Faire une offre de prix

Message

Darak · #51 Message par **Darak** » 22 janv. 2008, 16:46

Ne pas mêler emotionnel et negociation, n'oubliez pas que votre vendeur saura où vous habitez

Jack Palmer · #52 Message par **Jack Palmer** » 22 janv. 2008, 16:52

alfaaal a écrit :Effectivement, je compte faire des offres à 280 K€ pour 3 maisons (affichées à 364 K€, 435 K€ et 495 K€ en direct).

Mais c'est plus sur la forme que j'hésite...et la durée de validité de la proposition (dois-je les faire les 3 en même temps ?)

Pour le bien à 364 faire une offre à 280 c'est descendre de 84 soit de 23% cela peut encore passer (à voir...) mais sur les autres c'est nettement plus important donc tu risques clairement de bloquer les vendeurs.

J'essairai déjà de voir quel est le plancher pour le vendeur et d'annoncer que c'est clairement trop pour toi (argumente en disant que ta banque ne suivra pas et que donc ce n'est pas la peine de lui faire perdre du temps)

Le vendeur te fera je pense du -10 ou -15%; Attend d'avoir déjà une première baisse, laisse le mijoter et fait une offre.

Deuxième remarque pas de prix à 280 mais plutôt 281 650 : (le montant vient d'un calcul et non d'une décision)

3°: passe au cadastre puis hypothèques pour connaitre le prix d'achat cela te donnera des infos très utiles

Bonne chance

jack

alfaaal · #53 Message par **alfaaal** » 22 janv. 2008, 19:18

Voici ce que j'ai écris comme message directement sur le site secrecher sur des annonces dont les prix sont bien au dessus de mon budget :

Bonjour,

Si vous estimez que le vendeur est pret à accepter une proposition "agressive" tenant compte des circonstances véritables du marché actuel (augmentation du stock, allongement des délais de vente, marché devenu acheteur, augmentation des taux, resserement des conditions d'obtention de prêt, effondrement des marchés boursiers, récession en vue...), je suis disposé à effectuer la dite proposition.

Je me dis que si l'AI réponds, il y aura surement un potentiel de negociation important, qu'en pensez-vous ?
dans cas, l'AI sera mon meilleur "ami"....

Gégé77 · #54 Message par **Gégé77** » 22 janv. 2008, 19:24

Bravo, c'est bien trouvé comme entrée en matière !

Je ne sais pas si ça aura un effet positif, mais ça méritait d'être tenté... et de nous faire connaître la suite des événements !

Gégé

nicolas77 · #55 Message par **nicolas77** » 22 janv. 2008, 21:02

Pas mal. Je l'ajouterais pour ma prochaine lettre!!

alfaaal · #56 Message par **alfaaal** » 22 janv. 2008, 21:40

Déjà une réponse mais pas très cordiale...

Merci pour votre proposition, mais gardez votre « agressivité ». Je suis pour la paix…

Quant à votre vision du marché et du monde, je vous suggère la corde ou le gaz, vous souffrez trop…

alfaaal · #57 Message par **alfaaal** » 23 janv. 2008, 09:04

peut etre que le mot "agressive" est de trop

ZeMouche · #58 Message par **ZeMouche** » 23 janv. 2008, 10:51

nicolas77 a écrit :
nazon a écrit :Si on écoute certains membres de ce Forum, sortir dans la rue ou s'abonner à Noos comporte des risques, je confirme mais tant qu'un compromis n'est pas signé, vous pouvez dormir tranquille
On prend bien plus de risque en s'abonnant à Noos qu'en envoyant le type de lettre que j'ai envoyé!!

Gégé77 · #59 Message par **Gégé77** » 23 janv. 2008, 11:31

Le mot "agressive" a été pris de travers. Pour le prochain coup, il faudra sans doute le remplacer par l'expression "réaliste dans le contexte actuel"...

Gégé

alfaaal · #60 Message par **alfaaal** » 23 janv. 2008, 21:30

Enfin une AI pragmatique :

Monsieur,

Je fais suite à votre mail du 22 janvier. J'ai bien pris note que vous seriez prêt à faire une offre dite "agressive" sur le bien en pièce jointe, compte tenu de la teneur du marché actuel. Je ne peux malheureusement pas répondre à votre question, à savoir si les vendeurs seraient prêt à accepter une tel offre, encore faudrait il savoir ce que vous entendez par aggressif. Ne faudrait il pas commencer par visiter la maison, avant de parler prix ?

Je reste donc à votre disposition pour une visite éventuelle.

N'hésitez pas à me contacter sur mon portable ou à l'agence.

Cordialement

je vais la contacter pour faire une visite.

biboups30 · #61 Message par **biboups30** » 23 janv. 2008, 21:35

alfaaal a écrit :Déjà une réponse mais pas très cordiale...

Merci pour votre proposition, mais gardez votre « agressivité ». Je suis pour la paix…

Quant à votre vision du marché et du monde, je vous suggère la corde ou le gaz, vous souffrez trop…

alors celui-là, tu lui réponds que la corde ou le gaz tu lui laisses, il en aura bien plus besoin que toi

ZeMouche · #62 Message par **ZeMouche** » 24 janv. 2008, 10:11

biboups30 a écrit :
alfaaal a écrit :Déjà une réponse mais pas très cordiale...

Merci pour votre proposition, mais gardez votre « agressivité ». Je suis pour la paix…

Quant à votre vision du marché et du monde, je vous suggère la corde ou le gaz, vous souffrez trop…
alors celui-là, tu lui réponds que la corde ou le gaz tu lui laisses, il en aura bien plus besoin que toi

Meuh non, elle est excellente, la réponse de l'AI ! Enfin un qui a un peu d'humour...

alfaaal · #63 Message par **alfaaal** » 24 janv. 2008, 13:11

Premier bilan :
4 réponses : 1 ironique... et 3 me demandant de les contacter pour au moins effectuer une visite.

luc49 · #64 Message par **luc49** » 24 janv. 2008, 14:10

alfaaal a écrit :Premier bilan :
4 réponses : 1 ironique... et 3 me demandant de les contacter pour au moins effectuer une visite.

Encore une fois , je ne pense pas que ce soit significatif !

Tu leur dirais même qu'ils ne vendent que de la 'Mot2Cambronne' à des prix 15 fois trop élevés qu'ils te convieraient quand même à les visiter.

Les etats d'âme , les perceptions de marché sont partagées mais un agent immobilier vit des ventes qu'il encadre.

Et qui dit vente , dit compromis , dit visite , dit prospect . Tout est bon pour ramener du client, soit pour le faire signer soit, et je le pense maintenant , pour fragiliser le vendeur qui craquera éventuellement quelques visites après en ayant rabaissé ses prétentions. Mais l'agent ne voit que sa commission......tu es un client potentiel , et il n'y a pas pléthore d'acheteurs en ce moment..........

ZeMouche · #65 Message par **ZeMouche** » 24 janv. 2008, 14:53

luc49 a écrit : Tout est bon pour ramener du client, soit pour le faire signer soit, et je le pense maintenant , pour fragiliser le vendeur qui craquera éventuellement quelques visites après en ayant rabaissé ses prétentions. Mais l'agent ne voit que sa commission

Clairement d'accord !
Et faire croire que ce sont des prix normaux...

nicolas77 · #66 Message par **nicolas77** » 24 janv. 2008, 17:37

Pour faire simple, l'AI te fait visiter. Tu fais ta proposition de prix que le vendeur va trouver délirante ("faire une telle offre de prix, c'est inadmissible...") et c'est malheureusement quelqu'un d'autre qui en profitera une fois que le vendeur sera sorti du pays des bisounours.

alfaaal · #67 Message par **alfaaal** » 04 févr. 2008, 14:57

alfaaal a écrit :Enfin une AI pragmatique :

Monsieur,

Je fais suite à votre mail du 22 janvier. J'ai bien pris note que vous seriez prêt à faire une offre dite "agressive" sur le bien en pièce jointe, compte tenu de la teneur du marché actuel. Je ne peux malheureusement pas répondre à votre question, à savoir si les vendeurs seraient prêt à accepter une tel offre, encore faudrait il savoir ce que vous entendez par aggressif. Ne faudrait il pas commencer par visiter la maison, avant de parler prix ?

Je reste donc à votre disposition pour une visite éventuelle.

N'hésitez pas à me contacter sur mon portable ou à l'agence.

Cordialement

je vais la contacter pour faire une visite.

Sur les 4 retours que j'ai eu, je suis maintenant en contact "avancé" avec une agence, qui m'a fait visité 7 maisons sur vernouillet/verneuil sur seine.

Par tel, je lui ai fais comprendre que je cherchais à faire une bonne affaire, et des propals basses.
Par ex. une maison que j'ai visité qui etait à 468 KE, je lui ai dis qu'une propal à 280KE ne passerait pas, et là elle l'a compris que je ne comptais faire que des propals à minimum -30%.

Malgré cela, elle a continue à m'appeler pour me proposer d'autres maisons, dont une à vernouillet qui m'as bien plu, mais qui est à cote d'une voie de chemin de fer...
Elle est à 397 KE (elle etait il y'a 3 mois à 420 KE dans une autre agence).
Je compte attaquer à 240/250 KE dans un 1er temps vu les chemins de fer et que c'est une maison des années 70 habités par les 1ers proprietaires qui vendent suite au décès de l'un d'eux (le mari en l'occurence).
Je vous tiendrais au courant.

valdo · #68 Message par **valdo** » 05 févr. 2008, 00:02

alfaaal a écrit :Déjà une réponse mais pas très cordiale...

Merci pour votre proposition, mais gardez votre « agressivité ». Je suis pour la paix…

Quant à votre vision du marché et du monde, je vous suggère la corde ou le gaz, vous souffrez trop…

Certes l'AI a de l'humour, mais ne rit-il pas jaune? Car l'agressivité que vous évoquez ne réside-t-elle pas dans les prix affichés qui agressent nos existences dans notre capacité (raisonnable) à acquérir un bien. Ces prix ne sont-ils pas une insulte à l'intelligence si l'on compare la courbe de l'augmentation du revenu moyen à celle des prix de l'immobilier. Changez donc agressive par logique...quoique, il y a des raisons à ces tarifs que la raison ignore.

abb · #69 Message par **abb** » 05 févr. 2008, 12:47

Ces retours sont interessants, dans la mesure où on voit que les AI ne sont pas "aux abois": Vous affichez votre intention de "casser" les prix. Le 1er AI s'en fout et vous envoie balader, les autres démarrent avec leur argumentaire de vente habituel, ni plus ni moins.
Ca denote un marché ralenti, mais pas mourant (bloqué). Le 1er est pret a perdre un prospect, qu'il a sans doute jugé farfelu, ce qui prouve qu'il a mieux a faire, et plus rentable.
Donc méfions nous des affirmations hatives "plus de transactions", "le marché est bloqué". méfions nous aussi de l'idée que seuls les propriétaires sont responsables du blocage (en refusant de baisser leurs prétentions), j'ai l'impression que les AI ne sont pas murs non plus
du moins c'est mon avis

alfaaal · #70 Message par **alfaaal** » 06 févr. 2008, 16:35

manucosto a écrit :240.000 € à Vernouillet, ça me semble être un maximum, et encore, pour une grande maison.
Quanf je pense qu'à 150.000 € il y a quelque temps, ça ne partait pas...

Ca y est, je compte envoyer la propal suivante :

Suite aux différentes visites effectuées par l’intermédiaire de votre service pour la maison située à Vernouillet, nous sommes disposés à effectuer une proposition d’achat réaliste tenant compte non seulement des circonstances véritables du marché actuel (augmentation du stock, allongement des délais de vente, marché devenu acheteur, raréfaction des acheteurs, augmentation des taux, resserrement des conditions d'obtention de prêt, effondrement des marchés boursiers, récession en vue...) mais aussi de la localisation du bien (chemin de fer, extrémité de Vernouillet) et des futures aménagements à prévoir.

Nous vous prions donc de bien vouloir noter notre proposition d’achat pour un montant de :
241 000 € (Deux Cents Quarante et un Milles Euros) frais d’agence inclus.

Je vous prie de bien vouloir noter que nous disposons aujourd’hui d’un avis de principe de notre banque pour l’obtention de ce prêt compte tenu de la qualité de notre historique bancaire et de notre situation professionnelle stable.

Notre offre est valable jusqu’au 16 Février 2008, sous réserve d'une stabilité des taux d'intérêt entre aujourd'hui et la signature d’un compromis. En effet, une augmentation trop importante des taux pendant cette période remettrait en question notre capacité d'emprunt et l’avis favorable de notre établissement financier.

Vous faisant entièrement confiance pour défendre cette proposition auprès des propriétaires, veuillez agréer, l’expression de nos salutations distinguées.

luc49 · #71 Message par **luc49** » 06 févr. 2008, 16:43

alfaaal a écrit :
manucosto a écrit :240.000 € à Vernouillet, ça me semble être un maximum, et encore, pour une grande maison.
Quanf je pense qu'à 150.000 € il y a quelque temps, ça ne partait pas...
Ca y est, je compte envoyer la propal suivante :

Suite aux différentes visites effectuées par l’intermédiaire de votre service pour la maison située à Vernouillet, nous sommes disposés à effectuer une proposition d’achat réaliste tenant compte non seulement des circonstances véritables du marché actuel (augmentation du stock, allongement des délais de vente, marché devenu acheteur, raréfaction des acheteurs, augmentation des taux, resserrement des conditions d'obtention de prêt, effondrement des marchés boursiers, récession en vue...) mais aussi de la localisation du bien (chemin de fer, extrémité de Vernouillet) et des futures aménagements à prévoir.

Nous vous prions donc de bien vouloir noter notre proposition d’achat pour un montant de :
241 000 € (Deux Cents Quarante et un Milles Euros) frais d’agence inclus.

Je vous prie de bien vouloir noter que nous disposons aujourd’hui d’un avis de principe de notre banque pour l’obtention de ce prêt compte tenu de la qualité de notre historique bancaire et de notre situation professionnelle stable.

Notre offre est valable jusqu’au 16 Février 2008, sous réserve d'une stabilité des taux d'intérêt entre aujourd'hui et la signature d’un compromis. En effet, une augmentation trop importante des taux pendant cette période remettrait en question notre capacité d'emprunt et l’avis favorable de notre établissement financier.

Vous faisant entièrement confiance pour défendre cette proposition auprès des propriétaires, veuillez agréer, l’expression de nos salutations distinguées.

Tu te décarcasses bien mais j'espère que tu ne donnes pas de la confiture à des cochons . Dans le sens où l'agent va enregistrer ta proposition, éventuellement la soumettre au vendeur,mais surtout se battre pour sa commission....le reste , c'est de la philosophie ! L'évolution du marché, la hausse des taux c'est bien sympa mais ton intermédaire connait son boulot et ses motivations propres.....

Lorenz · #72 Message par **Lorenz** » 06 févr. 2008, 17:07

durand a écrit :ATTENTION ERREUR FATALE !
il ne faut jamais faire de proposition par écrit.
Il faut faire une proposition orale et indiquer oralement être disposé à aller chez le notaire le plus rapidement possible pour signer une promesse à ces conditions indiquées oralement.
ce genre de courrier est la porte ouverte a de nombreux et lourds ennuis juridiques si vous tombez sur un propriétaire procédurier.
exemple : vous envoyez ce courriez, pas de réponse puis vous faites un autre achat. le premier proprio se réveille et vous attaque pour un préjudice quelconque même si la date de propal est dépassée vous pouvez vous faire coincer par un jugement.
j'ai discuté avec plusieurs notaires et avocats spécialisés la dessus et je suis formel, il ne faut JAMAIS RIEN SIGNER ailleurs que chez un notaire et sous son contrôle. les AI sont dangereux avec ce genre de choses et les procès sont longs et toujours hasardeux car la jurisprudence est complexe dans ce genre d'écrits et on peut toujours tomber sur un juge qui vous colle un préjudice sur le dos et vous condamne contre toute logique.
SURTOUT ne signez jamais rien chez un AI !!!!! (et encore moins des cheques ce qui est illegal)

Ce genre de lettre s'appelle une promesse unilatérale d'achat. C'est un document qui a une valeur juridique mais n'est aucunement dangereux s'il est correctement rédigé.

Il doit décrire le bien de manière précise (sans équivoque, avec réf. cadastrale exacte par exemple, en indiquant bien toutes les dépendances, cave, parking, etc.), mentionner la condition suspensive d'obtention du prêt, préciser que le document ne vaut pas renonciation au délai légal de rétractation de 8 jours, indiquer le prix proposé, indiquer une date limite précise (courte) et être envoyé en recommandé avec AR. Il doit évidemment préciser que l'achat sera fait au prix proposé à condition que le vendeur le souhaite, qu'il puisse établir qu'il en est bien propriétaire, que le bien n'est grevé d'aucune servitude ni sûreté (pas d'hypothèque), et qu'il accepte la proposition par remise en main propre ou acte d'huissier, etc.

C'est tout de même un document à faire rédiger par un avocat pour éviter des ennuis. (Ex: vendeur nu-propriétaire seulement ou endetté jusqu'au cou et maison hypothéquée) En effet, la seule contresignature du destinataire sur le document vaut vente et il ne faut pas commettre d'erreur susceptible de se retourner contre celui qui émet une telle proposition. Mais c'est une "arme" très efficace pour convaincre un propriétaire car c'est un papier qui a à peu près autant de valeur d'un chèque !

On peut aussi, pour faire plus simple, envoyer une lettre disant à peu près la même chose mais précisant bien *au conditionnel* qu'on *pourrait* être intéressé au prix de *tant* et que la lettre en vaut pas promesse unilatérale d'achat mais seulement proposition de négociation. C'est moins péremptoire, mais cela peut faire son effet, surtout si on l'envoie en recommandé AR à l'AI pour l'obliger à transmettre la proposition au vendeur.

nicolas77 · #73 Message par **nicolas77** » 06 févr. 2008, 20:24

Merci pour tes remarques Lorenz. Je n'avais pas mis tant de détails dans ma lettre. J'en ai déposé un exemplaire dans la boite aux lettres de l'agence et un exemplaire dans la boite aux lettres du propriétaire en signalant aux deux que c'était une copie. Ma proposition court toujours car j'avais fait ce choix pour laisser le temps au propriétaire de bien réfléchir.

La prochaine fois j'ajouterais le fait que je ne renonce pas au délai légal de rétractation de 8 jours.

alfaaal · #74 Message par **alfaaal** » 14 févr. 2008, 08:46

alfaaal a écrit :
manucosto a écrit :240.000 € à Vernouillet, ça me semble être un maximum, et encore, pour une grande maison.
Quanf je pense qu'à 150.000 € il y a quelque temps, ça ne partait pas...
Ca y est, je compte envoyer la propal suivante :

Suite aux différentes visites effectuées par l’intermédiaire de votre service pour la maison située à Vernouillet, nous sommes disposés à effectuer une proposition d’achat réaliste tenant compte non seulement des circonstances véritables du marché actuel (augmentation du stock, allongement des délais de vente, marché devenu acheteur, raréfaction des acheteurs, augmentation des taux, resserrement des conditions d'obtention de prêt, effondrement des marchés boursiers, récession en vue...) mais aussi de la localisation du bien (chemin de fer, extrémité de Vernouillet) et des futures aménagements à prévoir.

Nous vous prions donc de bien vouloir noter notre proposition d’achat pour un montant de :
241 000 € (Deux Cents Quarante et un Milles Euros) frais d’agence inclus.

Je vous prie de bien vouloir noter que nous disposons aujourd’hui d’un avis de principe de notre banque pour l’obtention de ce prêt compte tenu de la qualité de notre historique bancaire et de notre situation professionnelle stable.

Notre offre est valable jusqu’au 16 Février 2008, sous réserve d'une stabilité des taux d'intérêt entre aujourd'hui et la signature d’un compromis. En effet, une augmentation trop importante des taux pendant cette période remettrait en question notre capacité d'emprunt et l’avis favorable de notre établissement financier.

Vous faisant entièrement confiance pour défendre cette proposition auprès des propriétaires, veuillez agréer, l’expression de nos salutations distinguées.

L'agence m'a enfin appele pour me dire qu'en gros, c'etais trop tot pour faire ce genre d'offre, qu'elle avait deja recu une offre superieure (je crois 350KE) et que le proprio avait refuse, qu'à l'ete prochain si elle est encore en vente, cela serait envisageable.

Malgré tout, l'AI me propose quand meme de continuer à "travailler pour moi" tout en sachant les types propals que je compte faire.

lj1982 · #75 Message par **lj1982** » 20 févr. 2010, 13:23

Bonjour,
j'ai formulé une offre d'achat écrite la semaine dernière, et cette offre a été refusée.
Or, l'AI a pris la peine de me donner RV pour m'annoncer que mon offre était refusée et a juger que mon offre était légère, parce que selon lui, en général, on l'accompagne d'argument financier.

Or, je mets mon vrai plan de financement, celui-ci va découvrir que je ne souhaite pas m'endetter sur 25 ans, ni à 33% de mes revenus, et va s'en servir pour faire monter mon offre.

Comment faire? Mettre de faux arguments financiers en minimisant mon apport? c'est ce que j'ai fait oralement.

YoppY · #76 Message par **YoppY** » 20 févr. 2010, 13:43

C'est pas un problème d'apport. si l'offre est refusée c'est que le proprio n'est pas d'accord sur le prix que tu proposes.
Il faut argumenter avec des chiffres le pourquoi de ton offre : devis si travaux, prix du m² dans le quartier, etc...
Si tu lui proposes 1500€ le m² alors que son voisin vient de vendre à 2500€ le m², tu pourras avoir tous les apports que tu veux le proprio refusera ton offre.

timoti · #77 Message par **timoti** » 20 févr. 2010, 14:47

C'est terrible le poids des voisins !

Je suis en train de m'occuper de l'appart de ma femme, je l'ai estimé à une valeur de X, je l'ai mis en vente à Y = X * 1,2 pour la marge de négo, on a eu au bout de 7 semaines une propale à .... Y je saute de joie au plafonds, mais les voisins, juste au même moment, qui ont vendu leur appart après 6 mois à Y * 1,12, alors que d'après ma femme, il est moins bien, elle fait un caca nerveux, veut casser la vente, ne veut rien entendre à mes arguments, me traite de nul, qui n'y connait rien ...

Bref, pour faire entendre raison à quelqu'un qui a vu ses voisins vendre à un prix donné qu'il devrait vendre plus bas, que maintenir son prix est en fait très risqué (et couteux), il n'y a que la tombe ...

Pixel187 · #78 Message par **Pixel187** » 20 févr. 2010, 14:54

nazon a écrit :A Neuroseptik :

Vous devriez savoir si vous lisez ce forum attentivement qu'une offre d'achat n'a AUCUNE valeur juridique. C'est uniquement le compromis qui engage les parties, après le délai de 7 jours de la loi SRU. A condition que celui ne comporte pas de clauses abusives bien sur.

Donc aucun problème pour rédiger une telle offre d'achat.

Et en quelle qualité fait-tu ce genre d'affirmations? Tu serais prêt à dédommager quelqu'un qui subirait un préjudice après avoir suivi ce conseil? Merci de laisser les conseils juridiques à ceux qui en ont fait leur profession, et qui en assument la responsabilité (et les cotisations d'assurance pro qui vont avec).

En plus, ta phrase ambigüe risque de mouiller le forum dans son entier. Quand on voit la prudence habituelle de JMP, je m'étonne qu'il laisse passer un tel message.

lj1982 · #79 Message par **lj1982** » 20 févr. 2010, 20:44

YoppY a écrit :C'est pas un problème d'apport. si l'offre est refusée c'est que le proprio n'est pas d'accord sur le prix que tu proposes.
Il faut argumenter avec des chiffres le pourquoi de ton offre : devis si travaux, prix du m² dans le quartier, etc...
Si tu lui proposes 1500€ le m² alors que son voisin vient de vendre à 2500€ le m², tu pourras avoir tous les apports que tu veux le proprio refusera ton offre.

Oui, je sais bien que c'est le prix qui ne leur plait pas, mais au final, l'AI m'a reproché d'avoir d'avoir formulé mon offre de manière légère sans beaucoup argumenter.
Niveau argument, je n'en ai pas vraiment :
- pas de prix au m2 pour le quartier (on est pas à Paris), je n'ai pour moi aucune possibilité de savoir le vrai prix au m2
- pas de travaux spécialement
- le seul truc, c'est que la maison était il y a un an à 310000, il y a 6 mois à 285000, et maintenant à 259000, mais j'estime que si elle valait ce prix, elle se serait vendu avec négociation pendant la période affichée 285000
- comparé au prix d'une loc, et en anticipant une baisse des prix, j'ai intérêt à rester longtemps pour amortir.

Enfin bref ma question n'est pas là : pour la prochaine offre que je fais, dois-je indiquer mon plan de financement?
Dans ce cas, dois je mettre le vrai plan de financement (25 % de mes revenus sur 15 à 18 ans), ou un factice (25 ans à 33%)?

Je sais pertinemment, que si je cherche à négocier, tout en empruntant sur 15 ans, les AI me pousseront à emprunter sur 25, donc à faire une offre plus haute.

taratata · #80 Message par **taratata** » 20 févr. 2010, 23:35

Et si tu avais argumenté l'AI te reprocherait de l'avoir fait. Laisse tomber les propos culpabilisant de l'AI, du notaire , de ta concierge ou de n'importe qui.
Tu as fait une propale qui a été refusée, respire un bon coup , détend toi , va à la piscine , que sais je . Laisse passer un peu de temps tu y verras plus clair d'ici quelque temps, mais ne te laisse pas culpabiliser , dans toute négociation , il y a une part de risque , d'inconnue, combien ton AI a loupé de négociations pour avoir trop, ou pas assez argumenté?????

wizi · #81 Message par **wizi** » 21 févr. 2010, 00:56

lj1982 a écrit :Enfin bref ma question n'est pas là : pour la prochaine offre que je fais, dois-je indiquer mon plan de financement?
Dans ce cas, dois je mettre le vrai plan de financement (25 % de mes revenus sur 15 à 18 ans), ou un factice (25 ans à 33%)?

Je sais pertinemment, que si je cherche à négocier, tout en empruntant sur 15 ans, les AI me pousseront à emprunter sur 25, donc à faire une offre plus haute.

Peut-être en amenant une courbe de ce type :

viewtopic.php?f=25&t=39891

si l'AI sait lire une courbe, il comprendra pourquoi tu ne veux pas emprunter sur plus de 18 ans. Ou en tout cas, il sera en mauvaise posture pour te demander d'emprunter sur plus longtemps.

Avec un emprunt sur 25 ans, au bout de 15 ans, tu as amorti env 50% du capital (avec un taux à 3%...). Cad qu'en 2025, il te resterait encore env 50% de la somme empruntée à rembourser...(argument massue)
Avec un emprunt sur 15 ans, au bout de 15 ans, tu as amorti 100% du capital (quelque soit le taux).

lisette · #82 Message par **lisette** » 21 févr. 2010, 13:09

Bonjour,
c'est tout de même très risqué car soit le notaire le sait et en fait une condition suspensive dans le compromis soit c'est un énorme risque car la vente sera considérée dans le compromis comme payée cash et ce sera à vous d'honorer la somme quoi qu'il en soit quitte à devoir renoncer à l'achat si le prêt n'est pas obtenu en y laissant
des plumes(jusqu'au double des 10% versées lors du compromis); Nous avons profité comme cela d'une opportunité car celui qui devait acheter la maison que nous avons finalement achetée a joué ce petit jeu et le vendeur a tout arrêté le jour le la signature du compromis, a remis la maison en vente et nous avons encore un peu fait baisser le prix car nous nous payions véritablement cash.

talisker · #83 Message par **talisker** » 21 févr. 2010, 15:22

Je partage l'avis de Lisette.

En indiquant que tu payes cash, tu auras du mal à imposer une clause d'obtention du prêt dans le compromis.

Si l'idée est de montrer que l'on ne peut mettre plus car on est au taquet, il faut minimiser son apport (en empruntant tout ou grosse majorité du prix d'achat, on est très vite au taquet, d'autant que les revenus restent confidentiels).

lisette · #84 Message par **lisette** » 21 févr. 2010, 22:05

Bonsoir,
les vendeurs qui donnent véritablement la priorité aux acheteurs qui ne font pas de prêt ont souvent des engagements par ailleurs: mutation, autre achat en cours et ne peuvent se permettre de perdre trois mois si le prêt n'est pas accepté , ce n'est pas parce qu'on est chez le notaire que l'on se sent obligé de signer; c'est suffisamment important pour les 2 parties pour ne pas s'engager à la légère, ce n'est pas une formalité!

taratata · #85 Message par **taratata** » 22 févr. 2010, 09:47

lisette a écrit :Bonsoir,
les vendeurs qui donnent véritablement la priorité aux acheteurs qui ne font pas de prêt ont souvent des engagements par ailleurs: mutation, autre achat en cours et ne peuvent se permettre de perdre trois mois si le prêt n'est pas accepté , ce n'est pas parce qu'on est chez le notaire que l'on se sent obligé de signer; c'est suffisamment important pour les 2 parties pour ne pas s'engager à la légère, ce n'est pas une formalité!

Ta réponse est particulièrement pertinente, en effet une certaine proportion d'acheteur "renégocie" au dernier moment , chez le notaire , au moment de la signature du compromis de vente et sans raison particulière , sauf de prendre le vendeur par surprise.
Quand on est vendeur il vaut mieux ne pas être naïf et rester sur ses gardes jusqu'au dernier moment.
La remarque est également valable quand on est acheteur, une spécialité des notaires et des AI c'est de ne fournir les diagnostiques qu'au moment de la signature du compromis. Tout le monde est la et le notaire dit , "je viens de recevoir les diagnostiques, il n'y a pas grand chose , comme toujours quelques problèmes électriques " et on passe à autre chose jusqu'à la signature , sans que l'acheteur n'ait pu, sauf à en faire la demande expresse, avoir le diagnostique entre les mains et éventuellement renégocier le prix en tenant compte de ces documents.

ZeMouche · #86 Message par **ZeMouche** » 22 févr. 2010, 10:02

audeM a écrit :[Pixel187, merci d'expliquer en quoi une offre d'achat engage en quoique ce soit
j'ai déjà posé la question ici et effectivement, ca n'a aucune valeur
si c'est faux, merci d'argumenter avant de lancer de grandes phrases en appelant dieu sur terre en 3 lettres (de carton), ca m'intéresse ... sincèrement.

Je ne vois pas comment une offre d'achat n'engagerait pas son promettant.
Que la loi SRU prévoit un délai de rétractation de 8 jours en annihile les effets, certes.
Mais il ne faut pas penser que l'offre d'achat n'engage pas l'acquéreur, stricto sensu.

Juridiquement, la vente est "parfaite" lorsqu'il y a rencontre des volontés, càd quand il y a accord sur la chose et le prix. Et là, si le vendreur accepte l'offre d'achat, il y a bien accord.
Une nouvelle fois, c'est la loi SRU qui fait que cette offre est inopérante. Elle ne l'est pas "en soi".

Sinon, en suivant le même raisonnement, on pourrait dire que la signature du compromis n'engage pas l'acquéreur, puisqu'il dispose d'un délai de rétractation...

ZeMouche · #87 Message par **ZeMouche** » 22 févr. 2010, 14:30

audeM a écrit : Justement, "la chose" me parait plus qu'ambigue quand on lit les offres d'achat signées chez l'AI
En tout cas, je n'ai pas connaissance d'un cas concret pour lequel ce document aurait eu une réelle valeur par la suite.
Et comme tu le dis, le délai de rétractation du compromis en annule tous les éventuels effets ...
Ce qui revient à dire que ce document n'a aucun intéret, si ce n'est de permettre à l'AI de théatraliser la négociation.

Effectivement.
Probablement "officialiser" l'offre ?
Je n'ai pas la réponse.

taratata · #88 Message par **taratata** » 22 févr. 2010, 14:56

ZeMouche a écrit :
audeM a écrit : Je ne vois pas comment une offre d'achat n'engagerait pas son promettant.
Que la loi SRU prévoit un délai de rétractation de 8 jours en annihile les effets, certes.
Mais il ne faut pas penser que l'offre d'achat n'engage pas l'acquéreur, stricto sensu.

Juridiquement, la vente est "parfaite" lorsqu'il y a rencontre des volontés, càd quand il y a accord sur la chose et le prix. Et là, si le vendreur accepte l'offre d'achat, il y a bien accord.
Une nouvelle fois, c'est la loi SRU qui fait que cette offre est inopérante. Elle ne l'est pas "en soi".

C'est intéressant tout ça.
Il faudrait peut être aller voir la jurisprudence , et le journal officiel pour le texte de loi exact , on a parfois des surprises.
La loi SRU pourrait ne pas être opérante dans tous les cas.

ZeMouche · #89 Message par **ZeMouche** » 22 févr. 2010, 16:34

taratata a écrit :
ZeMouche a écrit :
audeM a écrit : Je ne vois pas comment une offre d'achat n'engagerait pas son promettant.
Que la loi SRU prévoit un délai de rétractation de 8 jours en annihile les effets, certes.
Mais il ne faut pas penser que l'offre d'achat n'engage pas l'acquéreur, stricto sensu.

Juridiquement, la vente est "parfaite" lorsqu'il y a rencontre des volontés, càd quand il y a accord sur la chose et le prix. Et là, si le vendreur accepte l'offre d'achat, il y a bien accord.
Une nouvelle fois, c'est la loi SRU qui fait que cette offre est inopérante. Elle ne l'est pas "en soi".

C'est intéressant tout ça.
Il faudrait peut être aller voir la jurisprudence , et le journal officiel pour le texte de loi exact , on a parfois des surprises.
La loi SRU pourrait ne pas être opérante dans tous les cas.

Tu as raison.
Je n'ai pas lu in extenso le texte de la loi SRU.

timoti · #90 Message par **timoti** » 23 févr. 2010, 12:47

Jusqu'au terme de la période de rétractation, le contrat est asymétrique: seul le vendeur est engagé, par l'offre d'achat, puis par le compromis de vente.

En revanche, un vendeur "normal" qui aura pris soin de vérifier la solvabilité de l'acquéreur, justificatif de prêt + pré accord (de plus en plus de banques acceptent de fournir un pré accord avant la signature du compromis), sera ensuite protégé d'un défaut de l'acheteur en le poursuivant , documents à l'appui.

En ce moment en proche banlieue, je peux vous dire que même si il y a eu une baisse de prix, les acheteurs ne rechignent pas à la revue de quéquette, perso ça me paraît complètement normal vu que l'acheteur est hyper protégé par le droit (diagnostics immo + loi Carrez + période de rétractation + conditions suspensives + recours pour vices cachés ...).

Donc en tant que vendeur, je suis impitoyable sur la solva des acquéreurs, car, indépendammant du prix, mais du point de vue de la symétrie contractuelle, je considère qu'on ne peut avoir le beurre (la protection contractuelle asymétrique), et l'argent du beurre (la possibilité de raconter n'importe quoi, de se dédire et de faire perdre du temps donc de l'argent au vendeur).

biboups30 · #91 Message par **biboups30** » 23 févr. 2010, 13:49

timoti a écrit :Jusqu'au terme de la période de rétractation, le contrat est asymétrique: seul le vendeur est engagé, par l'offre d'achat, puis par le compromis de vente.

En revanche, un vendeur "normal" qui aura pris soin de vérifier la solvabilité de l'acquéreur, justificatif de prêt + pré accord (de plus en plus de banques acceptent de fournir un pré accord avant la signature du compromis), sera ensuite protégé d'un défaut de l'acheteur en le poursuivant , documents à l'appui.

En ce moment en proche banlieue, je peux vous dire que même si il y a eu une baisse de prix, les acheteurs ne rechignent pas à la revue de quéquette, perso ça me paraît complètement normal vu que l'acheteur est hyper protégé par le droit (diagnostics immo + loi Carrez + période de rétractation + conditions suspensives + recours pour vices cachés ...).

Donc en tant que vendeur, je suis impitoyable sur la solva des acquéreurs, car, indépendammant du prix, mais du point de vue de la symétrie contractuelle, je considère qu'on ne peut avoir le beurre (la protection contractuelle asymétrique), et l'argent du beurre (la possibilité de raconter n'importe quoi, de se dédire et de faire perdre du temps donc de l'argent au vendeur).

hé bé, pov'tit chou ....

NAT · #92 Message par **NAT** » 23 févr. 2010, 18:52

Doit on relancer une offre, si le vendeur nous a pas rappelé ??

Kouika · #93 Message par **Kouika** » 24 févr. 2010, 16:57

valdo a écrit :
Excusez-moi, mais mes les offres que j'ai faites jusqu'à aujourd'hui ne comportaient aucun élément concernant ma capacité de financement pas plus que la construction de mon budget. Mes propositions, à l'issue de la troisième visite, accompagné d'un professionnel du bâtiment étaient motivées, non par rapport à mes moyens, mais à la valeur du bien, au montant des travaux à engager etc....Certes ces propositions (largement inférieures au prix demandé) ont jusqu'à présent été refusées mais la seule idée de révéler un cv bancaire me révulse. Je n'ai pas à justifier de mes moyens pour rassurer un vendeur alors que je m'engage pour l'investissement le plus important de mon existence. Si la justicfication des prix actuels devait s'aligner sur les moyens des acquéreurs, ce site n'aurait aucune justification d'existence.

Tout à fait d'accord.

Etant donné que la majorité des proprios vont se sentir offensés dans leur honneur et leur dignité de recevoir une offre aussi basse, il n'y a rien d'autre à indiquer que le chiffre et la date de durée de l'offre (très courte parce qu'on n'est pas à leur disposition et qu'on a autre chose à faire que le plaisir de leur fréquentation).

gnapi (immo-bile)

pourquoi ne mettre que celle liée à l'obtention d'un (ou plusieurs) crédit(s) en conditions suspensives ?

Déjà pour le crédit ou peut indiquer :
- parmi la consultation de trois banques avoir au moins un crédit d'une durée maximale de 17 ans à un taux maximum de 3,75% hors assurance

L'exemple est volontairement un peu poussé.

On peut y rajouter l'absence de travaux au vue des diagnostics.

Etc.

fabien44 · #95 Message par **fabien44** » 19 mars 2010, 15:01

Pixel187 a écrit :
nazon a écrit :A Neuroseptik :

Vous devriez savoir si vous lisez ce forum attentivement qu'une offre d'achat n'a AUCUNE valeur juridique. C'est uniquement le compromis qui engage les parties, après le délai de 7 jours de la loi SRU. A condition que celui ne comporte pas de clauses abusives bien sur.

Donc aucun problème pour rédiger une telle offre d'achat.
Et en quelle qualité fait-tu ce genre d'affirmations? Tu serais prêt à dédommager quelqu'un qui subirait un préjudice après avoir suivi ce conseil? Merci de laisser les conseils juridiques à ceux qui en ont fait leur profession, et qui en assument la responsabilité (et les cotisations d'assurance pro qui vont avec).
En plus, ta phrase ambigüe risque de mouiller le forum dans son entier. Quand on voit la prudence habituelle de JMP, je m'étonne qu'il laisse passer un tel message.

J'ai une question sur un cas réel:
un collègue vend un terrain. Un acheteur se présente et lui fait une offre écrite. Mon collègue accepte par écrit cette offre.
Depuis l'acheteur fait trainer les choses pour ne pas signer le compromis (il cherche à gagner du temps, pour quelles raisons je ne sais pas, peut-être a t-il des réserves mais dans ce cas il a la possibilité de les mettre dans le compromis dans des clauses suspensives). Voyant son stratagème, mon collègue souhaite annuler et continuer à faire visiter son bien mais l'acheteur menace de le poursuivre en justice.

Je pense que la jurisprudence sur une offre écrite est en faveur de mon collègue et qu'il peut l'envoyer balader mais on n'est jamais trop prudent. Mon collègue flippe et le temps passe.
Bref, que peut-il faire?

Maddoc · #96 Message par **Maddoc** » 19 mars 2010, 16:17

Plutoto que d'écrire je veux acheter tant il suffit d'écrire je suis prêt à discuter avec vous des modalité d'achat de votre bien sur la base de tant. Et voilà on est simplement engagé à discuter.