Investir en giletjaunie ?

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Nouveau stephanois
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Investir en giletjaunie ?

#1 Message par Nouveau stephanois » 02 déc. 2019, 11:59

On dit souvent avec un certain cynisme que le gueux est rentable. Chez moi, en giletjaunie (Saint-Étienne), un gars possède plusieurs appartements dans un même immeuble, qu'il loue à des roms (il ne se prend pas la tête à récupérer le surplus qui n'est pas payé par la caf). Les roms sont trouvés par sa fille qui a fondé une asso locale d'aide aux roms. Évidemment aucun travaux depuis 10 ans, et ce charmant humaniste bloque la copro.

Mais peut-on faire du fric en giletjaunie avec du smicard alors que les maisons y valent pas grand chose et que les taux sont bas (comprendre 2% sur 25 ans avec un dossier pourri) ?

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Praséodyme
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Re: Investir en giletjaunie ?

#2 Message par Praséodyme » 02 déc. 2019, 12:31

C'est dans les coins les moins tendus que le ratio prix/loyer est le plus favorable. Surtout sur les petites surfaces.

Le problème, c'est la vacance et les loyers impayés dans les coins les moins recherchés. Surtout si la stratégie du bailleur est de ne jamais faire les travaux de rénovation, les locataires seront tentés de cesser de payer quelques mois avant de partir à la cloche de bois, ou mieux, faire traîner la procédure d'expulsion. Surtout sur les petites surfaces et les meublés : plus facile de jouer les sauterelles quand on peut déménager léger.

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Re: Investir en giletjaunie ?

#3 Message par Ben92 » 02 déc. 2019, 13:16

En giletjaunie : rendement élevé mais moins-value à prévoir.
En zone attractive : rendement faible mais plus-value potentielle.

Pazuzu
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Re: Investir en giletjaunie ?

#4 Message par Pazuzu » 02 déc. 2019, 14:52

Le problème c'est le cout des travaux et les risques juridiques.
Perso je vise quand même des locataires corrects et j'améliore les logements.

La c'est même plus de la gilletjaunie, c'est du plan à cassos. Si jamais y'en a un qui porte plainte pour insalubrité ou si la mairie met en place le permis de louer, il est mal, ou au moins moins bien.
Pour faire mieux, faudrait louer à taux réduit à l'association qui prendrait en charge les travaux. La c’est la martingale.

Si t'achetes bien, aucun risque de moins-value, contrairement à ceux qui surpaient en banlieue !:

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lecriminel
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Re: Investir en giletjaunie ?

#5 Message par lecriminel » 02 déc. 2019, 15:43

Nouveau stephanois a écrit :
02 déc. 2019, 11:59
Mais peut-on faire du fric en giletjaunie avec du smicard alors que les maisons y valent pas grand chose et que les taux sont bas (comprendre 2% sur 25 ans avec un dossier pourri) ?
sous-entendu
contrairement aux grandes villes où il n'y a aucun espoir de faire un investissement potable
ou contrairement aux grandes villes où tu as une rente assurée ?

le rendement théorique est bien meilleur en GJie, mais le risque de vacance également. On peut malgré tout supposer qu'en mettant sous le marché, ce risque devient très faible et le rendement continue à être meilleur qu'en ville chère. Par dessus le marché, le risque de MV est plus fort dans les zones qui n'ont pas encore degonflé, total la GJie me semble un meilleur endroit pour investir que les villes en bulle.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Investir en giletjaunie ?

#6 Message par ddv » 02 déc. 2019, 17:40

Nouveau stephanois a écrit :
02 déc. 2019, 11:59
On dit souvent avec un certain cynisme que le gueux est rentable. Chez moi, en giletjaunie (Saint-Étienne), un gars possède plusieurs appartements dans un même immeuble, qu'il loue à des roms (il ne se prend pas la tête à récupérer le surplus qui n'est pas payé par la caf). Les roms sont trouvés par sa fille qui a fondé une asso locale d'aide aux roms. Évidemment aucun travaux depuis 10 ans, et ce charmant humaniste bloque la copro.

Mais peut-on faire du fric en giletjaunie avec du smicard alors que les maisons y valent pas grand chose et que les taux sont bas (comprendre 2% sur 25 ans avec un dossier pourri) ?
S'il y a un petit peu de tourisme: acheter une petite maison avec un aspect un peu typique, un petit jardin, et le tout électrique, pour louer comme gîte.
"Comme aujourd'hui, ça commence à se savoir... Tout le monde sera obligé de faire de la permaculture comme les ouvriers il y a 50 ans avaient leurs jardins potagers... On va revenir à ça, on ne peut pas faire autrement" - G. Mulliez, mars 2019

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Re: Investir en giletjaunie ?

#7 Message par Praséodyme » 02 déc. 2019, 18:21

ddv a écrit :
02 déc. 2019, 17:40
S'il y a un petit peu de tourisme: acheter une petite maison avec un aspect un peu typique, un petit jardin, et le tout électrique, pour louer comme gîte.
Alors il faut habiter à proximité pour s'en occuper. Ou bien sous-traiter la tenue du gîte à une personne de confiance du cru.

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Re: Investir en giletjaunie ?

#8 Message par Pazuzu » 02 déc. 2019, 18:30

Le coup du gite, tout le monde y a pensé, mais pas grand monde a réussi.
Ou alors ca devient vite un boulot à temps plein.

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Re: Investir en giletjaunie ?

#9 Message par Nouveau stephanois » 02 déc. 2019, 21:00

Pazuzu a écrit :
02 déc. 2019, 14:52
Le problème c'est le cout des travaux et les risques juridiques.
Perso je vise quand même des locataires corrects et j'améliore les logements.
Tu as un turnover important ? Car dans les coins où l'immo ne vaut rien, y a que les intérimaires et les CDD en locataires corrects non ?
Pazuzu a écrit :
02 déc. 2019, 14:52
La c'est même plus de la gilletjaunie, c'est du plan à cassos. Si jamais y'en a un qui porte plainte pour insalubrité ou si la mairie met en place le permis de louer, il est mal, ou au moins moins bien.
Pour faire mieux, faudrait louer à taux réduit à l'association qui prendrait en charge les travaux. La c’est la martingale.
Pas bête ! Mais les Roms ne se plaignent jamais donc...

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Re: Investir en giletjaunie ?

#10 Message par Crapaud » 02 déc. 2019, 22:55

Nouveau stephanois a écrit :
02 déc. 2019, 21:00
Pazuzu a écrit :
02 déc. 2019, 14:52
Le problème c'est le cout des travaux et les risques juridiques.
Perso je vise quand même des locataires corrects et j'améliore les logements.
Tu as un turnover important ? Car dans les coins où l'immo ne vaut rien, y a que les intérimaires et les CDD en locataires corrects non ?
Pazuzu a écrit :
02 déc. 2019, 14:52
La c'est même plus de la gilletjaunie, c'est du plan à cassos. Si jamais y'en a un qui porte plainte pour insalubrité ou si la mairie met en place le permis de louer, il est mal, ou au moins moins bien.
Pour faire mieux, faudrait louer à taux réduit à l'association qui prendrait en charge les travaux. La c’est la martingale.
Pas bête ! Mais les Roms ne se plaignent jamais donc...
Là, il risque vraiment rien, le "marchand de sommeil" : les roms ne vont pas se plaindre, ils sont logés gratuitement, c'est la CAF qui paie, vu qu'il ne s'embête pas à récupérer la part de loyer non couverte par le puissance publique. En plus, sa fille qui gère l'association locale peut faire passer le message aux locataires que s'ils foutent le bordel, ils risquent de se retrouver dehors et de perdre le soutien de l'association...

Donc risque juridique inexistant, sauf si l'immeuble s'effondre, mais dans ce cas, ce sera la faute de la mairie qui n'a pas pris d'arrêté de mise en péril. Il aurait pu augmenter son rendement (et moins emmerder les autres propriétaires de l'immeuble) en achetant directement un immeuble de rapport plutôt que plusieurs appartements séparés.
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Re: Investir en giletjaunie ?

#11 Message par ddv » 03 déc. 2019, 11:07

Praséodyme a écrit :
02 déc. 2019, 18:21
ddv a écrit :
02 déc. 2019, 17:40
S'il y a un petit peu de tourisme: acheter une petite maison avec un aspect un peu typique, un petit jardin, et le tout électrique, pour louer comme gîte.
Alors il faut habiter à proximité pour s'en occuper. Ou bien sous-traiter la tenue du gîte à une personne de confiance du cru.
Oui, c'est ça, et surtout, bien choisir le bien immo. J'avais loué un gîte dans une mignonne maison en pierre, détenue par un proprio à l'autre bout de la France, et gérée par une personne du bourg, aucun problème par rapport à ça. Le problème, c'était que la pierre fait le charme, mais l'isolation et le mode de chauffage (tout électrique) étaient désastreux (on se les caillait, même les radiateurs à fond). Le proprio a revendu récemment cette maison.
"Comme aujourd'hui, ça commence à se savoir... Tout le monde sera obligé de faire de la permaculture comme les ouvriers il y a 50 ans avaient leurs jardins potagers... On va revenir à ça, on ne peut pas faire autrement" - G. Mulliez, mars 2019

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Re: Investir en giletjaunie ?

#12 Message par Pazuzu » 07 déc. 2019, 14:11

le gite c'est un choix de vie. sinon c'est un mauvais investissement dans 99% des cas.

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Re: Investir en giletjaunie ?

#13 Message par Pazuzu » 07 déc. 2019, 14:16

Nouveau stephanois a écrit :
02 déc. 2019, 21:00

Tu as un turnover important ? Car dans les coins où l'immo ne vaut rien, y a que les intérimaires et les CDD en locataires corrects non ?
turnover, pas assez de recul. EN 3 ans, les deux locataires que j ai repris sont partis, et sur les 5 que j ai eus, je viens d'avoir le premier départ il y a peu.

Les profils sont varié, mais pas de couples en CDI, c'est sur ... J'ai du temps partiel, du "vieux" en CDI, un indépendant, des CDD, et 2/5 qui s'arrangent pour être au max de la CAF (ce qui leur fait un logement quasi gratuit)

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