Vous pouvez donc investir dans un RMBS (comme une obligation) et vos coupons dependront donc du bon remboursement des prets immobiliers cachés a l'interieur.
Ce marché est enorme dans les pays anglo-saxons, par exemple aux USA il est emis autour de 2800 milliards de dollars de RMBS par an (donc au moins autant en pret immobilier).
Ce qui est interessant c'est que l'on dispose de statistiques sur les RMBS et les prets sous-jacents. On peut donc voir comment se portent les prets globalement.
Un pret immo est remboursable par anticipation, on appele ça l'option de prepaiement. On mesure le prepaiement en % du pret prepayé en rythme annuel, le CPR (conditional prepayment rate). On sait par experience qu'un pool (paquet) de prets va prepayer comme ceci:
en abscisse l'age des prets en mois, en ordonnée le taux de prepaiement. On voit ainsi que du mois 12 au mois 24 le taux est de 30%, donc dans la 2e annee 30% des prets encore vivants sont remboursés ! La troisieme annee c'est encore plus rapide.
Si on cumule ces prepaiements et qu'on compare au montant initial de prêt (100%) on trouve ceci (le pool factor):
on se rend compte qu'il reste plus grand chose apres 60 mois, soit 5 ans. Donc apres 5 ans 90% des prets sont remboursés ! Mais on ne sait pas pourquoi, et on ne saura jamais.
Si on veut aller plus loin on dispose aussi des statistiques sur l'état des prets:
- current: l'emprunteur paie tous les mois, pas de probleme
- delinquent: l'emprunteur est en retard (entre 1 et 90 jours de retard)
- foreclosed: procedure judiciaire en cours (environ un an)
Pour savoir si tout se passe bien, on surveille le taux de non paiement (delinquency). Etonnament la courbe a toujours la meme forme (pour un montat total de 1MM$):
Pourquoi toujours cette forme ?
Quand on a deja remboursé 50% du pret c'est bete de se faire saisir la maison si on ne paie pas, on va perdre de l'argent. Il vaut mieux vendre et prendre le cash. Donc quand un pret a vecu plusieurs annees le taux de non paiement est tres faible.
Le non paiement juste apres le debut du pret est rare, la banque a a priori verifié l'emprunteur.
Donc en debut de vie de pret le non paiement est peu probable, et en fin de vie l'emprunteur evitera le non paiement a tout prix. D'ou cette forme de cloche.
Evidemment une partie de ces non-paiements va passer au tribunal (foreclosure) et la banque va recuperer le bien immo qu'elle va revendre. Cette revente se fait en general a perte puisque si le marché immo a monté l'emprunteur va vendre lui-meme pour prendre le cash (et ne va pas attendre que la banque saisisse). On estime les pertes sur le pool de pret a 4%, et dans le temps ca donne ca:
On peut ensuite raffiner l'analyse puisqu'on dispose pour chaque pret:
- du code postal
- du montant prété
- des revenus du menage
- de la note de la banque a propos de l'emprunteur (FICO score)
- de l'age du capitaine
Un RMBS contient en general entre 5000 et 10000 prets.
Pourquoi acheter un RMBS ? Parce qu'a risque equivalent ca paie mieux qu'une obligation standard.
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