Achat viager à Sèvres ?

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Jeffrey
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#51 Message par Jeffrey » 02 juin 2021, 07:31

A la pré adolescence.
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#52 Message par WolfgangK » 02 juin 2021, 07:38

Castorus m'informe que c'est un bien mort https://www.castorus.com/sevres,d82088030 en vente depuis 1 an dont le prix (bouquet) a baissé de 520k€ à 450k€ le 11 mars.

Le problème, c'est que j'ai du mal à estimer la valeur marchande potentielle (si je suis sur bulle-immo, c'est parce que je trouve l'immo hors de prix ! ☺).
SI je suis assez idiot pour mettre 1M€ (450 de bouquet + 100 de rente + 450 de travaux), est-ce que je trouverai qqu'un d'assez idiot pour mettre le même prix en me la rachetant ?

Est-ce que Ben92 aura les moyens de me la racheter pour poursuivre son parcours résidentiel en se rapprochant de la Défense après avoir revendu son appart ?
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#53 Message par WolfgangK » 02 juin 2021, 07:38

Jeffrey a écrit :
02 juin 2021, 07:31
A la pré adolescence.
C'est aussi mon avis, d'où le fait que ça me semble jouable.
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#54 Message par Vincent92 » 02 juin 2021, 08:47

WolfgangK a écrit :
02 juin 2021, 07:38
Le problème, c'est que j'ai du mal à estimer la valeur marchande potentielle (si je suis sur bulle-immo, c'est parce que je trouve l'immo hors de prix ! ☺).
SI je suis assez idiot pour mettre 1M€ (450 de bouquet + 100 de rente + 450 de travaux), est-ce que je trouverai qqu'un d'assez idiot pour mettre le même prix en me la rachetant ?
Personne ne connait les prix qui seront pratiqués dans xx ans. Il faut plutôt regarder le prix du marché dans ce secteur aujourd'hui. Et, pour s'en rendre compte, il faut visiter, visiter et visiter.
WolfgangK a écrit :Castorus m'informe que c'est un bien mort https://www.castorus.com/sevres,d82088030 en vente depuis 1 an dont le prix (bouquet) a baissé de 520k€ à 450k€ le 11 mars.
Cela veut surtout dire que ca n'intéresse pas les professionnels (SCPI ou autres). En même temps, l'objectif affiché de la SCPI de Zola est assez ambitieux par exemple (au moins 5% net de frais de gestion de mémoire).
Il y a assez peu de particuliers qui peuvent se permettre ce genre d'opération et qui sont intéressés. Ce n'est pas parce que la vente présentée ainsi a dû mal à trouver preneur qu'on ne pourrait pas vendre la maison libre 1M€ en faisant des travaux importants.
C'est assez rare de trouver un particulier qui est prêt à attendre 10 ans pour la jouissance sur ce genre de somme, qui est prêt à faire les travaux et qui, en plus, n'applique aucune décote.
Modifié en dernier par Vincent92 le 02 juin 2021, 10:07, modifié 2 fois.

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#55 Message par lumierecendree » 02 juin 2021, 09:09

WolfgangK a écrit :
02 juin 2021, 07:38
Castorus m'informe que c'est un bien mort
Je crois comprendre qu'il préférerait que ce soit la vieille qui soit morte
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#56 Message par neron » 02 juin 2021, 09:29

Donc tte chose égale par ailleurs, vous avez 2 possibilité d'achat à comparer:
a) Achat immédiat à "X + Y de travaux ds main d'oeuvre" et pendant Z ans vs touchez en loyers indexé inflation ou économiserez,
b) En viager à 450 k€. + 800€/mois indexé pendant Z an + Y de travaux ds Z année indexé sur IPC + Z année de taxe foncière + travaux mise au norme + taxe sur PV (X+Y-450-9 8*Z(IpC))*0,20 + frais de mut.
Vs devez arriver à faire des courbes de X suivant l'IPC réel sachant qu'avec l'effet qualité il est de 5 % / an. J'espère que vs publirez ces courbes et celle de risk

Côté calcul de risque (avec @risk), vs avez: la revente avant Z années (divorce, fortune), l'écart type de l'espérance de vie, l'IPC, le cht de valeur ( en viager vs ne pouvez revendre si autoroute etc. ), le risk que les travaux gratuits actuels ne le soit plus ds 10 ans, le risk de crash, d'hyperinflation, etc ....@ risk vs permet de savoir tracer une courbe entre le prix à payer et le % de risk d'être perdant. Ça se fait en -2 h. prise en main du logiciel.

Côté négo : avec le viager vs êtes en position de force : besoin réel du vendeur, marché atone car le viager mobilise bq.de cash.mais le vendeur est retraite, riche, à le temps et peut être gaga.

Côté finance : Vs vs empêchez l'effet de levier (crédit gratuit et facile actuel, "détaxe / amortissement" des SCI) propre a l'investissement mobilier ainsi que les aides d'état (PTZ, etc. ) en augmentant les taxes sur les PV.

C'est donc foncièrement (lol) pas un truc d'entrepreneurs mais de rentiers (à l'opposé de notre modèle eco ) sf. à payer avec une décote de 50 %
La carte que les médias vous vendent n'est pas le territoire où vous vivez

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#57 Message par lisa » 02 juin 2021, 20:01

WolfgangK a écrit :
02 juin 2021, 07:28
lisa a écrit :
01 juin 2021, 10:50
De plus
WolfgangK a écrit :
31 mai 2021, 17:57
Pour la fonction d'utilité, c'est vrai que je suis assez indifférent, donc je ne suis pas pressé de bouger. Je pense qu'on le fera lorsque les enfants ne pourront plus être entassés dans la même chambre.
Il me semble que ce moment est prévisible...et pas dans 15 ans.
À quels âges considérez-vous qu'on ne peut plus entasser des gamins dans la même chambre ?
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#58 Message par ignatius » 02 juin 2021, 20:11

Ça ne choque personne 450 000 € de travaux?
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#59 Message par WolfgangK » 02 juin 2021, 22:40

Vincent92 a écrit :
02 juin 2021, 08:47
WolfgangK a écrit :
02 juin 2021, 07:38
Le problème, c'est que j'ai du mal à estimer la valeur marchande potentielle (si je suis sur bulle-immo, c'est parce que je trouve l'immo hors de prix ! ☺).
SI je suis assez idiot pour mettre 1M€ (450 de bouquet + 100 de rente + 450 de travaux), est-ce que je trouverai qqu'un d'assez idiot pour mettre le même prix en me la rachetant ?
Personne ne connait les prix qui seront pratiqués dans xx ans. Il faut plutôt regarder le prix du marché dans ce secteur aujourd'hui. Et, pour s'en rendre compte, il faut visiter, visiter et visiter.
Ça m'arrange pas ça («visiter, visiter, visiter») : je préfererais rester devant mon clavier. Qu'est-ce que des visites m'apprendront de plus que castorus et Patrim ?
Vincent92 a écrit :
02 juin 2021, 08:47
WolfgangK a écrit :Castorus m'informe que c'est un bien mort https://www.castorus.com/sevres,d82088030 en vente depuis 1 an dont le prix (bouquet) a baissé de 520k€ à 450k€ le 11 mars.
Cela veut surtout dire que ca n'intéresse pas les professionnels (SCPI ou autres). En même temps, l'objectif affiché de la SCPI de Zola est assez ambitieux par exemple (au moins 5% net de frais de gestion de mémoire).
Il y a assez peu de particuliers qui peuvent se permettre ce genre d'opération et qui sont intéressés. Ce n'est pas parce que la vente présentée ainsi a dû mal à trouver preneur qu'on ne pourrait pas vendre la maison libre 1M€ en faisant des travaux importants.
C'est assez rare de trouver un particulier qui est prêt à attendre 10 ans pour la jouissance sur ce genre de somme, qui est prêt à faire les travaux et qui, en plus, n'applique aucune décote.
Mais je voudrais bien appliquer une décote ! :twisted:
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#60 Message par WolfgangK » 02 juin 2021, 22:56

neron a écrit :
02 juin 2021, 09:29
Donc tte chose égale par ailleurs, vous avez 2 possibilité d'achat à comparer:
a) Achat immédiat à "X + Y de travaux ds main d'oeuvre" et pendant Z ans vs touchez en loyers indexé inflation ou économiserez,
b) En viager à 450 k€. + 800€/mois indexé pendant Z an + Y de travaux ds Z année indexé sur IPC + Z année de taxe foncière + travaux mise au norme + taxe sur PV (X+Y-450-9 8*Z(IpC))*0,20 + frais de mut.
Vs devez arriver à faire des courbes de X suivant l'IPC réel sachant qu'avec l'effet qualité il est de 5 % / an. J'espère que vs publirez ces courbes et celle de risk

Côté calcul de risque (avec @risk), vs avez: la revente avant Z années (divorce, fortune), l'écart type de l'espérance de vie, l'IPC, le cht de valeur ( en viager vs ne pouvez revendre si autoroute etc. ), le risk que les travaux gratuits actuels ne le soit plus ds 10 ans, le risk de crash, d'hyperinflation, etc ....@ risk vs permet de savoir tracer une courbe entre le prix à payer et le % de risk d'être perdant. Ça se fait en -2 h. prise en main du logiciel.
Merci pour le @risk, même si c'est du Excel ☹ (je suis plus branché Pandas).
neron a écrit :
02 juin 2021, 09:29
Côté négo : avec le viager vs êtes en position de force : besoin réel du vendeur, marché atone car le viager mobilise bq.de cash.mais le vendeur est retraite, riche, à le temps et peut être gaga.
J'aimerais bien être en position de force, mais pour l'instant je n'ai même pas réussi à ce que l'haïe réponde à mon premier mail ☹.
neron a écrit :
02 juin 2021, 09:29
Côté finance : Vs vs empêchez l'effet de levier (crédit gratuit et facile actuel, "détaxe / amortissement" des SCI) propre a l'investissement mobilier ainsi que les aides d'état (PTZ, etc. ) en augmentant les taxes sur les PV.
jpbserve75 aussi me parlait de taxe sur la plus value immo (pour me signaler qu'elle serait très faible voire nulle grâce au viager), mais l'un des intérêts de l'opération, en plus d'épargner sur un actif corrélé avec celui que je veux acheter, est que la taxe sur la plus-value immo est carrément annulée pour le remploi pour l'achat de sa résidence principale.
Modifié en dernier par WolfgangK le 03 juin 2021, 08:51, modifié 1 fois.
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#61 Message par WolfgangK » 02 juin 2021, 22:57

lisa a écrit :
02 juin 2021, 20:01
WolfgangK a écrit :
02 juin 2021, 07:28
lisa a écrit :
01 juin 2021, 10:50
De plus
WolfgangK a écrit :
31 mai 2021, 17:57
Pour la fonction d'utilité, c'est vrai que je suis assez indifférent, donc je ne suis pas pressé de bouger. Je pense qu'on le fera lorsque les enfants ne pourront plus être entassés dans la même chambre.
Il me semble que ce moment est prévisible...et pas dans 15 ans.
À quels âges considérez-vous qu'on ne peut plus entasser des gamins dans la même chambre ?
Quand l'aîné rentre en sixième
Merci ça me semble cohérent.
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#62 Message par WolfgangK » 02 juin 2021, 23:04

ignatius a écrit :
02 juin 2021, 20:11
Ça ne choque personne 450 000 € de travaux?
C'est 3k€ du m². J'espère que c'est un peu large : j'ai du en avoir pour 2.3k€ quand j'ai fait refaire mon appart (dupleix 65m²).
Mais je suppose qu'une maison peut être plus chère (toiture, chauffage PAC :wink:,… )
Si je dois tout péter, il faut aussi être sûr qu'il n'y a pas d'amiante («Maison de style 1900 en brique» je suppose que c'est pas le genre fibrociment, mais on est jamais trop prudent).
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#63 Message par Vincent92 » 03 juin 2021, 06:56

WolfgangK a écrit :
02 juin 2021, 22:40
Vincent92 a écrit :
02 juin 2021, 08:47
WolfgangK a écrit :
02 juin 2021, 07:38
Le problème, c'est que j'ai du mal à estimer la valeur marchande potentielle (si je suis sur bulle-immo, c'est parce que je trouve l'immo hors de prix ! ☺).
SI je suis assez idiot pour mettre 1M€ (450 de bouquet + 100 de rente + 450 de travaux), est-ce que je trouverai qqu'un d'assez idiot pour mettre le même prix en me la rachetant ?
Personne ne connait les prix qui seront pratiqués dans xx ans. Il faut plutôt regarder le prix du marché dans ce secteur aujourd'hui. Et, pour s'en rendre compte, il faut visiter, visiter et visiter.
Ça m'arrange pas ça («visiter, visiter, visiter») : je préfererais rester devant mon clavier. Qu'est-ce que des visites m'apprendront de plus que castorus et Patrim ?
Patrim est un prix fiscal (hors mobilier à minima) sur des ventes passées (à minima qui ont un prix marché d’il y a 6 mois).
L’avantage de visiter concrètement est de savoir combien vaut un chou et combien vaut une carotte. Contrairement à rester devant son clavier et de comparer choux avec carottes.
Typiquement, le prix d’un maison n’a rien à voir si elle est en très mauvais état que si elle est en bon état. Ce qui n’est pas indiqué sur Patrim.
Il y a énormément de critères (l’agencement, la localisation, la configuration du jardin qui peut être en pente ou plat à l’avant au vue de tous ou à l’arrière, qui permet de faire le tour de la maison ou non, la mitoyenneté, le vis à vis, si c’est mansardée, le style de construction et l’esthétisme de la maison, s’il y a un garage praticable facilement, un sous sol partiel ou total ou pas du tout de sous sol, bien finies ou avec de nombreuses malfaçons, si cela a été construit en une fois ou qu’il y a eu des rajouts au fur et à mesure et qui fait un rendu bizarre, les m2 mythos, les vérandas qu’on considère comme des « vraies » pièces,...) qui peuvent faire varier le prix. Qu’on ne voit pas non plus forcément facilement sur Castorus (on ne met pas spontanément en avant les défauts dans une annonce).
Si on veut se rendre compte du marché, il faut visiter. Cela permet en plus de voir ce qui part plus ou moins vite. Et permet aussi de comprendre comment fonctionne son marché de prospection, comment sont construit les prix.
Contrairement à quand on reste derrière son clavier et qu’on se dit « hahaha, ces 3 maisons sont en vente depuis 6 mois et en plus le prix est en baisse. Les professionnels se moquent de moi, le marché n’est pas dynamique ».
Sans avoir la moindre idée de ce qui se vend et de pourquoi ces 3 biens spécifiques ne se vendent pas.
Le plus commun pour ceux qui font comme toi et qui finissent par visiter réellement pour acheter réellement est d’imaginer trouver le prix intéressant qu’ils avaient trouvé sur Patrim/Castorus pour un bien sans défaut.
C’est souvent le début du désenchantement (ca c’est vendu moins cher car pas sans défaut).
J’ai l’exemple d’une maison que j’avais visitée il y a longtemps et qui a fini par être vendue récemment. Sur le papier, c’était une superbe affaire. En plus, elle avait baissée en prix. Dans les faits, il y avait visiblement des gros problèmes d’humidité (donc problèmes potentiels majeurs ensuite) et la maison n’avait jamais été entretenue.

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#64 Message par WolfgangK » 03 juin 2021, 08:50

Vincent92 a écrit :
03 juin 2021, 06:56
Patrim est un prix fiscal (hors mobilier à minima) sur des ventes passées (à minima qui ont un prix marché d’il y a 6 mois).
L’avantage de visiter concrètement est de savoir combien vaut un chou et combien vaut une carotte. Contrairement à rester devant son clavier et de comparer choux avec carottes.
Typiquement, le prix d’un maison n’a rien à voir si elle est en très mauvais état que si elle est en bon état. Ce qui n’est pas indiqué sur Patrim.
Il y a énormément de critères (l’agencement, la localisation, la configuration du jardin qui peut être en pente ou plat à l’avant au vue de tous ou à l’arrière, qui permet de faire le tour de la maison ou non, la mitoyenneté, le vis à vis, si c’est mansardée, le style de construction et l’esthétisme de la maison, s’il y a un garage praticable facilement, un sous sol partiel ou total ou pas du tout de sous sol, bien finies ou avec de nombreuses malfaçons, si cela a été construit en une fois ou qu’il y a eu des rajouts au fur et à mesure et qui fait un rendu bizarre, les m2 mythos, les vérandas qu’on considère comme des « vraies » pièces,...) qui peuvent faire varier le prix. Qu’on ne voit pas non plus forcément facilement sur Castorus (on ne met pas spontanément en avant les défauts dans une annonce).
Si on veut se rendre compte du marché, il faut visiter. Cela permet en plus de voir ce qui part plus ou moins vite. Et permet aussi de comprendre comment fonctionne son marché de prospection, comment sont construit les prix.
Contrairement à quand on reste derrière son clavier et qu’on se dit « hahaha, ces 3 maisons sont en vente depuis 6 mois et en plus le prix est en baisse. Les professionnels se moquent de moi, le marché n’est pas dynamique ».
Sans avoir la moindre idée de ce qui se vend et de pourquoi ces 3 biens spécifiques ne se vendent pas.
Le plus commun pour ceux qui font comme toi et qui finissent par visiter réellement pour acheter réellement est d’imaginer trouver le prix intéressant qu’ils avaient trouvé sur Patrim/Castorus pour un bien sans défaut.
C’est souvent le début du désenchantement (ca c’est vendu moins cher car pas sans défaut).
J’ai l’exemple d’une maison que j’avais visitée il y a longtemps et qui a fini par être vendue récemment. Sur le papier, c’était une superbe affaire. En plus, elle avait baissée en prix. Dans les faits, il y avait visiblement des gros problèmes d’humidité (donc problèmes potentiels majeurs ensuite) et la maison n’avait jamais été entretenue.
Merci.
Mais quand même, le fait que les biens qui se vendent moins chers ne soit pas sans défaut me semble évident.
Ma démarche, c'est de regarder les ventes de maisons entre 100m² et 200 m². Malheureusement Patrim limite le nombre de résultats, donc je ne peux pas trop demander à la fois en terme de zone géographique et de plage temporelle. Donc j'ai fait des demandes en élargissant l'un ou l'autre. J'ai viré quelques extrêmes que je considère a priori comme atypiques et je trouve le gros du troupeau entre 7k€.m¯² et 9k€.m¯². J'ai fait gaffe à ce que la zone soit assez homogène en terme de distance au transports en communs et distance par rapport à la "zone d'insécurité" (c'est Sèvres quand même). Le bien proposé est estimé à 5k€.m¯² mais je suppose qu'il est très en dessous pour le jardin / vis-à-vis (l'existence d'un jardin est à peine mentionnée et l'on devine le vis-à-vis dans un reflet. J'espère pouvoir le mettre au dessus de la moyenne en terme de qualité du logement avec 3k€.m¯² de travaux (sous réserve qu'il n'y ait pas de gros loups du genre amiante). Donc ça me semble pas complètement déconnant ni dans un sens ni dans l'autre : prix dans la médiane avec un aspect + (rénovation ++) et des aspect - (jardin / vis-à-vis --).

Tout ça en considérant la rentabilité "locative" de 4.8% (le prix du bouquet et de la rente correspondent à un loyer de 20€.m¯² pour la valorisation à 7k.m¯²) à comme réelle, ce qui me semble un peu sur-estimé.

Une inconnue est l'évolution des prix avec l'offre de transports en commun du "Grand Paris". Je suppose qu'un bonne partie du prix est lié au fait que la Défense soit très proche en tram (12 min de la station "à deux pas"). Mais si beaucoup de banlieues se retrouvent "rapprochées" de la Défense, ça devrait faire baisser les prix pour celles qui étaient déjà proches, non ?
Modifié en dernier par WolfgangK le 03 juin 2021, 09:05, modifié 1 fois.
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#65 Message par vpl » 03 juin 2021, 08:55

WolfgangK a écrit :
02 juin 2021, 23:04
ignatius a écrit :
02 juin 2021, 20:11
Ça ne choque personne 450 000 € de travaux?
C'est 3k€ du m². J'espère que c'est un peu large : j'ai du en avoir pour 2.3k€ quand j'ai fait refaire mon appart (dupleix 65m²).
Mais je suppose qu'une maison peut être plus chère (toiture, chauffage PAC :wink:,… )
Si je dois tout péter, il faut aussi être sûr qu'il n'y a pas d'amiante («Maison de style 1900 en brique» je suppose que c'est pas le genre fibrociment, mais on est jamais trop prudent).
Tu as fait 150 000€ de travaux dans un duplex de 65m2 ??
Ok, pour des combles où il faut isoler la toiture tu peux dépasser largement 1000€/m2, mais sinon ça devient (presque?) plus rentable de raser et reconstruire !

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#66 Message par Vincent92 » 03 juin 2021, 09:04

3k€/m2 de travaux pour une maison de cette taille me parait vraiment très élevé. Mais, on ne sait jamais...
Il faut surtout appliquer une décote par rapport au marché du fait de la nature de la vente (la jouissance n'est pas immédiate, il y a une rente, etc...). C'est logique que cela se vende moins cher pour les mêmes prestations.
Par contre, cette décote disparaitra si tu revends ensuite un jour cette maison de manière standard.
WolfgangK a écrit : Mais si beaucoup de banlieues se retrouvent "rapprochées" de la Défense, ça devrait faire baisser les prix pour celles qui étaient déjà proches, non ?
Oui, un peu. Je pense surtout au télétravail qui peut lisser les différences de prix vis à vis de la distance à La Défense (ce n'est pas pareil de faire du transport 5J/semaine et 3J/semaine par exemple).

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#67 Message par WolfgangK » 03 juin 2021, 12:53

Vincent92 a écrit :
03 juin 2021, 09:04
3k€/m2 de travaux pour une maison de cette taille me parait vraiment très élevé. Mais, on ne sait jamais...
Il faut surtout appliquer une décote par rapport au marché du fait de la nature de la vente (la jouissance n'est pas immédiate, il y a une rente, etc...). C'est logique que cela se vende moins cher pour les mêmes prestations.
Par contre, cette décote disparaitra si tu revends ensuite un jour cette maison de manière standard.
La décote ne me semble pas monstrueuse. Si l'on regarde le couple prix au m² / rendement "locatif" pendant la durée du viager, on trouve par exemple :
0 ans : 8% (mais sur 0 ans ☺) , 3k€.m¯²
6 ans : 4.5% , 4.9k€.m¯²
8 ans : 4.3%, 5.5k€.m¯²
10 ans : 3.9% , 6.11k€.m¯²
15 ans : 3.1%, 7.6k€.m¯²

Je suppose l'espérance de vie à 8 ans (la moyenne est 6.1, mais je ne crois pas qu'elle se soit usé la santé à l'usine).[*]
Sachant qu'il faudra ajouter 2 à 3 k€.m¯² pour vendre ou habiter et que le marché a l'air entre 7k et 9k aujourd'hui (quid dans 8 ou 15 ans ?). Ça me semble potentiellement intéressant mais pas génial non plus comme rémunération du risque et de l'illiquidité. L'inconnue étant la situation où l'occupante quitte le logement avant son décès (pas impossible non plus vu la configuration de la maison).

EDIT: [*]
Image
Je pense que c'est un problème des viagers : les vendeurs n'ont pas envie d'intégrer le fait qu'ils ne sont pas issus d'un échantillon aléatoire / représentatif de la population. Donc ils sont persuadés de proposer une bonne affaire. Un avantage, c'est que le prix baisse quand on attend…
Je me demande si je pourrais essayer d'avoir une meilleure estimation de l'espérance de vie si je prends en compte le prénom de la vendeuse ☺.
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#68 Message par WolfgangK » 03 juin 2021, 22:54

En fait, On peut calculer des couples (intérêt, prix) pour chaque échéance et donc tracer des courbes.
Ensuite je pense que pour décider, je fixerai une valeur (intérêt, prix) frontière pour délimiter les résultats que je considère comme des échecs pour mon investissement, et un % de risque d'échec que je suis prêt à accepter.

Par exemple, je pourrais considérer qu'un rendement <3% et un prix > 6K€.m¯² (donc avec 2k€ de rénovation on arriverait à un prix médian) serait un échec et que je suis prêt à accepter un risque de 20% d'échec.
Ensuite, il ne me reste plus qu'à essayer d'estimer la distribution des espérances de vie pour décider.

Qu'en pensez-vous ? (est-ce que je fait preuve de bêtise dans la démarche ? D'avidité dans les valeurs de paramètres ?)
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#69 Message par Ben92 » 03 juin 2021, 23:51

WolfgangK a écrit :
03 juin 2021, 22:54
Qu'en pensez-vous ? (est-ce que je fait preuve de bêtise dans la démarche ? D'avidité dans les valeurs de paramètres ?)
J'en pense que ta vendeuse se fera centenaire. Après à toi de voir.

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#70 Message par WolfgangK » 12 juin 2021, 13:03

Ben92 a écrit :
03 juin 2021, 23:51
WolfgangK a écrit :
03 juin 2021, 22:54
Qu'en pensez-vous ? (est-ce que je fait preuve de bêtise dans la démarche ? D'avidité dans les valeurs de paramètres ?)
J'en pense que ta vendeuse se fera centenaire. Après à toi de voir.
C'est pas ce qui m'inquiète.
Ce qui m'inquiète, c'est de ne pas savoir si vous ou vos semblables serez volontaires et capables de mettre >900k€ pour me racheter la baraque (12 mins de la Défense : vous êtes mon cœur de cible si vous y bossez toujours) !


Sinon, en épluchant Patrim, j'ai trouvé au coin de la rue une maison achetée 932 300 en 2014 et vendue 1 127 250 en 2018.
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#71 Message par ignatius » 12 juin 2021, 14:05

Si tu veux un placement sûr, il faut investir dans un placement sûr.
Si tu aimes le viager, il y a 2 SCI en ce moment, celle de Zola, et la SCI Silver Avenir.
Si tu aimes parier, il y a les crypto.

C'est difficile d'avoir un mix des 2, encore plus sur une projection lointaine.
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#72 Message par WolfgangK » 12 juin 2021, 14:30

ignatius a écrit :
12 juin 2021, 14:05
Si tu veux un placement sûr, il faut investir dans un placement sûr.
Si tu aimes le viager, il y a 2 SCI en ce moment, celle de Zola, et la SCI Silver Avenir.
C'est pas parce qu'ily a "viager" dessus que c'est la même chose !
Vous qui êtes le pro de l'aspect fiscal :
Je suppose que les SCI, l'intérêt c'est la rentabilité : quel est le taux de taxation du rendement ?
Pour le viager, l'intérêt c'est la plus value : quel est le taux de taxation de la plus value en cas de remploi pour l'achat de ma RP (c'est mon objectif ici) ?
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#73 Message par ignatius » 12 juin 2021, 15:06

Tout est là dedans
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284 ... 0-20130923

En gros :
- ne pas avoir été proprio de sa RP depuis au moins 4 ans
- remploi dans les 2 ans
- ne peut porter que sur le bouquet dans le cadre d'un viager.

Pour la SCI le taux de taxation dépend de ton enveloppe fiscale : AV de plus de 8 ans, PEA de plus de 5 ans...
Et également de tes modalités de retrait puisque la taxation se fait à ce moment.
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#74 Message par WolfgangK » 12 juin 2021, 16:13

ignatius a écrit :
12 juin 2021, 15:06
Tout est là dedans
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284 ... 0-20130923

En gros :
- ne pas avoir été proprio de sa RP depuis au moins 4 ans
- remploi dans les 2 ans
- ne peut porter que sur le bouquet dans le cadre d'un viager.

Pour la SCI le taux de taxation dépend de ton enveloppe fiscale : AV de plus de 8 ans, PEA de plus de 5 ans...
Et également de tes modalités de retrait puisque la taxation se fait à ce moment.
Super !
Merci beaucoup !
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#75 Message par jobserve75 » 12 juin 2021, 22:46

ignatius a écrit :
12 juin 2021, 15:06
Tout est là dedans
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284 ... 0-20130923

En gros :
- ne pas avoir été proprio de sa RP depuis au moins 4 ans
- remploi dans les 2 ans
- ne peut porter que sur le bouquet dans le cadre d'un viager.

Pour la SCI le taux de taxation dépend de ton enveloppe fiscale : AV de plus de 8 ans, PEA de plus de 5 ans...
Et également de tes modalités de retrait puisque la taxation se fait à ce moment.
Je pense que ce cas est cité pour l’exonération de la vente d’un bien pour le rachat d’un autre bien.

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#76 Message par Fluctuat » 15 juin 2021, 22:31

WolfgangK a écrit :
02 juin 2021, 07:28


À quels âges considérez-vous qu'on ne peut plus entasser des gamins dans la même chambre ?
.
Quand l'un d'eux devient bleu s'ils passent trop de temps ensemble ou quand vous en avez marre de les entendre brailler l'un contre l'autre. :arrow:
En vrai, cela dépend beaucoup du caractère de chacun, de la différence d'âge - problématique pour l'heure du coucher ou pour les " y fait rien qu'à toucher mes affaires"- et de la disposition de l'appartement ou de la maison: si tous les membres de la famille peuvent avoir chacun un espace où s'isoler - les toilettes, même Ben92 style, cela ne compte pas :wink: - et avoir la paix, vous pouvez attendre. Si la chambre des enfants est assez grande, cela peut également passer par une délimitation officielle des espaces de chacun. À partir de la 6e, il faut que l'aîné puisse faire ses devoirs tranquille: soit dans sa chambre, soit dans un espace dédié, éventuellement partagé avec quelqu'un d'autre qui bosse - genre son père sur un ordi...

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#77 Message par krachboom » 16 juin 2021, 15:35

pour les gamins dans la même chambre, si c'est au quotidien, je dirais que vers 11 / 12 ans maxi il faut qu'ils aient chacun la sienne sauf si la chambre unique en question fait 20 / 25 m², là on peut discuter.

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#78 Message par berliner59 » 16 juin 2021, 20:17

Bon c'est acheté ce beau viager ?

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#79 Message par WolfgangK » 16 juin 2021, 23:04

berliner59 a écrit :
16 juin 2021, 20:17
Bon c'est acheté ce beau viager ?
Je laisse tomber notamment parce qu'il n'était pas si beau que cela.
D'une part il s'agit de m² d'AI, donc 147 m² voulaient en fait dire 114m² et l'une des mitoyennetés est avec un bar restaurant !
D'autre part, situation particulière qui laisse craindre l'embrouille au moment de récupérer possession du bien.

C'est vraiment idiot, parce que la mamie de 88 ans aurait besoin de pognon (là c'est délabré et insalubre, la chaudière ne marche pas), mais le prix estimé au m² (le vrai métrage, pas celui de l'AI) est de 6.4k€. Avec besoin d'au moins de 2k€ de travaux ça amène à 8.4k€ quand la fourchette locale est entre 7 et 9, donc avec le bar restau à côté et les aléas du viager, pas étonnant que ce soit un bien mort depuis 1 an…
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#80 Message par berliner59 » 17 juin 2021, 07:23

WolfgangK a écrit :
16 juin 2021, 23:04
berliner59 a écrit :
16 juin 2021, 20:17
Bon c'est acheté ce beau viager ?
Je laisse tomber notamment parce qu'il n'était pas si beau que cela.
D'une part il s'agit de m² d'AI, donc 147 m² voulaient en fait dire 114m² et l'une des mitoyennetés est avec un bar restaurant !
D'autre part, situation particulière qui laisse craindre l'embrouille au moment de récupérer possession du bien.

C'est vraiment idiot, parce que la mamie de 88 ans aurait besoin de pognon (là c'est délabré et insalubre, la chaudière ne marche pas), mais le prix estimé au m² (le vrai métrage, pas celui de l'AI) est de 6.4k€. Avec besoin d'au moins de 2k€ de travaux ça amène à 8.4k€ quand la fourchette locale est entre 7 et 9, donc avec le bar restau à côté et les aléas du viager, pas étonnant que ce soit un bien mort depuis 1 an…
Oui comme la loi Carrez ne s'applique pas aux maisons, ils comptent tout, le sous-sol, voir la terrasse (dans le sud de la France !)
Tu fais bien de passer, la mitoyenneté avec un café resto c'est le pire : tu ne peux pas mettre ce prix là pour vivre avec tant de nuisances...

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#81 Message par WolfgangK » 08 sept. 2021, 23:14

berliner59 a écrit :
17 juin 2021, 07:23
WolfgangK a écrit :
16 juin 2021, 23:04
berliner59 a écrit :
16 juin 2021, 20:17
Bon c'est acheté ce beau viager ?
Je laisse tomber notamment parce qu'il n'était pas si beau que cela.
D'une part il s'agit de m² d'AI, donc 147 m² voulaient en fait dire 114m² et l'une des mitoyennetés est avec un bar restaurant !
D'autre part, situation particulière qui laisse craindre l'embrouille au moment de récupérer possession du bien.

C'est vraiment idiot, parce que la mamie de 88 ans aurait besoin de pognon (là c'est délabré et insalubre, la chaudière ne marche pas), mais le prix estimé au m² (le vrai métrage, pas celui de l'AI) est de 6.4k€. Avec besoin d'au moins de 2k€ de travaux ça amène à 8.4k€ quand la fourchette locale est entre 7 et 9, donc avec le bar restau à côté et les aléas du viager, pas étonnant que ce soit un bien mort depuis 1 an…
Oui comme la loi Carrez ne s'applique pas aux maisons, ils comptent tout, le sous-sol, voir la terrasse (dans le sud de la France !)
Tu fais bien de passer, la mitoyenneté avec un café resto c'est le pire : tu ne peux pas mettre ce prix là pour vivre avec tant de nuisances...
Évidemment, c'est toujours pas vendu : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... =558505705
Le prix a encore baissé à 399k€ pour 114m²+ 33m² de cave/garage/grenier + petit bout de terrain, en face du tram.

Je me demande quel serait le prix auquel ça vaudrait le coût en investissement locatif (bouquet = 3.5k€.m¯², rénovation 2k€.m¯², prix locaux entre 7 et 9 k€.m¯²).
Le problème, c'est que ce serait des emmerdes à gérer, parce que le profil est bâtard :
- 4 chambres
- mitoyenneté avec un bar / restau

C'est un truc pour une colocation en fait !

Quelqu'un a un avis sur le sujet ? (À combien ça vaudrait le coup / combien ça pourrait se louer et à qui ?).

Sachant que
Le Diagnostic de Performance Energétique(DPE) a été réalisé selon une méthode valable mais non fiable et non-opposable.
:D
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
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Re: Achat viager à Sèvres ?

#82 Message par Ben92 » 11 sept. 2021, 14:55

WolfgangK a écrit :
08 sept. 2021, 23:14
Évidemment, c'est toujours pas vendu : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... =558505705
Le prix a encore baissé à 399k€ pour 114m²+ 33m² de cave/garage/grenier + petit bout de terrain, en face du tram.

Je me demande quel serait le prix auquel ça vaudrait le coût en investissement locatif (bouquet = 3.5k€.m¯², rénovation 2k€.m¯², prix locaux entre 7 et 9 k€.m¯²).
Le problème, c'est que ce serait des emmerdes à gérer, parce que le profil est bâtard :
- 4 chambres
- mitoyenneté avec un bar / restau

C'est un truc pour une colocation en fait !

Quelqu'un a un avis sur le sujet ? (À combien ça vaudrait le coup / combien ça pourrait se louer et à qui ?).
Ca ne se louera à personne, parce que la vieille y habite.
Encore une fois, un viager est une arnaque parce que les vendeuses de viager sont en général des petites vieilles extremementt coriaces qui ne respectent en rien les statistiques. 105 ans ne leur fait pas peur.

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#83 Message par WolfgangK » 14 sept. 2021, 20:55

Ben92 a écrit :
11 sept. 2021, 14:55
WolfgangK a écrit :
08 sept. 2021, 23:14
Évidemment, c'est toujours pas vendu : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... =558505705
Le prix a encore baissé à 399k€ pour 114m²+ 33m² de cave/garage/grenier + petit bout de terrain, en face du tram.

Je me demande quel serait le prix auquel ça vaudrait le coût en investissement locatif (bouquet = 3.5k€.m¯², rénovation 2k€.m¯², prix locaux entre 7 et 9 k€.m¯²).
Le problème, c'est que ce serait des emmerdes à gérer, parce que le profil est bâtard :
- 4 chambres
- mitoyenneté avec un bar / restau

C'est un truc pour une colocation en fait !

Quelqu'un a un avis sur le sujet ? (À combien ça vaudrait le coup / combien ça pourrait se louer et à qui ?).
Ca ne se louera à personne, parce que la vieille y habite.
Encore une fois, un viager est une arnaque parce que les vendeuses de viager sont en général des petites vieilles extremementt coriaces qui ne respectent en rien les statistiques. 105 ans ne leur fait pas peur.
C'est dommage que vous soyez le seul à me répondre, parce que vous n'êtes pas capable de comprendre quoique ce soit à la situation.
Si je pose des questions pour la rentabilisation après le décès de l'occupante, c'est que le problème de la rentabilisation avant est réglé : comme indiqué plus haut, les mensualités de la rente viagère correspondent au solde par rapport à un prix de vente final, en prenant en compte le fait que l'occupante "paie" un droit d'usage et d'habitation. Donc si elle vit jusqu'à 103 ans, ça fait quand même une rentabilité locative de 3.1% avec en plus effet de levier de 1:2 , et non taxé puisque c'est pas de l'argent reçu mais que ça vient en complément du prix ! Mais évidemment, dans ce cas le prix au m² est dans la fourchette haute.

Donc votre intervention est sans intérêt ☹.
Vous ne voudriez pas plutôt me dire s'il y a des jeunes cadres dynamiques à la Défense qui voudraient être à 12 min en tram de la Défense et vivre en coloc à 4 pour 600€ par mois par personne ?
4 chambres de 13m², 2 salles de bain de 5.5m², 2 wc, salon de 25m², cuisine de 15m² , garage, et combles aménagés rangement et/ou home cinema.
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Achat viager à Sèvres ?

#84 Message par Ben92 » 15 sept. 2021, 00:08

Sèvres c'est pas mal mais il manque le métro pour les jeunes. De ce que je sais des colocs, en banlieue la cible est plutôt des étudiants ou des jeunes salariés non cadres.
Quitte à faire une coloc, les jeunes cadres dynamiques choisiront toujours Paris, ça c'est sûr, et encore pas n'importe quel quartier de Paris.
Mais pour info, la coloc c'est déjà ringard. La tendance actuelle c'est le coliving.
Mais oui, ça pourra se louer en coliving a des étudiants ou salariés. Surtout qu'on parle pour peut être dans 15 ans, le coliving sera devenu la norme.