Bulle Immobilière

immofurax a écrit :
Au détour, notez que
1) l'indice FNAIM a une base ridicule: 18% des transactions...
2) il est dit clairement qu'il est démenti par les sources fiscales

Conclusion : n'en parlons plus, ce sera le mieux.

Je suis d'accord. Attendons l'émergence d'un véritable indice pour se lancer dans des conjectures savantes. L'indice de la Fnaim ne vaut rien. Faire des calculs sur cet indice pour apprécier la situation de l'immo est un exercice aussi difficile que celui d'attraper un papillon en plein vol avec le pouce et l'index.

Le temps que leurs tergiversations deviennent une loi et soit appliquée, on va pouvoir attendre le prochain mandat.

Note de lecture:

Association des études foncières

= Friggit.

Avec 800 000 transactions par an, il serait aisé d'avoir accès aux données brutes. C'est de la mauvaise volonté plus qu'autre chose.

[quote="immofurax"]


1) l'indice FNAIM a une base ridicule: 18% des transactions...
2) il est dit clairement qu'il est démenti par les sources fiscales[/b]

[quote]

enorme comme info, en clair personne ne veux connaitre les VRAI prix.
je mens
tu mens
il ment
...

en "brut" comme ça, en 1ère lecture, pourquoi l'indice notaires ne représente que 66% des transactions?

Hé hé vous vous posez aussi la question?

slash33 a écrit :Avec 800 000 transactions par an, il serait aisé d'avoir accès aux données brutes. C'est de la mauvaise volonté plus qu'autre chose.

il faudrait peut etre leur dire qu il existe des gens qui ont creer l informatique.

biboups30 a écrit :en "brut" comme ça, en 1ère lecture, pourquoi l'indice notaires ne représente que 66% des transactions?

je croyais que les notaire enregistrait toutes les ventes?

je dois etre un grand naif alors, un imbecile heureux

Je ne vois pas en quoi la base fiscale n'aurait pas les éléments permettant un traitement statistique par consolidation. Au contraire, c'est probablement la base la plus fiable qui puisse exister!

Pour faire des stats il faut quoi? Allez deux fois rien:
- localisation (commune, département, région)
- type et surface
- le prix de vente (détaillé)
- pourquoi pas la vétusté mais bon

On ne va pas me faire croire que le FISC n'a pas au moins ça?

et un informatisien

la cigale75 a écrit :et un informatisien

J'espère sérieusement que le blocage n'est pas là.

Bon remarquez si le FISC travaille encore sur papier...

LOL

Excellent. Si le fisc voulait, il pourrait publier des données fiables.

ça me fait penser au recensement: des agents recenseurs ont une liste de gens à interroger avec des adresses quelquefois farfelues (za ou zi) et voilà ça donne soit-disant des chiffres représentatifs.
Ce serait tellement plus simple de recouper les données du fisc (taxes foncières et taxe d'habitation) avec celles de la CAF (apl, etc...) et ensuite faire quelques vérifs au tel éventuellement plutôt que d'envoyer dans la nature des agents recenseurs dans la journée et qui reviennent bredouilles car la majorité des recensés travaillent et ne sont donc pas chez eux.

Et les chiffres de l'ANPE ? bref les chiffres que l'on veut bien nous donner (quelque soit le domaine) ne sont jamais en corrélation avec la réalité.

immofurax a écrit :Suggestion: que JMP ou autre prenne contact avec ce sénateur afin de voir avec lui comment soutenir sa demande de publication sur le net.

Ca oui. A proposer dans la file de voeux et plus si affinités.

Ah sinon, 66% de représentativité du marché, résultant d'un procédé non sélectif, suffit aisément à rendre caduques les tendances à court terme. Mais cela est suffisant sur un plus long terme. Inutile de dire qu'il ne faut pas s'apesentir sur la première décimale d'évolution de prix.

C'est une des raisons pour lesquelles les chiffres sectoriels des notaires de Paris ne suivent pas une tendance fixe mais sont beaucoup plus accidentés.

slash33 a écrit :Je ne vois pas en quoi la base fiscale n'aurait pas les éléments permettant un traitement statistique par consolidation. Au contraire, c'est probablement la base la plus fiable qui puisse exister!

Pour faire des stats il faut quoi? Allez deux fois rien:
- localisation (commune, département, région)
- type et surface
- le prix de vente (détaillé)
- pourquoi pas la vétusté mais bon

On ne va pas me faire croire que le FISC n'a pas au moins ça?

les stats du fisc ( pour le calcul des impôts ) sont extrêmement précises grâce à la consolidation, à l'expérience.
C'est clairement un choix de ne pas calculer ces chiffres.

slash33 a écrit :

immofurax a écrit :Suggestion: que JMP ou autre prenne contact avec ce sénateur afin de voir avec lui comment soutenir sa demande de publication sur le net.

Ca oui. A proposer dans la file de voeux et plus si affinités.

Vaudrait mieux se cotiser pour payer Slash.

Avec 800 000 transactions par an, il serait aisé d'avoir accès aux données brutes. C'est de la mauvaise volonté plus qu'autre chose.

Je ne vois pas en quoi la base fiscale n'aurait pas les éléments permettant un traitement statistique par consolidation. Au contraire, c'est probablement la base la plus fiable qui puisse exister!

non, ils perdent toute les infos géographiques, carractéristiques du bien....
les BDD droits de mutation/TF/TH ne sont probablement pas interconnectés, et, si c'est comme dans les hôpitaux, c'est pas demain la veille qu'ils le seront! (essayez de consulter la biologie d'un patient via le dossier médical informatisé: fous rires et informaticiens verts garantis!)
Pour les droits de mutation, ils ont: tarif, paiement, (+-adresse, pas sûr). Vu que Perval est non exaustif, la communication notaire/fisc se fait via papier. Les contrôles des prix de vente lors de suspicion de dessous de table doivent se faire soit sur suspicion notariale, soit par un zélé qui connaît le secteur (un accès aux hypothèques, et hop, le fonctionnaire a accès aux carractéristiques du bien).

mat49 a écrit :

Avec 800 000 transactions par an, il serait aisé d'avoir accès aux données brutes. C'est de la mauvaise volonté plus qu'autre chose.

Je ne vois pas en quoi la base fiscale n'aurait pas les éléments permettant un traitement statistique par consolidation. Au contraire, c'est probablement la base la plus fiable qui puisse exister!

non, ils perdent toute les infos géographiques, carractéristiques du bien....
les BDD droits de mutation/TF/TH ne sont probablement pas interconnectés, et, si c'est comme dans les hôpitaux, c'est pas demain la veille qu'ils le seront! (essayez de consulter la biologie d'un patient via le dossier médical informatisé: fous rires et informaticiens verts garantis!)
Pour les droits de mutation, ils ont: tarif, paiement, (+-adresse, pas sûr). Vu que Perval est non exaustif, la communication notaire/fisc se fait via papier. Les contrôles des prix de vente lors de suspicion de dessous de table doivent se faire soit sur suspicion notariale, soit par un zélé qui connaît le secteur (un accès aux hypothèques, et hop, le fonctionnaire a accès aux carractéristiques du bien).

Quand un vente à lieu, la mairie est mis au courant et peut décider de préempter la vente. C'est a dire qu'elle se substitue à l'acheteur et procéde à l'achat au même prix pour le bien commun (construction de batiments publics, constructions de routes...)

On pourrait fort facilement et par de nombreux moyens (notaires aussi) connaitre le détail complet de chaque transaction et avoir des statistiques très précises. Si on ne les a pas, c'est probablement que l'on n'est pas intéréssé.

Sinon 18% des transactions c'est déjà un bon échantillonage. Le problème c'est plutôt quand on s'intérésse à un quartier bien précis ou peu de vente se font... S'il y a 100 vente dans l'année, et donc de l'ordre de 10 vente par mois on comprend bien qu'un indice mensuel (même s'il porte sur 100% des transactions) ne pourra être précis et qu'il sera carément impossible de dresser des caractéristiques précises celon différents critéres comme la taille.

slash33 a écrit :

la cigale75 a écrit :et un informatisien

J'espère sérieusement que le blocage n'est pas là.

CNIL, fusion & reorg, echec des presta informatiques recentes aupres des SSII

Je persiste : l'indice INSEE est bien decrit comme etant une reference fiable.

Il represente 66% des transactions car il ne prend pas en compte les transactions "hors normes" comme les chambres de bonnes, les parkings, les chateaux, etc...

Mais ce texte ne me dit rien sur l'eventuel rapprochement ou modifications des methodes fnaim et insee, qui a été évoqué sur le forum, et qui ne me dit rien qui vaille si c'est confirmé
En attendant je garde ma signature.

ou l'étude du certu
http://lara.inist.fr/bitstream/2332/594 ... 1118T1.pdf

Je confirme. Il s'agit en gros d'un léger cahier des charges informel du système d'informations destiné à collecter les données de mutations. Comme je le supposais, les informations qui y figurent sont largement suffisantes. Reste potientiellement un problème d'extraction de données selon la forme de cette base de données (au sens large)

Ces données sont-elles publiques ? si oui, ce serait intéressant d'étudier le moyen de les rendre accessibles de l'extérieur. Peut-être une idée à creuser pour le projet de JMP.

Faut pas dire n'importe quoi: avec 18% des transactions, on peut avoir une excellente connaissance du marché. Tout dépend de l'échantillonage. Pour comparaison: si on interrogeait 18% des électeurs par sondage avant une élection ça ferait...environ 8 000 000 millions de personnes interrogées.

Donc même avec quelques centaines de transactions par mois bien choisies je suis sur qu'on pourrait connaitre grosso modo les prix de l'immobilier.

Un senateur n'a pas parole d'evangile.
D'ou il sort ces 18%?
Il me semblait que les agences FNAIM representaient 50% des transactions..

polo92, tout à fait d'accord MAIS l'échantionnage n'est ni sélectif ni constant.

rorodingo a écrit :Il me semblait que les agences FNAIM representaient 50% des transactions..

Non. Au mieux, selon la communication FNAIM, 66% de transactions des agences immobilières. Un chiffre non officiel, mais admis de fait, dit que 55% des transactions ne passent pas par agence. Donc au mieux 30% de représentativité max. C'était vers 2004. Or le marché a été pris de plus en plus par les gratuits, les parts de marchés ont certainement changé (pas en faveur de la FNAIM)

slash33 a écrit : les parts de marchés ont certainement changé (pas en faveur de la FNAIM)

Il y a deja un gros problème a la base : La FNAIM ne connait pas le nombre exact de ses adhérents
Apres pour calculer les parts de marché bon courage
Pour les transactions leur indice indique 140 000 références soit sur 800 000 transactions un petit 18% comme indiqué au sénat

Les 18 % de la F**** ne sont pas un "échantillon", un ensemble représentatif, partiel mais issu d'une sélection pour représenter la totalité. Cet indice ne vaut rien du tout et mélange prix et mandats.

Quant à l'INSEE, il ne faut pas se laisser hypnotiser par leurs titres officiels. Ils sont aux ordres pour sauver leur budget, énorme.

Ils viennent récemment de manger leur chapeau en publiant 8 % de chômage grâce à de pures manipulations de définitions et pour ne pas reconnaître qu'ils avaient affiché une baisse imaginaire du chômage (à définition constante) en 2006.

Leur mesure de l'inflation est tellement irréaliste que tout le monde en est mal à l'aise. Economiquement, il est quasi impossible. Il y a au mieux une erreur grave de méthode, au pire manipulation délibérée.

L'INSEE travaille sur des bases gigantesques (du style, 100.000 personnes interrogées), non pour avoir une information de qualité, mais pour avoir le monopole de la production des indices qui seront jugés le plus fiables dans les médias. Quand une association ou une organisation recalcule quelque chose, l'INSEE répond simplement : "Oui, mais ce n'est que 150 prix, pas 100.000." Cet argument est fallacieux.

L'INSEE ne publie pas sa méthodologie détaillée. Il demande la confiance. Par exemple, pour l'indice des prix immobiliers, il ne décrit pas son modèle "hédonique" dans le détail. Il se contente de nous dire qu'il y en a un. Comme pour l'indice des prix, son travail est opaque.

Pour les avoir côtoyés professionnellement, je peux dire que la rigueur ne les étouffe pas... En fait, personne ne contrôle l'INSEE et la qualité de ce qui y est fait. Le CNIS est un théâtre d'ombres.

immofurax a écrit :Ma position est simple: un indice immo est sans aucun sens recevable, on mélange des biens absolument pas interchangeables.

Mieux vaudrait s'en tenir à:
-nombre de transactions, affiné par catégories (neuf/ancien; appart/maison; surface; etc)
-chiffre d'affaires global.

C'est un signe du déclin lamentable de l'INSEE que sa réticence croissante à publier des données basiques et simples. Trop dangereux ! cela permettrait au public de déceler des incohérences ou des problèmes (comme lors du dernier vrai recensement).

Car ils ont même renoncé à faire un vrai recensement national (ce qui est illégal) ! Ils mettent en oeuvre une usine à gaz faite de sondages effectués des années différentes, avec des communes recensées des années différentes (et des personnes mobiles recensées 0 fois ou plusieurs fois !).