Evolution des prix

[zack269]

Bonjour,

depuis environ 40 ans les prix de l'immobilier n'ont cesser de changer, et en France je ne comprends pas une telle ampleur,
un terrain au m2 est passé de 10 euros à 100 euros,
une maison ou appartement de 300 à 2000 euros par m2,
ce sont des prix que j'ai relevé dans un département où j'ai beaucoup vécu vers Lyon.
pouvez-vous me donner une explication sur ces différences de prix ?

[Commandant sylvestre]

Oui :
viewforum.php?f=171

[Hickson49]

100euros/m2 le terrain encore c'est pas cher pour la region Rhone Alpes.
L'immobilier est a la fois un bien de premiere necessite et aussi actif qui permet au gens de s'enrichir sans rien faire et sans prendre de risque, c'est la definition d'une rente.

Et les gens qui possedent ces actifs sont ceux qui detiennent le pouvoir en France, ducoup, ils ont defiscalise presque tous les revenus tires de l'immobilier (plus value non imposable, programmes defiscalisants, regimes derogatoire divers, suramortissement etc...)

Lorsqu'une partie de la population possede un bien de premiere necessite en quantite finie (le foncier n'est pas une ressource renouvelable), pour une demande potentiellement infinie (demographie, immigration), et bien, on a une situation de "prise d'otage" ou les proprietaires ranconnent leur immobilier aux moins chanceux.

Rajouter a cela des mecanismes de solvabilisation artificiels, tels que PTZ, et autres aides a la pierre, taux bas, diminution du prix des bien et service grace a la mondialisation... Un cocktail parfait pour l'explosion des prix de l'immobilier et des inegalites qui en decoulent.

[pimono]

Rajouter a cela des mecanismes de solvabilisation artificiels, tels que PTZ, et autres aides a la pierre, taux bas, diminution du prix des bien et service grace a la mondialisation... Un cocktail parfait pour l'explosion des prix de l'immobilier et des inegalites qui en decoulent.

En arrosant le jardin de mes parents tout à l'heure, j'ai eut un flash (en vert) , je ne cessais de répéter à mes parents que les tomates, ça se tutorise bien et si on veux un max de tomates, on fait les choses en grand pour qu'ils aient envie de s'ériger vers le ciel et envahir les tuteurs et ainsi multiplier la récolte, j'ai beaucoup insisté sur ça, mais ils ne m'ont pas écouté alors que j'avais prévenu que je ne m'occuperait de rien à part l'arrosage.
La plantation de tomates (ou autre) est prévisible, on sait c'est où qu'on plante, on sait comment ça grandit et ce qu'il faut faire pour avoir une récolte abbandonate, résultat : récolte très médiocre.

Le flash que j'ai eut, c'est qu'il y a un moment, ça ne sert à rien de se répéter et de culpabiliser pour les autres, on donne une fois l'info, après libre à chacun de mettre en pratique ou pas les infos proposées et basta. Pour mes parents, quand ils vont voir 3 tomates qui se ballade dans le congelateur, il vont comprendre par eux même.

Pour l'immo c'est exactement pareil que cette histoire. tout le monde a été prévenu. tout le monde sait comment ça marche, tout le monde connait son pouvoir d'achat et reste victime qui veut.

tu as parfaitement raison quand tu parles de cocktail parfait, mais je pense que ces artifices de solvabilisation existeront toujours et ceci pour la simple raison que l'Etat perdrait ce qu'il a de plus précieux à avoir un immobilier trop prohibitif qui est le seul secteur représentant une masse d'argent non délocalisable et taxable et il va de soit que pour augmenter la pression fiscale immobilière, il faut augmenter la valeur vénale des biens pour éviter le divorce qui serait fatal à la France.

Aussi, envisager une chutte de l'immobilier français, ca serait presque comme si une bombe nucléaire explosaient dedans la banque, ce n'est pas très sérieux d'espérer cela.

[laurent79]

Bonjour,

Je me suis aussi inscrit au forum pour parler de l'évolution des prix, car j'ai du mal à la comprendre également. Surtout dans les grandes villes où cela devient de plus en plus dur pour se loger, après je comprends que les propriétaires aient achetés chers leurs biens immobiliers, mais un jour cette bulle ne risque par d'exploser ?

Oui :
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Merci, je vais également aller lire ce sujet.

[Ben92]

Bonjour,
Je me suis aussi inscrit au forum pour parler de l'évolution des prix, car j'ai du mal à la comprendre également. Surtout dans les grandes villes où cela devient de plus en plus dur pour se loger, après je comprends que les propriétaires aient achetés chers leurs biens immobiliers, mais un jour cette bulle ne risque par d'exploser ?

Il n'y a aucune chance que les prix baissent, il faut se faire une raison. (sauf cas de crise majeure, guerre, ou zone totalement sinistrée).
Il n'y pas de bulle. Une bulle est un phénomène de spéculation, ce qui n'est absolument pas le cas actuellement : les gens achètent de l'immobilier avant tout pour se loger. Le prix d'un bien immobilier s'ajuste de manière à ce qu' il y ait un acheteur pour un vendeur. Alors que les gens trouvent les prix "trop élevés" peut-être, mais c'est sans importance.
A tous, il est conseillé d'acheter un bien immobilier le plus tôt possible. Le premier bien acheté correspond rarement à ses attentes, c'est normal. Au bout de quelques années, grâce au capital remboursé, à des revenus plus élevés, et éventuellement une plus-value il est possible d'accéder à un bien de meilleur standing.

[laurent79]

Merci pour ces informations Ben92, c'est vraiment dommage car j'attendais une baisse des prix pour m'acheter un bien, en plus de [url=https://]mon site internet[/url]... Mais effectivement, si à terme il est possible de réaliser une plus value, alors c'est intéressant.

[Vincent92]

Merci pour ces informations Ben92, c'est vraiment dommage car j'attendais une baisse des prix pour m'acheter un bien... Mais effectivement, si à terme il est possible de réaliser une plus value, alors c'est intéressant.

Je vois que vous avez choisi un pseudo avec 79, habitez vous dans les Deux-Sèvres? Si c'est le cas, je ne crois pas que le prix de l'immobilier dans les Deux-Sèvres ait beaucoup augmenté. Quoi qu'on imagine que ca dépend des endroits. Dans quelle(s) ville(s) cherchez vous?
En tout cas, attention de ne pas raisonner qu'en terme de prix d'achat et de revente. Ce n'est pas parce que le prix baisse (si jamais il baisse) alors qu'on est en location et qu'on a les moyens d'acheter ce qu'on cherche qu'on est forcément gagnant financièrement. Ne rien faire coûte aussi de l'argent (différence entre loyer et coût de propriété). Sauf si vous agissez par ailleurs en faisant d'autres investissements très lucratifs (mais ce n'est pas le cas de la majorité des attentistes).
Par analogie, pensez à une action qui réalise sa performance avec la différence entre la valeur d'achat et de revente mais également avec les dividendes versés pendant la durée de possession.

[Goldorak2]

Bonjour,

depuis environ 40 ans les prix de l'immobilier n'ont cesser de changer, et en France je ne comprends pas une telle ampleur,
un terrain au m2 est passé de 10 euros à 100 euros,
une maison ou appartement de 300 à 2000 euros par m2,
ce sont des prix que j'ai relevé dans un département où j'ai beaucoup vécu vers Lyon.
pouvez-vous me donner une explication sur ces différences de prix ?

oui
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Pourquoi l'immobilier s'est il enchéri : résumé de ma compréhension du problème :

Il y a eu une accélération de la demande d'immo en 2000 (mode de l'immo faisant suite à la mode Internet précédente (qui explose au printemps 2000), taux bas, politique gouvernementale de soutien à la demande).
L'offre d'immobilier neuf (la construction) n'a pas pu s'adapter par les quantités à cette accélération de la demande. Il y a donc très logiquement ajustement offre demande par une augmentation des prix.
Dans un deuxième temps, le prix qui augmente attire les spéculateurs (puisque ça a monté, ça va monter) et la demande s'accélère. Comme l'offre reste incapable d'augmenter la quantité fournie, la hausse de prix s'accélère encore, légitimant et renforçant à nouveau les anticipations haussières, attirant une nouvelle demande. C'est d'autant plus facile de spéculer que l'immo s'acquière à crédit, avec de l'argent qu'on n'a pas encore.

Pourquoi l'offre ne s'est elle pas adaptée par les quantités produites alors qu'il y a de la demande solvable ? Deux raisons possibles :
1. un manque de main d'oeuvre.
2. un manque de foncier de droit à bâtir
On balaie le manque de main d'oeuvre car même si ça a pu jouer (les maçons de 2000-2010 vivent mieux que les maçons de 1990-2000)... il ne faut pas 10 ans de formation pour se lancer dans le métier.
Reste le manque de foncier, de droits à bâtir. Dans les grandes villes, construire c'est compliqué. Il faut vider les vieux bâtiments, reloger les habitants, raser l'ancien, vaincre les réticences des habitants présents, reconstruire... Bref, c'est lent. Si la demande s'emballe subitement difficile de répondre à temps en ville. En ville, le temps de la construction immobilière s'exprime plutôt en décennies. L'offre peut difficilement accélérer.
En campagne ou en banlieue, on pourrait bâtir des nouveaux logements en moins d'un an. Mais les collectivités locales ont adopté des plans locaux d'urbanisme dans le but de maitriser l'étalement urbain au début des années 2000. Les contraintes et la mode sont écolos. Le lâchage des terrains sont très mesurés, visant à ralentir autant que faire se peut la progression de l'étalement urbain de la décennie précédente (la décennie 1990 donc ou la mode est aux actions (nouvelle technologie mais pas seulement) plutôt qu'à l'immo, localement déprimé). D'autre part, la démocratie locale est par nature très hostile à la création de nouveaux logements. Ben oui, ça fait des travaux, ça gène, ça densifie et enlève de la qualité de vie. Et ça dévalorise les biens déjà acquis. Bref, si on leur demande leur avis, les habitants en place préfèrent les espaces verts à des voisins. En 2000 le politique décide de ne plus urbaniser de nouveaux lotissements (dont l'urbanisation ne gène directement personne) mais de combler les dents creuses au plus près des voisins déjà installés. Voisins qui résistent autant que possible car c'est leur intérêt...

Sauf que la demande d'immo des années 2000 est très supérieure à celle, qu'on tente déjà de freiner, des années 1990. L'offre de terrain à bâtir proposée est donc très inférieur à la demande.
Et chaque acheteur des années 2000 de se battre et surenchérir sur le moindre terrain à bâtir disponible. (=> ajustement par le prix à la hausse).
Et chaque vendeur de se gargariser de son trésor foncier qui se vend effectivement très cher. Il est évident que si le terrain à bâtir nu se vend 50kE, la maison d'occasion sur le terrain 2 fois plus grand vaut forcément plus de 100kE (100kE de terrain plus la maison d'occasion... au pire du pire 100kE-prix de la démolition). Et les acheteurs ne peuvent leur donner tort... Certains achètent au prix fort et divisent la parcelle pour se refaire. Les appartements voisins ne peuvent être trop à la traine des maisons qui s'apprécient grâce à leur terrain hors de prix. Et les appartements centraux voient leur demande et leur prix augmentés car, étant mieux placés, ils conservent leur supériorité sur les logements excentrés. Le prix du foncier entraine le prix de l'ancien (ou peut être le contraire... mais c'est lié... et des décisions administratives pourraient multiplier à l'envie les terrains avec droit à bâtir en banlieue et en campagne... mais pas les logements construits).

Et la bulle spéculative s'enclenche. La hausse entraine la hausse. Les acheteurs "crève la faim" se ruent sur le max qu'ils peuvent s'acheter le plus tôt possible. Même si le bien est insuffisant pour leurs besoins prévisibles. L'acheteur peut être défensif et peureux : "Monter dans le train de l'immo avant qu'il ne soit trop tard et d'être définitivement exclu du marché". Ou offensif et winner : "Prendre -pour une fois- sa part de plus valu au grand banquet de l'immo qui monte". C'est d'autant plus facile qu'il ne s'agit que d'un pourcentage de hausse. Les prix s'expriment en effet en kilo euro, et les acteurs du marché (acheteurs comme vendeurs) ont perdu tout repère en 2002 avec le changement de monnaie (seuls les archéos traduisant en francs et ayant été confrontés au marché immo dans les années 1990 constatent l'énormité des prix atteints en kEuros dans la deuxième partie des années 2000). Pour les europhiles croyants, on voit très clairement, sur les graphes de friggit, le changement de pente de l'évolution des prix immo au 01/01/2002 le jour de l'introduction de l'euro.

Mais les prix immo ne monteront pas jusqu'au ciel.

Un jour les acheteurs spéculateurs se rendront compte de leur erreur. Des nouveaux acheteurs refuseront (ou ne pourront pas) acheter plus cher que l'acheteur précédent. Et les prix ne monteront plus. Et la demande spéculative s'arrêtera car décidément non, l'immo ne pourra pas s'apprécier autant que ça. Et la demande spéculative se retournera. Et la demande globale (naturelle + spéculative) chutera. Et les prix tomberont. Même si on ne libère pas de terrain.
Ce sera la catastrophe économique, la grande dépression. 1933 peut être... Bien plus tard, les prix immo regonfleront quand cette péripétie sera oubliée et la faim d'immo sera revenue dans plusieurs décennies. Celà provoquera une nouvelle phase spéculative et une nouvelle explosion de bulle (cf courbe des prix immo anglais coutumier du fait avec pas moins de 3 bulles immobilières en 60 ans). Et les français seront aussi mal logés (prix élevé et qualité médiocre) que les anglais.

La solution est simple. Il suffit de regarder les USA et de constater que dans le même pays, au même moment, avec les mêmes gens et les mêmes banquiers, les états américains des années 2000 donc, ont eu leur immo qui a bullé ou n'a pas bullé selon le droit de l'urbanisme local (et peut être aussi des contraintes physiques : on ne construit pas sur la mer).
Ont bullé les états ayant instauré une planification spatiale rigide, décidée à l'avance, gravée dans le marbre et qui ont été incapables d'accélérer la construction de logement alors que la demande augmentait fortement grâce à la mode et aux pratiques bancaires. S'en est suivi un ajustement des prix à la hausse (par offre = demande), et une demande spéculative et ensuite un retournement.
N'ont pas bullé les états américains qui ont un droit de l'urbanisme capable de s'adapter à la demande, d'accélérer si besoin les mises en chantiers. Dans ces états, la hausse de la demande a rencontré une production de logement et les prix n'ont pas (ou peu) augmenté. La spéculation sur le logement ancien n'a pas pu s'enclencher et a à tout le moins été tuée dès lors que l'occasion approchait le prix du neuf. En effet dans les états à droit d'urbanisme souple, "il y a du terrain à bâtir et les constructions de logements neufs toujours possibles pour tous les acheteurs solvables".

La solution :
Il faut adopter des plans d'urbanisme souples, capables d'accélérer les ouvertures de droits à bâtir quand la demande s'emballe. Bref l'état, les communes, ceux qui décident des terrains à bâtir, doivent surveiller et autoriser bien plus de construction lorsque le prix des terrains à bâtir devient trop élevé (et 2011, le terrain a été 50% trop cher en moyenne pour la bonne pratique des années 1990 (le terrain devrait coûter 25% du prix global du neuf en moyenne... et il coûte 33% en moyenne)). Ainsi l'offre de logement s'adaptera à la demande par les quantités produites et pas par le prix. Ainsi les prix immo seront bornés pour toujours par le prix de la construction. Et ainsi, la spéculation trouvera d'autres supports que le logement de monsieur tout le monde pour s'exprimer (les vins, l'art, les voitures de collection, l'immobilier d'exception aussi bien sûr, etc...). Cette spéculation se fera alors sans crédit, n’embrigadera pas l'essentiel de la population et son éventuelle explosion sera beaucoup moins dommageable pour l'économie et les français.

Hulot, le ministre populaire avant de partir bouder a fait adopter un principe "aucune terre agricole ou naturelle ne doit être urbanisée". Ca ne va donc pas aller en s'arrangeant. A vos poches les jeunes sardines, c'est pour le bien être de la planète (parait il...).

[wolant75]

Depuis 10 ans, les prix évoluent très différemment selon le lieu. Pour caricaturer : forte augmentation Paris et grandes agglo, stabilité pour villes moyennes, et baisse partout ailleurs. On ne parle pas assez de ces baisses notamment rurales sur ce forum très citadin.

C'est donc une hausse différente de celle des années 2002/2008 où tout augmentait à peu près dans les mêmes proportions.

Pour les biens qui baissent ou qui stagnent, tout le monde trouve cela justifié : zones éco faibles, ou pauvres, ou rurales.

Pour les biens qui montent, il me semble qu'il y a 2 écoles : ceux qui estiment cela justifié, et ceux qui pensent qu'une bulle s'est formée, qui éclatera tôt ou tard. Pour avoir migré de banlieue parisienne en province, je trouve les prix en Ile de France totalement délirants et bullesques, mais je les trouvais justifié quand j'étais dans le bouillon parisien...

[Ben92]

Merci pour ces informations Ben92, c'est vraiment dommage car j'attendais une baisse des prix pour m'acheter un bien... Mais effectivement, si à terme il est possible de réaliser une plus value, alors c'est intéressant.

Je ne sais pas dans quelle zone vous souhaitez vous loger, dans la plupart des grandes villes les prix montent mais ce n'est pas le cas partout. Pour avoir une idée de la tendance je vous invite à consulter ce site et entrer le nom de votre ville dans la zone de recherche.
https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/

Cela étant, même si les prix ne montent pas ça vaut le coup d'acheter car avec les taux bas les intérêts déboursés chaque mois ne sont qu'une petite fraction du loyer d'un bien équivalent.