Investir en location meublée non professionnelle (Censi-Bouvard)

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ignatius
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Investir en location meublée non professionnelle (Censi-Bouvard)

#1 Message par ignatius » 01 nov. 2010, 20:04

Une connaissance souhaite investir dans une résidence-appartement avec le système LMNP Bouvard Censi.

Bon si j'ai tout bien compris, il s'agit en fait d'acheter un appart dans une résidence hôtelière.
Il récupre 25 % du prix en déduction d'impôt sur 9 ans (je crois) et l'Etat lui rembourse la TVA.

Il y a un locataire unique avec versement des loyers garantis, qui est la SAS Dom'Ville Services, avec un bail de 11 ans et demi, renouvelable 1 fois ( soit 23 ans ).

Le taux de rentabilité proposé est de 4.20 % net de frais de gestion.

Bon j'ai pas vu la plaquette, il doit me l'amener dans la semaine.

Vous connaissez ce type d'investissement ?

Qu'en penser ?
Est ce fiable, ou bien est ce un attrape nigaud ?

Edit :
je mets le lien si quelqu'un peut m'aider à expliquer à mon collègue, qui souhaiterait que je vienne avec lui pour discuter avec le gars avec qui il a pris rendez vous.
http://www.gfe-epargne-retraite.com/concept
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Re: Investir dans GFE Epargne Retraite

#2 Message par léo » 01 nov. 2010, 20:09

Sacré Cedric...
Genre tu demandes des conseils maintenant...
Secrétaire général adjoint de la CGT.
Pour les demandes d'adhésion, envoyez un mp avec vos références.
Expérience et finesse exigées.

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Re: Investir dans GFE Epargne Retraite

#3 Message par ignatius » 01 nov. 2010, 20:10

Merci de ne pas troller mes files.
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Re: Investir dans GFE Epargne Retraite

#4 Message par slash33 » 01 nov. 2010, 20:13

léo a écrit :Sacré Cedric...
Genre tu demandes des conseils maintenant...
Pas d'accusation en l'air s'il te plaît.

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Re: Investir dans GFE Epargne Retraite

#5 Message par ignatius » 01 nov. 2010, 20:19

bon quelqu'un pourrait il m'expliquer comment marche le statut LMNP ( loueur en meublé non professionnel ) ?

apparemment y a une déclaration annuelle de TVA à faire ?

quelqu'un pratique déjà ?

c'est intéressant ?

et ce système de résidence avec versement de loyer par la société gestionnaire, c'est sûr ?
quid si la société fait faillite ?

il y a des frais ? des charges ?
au niveau de la taxe foncière, ça marche comment ?
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Re: Investir dans GFE Epargne Retraite

#6 Message par ignatius » 01 nov. 2010, 21:02

bon j'ai trouvé ça sur la LMNP :
http://www.votreargent.fr/immobilier/lm ... _8851.html

et en page 2, ce commentaire bien inquiétant :
Le locataire de l'investisseur est donc le gestionnaire mais la location est régie non plus par le code civil mais par le code du commerce au travers d'un bail commercial...La différence est de taille car elle implique un bail d'une durée minimum de 9 ans voire plus, obligatoirement reconductible faute de quoi il faudra payer des indemnités d'éviction au gestionnaire (article L145-14 du code du commerce). Les biens acquis en résidences avec services ne sont donc revendables qu'à des investisseurs susceptibles de reprendre le bail en cours. Les risques de moins value sont importants car le nouvel acquéreur qui achète un bien ancien sans garantie décennale, sans avantages fiscaux (exemple 25% Censi Bouvard) sans récupération de TVA et avec des frais de notaire plus élevés dans l'ancien que dans le neuf devra fatalement sous payer le bien pour avoir une rentabilité correcte. Même avec le nouveau dispositif Censi Bouvard qui offre une réduction d'impôt de 25% du coût de l'investissement (plafonné à 300 K€) mais ne permet pas d'amortir l'immobilier <= 300 KE Le risque est grand de faire une opération négative en cas de revente au bout de 9 ans... Ce qu'il faut retenir, le LMNP en résidence avec services (EHPAD, résidence étudiante, résidence de tourisme) le lmnp est un investissement à long terme, qu'il ne faut pas envisager de revendre au bout des 9 ans. Les belles publicités qui mettent en avant les 25% de réduction d'impôt, les 19.60% de récupération de TVA et les loyers soit-disant garantis par le gestionnaire(sauf s'il dénonce le bail, renégocie les loyers ou pire fait faillite)et font ressortir une épargne mensuelle dérisoire voire nulle,risquent de n'être qu'un miroir aux alouettes. Cela dit, comme nous avons eu les Robien de la Colère à la télévision, il est fort probable que dans quelques années nous ayons le Cauchemar des Censi Bouvard...
D'autres avis sur ce type d'investissement ?
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#7 Message par primo accident » 01 nov. 2010, 21:12

:lol:
Certains bossent à "mieux vivre votre argent".
Tout s'explique !
Sinon, plus sérieusement, c'est une très saine lecture (j'y suis abonné) ... mais ne pas oublier de garder son "bon sens " quand même ...
Mais très bien pour connaître les "lois" qui changent tous les jours.

Pas de gouroux dans ces lectures, juste des avis à analyser ... et un environnement légal changeant qu'il est important de connaître par ce biais.
Modifié en dernier par primo accident le 01 nov. 2010, 21:14, modifié 1 fois.

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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#8 Message par ignatius » 01 nov. 2010, 21:14

primo accident a écrit ::lol:
Certains bossent à "mieux vivre votre argent".
Tout s'explique !
Sinon, plus sérieusement, c'est une très saine lecture (j'y suis abonné) ... mais ne pas oublier de garder son "bon sens " quand même ...
Pas de gouroux, juste des avis à analyser ...
je ne saisis pas le sens de votre intervention.
pour vous, ce type d'investissement semble hors de danger, ou bien y a t il un risque important, ou une rentabilité illusoire ?
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#9 Message par primo accident » 01 nov. 2010, 21:17

ignatius a écrit :je ne saisis pas le sens de votre intervention.
pour vous, ce type d'investissement semble hors de danger, ou bien y a t il un risque important, ou une rentabilité illusoire ?
Une rentabilité associée à un "travail" (temps passé) important.
C'est plus tout à fait de l'investissement de rentier. M'enfin c'est juste mon avis, vous en faites ce que vous voulez ...

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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#10 Message par ignatius » 01 nov. 2010, 21:21

primo accident a écrit :
ignatius a écrit :je ne saisis pas le sens de votre intervention.
pour vous, ce type d'investissement semble hors de danger, ou bien y a t il un risque important, ou une rentabilité illusoire ?
Une rentabilité associée à un "travail" (temps passé) important.
C'est plus tout à fait de l'investissement de rentier. M'enfin c'est juste mon avis, vous en faites ce que vous voulez ...
d'accord je pense comprendre.
en fait ce qui fait tiquer, c'est que ça ne devient vraiment rentable que si on garde le bien pendant au moins 12-15 ans, voire plus longtemps.
c'est bien ça ?

or effectivement difficile de prévoir sur une si longue durée.

vous croyez qu'il faut que je lui indique de s'abstenir, et de s'orienter vers quelque chose de moins risqué ?
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#11 Message par Nono69100 » 01 nov. 2010, 21:43

- Des garanties locatives contractuelles, signées devant notaire (minimum 9 ans) vous sont assurées. Un gestionnaire se chargera du fait qu’aucun loyer ne demeure impayé, qu’il n’y ait aucuns problèmes liés à la location ou à la gestion.
Tant que le gestionnaire se charge de tout...
Tant que le gestionnaire arrive à rentrer dans ses frais...
Tant que le gestionnaire ne fait pas faillite...

Et quand il fait faillite...c'est le gros fiasco.

J'ai bossé dans un "cabinet" qui gérait des dossiers d'"investisseurs" qui avaient acheté en LMNP et on a eu un programme dans ce cas de figure. Je pense que les gens ont été vaccinés pour longtemps.
"Plus les choses changent et plus elles restent les mêmes..."

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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#12 Message par wasabi » 01 nov. 2010, 21:46

Qu'est ce qui se passe si la SAS fait faillite dans deux ans et qu'aucun autre occupant ne se présente ? L'avantage fiscal est acquis même partiellement ou non ?

Quel est l'avantage du dispositif par rapport à un Scellier dans une SCI transparente ?
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#13 Message par ignatius » 01 nov. 2010, 21:52

wasabi a écrit :Qu'est ce qui se passe si la SAS fait faillite dans deux ans et qu'aucun autre occupant ne se présente ? L'avantage fiscal est acquis même partiellement ou non ?

Quel est l'avantage du dispositif par rapport à un Scellier dans une SCI transparente ?
Je crois que la TVA est remboursée.
pour les SCI transparentes et les Scellier, je ne connais pas le dispositif, merci de nous l'expliquer.
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#14 Message par Nono69100 » 01 nov. 2010, 22:12

wasabi a écrit :Qu'est ce qui se passe si la SAS fait faillite dans deux ans et qu'aucun autre occupant ne se présente ? L'avantage fiscal est acquis même partiellement ou non ?
Si le gestionnaie fait faillite, à priori dans le meilleur des cas un repreneur se pointe et reprend les contrats de bails existants, mais le plus souvent le repreneur abaisse le montant des loyers. Chute de la rentabilité promise sur papier à l'investisseur (sans remettre en cause l'avantage fiscal).

Beaucoup d'éléments de réponse ici : Résidences étudiantes en faillite

Par contre d'après ce qui est écrit, obligation de rembourser la TVA initialement déduite au prorata si aucun repreneur et que vous décidez avec les autres loueurs de louez par vous même en direct en ne fournissant plus le service initialement prévu (hotêlerie, tourisme, médicalisé etc...).

Sinon concernant le processus de départ pour devenir LMNP vous avez aussi les obligations déclaratives qui vous lient souvent au départ avec un "cabinet fiscal" qui s'occupe de la déclaration d'existence (P0), de la récupération de la TVA sur l'achat du bien, des obligations déclaratives (déclaration de TVA annuelle + compte de résultat et de bilan simplifié) si ma mémoire est bonne.

Après vous pouvez décider de vous passer du cabinet fiscal mais cela demande un minimum de connaissances et avec le risque par exemple d'oubli tout bête de la déclaration d'existence et de faire foirer complètement le projet.

Sur les clients qu'on avait, on va dire que peut être 5 % au grand maximum s'aventuraient à se passer de nos services au bout de quelques années et à établir leurs déclarations eux-mêmes.

C'est assez intéressant pour le cabinet fiscal cette captivité, ça permet de maintenir un prix élevé pour une prestation qui semble complexe à l'"investisseur" lambda.
Modifié en dernier par Nono69100 le 01 nov. 2010, 23:00, modifié 1 fois.
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#15 Message par ignatius » 01 nov. 2010, 22:16

bon à vous écouter, je vais lui dire de laisser tomber alors.
s'il a une plaquette et qu'il me la montre, je vous en ferai part.
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#16 Message par Nono69100 » 01 nov. 2010, 22:26

Rsync a écrit :tva tous les trimestres et une fois par an une declaration complementaire
Dans le cas de l'option pour le régime normal en effet déclaration de TVA CA3.

Dans le cas de l'option pour le régime du réel simplifié, déclaration de TVA annuelle (CA12)
"Plus les choses changent et plus elles restent les mêmes..."

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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#17 Message par ignatius » 01 nov. 2010, 22:27

Nono69100 a écrit :
tva tous les trimestres et une fois par an une declaration complementaire[/quote]Dans le cas de l'option pour le régime normal en effet déclaration de TVA CA3.

Dans le cas de l'option pour le régime du réel simplifié, déclaration de TVA annuelle (CA12)[/quote]
ça me parait bien complexe, rien à voir avec un Scellier.
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#18 Message par Nono69100 » 01 nov. 2010, 22:33

Rsync a écrit :Cela me semble dingue de prendre le réel simplifié...cela doit empecher de recuperer la tva sur les murs à mon sens.
Je ne comprends pas.
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#19 Message par primo accident » 01 nov. 2010, 22:47

Il y a des fois , quand je vois comment la fiscalité change de jours en jours, avec effet rétroactif, je me demande s'il est bien utile de continuer à branler le chien...
A part les cadeau fiscaux initiaux (ceux là sont en théorie acquis), et à part de croire à un boum économique qui ferait que les impots baissent (ce dont je doute sincèrement), je vois pas bien l'intérêt de discuter des avantages fiscaux de dans 10 ans ...

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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#20 Message par Nono69100 » 01 nov. 2010, 22:51

Rsync a écrit :En optant pour le réel simplifié, je ne pense pas que la tva payée sur l'achat des murs passe en tva deductible...
Formulaire 3519 de remboursement de crédit de TVA
Cet imprimé, à déposer en simple exemplaire, est destiné à être utilisé :
-par les entreprises placées sous le régime simplifié d'imposition, uniquement lorsqu'elles demandent un remboursement
trimestriel provisionnel du crédit constitué par la taxe déductible ayant grevé l’acquisition de biens constituant des immobilisations d’un montant au moins égal à 760 €
primo accident a écrit :Il y a des fois , quand je vois comment la fiscalité change de jours en jours, avec effet rétroactif, je me demande s'il est bien utile de continuer à branler le chien...
A part les cadeau fiscaux initiaux (ceux là sont en théorie acquis), et à part de croire à un boum économique qui ferait que les impots baissent (ce dont je doute sincèrement), je vois pas bien l'intérêt de discuter des avantages fiscaux de dans 10 ans ...
+1 :)
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#21 Message par mat49 » 01 nov. 2010, 22:54

ignatius a écrit :Une connaissance souhaite investir dans une résidence-appartement avec le système LMNP Bouvard Censi.

Bon si j'ai tout bien compris, il s'agit en fait d'acheter un appart dans une résidence hôtelière.
Il récupre 25 % du prix en déduction d'impôt sur 9 ans (je crois) et l'Etat lui rembourse la TVA.

Il y a un locataire unique avec versement des loyers garantis, qui est la SAS Dom'Ville Services, avec un bail de 11 ans et demi, renouvelable 1 fois ( soit 23 ans ).

Le taux de rentabilité proposé est de 4.20 % net de frais de gestion.

Bon j'ai pas vu la plaquette, il doit me l'amener dans la semaine.

Vous connaissez ce type d'investissement ?

Qu'en penser ?
Est ce fiable, ou bien est ce un attrape nigaud ?

Edit :
je mets le lien si quelqu'un peut m'aider à expliquer à mon collègue, qui souhaiterait que je vienne avec lui pour discuter avec le gars avec qui il a pris rendez vous.
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Tu est sur un bail commercial, là est l'entourloupe légale.
Il sera prisonnier de la société gestionnaire.
Sois courageux, entre dans Google "Transmontagne" Tu trouveras la description du risque.
On commence la guerre quand on veut, on la termine quand on peut ;) (Machiavel)
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#22 Message par wasabi » 01 nov. 2010, 23:48

@ignatius

En parcourant quelques sites, j'ai lu que l'avantage fiscal est à rembourser intégralement si pendant les neuf premières années l'occupant fait faillite et n'est pas remplacé, et la TVA reste due pendant 20ans si le bien n'est pas occupé dans les conditions fixées initialement. Pire, la TVA peut carrément être demandée au bailleur même si celui ci n'est pas le bailleur initial. De ce fait le bien devient difficilement vendable "au prix du marché" avant ses 20ans.

ça vous donne quelques pistes pour orienter vos questions auprès de professionnels.
Modifié en dernier par wasabi le 01 nov. 2010, 23:53, modifié 1 fois.
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#23 Message par ignatius » 01 nov. 2010, 23:51

wasabi a écrit :@ignatius

En parcourant quelques sites, j'ai lu que l'avantage fiscal était à rembourser intégralement si pendant les neuf années l'occupant fait faillite et n'est pas remplacé, et la TVA reste due pendant 20ans si le bien n'est pas occupé dans les conditions fixées initialement. Pire, la TVA peut carrément être demandée au bailleur même si celui ci n'est pas le bailleur initial. De ce fait le bien devient difficilement vendable "au prix du marché" avant ses 20ans.
Merci.
Bon je vais dire à mon collègue de pas faire de conneries.
je vais lui faire lire ce topic, ça devrait déjà l'inquiéter un peu.
avec un peu de chance, je pense qu'il me paiera une bouteille de champagne pour me remercier de lui avoir éviter un "investissement inapproprié".
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#24 Message par chris0204 » 02 nov. 2010, 07:21

primo accident a écrit ::lol:
Certains bossent à "mieux vivre votre argent".
Tout s'explique !
Sinon, plus sérieusement, c'est une très saine lecture (j'y suis abonné) ... mais ne pas oublier de garder son "bon sens " quand même ...
Mais très bien pour connaître les "lois" qui changent tous les jours.

Pas de gouroux dans ces lectures, juste des avis à analyser ... et un environnement légal changeant qu'il est important de connaître par ce biais.
Bonjour,
Je ne bosse pas à "mieux vivre votre argent", il s'agit d'un article que j'ai rédigé sur le forum de mieux vivre pour éclairer la lanterne de ceux qui se précipitent sur ce genre d'investissement sous prétexte de réduire leurs impôts. La mariée est belle quand elle est bien présentée : 25% de réduction d'impôt + 19.60% de TVA + les loyers soi-disant garantis pendant 9 ans (par exemple à 4% soit 36% sans indexation) et pour à peine 20% d'épargne vous êtes propriétaire ! Elle est pas belle la vie ?
Je n'arrive pas à comprendre pourquoi on se pose autant de questions...
Personnellement je ne suis pas un gourou, juste un CGP qui a rapidement compris qu'il valait mieux éviter ce genre d'investissement qui, s'il se déroule bien, n'est pas aussi rentable qu'il n'y parait sur le papier et qui, s'il se déroule mal peut devenir un gouffre financier pour l'investisseur.
Chris

chris0204

Re: Investir en location meublée non professionnelle

#25 Message par chris0204 » 02 nov. 2010, 07:27

Nono69100 a écrit :
wasabi a écrit :Qu'est ce qui se passe si la SAS fait faillite dans deux ans et qu'aucun autre occupant ne se présente ? L'avantage fiscal est acquis même partiellement ou non ?
Si le gestionnaie fait faillite, à priori dans le meilleur des cas un repreneur se pointe et reprend les contrats de bails existants, mais le plus souvent le repreneur abaisse le montant des loyers. Chute de la rentabilité promise sur papier à l'investisseur (sans remettre en cause l'avantage fiscal).

Beaucoup d'éléments de réponse ici : Résidences étudiantes en faillite

Par contre d'après ce qui est écrit, obligation de rembourser la TVA initialement déduite au prorata si aucun repreneur et que vous décidez avec les autres loueurs de louez par vous même en direct en ne fournissant plus le service initialement prévu (hotêlerie, tourisme, médicalisé etc...).

Sinon concernant le processus de départ pour devenir LMNP vous avez aussi les obligations déclaratives qui vous lient souvent au départ avec un "cabinet fiscal" qui s'occupe de la déclaration d'existence (P0), de la récupération de la TVA sur l'achat du bien, des obligations déclaratives (déclaration de TVA annuelle + compte de résultat et de bilan simplifié) si ma mémoire est bonne.

Après vous pouvez décider de vous passer du cabinet fiscal mais cela demande un minimum de connaissances et avec le risque par exemple d'oubli tout bête de la déclaration d'existence et de faire foirer complètement le projet.

Sur les clients qu'on avait, on va dire que peut être 5 % au grand maximum s'aventuraient à se passer de nos services au bout de quelques années et à établir leurs déclarations eux-mêmes.

C'est assez intéressant pour le cabinet fiscal cette captivité, ça permet de maintenir un prix élevé pour une prestation qui semble complexe à l'"investisseur" lambda.
Il serait d'ailleurs dommage de se passer d'un expert comptable puisque les frais de comptabilité sont déductibles des impôts (jusqu'à 915 €) lorsqu'on fait partie d'un centre de gestion agréé. Sous réserve de payer des impôts et à condition de ne pas avoir déjà passé ces frais en charges.
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#26 Message par ignatius » 02 nov. 2010, 10:26

chris0204 a écrit :
primo accident a écrit ::lol:
Certains bossent à "mieux vivre votre argent".
Tout s'explique !
Sinon, plus sérieusement, c'est une très saine lecture (j'y suis abonné) ... mais ne pas oublier de garder son "bon sens " quand même ...
Mais très bien pour connaître les "lois" qui changent tous les jours.

Pas de gouroux dans ces lectures, juste des avis à analyser ... et un environnement légal changeant qu'il est important de connaître par ce biais.
Bonjour,
Je ne bosse pas à "mieux vivre votre argent", il s'agit d'un article que j'ai rédigé sur le forum de mieux vivre pour éclairer la lanterne de ceux qui se précipitent sur ce genre d'investissement sous prétexte de réduire leurs impôts. La mariée est belle quand elle est bien présentée : 25% de réduction d'impôt + 19.60% de TVA + les loyers soi-disant garantis pendant 9 ans (par exemple à 4% soit 36% sans indexation) et pour à peine 20% d'épargne vous êtes propriétaire ! Elle est pas belle la vie ?
Je n'arrive pas à comprendre pourquoi on se pose autant de questions...
Personnellement je ne suis pas un gourou, juste un CGP qui a rapidement compris qu'il valait mieux éviter ce genre d'investissement qui, s'il se déroule bien, n'est pas aussi rentable qu'il n'y parait sur le papier et qui, s'il se déroule mal peut devenir un gouffre financier pour l'investisseur.
Chris
Merci pour tous ces éléments.
Vous pourriez un peu développer la partie que j'ai mise en bleu, ce serait vraiment sympa ( et instructif ).
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#27 Message par ignatius » 02 nov. 2010, 18:21

up.
le collègue (et ami) a rendez vous mercredi dans 8 jours avec le defiscalisator.
il m'a effectivement demandé de l'accompagner.

vous pourriez m'aider à préparer une liste de questions à poser ?

du genre sur la TVA en cas de faillite de la société exploitante .
du bail professionnel.
des déclarations à faire auprès du fisc.

Merci de vos contributions.
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#28 Message par mat49 » 02 nov. 2010, 18:32

Simple:
Demandes lui ce que l'on appelle droit au bail dans le cadre d'un bail commercial et les conséquences juridiques pour le propriétaire.
On commence la guerre quand on veut, on la termine quand on peut ;) (Machiavel)
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#29 Message par ignatius » 02 nov. 2010, 19:02

mat49 a écrit :Simple:
Demandes lui ce que l'on appelle droit au bail dans le cadre d'un bail commercial et les conséquences juridiques pour le propriétaire.
J'ai trouvé ça :
Renouvellement du droit au bail commercial / Indemnité d'éviction

Le bailleur a effectivement la possibilité de refuser le renouvellement du bail commercial :

- soit, dans le congé qu’il délivre à son locataire, par acte extrajudiciaire et au moins six mois à l’avance
- soit, dans les trois mois qui suivent la demande formulée par le locataire.

Le congé sans renouvellement peut s’accompagner ou non d’une indemnité d’éviction :

* Avec indemnité d’éviction

Lorsque le bailleur donne congé avec refus de renouvellement, mais en offrant de payer une indemnité d’éviction, ce congé n’a pas à être autrement motivé.

Cette indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, etc.

* Sans indemnité d’éviction

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

En fait, trois ordres de motifs peuvent être pris en considération :

- l’inexécution d’une des clauses du bail commercial
- la cessation de l’exploitation du fonds
- l’attitude injurieuse du preneur envers le bailleur.
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#30 Message par mat49 » 02 nov. 2010, 19:23

ll faut attaquer fort sur des détails techniques pour déstabiliser l'adversaire.
1) t'est pas libre de mettre fin au congé, c'est pire que le bail "normal", car tu dois payer une grosse indemnité d'éviction.
2) Un retard de loyer est-il considéré comme une inexécution du contrat?
On commence la guerre quand on veut, on la termine quand on peut ;) (Machiavel)
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#31 Message par ignatius » 02 nov. 2010, 19:34

mat49 a écrit :ll faut attaquer fort sur des détails techniques pour déstabiliser l'adversaire.
1) t'est pas libre de mettre fin au congé, c'est pire que le bail "normal", car tu dois payer une grosse indemnité d'éviction.
2) Un retard de loyer est-il considéré comme une inexécution du contrat?
ok merci.
d'autres conseils ?
un problème de récupération de TVA si j'ai tout compris, et aussi l'obligation de passer par un organisme agréé pour faire les déclarations fiscales.
l'obligation aussi d'être inscrit au registre du commerce, de payer l'équivalent de la TP.
Quid de la taxe foncière ?

c'est marrant mais on devrait parler d'un bien immobilier, et on ne parle que fiscalité.
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#32 Message par léo » 02 nov. 2010, 20:00

N'oublie pas de demander si la cuisine est américaine.
Secrétaire général adjoint de la CGT.
Pour les demandes d'adhésion, envoyez un mp avec vos références.
Expérience et finesse exigées.

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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#33 Message par mat49 » 02 nov. 2010, 23:03

ignatius a écrit :
mat49 a écrit :ll faut attaquer fort sur des détails techniques pour déstabiliser l'adversaire.
1) t'est pas libre de mettre fin au congé, c'est pire que le bail "normal", car tu dois payer une grosse indemnité d'éviction.
2) Un retard de loyer est-il considéré comme une inexécution du contrat?
ok merci.
d'autres conseils ?
un problème de récupération de TVA si j'ai tout compris, et aussi l'obligation de passer par un organisme agréé pour faire les déclarations fiscales.
l'obligation aussi d'être inscrit au registre du commerce, de payer l'équivalent de la TP.
Quid de la taxe foncière ?

c'est marrant mais on devrait parler d'un bien immobilier, et on ne parle que fiscalité.
L'allure physique de l'actif au bout des 20 ans.
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#34 Message par primo accident » 02 nov. 2010, 23:22

mat49 a écrit :L'allure physique de l'actif au bout des 20 ans.
Un bail loque à tif, chez un commerçant coiffeur, ça laisse à désirer au bout de 20 ans ...

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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#35 Message par Ave » 07 juin 2020, 23:01

Je remonte ce fil car je compte signer un bail la semaine prochaine en tant que LMNP. Du coup, je cherche des conseils sur un expert comptable online qui soit fiable. Si quelqu'un sait...
Sinon quel est l'intérêt d'adhérer à un CGA?
Et est ce que l'expert comptable s'occupe aussi de la déclaration CFE ou cela n'a rien à voir?
Fluctuat Nec Mergitur

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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#36 Message par jobserve75 » 07 juin 2020, 23:55

Ave a écrit :
07 juin 2020, 23:01
Je remonte ce fil car je compte signer un bail la semaine prochaine en tant que LMNP. Du coup, je cherche des conseils sur un expert comptable online qui soit fiable. Si quelqu'un sait...
Sinon quel est l'intérêt d'adhérer à un CGA?
Et est ce que l'expert comptable s'occupe aussi de la déclaration CFE ou cela n'a rien à voir?
CFE?
Caisse français de l’étranger?
Cotisation foncière ds entreprises?

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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#37 Message par miguel » 08 juin 2020, 14:43

ignatius a écrit :
01 nov. 2010, 20:04
Une connaissance souhaite investir dans une résidence-appartement avec le système LMNP Bouvard Censi.

Bon si j'ai tout bien compris, il s'agit en fait d'acheter un appart dans une résidence hôtelière.
Il récupre 25 % du prix en déduction d'impôt sur 9 ans (je crois) et l'Etat lui rembourse la TVA.

Il y a un locataire unique avec versement des loyers garantis, qui est la SAS Dom'Ville Services, avec un bail de 11 ans et demi, renouvelable 1 fois ( soit 23 ans ).

Le taux de rentabilité proposé est de 4.20 % net de frais de gestion.

Bon j'ai pas vu la plaquette, il doit me l'amener dans la semaine.

Vous connaissez ce type d'investissement ?

Qu'en penser ?
Est ce fiable, ou bien est ce un attrape nigaud ?

Edit :
je mets le lien si quelqu'un peut m'aider à expliquer à mon collègue, qui souhaiterait que je vienne avec lui pour discuter avec le gars avec qui il a pris rendez vous.
http://www.gfe-epargne-retraite.com/concept
A fuir
Les affaires de ce monde sont gouvernées par la fortune et par Dieu. Machiavel.

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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#38 Message par Pazuzu » 08 juin 2020, 15:04

Ave a écrit :
07 juin 2020, 23:01
Je remonte ce fil car je compte signer un bail la semaine prochaine en tant que LMNP. Du coup, je cherche des conseils sur un expert comptable online qui soit fiable. Si quelqu'un sait...
Sinon quel est l'intérêt d'adhérer à un CGA?
Et est ce que l'expert comptable s'occupe aussi de la déclaration CFE ou cela n'a rien à voir?
Pourquoi tu ne le fais pas toi même ?


Sinon, ton LMNP n'a rien à voir avec le sujet d'origine des packages avec un bail commercial (à fuir)

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Re: Investir en location meublée non professionnelle (Censi-Bouvard)

#39 Message par ignatius » 08 juin 2020, 15:27

J ai modifié le titre en spécifiant que c'était du Censi-Bouvard.
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

"Le ressentiment est la preuve de sa propre faiblesse" Friedrich Nietzsche - Par delà le bien et le mal

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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#40 Message par mrtj » 08 juin 2020, 21:46

Ave a écrit :
07 juin 2020, 23:01
Je remonte ce fil car je compte signer un bail la semaine prochaine en tant que LMNP. Du coup, je cherche des conseils sur un expert comptable online qui soit fiable. Si quelqu'un sait...
Sinon quel est l'intérêt d'adhérer à un CGA?
Et est ce que l'expert comptable s'occupe aussi de la déclaration CFE ou cela n'a rien à voir?
Tout est là...
https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp ... grees-cga/

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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#41 Message par Ave » 09 juin 2020, 07:59

Pazuzu a écrit :
08 juin 2020, 15:04
Ave a écrit :
07 juin 2020, 23:01
Je remonte ce fil car je compte signer un bail la semaine prochaine en tant que LMNP. Du coup, je cherche des conseils sur un expert comptable online qui soit fiable. Si quelqu'un sait...
Sinon quel est l'intérêt d'adhérer à un CGA?
Et est ce que l'expert comptable s'occupe aussi de la déclaration CFE ou cela n'a rien à voir?
Pourquoi tu ne le fais pas toi même ?


Sinon, ton LMNP n'a rien à voir avec le sujet d'origine des packages avec un bail commercial (à fuir)
Désolée, je croyais que le topic parlait de LMNP en général.
Comme je choisis l'option frais réels, cela demande une comptabilité que je ne me sens pas de faire toute seule, au moins au début.
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#42 Message par Ave » 09 juin 2020, 08:02

mrtj a écrit :
08 juin 2020, 21:46
Ave a écrit :
07 juin 2020, 23:01
Je remonte ce fil car je compte signer un bail la semaine prochaine en tant que LMNP. Du coup, je cherche des conseils sur un expert comptable online qui soit fiable. Si quelqu'un sait...
Sinon quel est l'intérêt d'adhérer à un CGA?
Et est ce que l'expert comptable s'occupe aussi de la déclaration CFE ou cela n'a rien à voir?
Tout est là...
https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp ... grees-cga/
Oui, je me suis inscrite chez eux. Par contre, contrairement à ce que je pensais il fallait que je déclare déjà au titre de 2019 pour prendre en compte les frais d'acquisition, alors que je pensais que c'était qu'au moment du démarrage de la location qu'il fallait déclarer. Du coup, je vais quand même faire une déclaration en urgence pour 2019 qu'avec des frais et sans revenus pour ne pas perdre les frais d'acquisition.
Sinon, la CFE j'ai compris qu'il fallait faire une déclaration à partir de 5000€ de revenus donc pas au titre de 2019 pour moi, ce sera pour 2020...
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Re: Investir en location meublée non professionnelle

#43 Message par mrtj » 09 juin 2020, 08:15

Ave a écrit :
09 juin 2020, 08:02
mrtj a écrit :
08 juin 2020, 21:46
Ave a écrit :
07 juin 2020, 23:01
Je remonte ce fil car je compte signer un bail la semaine prochaine en tant que LMNP. Du coup, je cherche des conseils sur un expert comptable online qui soit fiable. Si quelqu'un sait...
Sinon quel est l'intérêt d'adhérer à un CGA?
Et est ce que l'expert comptable s'occupe aussi de la déclaration CFE ou cela n'a rien à voir?
Tout est là...
https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp ... grees-cga/
Oui, je me suis inscrite chez eux. Par contre, contrairement à ce que je pensais il fallait que je déclare déjà au titre de 2019 pour prendre en compte les frais d'acquisition, alors que je pensais que c'était qu'au moment du démarrage de la location qu'il fallait déclarer. Du coup, je vais quand même faire une déclaration en urgence pour 2019 qu'avec des frais et sans revenus pour ne pas perdre les frais d'acquisition.
Sinon, la CFE j'ai compris qu'il fallait faire une déclaration à partir de 5000€ de revenus donc pas au titre de 2019 pour moi, ce sera pour 2020...
Tu seras exonérée de 100% de la CFE la première année et de 50% la seconde année.

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Re: Investir en location meublée non professionnelle (Censi-Bouvard)

#44 Message par Camille Del » 29 juin 2020, 19:07

Bonjour !

Je suis en processus d'achat d'un appartement pour le même objectif: location meublée non professionnelle à Levallois-Perret et je dois signer dans deux semaines. Le processus a été ralenti par le coronavirus.
C'est un achat avec prêt en banque. Ce n'est donc pas complètement sans risque et une éventuelle baisse des prix de immobilier à cause de la crise ralentirait sérieusement mon remboursement de prêt... Je ne souhaite vraiment pas prolonger ce financement immobilier et espère pouvoir le louer au prix actuel.

Qu'en est-il de l’immobilier en Ile-de-France ? Les locataires seront-ils toujours présents à l'appel cette année ? Avez-vous des témoignages récents de diminution des loyers de location ?

Merci !
J'investis dans l'immobilier et écris sur le financement immobilier.

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Re: Investir en location meublée non professionnelle (Censi-Bouvard)

#45 Message par FrenchRigolade » 30 juin 2020, 11:16

Camille Del a écrit :
29 juin 2020, 19:07
Bonjour !

Je suis en processus d'achat d'un appartement pour le même objectif: location meublée non professionnelle à Levallois-Perret et je dois signer dans deux semaines. Le processus a été ralenti par le coronavirus.
C'est un achat avec prêt en banque. Ce n'est donc pas complètement sans risque et une éventuelle baisse des prix de immobilier à cause de la crise ralentirait sérieusement mon remboursement de prêt... Je ne souhaite vraiment pas prolonger ce financement immobilier et espère pouvoir le louer au prix actuel.

Qu'en est-il de l’immobilier en Ile-de-France ? Les locataires seront-ils toujours présents à l'appel cette année ? Avez-vous des témoignages récents de diminution des loyers de location ?

Merci !
Bonjour, serais-tu prêt à baisser ton loyer estimé initial de 10% à 20% pour un locataire de qualité ?
Peut se prévaloir de la cosignature de l'union française pour la santé bucco-dentaire.

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Re: Investir en location meublée non professionnelle (Censi-Bouvard)

#46 Message par Ave » 30 juin 2020, 12:05

Camille Del a écrit :
29 juin 2020, 19:07
Bonjour !

Je suis en processus d'achat d'un appartement pour le même objectif: location meublée non professionnelle à Levallois-Perret et je dois signer dans deux semaines. Le processus a été ralenti par le coronavirus.
C'est un achat avec prêt en banque. Ce n'est donc pas complètement sans risque et une éventuelle baisse des prix de immobilier à cause de la crise ralentirait sérieusement mon remboursement de prêt... Je ne souhaite vraiment pas prolonger ce financement immobilier et espère pouvoir le louer au prix actuel.

Qu'en est-il de l’immobilier en Ile-de-France ? Les locataires seront-ils toujours présents à l'appel cette année ? Avez-vous des témoignages récents de diminution des loyers de location ?

Merci !
Bonjour,
Je ne sais pas pour Levallois mais pour Paris, aucun soucis pour trouver des locataires de qualité au prix que j'avais envisagé avant COVID, j'ai loué mon bien au max de ce qui permet l'encadrement de loyers 1200€ CC pour un 2P de 36m2. Comme la pluspart d'annonces ne respectent pas l'encadrement de loyers le mien paraîssait bon marché. Puis il était refait neuf et bien décoré, ça aide aussi à avoir beaucoup de locataires intéressés, car il y a quand même pas mal d'apparts pourris ou dans leur jus avec des meubles de récupération.
Regardez un peu quels sont les prix de marché dans la location à Levallois actuellement. Je comprends que l'appartement est déjà loué?
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Camille Del
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Re: Investir en location meublée non professionnelle (Censi-Bouvard)

#47 Message par Camille Del » 30 juin 2020, 15:37

Bonjour Ave,
Merci pour votre réponse, votre expérience me rassure donc un peu.
Oui l'appartement est loué jusque fin juin (aujourd'hui). Les locataires prévenus de la vente ont souhaité partir pour leurs propres raisons. Je compte également rénover l'appartement (sans gros travaux) et mettrai ensuite en location rapidement.
J'investis dans l'immobilier et écris sur le financement immobilier.

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