « ça se passe mieux », j’entends par là que, dans les pays où le marché fonctionne correctement, une personne qui souhaite louer un logement et qui en a les moyens peut simplement passer un coup de téléphone et trouver un appartement qui lui convient, et relativement facilement. De même, le propriétaire traite rapidement les problèmes qui relèvent de sa responsabilité (le système pousse à être réactif). Et lorsqu’un locataire ne paie plus ou occupe illégalement le logement, la situation ne met pas trois ans à être résolue.

Globalement, les choses se passent mieux dans la plupart des pays. Et si l’on veut faire des comparaisons pertinentes, on peut notamment regarder les différences entre Londres et Paris. Ou Amsterdam, Zurich, Genève, Sydney, Melbourne, Copenhague, Berlin, Montréal,...
Pourquoi? Parce que généralement :
- délais d’expulsion courts (1 à 6 mois max)
- baux plus flexibles
- moins de procédures administratives
- offre plus diversifiée (public, privé, coopératives, organismes)
- incertitude juridique faible
- gestion locative professionnalisée
- moins de contraintes réglementaires

Si on prend le cas des impayés : En France, un impayé + expulsion peut prendre 18 à 36 mois selon les cas. La France fait partie des pays les plus lents.
Royaume-Uni : souvent 8–12 semaines après décision du tribunal.
Allemagne : environ 6 mois en moyenne.
Pays-Bas : 3 à 6 mois.
Canada (selon la province) : 1–4 mois.

Pourquoi ? Parce que l'état estime que c'est aux bailleurs de régler ces manquements (solution de relogement par exemple). Résultat : même un propriétaire qui a mené une procédure longue, qui a gagné, et qui est pleinement dans son droit peut encore se heurter à l’absence de coopération des services publics. Tout est fait à chaque étape pour faire en sorte que le locataire ou squatteur reste longtemps dans l'appartement.
Il ne faudrait quand même pas qu'on explique aux gens en HLM qu'on ne sont pas sensés être là toute leur vie si leur situation s'améliore, pour qu'il y ait de la place pour les gens qui en ont besoin, par exemple.

Il n'y a pas besoin de subventionner en réalité, juste arrêter d'empiler les contraintes (les RT ont du facile faire +50% sur le bâti depuis 15 ans, les SRU/ZAN diminuent artificiellement le foncier) pour libérer le foncier, et rééquilibrer le contrat entre bailleur/locataire, en particulier quand le locataire ne fait pas du tout ce qu'il faut.
La France subventionne car elle ne connait que le socialisme : on taxe et on contraint quand ca bouge, on subventionne quand ca ne bouge plus.

[lecriminel]

Globalement, les choses se passent mieux dans la plupart des pays. Et si l’on veut faire des comparaisons pertinentes, on peut notamment regarder les différences entre Londres et Paris. Ou Amsterdam, Zurich, Genève, Sydney, Melbourne, Copenhague, Berlin, Montréal,...
Pourquoi? Parce que généralement :
- délais d’expulsion courts (1 à 6 mois max)
- baux plus flexibles
- moins de procédures administratives
- offre plus diversifiée (public, privé, coopératives, organismes)
- incertitude juridique faible
- gestion locative professionnalisée
- moins de contraintes réglementaires

Si on prend le cas des impayés : En France, un impayé + expulsion peut prendre 18 à 36 mois selon les cas. La France fait partie des pays les plus lents.
Royaume-Uni : souvent 8–12 semaines après décision du tribunal.
Allemagne : environ 6 mois en moyenne.
Pays-Bas : 3 à 6 mois.
Canada (selon la province) : 1–4 mois.

Pourquoi ? Parce que l'état estime que c'est aux bailleurs de régler ces manquements (solution de relogement par exemple).

tu me réponds sur les délais d'expulsion. Ce n'est qu'une toute petite partie du problème. D'ailleurs on est d'accord sur la conclusion: en France c'est le bailleur malchanceux qui prend quand il ne devrait pas, parce que c'est mal organisé. En fait on est même d'accord sur la conclusion globale, moi aussi j'aimerais moins de règles, mais dans les pays suffisamment pauvres pour que l'état n'intervienne, le résultat c'est une disparition quasi totale des bailleurs (trop chers). C'est la généralité que vous tirez ensuite qui me gêne ("les bailleurs sont victimes de l'etat") alors qu'ils n'existent en réalité que grace à lui et surtout la raison: suivre le courant impulsé par les gens puissants qui consiste à répéter que tout est du à ceux qui ont du capital et qu'ils ne doivent pas subir les conjonctures comme tout un chacun. Il y a des bailleurs qui prennent cher parce que leur locataire est insolvable, il y a des locataires, ou SDF, ou retour chez leurs parents qui prennent cher à cause d'un problème de logement, il n'y a absolument pas un abus du droit des locataires sur les bailleurs. Il y a un problème de pauvreté grandissante, un problème d'assurance, un problème global de coût.

Quand un pays entre en déchéance, c'est logique que tout le monde y perde, y compris les bailleurs. Le passage de 1 à 3% d'impayés en une demi douzaine d'années, pourquoi devrait il être socialisé ?

[Pierric]

Les crises passées ont montré que l'immobilier (du moins dans les grandes villes) résiste très bien aux turbulences. Au pire on a du -10%, avec une remontée assurée dans les 3 ans.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Surtout que tu te bases sur une période très courte vu que la crise des années 90 est déjà trop ancienne.
Avec une crise majeure et des taux de crédits qui remontent fortement et durablement, çà va piquer. Et la natalité basse, et 2025 qui devrait être la première année en déficit naturel, çà na va pas aider non plus.

Cette mesure ne concerne le neuf et ne mérite donc pas l'appellation de statut de bailleur privé.

C'était sensé couvrir aussi l'ancien avec travaux. Ils l'ont zappé dans l'article ou çà a encore bougé ?
PS :

Les logements éligibles dans l’ancien sont ceux ayant fait l’objet de travaux assimilés à du neuf au sens de la TVA et des logements classés D, E, F ou G au DPE, avec des travaux dont le prix est supérieur à 20 % du prix d’acquisition.

J'ai trouvé çà, donc çà couvre toujours l'ancien avec travaux, du moins une partie

[Ben92]

J'avais pas vu mais ça ne concernera qu'une infime partie du parc ancien, et quasiment pas en zone tendue là où il ya pénurie de biens à louer (car difficile d'atteindre 20% du prix en rénovation avec un prix de foncier à 10k le m2)
Alors que pour le meublé l'amortissement est possible dans l'ancien sans cette condition... Cherchez la logique.

[Pierric]

10K de m², c'est une toute petite partie de la France et des zones tendues. 20%, même dans les grandes métropoles, ca peut se faire. Surtout qu'un bien avec beaucoup de travaux est forcément moins cher.
Mais oui, c'est encore une usine à gaz, au lieu de faire simple, on ajoute des règles et des contraintes. Le meublé se fait raboter peu à peu aussi. J'ai cru voir passer 1.6 ou 2%

[WolfgangK]

Le but est peut être de pénaliser les rénovarions au black.

[Pierric]

Mouai, c'est pas super rentable de faire du black sur du locatif, tu ne peux plus déduire des revenus locatifs.
C'est plutôt pour pousser à rénover, et aussi pour dire de ne pas faire de "cadeaux aux riches propriétaires"

[crispus]

Mouai, c'est pas super rentable de faire du black sur du locatif, tu ne peux plus déduire des revenus locatifs.

En effet, il y a plus subtil : tout déclarer, mais affecter les factures de travaux d'embellissement perso à ses biens locatifs.

J'ai eu un bailleur qui m'imposait des trucs inutiles, du genre remplacement de placards pourtant fonctionnels par du premier prix, plus moche que l'ancien. Le tout torché en 30 mn. A la réception des travaux, l'artisan lui dit d'un air entendu : je passe chez vous la semaine prochaine. Je savais ainsi quels travaux il effectuait dans sa RS.

[Vincent92]

Le statut est finalement voté. Difficile de se faire une idée sans aller dans le détail. Mais, en surface, c'est moyennement intéressant.

[Ben92]

Intéressant pour le neuf mais nul pour l'ancien.
Pour le neuf :
Amortissement de 80% de la valeur du bien à hauteur de 3,5% par an, avec 8000€/an d'amortissement maximum.
C'est a dire qu'un bien de 285000€ sera amorti à 80% de sa valeur au bout de 23 ans, à coups de 8000€ par an. Il faut être patient pour bénéficier de l'amortissement maximum mais c'est très intéressant pour un quarantenaire qui ne fait pas confiance à la répartition et souhaite renforcer sa retraite tout en défiscalisant très puissamment.
Pour l'ancien :
L'obligation de 30% de travaux et l'obtention d'un DPE B, en pratique inatteignable en rénovation de l'ancien, fait que le dispositif peut être considéré comme inexistant dans l'ancien.

[alexlyon]

La répartition est une assurance, pas une rente.
Elle n'aura pas d'autre issue que de revenir à son rôle originel, assurer le minimum vieillesse.
Rien de plus.

L'investissement immo dans Paris + 7 centres de métropoles (*) + cités balnéaires est la voie pour assurer sa propre retraite par revenus locatifs (surtout depuis AirBnB).

(*) : Lyon / Marseille / Lille / Strasbourg / Bordeaux / Toulouse / Nantes

[Ben92]

La répartition est une assurance, pas une rente.
Elle n'aura pas d'autre issue que de revenir à son rôle originel, assurer le minimum vieillesse.
Rien de plus.

L'investissement immo dans Paris + 7 centres de métropoles (*) + cités balnéaires est la voie pour assurer sa propre retraite par revenus locatifs (surtout depuis AirBnB).

(*) : Lyon / Marseille / Lille / Strasbourg / Bordeaux / Toulouse / Nantes

Je ne serais pas aussi restrictif, surtout que les coins chics du 92 me semblent moins menacés par la loi SRU que ces métropoles gauchisées. Ne pas oublier non plus les stations de ski (bien choisies évidemment, suffisamment hautes), il y a encore pas mal de potentiel de valorisation.

[alexlyon]

Oui et il y en a très peu
Tignes
3 Vallées
Les 2 Alpes

Eventuellement Les Arcs et La Plagne

[Qqun_de_Passage]

Intéressant pour le neuf mais nul pour l'ancien.
Pour le neuf :
Amortissement de 80% de la valeur du bien à hauteur de 3,5% par an, avec 8000€/an d'amortissement maximum.
C'est a dire qu'un bien de 285000€ sera amorti à 80% de sa valeur au bout de 23 ans, à coups de 8000€ par an. Il faut être patient pour bénéficier de l'amortissement maximum mais c'est très intéressant pour un quarantenaire qui ne fait pas confiance à la répartition et souhaite renforcer sa retraite tout en défiscalisant très puissamment.
Pour l'ancien :
L'obligation de 30% de travaux et l'obtention d'un DPE B, en pratique inatteignable en rénovation de l'ancien, fait que le dispositif peut être considéré comme inexistant dans l'ancien.

Oui, l'ancien est faisable seulement dans des.zones pas cheres (pour que les travaux représentent 30% du total investi -cad + de 40% du prix d'achat- faut y aller quand même) donc sans tension locative donc mauvais investissement locatif.
Comme le Pinel il me semble. Et heureusement !!! il ne manquerait plus qu'on fasse encore gonfler la bulle dans l'ancien à coup d'argent public.

Quant au neuf... Sur les 9 ans si on finance à 3,5% y a de grandes chances de n'avoir aucun bénéfice foncier (en comptant TF, frais de syndic, petit entretien, éventuellement frais d'AI) avec des apparts vendus vers 4% de rentabilité brute.
L'amortissement annuel de 80%x3,5%=2,8% sera donc à imputer sur son revenu global. Si TMI 30% la réduction est donc de seulement 0,84%.
On est loin du Pinel qui offrait un réduction de 2% (1,5% dans ses dernières versions). Et cela avec un coût du financement qui a fait X3 depuis la belle époque.

Seuls les investisseurs qui font déjà un gros chèque de CSG-CRDS sur leur résultat foncier y trouveront leur compte car leur TMI foncier est de 30%+17,2%. Pour eux la réduction annuelle atteindra 1,32% (et meme 1,63% si TMI foncier 41%+17,2%).

Mais je ne dis pas que ça ne marchera pas : suffira d'un marketing adroit semant la confusion entre l'amortissement et la réduction effective pour que le pequin moyen dont le cerveau se met OFF dès qu'on lui parle de réduction d'impôt se jette sur ces investissements. Après tout, tous ceux qui ont défiscalisé depuis 30 ans ont fait de très bonnes affaires

[Qqun_de_Passage]

Et la petite douille bonus :

Faute de disposition particulière, les amortissements viendront, comme avec le LMNP depuis peu, augmenter la plus-value taxable à la revente.
Donc à moins de tenir 30 ans l'investissement, gros chèque a prévoir a la sortie, même en revendant a perte.
Bravo Jeanbrun !

https://www.pap.fr/actualites/budget-20 ... ais/a29565

Je ne peux même pas imaginer que c'était volontaire. Jamais un politique ne choisit de préserver ainsi la base fiscale a long terme vs court terme.
Il va donc falloir attendre la v2...

[Ben92]

Pour quelq'un à la TMI de 30%, donc imposé à 47,2% sur les revenus fonciers, ça fait tout de même une réduction de 37,8% sur le prix du bien s'il fait l'amortissement jusqu'à la fin.
Et une réduction de 45,6 % pour celui à la TMI 41%.
Et comme la CSG/CRDS augmenteront forcément au cours des 20 prochaines années, c'est une borne basse.
Je te rejoins sur le fait qu'il faut choisir le bien judicieusement pour ne pas se faire ecreter l'amortissement pour cause de revenus fonciers insuffisants. Sinon ça passe sur l'amortissement du revenu global, qui est moins intéressant (30% vs 47,2%).
Mais certaines communes du 93/94 en zone A voire A+ qui étaient intessantes en Pinel devraient rester intéressantes en Jeanbrun.
Édit : quand à l'imposition sur la plus value, elle est fortement réduite au bout de 23 ans. (Totalement au bout de 30 ans).

[Qqun_de_Passage]

Ah oui faudra choisir très tres tres judicieusement pour ne faire ne serait-ce qu'un euro de bénéfice foncier sur le bien Jeanbrun.
En effet, sachant que les promoteurs calent leurs prix sur environ 4% de rentabilité en appliquant le barème de loyer,
avec un financement à 3,5% une TF entre 0,2% (dans les meilleurs villes) et 0,5% (je table plutôt sur ce taux dans les coins que tu suggères), les frais de syndics et éventuellement de gestion locative, le 1er euro de bénéfice foncier me paraît le bout du monde.
Donc en pratique seuls ceux qui ont déjà du bénéficie foncier par ailleurs pourront profiter pleinement du dispositif . Concept digne des Shadocks : ils faut faire un gros chèque de CSG-CRDS pour "bénéficier" de la réduction.
Une simple reduction sur l'IR général comme avec le Pinel ou le Scellier aurait été trop simple

Ce qui me fait penser à une douille supplémentaire : les règles HCSF sont toujours en vigueur. Donc bon courage pour faire financer le Jeanbrun si on a déjà un prêt sur sa RP ou du locatif, ou les 2 !

[Qqun_de_Passage]

Exemple random À Champigny sur Marne, ville du 94 avec le GPE qui arrive (depuis 15 ans il arrive 😛) et aux prix doux.

https://www.selogerneuf.com/annonces/ne ... &rooms=0,1

Le T1 de 43m à 224 583€.
Plafond Pinel : 750€ (j'ai mis 7m de balcon)
Soit une rentabilité brute de 4% tout rond.
Bon courage pour dégager un bénéficie foncier sachant que la TF tabasse fort dans ces villes à rentabilité faciale plus élevée.

Même en finançant bien t'as au moins 6000€/an de frais financiers en moyenne sur les 9 ans. Une bonne TF de 1000 (à mon avis plutôt 1500 mais je compte la réduction des 2 premières années). L'AI et la GLI qui te prennent 10% des loyers soit 750€.
Le syndic, l'assurance emprunteur...il reste quoi à la fin ? Et on a pas parlé de la vacance frictionnelle.

Et on parle juste en termes financiers pour l'instant.
En cashflow c'est 1300€ de mensualité (sur 20 ans) + 100€ de TF + 100€ d'AI-GLI-Syndic vs un loyer (revalorisé au fil des 9 ans) de 800€ en moyenne.
Bel effort de 700€ avant fiscalité.
6300€ d'amortissements qui te font une economie d'impôt de 1800€ soit 150€ par mois. Au mieux car au fil du temps tu finis par dégager un petit bénéfice qui consomme une partie de l'amortissement.
Au final un effort mensuel que j'arrondis à 600€ (petits travaux/vacance) pour un bien qui au bout de 9 ans sera devenu ancien et aura perdu 30% de son prix (si marché flat), et sinon dont toute valorisation au dessus de 68,5% du prix d'achat (car 3,5%x9 ont été amortis) sera lourdement taxée.

Douille supplémentaire : du fait du plafonnement du loyer à la relocation, si on veut éviter de matérialiser sa moins-value ou bien ne pas se faire massacrer en cas d'hypothétique plus-value, on peut être tenté de prolonger la location... Mais on restera tenu par le loyer plafonné.

[Ben92]

Champigny est en zone A.
Il faut choisir un quartier pas cher d'une ville Zone A bis. Certains programmes à l'est de Montreuil, près de Rosny, sont à 5000€/m2. Et tu peux louer en tarif A bis environ 35% plus cher qu'en A.(19,5 €/m2 vs 14.5).
Il doit y avoir d'autres opportunités dans les communes A bis au nord de Paris.

[Qqun_de_Passage]

Champigny est en zone A.
Il faut choisir un quartier pas cher d'une ville Zone A bis. Certains programmes à l'est de Montreuil, près de Rosny, sont à 5000€/m2. Et tu peux louer en tarif A bis environ 35% plus cher qu'en A.(19,5 €/m2 vs 14.5).
Il doit y avoir d'autres opportunités dans les communes A bis au nord de Paris.

Si t'en vois en accession libre ca m'intéresse. Je ne trouve pas mieux que 6500 ce qui fait une rentabilité brute de 4,3%. En prenant un RDC à l'ombre on arrivera peut-être à 4,5%.
Et puis on va se retrouver avec un petit problème : louer à 1000€ HC un 43 m à la lisière de Rosny où la même chose sera dispo à 750, ça va etre un peu chaud. Y aura que des profils désespérés à fort turnover pour ce genre de deal.

Par ailleurs faut faire gaffe, y a des villes du 93 et 94 qui bien qu'en zone Abis ont pris des arrêtés de modulation des loyers. Plafond abaissé de 15% car elles ne tiennent pas du tout à se gentrifier. Aubervilliers, St Ouen, St Denis...

[Ben92]

Y en a pas peut être pas de dispo à ce prix en ce moment précis à Montreuil, mais y en a régulièrement. Nexity fait souvent des programmes (pourris mais) pas chers.
Sinon tu as d'autres villes A bis encore moins chères comme Saint-Denis ou Aubervilliers, voire Ivry ou L'Hay (non limitrophe de paris mais classée a bis). En cherchant bien on doit pouvoir trouver du 2P à ~5.5 k/m2 dans les quartiers les plus moisis de ces villes.
Quand à la location aucun problème, un 2P ~40 m2 neuf près de Paris se loue dans aucun pb 1000€ HC, même à Aubervilliers.
Édit : les arrêtés de modulation du loyer communaux tu peux te torcher avec. Comme a paris, il suffit de faire une part "complément de loyer", pour l'état c'est pareil que du loyer, revenus fonciers.

[Qqun_de_Passage]

Édit : les arrêtés de modulation du loyer communaux tu peux te torcher avec. Comme a paris, il suffit de faire une part "complément de loyer", pour l'état c'est pareil que du loyer, revenus fonciers.

Non, y a pas de complément possible avec les loyers des dispositifs fiscaux. En cas de contrôle fiscal l'ensemble de l'avantage fiscal sera à rembourser.
Ça fait cher le PQ.

Les arrêtés de modulation ont explicitement valeur de plafond fiscal, c'est dans la loi et dans le BOFIP.
A moins de bidonner tes déclarations (dans ce cas pourquoi s'embêter, autant déclarer un investissement fictif) le fisc aura toutes les infos : la surface, la localisation et tes loyers ce qui lui permettra de cibler opportunément ses vérifications.

[Ben92]

Pour moi jusqu'à peuve du contraire le plafond de loyer Pinel à Aubervilliers en zone A bis est de 19.51€/m2 en 2026.
Peux-tu me prouver le contraire ?
Édit : je me réponds moi même : il y a en effet un plafonnement supplémentaire, mais le loyer de référence majoré pour les non meublés est de 20€/m2 pour un 2P construit après 1990. Le plafond Pinel l'emporte donc.

[Qqun_de_Passage]

Pas de souci :

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8501-PGP.html/identifiant%3DBOI-IR-RICI-360-20-30-20240822

A partir du 110 "Réduction des plafonds de loyer mensuel par mètre carré"

Y a même l'exemple qui va bien :

Un contribuable acquiert le 1er décembre 2014 dans la commune d’Aubervilliers en Seine-Saint-Denis un logement dans le cadre du dispositif « Pinel ». Cette commune, située en zone A bis, est soumise à une modulation de son loyer depuis le 1er octobre 2014. Aussi, compte tenu de l’arrêté de modulation précité et afin de bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel », le plafond de loyer applicable en 2014 est de 14,21 €/m2 au lieu de 16,72 €/m2. En cas de mise en location en 2015, ce plafond de loyer actualisé est de 14,29 €/m2.

Bien sûr tout ceci s'applique au Pinel mais tout porte à croire que ce sera appliqué au Jeanbrun, car en réalité c'est le plafond "intermédiaire" qui s'applique au Pinel et non le contraire.

Du coup, même si je trouve pas bête le principe d'aller investir en fond de zone Abis, je me dis qu'en réalité il n'y a aucune raison que les promoteurs nous fassent des cadeaux sur les produits de type T1 et T2. Au mieux ils laissent l'investisseur toucher 4% en zone Abis.

[Ben92]

Sauf que ton chiffre est pas à jour.
http://www.referenceloyer.drihl.ile-de- ... e-commune/
Si tu cherches pour un 2P construit après 1990, non meublé, il ya un loyer de référence majoré de 20.0 €/m2 à Aubervilliers.

[Qqun_de_Passage]

Je crois que tu n'a pas compris. Je ne te parle pas de l'encadrement loyers (qui n'a rien à voir avec les dispositifs fiscaux) mais des arrêtés de modulation qui eux ont été faits exprès pour les dispositifs fiscaux.
Tous gauchistes que sont les maires de ce communes (zones Abis et A), ils ont bien compris que des investisseurs malins pouvaient s'y engouffrer et faire monter les prix du neuf. Ils sont ont donc réduit de 15% la rentabilité attendue.

[Ben92]

Le lien que je donne plus haut est tout ce qui a de plus officiel pour calculer le plafond de loyer dans les communes de "Plaine commune", c'est sur le site du développement durable.
Si on enlève /plaine-coummune de l'adresse on accède à toutes les zones d'encadrement existantes.
Ça s'applique à tous les nouveaux baux, pinel , Jeanbrun ou whatever inclus.
Sur le lien que tu donnes (en allant chercher les tableaux pdf), ça s'arrête en 2022. Tout porte à croire que ça été remplacé par la version que je donne. Ca serait pas là première fois qu'un lien est pas à jour sur les site des impôts. Comme c'est un autre ministere qui s'occupe du plafonnement, il peut y avoir des couacs entre les deux ministeres.
Je cherche pas à avoir raison à tout prix mais je pense que sur ce coup j'ai raison, sauf si tu me trouve le plafond "spécial Pinel" de 2026 (ou 2025 a la rigueur) pour la commune d'Aubervilliers.

[Qqun_de_Passage]

Le BOFIP est mis à jour de 2025, mais tu as raison les plafonds de modulation du doc s'arrêtent en 2022 donc implicitement ne concernerait plus les baux conclus après 2022.
Ce qui coïncide avec la fin du Pinel fully loaded (en 2023 et 2024 il était allégé).
Comme le nouveau dispositif est encore moins intéressant que le Pinel allégé, il est probable que la modulation des loyers ne soit pas réinstaurée.

Y aura donc peut-être des coups à jouer dans des bleds comme St-Denis ou St-Ouen, surtout si on a un peu de cash improductif sous la main (car financer à 100% c'est no way vu les taux).

[Ben92]

A très grosse maille, le nouveau dispositif peut être considéré comme une exonération d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux pendant 23 ans pour un bien acheté neuf et loué de manière ininterrompue.
Après il faut bien sûr viser une rentabilité pas trop dégueu en intégrant le plafond de loyer dans l'équation.

[Labubulleimo]

Je viens de parcourir vos échanges, et j’ai un peu la même impression que Vincent92 au départ : “statut” ça sonne gros, mais en surface ça ressemble surtout à un énième dispositif fiscal à trous.

Sur le fond, je trouve que Ben92 + Qqun_de_Passage mettent bien le doigt sur le truc : le neuf devient “intéressant” surtout si tu as déjà du foncier imposé (ou un TMI élevé), sinon tu te retrouves vite à “défiscaliser” sur un montage qui ne sort pas de bénéfice foncier avec les taux actuels + TF + charges + gestion + vacance. Donc oui, ça peut marcher… mais pas pour “relancer le logement partout en France” façon grand public. Plutôt pour une niche de profils qui savent exactement ce qu’ils font et qui ont déjà une base taxable à gommer.

Et côté ancien, entre 30% de travaux + DPE B (si c’est bien ça dans la version finale), je rejoins l’idée que c’est quasiment un dispositif “théorique” dans beaucoup de cas. En gros : soit tu es dans une zone pas chère où les travaux pèsent lourd dans l’opération (mais tension locative discutable), soit tu es en zone tendue où le foncier est tellement cher que les % deviennent un mur.

Le point “douille” sur la plus-value rehaussée par les amortissements (façon LMNP depuis la réforme) me paraît aussi central : ça change complètement le calcul. Si tu ne gardes pas longtemps, tu peux te faire rattraper à la sortie. Donc le discours marketing “amortissement = cadeau” risque de piéger du monde, parce que ça se joue sur la durée réelle de détention, et pas sur une simulation à 9 ans.

Après, sur le débat “il suffit de protéger moins les locataires / ou au contraire les bailleurs sont ‘assistés’” : j’ai l’impression que vous êtes presque d’accord sur un point concret, c’est que le risque “locataire insolvable + procédure lente” est mal assuré / mal porté. Là où ça diverge, c’est sur qui doit payer et comment. Mais empiler un avantage fiscal pour compenser un système qui dysfonctionne, ça ressemble quand même à un pansement sur une jambe de bois.

Dernier truc : l’idée de “coups à jouer” en fond de zone A bis (St-Denis / Aubervilliers / etc.), je la comprends sur le papier, mais je suis assez sensible à l’argument de Qqun_de_Passage : si l’écart de loyer avec le marché devient trop visible, tu risques d’attirer soit du turnover, soit des dossiers limites, soit de la contestation. Et si en plus demain on remet une couche de règles locales (modulation ou autre), tu te retrouves avec un produit très dépendant d’un cadre administratif mouvant.

Bref, si je résume mon ressenti : c’est un outil d’optimisation long terme, pas un “statut” structurant. Et surtout, ça ne règle ni le cœur du problème (offre / coût / normes / délais), ni la mécanique de risque. Curieux de voir si certains ici ont déjà fait tourner une simu “réaliste” (avec vacance, TF qui monte, charges, etc.) sur 20+ ans, parce que c’est là que ça se joue.

[Qqun_de_Passage]

Bref, si je résume mon ressenti : c’est un outil d’optimisation long terme, pas un “statut” structurant. Et surtout, ça ne règle ni le cœur du problème (offre / coût / normes / délais), ni la mécanique de risque. Curieux de voir si certains ici ont déjà fait tourner une simu “réaliste” (avec vacance, TF qui monte, charges, etc.) sur 20+ ans, parce que c’est là que ça se joue.

Avant de prendre mon Pinel j'ai fait ça. Sur 6 ans, 9 ans, 12 ans et 25 ans (durée de mon crédit). En réalité la rentabilité globale dépendait d'une seule chose : la valeur vénale à l'horizon voulu. Le reste etait anecdotique. Je dis au passé car les taux (crédit et d'actualisation) étaient très bas.
A présent la valeur à l'horizon pèse moins lourd par contre les cash-flows des 1ères années comptent beaucoup. A moins d'escompter un boom de la valeur vénale, investir en immo est actuellement une folie vs une OAT à l'échéance voulue.
Et qu'on ne me parle pas du levier du crédit : il n'y en a pas dès lors que ton financement te coûte autant que la rentabilité du bien.
Le seul scénario où l'immo ressort bon investissement est celui d'une forte baisse des taux longs qui ne tarde pas à survenir. Comme entre 2015 et 2021. Mais dans cette hypothèse, l'achat d'OAT évoqué plus haut en bénéficiera tout autant, la liquidité en plus et les frais en moins.

[Labubulleimo]

Bref, si je résume mon ressenti : c’est un outil d’optimisation long terme, pas un “statut” structurant. Et surtout, ça ne règle ni le cœur du problème (offre / coût / normes / délais), ni la mécanique de risque. Curieux de voir si certains ici ont déjà fait tourner une simu “réaliste” (avec vacance, TF qui monte, charges, etc.) sur 20+ ans, parce que c’est là que ça se joue.

Avant de prendre mon Pinel j'ai fait ça. Sur 6 ans, 9 ans, 12 ans et 25 ans (durée de mon crédit). En réalité la rentabilité globale dépendait d'une seule chose : la valeur vénale à l'horizon voulu. Le reste etait anecdotique. Je dis au passé car les taux (crédit et d'actualisation) étaient très bas.
A présent la valeur à l'horizon pèse moins lourd par contre les cash-flows des 1ères années comptent beaucoup. A moins d'escompter un boom de la valeur vénale, investir en immo est actuellement une folie vs une OAT à l'échéance voulue.
Et qu'on ne me parle pas du levier du crédit : il n'y en a pas dès lors que ton financement te coûte autant que la rentabilité du bien.
Le seul scénario où l'immo ressort bon investissement est celui d'une forte baisse des taux longs qui ne tarde pas à survenir. Comme entre 2015 et 2021. Mais dans cette hypothèse, l'achat d'OAT évoqué plus haut en bénéficiera tout autant, la liquidité en plus et les frais en moins.

Intéressant ton retour, surtout le fait que tu aies vraiment posé les chiffres sur 6 / 9 / 12 / 25 ans avant de signer. Beaucoup parlent “rendement”, peu parlent TRI avec hypothèses cohérentes.

Ce que tu dis sur la valeur vénale est très juste… dans un contexte de taux bas. Entre 2015 et 2021, on avait une mécanique quasi automatique : compression des taux → compression des taux de capitalisation → hausse des prix. Du coup, oui, la perf se jouait surtout à la sortie.

Aujourd’hui, on est dans un régime complètement différent. Comme tu le dis, les cash-flows initiaux redeviennent structurants. Et là, beaucoup de montages “défiscalisants” montrent leur fragilité : si tu es négatif 10 ans en espérant une revalorisation, tu es en fait en train de faire un pari macro.

Sur la comparaison avec l’OAT, je te rejoins en partie. Si on raisonne en pur investisseur financier, à rendement égal et risque inférieur, l’OAT gagne. Surtout avec liquidité + zéro gestion + zéro risque locatif.

Là où je mettrais un bémol, c’est que l’immo reste un actif hybride :

– levier possible (mais seulement si l’écart rendement / coût du crédit existe, ce qui n’est plus automatique)
– protection partielle contre l’inflation si les loyers suivent
– fiscalité pilotable (déficit foncier, amortissement, etc.)

Mais tu as raison sur un point clé : si le financement te coûte autant que le rendement brut, le levier n’en est plus un. Beaucoup continuent à raisonner comme si on était encore en 1,2 % sur 20 ans.

Concernant ton scénario “forte baisse des taux longs”, c’est probablement le pivot. Si on a une détente rapide, l’immo repart mécaniquement. Si on reste sur un plateau de taux réels positifs, l’arbitrage vs obligataire devient brutal.

Et c’est là que le “statut du bailleur privé” me semble un peu à côté de la plaque : il essaie d’améliorer la marge fiscale d’un actif dont la contrainte principale est aujourd’hui financière (coût du capital). On traite la conséquence, pas la cause.

Au fond, la vraie question n’est peut-être pas “est-ce rentable ?” mais “quel risque je veux porter et sur quel horizon ?”.
L’OAT est certaine mais plafonnée.
L’immo est incertaine mais optionnelle.

Et aujourd’hui, l’option a un prix. Reste à savoir si le marché le paie encore.

[Qqun_de_Passage]

Tu as tout compris.

Je deviens d'autant plus négatif sur l'immo qu'une fois dedans tu te rends compte d'autres aspects négatifs :
1) En théorie "passif", ce placement n'est en vrai pas de tout repos. Même dans du neuf t'es forcément dérangé une ou deux fois par an pour un robinet qui claque ou la chaudière qui ne démarre pas. Même si t'as un AI en gérance, c'est pas lui qui répare. Donc à moins de pouvoir t'y coller, t'y laisses vite qq centaines d'euros ne serait-ce que pour le déplacement d'un pro..
Je n'ose même pas imaginer dans l'ancien. Ou alors tu la joues façon "bailleur de Tristana" mais tu t'exposes alors à des litiges un jour ou l'autre.
OAT 1 - 0 Immo
2) la fiscalité, meme "avantageuse" avec une carotte fiscale, demeure avant tout un risque. S'il y en a un pour qui elle est "pilotable", comme tu dis , c'est plutôt l'Etat. La seule chose qu'on pilote c'est de bien déclarer ses charges pour éviter de de faire surtaxer à mort (le résultat foncier est imposé à 47% pour un SMIC bullimo), et de bien remplir toutes les conditions de l'avantage fiscal (quand tu penses qu'un type a dû rembourser son avantage fiscal Pinel car le locataire avait changé de résidence principale en cours de bail sans en avertir le bailleur - d'ailleurs je me demande bien ce qu'aurait pu faire ce dernier s'il avait été averti... Résilier le bail ???)
En terme de "pilotage", Cf. La hausse continue de la TF et aussi la récente hausse de la CSG. Pour l'instant elle ne touche en immo que le LMNP mais je n'ai guère de doute que tout cela sera opportunément "uniformisé et simplifié" sous peu (ça rapporte tellement et si facilement).
La fiscalité doit donc toujours etre considérée juste comme une cerise sur le gâteau car Bercy a tendance à te rependre d'une main ce qu'il t'a donné de l'autre main.
OAT 2 - 0 Immo
3) le levier du crédit on oublie car entre les règles HCSF qui rendent en pratique impossible de se financer si t'as déjà un prêt en cours et le niveau des taux (aucune bonification sur du locatif) très proche du rendement brut, l'immo locatif est devenu un gouffre financier assuré à réserver aux fétichistes se la pierre. On n'est plus en 2015-2021.
OAT 2 - 0 Immo, pas d'avantage supp pour l'immo

En positif :
4) le seul intérêt que je trouve encore dans l'investissement immo c'est que c'est un actif tangible qui donne du rendement. Je n'en connais pas beaucoup d'autres (forets, terres agri... ça reste du foncier). Il permet ainsi d'être réellement hors de la monnaie et te protège en theorie de l'inflation. En théorie n'est-ce pas car on a bien vu en 2023 que c'était partiel : plafonnement de la hausse de l'IRL (pour ton rendement) et baisse de la valeur vénale car hausse des taux ! Heureusement que la hausse du rendement est acquise une bonne fois pour toutes pour toute la durée du placement (dans les limites de la solvabilité des locataires, apparement encore pressables comme des citrons grâce à notre gérontocratie de boomers qui organise la pénurie mais ça pourrait changer un jour).
OAT 2 - 1 Immo