Achat immobilier bureaux : SCI ?

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manens
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Achat immobilier bureaux : SCI ?

#1 Message par manens » 09 oct. 2019, 19:42

Je me lance dans de l'achat immobilier de bureaux pour mon entreprise, cela me semble pour l'instant un bon choix financier, on en reparle peut être dans 10 ans.

Quelques informations :
Environ 200m² de bureaux, openspace + kitchenette, refait à neuf en 2016 avec matériaux de qualité, climatisation réversible.

C'est en coeur de ville, mais une fois dans les locaux, pas un bruit.
Frais :
* honoraires agence : 5%
* Notaire : 7,5% à confirmer
* TF : 11€/m²/an
* charges : 22€/m²/an
* travaux : 15k€ grand max

La valeur locative de ce bien est d'environ 120 €/m²/an dans l'endroit ou j'achète.

Valeur d'achat net vendeur : 300k€ (prix de présentation initial 360 k€)

Pour ce qui est de l'achat, emprunt, apport, je ne sais pas encore. J'envisage de faire un montage de type SCI qui loue à ma boite.

Justement si vous avez des conseils sur le montage SCI je suis preneur. Par exemple, je ne sais pas encore si il vaut mieux se positionner en IR ou IS.

D'autre part, la TVA sur les honoraires est-elle récupérable d'une manière ou d'une autre ?

Bref, tout avis est bienvenu. D'autres infos à venir en fonction de l'avancée du projet, je vois la banque lundi.

manens
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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#2 Message par manens » 10 oct. 2019, 19:29

J'ai l'impression de casser l'ambiance à vouloir parler d'immobilier ;)

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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#3 Message par pimono » 17 oct. 2019, 22:57

manens a écrit :
10 oct. 2019, 19:29
J'ai l'impression de casser l'ambiance à vouloir parler d'immobilier ;)
non, tu ne casses pas l'ambiance. c'est devenu chiant ces réglementations changeantes, si bien qu'il reste essentiellement que les professionnels qui sont à jour dans les informations à apporter et méfies toi de tout ce que tu pourras lire un peu partout sur internet, la fiscalité ca branle trop en ce moment. Prends bien conseils auprès des bonnes personnes, et vérifies l'information par toi même et avec d'autres.

Autrement, méfie toi de l'immo de bureau, c'est pas cher à l'achat et si c'est à la vente alors que ça peut être "facilement" loué pourquoi ce n'est pas fait ? et la plus value espérable n'a rien à voir avec celles dans l'habitat où la demande est constante alors que dans les services et l'industrie tout est tendancieux à la baisse : je vois toujours plein de "plans bureau" à louer, et même des entreprots industriels entiers à vendre ou à louer avec division possible, sur le marché depuis des annééééééééééééééééééééééééées !!! signe qu'il y a quelque chose, donc prudence à toi.

A mon avis, et cela n'engage que moi, la future taxe foncière qui va avaler la taxe d'habitation va masquer la belle entubade d'une augmentation de ponctionnement du foncier plus structurelle...

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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#4 Message par stchong » 17 oct. 2019, 23:14

manens a écrit :
09 oct. 2019, 19:42
Je me lance dans de l'achat immobilier de bureaux pour mon entreprise, cela me semble pour l'instant un bon choix financier, on en reparle peut être dans 10 ans.

Quelques informations :
Environ 200m² de bureaux, openspace + kitchenette, refait à neuf en 2016 avec matériaux de qualité, climatisation réversible.

C'est en coeur de ville, mais une fois dans les locaux, pas un bruit.
Frais :
* honoraires agence : 5%
* Notaire : 7,5% à confirmer
* TF : 11€/m²/an
* charges : 22€/m²/an
* travaux : 15k€ grand max

La valeur locative de ce bien est d'environ 120 €/m²/an dans l'endroit ou j'achète.

Valeur d'achat net vendeur : 300k€ (prix de présentation initial 360 k€)

Pour ce qui est de l'achat, emprunt, apport, je ne sais pas encore. J'envisage de faire un montage de type SCI qui loue à ma boite.

Justement si vous avez des conseils sur le montage SCI je suis preneur. Par exemple, je ne sais pas encore si il vaut mieux se positionner en IR ou IS.

D'autre part, la TVA sur les honoraires est-elle récupérable d'une manière ou d'une autre ?

Bref, tout avis est bienvenu. D'autres infos à venir en fonction de l'avancée du projet, je vois la banque lundi.
C'est quoi ton statut dans l'entreprise , salarié, libéral etc.....parce que la SCI n'est pas forcément le bon plan.
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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#5 Message par manens » 17 oct. 2019, 23:15

pimono a écrit :
17 oct. 2019, 22:57
manens a écrit :
10 oct. 2019, 19:29
J'ai l'impression de casser l'ambiance à vouloir parler d'immobilier ;)
non, tu ne casses pas l'ambiance. c'est devenu chiant ces réglementations changeantes, si bien qu'il reste essentiellement que les professionnels qui sont à jour dans les informations à apporter et méfies toi de tout ce que tu pourras lire un peu partout sur internet, la fiscalité ca branle trop en ce moment. Prends bien conseils auprès des bonnes personnes, et vérifies l'information par toi même et avec d'autres.

Autrement, méfie toi de l'immo de bureau, c'est pas cher à l'achat et si c'est à la vente alors que ça peut être "facilement" loué pourquoi ce n'est pas fait ? et la plus value espérable n'a rien à voir avec celles dans l'habitat où la demande est constante alors que dans les services et l'industrie tout est tendancieux à la baisse : je vois toujours plein de "plans bureau" à louer, et même des entreprots industriels entiers à vendre ou à louer avec division possible, sur le marché depuis des annééééééééééééééééééééééééées !!! signe qu'il y a quelque chose, donc prudence à toi.

A mon avis, et cela n'engage que moi, la future taxe foncière qui va avaler la taxe d'habitation va masquer la belle entubade d'une augmentation de ponctionnement du foncier plus structurelle...
Pimono, tu te fais un défi de répondre sur tous les fils de discussion ? :)

J'ai fait mes plans de rentabilité sur 15 ans avec une bonne décote à la revente et ça passe. L’amortissement me permet de compenser la perte.

Et je confirme, l'immo de bureau n'a pas la côte, la preuve, j'en ai visité plein ! Mais certains se vendent.

Et pour donner des news :
Offre de la banque pour 340 k€ sur 15 ans, 0,99%
Apport 45k€
Enveloppe globale pour travaux + notaire à 385k€.
Assurance de la banque : 136€/mois (100% + 50%)

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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#6 Message par manens » 17 oct. 2019, 23:17

stchong a écrit :
17 oct. 2019, 23:14


C'est quoi ton statut dans l'entreprise , salarié, libéral etc.....parce que la SCI n'est pas forcément le bon plan.
Je suis en libéral. Ce pourquoi j'ai envisagé IS pour ne pas me créer du revenu et j'envisage une décote du bien, donc je me fou de payer un max sur la plus value à la revente.

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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#7 Message par pimono » 17 oct. 2019, 23:42

manens a écrit :
17 oct. 2019, 23:15

J'ai fait mes plans de rentabilité sur 15 ans avec une bonne décote à la revente et ça passe. L’amortissement me permet de compenser la perte.
Fais gaffe au sci, elles ne sont plus "opaques", tu risques un redressement en cas de loyer disproportionné au marché, tu peux même être quasi sure d'avoir un controle dans la tronche dans les années à venir avec le jeu des fichiers croisés qui se perfectionne au fil des ans rien que pour cette raison !

Si tu es sure que ton activité libérale est pérène, il faut acheter sans hésiter, c'est du loyer récupéré au lieu de jeter l'argent par les fenêtres mais il faut faire ça proprement sans chercher à frauder car mon flair me dit que c'est ce que tu cherches à faire, d'ailleurs comment justifie-tu ton propos suivant : "ne pas me créer du revenu et j'envisage une décote du bien, donc je me fou de payer un max sur la plus value à la revente.", nous prendrais-tu pour des imbéciles ?

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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#8 Message par stchong » 18 oct. 2019, 00:08

manens a écrit :
17 oct. 2019, 23:17
stchong a écrit :
17 oct. 2019, 23:14


C'est quoi ton statut dans l'entreprise , salarié, libéral etc.....parce que la SCI n'est pas forcément le bon plan.
Je suis en libéral. Ce pourquoi j'ai envisagé IS pour ne pas me créer du revenu et j'envisage une décote du bien, donc je me fou de payer un max sur la plus value à la revente.
Y'a une loi assez avantageuse si tu penses rester dedans 20 ans pas de plus value taxable,mais si c'est une décôte que tu prévois pas de problème. Tu l'achètes a titre personnel privée que tu mettras à l'actif de ton bilan avec donc amortissement chaque années et tu déduis de tes revenus l'amortissement du prêt, interêts d'emprunt soit toutes les charges.
C'est bien moins lourd que de monter une SCI

https://www.lecoindesentrepreneurs.fr/a ... nvenients/

http://www.lppl.fr/s-informer/articles/ ... -son-local
Modifié en dernier par stchong le 18 oct. 2019, 00:15, modifié 1 fois.
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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#9 Message par manens » 18 oct. 2019, 00:14

pimono a écrit :
17 oct. 2019, 23:42
manens a écrit :
17 oct. 2019, 23:15

J'ai fait mes plans de rentabilité sur 15 ans avec une bonne décote à la revente et ça passe. L’amortissement me permet de compenser la perte.
Fais gaffe au sci, elles ne sont plus "opaques", tu risques un redressement en cas de loyer disproportionné au marché, tu peux même être quasi sure d'avoir un controle dans la tronche dans les années à venir avec le jeu des fichiers croisés qui se perfectionne au fil des ans rien que pour cette raison !

Si tu es sure que ton activité libérale est pérène, il faut acheter sans hésiter, c'est du loyer récupéré au lieu de jeter l'argent par les fenêtres mais il faut faire ça proprement sans chercher à frauder car mon flair me dit que c'est ce que tu cherches à faire, d'ailleurs comment justifie-tu ton propos suivant : "ne pas me créer du revenu et j'envisage une décote du bien, donc je me fou de payer un max sur la plus value à la revente.", nous prendrais-tu pour des imbéciles ?
Pas de soucis, j'ai fait mes calculs avec un prix de marché. Pour l'expression "ne pas me créer de revenu", c'est pour différencier de la SCI à l'IR ou j'aurais à payer de l'impôt sur le revenu sur les loyers que je ne toucherais pas vraiment car j'ai les mensualités de remboursement d'emprunt à payer. Dans la SCI à l'IS, le bien (et les frais d'agence, de notaire, intérêts, charges) sont déductibles, donc au final très peu de revenu sur la SCI.

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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#10 Message par stchong » 18 oct. 2019, 00:16

manens a écrit :
18 oct. 2019, 00:14
pimono a écrit :
17 oct. 2019, 23:42
manens a écrit :
17 oct. 2019, 23:15

J'ai fait mes plans de rentabilité sur 15 ans avec une bonne décote à la revente et ça passe. L’amortissement me permet de compenser la perte.
Fais gaffe au sci, elles ne sont plus "opaques", tu risques un redressement en cas de loyer disproportionné au marché, tu peux même être quasi sure d'avoir un controle dans la tronche dans les années à venir avec le jeu des fichiers croisés qui se perfectionne au fil des ans rien que pour cette raison !

Si tu es sure que ton activité libérale est pérène, il faut acheter sans hésiter, c'est du loyer récupéré au lieu de jeter l'argent par les fenêtres mais il faut faire ça proprement sans chercher à frauder car mon flair me dit que c'est ce que tu cherches à faire, d'ailleurs comment justifie-tu ton propos suivant : "ne pas me créer du revenu et j'envisage une décote du bien, donc je me fou de payer un max sur la plus value à la revente.", nous prendrais-tu pour des imbéciles ?
Pas de soucis, j'ai fait mes calculs avec un prix de marché. Pour l'expression "ne pas me créer de revenu", c'est pour différencier de la SCI à l'IR ou j'aurais à payer de l'impôt sur le revenu sur les loyers que je ne toucherais pas vraiment car j'ai les mensualités de remboursement d'emprunt à payer. Dans la SCI à l'IS, le bien (et les frais d'agence, de notaire, intérêts, charges) sont déductibles, donc au final très peu de revenu sur la SCI.
Je t'ais mis des liens plus haut.
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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#11 Message par stchong » 18 oct. 2019, 00:25

Perso nous l'avons fait, bien au bilan de l'entreprise, on ne déduit pas le remboursement du prêt mais on déduit les dotations aux amortissement, on aura fini de payer le prêt avant la fin des amortissements.
Tu enlèves aussi les frais de notaires, les intérêts d'emprunt les charges etc......réparation etc.....
Bien moins cher qu'une sci
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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#12 Message par manens » 18 oct. 2019, 00:29

stchong a écrit :
18 oct. 2019, 00:16
manens a écrit :
18 oct. 2019, 00:14
pimono a écrit :
17 oct. 2019, 23:42
manens a écrit :
17 oct. 2019, 23:15

J'ai fait mes plans de rentabilité sur 15 ans avec une bonne décote à la revente et ça passe. L’amortissement me permet de compenser la perte.
Fais gaffe au sci, elles ne sont plus "opaques", tu risques un redressement en cas de loyer disproportionné au marché, tu peux même être quasi sure d'avoir un controle dans la tronche dans les années à venir avec le jeu des fichiers croisés qui se perfectionne au fil des ans rien que pour cette raison !

Si tu es sure que ton activité libérale est pérène, il faut acheter sans hésiter, c'est du loyer récupéré au lieu de jeter l'argent par les fenêtres mais il faut faire ça proprement sans chercher à frauder car mon flair me dit que c'est ce que tu cherches à faire, d'ailleurs comment justifie-tu ton propos suivant : "ne pas me créer du revenu et j'envisage une décote du bien, donc je me fou de payer un max sur la plus value à la revente.", nous prendrais-tu pour des imbéciles ?
Pas de soucis, j'ai fait mes calculs avec un prix de marché. Pour l'expression "ne pas me créer de revenu", c'est pour différencier de la SCI à l'IR ou j'aurais à payer de l'impôt sur le revenu sur les loyers que je ne toucherais pas vraiment car j'ai les mensualités de remboursement d'emprunt à payer. Dans la SCI à l'IS, le bien (et les frais d'agence, de notaire, intérêts, charges) sont déductibles, donc au final très peu de revenu sur la SCI.
Je t'ais mis des liens plus haut.
Merci Stchong, très intéressant. Cependant, je trouve quand même la SCI plus facile plus tard en terme de transmission (et il n'est pas impossible que je fasse autre chose dans le futur avec la SCI). J'ai prévu un budget pour qu'un comptable me gère les éléments de la SCI.

Tu ammorti le bien sur combien de temps ? 25 ans ?

Pour le coût de la SCI, j'ai oublié quoi ? (etablissement initial, comptable, gestion des loyers, AG, et?)

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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#13 Message par stchong » 18 oct. 2019, 00:40

manens a écrit :
18 oct. 2019, 00:29
stchong a écrit :
18 oct. 2019, 00:16
manens a écrit :
18 oct. 2019, 00:14
pimono a écrit :
17 oct. 2019, 23:42


Fais gaffe au sci, elles ne sont plus "opaques", tu risques un redressement en cas de loyer disproportionné au marché, tu peux même être quasi sure d'avoir un controle dans la tronche dans les années à venir avec le jeu des fichiers croisés qui se perfectionne au fil des ans rien que pour cette raison !

Si tu es sure que ton activité libérale est pérène, il faut acheter sans hésiter, c'est du loyer récupéré au lieu de jeter l'argent par les fenêtres mais il faut faire ça proprement sans chercher à frauder car mon flair me dit que c'est ce que tu cherches à faire, d'ailleurs comment justifie-tu ton propos suivant : "ne pas me créer du revenu et j'envisage une décote du bien, donc je me fou de payer un max sur la plus value à la revente.", nous prendrais-tu pour des imbéciles ?
Pas de soucis, j'ai fait mes calculs avec un prix de marché. Pour l'expression "ne pas me créer de revenu", c'est pour différencier de la SCI à l'IR ou j'aurais à payer de l'impôt sur le revenu sur les loyers que je ne toucherais pas vraiment car j'ai les mensualités de remboursement d'emprunt à payer. Dans la SCI à l'IS, le bien (et les frais d'agence, de notaire, intérêts, charges) sont déductibles, donc au final très peu de revenu sur la SCI.
Je t'ais mis des liens plus haut.
Merci Stchong, très intéressant. Cependant, je trouve quand même la SCI plus facile plus tard en terme de transmission (et il n'est pas impossible que je fasse autre chose dans le futur avec la SCI). J'ai prévu un budget pour qu'un comptable me gère les éléments de la SCI.

Tu ammorti le bien sur combien de temps ? 25 ans ?

Pour le coût de la SCI, j'ai oublié quoi ? (etablissement initial, comptable, gestion des loyers, AG, et?)
Nous l'amortissement est sur, 20 ans prêt sur 15 ans, nous n'avons pas de loyer virtuel a rajouter dans nos revenus

Tu pourras monter une SCI plus tard pour autres choses que ton immo professionnel et qui dit Sci dit plusieurs contraintes juridiques plus fortes, frais des statuts etc....souvent les comptables et les notaire le préconise car ça leur raporte beaucoup, mais dans les faits c'est loin d'être le cas.
J'avais étudié la question et franchement le plus simple c'est de le passé à l'actif du bilan. J'avais trouvé ce truc dans un précis de fiscalité et vraiment c'est le moins onéreux le plus simple et tu augmentes ton patrimoine sans augmenter tes revenus. donc ton IR
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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#14 Message par manens » 18 oct. 2019, 00:44

stchong a écrit :
18 oct. 2019, 00:40
Nous l'amortissement est sur, 20 ans prêt sur 15 ans, nous n'avons pas de loyer virtuel a rajouter dans nos revenus

Tu pourras monter une SCI plus tard pour autres choses que ton immo professionnel et qui dit Sci dit plusieurs contraintes juridiques plus fortes, frais des statuts etc....souvent les comptables et les notaire le préconise car ça leur raporte beaucoup, mais dans les faits c'est loin d'être le cas.
J'avais étudié la question et franchement le plus simple c'est de le passé à l'actif du bilan. J'avais trouvé ce truc dans un précis de fiscalité et vraiment c'est le moins onéreux le plus simple et tu augmentes ton patrimoine sans augmenter tes revenus. donc ton IR
Je vais y réfléchir à deux fois alors. Merci de l'info c'est exactement ce que j'attendais comme remise en question.

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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#15 Message par Pazuzu » 18 oct. 2019, 13:21

SCI à l'IS , tu peux très bien avoir 0 de frais de statuts et 0 de frais de comptabilité, c'est pas si compliqué que ça.

Par contre amortir sur 20 ans, ca me parait bien court pour de l'immo, gros risque de redressement.

Même sur 35 ans, et avec les frais d'achat, tu ne devrais pas payer d'IS pendant un bon moment.

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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#16 Message par manens » 18 oct. 2019, 14:21

Pazuzu a écrit :
18 oct. 2019, 13:21
SCI à l'IS , tu peux très bien avoir 0 de frais de statuts et 0 de frais de comptabilité, c'est pas si compliqué que ça.

Par contre amortir sur 20 ans, ca me parait bien court pour de l'immo, gros risque de redressement.

Même sur 35 ans, et avec les frais d'achat, tu ne devrais pas payer d'IS pendant un bon moment.
D'après ce que j'avais pu trouver, la durée d’amortissement classique était de 25 ans. avec la tolérance de 20%, 20 ans ça ne m'avait pas choqué. Je partais sur 25 ans.

C'est sur que si je peux m'en sortir avec 0 frais c'est mieux, mais je n'ai pas vraiment de temps pour le faire pour l'instant.

Pazuzu
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Re: Achat immobilier bureaux : SCI ?

#17 Message par Pazuzu » 18 oct. 2019, 14:27

les statuts franchement c'est simple à faire tout seul.

la compta s'il n y a qu un locataire ca va pas etre bien compliqué non plus.

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