Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

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cnem
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#351 Message par cnem » 07 janv. 2021, 23:10

Kartala a écrit :
06 janv. 2021, 10:54

Terrain 400m2: 82500€ (FNI)
Maison 120m2, 4 ch avec placards, 2 SdB, garage, cellier aménagé, Cuisine aménagée, dressing parquets, peintures, raccordements, taxes aménagement, clôtures, extérieurs... : 178400€ (mais manque encore deux trois bricoles et de nombreux devis à remettre à jours, merci covid)
Cout de la construction pour l'instant : 261K€
Le même bien en vefa serait aux alentours de 310/330K€ (enfin, je n'en suis pas certain vu que ça n'existe pas dans le coin)

Alors qu'est-ce que vous en pensez? (mais soyez cool :D )
Moi, je me dis simplement que c'est suffisant pour ne pas perdre d'argent. :wink:
Le prix de la construction tout compris me parait un sous-évalué. Es-tu bien sûr de ne rien avoir oublié ? meubles de SDB, placards, cabines de douches, faïences, etc ?
J'ai terminé un projet similaire en 2020 avec un terrain un peu plus cher (95000 €) et j'arrive tout compris à 300 k€ pour 135 m² habitables.
Il faut savoir qu'avec un constructeur, tout oubli ou tout changement dans le cahier des charges se paye au prix fort par avenant au contrat.

Sinon, c'est sûr qu'une VEFA serait plus chère, au moins de 15%. Pour un 1er projet, c'est plus simple de passer par un constructeur, mais pour les suivants (tu vas y prendre gout), le MOE est aussi un bon compromis.

Pour la rentabilité, il n'y a aucun problème sur ce type de produit, la demande est forte et il y a un déficit d'offre structurel. Il y a peu de turn-over car en général tu vas avoir des familles avec enfants et les locataires restent minimum 3 ans. J'ai même des locataires qui sont dans une maison depuis la mise en location il y a 10 ans.

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ignatius
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#352 Message par ignatius » 08 janv. 2021, 06:36

Kartala a écrit :
06 janv. 2021, 16:58
On passe par Maisons CDR.
Et oui on a bien négocié je pense.
Tous les autres (Extracco, Lucas, Ortelli, Estoril, France Style, Balency, Hexagone...oui j'avais du temps pour faire jouer la concurrence :lol: ) étaient au moins 30K€ plus chers. Ou comme Ortelli, nous ont clairement fait comprendre que notre chantier ne les intéressait pas.
J'ai même vu un archi qui m'a sorti un projet à plus de 400K€.

Au niveau loyer on restera certainement en dessous des 1000 € (C'est psychologique), même si on est persuadé qu'à 1050€, ça se louerait sans problème, vu l'offre inexistante en location de maison dans le secteur.

Donc si pour vous ça tient la route avant crédit d'impôts, on continue :wink:

@suivre
Je suis un peu dubitatif sur le prix de ton constructeur.
J'ai payé 150000 € pour une maison sans garage de 103 m2.
Sans les taxes et aménagements extérieurs.
Es tu allé voir Gueudry ?
En général, je fuis comme la peste :
- les constructeurs avec plus de commerciaux que de techniciens
- les architectes 50 % plus cher que le marché
- les constructeurs 20 % moins chers que les autres.

Les avis sur ton constructeur sont assez tranchés.
Tiens nous au courant de l'évolution de la construction.
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

"Le ressentiment est la preuve de sa propre faiblesse" Friedrich Nietzsche - Par delà le bien et le mal

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#353 Message par cnem » 08 janv. 2021, 12:34

ignatius a écrit :
08 janv. 2021, 06:36

En général, je fuis comme la peste :
- les constructeurs avec plus de commerciaux que de techniciens
- les architectes 50 % plus cher que le marché
- les constructeurs 20 % moins chers que les autres.
Je suis assez d'accord avec ces remarques, c'est pour ça que je préfère travailler avec un MOE (ou faire la MOE moi-même si je peux).
Le problème c'est qu'avec 99% des constructeurs, tu ne vois que le commercial jusqu'à la signature du CCMI. En général il est très arrangeant,voire très sympa et à ce stade il n'y a jamais de problème. A toutes tes questions, il y a toujours une solution facile et pas chère :)
Au démarrage des travaux, tu as affaire à un conducteur de travaux et là les problèmes commencent. Lui va s'appuyer sur ce qui est écrit dans le CCMI et rien d'autre. Tous les travaux supplémentaires ou modifs font l'objet d'un avenant et tu n'as plus aucune marge de négo, tu signes ou tu renonces.
De plus, la plupart des constructeurs ne te donneront pas les clés, donc c'est plus difficile de bien suivre ton chantier.
Le MOE semble plus cher au départ, mais quand tu fais les comptes à la fin, il n'est pas plus cher pour une construction plus qualitative.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#354 Message par Kartala » 08 janv. 2021, 16:11

cnem a écrit :
07 janv. 2021, 23:10
Le prix de la construction tout compris me parait un sous-évalué. Es-tu bien sûr de ne rien avoir oublié ? meubles de SDB, placards, cabines de douches, faïences, etc ?
J'ai terminé un projet similaire en 2020 avec un terrain un peu plus cher (95000 €) et j'arrive tout compris à 300 k€ pour 135 m² habitables.
Il faut savoir qu'avec un constructeur, tout oubli ou tout changement dans le cahier des charges se paye au prix fort par avenant au contrat.

Sinon, c'est sûr qu'une VEFA serait plus chère, au moins de 15%. Pour un 1er projet, c'est plus simple de passer par un constructeur, mais pour les suivants (tu vas y prendre gout), le MOE est aussi un bon compromis.

Pour la rentabilité, il n'y a aucun problème sur ce type de produit, la demande est forte et il y a un déficit d'offre structurel. Il y a peu de turn-over car en général tu vas avoir des familles avec enfants et les locataires restent minimum 3 ans. J'ai même des locataires qui sont dans une maison depuis la mise en location il y a 10 ans.
Effectivement le coût final serra au-dessus de ça.
D'après mes estimations, il manque environ 10k€ de finitions et frais divers.
Mes devis datant de décembre 2019, je vais de toute façon devoir reprendre tout mon chiffrage.
Par contre si je compare avec ton projet, hors terrain, tu es à 1518€/m2 et moi à 1487/m2 pour l'instant.
Et si je rajoute mes finitions, je devrais arriver aux alentours de 1550€/m2.
Je ne pense donc pas que ce soit si sou-évalué que ça.

Pour le coup, j'en suis à ma troisième construction, donc je connais un peu les constructeurs.
Je vais reprendre mes calculs, parce que vous me mettez le doute :wink:

Kartala
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#355 Message par Kartala » 08 janv. 2021, 16:19

ignatius a écrit :
08 janv. 2021, 06:36
Je suis un peu dubitatif sur le prix de ton constructeur.
J'ai payé 150000 € pour une maison sans garage de 103 m2.
Sans les taxes et aménagements extérieurs.
Es tu allé voir Gueudry ?
En général, je fuis comme la peste :
- les constructeurs avec plus de commerciaux que de techniciens
- les architectes 50 % plus cher que le marché
- les constructeurs 20 % moins chers que les autres.

Les avis sur ton constructeur sont assez tranchés.
Tiens nous au courant de l'évolution de la construction.
Bon, je vous donnerai tous mes chiffres ,ligne par ligne, mais j'ai l'impression que vous payez moins chère que moi au m2.
Ou alors, je me plante complètement quelque part.

Non, pas vu Geudry.
Je ne connais pas spécialement CDR, mais un ami en qui j'ai confiance, les connait très bien.
On verra.

Je vous tiendrai au courant de l'évolution de la construction.

cnem
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#356 Message par cnem » 09 janv. 2021, 13:47

Pour les petits malins qui auraient voulu continuer à profiter du Pinel en construisant 2 maisons mitoyennes, l'administration fiscale vient de préciser la notion de bâtiments collectifs.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1260 ... 9-20201217
Dans ces conditions, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété et les villas construites de manière jumelée voire en bande ne constituent pas des bâtiments d’habitation collectifs au sens de l’article 161 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020.
Donc c'est clair, on ne veut plus des investisseurs privés. Le lobby des promoteurs est très puissant et le constructeurs de maisons individuelles ont une autre clientèle.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#357 Message par mithrandir25 » 20 janv. 2021, 00:47

Jeffrey a écrit :
15 nov. 2019, 15:49
ddv a écrit :
15 nov. 2019, 14:06
A propos du Pinel...
https://www.lesechos.fr/economie-france ... es-1147913
Pour les particuliers, investir en loi Pinel n'est pas toujours une bonne affaire en raison notamment d'une décote de 30 % des prix dans l'ancien par rapport au neuf. « L'attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas un rendement net global négatif au bout de 9 ans, hors effet de la hausse du prix de l'immobilier », note le rapport.

En clair, la « carotte fiscale » est le plus souvent l'élément déclencheur psychologique, et éclipse souvent la question du rendement locatif ou de la plus ou moins-value à la revente.
C'est clair qu'on dirait que les gens ne voient que la carotte en oubliant le reste.
Comment on dit déjà ? Bullshit ?
Quand on part du principe qu'il y a d'un côté le prix du neuf et de l'autre le prix de l'ancien, cela revient à considérer que l'ancien est uniforme en prix indépendamment son ancienneté, et que la décote est binaire.
C'est idiot et irréaliste. Evaluer la décote entre 0 et 10 ans et ne pas évaluer la décote entre 10 et 20 ans puis entre 20 et 30 ans est un exercice de journaliste ,rien de plus.
Si une décote de 30 % intervient entre le neuf et le 10 ans, et que c'est transposable de 10 à 20, alors un appart de 20 ans coûterait ...la moitié du prix d'un appart neuf.

Donc de deux choses l'une, ou bien la décote de 30 % avancée pour comparer le neuf et l'ancien neuf en sortie de pinel est une ânerie, ou bien les acheteurs d'ancien ne sont pas capables de faire la différence entre un bien de 10 ans et un bien de 20 ou 30 ans.
Bref, comme d'hab, c'est juste comme ici, se rassurer en brassant des affirmations stupides.
Pour estimer la décote du Pinel, il suffit d'étudier ce qui est en train de se passer sur la liquidation des Scellier qui arrivent en fin de vie.
Et pour avoir des données claires et objectives, les SCPIs Scellier sont un très bon indicateur (sauf à considérer qu'ils font mal leur job et sont moins bon qu'un investisseur lambda ...)
Voici un exemple que je connais bien : https://www.aewciloger.com/sites/defaul ... 202020.pdf
Je vous laisse regarder ce bulletin de juin 2020 et vous pourrez noter que pour un investissement de 1000 € en 2008-2009, les investisseurs ont peu de chance de retrouver leur mise (468.5 € déjà encaissé et 468.68 € de valeur résiduelle actuelle) alors que le marché immobilier a été plus que haussier sur la période.
Quelques exemples très grossiers tirés du rapport annuel 2019 :
moins value de 2 % sur Nancy alors que MA annonce +8% sur 10 ans
0 sur Dourdan alors que MA annonce +2 % (Sur l'Essonne)
Moins value de 30 % sur Le Mans alors que MA annonce -5 % sur 10 ans
Et le record : moins value de 25 % sur Toulouse alors que MA annonce + 48 % sur 10 ans !!!!!
En gros les seules plus values ont été réalisés dans des endroits en pleine gentrification (Divonne, Saint Maur) mais MA ne produisant de data sur 10 ans par ville (ou en tout cas pas directement) difficile de comparer (Intuitivement j'ai quand même du mal à penser que Saint Maur n'a fait que +25 % en plus de 10 ans)

Pour résumer, achat en gros en 2008-2010 quand le pouvoir de négociation avec les promoteurs devait etre très elevé, revente en 2019 dans un marché très haussier et pourtant en moins values ...
A part çà il n'y a pas de décote sur le neuf ...

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#358 Message par Jeffrey » 20 janv. 2021, 14:14

mithrandir25 a écrit :
20 janv. 2021, 00:47
Jeffrey a écrit :
15 nov. 2019, 15:49
ddv a écrit :
15 nov. 2019, 14:06
A propos du Pinel...
https://www.lesechos.fr/economie-france ... es-1147913
Pour les particuliers, investir en loi Pinel n'est pas toujours une bonne affaire en raison notamment d'une décote de 30 % des prix dans l'ancien par rapport au neuf. « L'attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas un rendement net global négatif au bout de 9 ans, hors effet de la hausse du prix de l'immobilier », note le rapport.

En clair, la « carotte fiscale » est le plus souvent l'élément déclencheur psychologique, et éclipse souvent la question du rendement locatif ou de la plus ou moins-value à la revente.
C'est clair qu'on dirait que les gens ne voient que la carotte en oubliant le reste.
Comment on dit déjà ? Bullshit ?
Quand on part du principe qu'il y a d'un côté le prix du neuf et de l'autre le prix de l'ancien, cela revient à considérer que l'ancien est uniforme en prix indépendamment son ancienneté, et que la décote est binaire.
C'est idiot et irréaliste. Evaluer la décote entre 0 et 10 ans et ne pas évaluer la décote entre 10 et 20 ans puis entre 20 et 30 ans est un exercice de journaliste ,rien de plus.
Si une décote de 30 % intervient entre le neuf et le 10 ans, et que c'est transposable de 10 à 20, alors un appart de 20 ans coûterait ...la moitié du prix d'un appart neuf.

Donc de deux choses l'une, ou bien la décote de 30 % avancée pour comparer le neuf et l'ancien neuf en sortie de pinel est une ânerie, ou bien les acheteurs d'ancien ne sont pas capables de faire la différence entre un bien de 10 ans et un bien de 20 ou 30 ans.
Bref, comme d'hab, c'est juste comme ici, se rassurer en brassant des affirmations stupides.
Pour estimer la décote du Pinel, il suffit d'étudier ce qui est en train de se passer sur la liquidation des Scellier qui arrivent en fin de vie.
Et pour avoir des données claires et objectives, les SCPIs Scellier sont un très bon indicateur (sauf à considérer qu'ils font mal leur job et sont moins bon qu'un investisseur lambda ...)
Voici un exemple que je connais bien : https://www.aewciloger.com/sites/defaul ... 202020.pdf
Je vous laisse regarder ce bulletin de juin 2020 et vous pourrez noter que pour un investissement de 1000 € en 2008-2009, les investisseurs ont peu de chance de retrouver leur mise (468.5 € déjà encaissé et 468.68 € de valeur résiduelle actuelle) alors que le marché immobilier a été plus que haussier sur la période.
Quelques exemples très grossiers tirés du rapport annuel 2019 :
moins value de 2 % sur Nancy alors que MA annonce +8% sur 10 ans
0 sur Dourdan alors que MA annonce +2 % (Sur l'Essonne)
Moins value de 30 % sur Le Mans alors que MA annonce -5 % sur 10 ans
Et le record : moins value de 25 % sur Toulouse alors que MA annonce + 48 % sur 10 ans !!!!!
En gros les seules plus values ont été réalisés dans des endroits en pleine gentrification (Divonne, Saint Maur) mais MA ne produisant de data sur 10 ans par ville (ou en tout cas pas directement) difficile de comparer (Intuitivement j'ai quand même du mal à penser que Saint Maur n'a fait que +25 % en plus de 10 ans)

Pour résumer, achat en gros en 2008-2010 quand le pouvoir de négociation avec les promoteurs devait etre très elevé, revente en 2019 dans un marché très haussier et pourtant en moins values ...
A part çà il n'y a pas de décote sur le neuf ...
Vous ne l’avez sans doute pas fait exprès, mais vos exemples « multiples et variés » confirment ce que j’avais écrit.
Quis custodiet ipsos custodes?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#359 Message par Ben92 » 20 janv. 2021, 16:04

Certains programmes neufs sont 30 ou 40 % plus cher que l'ancien alentours. A l'inverse d'autres programmes sont au même prix, voire moins chers. Je me rappelle il y a 5-6 ans il y a eu de programmes neufs dans le bas Montreuil à 4-5 k€/m² alors que l'ancien sur le trottoir d'en face était à 6. Inutiles de dire que le stock n'est pas resté. Idem pour des apparts près de la future station 14 Chevilly vendus à ~4 k€ le m² il y a un an ou deux.
Les apparts vendus par les défiscalisateurs sont des programmes où le stock reste longtemps, donc presque toujours des programmes peu attractifs/surévalués. Mais ce n'est pas le neuf en soi qui est une mauvaise affaire.

cnem
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#360 Message par cnem » 20 janv. 2021, 17:36

Si quelqu'un me trouve un appartement neuf au même prix qu'un appartement de 10 ans dans une grande agglo, je signe tout de suite.
Je parle d'un appartement sans nuisances comme j'en vois parfois proposés au investisseurs (style RDC, orienté au nord, avec le balcon qui donne sur une 2 fois 2 voies).
Dans les endroits que je connais bien, lorsqu'un programme neuf est proposé, les apparts sont 25 à 30% plus chers que l'équivalent qui s'est vendu en Scellier il y a une dizaine d'année. C'est facile à vérifier avec DVF, les investisseurs commencent à revendre au bout de 10 ans et on peut comparer le prix de marché avec le prix proposé par les promoteurs sur le neuf.
D'après ce que j'observe, la majorité des appartements se vendent en défiscalisation sauf quelques biens exceptionnels (dernier étage avec terrasse de 100 m²) achetés par des retraités aisés ou des CSP+ qui se font plaisir.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#361 Message par Ben92 » 20 janv. 2021, 18:27

cnem a écrit :
20 janv. 2021, 17:36
D'après ce que j'observe, la majorité des appartements se vendent en défiscalisation sauf quelques biens exceptionnels (dernier étage avec terrasse de 100 m²) achetés par des retraités aisés ou des CSP+ qui se font plaisir.
Pas en IDF. Je connais plusieurs personnes dans la trentaine qui ont acheté en neuf pour se loger dans le 92 au cours des 10 dernières années.
De tout façon, la defisc Pinel est limitée à 5500€/m². Les programmes neufs du 92 sont plutôt à 10000. Autant dire que le Pinel n'y a aucun intérêt si on a près de la moitié de la defisc en moins.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#362 Message par _Cris_28_ » 20 janv. 2021, 21:30

Ben92 a écrit :
20 janv. 2021, 18:27
cnem a écrit :
20 janv. 2021, 17:36
D'après ce que j'observe, la majorité des appartements se vendent en défiscalisation sauf quelques biens exceptionnels (dernier étage avec terrasse de 100 m²) achetés par des retraités aisés ou des CSP+ qui se font plaisir.
Pas en IDF. Je connais plusieurs personnes dans la trentaine qui ont acheté en neuf pour se loger dans le 92 au cours des 10 dernières années.
De tout façon, la defisc Pinel est limitée à 5500€/m². Les programmes neufs du 92 sont plutôt à 10000. Autant dire que le Pinel n'y a aucun intérêt si on a près de la moitié de la defisc en moins.
Pas chez moi :)
Pour mémoire, prix de vente sur plan moins de 4000€ du m² fin 2010. Depuis quelques années, ça se vend 5.5-6K€/m² pour des 3 pièces. Voire bien plus avec de belles surfaces extérieures comme des terrasses.
Comme quoi il y avait de quoi faire (à l'époque)
Ignorés: Korn, sanglier78, Gpzzzz, stchong, Pazuzu, Maud Lepage 75

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#363 Message par mithrandir25 » 20 janv. 2021, 23:35

Jeffrey a écrit :
20 janv. 2021, 14:14
mithrandir25 a écrit :
20 janv. 2021, 00:47
Jeffrey a écrit :
15 nov. 2019, 15:49
ddv a écrit :
15 nov. 2019, 14:06
A propos du Pinel...
https://www.lesechos.fr/economie-france ... es-1147913


C'est clair qu'on dirait que les gens ne voient que la carotte en oubliant le reste.
Comment on dit déjà ? Bullshit ?
Quand on part du principe qu'il y a d'un côté le prix du neuf et de l'autre le prix de l'ancien, cela revient à considérer que l'ancien est uniforme en prix indépendamment son ancienneté, et que la décote est binaire.
C'est idiot et irréaliste. Evaluer la décote entre 0 et 10 ans et ne pas évaluer la décote entre 10 et 20 ans puis entre 20 et 30 ans est un exercice de journaliste ,rien de plus.
Si une décote de 30 % intervient entre le neuf et le 10 ans, et que c'est transposable de 10 à 20, alors un appart de 20 ans coûterait ...la moitié du prix d'un appart neuf.

Donc de deux choses l'une, ou bien la décote de 30 % avancée pour comparer le neuf et l'ancien neuf en sortie de pinel est une ânerie, ou bien les acheteurs d'ancien ne sont pas capables de faire la différence entre un bien de 10 ans et un bien de 20 ou 30 ans.
Bref, comme d'hab, c'est juste comme ici, se rassurer en brassant des affirmations stupides.
Pour estimer la décote du Pinel, il suffit d'étudier ce qui est en train de se passer sur la liquidation des Scellier qui arrivent en fin de vie.
Et pour avoir des données claires et objectives, les SCPIs Scellier sont un très bon indicateur (sauf à considérer qu'ils font mal leur job et sont moins bon qu'un investisseur lambda ...)
Voici un exemple que je connais bien : https://www.aewciloger.com/sites/defaul ... 202020.pdf
Je vous laisse regarder ce bulletin de juin 2020 et vous pourrez noter que pour un investissement de 1000 € en 2008-2009, les investisseurs ont peu de chance de retrouver leur mise (468.5 € déjà encaissé et 468.68 € de valeur résiduelle actuelle) alors que le marché immobilier a été plus que haussier sur la période.
Quelques exemples très grossiers tirés du rapport annuel 2019 :
moins value de 2 % sur Nancy alors que MA annonce +8% sur 10 ans
0 sur Dourdan alors que MA annonce +2 % (Sur l'Essonne)
Moins value de 30 % sur Le Mans alors que MA annonce -5 % sur 10 ans
Et le record : moins value de 25 % sur Toulouse alors que MA annonce + 48 % sur 10 ans !!!!!
En gros les seules plus values ont été réalisés dans des endroits en pleine gentrification (Divonne, Saint Maur) mais MA ne produisant de data sur 10 ans par ville (ou en tout cas pas directement) difficile de comparer (Intuitivement j'ai quand même du mal à penser que Saint Maur n'a fait que +25 % en plus de 10 ans)

Pour résumer, achat en gros en 2008-2010 quand le pouvoir de négociation avec les promoteurs devait etre très elevé, revente en 2019 dans un marché très haussier et pourtant en moins values ...
A part çà il n'y a pas de décote sur le neuf ...
Vous ne l’avez sans doute pas fait exprès, mais vos exemples « multiples et variés » confirment ce que j’avais écrit.
Je ne vois pas vraiment pas en quoi sous perfomer le marché de l'ancien (juste de 75% à Toulouse...) est signe de bon résultat pour le PInel mais bon avec une grille de lecture binaire comme le monde se divise en 2 catégories, ceux qui ne sont pas d'accord avec toi et qui ont forcement tort et toi ...

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#364 Message par Ben92 » 21 janv. 2021, 17:43

Cris28 a écrit :
20 janv. 2021, 21:30
Pour mémoire, prix de vente sur plan moins de 4000€ du m² fin 2010. Depuis quelques années, ça se vend 5.5-6K€/m² pour des 3 pièces. Voire bien plus avec de belles surfaces extérieures comme des terrasses.
Comme quoi il y avait de quoi faire (à l'époque)
Une hausse de 50% en 10 ans n'a rien de scandaleux compte tenu des taux d'emprunt divisés par 3 ou 4 et des revenus en hausse (en 10 ans, 20 à 30% de hausse de revenus ne m'étonnerait pas).

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#365 Message par Jeffrey » 21 janv. 2021, 18:37

mithrandir25 a écrit :
20 janv. 2021, 23:35


Je ne vois pas vraiment pas en quoi sous perfomer le marché de l'ancien (juste de 75% à Toulouse...) est signe de bon résultat pour le PInel mais bon avec une grille de lecture binaire comme le monde se divise en 2 catégories, ceux qui ne sont pas d'accord avec toi et qui ont forcement tort et toi ...
Je réexplique
le Pinel c'est pas un produit de construction. C'est un mécanisme de dégrèvement fiscal qui permet de réduire le prix d'achat de 20% dans le neuf.
Dire qu'il existe un "marché neuf pinel", c'est la première ânerie. Il y a le marché neuf et le marché ancien. Dans le neuf, il y a des biens vendus en pinel, et d'autres non. Il y a des gens qui vous ont répondu que les acheteurs de neuf ne le faisaient pas nécessairement en Pinel. C'est pas moi qui ait une grille de lecture débile binaire sur ce point.

La deuxième ânerie, c'est de dire qu'on évalue la décôte du neuf d'une manière générale en donnant des exemples d'une SCPI qui est en train de vendre ses biens.
A la limite, il faudrait donner le prix de vente des biens de dix ans après leur prix sur le neuf, pour tout type de construction, parce que cf la première ânerie, il n'y a pas une catégorie de biens spécifique "neuf pinels". Le neuf peut être pinel ou pas dans un même bâtiment. Je me répète.

La troisième ânerie, c'est de me répondre quand même avec des exemples que le neuf décôte. Si cela avait été pour aller dans mon sens, ce serait bien vu. Mais justement, j'ai expliqué que le neuf ne se vend pas au prix de l'ancien.
Et justement, quand on fait sortir un bien de la SCPI, c'est qu'il a dix ans, et qu'il n'est plus neuf. C'est une question de simple bon sens. Donc ok, ce qui était neuf il y a dix ans ne se vend manifestement plus au prix de ce qui est neuf aujourd'hui. ça tombe bien, c'est ce que j'ai écrit en long en large et en travers.

La quatrième ânerie, c'est de donner en référence un pdf et de citer des baisses de prix qui ne sont pas indiquées dans le pdf.

La cinquième ânerie, c'est de me reprendre avec des exemples qui montrent des baisses de prix, je reprends
- moins 2% sur Nancy
- moins 30% sur Le mans
- moins 25% sur le Mans
- moins 25% sur Toulouse
(- et de ne pas citer d'éventuelles hausses de prix )
Et tout cela pour me reprendre que je parle au plus d'une décôte au plus de 30% entre le prix du neuf et de l'ancien. Parce que c'est exactement ce que je souligne.

La sixième ânerie, et non des moindres, c'est de ne pas comprendre que je critique justement le mécanisme supposé de revente systématique du Pinel au bout de 10 ans une fois qu'on a éclusé l'avantage fiscal. Parce que, je l'ai expliqué, c'est courir après une autre carotte et donc réinvestir au pot alors que ce bien devrait engendrer à partir de là un revenu sans contrepartie, vu qu'en gros, après cette date, les prêts sont amortis ou presque. Mais ça, ça va m'entrainer dans des explications qui vont passer au dessus de ceux qui lisent en diagonale ou avec un marteau dans la tête.

Pour ce qui est du vocabulaire sous performer, je ne comprends même pas ce qu'il vient faire là dedans, sauf dans la bouche de quelqu'un a qui on a refilé un costume et des lunettes de comptable d'entreprise et qui ne comprend rien en dehors de ce qu'il lit dans les échos. En ce qui me concerne, je ne sous performe pas au lit, et point de vue pognon et investissement, j'ai des très beaux camemberts.
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#366 Message par _Cris_28_ » 21 janv. 2021, 21:53

Ben92 a écrit :
21 janv. 2021, 17:43
Cris28 a écrit :
20 janv. 2021, 21:30
Pour mémoire, prix de vente sur plan moins de 4000€ du m² fin 2010. Depuis quelques années, ça se vend 5.5-6K€/m² pour des 3 pièces. Voire bien plus avec de belles surfaces extérieures comme des terrasses.
Comme quoi il y avait de quoi faire (à l'époque)
Une hausse de 50% en 10 ans n'a rien de scandaleux compte tenu des taux d'emprunt divisés par 3 ou 4 et des revenus en hausse (en 10 ans, 20 à 30% de hausse de revenus ne m'étonnerait pas).
Tout à fait
Là où ça devient plus intéressant, c'est +50% auquel il faut ajouter les -25% de la loi scellier 2010. A (4000*75%) = 3000€ vs 6000€ du m², on part sur une base de 100%.
Et dire que certains critiquaient encore récemment.
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#367 Message par Ben92 » 21 janv. 2021, 22:07

Cris28 a écrit :
21 janv. 2021, 21:53
Là où ça devient plus intéressant, c'est +50% auquel il faut ajouter les -25% de la loi scellier 2010. A (4000*75%) = 3000€ vs 6000€ du m², on part sur une base de 100%.
Et dire que certains critiquaient encore récemment.
Si tu prends la réduc Scellier d'un côté, il faut prendre la réduc Pinel de l'autre. (25% contre 18% certes). Ca fera grosso modo 5000 vs 3000€ du m² réduc comprise.

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#368 Message par lecriminel » 22 janv. 2021, 10:35

Ben92 a écrit :
21 janv. 2021, 17:43
Cris28 a écrit :
20 janv. 2021, 21:30
Pour mémoire, prix de vente sur plan moins de 4000€ du m² fin 2010. Depuis quelques années, ça se vend 5.5-6K€/m² pour des 3 pièces. Voire bien plus avec de belles surfaces extérieures comme des terrasses.
Comme quoi il y avait de quoi faire (à l'époque)
Une hausse de 50% en 10 ans n'a rien de scandaleux compte tenu des taux d'emprunt divisés par 3 ou 4 et des revenus en hausse (en 10 ans, 20 à 30% de hausse de revenus ne m'étonnerait pas).
une hausse de 50% inflation et baisse des taux comprise serait en effet assez logique: En vendant et en plaçant tu te retrouves avec une rente à peu près équivalente. Mais cris a oublié de préciser qu'il avait eu 30% de réduction grâce à son réseau.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#369 Message par _Cris_28_ » 22 janv. 2021, 11:22

lecriminel a écrit :
22 janv. 2021, 10:35
une hausse de 50% inflation et baisse des taux comprise serait en effet assez logique: En vendant et en plaçant tu te retrouves avec une rente à peu près équivalente. Mais cris a oublié de préciser qu'il avait eu 30% de réduction grâce à son réseau.
Mon réseau?
Non, j'ai donné tous les paramètres. Je n'ai eu aucune réduction complémentaire. Le seul avantage était un taux d'intérêt un peu plus faible que le prix du marché mais j'ai renégocié mon prêt depuis cette date et le taux est supérieur au taux actuel du marché.
Je précise toutefois que je n'ai pas bénéficié de la réduc fiscale Scellier puisque c'est ma RP.
Je donnais l'exemple que tant ont décrié de mon immeuble. Certains ont acheté à 4000, vont faire 25% de réduc fiscale Scellier en 9 ans.
Et en ce moment, un T2/T3 par chez moi, c'est 6KEUR. Après la fin du blocage Scellier des 9 ans, c'est mai 2023. Il peut s'en passer des choses en 2 ans.
Mais à l'heure actuelle, la PV virtuelle d'un achat Scellier dans mon immeuble peut être estimée à environ 100%. C'est la seule chose que j'explique.
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#370 Message par lecriminel » 22 janv. 2021, 11:36

Cris28 a écrit :
22 janv. 2021, 11:22
lecriminel a écrit :
22 janv. 2021, 10:35
une hausse de 50% inflation et baisse des taux comprise serait en effet assez logique: En vendant et en plaçant tu te retrouves avec une rente à peu près équivalente. Mais cris a oublié de préciser qu'il avait eu 30% de réduction grâce à son réseau.
Mon réseau?
Non, j'ai donné tous les paramètres. Je n'ai eu aucune réduction complémentaire. Le seul avantage était un taux d'intérêt un peu plus faible que le prix du marché mais j'ai renégocié mon prêt depuis cette date et le taux est supérieur au taux actuel du marché.
à 4.000 euros/m2, ne parles tu pas de gens qui ont eu vent (d'où mon terme de réseau) d'une forte réduction (de l'ordre de 30% dans mes vagues souvenirs) pour les premiers à arriver un jour précis (ce qui les a amené à dormir sur place) ? ce qui, tu en conviendras, n'est pas représentatif du marché.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#371 Message par _Cris_28_ » 22 janv. 2021, 11:56

lecriminel a écrit :
22 janv. 2021, 11:36
à 4.000 euros/m2, ne parles tu pas de gens qui ont eu vent (d'où mon terme de réseau) d'une forte réduction (de l'ordre de 30% dans mes vagues souvenirs) pour les premiers à arriver un jour précis (ce qui les a amené à dormir sur place) ? ce qui, tu en conviendras, n'est pas représentatif du marché.
Plus exactement j'en parle très bien, puisque j'ai eu moi-même un prix de 3700€/m². Ceux qui en ont eu pour plus cher sont donc ceux qui sont arrivés après, par exemple sur mon appartement ils l'auraient eu à 4060€ du m² (prix maximum). On est loin des 30%.
J'ai jeté un oeil à la plaquette, les prix étaient quand même différents suivant la taille. Ca monte sur les petites surfaces, un T2 était vendu entre 4.5 et 5K. Il n'y a qu'à partir des T3 que les prix étaient d'environ 4000€/m² (par ex. 60m²+11m² de balcon à 244 KEUR).
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#372 Message par cnem » 22 janv. 2021, 12:41

Cris28 a écrit :
22 janv. 2021, 11:22
Je donnais l'exemple que tant ont décrié de mon immeuble. Certains ont acheté à 4000, vont faire 25% de réduc fiscale Scellier en 9 ans.
Et en ce moment, un T2/T3 par chez moi, c'est 6KEUR. Après la fin du blocage Scellier des 9 ans, c'est mai 2023. Il peut s'en passer des choses en 2 ans.
Mais à l'heure actuelle, la PV virtuelle d'un achat Scellier dans mon immeuble peut être estimée à environ 100%. C'est la seule chose que j'explique.
Sur la même période (2014-2020), quelle a été l'augmentation moyenne des prix de l'immobilier dans ton quartier ?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#373 Message par _Cris_28_ » 22 janv. 2021, 13:27

cnem a écrit :
22 janv. 2021, 12:41
Cris28 a écrit :
22 janv. 2021, 11:22
Je donnais l'exemple que tant ont décrié de mon immeuble. Certains ont acheté à 4000, vont faire 25% de réduc fiscale Scellier en 9 ans.
Et en ce moment, un T2/T3 par chez moi, c'est 6KEUR. Après la fin du blocage Scellier des 9 ans, c'est mai 2023. Il peut s'en passer des choses en 2 ans.
Mais à l'heure actuelle, la PV virtuelle d'un achat Scellier dans mon immeuble peut être estimée à environ 100%. C'est la seule chose que j'explique.
Sur la même période (2014-2020), quelle a été l'augmentation moyenne des prix de l'immobilier dans ton quartier ?
Si j'en crois meilleursagents, elle est de 25% à Nanterre en 10 ans et de 23% en 5 ans. Mais bon, pas mal d'immeubles dans mon coin sont neufs ou récents. Zone récente qui n'a pas finie de s'étendre (et à mon avis de prendre de la valeur, même si elle est plus limitée aujourd'hui que quand j'ai acheté).
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#374 Message par cnem » 22 janv. 2021, 16:59

D'après ce que je vois le neuf se vend en ce moment autour 6500 à 7500 €/m² à Nanterre. L'ancien (récent) semble plutôt autour de 5500/6000 €.
Après, il faut regarder précisément combien se vendent actuellement les programmes qui se sont vendus neufs il y a 10 ans. Mais je doute quand même que les prix aient fait x2 en 10 ans (100% de PV)

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#375 Message par _Cris_28_ » 22 janv. 2021, 17:40

cnem a écrit :
22 janv. 2021, 16:59
D'après ce que je vois le neuf se vend en ce moment autour 6500 à 7500 €/m² à Nanterre. L'ancien (récent) semble plutôt autour de 5500/6000 €.
Après, il faut regarder précisément combien se vendent actuellement les programmes qui se sont vendus neufs il y a 10 ans. Mais je doute quand même que les prix aient fait x2 en 10 ans (100% de PV)
viewtopic.php?f=170&t=69027&hilit=villarborea
Je ne sais pas s'ils ont fait x2 partout, mais sur le programme dans lequel j'ai acheté, ils ont fait x1,5. Quand on rajoute la défisc Scellier dans la balance, ça fait x2.
Après pour être complet, il faudrait intégrer les loyers perçus, les intérêts d'emprunt, les impôts...
Après il faut voir au cas par cas, suivant la localisation et le bien.
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#376 Message par goinfrimmo » 24 janv. 2021, 16:24

La dernière vente visible sur DVF dans ce quartier est au 42 rue Doucet: F4 87 m2 444K€ en mai 2020. Par curiosité, j'ai relu toute la file Vécu de cris28. Pour un projet d'achat/revente sur 10 ans, on aurait schématiquement deux cas:
- celui des 30 premiers acheteurs initiés qui ont campé toute une nuit avant l'ouverture de la casemate Nexity et qui ont pu bénéficier de la remise promotionnelle: achat à 3800€/m2, revente à 5100€/m2, soit une PV latente brute de 110K€ pour son F4 de 84 m2 (3,7%/an)
- celui des acheteurs suivants dans la file d'attente dégoutés qui ont dû payer le prix normal du programme: 5000€/m2, soit une PV latente brute de 8,7K€ (0,02%/an).
Pour estimer un rendement net, il faudrait ajouter les intérêts d'emprunt sur 10 ans, la Taxe Foncière sur 10 ans et quelques frais divers et variés comme les charges de copropriété. J'oublie l'inflation, qui porte souvent à polémique.
Bon on les néglige, pour simplifier. cris28 récupérera une PV de 110K€. C'est tout à fait remarquable dans l'absolu car la plupart des Français n'épargnent pas autant en une vie. Mais il faut sortir du marché. Là je suis curieux de savoir comment il finance les 900K€ manquants pour son projet de maison à 1M€. Comme il n'a décrit aucun autre projet immobilier à PV, il va forcément être contraint à sortir un paquet d'épargne (y compris l'amortissement de cet appart) et négocier un gros emprunt.
Non ?

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#377 Message par cnem » 24 janv. 2021, 20:31

Je suis allé voir le site DDF et pour cet immeuble on a des prix de vente en VEFA en 2014 et des prix de 2019/2020. Il n'y a pas toutes les ventes en VEFA mais celles qui sont disponibles sur le site montrent des prix du même ordre de grandeur que les prix de 2019/2020.
Or, d'après Meilleurs Agents, le prix moyen a augmenté de 23% sur 5 ans à Nanterre. Donc dans cet immeuble on devrait avoir des prix du m² autour de 6500 € actuellement et ça n'est pas le cas.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#378 Message par mithrandir25 » 25 janv. 2021, 02:01

Jeffrey a écrit :
21 janv. 2021, 18:37

Pour ce qui est du vocabulaire sous performer, je ne comprends même pas ce qu'il vient faire là dedans, sauf dans la bouche de quelqu'un a qui on a refilé un costume et des lunettes de comptable d'entreprise et qui ne comprend rien en dehors de ce qu'il lit dans les échos. En ce qui me concerne, je ne sous performe pas au lit, et point de vue pognon et investissement, j'ai des très beaux camemberts.
Je ne comprends même pas comment on peut être modérateur et aussi méprisant mais bon ...

Pour ceux que çà intéresse (ne te sens pas obligé de lire hein ...)

Quelques statistiques intéressantes montrant que le neuf sans carotte pour les investisseurs bah il y en a plus beaucoup (et encore j'aimerais bien avoir la décomposition dans les accessions de ceux qui sont en tva 5.5 ...)
https://www.logisneuf.com/statistique-immobiliere.html

Pour les comptables qui lisent les échos, il y a un truc qui s'appelle TRI et qui dit que mettre 100 sur la table tout de suite et récupérer 20 sur 10 ans ou mettre seulement 80 ce n'est pas la même chose (et je passe sur le cas vécu malheureux ou le boomer a fait une belle défiscalisation et meurt au bout de 4 ans :| )
Et bizarrement les comptables ils ne font pas du Pinel mais du LMNP.

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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#379 Message par Jeffrey » 25 janv. 2021, 09:07

mithrandir25 a écrit :
25 janv. 2021, 02:01
Jeffrey a écrit :
21 janv. 2021, 18:37

Pour ce qui est du vocabulaire sous performer, je ne comprends même pas ce qu'il vient faire là dedans, sauf dans la bouche de quelqu'un a qui on a refilé un costume et des lunettes de comptable d'entreprise et qui ne comprend rien en dehors de ce qu'il lit dans les échos. En ce qui me concerne, je ne sous performe pas au lit, et point de vue pognon et investissement, j'ai des très beaux camemberts.
Je ne comprends même pas comment on peut être modérateur et aussi méprisant mais bon ...
C’est vous qui avez commencé à être méprisant en me traitant de binaire. Alors gardez vos leçons de bonne conduite sinon je vais effectivement mettre ma veste de modérateur et je vais nettoyer vos propos .
mithrandir25 a écrit :
Pour ceux que çà intéresse (ne te sens pas obligé de lire hein ...)

Quelques statistiques intéressantes montrant que le neuf sans carotte pour les investisseurs bah il y en a plus beaucoup (et encore j'aimerais bien avoir la décomposition dans les accessions de ceux qui sont en tva 5.5 ...)
https://www.logisneuf.com/statistique-immobiliere.html

Pour les comptables qui lisent les échos, il y a un truc qui s'appelle TRI et qui dit que mettre 100 sur la table tout de suite et récupérer 20 sur 10 ans ou mettre seulement 80 ce n'est pas la même chose (et je passe sur le cas vécu malheureux ou le boomer a fait une belle défiscalisation et meurt au bout de 4 ans :| )
Et bizarrement les comptables ils ne font pas du Pinel mais du LMNP.
Le TRI est un outil de comptabilité d’entreprise. Il est strictement inadapté pour une épargne et investissement de ménage pour des raisons de fréquence et de mode calculatoire. Cherchez sur le site un fil initié par vincent92 qui en parle.
Pour ce qui est de l’affirmation de ce que font les comptables, je suppose que vous les avez tous contactés personnellement et interrogé sur la question ? :mrgreen:
Vous avez dû oublier mon beau-frère, il est comptable et il a acheté un Pinel. 8)
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Re: Calculs de rendement Pinel, location nue, et plus encore.

#380 Message par mithrandir25 » 25 janv. 2021, 22:27

Jeffrey a écrit :
25 janv. 2021, 09:07
mithrandir25 a écrit :
25 janv. 2021, 02:01
Jeffrey a écrit :
21 janv. 2021, 18:37

Pour ce qui est du vocabulaire sous performer, je ne comprends même pas ce qu'il vient faire là dedans, sauf dans la bouche de quelqu'un a qui on a refilé un costume et des lunettes de comptable d'entreprise et qui ne comprend rien en dehors de ce qu'il lit dans les échos. En ce qui me concerne, je ne sous performe pas au lit, et point de vue pognon et investissement, j'ai des très beaux camemberts.
Je ne comprends même pas comment on peut être modérateur et aussi méprisant mais bon ...
C’est vous qui avez commencé à être méprisant en me traitant de binaire. Alors gardez vos leçons de bonne conduite sinon je vais effectivement mettre ma veste de modérateur et je vais nettoyer vos propos .
mithrandir25 a écrit :
Pour ceux que çà intéresse (ne te sens pas obligé de lire hein ...)

Quelques statistiques intéressantes montrant que le neuf sans carotte pour les investisseurs bah il y en a plus beaucoup (et encore j'aimerais bien avoir la décomposition dans les accessions de ceux qui sont en tva 5.5 ...)
https://www.logisneuf.com/statistique-immobiliere.html

Pour les comptables qui lisent les échos, il y a un truc qui s'appelle TRI et qui dit que mettre 100 sur la table tout de suite et récupérer 20 sur 10 ans ou mettre seulement 80 ce n'est pas la même chose (et je passe sur le cas vécu malheureux ou le boomer a fait une belle défiscalisation et meurt au bout de 4 ans :| )
Et bizarrement les comptables ils ne font pas du Pinel mais du LMNP.
Le TRI est un outil de comptabilité d’entreprise. Il est strictement inadapté pour une épargne et investissement de ménage pour des raisons de fréquence et de mode calculatoire. Cherchez sur le site un fil initié par vincent92 qui en parle.
Pour ce qui est de l’affirmation de ce que font les comptables, je suppose que vous les avez tous contactés personnellement et interrogé sur la question ? :mrgreen:
Vous avez dû oublier mon beau-frère, il est comptable et il a acheté un Pinel. 8)
Il suffit d'utiliser un TRI corrigé en postulant un taux de réinvestissement égal au taux du livret A ou une methode de cash flows comme proposé par Ignatius