Simulateur achat/Location

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magnetosergio
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Simulateur achat/Location

#1 Message par magnetosergio » 21 oct. 2018, 22:31

Bonjour à tous

il y a quelques années, je vous avais présenté un simulateur Achat/Location sur Windows : ici

Depuis j'ai développé quelques compétences de développement web.

Aujourd'hui ce simulateur est disponible sur Internet.

Vous allez me dire : encore un simulateur ! en effet... mais si j'ai travaillé dessus, c'est d'abord pour me forger une opinion sur la question de l'achat immobilier (et accessoirement pouvoir répondre à la pression sociale qui vient avec)

Mais surtout le point fort qui le démarque des autres est le calcul du Point mort Achat/Location.

Sur tous les simulateurs, on vous demande le Prix de revente du bien dans X années, et on vous dit alors s'il vaut mieux acheter ou louer.

Pas évident!

En testant un grand nombre de Prix de revente, ce simulateur détermine justement le Point mort, le Point d'équilibre à la revente du bien, dans X années. Si vous revendez au dessus, vous avez bien fait d'acheter. Sinon, il aurait mieux valu louer.
Et en bonus ce calcul est fait pour toutes les durées de conservation du bien (si vous revendez après 1 an,... et jusqu'à 30 ans).

Ca donne une belle courbe de ce type :


Image


Enfin, je suis d'accord avec certains d'entre vous, ce simulateur, comme les autres, ne répond pas à la question qu'il pose... mais c'est un élément de pédagogie indéniable.

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Re: Simulateur achat/Location

#2 Message par Suricate » 22 oct. 2018, 07:54

http://www.bulle-immobiliere.org/drupal8/node/490
A partir d'hypothèses connues et d'anticipations, ce comparateur permet de savoir à partir de quelle durée minimale de détention l'achat devient plus intéressant que la location.
Voir ma signature également pour l'accès au tableur excel.

Sur les calculs pas grand chose à dire, j'ai testé quelques scénarii et ça à l'air de tenir la route. L'interface web est facile d'utilisation.

Par contre le graphique je ne le trouve pas très parlant. Il manque a minima un trait sur le 0% et sa correspondance en nombre d'années selon moi.

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Praséodyme
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Re: Simulateur achat/Location

#3 Message par Praséodyme » 22 oct. 2018, 09:37

magnetosergio a écrit :
21 oct. 2018, 22:31
En testant un grand nombre de Prix de revente, ce simulateur détermine justement le Point mort, le Point d'équilibre à la revente du bien, dans X années. Si vous revendez au dessus, vous avez bien fait d'acheter. Sinon, il aurait mieux valu louer.
Et en bonus ce calcul est fait pour toutes les durées de conservation du bien (si vous revendez après 1 an,... et jusqu'à 30 ans).
Intéressant comme approche. Dans le simulateur de Suricate, on fait des hypothèses sur l'évolution de la valeur latente du bien, que l'on est tenté de supposer évoluer de conserve avec les courbes locales des notaires et de meilleursagents.
Ici, tout ce qui compte à un instant donné est de savoir la différence entre le prix d'achat et de revente, qui dépendent non seulement de l'évolution moyenne du marché mais aussi des conditions dans lesquelles on achète et revend : avec ou sans agence, en confort ou en panique, des variations saisonnières et du thème astral des parties plutôt pigeon ascendant bisounours ou requin ascendant chacal.

En revanche, ce simulateur me laisse un peu sur ma faim pour quelques données qui me paraîssent importantes, comme une somme ramenée au mois des dépenses liées à l'immo dans le cas location ou achat. En effet, le bilan au bout de X années est important mais la faisabilité de l'opération dépend surtout du cashflow. Bon, ça dépend aussi de l'âge du capitaine et du rapport entre la mensualité de crédit et les revenus, mais l'utilisateur lambda aura peut être plus de réticence à saisir ce type de données sur un explorateur internet que sur un fichier excel en local.
Pétition pour le RÉFÉRENDUM D’INITIATIVE CITOYENNE CONSTITUANT
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Re: Simulateur achat/Location

#4 Message par slash33 » 22 oct. 2018, 22:19

C'est grosso modo une application pratique et simplifiée de ce que j'ai appelé l'analyse en faisceau quand j'avais présenté mes plans pour feu mon moteur de simulation (nan en fait il vit encore mais chez moi seulement). Ici vous faîtes varier un paramètre [le prix, via le coefficient d'actualisation] pour trouver un optimum [le moment où l'équation achat vs location s'équilibre]. Mais gardez les autres paramètres tels que définis dans la simulation ce qui en soit est un biais d'analyse puisque par construction la simulation n'est ni prédictive ni exploratoire.

La théorie de l'analyse en faisceau, c'était de faire varier des paramètres sélectionnés autour de leur trajectoire définie initialement dans la simulation, de mesurer l'impact sur une sortie, ou calcul intermédiaire, et/ou d'identifier des couples d'optimums par échantillonnage. L'optimum est une loi normale définie par programmation à partir soit des facteurs directs de la simulation soit à partir de facteurs composés. Ici votre loi d'équilibre se déduit simplement de la soustraction de la valeur net de capital du locataire vs celle du propriétaire et en identifiant le premier point pour lequel cette valeur est nulle. Ces deux paramètres sont des composés calculés à partir des autres sorties de la simulation. Pour rappel, mon simulateur produisait cette valeur à chaque incrément (mois calendaire). Vous appliquez aussi vraisemblablement une tolérance numérique pour trouver cet optimum puisqu'il ne sera jamais strictement de 0 ou bien cet optimum est déterminé simplement d'après la précision du cadencement de la simulation (l'année ici je présume)

Cela me permet d'expliquer ce que concrètement était censé faire l'analyse en faisceau: c'est d'exécuter la même simulation, pour une période maximale donnée, en faisant varier de manière combinatoire des paramètres d'entrée sélectionnés (le faisceau), selon une plage et une graduation définies soit arbitrairement soit par l'opérateur de simulation selon la nature du paramètre et la sensibilité requise pour la simulation (ou juste limiter le besoin en calculs). Voir, si nécessaire, la précision sera affinée lors du deuxième passe une fois qu'on aura décidé du quadrant auquel on veut s'intéresser en particulier après une étude de premier niveau. Cette analyse identifie tous les optimums sur la période, l'optimum étant ce que le programmeur de simulation a décidé. Ainsi, dans l'exemple de ce simulateur, l'analyse en faisceau ferait vraisemblablement varier le taux de revalorisation du loyer et le rendement de l'épargne selon une plage (jugée) crédible (ou simplement programmée à l'avance) avec un incrément suffisamment précis sans trop consommer de calcul. La simulation aurait ensuite identifié les invariants, points remarquables et optimums (point d'inflexion capital location/propriétaire) pour éventuellement tirer un abaque à partir de ces résultats (ce qu'est votre courbe ici, mais dans une configuration unique de loyer, emprunt et épargne). A la suite de quoi la simulation m'aurait répondu que dans l'hypothèse d'un taux d'emprunt X, avec un taux d''épargne constant Y, le point d'inflexion se trouve au mois W (mois au pluriels), correspondant à une coefficient multiplicateur sur le prix de Z (aussi exprimable en Z% de +/- du prix initial). Et elle m'aurait donné ce résultat pour un nuage de points du faisceau dont ceux considérés comme remarquables. J'en aurais probablement tiré des courbes en nuage de points qui auraient mis en évidence quelque chose (ou pas, c'est là tout l'intérêt du côté exploratoire)

Bref, ça demande un peu de puissance de calcul, un poil plus de réflexion et d'établir le sujet d'étude de manière précise. Et non, je n'ai jamais trouvé la motivation d'aller jusqu'au bout.

yers
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Re: Simulateur achat/Location

#5 Message par yers » 23 oct. 2018, 10:22

Salut,

Je viens de lancer la page, par contre ça manque un peu de présentation et d'explication, puis des notes sur les actualisations des taux. Sinon c'est complet.
Yers : club d'ambassadeurs ecommerce/ mlm

Ben
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Re: Simulateur achat/Location

#6 Message par Ben » 05 nov. 2018, 20:05

Bonjour,
Plutôt sympa comme simulateur ! Bravo pour le boulot derrière en tout cas ! Je rejoins Yers, un petit guide pratique (ou des explications seraient un +). Mais sinon très intéressant !!!!!!
Que vas tu en faire ? Usage perso ou tu vas le commercialiser ?
A bientôt

magnetosergio
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Re: Simulateur achat/Location

#7 Message par magnetosergio » 10 nov. 2018, 10:27

Bonjour,
merci pour les retours!
je n'ai pas souhaité surcharger la page avec des explications, par contre en cliquant sur le Point d'interrogation on a un peu d'explication sur la courbe d'équilibre
pour le reste, le site restera gratuit

Lucas10
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Re: Simulateur achat/Location

#8 Message par Lucas10 » 18 déc. 2018, 09:50

Merci pour l'accès à ce simulateur ! Il est complet

walabi
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Re: Simulateur achat/Location

#9 Message par walabi » 23 déc. 2018, 21:01

Super boulot !

Très clair.

magnetosergio
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Re: Simulateur achat/Location

#10 Message par magnetosergio » 01 nov. 2020, 19:45

bonjour !

le simulateur a changé d'adresse : http://achatloc.c1.biz/

Image

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jvlabas
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Re: Simulateur achat/Location

#11 Message par jvlabas » 01 nov. 2020, 22:42

Hello,

Je me demandais s'il n'y avais pas un problème et que tu n'oubliais pas de compter à la fin du prêt un gain net pour le propriétaire.
J'ai emprunté sur 15 ans avec des mensualités de 1000 €, la 16ème année, je gagne 12 000 € de plus que le locataire (qui lui paye son loyer et gagne sur son argent placé)..

Ou j'ai loupé un truc ?
...mais le chemin est long.

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Re: Simulateur achat/Location

#12 Message par slash33 » 02 nov. 2020, 08:43

Non la rupture après la fin du prêt est bien visible quand on joue sur les paramètres. La simulation est donc correcte de ce point de vue. Elle semble même correcte dans sa globalité d'après mes vérifications.

J'ai aussi vérifié la sensibilité de la simulation. Elle est très sensible au montant de la TF (sous-estimée ici), à l'évolution du loyer (1% de différence peut dans certains cas inverser la courbe de comparaison), la valeur des charges + entretien annuels (sous-estimés pour un collectif ici). Il faudrait renommer Entretien en Charges (non récupérables) et entretien.

Au final, avec les données d'endettement actuelles, et si on abaisse à 15 ans la durée du prêt, on peut très facilement changer totalement le profil de la courbe en modifiant de 1% l'évolution du loyer, et/ou en augmentant un peu la TF et les charges, et/ou en augmentant à 2% la rémunération de l'épargne.

Tout ça pour dire que, avec les données économiques actuelles la simulation étant assez instable, faire une simulation n'a probablement aucun sens tant le moindre petit réglage va changer notablement sa physionomie (ce qui signifie que selon le bien que vous acquérez vous pourrez vous retrouver dans une situation drastiquement différente du point de vue du comparatif sans que vous ne puissiez le maîtriser). Tout ce qu'on peut retenir c'est que vous devez tabler sur un minima de 7 ans pour retomber sur vos pattes, et que si le prix du bien s'apprécie en moyenne de 1 à 2% par an alors quoi qu'il arrive vous finirez gagnant au pire à l'échéance de l'emprunt.

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Re: Simulateur achat/Location

#13 Message par kamoulox » 02 nov. 2020, 10:54

Par contre c’est dommage je l’ai fait et ça rejoins bien des calculs perso que j’avais fait. Mais ça ne prend pas en compte la valeur du bien? Genre j’achète un bien à totalement rénover et donc sa valeur n’est plus du tout celle d’achat ?

L’autre simulateur était plus complet. En format Excel je crois

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Re: Simulateur achat/Location

#14 Message par slash33 » 02 nov. 2020, 10:57

kamoulox a écrit :
02 nov. 2020, 10:54
Mais ça ne prend pas en compte la valeur du bien?
Avec l'exemple d'une rénovation de fond en comble, c'est bien possible. Il faudrait pour ça distinguer les travaux de récupération des travaux d'embellissement.

Ce simulateur est ni plus ni moins équivalent aux autres à une différence près: il calcule le coefficient à appliquer au prix du bien immobilier de départ pour arriver à l'équilibre des forces. Honnêtement l'idée est bonne car elle simplifie la compréhension du résultat de la simulation sans la dénaturer.

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Re: Simulateur achat/Location

#15 Message par kamoulox » 02 nov. 2020, 11:20

Oui car mon prix d’achat n’a absolument aucun rapport avec la valeur du bien actuelle.

Mais l’idée est bonne évidemment, ça prend 30s à remplir, c’est ludique.

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Re: Simulateur achat/Location

#16 Message par Suricate » 02 nov. 2020, 11:25

kamoulox a écrit :
02 nov. 2020, 10:54
Par contre c’est dommage je l’ai fait et ça rejoins bien des calculs perso que j’avais fait. Mais ça ne prend pas en compte la valeur du bien? Genre j’achète un bien à totalement rénover et donc sa valeur n’est plus du tout celle d’achat ?

L’autre simulateur était plus complet. En format Excel je crois
https://drive.google.com/drive/u/0/fold ... kUyWXFFTzg

Clic droit sur le fichier / télécharger.

Enjoy.

Sinon ce simulateur web est très bien : le point mort est une notion très parlante => combien de temps faut il rester dans mon logement pour que l'achat soit plus avantageux que la location.

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Re: Simulateur achat/Location

#17 Message par kamoulox » 02 nov. 2020, 11:39

Suricate a écrit :
02 nov. 2020, 11:25
kamoulox a écrit :
02 nov. 2020, 10:54
Par contre c’est dommage je l’ai fait et ça rejoins bien des calculs perso que j’avais fait. Mais ça ne prend pas en compte la valeur du bien? Genre j’achète un bien à totalement rénover et donc sa valeur n’est plus du tout celle d’achat ?

L’autre simulateur était plus complet. En format Excel je crois
https://drive.google.com/drive/u/0/fold ... kUyWXFFTzg

Clic droit sur le fichier / télécharger.

Enjoy.

Sinon ce simulateur web est très bien : le point mort est une notion très parlante => combien de temps faut il rester dans mon logement pour que l'achat soit plus avantageux que la location.
Oui c’est bien lui. Il est top.

Bon du coup mon point mort il est mega bas. Et c’est cool !

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Re: Simulateur achat/Location

#18 Message par lecriminel » 02 nov. 2020, 12:22

jvlabas a écrit :
01 nov. 2020, 22:42
Hello,

Je me demandais s'il n'y avais pas un problème et que tu n'oubliais pas de compter à la fin du prêt un gain net pour le propriétaire.
J'ai emprunté sur 15 ans avec des mensualités de 1000 €, la 16ème année, je gagne 12 000 € de plus que le locataire (qui lui paye son loyer et gagne sur son argent placé)..

Ou j'ai loupé un truc ?
oui, c'est une vue de l'esprit, un raccourci trompeur.
Soit V la valeur d'achat du bien et W la valeur déjà remboursée, t les taux d'emprunt ilmmobilier et de placement sans risque, r le rendement net immobilier.
Chaque mois le rendement du propriétaire est Vr - (V-W)t
chaque mois le rendement du locataire est Wt
la différence entre les deux est donc Vr -Vt +Wt -Wt = Vr-Vt qui est constant quel que soit W. Donc le propriétaire gagne pareil par rapport au locataire du premier au dernier jour.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Simulateur achat/Location

#19 Message par Vincent92 » 02 nov. 2020, 12:40

lecriminel a écrit :
02 nov. 2020, 12:22
jvlabas a écrit :
01 nov. 2020, 22:42
Hello,

Je me demandais s'il n'y avais pas un problème et que tu n'oubliais pas de compter à la fin du prêt un gain net pour le propriétaire.
J'ai emprunté sur 15 ans avec des mensualités de 1000 €, la 16ème année, je gagne 12 000 € de plus que le locataire (qui lui paye son loyer et gagne sur son argent placé)..

Ou j'ai loupé un truc ?
oui, c'est une vue de l'esprit, un raccourci trompeur.
Soit V la valeur d'achat du bien et W la valeur déjà remboursée, t les taux d'emprunt ilmmobilier et de placement sans risque, r le rendement net immobilier.
Chaque mois le rendement du propriétaire est Vr - (V-W)t
chaque mois le rendement du locataire est Wt
la différence entre les deux est donc Vr -Vt +Wt -Wt = Vr-Vt qui est constant quel que soit W. Donc le propriétaire gagne pareil par rapport au locataire du premier au dernier jour.
Non, ce n'est pas constant. Le "rendement" (*) est généralement boosté par le crédit car le "rendement" économique est plus important que le taux de crédit (c'est en tout cas ce qu'on peut espérer).
Donc, c'est tout l'inverse de l'intuition de jvlabas. Quand le crédit est terminé, le "rendement" du propriétaire baisse. Mise à part s'il ne sait pas faire aussi bien avec son argent que le taux de son crédit.


(*) : C'est impropre, il n'y a pas à proprement parlé de "rendement" quand on a une résidence principale car il n'y a pas de revenu, juste le service d'être logé plus ou moins confortablement. A moins de revendre avec une énorme plus value qui englobe plus que l'ensemble des frais (DDM, TF, TH, travaux, charges, etc...) engendrés pendant les années de possession, même en vendant plus cher qu'à l'achat le propriétaire aura moins d'argent que quelqu'un qui est logé gratuitement.
C'est très rare de gagner de l'argent avec sa résidence principale.
Certains inventent des loyers fictifs (loyers que j'aurais dû payer si j'étais locataire du même bien) mais c'est une vue de l'esprit qui n'a pas réalité.
Même si on peut effectivement comparer les deux situations côte à côte.
Modifié en dernier par Vincent92 le 02 nov. 2020, 12:46, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Simulateur achat/Location

#20 Message par lecriminel » 02 nov. 2020, 12:46

Vincent92 a écrit :
02 nov. 2020, 12:40
Non, ce n'est pas constant. Le "rendement" (*) est généralement boosté par le crédit car le "rendement" économique est plus important que le taux de crédit (c'est en tout cas ce qu'on peut espérer).
Donc, c'est tout l'inverse. Quand le crédit est terminé, le "rendement" du propriétaire baisse. Mise à part s'il ne sait pas faire aussi bien avec son argent que le taux de son crédit.
on dit la même chose (le rendement que j'ai calculé est V (r-t))
si ce n'est que tu critiques le mot rendement, qui est peut-être impropre, je ne sais pas son nom officiel, mais c'est le gain réel calculé en fonction de la valeur du bien (et non de l'argent investi). C'est bien plus parlant car il est fonction du risque, des enjeux, tandis que le rendement officiel offre des chiffres inexploitables (rendement de l'infini pour un emprunt à 100%)
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Simulateur achat/Location

#21 Message par slash33 » 02 nov. 2020, 13:56

Suricate a écrit :
02 nov. 2020, 11:25
Sinon ce simulateur web est très bien : le point mort est une notion très parlante => combien de temps faut il rester dans mon logement pour que l'achat soit plus avantageux que la location.
C'est pas du tout ça en fait. Le facteur de point mort dans ce simulateur est uniquement l'évolution du prix du bien, évalué à chaque année d'avancement.

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Re: Simulateur achat/Location

#22 Message par Praséodyme » 11 mars 2023, 15:37

Deux sujets dans la dernière vidéo d'Olivier Béruyer

1- Si on lit les journaux mainstream, quels que soient les données macro économiques, c'est toujours LE moment d'acheter

2- Présentation du simulateur achat vs location disponible sur le site d'Elucid suivant une logique similaire à celui de Suricate.
https://elucid.media/economie/vaut-il-m ... mmobilier/



Une bonne chose si cette approche devient accessible au grand public.
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