Une baisse est-elle synonyme d'augmentation de l'offre ?

[sargon]

Bonjour,
Etant à la recherche d'un appartement à l'achat dans le centre de Paris ( 2iè, 1er, république, bastille ) depuis qq mois, je constate que malgré un nombre d'invendus assez grand, les biens de bonnes qualités sont rares tant dans l'ancien que dans le semi-récent. ( années 70/80/90 ). En fait, je souhaiterais connaître votre avis sur l'évolution de l'offre de vente dans le centre de Paris ( arrondissements pré-cité ) c'est-à-dire dans des quartiers très demandés où il ne peut y avoir de nouvelles constructions ( ou très peu ) et où la demande restera de toute façon supérieur à l'offre. Même en cas de krach, je ne vois pas comment un appartement de standing au dernier étage sur cours avec balcon, belle vue, bonne exposition, sans défauts et situé dans un immeuble impeccable à proximité de république ou de bastille pourrait perdre plus de 20% de sa valeur étant donné que le nombre de gens souhaitant vivre dans ces quartiers sera toujours plus elevés que l'offre d'habitation. Mais peut être je me trompe, et dans ce cas là, expliquez-moi !!! D'autre part, je ne vois pas du tout l'offre augmenter dans ces quartiers. C'est vraiment la galère pour trouver un truc bien : la preuve, ça fait plusieurs mois, et rien trouvé !!

[togg]

Il serait trop long de lister tous les arguments, mais en voici quelques uns :

- Si les biens avec défauts baissent, mécaniquement, les biens sans défaut aussi.
Il ne peut y avoir un gap trop important entre les deux.

- La baisse entraine la baisse (comme pour la hausse entraine la hausse).
C'est un mouvement général qui va à l'encontre de toute logique et de toute évalutation.

Si dans un 2 ans le prix moyen des transactions est à 2500 ou 3000 euro le m2 dans Paris, dans des quartiers moyens comme le 10eme, les meilleurs produits partiront à 3500, pas à 6000 comme maintenant.

A l'heure actuelle, les transactions dans le 10eme peuvent atteindre 6000 le m2 uniquement parceque le prix moyen est déjà trés élévé (dans les 4500 disons), mais si demain le prix moyen est à 2500 euro, même pour un appartement sans défaut, personne n'achètera au double du prix moyen.

[Gandalf_barbones]

d'un autre coté, une situation de "bulle" se caractérise en général par un lissage des prix: l'écart en% entre les biens de bonne qualité et ceux de moins bonne, netre les biens convenables situés et ceux qui ne le sont pas se resserrent


lorsque les prix revepartent à la baisse, les biens de moins bonne qualité sont bien pls dévalués que les biens de grande qualité, qi restent rares donc chers.

cela dit, meme les biens de bonne qualité peuvent baisser: si les biens de moindre qualité voient leurs prix s'effondrer, il en deviennent plus attractifs... et de spersonnes qui recherchent de la qualité peuvent se laisser séduire si il y a de grosses économies à la clé (mmee apres d'éventuels travaux de rénovation), ce qui baisse la pression sur le marché des biens de grande qualté, au moins un peu.

Un conseil: toujours favoriser la localisation

Un appartement ou une maison sera un bon investissement
- si la situation est bonne (ou sera... mais là, on fait un pari sur l'avenir, c'est dangereux, mais ca peut etre tres intéressant). Pour moi, une bonne situation, c'est trouver le meilleur compromis possible entre calme/quietude/sécurité et proximité de toutes les infrastructures utiles (commerces, éducation, loisirs, transports...)
- si la 'structure' est saine.... peu importe la déco et l'agencement... ca se refait...

[megamix]

la preuve, ça fait plusieurs mois, et rien trouvé !!

Tout dépend du budget mais à 6000€/m² il commence a y avoir des trucs sympa !

[jafffar]

Il ne faut pas tomber dans le fétichisme de la marchandise. L'immobilier est une marchandise comme une autre. Il faut distinguer valeur d'usage et valeur d'échange d'un bien. La valeur d'usage ne se quantifie pas, elle résulte de la jouissance qu'on peut tirer d'un bien (un téléphone portable vaut 10 fois moins cher qu'il y a 10 ans mais l'usage que j'en fais est le même voire s'est accrue). La valeur d'échange est fixée par le marché (notamment par des lois comme le coût de production et surtout concernant l'immobilier le rapport offre/demande). Le fétichisme de la marchandise c'est cette croyance en l'idée que sur le marché les biens ont une valeur intrinsèque qui les protège de toute fluctuation provoquée par le marché (regardez dans une brocante toutes ces marchandises cédées pour quelques euros: l'usage qu'on peut en tirer n'a pas changé la seule différence c'est qu'il n'existe plus de clientèle de masse pour ce bien démodé). Cette croyance est d'autant plus forte pour des biens immobiliers car ils constituent le cadre de notre vie intime. Pourtant l'immobilier malgré ses particularités n'échappent pas aux lois du marché. Dans ce secteur de l'économie marchande, la loi de l'offre et de la demande est prépondérante. Ceux qui ont acheté en période de gonflement de la bulle ont logiquement opté pour des biens inférieurs à ce qu'ils auraient pu acheter en période de stagnation ou de baisse. Ceux qui socialement auraient pu prétendre vivre dans des quartiers comme ceux que tu cites ont été contraints de se rabattre sur des quartiers moins côtés. La contradiction fondamentale de l'immobilier c'est que chaque acheteur qui signe d'une manière générale disparait du marché pendant plusieurs années (si il revend c'est un autre qui disparait à sa place). La logique des secteurs immobiliers et des banques visant un profit à court terme ont paradoxalement aiguisé cette contradiction car pour gonfler davantage la bulle ils ont précipité vers l'achat une foule de gens qui ont anticipé une hausse jugée éternelle (j'ai un ami qui paniqué par cette hausse continue a acheté un 28 m2 à maraichers dans le 20e arrdt de paris malgré mes mises en garde: il a 23 ans). En grossissant les bancs des acheteurs aujourd'hui par toute une série de stratagèmes incitateurs (taux bas, crédit sur 30 ans, facilités de crédit...) les pros du secteur et des secteurs dérivés (banques) n'ont fait que dégraisser la demande de demain. D'où l'intérêt de ne pas acheter aujourd'hui car tu pourras te distinguer plus facilement quand il sera visible que la demande s'est amoindrie. Cette démonstration est un peu résumée et elle s'attache à analyser des tendances du marché immobilier mais il ne faut rien assurer quant aux dates précises du retournement car ces dates dépendent de tout un ensemble de facteurs: visibilité médiatique de la bulle (celle-ci commence: en témoigne l'affrontement récent entre tf1 et le parisien), choix stratégiques gouvernementaux, stratégies bancaires (imaginez l'effet d'une hausse des taux d'intérêt sur le volume des transactions), contradictions stratégiques entre pros de l'immobilier (ces pros jouent une même partition mais à un moment ou à un autre certains se démarqueront pour s'adapter à un marché en baisse) etc...

Je pense de surcroît que la location constitue une soupape de sécurité provisoire pour les proprios qui peuvent louer si ils ne trouvent pas d'acheteurs à la hauteur de leurs fantasmes (alimentés par les promesses des pros et la médiatisation de la hausse). Or depuis 2 mois environ je trouve des biens qui commencent à être abordables sur paris et certains pros admettent une baisse des montants annoncés de loyers (je ne sais plus d'ailleurs si c'est foncia ou seloger qui a reconnu il y a quelques semaines que leurs stocks de logements à vendre avait très fortement augmenté).

Pour conclure donc les quartiers côtés comme ceux que tu recherches subiront à leur tour la diminution de la demande car beaucoup qui auront pu y investir leur argent l'auront déja fait dans des quartiers moins côtés en période de gonflement de la bulle. Il semblerait même que les quartiers les plus chics soient les premiers à être confrontés à une baisse.

[sargon]

Je comprends très bien ton raisonnement jafffar. Mais mon problème, c'est qu'actuellement, malgré l'augmentation des stocks, je n'arrive pas à trouver ce que je cherche !! Certes, dans 2 ans, les biens auront peut etre diminué de 40%, mais l'offre dans mes critères de recherche aura-t-elle augmenté ? Ca sera plus facile de trouver un bien ?? J'en suis pas sûr !! L'offre de logement dans le centre de Paris est quand même limité.